Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-2(102)-618/2023 15.12.2023 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası İddiaçı Qapalı Səhmdar Cəmiyyətinin cavabdehlər Cavabdeh3, Cavabdeh2 və Cavabdeh1 qarşı iş üzrə QƏRAR Açar sözlər: ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi, ipoteka predmetinin dəyərini artıran yaxşılaşdırmaların edilməsi, sübutların qiymətləndirilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası, hakim Abiyeva Kəmalə Nəbi qızının məruzəsi ilə, hakimlər Məmmədli Bəhram Məmməd oğlu və Məmmədov Vidadi Məmməd oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı QSC-nin cavabdehlər Cavabdeh3, Cavabdeh2 və Cavabdeh1 qarşı kredit borcun tutulması və tutmanın ipoteka predmetinə yönə ldilməsi tələbinə dair iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2-2(103)-551/2023 nömrəli 2023cü il 17 iyul tarixli qətnaməsindən Cavabdeh3 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. İşin halları
1. İddiaçı QSC (bundan sonra-iddiaçı və ya Bank) ilə Cavabdeh3 (bundan sonra – Cavabdeh3) arasında bağlanmış 2018-ci il xx.xx tarixli 027L**********36 saylı uzunmüddətli kredit müqaviləsinə əsasən, Bank tərəfindən Cavabdeh3 120 ay müddətinə 600.000 ABŞ dolları məbləğində kredit xətti açılmışdır.
2. Bankla digər cavabdehlər Cavabdeh2 (bundan sonra- Cavabdeh2 və Cavabdeh1 (bundan sonra-Cavabdeh1) arasında eyni tarixli zaminlik müqavilələri bağlanmışdır.
3. Bankla Cavabdeh2 arasında bağlanmış 2018-ci il xx.xx tarixli 027M**********01 saylı ipoteka müqaviləsinə əsasən, həmin cavabdehə məxsus Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, Binəqədi şossesində dövlət mülkiyyətində olan sənaye, nəqliyyat, rabitə, müdafiə və digər təyinatlı torpaqları kateqoriyalı 0.02635 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 260D nömrəli əmlak kompleksi kimi müəssisə Bankın xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmişdir. İpoteka predmetinin dəyəri tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə 90.000 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir. İpoteka predmeti olan əmlak kompleksi kimi müəssisə (ümumi sahəsi 236.35 kv.m) üzərində Bankın ipoteka hüququ daşınmaz əşyaların rəsmi reyestrində qeydiyyata alınmışdır.
4. Cavabdeh3lə Bank arasında bağlanmış 2019-cu il xx.xx tarixli 027R********** saylı kredit razılaşmasına əsasən, Cavabdeh3 24 ay müddətinə, ayl ıq faiz dərəcəsi 1.5 faiz olmaqla 100.000 manat məbləğində kredit verilmişdir.
5. İddiaçı borcun ödənilməsi, əks halda məhkəməyə müraciət ediləcəyi haqqında cavabdehlərə xəbərdarlıq etmiş və ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə aldırmışdır. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
6. İddiaçı cavabdehlərə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehlərdən müştərək qaydada onun xeyrinə 027R********** saylı kredit razılaşması üzrə 86.487,82 manat əsas, 13.110,65 manat faiz və 45.523,82 manat cərimə borcu olmaqla, ümumilikdə 145.122,29 manat borcun, məhkəmədə iddia qaldırmaq üçün ödənilmiş 25 manat dövlət rüsumunun, mediasiya prosesi ilə bağlı ödənilmiş 410 manat xərcin, ipo teka predmeti olan əmlaka tutma yönəldilməsi üçün ödənilmiş 15 manat rüsumun və 120 manat xidmət haqqının tutulması, tutmanın Cavabdeh2 məxsus Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, Binəqədi şossesi 260D ünvanında 0.02635 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisəyə yönəldilməsi, həmin əmlakın açıq hərracdan satılması, hərracdan satış hesabına əldə olunmuş vəsaitdən tələb olunan pulun iddiaçının xeyrinə ödənilməsi, hərracdan əldə edilmiş vəsait borcun tam ödənilməsinə kifayət etmədikdə qalan məbləğin cavabdehlərdən müştərək qaydada tutulması, ipoteka predmeti olan əmlaka tutma yönəldildikdən və o satıldıqdan 1 ay sonra əmlakın boşaldılması və hərracın nəticələri üzrə alıcıya təhvil verilməsi barədə qətnamə qəbul olunm asını xahiş etmişdir.
