Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-2(102)-530/2025 01.10.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının iddiaçı Azərbaycan Respublikası İddiaçı Cavabdeh qarşı ("xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: torpaq icarəsi müqaviləsinin ləğv edilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının hakimi Abiyeva Kəmalə Nəbi qızının məruzəsi ilə, hakimlər Qurbanov Raqib Əliddin oğlu və Baxışova Vüsalə Ələkbər qızından ibarət tərkibdə, İddiaçı Cavabdeh qarşı (müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs "xxxx" MMC) “icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi” tələbinə dair iş üzrə Gəncə Apellyasiya Məhkəməs inin Kommersiya kollegiyasının 2-2(104)-70/2025 nömrəli 2025-ci il 21 aprel tarixli qətnaməsindən üçüncü şəxs "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. İşin halları
1. İddiaçı (bundan sonra -“iddiaçı” və ya “İcra Hakimiyyəti”) başçısının 2013-cü il 16 aprel tarixli 40 saylı sərəncamına əsasən Cavabdeh (bundan sonra - “cavabdeh”) ərizəsi nəzərə alınaraq, ona 25 il müddətinə Çaylı kəndi ərazisindən kənd təsərrüfatı məhsulları əkilməsi məqsədi üçün 50 ha, xırda buynuzlu davarları otarmaq məqsədi üçün örüş sahəsindən 215 ha olmaqla, cəmi 265 ha torpaq sahəsinin ayrılması qərara alınmış və bu sərəncam əsasında iddiaçı ilə cavabdeh arasında 2013-cü il 16 aprel tarixli 07 saylı torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında müqavilə bağlanmışdır.
2. İddiaçının əməkdaşları tərəfindən tərtib edilən 2016-cı il 16 may tarixli aktda cavabdehin icarəsinə verilmiş torpaq sahəsinin özü və ya ailə üzvləri tərəfindən deyil, ayrıayrı vətəndaşlar tərəfindən istifadə edildiyi qeyd edilmişdir.
3. İddiaçının 2016-cı il 30 iyun tarixli 69 saylı sərəncamı ilə cavabdehə 265 ha torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi barədə 2013-cü il 16 aprel tarixli sərəncam ləğv edilmişdir.
4. Gəncə İnzibati Məhkəməsinin 2022-ci il 25 oktyabr tarixli 2-1(114)-2304/2022 nömrəli qərarı ilə bu iş üzrə cavabdehin iddiası təmin edilərək, iddiaçının 2016-cı il 30 iyun tarixli 69 nömrəli sərəncamı ləğv edilmişdir.
5. Gəncə Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati kollegiyasının 2023-cü il 15 fevral tarixli 2-1(104)-123/2023 nömrəli qərarı ilə cavabdehin apellyasiya şikayəti təmin edilm əmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qərarı dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
6. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati kollegiyasının 2023-cü il 20 sentyabr tarixli 2-1(102)-1478/23 nömrəli qərarı ilə cavabdehin kassasiya şikayəti təmin edilməmiş, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
7. Cavabdeh tərəfindən dövlət büdcəsinə 2013-cü il 28 noyabr tarixli qəbzə əsasən 177 manat, 2014-cü il 19 may tarixli qəbzə əsasən 265 manat, 2015-ci il 6 may tarixli qəbzə əsasən 265 manat və 2016-cı il 24 fevral tarixli qəbzə əsasən 265 manat məbləğində vəsait ödənilmişdir. 8. 2022-ci il 16 may tarixli İ/M №-3M-157 saylı icarə müqaviləsinə əsasən Tərtər Rayonu, Çaylı ərazi dairəsində yerləşən 40 ha, 85 ha və 175 ha torpaq sahələri 2068-ci ilin 19 aprel tari xinədək "xxxx" MMC-yə icarəyə verilmiş və MMC-nin icarə hüquqları dövlət qeydiyyatına alınmış, torpaq sahələrinin plan və ölçüləri tərtib edilmişdir. İş üzrə məhkəmə icraatı a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
9. İddiaçı cavabdehə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, aralarında bağlanmış 2013-cü il 16 aprel tarixli 07 nömrəli icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
10. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, 2013-cü ildə ümumilikdə 265 ha torpaq sahəsi 25 il müddətinə cavabdehin icarəsinə verilmişdir. Cavabdeh torpaq sahəsini təyinatı üzrə istifadə etməmiş, onu ayrı-ayrı şəxslərə icarəyə vermiş, gəlir mənbəyi kimi istifadə etmişdir. Aparılmış baxışlar zamanı 50 ha əkin sahəsinin əkilmədiyi, örüş sahəsində isə başqa şəxslərin h eyvan otardığı müəyyən edilmiş və aktlaşdırılmışdır. Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il 15 mart tarixli 42 nömrəli əmri ilə təsdiq edilmiş qaydalara görə otlaq sahələrinin istifadəsi üçün heyvan başı azaldıqda və ya mülkiyyətçi dəyişdikdə icarə hüququna xitam verilir. Təsərrüfat uçotuna əsasən cavabdehin 2015-ci ildə 5 baş iri buynuzlu heyvanı olmuş, 2016-2019-cu illərdə heyvanı olmamış, 2020-ci ildə 104 baş xırda buynuzlu heyvanı olmuş, 2021-2023-cü illərdə isə heyvan saxlamamışdır. Bundan əlavə, kənd təsərrüfatı məhsulu istehsalı məqsədilə icarəyə götürülmüş 50 ha əkin sahəsindən tam və səmərəli istifadə edilməmiş, dövlət büdcəsindən subsidiya yalnız 2013-cü ildə 50 ha, 2014-cü ildə 14 ha, 2016-cı ildə 13 ha üzrə alınmış, 2017-2023-cü illərdə isə istifadə edilməmişdir.
