Ali Məhkəmə Qərar — İş №2-2(102)-505/2019

Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-2(102)-505/2019 17.12.2019 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyası İddiaçı ASC Cavabdeh MMC-yə qarşı iş üzrə QƏRAR Açar sözlər: kirayə müqaviləsinin vaxtından əvvəl ləğv edilməsi, kirayə haqqının tutulması. GİRİŞ HİSSƏ Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyası Hakimlər: Məmmədov Xəqani Səyyad oğlu (sədrlik edən və məruzəçi hakim), Hüseynov Azər Soltanhəmid oğlu, Nəbizadə Rahib Sahib oğlundan ibarət tərkibdə, Hüseynova Ülkər Hamlet qızının katibliyi cavabdehin vəkili Vəkil iştirakı ilə İddiaçı ASC-nin Cavabdeh MMC-yə qarşı kirayə haqqı üzrə borcun tutulması tələbinə dair Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kol legiyasının 2-2(103)-431/2019 saylı iş üzrə 19 iyul 2019-cu il tarixli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə əsasən işə Ali Məhkəmənin binasında 17 dekabr 2019-cu il tarixdə açıq məhkəmə iclasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. TƏSVİRİ HİSSƏ İddiaçı ASC Cavabdeh MMC-yə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehdən 16663 (on altı min altı yüz altmış üç) manat (ƏDV daxil) məbləğində icarə haqqı üzrə borcun İddiaçı ASC-nin xeyrinə tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddiaçı tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, tərəflər arasında bağlanmış 17 oktyabr 2018-ci il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən ünvan 1 ünvanda yerləşən «CityPoint Plaza» Biznes Mərkəzinin 6-cı mərtəbəsində 128 kv.metrlik qeyri-yaşayış sahəsi Cavabdeh MMC-nin 1 (bir) illik istifadəsinə verilmişdir. İcarə müddəti ərzindəki əsas icarə haqqı 3020,80 AZN təşkil etmiş və hər ayın 15-ci günündən gec olmayaraq İcarəyə verən tərəfin bank hesabına köçürülmüşdür. Lakin cavabdeh icarə müqaviləsinin şərtlərini birtərəfli qaydada pozub icarəyə götürdükləri sahəni boşaldaraq müqavilə üzrə ödənişlərin aparılmasını 01 mart 2018-ci il tarixindən başlayaraq dayandırmışdır. Cavabdeh heç bir hüquqi əsas olmadan müqavilə əsasında nəzərdə tutulmuş öz öhdəliklərin icrasından imtina etmişdir. İcarə haqqı üzrə borc 16.663 manat (ƏDV daxil) təşkil edir. 1 saylı Bakı İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinin 13 mart 2019-cu il tarixli, 2-2(81)-416/2019 saylı qətnaməsi (hakim - S.V.Nuriyeva) ilə iddia tələbi təmin edilərək Cavabdeh MMC-dən 17 oktyabr 2017-ci il tarixli icarə müqavil əsi üzrə yaranmış borc məbləği - 16663 (on altı min altı yüz altmış üç) manat məbləğində pulun tutularaq İddiaçı ASC-nin xeyrinə ödənilməsi qət edilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyasının 2-2(103)-431/2019 saylı, 19 iyul 2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə (sədrlik edən və məruzəçi hakim – Ü.A.Mayılov, hakimlər – M.N.Tağızadə və K.N.Abiyeva) cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməyərək 1 saylı Bakı İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinin 13 mart 2019-cu il tarixli, 2-2(81)416/2019 saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Cavabdeh kassasiya şikayəti verərək apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsini ləğv edib iddianın təmin edilməməsi barədə yeni qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir. Kassasiya şikayətinin dəlilləri Apellyasiya instansiya sı məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normaları mübahisəyə düzgün tətbiq edilməmişdir. Belə ki, iş materiallarından göründüyü kimi, iddiaçı 17 oktyabr 2017-ci il tarixli icarə müqaviləsini əsas sübut kimi məhkəməyə təqdim etmiş və birinci instansiya məhkəməsi də yalnız həmin sənədi əsas