7. İddia tələbi işin yuxarıda qeyd edilən faktiki hallarına (bax yuxarıda bu qərarın 15-ci bəndləri) istinad etməklə onunla əsaslandırmışdır ki, cavabdehlər kredit və zaminlik müqavilələri üzrə öhdəliklərini lazımınca icra etməmiş, Banka tələbdə göstərilən məbləğdə borcları qalmışdır. Ona görə də, həmin borc cavabdehlərdən müştərək qaydada tutulmalı və tutma ipoteka predmeti olan torpaq sahəsinə və onu üzərinə yerləşən əmlak kompleksi kimi müəssisəsyə yönəldilməlidir.
8. Məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş qiymətləndirmə üzrə "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş 2022-ci il 17 oktyabr tarixli 20/22 nömrəli daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabata əsasən müəyyən edilmişdir ki, ipoteka predmeti olan əmlak kompleksi kimi müəssisənin (ümumi sahəsi 236.35 kv.m) 0.02635 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə bazar qiyməti 225.000 manat, likvid dəyəri 185.000 manat təşkil edir.
9. Cavabdeh3 nümayəndəsi və vəkili yazılı vəsatətlə müraciət edərək, ipoteka predmeti olan torpaq sahəsinin və üzərində faktiki yerləşən bütün tikililərdən ibarət əmlak kompleksinin bazar dəyərinin müyyən edilməsi üçün təkrar qiymətləndirmə təyin edilməsini xahiş etmiş, məhkəmə tərəfindən 2022-ci il 26 dekabr tarixli məhkəmə iclasının protokol qərardadı ilə vəsatət təmin edilməmişdir.
10. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(113)-122/2023 nömrəli, 2023-cü il 27 fevral tarixli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilərək, cavabdehlərdən müştərək qaydada iddiaçının xeyrinə 027R********** saylı kredit razılaşması üzrə 86.487,82 manat əsas, 13.110,65 manat faiz və 2.592 manat cərimə borcu, məhkəmədə iddia qaldırmaq üçün ödənilmiş 25 manat dövlət rüsumu, mediasiya prosesi ilə bağlı ödənilmiş 410 manat mediasiya xərci, ipoteka predmeti olan əmlaka tutmanın yönəldilməsi üçün ödənilmiş 15 manat rüsum və 120 manat xidmət haqqının tutulması, tutmanın Cavabdeh2 məxsus ipoteka predmeti olan 236.35 m2 ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksinə yönəldilməsi, həmin əmlakın açıq hərracda satılması, hərracdan satış hesabına əldə olunmuş vəsait hesabına borcun ödənilməsinin həyata keçirilməsi, satışdan artıq qalan vəsaitin Cavabdeh2 qaytarılması, tutma yönəldildikdə əmlak kompleksi kimi müəssisənin ilkin satış qiymətinin 185.000 manat məbləğində müəyyən olunması qət edilmiş, iddia qalan hissədə təmin olunmamışdır (hakim A.Əliyeva).
