Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-2(102)-522/2025 05.11.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının İddiaçı Cavabdeh qarşı ilk və qarşılıqlı iddia tələblərinə dair iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: icarə müqavilələrinin ləğv edilməsi, maneələrin aradan qaldırılması Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının hakimi Abiyeva Kəmalə Nəbi qızının məruzəsi ilə, hakimlər Abbasov Aqil Əzizağa oğlu və Qurbanov Raqib Əliddin oğlundan ibarət tərkibdə, ilk iddia üzrə İddiaçı Cavabdeh qarşı “icarə müqavilələrinin ləğvi” tələbi barədə ilk, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh İddiaçı qarşı “maneənin aradan qaldırılması və qanunsuz hərəkətlərə son qoyulması” barədə qarşılıqlı iddia t ələbinə dair iş üzrə Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 23 aprel tarixli 2-2(107)82/2025 nömrəli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. İşin halları
1. X2 (icarəyə verən) ilə Cavabdeh (icarəçi) arasında bağlanmış 18 iyun 2023-cü il tarixli icarə müqaviləsindən görünür ki, icarəyə verən tam mülkiyyət hüququ üzrə ona məxsus olan 2.225 ha torpaq sahəsini 18 iyun 2029-cu il tarixinədək icarəçiyə icarəyə verir, icarəçi isə illik 222 manat icarə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür.
2. Eyni tərəflər arasında bağlanmış 2023-cü il 18 iyun tarixli icarə müqaviləsindən görünür ki, icarəyə verən tam mülkiyyət hüququ üzrə ona məxsus olan 1.6754 ha torpaq sahəsini 2029-cu il 18 iyun tarixinədək icarəçiyə icarəyə ver ir, icarəçi isə illik 167 manat icarə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür.
3. Eyni tərəflər arasında bağlanmış 2023-cü il 18 iyun tarixli icarə müqaviləsindən görünür ki, icarəyə verən tam mülkiyyət hüququ üzrə ona məxsus olan 1.42 ha torpaq sahəsini 2029-cu il 18 iyun tarixinədək icarəçiyə icarəyə verir, icarəçi isə illik 142 manat icarə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür.
4. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən 2023-cü il 14 noyabr tarixli çıxarışın təsdiq edilmiş surətindən görünür ki, T.Əfəndiyev Şəki rayonu, Baltalı kəndində yerləşən 1.42 ha torpaq sahəsini 2023-cü il 18 iyun tarixli, 3M-347 saylı icarə müqaviləsinə əsasən illik 142 manata Cavabdeh icarəyə v ermişdir.
5. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən 2023-cü il 14 noyabr tarixli çıxarışın təsdiq edilmiş surətindən görünür ki, T.Əfəndiyev Şəki rayonu, Baltalı kəndində yerləşən 1.6754 ha torpaq sahəsini 2023-cü il 18 iyun tarixli, 3M-349 saylı icarə müqaviləsinə əsasən illik 167 manata Cavabdeh icarəyə vermişdir.
6. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən 2023-cü il 15 noyabr tarixli çıxarışın təsdiq edilmiş surətindən görünür ki, T.Əfəndiyev Şəki rayonu, Baltalı kəndində yerləşən 2.225 ha torpaq sahəsini 2023-cü il 18 i yun tarixli, 3M-346 saylı icarə müqaviləsinə əsasən illik 222 manata Cavabdeh icarəyə vermişdir. 7. 2023-cü il 16 noyabr tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsindən görünür ki, T.Əfəndiyev ƏMDK yanında DƏDRX-nin Şəki Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş, 2014-cü il 7 yanvar tarixli **********85 reyestr nömrəli ********** qeydiyyat nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən ona məxsus olan Şəki rayonu, Baltalı kəndində yerləşən 2.225 ha torpaq sahəsini 9000 manat məbləğə İddiaçı satmışdır. 8. 2023-cü il 16 noyabr tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsindən görünür ki, T.Əfəndiyev ƏMDK yanında DƏDRX-nin Şəki Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş, 2020-ci il 20 may tarixli, **********27 reyestr nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən ona məxsus olan Ş əki rayonu, Baltalı kəndində yerləşən 1.6754 ha torpaq sahəsini 9000 manat məbləğə İddiaçı satmışdır. 9. 2023-cü il 18 noyabr tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsindən görünür ki, T.Əfəndiyev ƏMDK yanında DƏDRX-nin Şəki Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş, 2018-ci il 21 avqust tarixli, **********33 reyestr nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən ona məxsus olan Şəki rayonu, Baltalı kəndində yerləşən 1.42 ha torpaq sahəsini 9000 manat məbləğə İddiaçı satmışdır.
10. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən 2023-cü il 6 dekabr tarixli çıxarışın təsdiq edilmiş surətindən görünür ki, Şəki rayonu, Baltalı kəndində yerləşə n 2.225 ha torpaq sahəsi İddiaçı mülkiyyətindədir.
11. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən 2023-cü il 7 dekabr tarixli çıxarışın təsdiq edilmiş surətindən görünür ki, Şəki rayonu, Baltalı kəndində yerləşən 1.6754 ha torpaq sahəsi İddiaçı mülkiyyətindədir.
12. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən 2023-cü il 8 dekabr tarixli çıxarışın təsdiq edilmiş surətindən görünür ki, Şəki rayonu, Baltalı kəndində yerləşən 1.42 ha torpaq sahəsi İddiaçı mülkiyyətindədir. İş üzrə məhkəmə icraatı a) Birinci instansiya məhkəməsindəki ic raat
13. İddiaçı (bundan sonra-“iddiaçı”) Cavabdeh (bundan sonra-“cavabdeh”) qarşı 2023-cü il 7 dekabr tarixli ********** qeydiyyat nömrəli çıxarış əsasında mülkiyyətində olan 1,6754 ha torpaq sahəsinin icarəyə verilməsinə dair 2023-cü il 18 iyun tarixli icarə müqaviləsinin, 2023-cü il 6 dekabr tarixli ********** qeydiyyat nömrəli çıxarış əsasında mülkiyyətində olan 2,225 ha torpaq sahəsinin icarəyə verilməsinə dair 2023-cü il 18 iyun tarixli icarə müqaviləsinin və 2023-cü il 8 dekabr tarixli ********** qeydiyyat nömrəli çıxarış əsasında mülkiyyətində olan 1,42 ha torpaq sahəsinin icarəyə verilməsinə dair 2023-cü il 18 iyun tarixli icarə müqavilələrinin ləğv edilməsinə dair qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
14. İlk iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Şəki rayonu, Baltalı kəndind ə yerləşən kənd təsərrüfatı təyinatlı 1.42 ha torpaq sahəsi 2023-cü il 8 dekabr tarixli ********** qeydiyyat nömrəli hüquqların dövlət reyestrindən çıxarış əsasında, 2.225 ha topraq sahəsi 2023-cü il 6 dekabr tarixli ********** qeydiyyat nömrəli çıxarış əsasında və 1.6754 ha torpaq sahəsi isə 2023-cü il 7 dekabr tarixli ********** qeydiyyat nömrəli çıxarış əsasında onun mülkiyyətindədir. Hər üç torpaq sahəsi əvvəlki mülkiyyətçisi olan X1 alqı-satqı müqaviləsi əsasında onun mülkiyyətinə keçmişdir. Eyni zamanda hər üç torpaq sahəsinə münasibətdə əvvəlki mülkiyyətçi ilə hazırkı iş üzrə cavabdeh arasında torpaq sahələrinin icarəyə verilməsinə dair müqavilələr var və həmin müqavilələrin 2029-cu ilədək qüvvəsi vardır. Belə olduğu təqdirdə o, torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi olaraq, yəni mülkiyyət üzrə hüquqların artıq ona keçdiyini, eyni zamanda cavabdehlə əvvəlki mülkiyyətçinin arasında bağlanmış icarə münasibətlərinin davam etməli olmasını nəzərə alaraq müqavilələrin icarə haqqı dəyişilməklə davam etdirilməsini cavabdehə bildirmiş, lakin aralarında razılaşma olmamışdır. Belə olduğu təqdirdə tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrin 8-ci bəndində göstərilənləri əsas tutaraq bir ay qabaqcadan olmaqla yazılı ərizə göndərmişdir. Cavabdeh tərəfindən onun göndərdiyi ərizənin 2024-cü il 5 yanvar tarixdə alınması isə əldə edilmiş poçt göndərişlərinin izlənməsinə dair məlumatla təsdiq edilir. Cavabdeh tərəfindən ərizəni aldıqdan bir ay müddətində müqavilələrin şərtləri barədə, xüsusi ilə icarə haqqına münasibətdə hər hansı razılığa gəlməsi və ya müqavilələrin ləğv edilməsinə razılıq vermə si barədə hər hansı cavab verməmişdir. Bu səbəbdən o, bir tərəfli qaydada müqavilələrin ləğv edilməsi üçün məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətində qalmışdır.