götürərək əsassız qətnamə qəbul etmiş, apellyasiya instansiyası məhkəməsi isə apellyasiya şikayətində olan dəlillərə heç bir hüquqi qiymət vermədən qanunsuz qətnamə qəbul etmişdir. İlk növbədə qeyd etmək lazımdır ki, tərəflər arasında bağlanmış 17 oktyabr 2017-ci il tarixli icarə müqaviləsinin şərtlərinə əsasən cavabdeh tərəfindən ilkin olaraq iki aylıq icarə haqqı ödənilmiş və icarəyə götürülən ofisədən 2018-ci ilin aprel ayının axırlarına qədər istifadə olunmuş və həmin tarixədək olan icarə ha qqı tam ödənilmişdir. Lakin yaranmış maddi çətinliklərlə bağlı icarəyə götürülən ofisdən istifadə edə bilməyəcəyini bilib cavabdeh tərəfindən 27 aprel 2018-ci il tarixdə rəsmi mail vasitəsi ilə iddiaçıya müraciət olunmuş və bildirilmişdir ki, 01 may 2018-ci il tarixdən icarəyə götürülmüş ofisdən çıxmaq məcburiyyətindədir və bununla bağlı bağlanmış icarə müqaviləsinə xitam verilməsini xahiş etmişdir. Rəsmi (mail vasitəsi ilə) müraciətdən sonra ofisdən çıxmaq barədə iddiaçının rəhbərliyi ilə görüş olmuş və müsbət nəticə əldə olunmuşdur. İcarəyə götürülən sahədən çıxmaqla əlaqədar ofisin bütün giriş kartları “CityPoint Plaza” Biznes Mərkəzinin təhlükəsizlik xidmətinə təhvil verilmişdir. Apellyasiya məhkəməsi öz qətnaməsində yuxarıda göstərilən tarixləri qeyd etsə belə, lakin icarə müqaviləs inin 17.10.2018-ci il tarixdə bitməsini, iddiaçının iddia ərizəsi ilə 2019-cu ildə məhkəməyə müraciət etməsini nəzərə almayaraq, müddəti bitmiş müqavilə üzrə icarəçi tərəfindən istifadə edilməmiş müddət üzrə birinci instasiya məhkəməsinin gəldiyi nəticəsi ilə eynilik təşkil edən nəticəyə gəlmişdir. Halbuki, müddəti bitmiş icarə müqaviləsi üzrə qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq ümumiyyətlə iddiaçı tərəf icarə müqaviləsini mübahisələndirə bilməzdi. Bununla da, məhkəmə kollegiyasının gəldiyi nəticə səhvdir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 421.3-cü maddəsinə əsasən müqavilənin tamamilə və ya hissə-hissə icrasından birtərəfli imtina edildikdə və belə imtinaya bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə müqavilə müvafiq surətdə ləğv edilmiş və ya dəyişdirilm iş sayılır. Belə halda icarə müqaviləsi əhəmiyyətsiz əqdir, əhəmiyyətsiz əqd üzrə irəli sürülmüş iddia tələbi özlüyündə əsassız tələbdir. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsindən görünür ki, işə baxılarkən bir-birinə ziddiyyət təşkil edən hallara qiymət verməklə qətnamə qəbul edilmiş, bu barədə apellyasiya şikayətində qeyd olunsa da, apellyasiya məhkəməsi buna göz yumaraq müvafiq qətnamə qəbul etmişdir. Hər iki qətnamədə qeyd edilir ki, müqavilə şərtləri pozularaq cavabdeh tərəfindən 01.05.2018-ci il tarixdən müqavilənin ilkin müddətinin sonuna, yəni 17.10.2018-ci il tarixə qədər olan ödəniş iddiaçıya ödənilməmişdir. 5 ay 16 gün müddət üçün isə icarə haqqı ƏDV ilə birlikdə 16663,12 manat təşkil edir. Lakin nəzərə alınmalıdır ki, 01.05.2018-ci il tarixdən “CityPoint” Biznes Mərkəzindən icarəyə götürülmüş sahədən cavabdeh istifadə etməmişdir və istifadə etmək imkanında olmamışdır. Belə ki, həmin sahəyə daxil olmaq üçün bütün giriş kartları Mərkəzə qaytarılmışdır. Ümumiyyətlə, əgər tərəflər arasında bağlanmış müqaviləyə nəzər yetirilsə, iddiaçı tərəfindən müqavilə şərtlərinə riayət edilməməsi müqavilənin özlüyündə etibarsılığına gətirən bir haldır və həmin müqavilə üzrə hər hansı bir pul tələbi tam əsassızdır. Həmçinin apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsində qeyd olunmuşdur ki, cavabdeh tərəfindən icarə müqaviləsinin 11-ci maddəsində göstərilən mübahisə ilə bağlı məhkəmədə iddia qaldırmaq hüququndan istifadə edilməmişdir. Tərəflərin