11. Birinci instansiyası məhkəməsi “tutmanın ipoteka predmetinə yönəldi lməsi” tələbinə aid hissədə qeyd etmişdir ki, ipoteka müqaviləsi ilə təmin edilmiş öhdəlik cavabdehlər tərəfindən lazımınca icra olunmadığından, borcun ödənilməsi üçün tələb ipotekaya qoyulmuş Cavabdeh2 məxsus 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisəyə yönəlməli, qeyd olunan əmlaklar açıq hərrac vasitəsilə satılmalı və satışdan əldə edilmiş vəsait hesabına borcun ödənilməsi həyata keçirilməli, ödəniş həyata keçirildikdən sonra ipoteka predmetlərinin satışından əldə olunan məbləğ tutulan məbləğdən artıq olduqda isə artıq qalmış məbləğ ipoteka qoyana qaytarılmalıdır.
12. İddiaçı tutmanın həm də ipoteka predmeti olan əmlakın yerləşdiyi 0.026535 ha torpaq sahəsinə yönəldilməsini xahiş etsə də, işin materiallarına əlavə edilmiş daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüquqlarını təsdiq edən çıxarışlardan məlum olmuşdur ki, 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisə Cavabdeh2 mülkiyyətindədir. İpoteka predmetinin yerləşdiyi torpaq sahəsi dövlət mülkiyyətində olmaqla cavabdehin istifadəsindədir. Belə olan halda, iddia tələbi tutmanın torpaq sahəsinə yönəldilməsi hissəsində təmin edilməməlidir.
13. Məhkəmə ipoteka predmeti olan 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisənin ilkin satış qiymətini iş üzrə alınmış qiymətləndirmə rəyinə uyğun olaraq 185.000 manat məbləğində müəyyən etmiş, cavabdehlərin nümayəndəsinin əmlakın qiymətləndirilməsi nəticəsində dəyərinin aşağı hesablanması, əmlakın qiymətləndirilməsi zamanı çıxarışa uyğun qiymətləndirilmə aparılmasının, artırmaların nəzərə alınmamasının, nəticədə əmlakın real dəyəri müəyyənləşdi rilməməsi ilə bağlı etirazına münasibətdə qeyd etmişdir ki, yalnız ipoteka predmeti olan əmlakın likvid dəyəri müəyyən edilmişdir. Belə ki, yalnız 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi Cavabdeh2 mülkiyyətində olmaqla iddiaçının xeyrinə yüklü edilmişdir. İpoteka predmeti olan daşınmaz əmlakın dəyəri məhkəmə tərəfindən müəyyənləşdirilərkən tərəflərin məhkəməyə təqdim etdiyi sübutlar əsas götürülür. Cavabdeh tərəfindən daşınmaz əmlak barədə fotoşəkillər məhkəməyə təqdim edilsə də, daşınmaz əmlaka 236.35 kv.m-dən əlavə sahəyə mülkiyyət hüquqlarını təsdiq edən müvafiq orqan tərəfindən verilmiş sənəd təqdim edilməmişdir.
14. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra-MM) 269.1, 269.4, 269.7, 317.1, 319.1, 385.1, 386.1, 425.1, 442, 443.1, 448.1, 4 62.1, 467, 470.1, 472.1, 472.2 və 739-cu maddələrinə və “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 4.1, 33, 34, 36.1, 36.3, 39.3.3, 47.4 və 59.3.1-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
15. Cavabdeh3 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətində birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ipoteka predmeti olan 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisənin ilkin satış qiymətinin 185.000 manat məbləğində müəyyən olunması hissəsində dəyişdirilərək, ilkin satış qiymətinin 2.000.000 manat məbləğində müəyyən edilməsi barədə qətnamə qəbul olunması xahiş edilmişdir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
16. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2-2(103)-551/2023 nömrəli 2023-cü il 17 iyul tarixli qətnaməsi ilə Cavabdeh3 apellyasiya ş ikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır (sədrlik edən-məruzəçi hakim V.Baxışova, hakimlər A.Hüseyn və E.Kazımov).
17. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticə ilə bağlı qeyd etmişdir ki, ipoteka predmeti olan əmlak kompleksi kimi müəssisə ipoteka ilə yüklü edilərkən dəyəri tərəflərin razılığı ilə 90.000 manat müəyyən olunmuşdur. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışdan görünür ki, əmlak kompleksinin ümumi sahəsi 236,35 m2-dir. 2018-ci ildə tərəflərin razılığı ilə ipoteka predmeti olan əmlakın dəyərinin 90.000 manat müəyyən olunduğu nəzərə alındıqda 4 il sonra 2022-ci ildə bazar qiymətinin 225.000 manat təşkil etməsi ağlabatan və reallığa uyğun olmuşdur. İş üzrə təkrar ekspertiza təyin edilm əsi üçün Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – MPM) 102.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslar mövcud olmadığından, cavabdehin təkrar ekspertiza ilə bağlı vəsatəti təmin edilməmişdir.
18. Məhkəmə apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, ipoteka predmeti olan əmlak kompleksinin yerləşdiyi 0,02635 kv.m torpaq sahəsi dövlət mülkiyyətində olduğu üçün (ipoteka predmetinin yalnız sahəsi 236,35 kv.m olan qeyriyaşayış sahələri olduğu nəzərə alınarsa) həmin torpaqda əlavə tikililər mövcud olmuş olsa belə, bu tikililər qeydiyyatsız olduğu üçün ipoteka ilə yüklü edilmədiyindən ipoteka qoyulmuş əmlakla birlikdə qiymətləndirilməli olduğuna dair cavabdehin tələbi əsassız olmuşdur.
19. Cavabdeh3 kassasiya şikayəti və ona əlavə təqdim edərək, apel lyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunmasını, işin yeni apellyasiya baxışına göndərilməsini xahiş etmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin və ona əlavənin dəlilləri 20. “İpoteka haqqında” Qanunun 39.3.3-cü maddəsinin tələbi pozulmuşdurməhkəmə qeyd olunan normanı tətbiq etsə də, ilkin qiymətin müəyyən olunması zamanı pozuntuya yol verilməsinə əhəmiyyət verməmişdir. Belə ki, qiymətləndiricinin rəyi real vəziyyəti əks etdirməmiş, qiymətləndirmə yalnız çıxarış üzrə aparılmış və əmlak kompleksinin real sahəsi nəzərə alınmamışdır. Sonradan cavabdeh bu pozuntunu apellyasiya məhkəməsinin nəzərinə çatdırsa da, təkrar qiymətləndirmə keçirilməsini xahiş etmiş, lakin məhkəmə 2018-ci ildə tərəflərin razılığı ilə ipoteka predmeti olan əml akın dəyərinin 90.000 manat müəyyən olunduğunu nəzərə alaraq hesab etmişdir ki, 4 il sonra 2022-ci ildə bu qiymətin 225.000 manat təşkil etməsi ağlabatan və reallığa uyğundur.
21. Halbuki, ipoteka qoyulmuş əmlak kompleksinin ərazisində otel və restoran fəaliyyət göstərir. Həmin kompleksə daxil olan binaların bir hissəsi çıxarışda (texniki pasportda) öz əksini tapsa da, real mövcud olan, lakin rəsmiləşdirilməmiş binalar çıxarışda göstərilməmişdir. Bu səbəbdən həm 2018-ci ildə, həm də 2022-ci ildə qiymətləndirmə həyata keçirilərkən rəsmiləşdirilməmiş binaların dəyəri nəzərə alınmamışdır. Kompleksin hərracda alqı-satqısı baş tutarsa, əmlak kompleksinin rəsmiləşdirilmiş və rəsmiləşdirilməmiş binalara ayrılması mümkün deyil. Çünki rəsmiləşdirilməmiş binalar ipoteka qoyulmuş torpaq sahəsində y erləşir və onlar da alıcıya təhvil verilməlidir. Bu halda isə kompleksin dəyəri 185.000 manatdan dəfələrlə çoxdur.
