Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-2(102)-488/2025 01.10.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının İlk iddia üzrə İddiaçı Cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh İddiaçı qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: əmlakda edilmiş yaxşılaşdırmalara çəkilmiş xərcin ödənilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının hakimi Abiyeva Kəmalə Nəbi qızının məruzəsi, hakimlər Qəribov Bəhman Fərhad oğlu və Abbasov Aqil Əzizağa oğlundan ibarət tərkibdə, ilkin iddia üzrə İddiaçı Cavabdeh qarşı əmlakdan çıxarılma, əmlakın boşaldılaraq təhvil verilməsi tələbinə və qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh İddiaçı qarşı vurulmuş ziyanın ödənilməsi, p ul tələbinə dair kommersiya işi üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 16 aprel tarixli 2-2(103)286/2025 nömrəli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. İşin halları
1. RX seriyalı, ******* nömrəli çıxarışa əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyriyaşayış binası xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında İddiaçı adına 2017-ci il 18 yanvar tarixdə dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır.
2. RX seriyalı, ******* nömrəli çıxarışa əsasən ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyriyaşayış binası xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında İddiaçı adına 2017-ci il 18 yanvar tarixdə Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır (qeydiyyat nömrəsi: **********).
3. Bakı şəhəri Nərimanov rayon Məhkəməsinin 2022-ci il 17 fevral tarixli e-2(005)342/2022 saylı qətnaməsinə görə iddiaçı Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin cavabdeh İddiaçı qarşı torpaq sahəsinə dair icarə haqqı borcunun ödənilməsi” tələbinə dair iddiası təmin edilərək, cavabdeh İddiaçı 2020-ci il 28 avqust tarixli 51 nömrəli icarə müqaviləsi üzrə 9.355 manat, 2020-ci il 28 avqust tarixli 52 nömrəli icarə müqaviləsi üzrə 2.094 manat məbləğində pulun iddiaçının xeyrinə tutulması, tutulan məbləğin Xidmətin Azərbaycan Respublikası X1 İdarəsindəki hesaba köçürülməsi qət edilmişdir.
4. Əmlakın İnventarlaşdırılması Bürosu tərəfindən verilmiş 2002-ci il 19 mart tarixli, 001510 nömrəli müəssisə və obyektin texniki pasportundan görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Məmməd Arif küçəsi, 30 ünvanında yerl əşən “Tac” kafesinin (qeyriyaşayış sahəsinin) mülkiyyətçisi İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin Ticarət və xidmət müəssisə və obyektlərinin fəaliyyətinin əlaqələndirilməsi Mərkəzidir.
5. Azərbaycan Respublikası İqtisadi İnkişaf Nazirliyi Dövlət Əmlakın İdarə olunması və Özəlləşdirilməsi Departamenti tərəfindən verilən 2004-cü il 18 mart tarixli 002304 olan mülkiyyət hüququ haqqında şəhadətnamədən görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Məmməd Arif küçəsi, 30 ünvanında yerləşən “Tac” kafesi (qeyri-yaşayış sahəsi) İddiaçı xüsusi mülkiyyətidir.
6. İddiaçı 2023-cü il 14 iyul tarixdə bildiriş (pretenziya) məktubu ilə Cavabdeh müraciət edərək, borcun ödənilməsini xahiş etmiş, əks təqdirdə məhkəməyə müraciət ediləcəyi barədə xəbərdarlıq etmişdir. İş üzrə məhkəmə icraatı a) Birinci instansiya məhkəmə sindəki icraat
7. İddiaçı (bundan sonra-“iddiaçı”) Cavabdeh (bundan sonra-“cavabdeh) qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Nərimanov rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, cavabdehin iddiaçının mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması və əmlakın boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
8. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyriyaşayış binası iddiaçının xüsusi mülkiyyətindədir. 2017-ci il 18 yanvar tarixli ********** qeydiyyat nömrəli çıxarışa əsasən əmlak iddiaçının adına qeyd edilmişdir. Həmin əmlakı cavabdehə şifahi razılıq əsasında aylıq 200 (iki yüz) manat ödəməklə icarəyə vermişdir. Cavabdeh əmlakını qəbul etdikdən və yalnız 1 il iddiaçıya icarə haqqı ödədikdən sonra heç bir ödəniş etmədən əmlakından qanunsuz istifadə edir, icarə haqqı ödəmir, əmlakdan çıxmaqdan imtina edir. Bunun nəticəsi olaraq Bakı şəhəri Nərimanov rayon Məhkəməsinin 2022-ci il 17 fevral tarixli e-2(005)-342/2022-ci il saylı qətnaməsi ilə Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında ƏMDX-nin iddiası təmin edilərək, iddiaçıdan sonuncunun xeyrinə cəmi 11.449 manat torpaq icarə haqqının alınaraq müvafiq quruma ödənilməsi qərara alınmışdır. Məhz cavabdehin qanunsuz əməllərinin nəticəsində dövlət orqanları tərəfindən cərimə maliyyə sanksiyalarına məruz qalır. Artıq xeyli müddətdir ki, cavabdehin qanunsuz hərəkətləri nəticəsində qanuni əmlakına sərbəst surətdə sahib ola, ondan istifadə edə bilmir. Bu səbəbdən məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətində qalmışdır.