15. Həmçinin cavabdeh iddiaçıya qarşı qarşılıqlı iddia ərizəsi verərək ilk iddianın təmin edilməməsi, qanuni istifadəsində olan Şəki rayonu, Baltalı kəndində yerləşən 1.42 ha, 2.225 ha və 1.6754 ha torpaq sahələrinin iddiaçının zəbtindən və istifadəsindən azad edilməsi, onun istifadəsinə yönələn maneələrin aradan qaldırılması və sair qanunsuz hərəkətlərə son qoyulması, iddianın verilməsi üçün ödənilən 100 manat dövlət rüsumunun cavabdehdən tutularaq ona qaytarılması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
16. Qarşılıqlı iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, o, 2023-cü il 18 iyun tarixdə T.Əfəndiyev ilə 6 illik icarə müqa viləsi bağlayaraq 1.42 ha, 2.225 ha və 1.6754 ha torpaq sahələrini icarəyə götürmüşdür. Həmin torpaq sahələrinə olan hüquqları daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. Torpaq sahələri onun tərəfindən istifadə olunmasına baxmayaraq Baltalı kənd sakinləri iddiaçı və onun atası tərəfindən ona təzyiqlər olunaraq onun müqavilələri ləğv etməyini, əks halda əlindən alacaqlarını demişlər. O, sadə vətəndaş olaraq qanuni şəkildə icarə müqavilələri bağlamış və həmin müqavilələr üzrə hüquqlarını reyestr xidmətində rəsmiləşdirməklə qanuni işlər görmüşdür. Həmin torpaq yüklü olduğu halda necə satılmasından onun məlumatı yoxdur. Bundan başqa həmin şəxslər onun qanuni istifadəsində olan qeyd edilən torpaq sahələrini qanunsuz olaraq zəbt etməklə əkin işləri görməkdədirlər. O, bu barədə Şəki rayon Prokurorluğuna rəsmi müraciət etmişdir. Dəfələrlə xəbərdarlıq etməyinə baxmayaraq, onlar heç bir əhəmiyyət vermir və öz qanunsuz əməllərini davam etdirirlər. Bu hal isə onu mülkiyyət hüququndan məhrum edir. Cavabdehlə aralarında olan bu problemin yeganə həlli yalnız maneələrin aradan qaldırılması və qanunsuz hərəkətlərə son qoyulması barədə qətnamənin qəbul edilməsi ilə mümkündür.
17. Şəki Kommersiya Məhkəməsinin 2025-ci il 12 fevral tarixli 2-2(117)-127/2025 nömrəli qətnaməsi ilə ilk iddianın təmin edilməməsi, qarşılıqlı iddianın qismən təmin edilməsi, cavabdehin qanuni istifadəsində olan Şəki rayonu, Baltalı kəndində yerləşən 1.6754 ha, 2.225 ha və 1.42 ha torpaq sahələrinin istifadəsinə yönələn iddiaçı tərəfindən edilən maneələrin aradan qaldırılması qət edilmişdir (hakim M.H üseynov).
18. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmişdir ki, T.Əfəndiyev ilə cavabdeh arasında 3 ayrı torpaq sahəsinə dair icarə müqavilələri bağlanmışdır. Daha sonra, qeyd olunan icarə müqaviləsinin qüvvədə olduğu dövrdə həmin torpaq sahələri T.Əfəndiyev tərəfindən iddiaçıya satılmış və bununla bağlı tərəflər arasında notarial qaydada təsdiq edilmiş daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır.
19. İlkin iddia ilə bağlı məhkəmə qeyd etmişdir ki, iş materiallarından, tərəflərin izahatından göründüyü kimi iddiaçı cavabdehin onun müəyyənləşdirdiyi məbləğlə yeni icarə müqaviləsinin bağlanılmasına razı olmadığını, həmin torpaq sahələrinin icarə haqqının ödənilmədiyini, eyni zamanda həmin torpaq sahələrindən birində əkmiş olduğu buğda məhsulunun cavabdeh tərəfindən biçili b aparıldığını qeyd etmiş və müqavilələrin ləğv edilməsini xahiş etmişdir.
20. İlk iddia üzrə iddiaçı müqavilələrin ləğv edilməsini tələb etsə də, onun məhkəmə iclaslarında verdiyi izahatlarından, eyni zamanda təqdim edilmiş digər iş materiallarından da müəyyən edilmişdir ki, o, T.Əfəndiyev ilə alqı-satqı müqaviləsi bağlayarkən hər üç torpaq sahəsinin yüklü olduğunu, 2029-cu il 18 iyun tarixinədək icarəyə verilməsi barədə xəbərdar olmuş, bu şərtlərlə razılaşaraq müqavilələri bağlamışdır.
21. İddiaçı 2024-cü il 6 may tarixdə T.Əfəndiyev tərəfindən yazıldığı iddia edilən ərizəni məhkəməyə təqdim edərək buna əsasən qeyd etmişdir ki, torpaq sahələrinin keçmiş mülkiyyətçisi bu ərizə ilə ilk iddia üzrə cavabdehin icarə haqqını ödəmədiyini təsdiqləmişdir.
22. Lakin işin materiallarına əlavə edilm iş 2024-cü il 15 avqust tarixli cinayət işi başlanmasının rədd edilməsi haqqında qərar və müvafiq izahatlardan müəyyən edilmişdir ki, T.Əfəndiyev həmin torpaq sahələrini cavabdehə 6 il müddətinə verdiyini, icarə müqaviləsi bağladığını və onun 6 ilin pulunu əvvəlcədən verdiyini etiraf etmişdir. 2023-cü ildə isə ona pul lazım olması səbəbindən həmin torpaq sahələrini İddiaçı satdığını və həmin zaman torpaq sahələrinin 6 il müddətinə cavabdehə icarəyə verdiyini bildirmişdir. Eyni zamanda iddiaçı, polis şöbəsində verdiyi izahatında torpaq sahəsinin icarəyə verilməsindən xəbərdar olduğunu və alqı-satqı müqavilələrini torpaq sahələrinin 6 il müddətinə icarədə qalmaq şərtilə bağladığını bildirmişdir.