22. Qanunverici ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi müddəasını tərəflərin hüquqlarının pozulmaması məqsədilə müəyyən etmişdir. Yəni bu halda ipoteka qoyanın ipoteka predmetinin satışından onun real dəyərini əldə etməli, ipoteka saxlayan isə ipoteka predmetinin satışından mövcud borc məbləğini əvəzləşdirməlidir. Lakin bu işdə ipoteka saxlayanın hüquqları qorunsa da, ipoteka qoyanın hüquqları pozulmuşdur. Çünki əmlak kompleksinin qətnamədə müəyyən edilmiş ilkin qiymətə satışı cavabdehə birbaşa ziyanın vurulması, əmlak kompleksinin onun real dəyərindən qat-qat ucuz satılması ilə nəticələnəcəkdir.
23. MPM-in 81, 88, 77.1, 77.3 və 217.4-cü maddələrinin tələbləri pozulmuş, aşağı instansiya məhkəmələri işi hərtərəfli araşdırmamışlar. Belə ki, cavabdeh ipoteka predmetinin təkrar qiymətləndirilməsinin zəruriliyini vəsatətində əsaslandırmış, lakin məhkəmələr vəsatətləri təmin etməmiş, bununla da əmlak kompleksinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsində səhvə yol vermişlər.
24. Apellyasiya məhkəməsi ədalətli məhkəmə araşdırması aparmamış, ipoteka predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsinin yenidən real bazar qiymətinin müəyyən edilməsi üçün Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinə göndərilməsi barədə qərardad qəbul etməmişdir. Əmlak kompleksinin bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi barədə mütəxəssis rəyi qərəzli olaraq tərtib edilmişdir. İddiaçının həmin rəyi təqdim etmiş ekspertiza fəaliyyəti ilə məşğul olan müəssisə ilə əməkdaşlıq əlaqələri olduğundan qərə zli olaraq real bazara uyğun qiymətləndirmə həyata keçirilməmişdir.
25. Qiymətləndirmə üzrə ekspertizanın aparılması yalnız Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin səlahiyyətlərinə aiddir. Digər qiymətləndirmə fəaliyyəti ilə məşğul olan hüquqi şəxslər yalnız mütəxəssis rəyi təqdim etmək səlahiyyətləri vardır ki, mütəxəssis rəyi məhkəmə üçün mötəbər sübut sayıla bilməz. Məhkəmə qiymətləndirmə barədə ekspertiza təyin etdikdən sonra ekspertizanın keçirilməsi barədə cavabdehlərə məlumat verməmişdir. Qiymətləndirmə məhkəmənin və cavabdehlərin iştirakı olmadan keçirilərək qərəzli və qanuna zidd mütəxəsis rəyi verilmişdir.
26. Həmçinin iddiaçı tərəfindən tutmanın ipotekaya yönəldilməsi barədə bildiriş cavabdehin ünvanına göndərilməmişdir. Məhkəmə prosessual qanunvericiliyin tələblərini po zaraq bu barədə iclaslarda araşdırma aparmamış və qətnaməsində göstərməmişdir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
27. İddiaçı kassasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edərək, bildirmişdir ki, kassasiya şikayətinin dəlilləri formal xarakter daşıyır və qətnamənin ləğvi üçün qanuni əsas deyildir. Kassasiya şikayətinin yeganə dəlili əmlakın ilkin satış qiyməti ilə bağlıdır. Cavabdehlər əmlakın dəyərinin daha yüksək olmasını iddia etsələr də, bununla bağlı birinci instansiya məhkəməsində mötəbər sübutlarını təqdim edə bilməmişlər. İpoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin onun likvid dəyərinə uyğun olaraq 185.000 manat müəyyən edilməsi düzgün olmuşdur. Bu dəyəri müəyyən edərkən məhkəmə müvafiq qiymətləndirmə rəyi almış, həmin qiymət ipoteka müqaviləsində müəyyən edilmiş olan qiym ətin və işdə olan digər sübutların qarşılıqlı qiymətləndirilməsindən sonra ilkin satış qiyməti kimi müəyyən edilmişdir.