9. Cavabdeh qarş ılıqlı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, aylıq 700 manat olmaqla, ödənilməmiş, 8 il ərzində yığılmış ümumi məbləğ olan 67.200 manat pul məbləği, eyni zamanda həmin natəmiz, çirkli, bərbad olan yerə çəkilmiş xərc olan 90.000 manat pul məbləği olmaqla, ümumilikdə 157.200 manat pul məbləğinin iddiaçıdan alınaraq cavabdehə ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
10. Qarşılıqlı iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı əsassız və böhtan xarakterli fikirlər irəli sürərək, guya şifahi razılıq əsasında ayda 200 manat ödəməklə, aylıq icarə haqqı ilə ona əmlak icarəyə vermişdir. Halbuki, bu deyilənlər tamamilə həqiqətə uyğun deyil. Belə ki, cavabdeh qeyd edir ki, ayda 200 manatla əmlak icarəyə verib, ancaq bununla bağlı məhkəməyə heç bir mötəbər sübut təqdim et məyib, həmçinin 200 manata icarə ödəməklə, əmlak kirayələmək indiki bazar şəraiti ilə qeyri-mümkündür. Azərbaycan Respublikası Səhiyyə Nazirliyi Bakı şəhəri, Nərimanov rayonunun Gigiyena və Epidemiologiya Mərkəzinin 02 sentyabr 2015-ci il tarixli, 735/15 saylı məktubundan görünür ki, mübahisə olunan ünvan 3 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi natəmiz, ətrafdakı insanlar üçün təhlükə mənbəyi olmaqla yanaşı, uzun müddət baxımsız qaldığından buraya çoxlu miqdarda müxtəlif mənşəli zibil tullantıları atılaraq antisanitar vəziyyətin yaranmasına və ətrafda yaşayan sakinlərin haqlı narazılığına səbəb olmuşdur. Bununla əlaqədar, iddiaçı cavabdeh ilə əlaqə saxlayaraq, ona ayda 700 manat məbləğində ödəniş etməklə işləməyini, bu çirkli, natəmiz, problemli olan ərazidə abadlıq, təmizlik işləri aparar aq səliqə-sahman yaratmağını istədi. Bununla bağlı elə həmin dövrdə, yəni 2015-ci il tarixindən ayda 700 manat olmaqla, cavabdehə ödəniş etmək barədə razılığa gəldilər. Bir vaxt sonra isə iddiaçı təklif etdi ki, istəsən, bura xərc çəkib, daha da səliqə sahman yaradıb, fəaliyyət göstərə bilərsən. Bundan sonra o, həmin əraziyə vəsait yatıraraq, ərazini abadlaşdırmış, həmin natəmiz, çirkli yerə ümumilikdə 90.000 manat məbləğində vəsait yatırtmış, eyni zamanda cavabdehə aylıq ödənişlər edilməyərək, ümumilikdə 8 il ərzində ayda 700 manat, ildə 8.400 manat hesablanmaqla, ümumilikdə 67.200 manat verilməmiş pul öhdəliyi qalmışdır.
11. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi tərəfindən verilmiş 2024-cü il 20 may tarixli 3-16-16/2-10/65 saylı ekspert rəyindən görünür k i, birinci və ikinci suallar üzrə: ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasına dair Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti Bakı şəhər Ərazi idarəsi tərəfindən tərtib edilmiş Texniki Pasportun məlumatlarında öz əksini tapmayan tikililərin təmiri və inşaası üçün aparılmış yenidənqurma və tikinti-təmir işlərinin bazar qiymətlərinə uyğun olaraq təqribən 6.334 manat məbləğində dəyəri müəyyən olunur. Üç, dörd və altıncı suallar üzrə: ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsində tikilmiş tikililərin, kabinetlərinin kosmetik təmirinə (zəhmət haqqı nəzərə alınmaqla) tikinti-quraşdırma işləri üçün aparılmış təmir işlərinin bazar qiymətlərinə uyğun olaraq təqribən 8.532 manat məbləğində dəyəri müəyyən olunur. Beşinci və yeddinci suallar üzrə: Tədqiqat obyektinin ilkin vəziyyəti ilə bağl ı mülki iş maeriallarında məlumat olmadığından qərardadın bu sualları üzrə tədqiqat aparılmadı.
12. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsi 2024-cü il 1 iyul tarixli 2(005)245/2024 saylı qərardadı ilə İddiaçı Cavabdeh qarşı əmlakdan çıxarılma, əmlakın boşaldılaraq təhvil verilməsi tələbinə dair ilkin iddia ərizəsi, Cavabdeh İddiaçı qarşı pul tələbinə dair qarşılıqlı iddia ərizəsi üzrə işin baxılması üçün məhkəmə aidiyyəti üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinə göndərilməsi qərara alınmışdır.
13. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 29 noyabr 2024-cü il tarixli e-2-2(113)- 5839/2024 nömrəli qətnaməsi ilə ilk iddia təmin edilmiş, cavabdehin iddiaçının mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması və əmlakın boşaldılaraq iddiaıya təhvil verilməsi, qarşılıqlı iddianın tə min edilməməsi qət edilmişdir (hakim Z.Axundova).
14. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmişdir ki, mübahisə predmeti təşkil edən əmlak-ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi 2004-cü ildən iddiaçının mülkiyyətindədir və Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən Hüquqların Dövlət Qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət Reyestrindən verilən RX seriyalı, ******* nömrəli çıxarışa əsasən xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında iddiaçının adına 2017-ci il 18 yanvar tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır (qeydiyyat nömrəsi: **********).
15. Məhkəmə ilkin iddia tələbinə qiymət verərək göstərmişdir ki, iddiaçı sözügedən əmlakın mülkiyyətçisi olsa da, həmin əmlak üzərində mülk iyyət hüquqlarını həyata keçirə bilmir. Belə ki, həmin əmlak təxminən 8-9 ildir ki, cavabdehin istifadəsindədir. Cavabdehin həmin əmlak-qeyri-yaşayış sahəsi üzərində hər hansı əmlak hüquqlarının olması, həmin əmlakdan istifadə etməkdə davam etməsi üçün hər hansı əsasın olması müəyyən olunmamışdır.
16. Qarşılıqlı iddia tələbinə gəldikdə, həmin tələb 2 hissədən ibarətdir: 1) aylıq 700 manat olmaqla ödənilməmiş, 8 il ərzində yığılmış ümumi məbləğ olan 67.200 manat pulun İddiaçı tutulması; 2) çəkilmiş xərc olan 90.000 manat pulun İddiaçı tutulması.
17. Cavabdeh qarşılıqlı iddia tələbinin birinci hissəsini onunla əsaslandırmışdır ki, iddiaçı həmin yerə onu mühafizəçi olaraq təyin etmiş və o da oranı uzun illər mühafizə etmiş, lakin ona ödəniş edilməmişdir. Qeyd edilən halı iddiaçı təkzib etmişd ir.
18. İddiaçı həmin əmlakı təxminən 2015-ci ildə cavabdehə icrarəyə verdiyini, ona cəmi 150-200 manat ödənildiyini, lakin sonradan heç bir ödəniş olunmadığını bildirmişdir. Cavabdeh isə həmin pulu ödədiyini, lakin icarə haqqı kimi yox, başqa bir məqsədlə verdiyini bildirmişdir. Cavabdeh iddiaçı ilə danışıqlarına görə əmlakı mühafizə etməli olduğunu, buna görə isə iddiaçının ona hər ay 700 manat məbləğində ödəniş etməli olduğunu bildirmişdir.
19. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, tərəflər həmin hallarla bağlı hər hansı sübutu məhkəməyə təqdim etmədiklərindən qarşılıqlı iddia həmin hissədə əsassız olmaqla təmin edilə bilməz.
20. Qarşılıqlı iddia tələbinin ikinci hissəsini təşkil edən çəkilmiş xərc olan 90.000 manat pulun iddiaçıdan tutulması hissəsinə münasibətdə isə məhkəmə qeyd etmişdir ki, məhk əmə icraatının gedişində cavabdehdən əmlak sahibi olan iddiaçı arasında əmlaka çəkiləcək xərclə bağlı hər hansı bir razılığın olması soruşulsa da, aralarında şifahi razılığın olduğu bildirilmişdir. Lakin qeyd edilən hal iddiaçı tərəfindən təkzib edilmişdir. Həmin halla bağlı məhkəməyə hər hansı sübut təqdim edilməmişdir.
21. Eyni zamanda bu illər ərzində cavabdehin qeyri-yaşayış sahəsində sahibkarlıq fəaliyyətini həyata keçirib qazanc əldə etməsi işin mübahisəsiz halını təşkil edir. Bu müddət ərzində mülkiyyətçiyə hər hansı məbləğ ödənilməmişdir. Cavabdehin istifadə etdiyi əmlakla bağlı hər hansı təmir işləri görülə bilərdi və həmin xərclərin hazırda iddiaçıdan tələb edilməsi əsaslı hesab edilə bilməz
22. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya sının 13-cü; Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra“MM”) 4.1, 6.1.8, 14.1, 152.1, 157.2-ci; Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra-“MPM”) 14.2, 77, 107, 218.3-cü maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır.
23. Cavabdeh tərəfindən həmin qətnamədən verilmiş apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilməsi və ilk iddia üzrə iddia tələbinin rədd olunması, qarşılıqlı iddia tələbi üzrə iddia tələbinin təmin olunması barədə yeni qətnamə qəbul edilməsi xahiş edilmişdir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
24. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 16 aprel tarixli 2-2(103)-286/2025 nömrəli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılm ışdır (sədrlik edənməruzəçi hakim T.Mahmudova, hakimlər L.Əliyeva və Z.Şirinov).
25. Apellyasiya məhkəmə birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə və hüquqi əsaslandırması ilə razılamışdır.
26. Apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə məhkəmə qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsində icraatının gedişində tərəflər arasında əmlaka çəkiləcək xərclə bağlı hər hansı bir razılığın olması barədə mötəbər sübut məhkəməyə təqdim olunmamışdır. Ona görə də çəkilmiş xərclərin qarşılıqlı iddia üzrə cavabdehdən tələb edilməsi əsasızdır və ekspert rəyində qeyd olunan məbləğin qarşılıqlı iddia üzrə cavabdehdən tutulması əsaslı ola bilməzdi.