23. Göründüyü kimi polis şöbəsində verilən izahatlarla ilk iddia üzrə iddiaçının təqdim etdiyi ər izə, eyni zamanda bildirdiyi fikirlər arasında ziddiyyət mövcuddur.
24. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, ilk iddiaçı hazırkı iddiada icarə haqqı tələb etməsə də, icarə müqavilələrinin ləğv edilməsini xahiş edir. Qanunvericilik müəyyən edir ki, torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququnu əldə etmiş şəxs həmin torpaq sahəsinin ondan əvvəlki məhdudiyyət və yüklülükləri ilə qəbul edir və torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi olmayan digər şəxslərin hüquqlarını pzomaqdan çəkinməlidirlər. İddiaçı hazırkı tələbdə, icarə haqqının ödənilməsi ilə bağlı iddia irəli sürməmişdir. Buna baxmayaraq torpaq sahəsinin əvvəlki mülkiyyətçisi qeyd edilən torpaq sahəsinə görə 6 illik icarə haqqını birdəfəyə aldığını müvafiq təhqiqat orqanlarında verdiyi izahatında bildirmişdir.
25. Qeyd edilən torpaq sahələrinin əvvəlki mülkiyyətçis i T.Əfəndiyevin 2024-cü il 6 may tarixdə yazdığı ərizəsinə əsaslanaraq “icarə müqavilələrinin bağlanmasının səhv olmasını bildirməsi”nə münasibətdə məhkəmə qeyd etmişdir ki, qeyd edilən ərizənin mərhum T.Əfəndiyev tərəfindən yazılsa belə məhkəmə qeyd edilən sübutu qanunvericiliyin tələbinə zidd olan əsassız sübut olaraq qəbul edir. Belə ki, şəxs notarial qaydada icarə müqavilələri bağlayır, iradə ifadə edir, qarşı tərəfdə mülki dövriyyənin iştirakçısı olaraq inam-etibar yaratsa da sonradan mülkiyyətçi olmayan şəxslərin iradəsinə uyğun olmayan qeyd edilən ərizənin verilməsi ilə vicdanlı davranış nümayiş etdirmir və mülki dövriyyə iştirakçılarının qanuni etimad hüquqlarını əhəmiyyətli dərəcədə pozur.
26. Qarşılıqlı iddia tələbinə münasibətdə məhkəmə qeyd etmişdir ki, qarşılıqlı iddia qismən təmin edilməlidir. Belə ki, icarə müqaviləsinə əsasən torpaq sahələri cavabdehin qanuni istifadəsində olsa da, iddiaçının məhkəmə iclasında verdiyi izahatından aydın olduğu kimi, o, özü birbaşa olaraq hazırkı mübahisənin onun xeyrinə həll olmadığı təqdirdə digər tərəfə torpaq sahəsini istifadəyə maneələr törədəcəyini aydın ifadə etmişdir.
27. Məhkəmə mövcud halları qiymətləndirib yekun olaraq bu qənaətə gəlmişdir ki, qarşılıqlı iddia “cavabdehin qanuni istifadəsində olan Şəki rayonu, Baltalı kəndində yerləşən 1.6754 ha, 2.225 ha və 1.42 ha torpaq sahələrinin istifadəsinə yönələn iddiaçı tərəfindən edilən maneələr aradan qaldırılması” hissəsində təmin edilməlidir
28. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra-“MM”) 138.2, 139-1.1, 158.1, 158.2, 158. 3, 158.4, 324.1, 324.5, 389.2, 421.1, 421.2, 423.2, 572.1, 675, 699.1, 699.4.,700.1, 700.2, 706.1, 718 və 719.1-ci maddələrinə, “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 15-ci, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 2019-cu il 18 mart tarixli Qərarına, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra-“MPM”) 14., 88 və 217-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
29. İddiaçı tərəfindən həmin qətnamədən verilmiş apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilərək ilk iddianın təmin, qarşılıqlı iddianın isə rədd edilməsi xahiş edilmişdir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
30. Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 23 aprel tarixli 2-2(107)-82/2025 nömrəli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmi n edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır (sədrlik edən-məruzəçi hakim Ə.Kərimov, hakimlər E.Hüseynov və Z.Sadiqov).
31. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi, birinci instansiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə ilə razılaşaraq qeyd etmişdir ki, müqaviləni öhdəlik hüquq münasibətlərinin digər yaranma əsaslarından fərqləndirən başlıca xüsusiyyət onun məhz tərəflərin qarşılıqlı iradə ifadəsinin nəticəsi olmasıdır. Bu səbəbdən də müqavilənin etibarlılıq şərtlərindən biri tərəflərin qarşılıqlı iradə ifadəsinin və hüquqi niyyətlərinin vahidliyi və həqiqiliyi ilə bağlıdır. Müqavilənin etibarlılığı üçün zəruri olan bu tələb isə müqavilə münasibətlərinin tənzimlənməsində əsas rola malik müqavilə azadlığı prinsipindən irəli gəli r. Hər kəs müqavilə bağlamaqda müstəqildir və müqavilə azadlığı mülki qanunvericiliyin əsas prinsiplərindən biridir.
32. Məhkəmə, MM-in 699.1 və “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 15-ci bəndinə istinadla bildirmişdir ki, iddiaçı T.Əfəndiyev ilə alqı-satqı müqaviləsi bağlayarkən hər üç torpaq sahəsinin yüklü olduğunu və 2029-cu il 18 iyun tarixədək icarəyə verilməsi barədə xəbərdar olmuşdur. Yəni, ilk iddia üzrə iddiaçı torpaqları alan zaman artıq onların icarədə olduğundan məlumatlı idi.
33. Məhkəmə, apellyasiya şikayətinin cavabdehin üzürlü səbəb olmadan icarə haqqını ödəməməsi ilə bağlı dəlillərinə münasibət bildirərək qeyd etmişdir ki, iş materiallarına əlavə edilmiş izahatlara əsasən cavabdehin icarə haqlarını tam olaraq torpaq sahəsinin əvvəlki mülkiyyətçisi T.Əfəndiyevə ödəməsi müəyyən edilir.
34. Belə ki, 2024-cü il 15 avqust tarixli cinayət işi başlanmasının rədd edilməsi haqqında qərar və müvafiq izahatlardan T.Əfəndiyevin torpaq sahələrini icarə müqaviləsi bağlayaraq cavabdehə 6 il müddətinə verdiyini və 6 ilin pulunu əvvəlcədən aldığını etiraf etmişdir. T.Əfəndiyev polis şöbəsində verdiyi izahatında daha sonra bildirmişdir ki, 2023-cü ildə isə ona pul lazım olması səbəbindən həmin torpaq sahələrini iddiaçıya satmış və həmin zaman torpaq sahələrinin 6 il müddətinə Eldara icarəyə verdiyini ona bildirmişdir.
35. Həmçinin, iddiaçı da polis şöbəsində verdiyi izahatında torpaq sahəsinin icarəyə verilməsindən xəbərdar olduğunu və alqı-satqı müqavilələrini torpaq sahələrinin 6 il müddətinə icarədə qalmaq şərtilə bağladığını bildirmişdir.
36. Torp aq sahəsinin yüklü alınması iddiaçı tərəfindən mübahisələndirilməmişdir. Belə olan halda isə icarə haqqının tam olaraq əvvəlki mülkiyyətçiyə ödənilməsini hazırki iş üzrə iddiaçıya bildirmək vəzifəsi əvvəlki mülkiyyətçinin üzərinə düşürdü. Əgər o icarə haqqının cavabdehdən tam olaraq alınmasını iddiaçıya bildirməmişsə iddiaçı ona qarşı müvafiq tələb irəli sürə bilərdi.
37. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin T.Əfəndiyevin 2024-cü il 6 may tarixli ərizəsinin sübut kimi qəbul edilməməsi ilə bağlı dəlillərinə münasibətdə birinci instansiya məhkəməsinin əsaslandırması ilə razılaşaraq qeyd etmişdir ki, qeyd edilən ərizənin mərhum T.Əfəndiyev tərəfindən yazılsa belə məhkəmə qeyd edilən sübutu qanunvericiliyin tələbinə zidd olan əsassız sübut olaraq qəbul edir. Belə ki, şəxs notarial qayda da icarə müqavilələri bağlayır, iradə ifadə edir, qarşı tərəfdə mülki dövriyyənin iştirakçısı olaraq inam-etibar yaratsa da sonradan mülkiyyətçi olmayan şəxslərin iradəsinə uyğun olmayan qeyd edilən ərizənin verilməsi ilə vicdanlı davranış nümayiş etdirmir və mülki dövriyyə iştirakçılarının qanuni etimad hüquqlarını əhəmiyyətli dərəcədə pozur.
38. T.Əfəndiyevin polis şöbəsində müvafiq izahat verdiyi vaxtdan, hazırki iddia edilən ərizənin yazıldığı müddətə təxminən 2 ay müddət keçmişdir. Həmin müddət ərzində isə T.Əfəndiyevin bir dəfə də olsa izahatının təsir-təzyiq və ya hədə-qorxu altında verməsi ilə bağlı şikayəti olmamışdır. Bundan başqa, icarə müqavilələri 2023-cü ildə notarial qaydada bağlanmışdır. Ötən dövr ərzində də, bir dəfə də olsa icarə haqqının ödənilməməsi mübahisələndirilməmi şdir. Əgər doğrudan da cavabdehin ödənilməmiş icarə haqqı borcu olmuşsa nə üçün ona qarşı tələb irəli sürülməmişdir.