28. Cavabdehin Bankın ipoteka predmeti olan əmlakı dəyərindən daha ucuz qiymətə əldə edəcəyi barədə fikirlərinin də hüquqi əsası yoxdur. Belə ki, qətnamədə əmlakın hərrac yolu ilə satılması və hərracda ilkin satış qiyməti olaraq 185.000 manat müəyyən edilməsi qət edilmişdir. Əmlakın 185.000 manat qiymətə hərraca çıxarılması heç də əmlakın həmin qiymətlə və ya ondan daha aşağı qiymətlə satılacağı anlamına gəlmir. Hərracın mahiyyəti ondan ibarətdir ki, əmlaka ən yüksək qiyməti təklif etmiş şəxs hərracın qalibi sayılır.
29. Həmçinin, kassasiya şikayətində qiymətləndirmə barədə cavabdehlərə məlumat verilməməsi, ekspertizanın onların iştirakı olmadan aparılması qeyd olunsa d a, iş materiallarından və təqdim edilmiş qiymətləndirmə rəyindən görünür ki, qiymətləndirici tərəfindən əmlaka baxış keçirilmiş, fotoşəkillər çəkilmiş, əmlakın hüquq müəyyənedici sənədləri təqdim edilmiş və bundan sonra əmlakın dəyəri ilə bağlı ətraflı rəy verilmişdir. Əmlaka baxış keçirilməsi mülkiyyətçi olan cavabdehin iştirakı olmadan həyata keçirilə bilməzdi.
30. Kassasiya şikayətinin digər dəlilləri isə məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması ilə bağlıdır ki, kassasiya icraatı çərçivəsində belə dəlillər üzrə araşdırma aparılmır, onlara qiymət verilmir. Aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən işin hallarını tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırılmış, sübutlara düzgün qiymət verilmiş, tərəflər arasındakı mübahisənin həlli üçün tətbiq edil məli olan maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq edilmiş, iş üzrə qanuni və əsaslı qətnamə qəbul edilmişdir.
31. Cavabdeh həm birinci instansiya, həm də apellyasiya məhkəməsində təkrar qiymətləndirmə barədə vəsatətlə çıxış etmiş, lakin vəsatəti əsaslandıran mötəbər sübutlar təqdim olunmadığından, vəsatətləri təmin edilməmişdir. Kassasiya baxışının hədləri
32. Hazırkı icraat çərçivəsində apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün onun qanuniliyi və əsaslılığı MPM-in 403 və 416-cı maddələrinə uyğun olaraq tam yoxlanılacaqdır.
33. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları yoxlanılmasa da apellyasiya instansiyası məhkəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edib-etməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələl ərin düzgün qiymətləndirilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki halların yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir. Tətbiq edilən hüquq 34. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulmuşdur: Qanununun müvafiq “Maddə
1. Əsas anlayışlar 1.0.1. ipoteka - öhdəliyin icrasının təmin edilməsi üsulu olaraq daşınmaz əşyaların və rəsmi reyestrdə üzərində mülkiyyət hüquqları qeydə alınan daşınar əşyaların girovudur;... 1.0.9. ilkin satış qiyməti - bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin satış (likvid) qiymətidir.” “Maddə
6. İpoteka predmeti 6.1. İpoteka predmeti qanuna müvafiq olaraq ipoteka qoyanın mülkiyyətində olan daşınmaz əşya, o cümlədən tikintisi başa çatdırılmamış daşınmaz əşya və rəsmi reyestrdə üzərində mülkiyyət hüquqları qeydə alınan daşınar əşya ola bilər....” “Maddə
39. İpoteka müqaviləsindən irəli gələn mübahisələrə məhkəmə qaydasında baxılması... 39.3. Məhkəmə ipotekapredmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda aşağıdakıları göstərməlidir:... 39.3.3. ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti. İlkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir;...”
35. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair 20 iyul 2020-ci il tarixli, 01 nömrəli Qərardadı... Bənd
11. Likvid dəyər bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün adekvat marketinqin keçirilməsi üçün vaxt məhdudluğu şəraitində mülkiyyətin satılmasından real əldə oluna biləcək pulun məbləğidir. Bu baxımdan aydın olur ki, əmlakın likvid qiyməti onun bazar qiymətinin açıq bazar şəraitində daha asan və tez satılma imkanı verən həddini ehtiva edir.... Bənd 21....kredit müqaviləsi üzrə borcun tutulması, tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi, ipoteka predmetinin açıq hərracda satılması barədə tələblər üzrə işlərə baxılarkən “İpoteka ha qqında” Qanunun tələblərinə riayət etmək üçün ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı aparılan məhkəmə araşdırmasında qanunla müəyyən edilmiş ardıcıllığa riayət edilməlidir. Belə ki, ilk növbədə ipotekaqoyanla ipotekasaxlayanın ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin ipoteka müqaviləsində, Qanunun 10.5-ci maddəsinin tələbinə uyğun olaraq qeyd edilmiş qiymətlə müəyyən edilməsinə münasibəti öyrənilməlidir. Bununla bağlı razılıq olmadıqda isə, Qanunun 39.3.3-cü maddəsinə uyğun olaraq müqavilədə nəzərdə tutulduğundan fərqli həddə ilkin satış qiyməti ilə bağlı istinad edilən tərəflərin razılaşmasının olub-olmaması aydınlaşdırmalıdır. Məhkəməyə təqdim olunan razılaşma Mülki Prosessual Məcəllənin 106.3 və 191.1-ci maddələrinin tələbləri baxımından yazılı şəkildə tərtib edilməli, ya m əhkəmə iclas protokoluna imza edilməklə təsdiq olunmalı, ya da tərəflərin razılığı bu hərəkətlərin nəticəsi aydın surətdə şərh olunan, məhkəməyə göndərilən yazılı ərizələrdə ifadə olunmalıdır. Bu halda məhkəmə tərəflərin razılaşması ilə müəyyən edilmiş qiymətlə, onun əmlakın likvid və ya real bazar qiymətini təşkil edib-etməməsindən asılı olmayaraq bağlıdır. Buna baxmayaraq, məhkəmə Mülki Prosessual Məcəllənin 52.5 və 106.4-cü maddələrində sadalanan halların mövcudluğunu aşkar etdikdə həmin razılaşmanı nəzərə almaya bilər. Belə razılaşmanın əldə edilmədiyi, yaxud məhkəmə tərəfindən nəzərə alınmadığı hallarda isə ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti müstəqil qiymətləndiricinin rəyi (mütəxəssis rəyi) əsasında müəyyən edilməlidir. Nəzərə alınmalıdır ki, mütəxəssis rəyinin mübahisə tərəflər inin təqdim etməsindən, yaxud məhkəmə qərardadı ilə təyin edilmiş əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı qərardadla alınmasından asılı olmayaraq, rəydə ipoteka predmetinin yalnız likvid qiyməti deyil, həmçinin likvid qiymətin ağlabatanlığının dəyərləndirməsi baxımından əhəmiyyətli olan real bazar qiyməti də əks olunmalıdır. Bu yanaşma “İpoteka haqqında” Qanunun 54-cü maddəsinin torpaq sahəsinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı tələbindən də irəli gəlir.”