27. Həmçinin birinci instansiya məhkəməsində icraat zamanı dindirilmiş şahidlərdən heç biri tərəflər arasındakı razılaşmanı təsdiq etməmişdir. Yalnı z ilkin iddia üzrə iddiaçı tərəfindən həmin əraziyə xərclərin çəkilməsini və abadlıq işlərinin görülməsini təsdiq etmişlər.
28. Apellyasiya şikayətində müvafiq məhkəmə ekspertizasının məhkəmənin təşəbbüsü ilə təyin edilməməsinə münasibətdə qeyd olunmuşdur ki, birinci instansiya məhkəməsi müvafiq ekspertizanı təyin etməməkdə haqlıdır. Belə ki, tərəflər arasında əraziyə çəkiləcək xərclərin razılaşdırılmasını təsdiq edən və kimin tərəfindən ödənilməsinə dair razılığı müəyyən edən sübutların olmaması, artıq iş üçün ekspertiza təyin etmək, çəkilmiş xərclərin miqdarını müəyyənləşdirmək və ya dəqiqləşdirmək zərurətini aradan qaldırır. Ona görə də apellyasiya şikayətinin dəlilləri əsaslı hesab edilə bilməz.
29. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM-in 4.1, 14.1, 152.1, 157.2-ci; M PM-in 14.2, 76.1, 77, 88, 218-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
30. Cavabdeh tərəfindən həmin qətnamədən verilmiş kassasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilməsi, iş üzrə yeni qərar qəbul edilməsi, işin yenidən baxılması üçün apellyasiya məhkəməsinə göndərilməsi barədə qərar qəbul edilməsi xahiş edilmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri c) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
31. MM-in 146-147, 157.7, 1091.1-ci, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 19.1, 19.2, 19.3-cü maddələri üzrə - cavabdeh mübahisə predmeti olan əmlakların yaxşılaşdırılması üçün külli miqdarda vəsait xərcləmişdir. Qeyd olunan torpaq sahəsini zibillik, məişət və tikinti tullantılarından təmizləmişdir.
32. İddiaçı əmlakı icarəyə verdiyini qeyd edir. Lakin müvafiq normaların tələbi gözlənilməyib. Bu halda haqqında bəhs edilən müqavilələr etibarsızdır.
33. MPM-in 25-26, 79, 88-ci maddələri üzrə - iş üzrə ekspertiza keçirilməmişdir. Ekspetriza rəyi alınıb qarşılıqlı iddia araşdırılmamışdır. İş üzrə mübahisə predmetinə aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən baxış keçirilməmişdir.
34. Məhkəmə aidiyyatı ilə bağlı MPM-in tələbləri birmənalı olaraq pozulmuşdur. Cavabdeh hüquqi şəxs yaratmadan sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan fiziki şəxs deyildir. O, 2015-ci ildə hüquqi şəxs yaratmadan sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan fiziki şəxs kimi vergi uçotuna dayanıb vergi ödəyicilərinin eyniləşdirmə nömrəsi alsa da, sahibkarlıq fəaliyyətini dayandırmış, dolayısı ilə “VÖEN-i dondurmuşdur”. Cavabdehin VÖEN-i aktiv olarkən fəaliyyət göstərdiyi yer ( obyekt) Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Şahin Mustafayev küçəsində olmuşdur. Mübahisəli məsələlərin əhatə etdiyi dövrdə cavabdeh aktiv sahibkarlıq fəaliyyəti olmamış, o, bir sahibkar kimi Azərbaycan Respublikasının Vergi Məcəlləsində müəyyən edilmiş sadələşdirilmiş vergi, mənfəət və ya vergi agenti kimi ödəmə mənbəyində hər hansı vergi ödəməmişdir. İddiaçı və cavabdeh arasında hər hansı bir nağd və ya nağdsız kommersiya dövriyyəsi olmadığından, qeyd edilən iddianın məhkəmələr tərəfindən araşdırılması Nərimanov rayon Məhkəməsində baş tutmalı idi.
35. Aşağı instansiyalar tərəfindən məhkəmə araşdırılması aparılarkən preyudisiallıq qaydaları pozulmuşdur. Belə ki, cavabdehin DİN-nin Nərimanov rayonunun müvafiq polis şöbəsində verdiyi izahat sübut qismində işin materiallarına əlavə edilmişdir. Bu isə CPM-in preyudisiallıq haqqında normalarının pozulmasıdır. Məhkəmə cavabdehin polis şöbəsində verdiyi izahat sübut kimi qəbul etmişdir.
36. İddiaçı bildirir ki, cavabdehlə icarə müqaviləsi imzalamışdır. MM-ə əsasən daşınmaz əmlakla bağlı əqdlər notarial qaydada bağlanmalıdır. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanununa əsasən daşınmaz əmlakla bağlı əqdlər həmçinin DƏDRX-də qeydiyyatdan keçməlidir. İşin materiallarından belə qənaətə gəlmək mümkündür ki, notarial müqavilə yoxdur, DƏDRX-da müvafiq qeyd aparılmamışdır. Yekunda etibarlı bir əqd işin materiallarında yoxdur. İddiaçının şifahi dediyi və başqa mötəbər sübutlarla təsdiq olunmayan sözləri məhkəmə tərəfindən sübut kimi qəbul edilmişdir. İş materiallarında olan digər icarə müqavilələri də qanunun tələblərinə uyğun olaraq bağlanmamışdır.