izahatları Cavabdehin vəkili məhkəmə iclasında kassasiya şikayətinin məzmununa uyğun izahat verərək şikayətin təmin edilməsini xahiş etdi. İşə baxılmasının vaxtı və yeri haqqında lazımi qaydada məlumatlandırılmasına baxmayaraq iddiaçı tərəf məhkəmə iclasında nümayəndəsinin iştirakını təmin etməmişdir. Məhkəmə işə iddiaçı tərəfin iştirakı olmadan baxılmasını və qərar qəbul edilməsini mümkün hesab etmişdir. Belə ki, onlara təqdim edilmiş məhkəmə bildirişlərində iclasa gəlmədikləri halda da işə baxılmasının və iş üzrə qərar qəbul edilməsinin mümkünlüyü barədə xəbərdarlıq olunmuşdur. ƏSASLANDİRİCİ HİSSƏ Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 416-cı maddəsinə əsasən kassasiya instansiyası məhkəməsi apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Aşağıda göstərilənlərə əsasən kollegiya hesab edir ki, kassasiya şikayəti qismən təmin edilərək apelly asiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilməlidir. Apellyasiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş işin hallarından görünür ki, icarəyə verən İddiaçı ASC və icarəçi Cavabdeh MMC arasında 17 oktyabr 2017-ci il tarixli icarə müqaviləsi bağlanmışdır. İddiaçı ASC tərəfindən ünvan 2 ünvanında yerləşən «CityPoint» Biznes Mərkəzinin 6-cı mərtəbəsində ümumi sahəsi 128 kv.m olan Cavabdeh MMC-yə icarəyə verilmiş və icarə müqaviləsinə hər iki tərəfin razılığı ilə xitam verilmədiyi halda Cavabdeh MMC tərəfindən 01 may 2018-ci il tarixdən icarə haqqı ödənilməmişdir. Belə ki, Cavabdeh MMC yaranmış maddi çətinliklərlə bağlı icarəyə götürdüyü ofisdən istifadə edə bilməyəcəyini bilib, 27 aprel 2018-ci il tarixdə «e-mail» vasitəsi ilə iddiaçıya müraciət olunmuş və bildirilmişdir ki, 01 may 2018-c i il tarixdən icarəyə götürülmüş ofisdən çıxmaq məcburiyyətindədirlər və bununla bağlı tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinə xitam verilməsi xahiş olunmuşdur. Bu müraciətlə əlaqədar İddiaçı ASC tərəfindən 30 aprel 2018-ci il tarixdə «mail»lər vasitəsi ilə Cavabdeh MMC-yə tərəflər arasında bağlanmış 17.10.2017-ci il tarixli icarə müqaviləsinin 4-cü bölməsinin 4.2-ci maddəsinə istinad olunaraq bildirilmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinə 01.05.2018-ci il tarixindən xitam verilməsi müqavilə şərtlərinə uyğun gəlmədiyindən müqaviləyə yalnız bitmə tarixində xitam verilməsini mümkün hesab edirlər. Bundan sonra tərəflər arasında «mail»lər vasitəsi ilə yazışmalar olmuş və nəhayət, 18 may 2018-ci il tarixdə Cavabdeh MMC tərəfindən «mail» vasitəsi ilə və OG-MCM-№12 nömrə li 18 may 2018-ci il tarixli məktubla iddiaçıya müraciət olunaraq bildirilmişdir ki, 27.04.2018-ci il tarixində e-mail vasitəsi ilə müraciət edərək, “CityPoint” Biznes Mərkəzinin 2-ci mərtəbəsində icarəyə götürdüyü ofisdən 01.05.2018-ci il tarixindən çıxacaqlar. Müraciətdən sonra hər iki tərəfin rəhbərliyi görüşmüş və icarədən çıxma səbəbinin maliyyə çətinliyi ilə bağlı olduğunu müəyyənləşdirmişlər. Növbəti gün ərzində ofisə aid bütün giriş kartları cavabdeh tərəfindən «CityPoint» Biznes Mərkəzinin təhlükəsizlik xidmətlərinə təhvil verilmişdir. Cavabdeh MMC 17.10.2017-ci il tarixli icarə müqaviləsinin 11-ci maddəsinə əsasən mübahisə ilə məhkəmədə iddia qaldırmaq hüququndan istifadə etməmiş, müqavilənin digər tərəfi «xxxx» ASC müqavilə müddəti bitdikdən sonra hazırkı iddia ilə məhkəməyə mür aciət etmişdir. Apellyasiya məhkəməsi yuxarıda qeyd olunmuş işin fakitiki hallarına Mülki Məcəllənin müqavilə, icarə və kirayə münasibətlərini tənzimləyən normalarını, eləcə də tərəflər arasında bağlanılmış müqavilənin şərtlərini tətbiq etməklə iddianı əsaslı hesab etmişdir. Məhkəmə hesab etmişdir ki, müqavilə şərtləri pozularaq cavabdeh tərəfindən 01 may 2018-ci il tarixdən müqavilənin ilkin müddətinin sonuna yəni, 17 oktyabr 2018-ci il tarixə qədər olan ödəniş iddiaçıya ödənilməmişdir. 