11. Cavabdeh iddia tələbinə qarşı etiraz təqdim edərək bildirmişdir ki, mübahisəli ərazidən istifadə edə bilməməsi məhz iddiaçının ucbatından olmuşdur. Belə ki, iddiaçı qanunsuz olaraq torpaq sahəsinə öz əməkdaşlarını göndərərək, torpaq sahəsini zor gücü ilə cavabdehin əlindən almışdır. Bununla bağlı bir neçə dəfə müxtəlif dövlət qurumlarına şikayət ərizələri ünvanlamış, sonradan Tərtər Rayon Məhkəməsinə iddia ərizəsi ilə müraciət etmiş və proseslər zamanı 2013-cü il 16 aprel tarixli sərəncamın ləğv edildiyini bilmiş və iddiaçıya müraciət edərək 2016-cı il 30 iyun tarixli sərəncamı əldə etmişdir. qanunvericiliyin tələbləri kobud surətdə pozulduğundan Gəncə İnzibati Məhkəməsinin 2022-ci il 25 oktyabr tarixli qərarı ilə sərəncam ləğv edilmiş, məhkəmə qərarı qanuni qüvvəsini almışdır. Eyni zamanda cavabdeh hazı rda Tərtər Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək mübahisəli torpaq sahəsinə dair üçüncü şəxsin adına verilmiş çıxarışın etibarsız hesab edilməsi, çıxarışın verilməsi üçün iddiaçının qərarının ləğv edilməsi və torpaq sahəsinin boşaldılması barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir. Həmin işin icraatı hazırkı işə görə dayandırılmışdır. Beləliklə, cavabdeh torpaq sahəsindən məhz iddiaçının ucbatından istifadə edə və çıxarış ala bilməmişdir.
12. Gəncə Kommersiya Məhkəməsinin 2-2(115)-69/2025 nömrəli 2025-ci il 8 yanvar tarixli qətnaməsi ilə iddia rədd edilmişdir (hakim G.Quliyeva).
13. Məhkəmə gəldiyi nəticə ilə bağlı göstərmişdir ki, tərəflər arasında 2013-cü il 16 aprel tarixdə icarə müqaviləsi bağlanmış, cavabdeh 2016-cı il 30 iyun tarixədək həm əkin, həm də örüş sahələrindən təyinatına uy ğun istifadə etmişdir. İddiaçı özü də iddiasında 2013-2016-cı illərdə 50 ha torpaq sahəsində əkin aparıldığını, bu dövrdə dövlət büdcəsindən subsidiya alındığını, 2015-ci ildə isə cavabdehin iri buynuzlu heyvanının olduğunu göstərmişdir. Cavabdehin nümayəndəsi də həmin illərdə torpaqdan istifadə olunduğunu, 2016-cı ildən sonra isə istifadə edilmədiyini bildirmişdir.
14. İddiaçı cavabdehin 2013-2016-cı illərdə torpaqdan ümumiyyətlə istifadə etmədiyi, təyinatı üzrə istifadə etmədiyi və ya başqasına verərək gəlir əldə etdiyi barədə məhkəməyə hər hansı sübut təqdim etməmişdir. 2016-cı il 30 iyun tarixli 69 saylı sərəncamla cavabdehin icarə hüququ birtərəfli qaydada ləğv olunmuş, sərəncam qəbul edilərkən cavabdeh məlumatlandırılmamış, onun iştirakı ilə araşdırma aparılmamış və mövqeyi öyrənilmə mişdir. Məhz bu sərəncam cavabdehin icarə hüquqlarından istifadəsinə maneə yaratmış, həmin maneə isə hazırkı vaxtadək davam etmişdir. Sözügedən sərəncam məhkəmə tərəfindən ləğv edilmiş və qərar yalnız 2023-cü il 12 iyul tarixində qanuni qüvvəyə minmişdir.