37. İddiaçının təqdim etdiyi sənədlər tikililər ilə bağlıdır. Qarşlıqlı iddiada isə məsələ tikililər üzərində yaxşılaşdırma və torpaq sahəsinin təmizlənməsinin kompensasiyası ilə bağlıdır. Bu tikililər faktiki olaraq cavabdehin faktiki sahibliyi və istifadəsindədir. Məhkəmə vicdanlı sahib institutuna aid olan normaları və tapşırıqsız icra haqqında normaları tətbiq etməklə (Mülki Məcəllə 1087-1090) işi araşdırmalı idi. Qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçının mülki mübahisəsinə MM-in vicdanlı sahib institutunda müəyyən edilmiş normaları tətbiq edilməmişdir.
38. İş üzrə vacib olan ekspertiza həyata keçirilməmişdir. Bu mötəbər bir sübutdur. Bu sübut əldə edilməli və sübutların məcmusuna daxil edilməli idi. Qarşılıqlı iddianın araşdırılması üçün bu sübut olduqca vacibdir. Həmçinin eks pertiza keçirməyən məhkəmə, digər sübutları mötəbər olaraq qəbul etmişdir. Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
39. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz göndərilməmişdir. Kassasiya baxışının hədləri
40. Kassaiya şikayətinin dəlilləri apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi qarşılıqlı iddia üzrə 90.000 manat pul məbləğinin iddiaçıdan alınaraq cavabdehə ödənilməsi tələbinin rədd edilməsi hissəsinə yönəldiyindən, hazırkı icraat çərçivəsində məhkəmə aktının qanuniliyi və əsaslılığı həmin hissələrdə yoxlanılacaqdır (MPM-in 403 və 416-cı maddələri).
41. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları yoxlanılmasa da, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edib-etməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələlərin düzgün qiymət ləndirilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki halların yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir. Tətbiq edilən hüquq
42. Azərbaycan Respublikası aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında “Maddə
157. Mülkiyyətin müdafiəsi 157.1. Mülkiyyətçinin mülkiyyət hüququnun tanınmasını tələb etmək ixtiyarı vardır. 157.2. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər.... 157.4. Əgər mülkiyyətə qəsd və ya başqa maneələr əşyanı götürmədən və ya ondan məhrum etmədən törədilirsə, mülkiyyətçi qəsd edəndən bu hərəkətlərə son qoymağı tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdi rildikdə mülkiyyətçi həmin hərəkətlərə son qoyulmasını məhkəmə vasitəsilə tələb edə bilər. 157.5. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən əmlakını geri tələb edərkən, bu şəxsin əmlaka sahibliyinin qanunsuz olduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu halda (vicdansız sahib), əmlakın onda olduğu bütün vaxt ərzində onun götürdüyü və ya götürməli olduğu bütün gəlirlərin qaytarılmasını və ya əvəzinin ödənilməsini də tələb edə bilər; vicdanlı sahibdən isə onun əmlaka sahibliyinin qanunsuz olduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu vaxtdan və ya əmlakın qaytarılmasına dair mülkiyyətçinin iddiası üzrə məhkəmə bildirişini aldığı vaxtdan götürdüyü və ya götürməli olduğu bütün gəlirlərin qaytarılmasını və ya əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər. Bundan başqa vicdansız sahib əmlakın mülkiyyətçisinə əmlakın onda olması ilə bağlı bütün zərərin əvəzini ödəməlidir. Vicdanlı sahib isə əvəzi ödənilərkən yoxa çıxan və ya zərər çəkən əmlakın, o cümlədən əmlakdan gəlir götürdüyünə görə zərərin əvəzini ödəməyə borclu deyildir. 157.6. İstər vicdanlı sahib, istərsə də vicdansız sahib isə öz növbəsində əmlakdan gəlirin mülkiyyətçiyə düşdüyü vaxtdan sonra əmlaka sərf etdiyi zəruri məsrəflərin əvəzinin ödənilməsini mülkiyyətçidən tələb edə bilər. 157.7. Vicdanlı sahib əmlaka zərər yetirmədən ondan ayrıla bilən öz yaxşılaşdırmalarını özündə saxlaya bilər. Yaxşılaşdırmaları bu cür ayırmaq mümkün olmadıqda vicdanlı sahib əmlakın dəyərindən artıq olmamaq şərti ilə, onu yaxşılaşdırmaq üçün çəkdiyi məsrəflərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər....” “Maddə
732. Əvəzsiz istifadə müqaviləsi Əvəzsiz istifadə m üqaviləsinə görə, hər hansı əşyanı kirayəyə verən onu kirayəçinin istifadəsinə verməyi öhdəsinə götürür, kirayəçi isə həmin əşyanı kirayəyə verənə qaytarmağı öhdəsinə götürür, özü də bu öhdəlikləri iştirakçılar əvəzsiz icra etməlidirlər. Maddə