39. Məhkəmə əvvəlki mülkiyyətçi tərəfindən yazılmış ərizə ilə bağlı həmçinin qeyd etmişdir ki, həmin ərizənin yazılması şəraitini müəyyən etmək mümkün deyildir. Belə ki, əvvəlki mülkiyyətçi müvafiq dövtəq orqanında (polis şöbəsində) icarə haqqının cavabdeh tərəfindən tam olaraq ona ödənilməsini bildirmişdir. Daha sonra isə, hazırki iddiaçıya qarşı hansısa məsuliyyətdən yayınmaq və ya bşqa əsaslarla ərizədə yaza bilərdi. Hazırda isə əvvəlki mülkiyyətçi vəfat etdiyindən həmin halları aydınlaşdırmaq mümkün deyildir.
40. Cavabdeh notarial qaydada bağlanmış icarə müqaviləsini əsas götürərək halhazırda torpaq sahəsini əkib-becərməkdədir.
41. Apellyasiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM-in 138.2, 139-1, 158.1, 158.2, 158.3, 158.4, 324.1, 324.5, 389.2, 421.1, 421.2, 423.2, 572.1, 675, 699.1, 699.4, 700.1, 700.2, 706.1, 718 və 719.1-ci, Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 67.1-ci, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu 19.1-ci, “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 15-ci, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “2019-cu il 18 mart tarixli Qərarına, MPM-in 14.2, 77.1, 88, 217.2, 217.3, 372.1, 372.2, 372.6, 372.7-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
42. İddiaçı tərəfindən həmin qətnamədən verilmiş kassasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilməsi, ilk iddia tələbinin təmin və qarşılıqlı iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qərar qəbul olunması xahiş edilmişdir. Kassasiya şikayətinin və on a qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
43. Məhkəmə iclaslarında həm şifahi, həm də yazılı qaydada bildirmişdir ki, Şəki rayonu Baltalı kəndində yerləşən kənd təsərrüfatı təyinatlı 1,42 ha torpaq sahəsi 2023-cü il 8 dekabr tarixli ********** qeydiyyat nömrəli hüquqların dövlət reyestrindən çıxarış əsasında, 2,225 ha torpaq sahəsi 2023-cü il 6 dekabr tarixli ********** qeydiyyat nömrəli çıxarış əsasında və 1,6754 ha torpaq sahəsi isə 2023-cü il 7 dekabr tarixli ********** qeydiyyat nömrəli çıxarış əsasında onun mülkiyyətindədir. Hər üç torpaq sahəsi əvvəlki mülkiyyətçisi olan T.Əfəndiyevdən alqı-satqı müqaviləsi əsasında onun mülkiyyətinə keçmişdir. Eyni zamanda hər üç torpaq sahəsinə münasibətdə əvvəlki mülkiyyətçi ilə hazırkı iş üzrə cavabdeh arasında torpaq sahələ rinin icarəyə verilməsinə dair müqavilələr var və həmin müqavilələrin 2029-cu ilədək qüvvəsi vardır. Belə olduğu təqdirdə o torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi olaraq, yəni mülkiyyət üzrə hüquqların artıq ona keçdiyini, eyni zamanda cavabdehlə əvvəlki mülkiyyətçinin arasında bağlanmış icarə münasibətlərinin davam etməli olmasını nəzərə alaraq müqavilələrin icarə haqqı dəyişdirilməklə davam etdirilməsini cavabdehə bildirmiş, lakin razılaşma olmamışdır.
44. Cavabdehlə əvvəlki mülkiyətçi arasında icarə müqaviləsi bağlanarkən icarə haqqı torpağın hər sotu üçün 1,00 manatdan hesablanmışdır. Həmin vaxtdan artıq 2 il keçir və torpağın hər sotu üçün 1 manat icarə haqqı çox azdır. Cavabdeh illərdir ki, üzürlü səbəb olmadan icarə haqqını ödəmir. Bu səbəbdən də aralarında bağlanmış müqavilələrin 8-ci bənd ində göstərilənləri əsas tutaraq bir ay qabaqcadan cavabdehə yazılı ərizə göndərmişdir. Cavabdeh tərəfindən göndərdiyim ərizənin 2024-cü il 5 yanvar tarixdə alınması isə poçt göndərişlərinin izlənilməsinə dair məlumatla təsdiq edilir. Cavabdeh tərəfindən ərizəni aldıqdan bir ay müddətində müqavilələrin şərtləri barədə, xüsusilə icarə haqqına münasibətdə hər hansı razılığa gəlməsi və ya müqavilələrin ləğv edilməsinə razılıq verməsi barədə hər hansı cavab verilməmişdir. Göründüyü kimi sözügedən müqavilələrin ləğv edilməsi üçün kifayət qədər əsaslar yaranmışdır.