15. Məhkəmə həmçinin vurğulamışdır ki, torpaq icarəsi müqaviləsinin 2.12-ci bəndində cavabdehin torpaq sahələrindən sərbəst istifadə etmək hüququ nəzərdə tutulmuş, 2.14-cü bəndində isə pozuntu halları barədə cavabdehə əvvəlcədən rəsmi bildiriş göndərilməli olması və düzəliş üçün 60 gün müddət verilməli olması təsbit edilmişdir. Lakin iddiaçı belə xəbərdarlıq göndərməmişdir. Mübahisəli hallar sırasında cavabdehin icarə hüquqlarını dövlət qeydiyyatına aldırmaması göstərilsə də, bu, icarə müqaviləsinin ləğvi üçün əsas deyil, qanunvericilikdə belə müddəa nəzərdə tutulmamışdır. İcarə haqqının ödənilməməsi məsələsinə gəldikdə isə 2013-2016-cı illərə aid bank ödəniş qəbzlərində (xx.xx.2013 – 177 manat, xx.xx.2014 – 265 manat, xx.xx.2015 – 265 manat, xx.xx.2016 – 265 manat) müqavilə nömrəsi göstərilməsə də, ödənişin dövlət büdcəsinə aid olduğu aydın görünür və bunların icarə haqqı olmadığını göstərən hər hansı sübut mövcud deyil.
16. Beləliklə, məhkəmə belə nəticəyə gəlmişdir ki, cavabdeh ona icarəyə verən tərəfindən maneə yaradılana qədər torpaq sahələrindən təyinatına uyğun istifadə etmiş, icarə haqlarını ödəmişdir. Bu maneədən sonra istifadənin dayanması, icarə haqqının ödənilməməsi və ya torpağın başqasına verilməsi icarə müqaviləsinin ləğvi üçün qanuni əsas sayıla bilməz.
17. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası M ülki Məcəlləsinin (bundan sonra-“MM”) 700, 706, 719-cu, Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsini 73-cü, “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 18, 19, 22-ci və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra-“MPM”) 14.2, 77.1, 216-220-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
18. İddiaçı və üçüncü şəxs apellyasiya şikayətləri verərək, qətnamənin ləğv edilməsini, iddianın təmin edilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişlər. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
19. Gəncə Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2-2(104)-70/2025 nömrəli 2025-ci il 21 aprel tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayətləri təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır (sədrlik edən – R.Məcidov, hakimlər – İ.Həsənov və Ş.Rzaquliyev).
20. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşaraq, apellyasiya şikayətlərinin dəlillərinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, iddiaçının əsas dəlillərindən biri icarə haqqının ödənilməməsi olsa da, məhkəməyə təqdim edilmiş ödəniş qəbzlərindən cavabdeh tərəfindən 2013-cü ilin 28 noyabr tarixində 177 manat, 2014-cü ilin 19 may tarixində 265 manat, 2015-ci ilin 6 may tarixində 265 manat və 2016-cı ilin 24 fevral tarixində 265 manat dövlət büdcəsinə ödənildiyi aydın olmuşdur. Qəbzlərdə icarə müqaviləsinin tarixi və nömrəsi göstərilməsə də, ödənişlərin dövlət büdcəsinə nağd ödəmə kimi təyin edilməsi və onları istisna edən hallar olmaması nəzərə alınaraq, bu məbləğlərin tərəflər arasındakı icar ə müqaviləsinə aid olduğu qənaətinə gəlinmişdir. Cavabdeh, ona maneə yaradılana qədər torpaq sahəsindən təyinatına uyğun istifadə etmiş və icarə haqlarını ödəmişdir. Maneələrin yaranmasından sonra isə torpaqdan istifadə etməməsi, icarə haqqının ödənilməməsi və ya torpağın üçüncü şəxslərə verilməsi icarə müqaviləsinin ləğvi üçün əsas sayıla bilməz. Beləliklə, 2016-cı il 30 iyun tarixli sərəncamla cavabdehə torpaq icarəsi ləğv olunduqdan sonra həmin torpaq iddiaçı tərəfindən üçüncü şəxsə verilmişdir. Bu səbəbdən cavabdehin sahədən istifadəsi mümkün olmamış və həmin tarixdən etibarən ona torpaq istifadəsinə maneələrin yaradılması təsdiqlənmişdir. Torpaq sahəsinin başqa şəxsə icarəyə verilməsi də ilkin icarəçinin hüquqlarına xitam vermir. Sonuncu icarəçi torpaqdan istifadədən məhrum edildiyi h alda, zərərin ödənilməsi tələbi ilə yalnız zərər vurana qarşı iddia qaldıra bilər.