733. Əvəzsiz istifadəyə verilən əşyanı kirayəyə verənin məsuliyyəti 733.1. Əvəzsiz istifadəyə verilən əşyanı kirayəyə verən kirayəçi qarşısında yalnız qəsdən və ya kobud ehtiyatsızlıq üzündən törədilmiş əməllər və ya qüsurlar üçün məsuliyyət daşıyır. 733.2. Əgər kirayəyə verən üçüncü şəxslərin hər hansı hüquqlarının və ya iddialarının olduğunu və ya əvəzsiz istifadəyə verilmiş əşyanın hər hansı qüsurunu qəsdən gizlədirsə, bunun nəticəsində əmələ gələn zərərin əvəzini kirayəçiyə ödəməyə borcludur. “Maddə
734. Əvəzsiz istifadəyə götürülmüş əşyanın saxl anması 734.1. Kirayəçi əvəzsiz istifadəyə götürdüyü əşyanın adi saxlanması və ona qulluq üçün zəruri olan xərcləri çəkməlidir. Kirayəyə verənin digər xərclərin əvəzini ödəmək vəzifəsi özgə işlərini tapşırıqsız aparmaq haqqında və əsassız varlanma haqqında göstərişlərə uyğun müəyyənləşdirilir. 734.2. Kirayəçi əvəzsiz istifadəyə götürdüyü əşyanın müqavilə üzrə istifadəsi çərçivəsində dəyişməsi və ya pisləşməsi üçün məsuliyyət daşımır.” “Maddə
735. Əvəzsiz istifadəyə götürülmüş əşyadan müqavilə şərtlərinə uyğun istifadə Kirayəçinin əvəzsiz istifadəyə götürdüyü əşyadan müqavilədə göstəriləndən savayı, başqa təyinatla istifadə etməsinə icazə verilmir. Kirayəyə verənin icazəsi olmadan onun həmin əşyanı üçüncü şəxslərin istifadəsinə vermək hüququ yoxdur.” “Maddə
736. Əvəzsiz istifadəyə götürülm üş əşyanı qaytarmaq vəzifəsi 736.1. Kirayəçi əvəzsiz istifadəyə götürdüyü əşyanı müqavilədə müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra qaytarmağa borcludur. 736.2. Əgər əvəzsiz istifadə müddəti müəyyənləşdirilməyibsə, kirayəçi əşyanı əvəzsiz istifadə məqsədlərinə uyğun istifadə etdikdən sonra qaytarmalıdır. Əgər kirayəçinin əşyadan istifadə edə bilməsi üçün yetərli olan müddət bitərsə, kirayəyə verən əşyanın daha əvvəl qaytarılmasını tələb edə bilər. 736.3. Əgər kirayə müddəti müəyyənləşdirilməyibsə, yaxud əvəzsiz istifadə məqsədlərinə əsasən onu müəyyənləşdirmək mümkün deyildirsə, kirayəyə verən əvəzsiz istifadəyə götürülmüş əşyanın qaytarılmasını istənilən vaxt tələb edə bilər. 736.4. Əgər kirayəçi əvəzsiz istifadəyə götürdüyü əşyanı üçüncü şəxslərin istifadəsinə verirsə, şübhə halında kirayəyə verən əşyanın qaytarılmasını üçüncü şəxslərdən də istənilən vaxt tələb edə bilər.” “Maddə 1087. Özgə işlərini tapşırıqsız vicdanla aparma 1087.1. Özgəsinin (sahibkarın) işlərini tapşırıq və ya digər əsas olmadan aparan şəxs (icraçı) onu vicdanla aparmağa borcludur. 1087.2. İşlərin tapşırıqsız aparılmasını sonradan sahibkar bəyəndikdə bu bölmənin müddəaları əvəzinə tapşırıq haqqında müddəalar tətbiq olunur.” “Maddə 1088. Xəbərdaretmə vəzifəsi 1088.1. İcraçı işləri idarəetməyə qəbul etməsi barədə sahibkarı mümkün qədər qısa müddətdə xəbərdar etməli və əgər ləngimə hər hansı risklə bağlı deyilsə, onun qərarını gözləməlidir....” “Maddə 1090. İcraçının hüquqları 1090.1. Əgər işlərin aparılması sahibkarın mənafeyinə və ehtimal olunan istəyinə uyğun gəlirsə, icraçı xərclərin əvəzinin ö dənilməsini və öhdəliklərdən azad olunmasını tələb edə bilər. İcraçı lazımi vicdanlılıqla fəaliyyət göstərmişsə, bu qayda işlərin aparılmasının gözlənilən nəticə ilə qurtarmadığı halda da tətbiq olunur. 1090.2. İşlərin aparmağa qəbul olunması sahibkarın mənafeyinə və ehtimal olunan istəyinə uyğun gəlmirsə, icraçı sahibkardan xərclərin əvəzinin ödənilməsini və öhdəliklərdən azad olunmasını yalnız işlərin aparılması prosesində sahibkarın varlandığı halda tələb edə bilər.” “Maddə 1091. Əsassız varlanma anlayışı 1091.1. Əsassız varlanan o şəxs (varlanmış şəxs) sayılır ki, hüquqi əsas olmadan başqa şəxsin (məhrum olanın) hesabına əmlak əldə etsin. 1091.2. Əsassız varlanma yalnız o zaman baş verir ki, bu cür varlanmaya haqq qazandıran qanuni əsas və ya müqavilə əsası olmur. Hüquqi əsas olmadan v arlanma həmçinin o hallarda baş vermiş sayılır ki, bu cür varlanma həyata keçirilməmiş əsasa və ya sonralar aradan qalxmış əsasa söykənir.” “Maddə 1092. Əsassız varlanma nəticəsində əldə edilənləri qaytarmaq vəzifəsi 1092.1. Varlanmış şəxs əldə etdiklərini məhrum olanın tələbi ilə ona qaytarmalıdır. Qaytarma vəzifəsi aşağıdakılara da şamil edilir: 1092.1.1. bu Məcəllənin 157.5-ci maddəsinin tələbləri nəzərə alınmaqla, əldə edilənlərdən götürülən faydaya; 1092.1.2. əldə edən şəxsin əldə etdiklərinə əsasən və ya onlar üçün kompensasiya kimi əldə etdiyinə və ya qəsdən əldə etmədiyinə. 1092.2. Əldə edilənləri vermək mümkün olmadıqda, onların dəyəri ödənilir....”