45. Bundan başqa, məhkəmələrə 2024-cü il 6 may tarixdə T.Əfəndiyev tərəfindən yazılmış ərizəni təqdim etmişdir. Həmin ərizədə Tərlanın öz xətti ilə qeyd edilmişdir ki. “mənə qarşı Cavabdeh qaldırdığı iddia tam əsassızdır. Mənim Cavabd eh icarə ilə bağlı heç bir borcum yoxdur”. Göründüyü kimi T.Əfəndiyev Cavabdeh 6 illik icarə pulunu almadığını, ona borclu olmadığını bildirmişdir. Məhkəmənin mötəbər sübut kimi qəbul etdiyi Şəki ŞRPŞ-nin cinayət işinin başlanmasının rədd edilməsi haqqında qərarı 2024-cü il 15 avqust tarixdə qəbul edilib. T.Əfəniyev isə 2024-cü il 11 may tarixdə vəfat edib. Məhkəmələr tərəfindən T.Əfəndiyevin polis şöbəsindəki izahatı ilə 2024-cü il 6 may tarixdə yazdığı ərizəsindəki qeyd edilənlər arasındakı ziddiyyətli məqamlar aydınlaşdırılmamış, polis şöbəsində verilən izahat nədən mötəbər sübut kimi qəbul edilmiş, 2024-cü il 6 may tarixdə Tərlanın öz xətti ilə yazdığı ərizə sübut kimi qəbul edilməmiş, hüquqi qiymət verilməmişdir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
46. Kassasiya şikayətin ə qarşı etiraz təqdim edilməmişdir. Kassasiya baxışının hədləri
47. Hazırkı icraat çərçivəsində apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün onun qanuniliyi və əsaslılığı MPM-in 403 və 416-cı maddələrinə uyğun olaraq tam yoxlanılacaqdır.
48. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları yoxlanılmasa da apellyasiya instansiyası məhkəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edib-etməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələlərin düzgün qiymətləndirilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki halların yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir. Tətbiq edilən hüquq
49. Azərbaycan Respublikasının aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında “Maddə
421. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi əsasları 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. 421.3. Müqavilənin tamamilə və ya hissə-hissə icrasından birtərəfli i mtina edildikdə və belə imtinaya bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə müqavilə müvafiq surətdə ləğv edilmiş və ya dəyişdirilmiş sayılır”. “Maddə
423. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi qaydası 423.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında razılaşma, əgər bu Məcəllədən, müqavilədən və ya işgüzar adətlərdən ayrı qayda irəli gəlmirsə, müqavilə ilə eyni formada bağlanır. 423.2. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi tələbini tərəf məhkəməyə yalnız müqaviləni dəyişdirmək və ya ləğv etmək təklifindən digər tərəfin imtinasını aldıqda və ya təklifdə göstərilmiş müddətdə, müddət göstərilmədikdə isə otuz gün müddətində ondan cavab almadıqda irəli sürə bilər.” “Maddə
572. Satıcının üçüncü şəxslərin hüquqlarından azad əşya vermək vəzifəsi 572.1. Alıcının üçüncü şəxslərin hüquqları ilə yüklü olan əşyanı qəbul etməyə razılıq verdiyi hal istisna olmaqla, satıcı alıcıya üçüncü şəxslərin hüquqlarından azad əşya verməyə borcludur. Satıcının bu vəzifəni icra etməməsi alıcıya əşyanın qiymətinin azaldılmasını və ya alğı-satqı müqaviləsinin ləğvini tələb etmək hüququ verir, bu şərtlə ki, alıcının həmin əşyaya üçüncü şəxslərin hüquqları olduğunu bildiyi sübuta yetirilməsin. 572.2. Bu Məcəllənin 572.1-ci maddəsində nəzərdə tutulan qaydalar əşyanın verildiyi məqamda üçüncü şəxslərin əşyaya iddialarının olduğu və satıcının bu iddiaları bildiyi halda da, əgər sonralar həmin iddialar müəyyənləşdirilmiş qaydada hüquqa uyğun sayılmışsa, müvafiq surətdə tətbiq edilir.” “Maddə
675. Əmlak kirayəsi müqaviləsi Əmlak kirayəsi müqaviləsinə görə, kiray əyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür.” Maddə
699. Kirayəyə verilmiş əşyaların özgəninkiləşdirilməsi 699.1. Kirayəyə verilən əşya kirayəçiyə verildikdən sonra ona mülkiyyət hüququ kirayəyə verəndən hər hansı üçüncü şəxsə (əldə edənə) keçdikdə əldə edən mülkiyyəti əldə etdiyi andan kirayəyə verəni əvəz edərək kirayə hüquq münasibətlərindən irəli gələn bütün hüquq və vəzifələrə malik olur. Əldə edən öz öhdəliklərini yerinə yetirmədikdə kirayəyə verən əldə edən tərəfindən əvəzi ödənilməli zərər üçün zamin kimi məsuliyyət daşıyır. Bu cür məsuliyyət mülkiyyət hüququnun keçməsinin kirayəyə verənə məlum olmasından altı ay keçənədək mövcud olur.... 699.4. Kirayəyə verilən əşya kirayəçiyə verildikdən sonra ü çüncü şəxslərin hüquqları və ya iddiaları ilə yüklü edildikdə, əgər bunların həyata keçirilməsi nəticəsində kirayəçi müqaviləyə uyğun istifadədən məhrum olarsa, bu Məcəllənin 699.1-ci maddəsi müvafiq surətdə tətbiq edilir. Əgər üçüncü şəxslərin hüquqları və iddiaları müqaviləyə uyğun istifadəyə mane olursa, kirayəçi bu hüquqların və iddiaların həyata keçirilməsinin qadağan olunmasını tələb etmək hüququna malikdir.” “Maddə