21. Mübahisəli məsələlərdən biri icarəçinin torpaq sahəsindən təyinatına uyğun istifadə etməməsi və onu ayrı-ayrı şəxslərə icarəyə verərək gəlir əldə etməsi iddiasıdır. Lakin iş materialları, tərəflərin izahatları və iddia tələbindən görünür ki, 2013-cü il 16 aprel tarixindən 2016-cı il 30 iyun tarixinədək cavabdeh həm əkin, həm də örüş sahəsindən istifadə etmişdir. Əksini təsdiq edən mötəbər sübut təqdim olunmamış, iddiaçı yalnız özü və tabeliyindəki nümayəndəlik tərəfindən tərtib edilmiş aktlara istinad etmişdir ki, bunlar sübut qismində qəbul edilə bilməz. 2016-cı ildən sonra istifadənin olmamasına dair məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddiaçının 2016-cı il 30 iyun tarixli 69 saylı sərəncamı ilə cavabdehin icarə sinə verilmiş 265 ha torpaq sahəsi üzrə əvvəlki sərəncam ləğv edilmiş, bu zaman icarəçiyə məlumat verilməmiş, onun iştirakı təmin olunmamış və mövqeyi öyrənilməmişdir. Bu sərəncamla cavabdehin torpaqdan istifadəsinə maneə yaradılmış və sərəncam icarəçi tərəfindən mübahisələndirilərək məhkəmə tərəfindən ləğv edilmişdir. Qərar 2023-cü il 12 iyul tarixində qüvvəyə minmiş, bundan sonra iddiaçı icarə müqaviləsinin ləğvi tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. Müqavilənin 2.12-ci bəndinə əsasən, icarəçi torpaq sahəsindən müəyyən olunmuş həddə sərbəst istifadə etmək hüququna malikdir. Cavabdehin torpaq sahəsində sahibkarlıq fəaliyyəti niyyətinin olması iş materialları və nümayəndə izahatları ilə təsdiqlənir. Bununla belə, iddiaçı tərəfindən nə torpağın istifadəsiz qalması və digər nöqsanlar barəd ə, nə də onların aradan qaldırılması üçün hər hansı xəbərdaredici bildiriş göndərilməmişdir.
22. Məhkəmə həmçinin qeyd etmişdir ki, cavabdehin icarə hüquqlarını dövlət qeydiyyatına aldırmaması icarə müqaviləsinin ləğvi üçün əsas deyil. “Torpaq icarəsi haqqında” Qanununun 12-ci maddəsinin 2007-ci il 30 sentyabr tarixinədək qüvvədə olmuş redaksiyasına əsasən müddəti on bir aydan çox olan icarə müqavilələri daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmalıdır. Lakin qanunvericilik bu şərtə əməl olunmamasının nəticəsini müqavilənin etibarsızlığı kimi müəyyən etmir və belə halın icarəçinin ziyanına şərh edilməsinə dair norma mövcud deyil.
23. Dəlillərdən biri cavabdehin heyvandarlıq fəaliyyəti ilə bağlı olmuşdur. İddia tələbindən görünür ki, cavabdehin 2015-ci ildə 5 baş iri buynuzlu he yvanı olmuş, 2016– 2019-cu illərdə heyvan saxlamamış, 2020-ci ildə 104 baş xırda buynuzlu heyvanı olmuş, 2021–2023-cü illərdə isə heyvan saxlamamışdır. Bu məlumatlar cavabdehin heyvandarlıqla məşğul olan sahibkar olduğunu təsdiq edir. Cavabdeh heyvandarlıq fəaliyyətinə başladığı vaxt torpaqdan istifadəsinə maneələr yaradılmış, 2016-cı ildən torpaqdan istifadə edə bilməsə də, 2020-ci ildə əhəmiyyətli sayda heyvana sahib olmuşdur. İddiaçının yaratdığı maneələr nəzərə alındıqda, bu hallar da icarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl ləğvi üçün əsas təşkil etmir.
24. Apellyasiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM-in 6.2, 385.1, 386.1, 442, 423.1, 423.2, 700.1, 700.2, 700.3, 706.1, 719.1 və 719.7-ci maddələrinə, “Torpaq icarəsi haqqında Qanunun 18, 19, 22-ci və MPM-in 14.1, 14.2, 77.1, 88 və 217.3-cü madd ələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
25. Qətnamədən üçüncü şəxs tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətində onun ləğv edilməsi və iddianın tam təmin edilməsi barədə qərar qəbul olunması xahiş edilmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
26. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 24-cü maddəsi üzrə - üçüncü şəxs torpağı icarəyə götürmüş və icarə hüquqlarını qanuni şəkildə dövlət qeydiyyatına aldırmışdır. Ali Məhkəmənin formalaşmış təcrübəsinə görə əgər üçüncü şəxs torpaq hüququnu dövlət qeydiyyatı ilə və vicdanlı əsasla əldə etmişsə (yəni torpaq sahəsinin əvvəlki icarəçisi barədə məlumatsız idisə), bu halda hüquqları qorunmalıdır. Üçüncü şəxs həmin torpaq sahəsinə 2016-2022-ci illər ərzində sərmaye qoymuş, milyonlarla vəsait sərf edərə k bağ sahələri salmış, torpağı istifadə etmiş və dövlət qeydiyyatını əldə etmişdir. Lakin məhkəmə tərəfindən bu hüquqları nəzərə alınmamışdır. Bu isə mülki dövriyyənin sabitliyi prinsipinin pozulmasıdır. Cavabdeh uzun müddət torpaq sahəsindən xəbərsiz olsa da, bağlar salındıqdan sonra torpağa iddiasını irəli sürmüş, üçüncü şəxsin inşa etdiyi bağları ələ keçirmək istəmişdir. Eyni zamanda cavabdeh torpaqdan istifadə etməməsinin səbəbi kimi müharibə və təhlükəsizlik şəraitini göstərmiş, məhkəmə isə idarənin maneə yaratdığını bildirmişdir. Bu yanaşma faktiki hüquqi məsuliyyəti aradan qaldırır və icarəçinin torpağı istifadəsiz saxlamasını obyektiv səbəblərlə bağlamır. 27. “Torpaq icarəsi haqqında” Qanunun 12-ci maddəsi üzrə - üçüncü şəxsə torpaq sahəsi icarəyə verilərkən qanunvericiliyin göstər diyi kimi ilk olaraq torpaq sahəsinin hər hansı hüquqla yüklü olub-olmamasını yoxlamışdır. Torpaq sahəsinə icarə hüquqlarını rəsmiləşdirənə və dövlət qeydiyyatına alınanadək 2-3 il ərzində həmin torpaqda hazırlıq işləri, müvafiq analizlər, infrastrukturun qurulması ilə məşğul olmuşlar. Bu müddət ərzində cavabdehin heç bir nümayəndəsi yaxud özü üçüncü şəxsə torpağın ona məxsus olmasına dair irad bildirməmişdir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
28. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim olunmamışdır. Kassasiya baxışının hədləri
29. Hazırkı icraat çərçivəsində də apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün onun qanuniliyi və əsaslılığı MPM-in 403 və 416-cı maddələrinə uyğun olaraq tam yoxlanılacaqdır.
30. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfin dən işin faktiki halları yoxlanılmasa da apellyasiya instansiyası məhkəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edib-etməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələlərin düzgün qiymətləndirilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki halların yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir. Tətbiq edilən hüquq
31. Azərbaycan Respublikasının aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında “Maddə
442. Öhdəliyin icra edilməməsi anlayışı Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzm unu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.” “Maddə
700. İcarə müqaviləsi 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. 700.2. İcarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər. 700.3. Əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.” “Maddə
706. Torpaq icarəsi müqaviləsinin məzmunu 706.1. Torpaq icar əsi müqaviləsinə əsasən icarəyə dövlət, bələdiyyə və xüsusi mülkiyyətdə olan bütün kateqoriyalara aid torpaqlar verilə bilər....” “Maddə
719. Torpaq icarəsi müqaviləsinə xitam verilməsi və onun qüvvəsinin uzadılması. Müqavilənin ləğvi 719.1. Torpaq icarəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə müqavilənin bağlandığı müddət qurtardıqda xitam verilir.... 719.7. Bu Məcəllənin 677.1.4, 685.1 və 686-cı maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda xəbərdarlıq müddətləri gözlənilmədən müqavilənin ləğv edilməsinə yol verilir. İcarəçi icarə haqqını və ya onun mühüm hissəsini ödəməyi üç aydan çox gecikdirdikdə də, icarəyə verən müqaviləni dərhal ləğv edə bilər. Əgər icarə haqqı bir ildən az müddət üçün tutulursa, müqavilənin ləğvinə yalnız icarəçinin iki ardıcıl müddət üçün icarə haqqını və ya onun mühü m hissəsini ödəmədiyi halda yol verilir. Əgər həmin müddət çatanadək icarəyə verən təmin edilərsə, müqavilənin ləğvi istisna olunur. Əgər icarəçi borcu qarşılıqlı əvəzləşdirmə çərçivəsində ödəyərək ondan azad olursa və ləğvetməyə dair bildirişdən dərhal sonra bu barədə məlumat verirsə, ləğvetmənin qüvvəsi yoxdur.
32. Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə
73. Torpaq sahələri üzərində hüquqi və fiziki şəxslərin hüquqlarına xitam verilməsinin əsasları
1. Torpaq sahəsi və ya onun bir hissəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququna aşağıdakı hallarda xitam verilir:... torpaqdan məqsədli təyinatına görə istifadə edilmədikdə:... istifadə və ya icarə müqaviləsi şərtlərinə əməl edilmədikdə; torpaq vergisi və icarə ha qqı üzürlü səbəb olmadan 1 il ödənilmədikdə; kənd təsərrüfatı istehsalı üçün verilmiş torpaq sahəsindən dalbadal 2 il ərzində və qeyri-kənd təsərrüfatı ehtiyacları üçün verilmiş torpaq sahəsindən 1 il ərzində üzürlü səbəb olmadan istifadə edilmədikdə; istifadə zamanı torpağın keyfiyyətinin pisləşməsinə və eroziyasına, kimyəvi və radioaktiv maddələrlə çirklənməsinə, bataqlaşmasına, təkrar şoranlaşmasına, torpaq sahəsində olan meliorasiya və irriqasiya sistemlərinin istismar qaydalarının pozulmasına, ətraf təbii mühitin çirklənməsinə yol verildikdə;...
3. Bu maddənin 1-ci bəndinin 7-ci abzasında nəzərdə tutulan müvəqqəti istifadəyə və icarəyə verilmiş torpaqların geri alınmasına səbəb olan halların müəyyən edilməsi məhkəmə tərəfindən həyata keçirilir (həmin torpaqlar tərəflərin razılığı ilə geri alındıqda bu qayda tətbiq edilmir).
4. Qanunvericilikdə torpaq üzərində mülkiyyət, torpaqdan istifadə və icarə hüququna xitam verilməsinin digər əsasları da nəzərdə tutula bilər.” 33. “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə
19. İcarəyəverənin hüquqları İcarəyəverənin hüquqları aşağıdakılardır: icarəyə verilmiş torpaq sahələrinin təyinatı üzrə istifadəsinə və icarə müqaviləsinin şərtlərinə əməl edilməsinə nəzarət etmək; icarəyə verilmiş torpaq sahələrinin istifadəsi, keyfiyyətinin yaxşılaşdırılması, qorunması və mühafizəsi barədə icarəçilərdən məlumatlar almaq; icarə müqaviləsinin dəyişdirilməsi, vaxtından əvvəl ləğv edilməsi, dayandırılması və (bələdiyyə torpaqlarına dair müqavilə istisna olmaqla) uzad ılması barədə təkliflər vermək; icarəçinin təqsiri üzündən icarəyə verilmiş torpaqlara vurulmuş zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək; icarəyə verilmiş torpaqlarda icarəyə verənin razılığı olmadan tikilmiş və quraşdırılmış binaların, qurğuların sökülməsini tələb etmək; qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş digər hüquqları həyata keçirmək.” “Maddə
22. İcarəçinin hüquqları İcarəçinin hüquqları aşağıdakılardır: torpaq sahələrindən icarə müqavilə ilə müəyyən edilmiş həddə sərbəst istifadə etmək; icarə obyekti özəlləşdirildiyi, başqasına istifadəyə və ya icarəyə verildiyi halda həmin obyektə qoyulmuş investisiyanı icarəyəverəndən tələb etmək; icarə müqaviləsinin uzadılması üçün icarəyəverənə təklik vermək; icarəyəverənin razılığı ilə icarəyə götürülmüş torpaq sahələrində torpaqdan təyinatı üzrə səmərəli istifadə etmək məqsədilə tikililər və avadanlıqlar quraşdırmaq; icarəyə götürülmüş torpağın keyfiyyətinin təbii proseslər nəticəsində pisləşdiyi halda icarə haqqının azaldılmasını icarəyəverəndən tələb etmək; dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsi özəlləşdirildiyi halda həmin sahənin ilk növbədə ona təklif edilməsini icarəyəverəndən tələb etmək; qonşu torpaq mülkiyyətçilərinin və istifadəçilərinin torpaq sahələrinə torpaq qanunvericiliyi ilə müəyyən edilmiş servitut qoyulmasını tələb etmək; qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş digər hüquqları həyata keçirmək.”
34. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – “MPM”) müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə
14. İş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri 14.1. 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir....” “Maddə
77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir....” “Maddə
88. Sübutların qiymətləndirilməsi Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.” “Maddə
416. Kassasiya instansiyasında işə baxmanın hədləri 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.” Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
35. İcra Hakimiyyəti cavabdeh tərəfindən aralarında bağlanmış 2013-cü il 16 aprel tarixli torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında müqavilə üzrə öhdəliklərinin pozulmasına (torpaq sahəsinin təyinatına uyğun istifadə edilməməsi, icarə haqqının ödənilməməsi və torpaq sahəsinin korlanması) istinadən həmin müqavilənin ləğv edilməsi barədə iddia qaldırmış, cavabdeh isə torpaq sahələrindən iddiaçının yaratdığı maneələrə görə istifadə edə bilmədiyini bildirərək, iddiaya etiraz edir.
36. İşin məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilmiş hal larına əsasən İcra Hakimiyyətinin 2013-cü il 16 aprel tarixli sərəncamına əsasən cavabdehə 25 il müddətinə kənd təsərrüfatı məqsədləri üçün 265 ha torpaq sahəsinin ayrılması qərara alınmış və bu sərəncam əsasında aralarında eyni tarixli icarə müqaviləsi bağlanmışdır. İcra Hakimiyyətinin 2016-cı il 30 iyun tarixli sərəncamı ilə cavabdehə torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi barədə 2013-cü il 16 aprel tarixli sərəncam ləğv edilmişdir. 37. 2022-ci il 16 may tarixli icarə müqaviləsinə əsasən həmin ərazidə 40 ha, 85 ha və 175 ha torpaq sahələri 2068-ci ilin 19 aprel tarixinədək hazırki iş üzrə üçüncü şəxs "xxxx" MMC-yə icarəyə verilmiş və MMC-nin icarə hüquqları dövlət qeydiyyatına alınmışdır.
38. Cavabdeh tərəfindən 2016-cı il 30 iyun tarixli sərəncamı inzibati məhkəmə icraatı qaydasında mübahis ələndirilmiş, Gəncə İnzibati Məhkəməsinin 2022-ci il 25 oktyabr tarixli qərarı ilə iddiası təmin edilmiş, İcra Hakimiyyəti tərəfindən verilmiş apellyasiya və kassasiya şikayətləri təmin edilməmişdir (Gəncə Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati kollegiyasının 2023-cü il 15 fevral tarixli, Ali Məhkəmənin İnzibati kollegiyasının 2023-cü il 20 sentyabr tarixli qərarları).
39. Birinci instansiya məhkəməsi tərəflər arasındakı inzibati məhkəmə mübahisəsinin nəticələrini də nəzərə almaqla iddianı rədd etmiş, apellyasiya məhkəməsi də bu mövqe ilə razılaşmışdır.
40. İlk növbədə qeyd olunmalıdır ki, inzibati icraat qaydasında baxılmış işlər üzrə yalnız inzibati orqan tərəfindən qəbul edilmiş inzibati aktların (qərarların) “İnzibati icraat” haqqında Qanunun tələblərinə uyğunluğu yoxlanılmaqla, həmin qərar da iddiaçı ilə bələdiyyə arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin (mülki hüquqi müqavilə) hüquqi qüvvəsinə qiymət verilməmişdir.
41. O da nəzərə alınmalıdır ki, hər hansı şəxsin icarəsinə torpaq ayrılması barədə inzibati aktın ləğv olunmaması həmin şəxslə inzibati orqan arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin sonradan yaranmış digər bir hüquqi əsasa (tərəflərin qarşılıqlı razılığı, müqavilə müddətinin bitməsi, müqavilə üzrə öhdəliklərin icrasının mümkünsüz olması, müqavilə öhdəliklərinin pozulması və s.) görə ləğvini istisna etmir.