43. Azərbaycan Respublikası Mülki müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Prosessual Məcəlləsinin müvafiq “Maddə
14. İş ü zrə məhkəmə baxışının prinsipləri 14.1. Məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir. 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir....” “Maddə
77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir....” Maddə
82. Sübut etməkdən azad olmaq üçün əsaslar... 82.3. Bir mülki iş üzrə qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi ilə müəyyən edilmiş faktlar həmin işdə iştirak ed ən şəxslər tərəfindən başqa məhkəmə prosesində mübahisələndirilmir və yenidən sübut edilmir....” “Maddə
88. Maddə
88. Sübutların qiymətləndirilməsi Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.” “Maddə
218. Qətnamə çıxarıldıqda həll edilən məsələlər 218.1. Qətnamə çıxarıldıqda hakim sübutları qiymətləndirir, iş üçün əhəmiyyətli olan nə kimi halların müəyyən edildiyini, nə kimi halların müəyyən edilmədiyini, tərəflərin hansı hüquqi münasibətdə olmalarını, həmin iş üzrə hansı qanunun tətbiq edilməli olduğunu və iddianın təmin olunub-olunmadığını müəyyən edir....” “Maddə
217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.... 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır....” Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
44. Baxılan işdə qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin təmirinə, abadlaşdırılmasına pul xərclədiyinə əsaslanaraq əvəzinin tutulmasını xahiş edir.
45. Apellyasiya məhkəməsinin qənaəti bundan ibarət olmuşdur ki, birinci instansiya məhkəməsində icraatının gedişində tərəflər arasında sözügedən əmlaka çəkiləcək xərclə bağlı hər hansı bir razılığın olması barədə mötəbər sübut təqdim olunmamışdır. Ona görə də çəkilmiş xərclərin qarşılıqlı iddia üzrə cavabdehdən tələb edilməsi əsassızdır və ekspert rəyində qeyd olunan məbləğin qarşılıqlı iddia üzrə cavabde hdən tutulması əsaslı ola bilməzdi.
46. Məhkəmə kollegiyası aşağıda göstərilənlərə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində gəldiyi nəticə ilə razılaşmır və cavabdehin kassasiya şikayətinin dəlilləri üzrə aşağıdakı qaydada qiymətləndirmənin aparılmasını zəruri hesab edir.
47. Nəzərə alınmalıdır ki, tələbin hüquqi əsasının yoxlanılması və tapılması tərəflərin bildirdikləri faktiki hallarla əlaqəli olsa da, iddianın haqlı bir hüquqi səbəbə söykənib-söykənmədiyini müəyyən etmək hakimin vəzifəsidir. Yalnız belə hüquqi dəyərləndirmə aparılmaqla qəbul edilmiş məhkəmə qətnaməsi MPM-in 217.1-ci maddəsində müəyyən edildiyi kimi qanuni və əsaslı hesab edilə bilər. Belə ki, hüququn tətbiqinə bilavasitə hakim cavabdehlik daşıyır və tərəflərin faktlar barə sində hüquqi mövqeyi hakim üçün məcburi deyil. Bu qayda Roma hüququndan gələn “da mihi factum, dabo tibi ius” (mənə faktları ver, sənə uyğun hüququ verim) prinsipinə əsaslanır.
48. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. Qətnamə çıxarıldıqda hakim sübutları qiymətləndirir, iş üçün əhəmiyyətli olan nə kimi halların müəyyən edildiyini, nə kimi halların müəyyən edilmədiyini, tərəflərin hansı hüquqi münasibətdə olmalarını, həmin iş üzrə hansı qanunun tətbiq edilməli olduğunu və iddianın təmin olunub-olunmadığını müəyyən edir (MPM-in 217.3 və 218.1-ci maddələri)
49. Hazırki işdə, ilkin iddia üzrə iddiaçı iddia ərizəsində əmlakı cavabdehə şifahi razılıq əsasında aylıq 200 manat ödəməklə icarəyə verdiyini, yalnız 1 il iddiaçıya icar ə haqqı ödədikdən sonra, həmin əmlakdan heç bir ödəniş aparılmadan istifadə etdiyini, cavabdeh isə obyektin ona icarəyə verilmədiyini, qeyri-yaşayış sahəsində əvəzi ödənilməklə gözətçi işləməsini və həmin ərazidə yaxşılaşdırma işləri gördüyünü qeyd etmişdir.