700. İcarə müqaviləsi 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. 700.2. İcarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər....” “Maddə
706. Torpaq icarəsi müqaviləsinin məzmunu... 706.4. Torpaq icarəsi haqqında müqavilələrə bu Məcəllənin 700.1, 701, 702 və 703-cü maddələri, habelə bu paraqrafın müddəaları tətbiq edilir.” “Maddə
718. İcarəyə götürülmüş torpağın özgəninkiləşdirilməsi və yüklü edilməsi İcarəyə götürülmüş torpaq satıldıqda və ya üçüncü şəxslərin hüquqları və ya iddiaları ilə yüklü edildikdə bu Məcəllənin 699-cu maddəsi tətbiq edilir.” “Maddə
719. Torpaq icarəsi müqaviləsinə xitam verilməsi və onun qüvvəsinin uzadılması. Müqavilənin ləğvi 719.1. Torpaq icarəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə müqavilənin bağlandığı müddət qurtardıqda xitam verilir....”
50. Azərbaycan Respublikasının Mülki müddəalarında aşağıdakılar nəzə rdə tutulur: Prosessual Məcəlləsinin müvafiq “Maddə
14. İş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri 14.1. Məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir. 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir....” “Maddə
77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir....” “Maddə
78. Sübutların təqdim edilməsi və tələb olunması 78.1. Sübutlar işdə iştirak edən şəxslər tərəf indən birinci instansiya məhkəməsinə işin məhkəmədə baxılmağa hazırlanması yekunlaşana qədər təqdim edilir. Məhkəmə baxışı zamanı sübutların təqdim edilməsinə o halda yol verilir ki, bunun üçün əsaslar məhkəmə baxışı gedişində əmələ gəlmiş olsun və ya işdə iştirak edən şəxslər işin məhkəmədə baxılmağa hazırlanması yekunlaşana qədər sübutların təqdim edilməsinin onlardan asılı olmayan səbəblərə görə mümkün olmadığını əsaslandırsın....” “Maddə
88. Sübutların qiymətləndirilməsi Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.” “Maddə
217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.... 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır....” Kassasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi
51. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərinə qiymət verərkən nəzərə alır ki, kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (MPM-in 416.1-ci maddəsi).
52. Məhkəmə kollegiyası hazırkı kassasiya şikayətində məhkəmələrin mövqeyini təkzib edən dəlillərə istinad edilməməsini nəzərə alaraq, işə baxan məhkəmələrin eyni məzmunlu dəlillərə mahiyyəti üzrə baxaraq verdiyi hüquqi qiymətləndirmə və maddi hüquq normalarının tətbi qi ilə bağlı gəldiyi nəticə ilə razılaşır.
53. Kassasiya şikayətinin “digər məsələlərə dair hissəsi”ndə göstərilən işin faktiki halları ilə bağlı irəli sürülən dəlillərə münasibətdə qeyd edilir ki, hazırkı icraat çərçivəsində məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması və işin hallarının sübut olmaması ilə bağlı dəlillər üzrə araşdırma aparılmır və onlara qiymət verilmir ( MPM, 407.2).
54. Kollegiya hesab edir ki, məhkəmələrin gəldiyi nəticə MPM-nin 14.2, 77.1, 88 və 217-ci maddələrinin tələblərinə uyğun olmuş, işdəki sübutlar mülki prosessual qanunvericiliyin mümkünlük, aidlik və mötəbərlik tələbləri nəzərə alınmaqla qiymətləndirilmişdir. Mübahisəli hüquq münasibətinə maddi hüquq normaları düzgün tətbiq edilmişdir. Odur ki, apellyasiya instan siyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və ya dəyişdirilməsi üçün əsas olmadığından iş üzrə qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalı, kassasiya şikayəti isə təmin edilməməlidir.
55. MPM-in 417-419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası qərara alır: Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 23 aprel tarixli 2-2(107)-82/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.