42. Digər tərəfdən, üçüncü şəxs (kassator) işə kassasiya instansiyası məhkəməsində baxılarkən iş üzrə icraatın dayandırılması barədə vəsatətlə müraciət edərək, bildirmişdir ki, İcra Hakimiyyəti ilə cavabdeh arasındakı inzibati məhkəmə mübahisəsi üzrə Gəncə İnziba ti Məhkəməsinin 2025-ci il 13 iyun tarixli 2-1(114)4417/2025 nömrəli qərardadı ilə vəsatəti təmin edilərək, məhkəmənin 2022-ci il 25 oktyabr tarixli qərarı ləğv edilmiş, işə mahiyyəti üzrə baxılması təzələnmiş və həmin iş üzrə üçüncü şəxs qismində cəlb edilmişdir. Bu o deməkdir ki, cavabdehə torpaq sahəsinin ayrılması barədə 2013-cü il 16 aprel tarixli sərəncamın ləğv edilməsi barədə 2016-cı il 30 iyun tarixli sərəncam hazırda qüvvəsindədir. Odur ki, həmin işə baxılanadək bu iş üzrə icraatın dayandırılmasını xahiş edir.
43. MPM-in 254.1.4-cü maddəsinə əsasən, Konstitusiya Məhkəməsinin icraatı qaydasında, mülki, cinayət, inzibati xəta və ya inzibati mübahisə üzrə məhkəmə icraatı qaydasında baxılan başqa bir iş həll edilməyincə işə baxmaq mümkün olmazsa məhkəmə iş üzrə icraatı dayandırmalıdı r.
44. Konstitusiya Məhkəməsinin həmin maddənin şərh edilməsinə dair 2004-cü il 25 mart tarixli qərarındakı hüquqi mövqelərə əsasən, bu maddədə nəzərdə tutulmuş hallarda iş üzrə icraatın dayandırılması üçün işlərin istənilən qarşılıqlı bağlılığı deyil, yalnız elə bir asılılığı nəzərdə tutulur ki, mübahisəli hüquq münasibətinin hüdudlarından kənara çıxan məsələ nizamlananadək həmin işə baxılması ümumiyyətlə mümkün olmasın. İş üzrə icraatın dayandırılması - məhkəmə və ya inzibati orqan tərəfindən işə baxılmasının qeyrimümkünlüyünün müəyyən edildiyi halda işin icraatının dayandırılması üçün başqa iş üzrə preyudisial əhəmiyyət kəsb edən faktların müəyyən edilməsidir.
45. Yuxarıda qeyd olunanlara əsasən məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, işə yenidən baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi təzə lənmiş inzibati məhkəmə icraatı çərçivəsində araşdırılan hallarla hazırki iddia çərçivəsində həll edilən mübahisəli hüquqi məsələ arasındakı bağlılıq və işlərin bir-birindən asılılıq dərəcəsini müəyyən etməklə, iş üzrə icraatın dayandırılması məsələsinə hüquqi qiymət verməlidir.
46. Ali Məhkəmənin Plenumunun “Məhkəmə qətnaməsi haqqında” 2005-ci il 24 noyabr tarixli 4 saylı qərarının birinci bəndində qeyd edilir ki, məhkəmə qətnaməsi mülki və kommersiya mübahisələrindən irəli gələn işlər üzrə ədalət mühakiməsinin yekun aktı olduğu üçün onun qəbul edilməsi ilə mübahisəli hüquq münasibətlərində müəyyənlik yaranmalı, pozulmuş və mübahisə edilən hüquqların və qanunla qorunan mənafelərin real bərpası təmin olunmalıdır.
47. Məhkəmələr tərəfindən qəbul edilmiş qərarlarda həll olunan işə aid bütün zəruri məsələlərə aydınlıq gətirilməli, ziddiyyətli məqamlar aradan qaldırılmalıdır. Azərbaycan Respublikasının adından çıxarılan məhkəmə aktlarında işin ədalətli həllini şübhə altına alan, ziddiyyətlər yaradan və mübahisə üzrə iştirakçıların konstitusiya məhkəmə müdafiəsi hüququna təsir göstərən müddəalar olmamalıdır (N.Əbilovun şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 13 iyun 2008-ci il tarixli qərarı)
48. Qeyd olunanlara əsasən məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, kassasiya şikayəti qismən təmin olunmalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli, iş yenidən baxılması üçün həmin məhkəməyə göndərilməli və yuxarıda qeyd olunan zəruri hallar ətraflı araşdırmaqla mübahisəyə hüquqi qiymət verməlidir.
49. Şərh edilənləri və MPM-in 416, 417, 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Gəncə Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2-2(104)-70/2025 nömrəli 2025-ci il 21 aprel tarixli qətnaməsi ləğv edilsin, iş yenidən baxılması üçün həmin məhkəməyə göndərilsin. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.