50. Göründüyü kimi, hər iki tərəf mübahisəli əmlakın uzun müddət ərzində heç bir haqq ödənilmədən cavabdehin (qarşılıqlı iddiaçının) istifadəsində olduğunu təsdiq edir və ilkin iddiaçı icarə haqqı tələbi olmadan, sahəsinin geri qaytarılması üçün hazırki iddianı qaldırmışdır. Lakin işin göstərilən halları baxımından, tərəflərin hansı hüquq münasibətlərində olması, başqa sözlə tərəflər arasındakı mübahisələi hüquq münasibətinin xarakteri və qarşılıqlı iddianın qanuni əsası ilə bağlı hər hansı hüquqi dəyərləndirmə işə baxan məhkəmələr tər əfindən aparılmamış, nəticədə MPM-in 217.3 və 218.1-ci maddələrinin tələbləri pozulmuş, həmçinin mübahisəli hüquq münasibətinə tətbiq edilməli maddi hüquq norması və ya normaları tətbiq edilməmişdir.
51. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, işin qeyd edilən halları nəzərə alınmaqla tələbin qanuni əsası kimi MM-in əvəzsiz istifadə müqaviləsi üzrə münasibətləri tənzimləyən normaları nəzərdən keçirilə bilər.
52. Belə ki, kirayəçi əvəzsiz istifadəyə götürdüyü əşyanın adi saxlanması və ona qulluq üçün zəruri olan xərcləri çəkməlidir. Kirayəyə verənin digər xərclərin əvəzini ödəmək vəzifəsi özgə işlərini tapşırıqsız aparmaq haqqında və əsassız varlanma haqqında göstərişlərə uyğun müəyyənləşdirilir (MM, maddə 734.1).
53. Bundan əlavə, qeyd edilməlidir ki, qarşılıqlı iddiaçı tərəfindən mübahisəli da şınmaz əmlakla bağlı yaxşılaşdırmaların aparılması məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilən, mübahisə olunmayan haldır. Məhkəmə həmin yaxşılaşdırmaların aparılması üçün ilkin iddiaçının razılığına dair sübutların olmaması qənaətinə gəlmişdir. Lakin iş üçün əhəmiyyətli olsa da, əmlakın qarşılıqlı iddiaçının istifadə olan keçən müddət ərzində həmin yaxşılaşdırmalara ilkin iddiaçının etiraz etməsinə dair sübutların da olmaması nəzərə alınmamış, bununla bağlı heç bir hüquqi qiymətləndirmə aparılmamışdır.
54. Halbuki, mülki dövriyyə iştirakçısının müəyyən konkludent hərəkətləri və rəftarı (məsələn, icra olunanların qəbul edilməsi, uzun müddət ərzində əşyadan kontragentin öz əşyası kimi fasiləsiz istifadə edərək yaxşılaşdırma aparmasına etiraz etməməsi və s.) onun tərəfindən müvafiq icranın bəyəni lməsi kimi qiymətləndirilə bilər.
55. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, yeni apellyasiya baxışında qarşılıqlı iddia tələbinin mübahisələndirilən hissəsində, tələbin qanuni əsası müəyyən edilməli, həmin əsas üzrə dispozisiya şərtlərinin mövcudluğu yoxlanılmaqla, qanuni və əsaslı qərar qəbul edilməlidir.
56. Məhkəmələr tərəfindən qəbul edilmiş qərarlarda həll olunan işə aid bütün zəruri məsələlərə aydınlıq gətirilməli, ziddiyyətli məqamlar aradan qaldırılmalıdır. Azərbaycan Respublikasının adından çıxarılan məhkəmə aktlarında işin ədalətli həllini şübhə altına alan, ziddiyyətlər yaradan və mübahisə üzrə iştirakçıların konstitusiya məhkəmə müdafiəsi hüququna təsir göstərən müddəalar olmamalıdır (N.Əbilovun şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Ple numunun 13 iyun 2008-ci il tarixli qərarı).
57. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə qətnaməsi maddi və prosesual hüquq normalarının pozulmasına görə mübahisələndirilən hissədə-qarşılıqlı iddia üzrə 90.000 manat pul məbləğinin tutulması tələbinin rədd edilməsi hissəsində ləğv edilməli, iş həmin hissədə yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməli, kassasiya şikayəti qismən təmin edilməlidir.
58. Məhkəmə kollegiyası MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, qərara aldı: Kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 16 aprel tarixli 2-2(103)-286/2025 saylı qətnaməsi mübahisələndirilən- qarşılıqlı iddia üzrə 90 000 manat pul məbləğinin tutulması tələbinin rədd edilməsi hissəsində ləğv edilsin. İş həmin hissədə yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilsin. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.