5 ay 16 gün müddət üçün isə icarə haqqı ƏDV ilə birlikdə 16.663,12 manat təşkil edir. Kollegiya aşağıda göstərilənlərə əsasən hesab edir ki, cavabdeh tərəfindən müqavilə öhdəliklərinin pozulması müəyyən edilsə də, məhkəmə mübahisənin müəyyən edilmiş faktiki hallarına maddi hüquq normalarını düzgün tətbiq e tməyərək cavabdehdən tutulmalı olan məbləğlə bağlı yanlış nəticəyə gəlmişdir. Belə ki, Mülki Məcəllənin 691.1 və 691.1.3-cü maddələrinə əsasən torpaq sahələrinin, otaqların və ya rəsmi reyestrdə qeydə alınmış gəmilərin kirayəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərində müqavilənin ləğvinə aşağıdakı hallarda yol verilir:...691.1.3. kirayə haqqı aylar və ya daha uzun zaman hissələri üzrə hesablanarkən müqavilənin ləğvinə dair bildiriş növbəti aydan sonrakı ayın axırı üçün qüvvəyə minməklə təqvim ayının birinci iş günü verildikdə. Həmin Məcəllənin 691.3-cü maddəsinə görə isə müqavilənin ləğvinə dair xəbərdarlıq edilməsinin bu Məcəllənin 691.1.3 və 691.3-cü maddələrində göstərilmiş və kirayəçi tərəfindən gözlənilməli olan müddətləri kirayəlik əşya verildikdən üç, altı və doqquz il sonra kirayəçi nin xeyrinə müvafiq surətdə üç ay uzadılır. Müqavilənin ləğvinə dair xəbərdarlıq müddətləri kirayəçi üçün dəyişilməz qalır. Müqavilənin ləğvinə dair xəbərdarlıq edilməsinin kirayəyə verən tərəfindən gözlənilməli olan müddətlərinin qısaldılmasına əsas verən razılaşmaların qüvvəsi yoxdur. Həmin Məcəllənin 390.2-ci maddəsində isə təsbit edilmişdir ki, müqavilə onun bağlandığı vaxt qüvvədə olan qanunla və digər hüquqi aktlar ilə müəyyənləşdirilmiş, tərəflər üçün məcburi qaydalara (imperativ normalara) uyğun gəlməlidir. Əgər müqavilə bağlandıqdan sonra onu bağlayarkən qüvvədə olmuş qaydalardan fərqlənən, tərəflər üçün məcburi başqa qaydalar müəyyənləşdirən qanun qəbul edilmişsə, bağlanmış müqavilənin şərtləri qüvvəsini saxlayır, amma qanunda onun qüvvəsinin əvvəllər bağlanmış müqavilələrdən ə mələ gələn münasibətlərə şamil olunmasının müəyyənləşdirildiyi hallar istisna təşkil edir. Qeyd edilən normaların mənasına görə müqavilədə bu barədə şərtin olub-olmamasından asılı olmayaraq kirayəçi qanunda nəzərdə tutulmuş xəbərdarlıq müddətlərini gözləməklə vaxtından əvvəl kirayə müqaviləsinin ləğv edilməsini tələb edə bilər. Müvafiq olaraq kirayəçinin bu halda ödəməli olduğu kirayə haqqı da müqavilə müddətlərinin sonunadək olan müddətlə yox, xəbərdarlıq müddətləri ilə məhdudlaşır. Beləliklə, cavabdehin əvvəlcədən bu barədə iddiaçını məlumatlandırmaqla xəbərdarlıq müddətlərinə riayət etməklə 01 may 2018-ci il tarixdən etibarən kirayəyə verilmiş sahədən istifadəni dayandırdığı müəyyən olunduğundan onun müqavilənin ləğvinə dair ödəməli olduğu mədləğ Mülki Məcəllənin 691.1.3-cü maddəsinə əs asən iki aylıq kirayə haqqı məbləği ilə məhdudlaşır. Bu halda, iddia qismən təmin edilməli, kirayə haqqı üzrə ödənilməmiş borc kimi iki aylıq məbləğ olan 6041,6 manat cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulmalı, iddia qalan hissədə isə rədd edilməlidir. NƏTİCƏVİ HİSSƏ Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası Prosessual Qərara aldı: Cavabdehin kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyasının 2-2(103)-431/2019 saylı iş üzrə 19 iyul 2019-cu il tarixli qətnaməsi dəyişdirilsin. Cavabdeh MMC-dən 6041,6 (altı min qırx bir manat altmış qəpik) manat məbləğində pul tutularaq İddiaçı ASC-yə ödənilsin. İddia qalan hissədə rədd edilsin.