36. Azərbaycan Respublikasının Mülki müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulmuşdur: Prosessual Məcəlləsinin müvafiq “Maddə
14. İş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri... 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir....” “Maddə
77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bi r tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir....” “Maddə
88. Sübutların qiymətləndirilməsi Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.”...” “Maddə
102. Əlavə və təkrar ekspertiza... 102.2. Məhkəmə, əsassızlığına görə ekspertin rəyi ilə razılaşmadıqda, habelə bir neçə ekspertin rəyləri arasında ziddiyyətlər olduqda, ekspertiza aparılmasını başqa ekspertə və ya ekspertlərə tapşırmaqla, təkrar ekspertiza təyin edə bilər. 102.3. Məhkəmə işdə iştirak edən şəxslərin vəsatəti ilə əlavə və ya təkrar ekspertiza təyin edə bilər. İşdə iştirak edən şəxsin vəsatəti rədd edildi kdə məhkəmə bu barədə əsaslandırılmış qərardad qəbul etməlidir.” “Maddə
103. Ekspert rəyinin məhkəmə tərəfindən qiymətləndirilməsi 103.1. Ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir....” “Maddə
416. Kassasiya instansiyasında işə baxmanın hədləri 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən ası lı olmayaraq yoxlanılmalıdır.” “Maddə
417. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin səlahiyyətləri 417.1. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən:... 417.1.3. apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını qismən ləğv edə və ya tamamilə, yaxud qismən ləğv edib işi yenidən baxılmaq üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərə bilər.” “Maddə
418. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin və ya qərardadının ləğv edilməsinin əsasları 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır....” Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
37. İşin məhkəmələr tə rəfindən müəyyən edilmiş hallarına əsasən, Cavabdeh2 mülkiyyətində olan əmlak kompleksi kimi müəssisə digər Cavabdeh3 Bank qarşısında kredit öhdəliyinin icrasının təminatı kimi ipoteka ilə yüklü edilmişdir. Həmin əmlak kompleksi üzərində mülkiyyət hüququna dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən verilmiş çıxarışda kompleksin ümumi sahəsinin 235.36 kv.m təşkil etdiyi və onun yerləşdiyi 0.02635 ha torpaq sahəsinin dövlətin mülkiyyətində olmaqla cavabdehin istifadəsində olduğu göstərilmişdir.
38. Kredit müqaviləsi üzrə öhdəlik icra edilmədiyindən Bank cavabdehlərə qarşı kredit borcunun tutulması və tutmanın ipoteka predmeti kimi həm torpaq sahəsinə, həm də onun üzərində yerləşən əmlak kompleksinə yönəldilməsi barədə hazırkı iddianı qaldırmış, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən kredit b orcuna görə tutmanın yalnız ipoteka predmeti olan əmlak kompleksi kimi müəssisəyə yönəldilməsi qət edilmişdir. Məhkəmə bu qənaətini həmin kompleksin üzərində yerləşdiyi torpaq sahəsinin dövlət mülkiyyətində olmaqla ipoteka qoyanın istifadəsində olması ilə əsaslandırmışdır.
39. İşə baxan məhkəmələr tərəfindən ipoteka predmeti olan əmlak kompleksi kimi müəssisənin ilkin satış qiyməti iş üzrə keçirilmiş qiymətləndirmənin rəyinə uyğun olaraq likvid qiymətlə 185.000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Həmin rəyə əsasən, ipoteka predmeti olan əmlak kompleksi kimi müəssisənin (ümumi sahəsi 236.35 kv.m) 0.02635 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə bazar qiyməti 225.000 manat, likvid dəyəri 185.000 manat təşkil edir (bax bu qərarın 8-ci bəndi).
40. Göründüyü kimi, kredit borcuna görə tutma yalnız əmlak kompleksi kimi müəssisəyə yönəldilməsinə baxmayaraq, ilkin satış qiyməti (likvid dəyəri) həmin əmlak kömpleksinə torpaq sahəsi ilə birgə qoyulmuş qiymət əsas götürülməklə, 185.000 manat müəyyən edilmişdir. Halbuki, iddia tələbi tutmanın torpaq sahəsinə yönədilməsi hissəsində təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi həmin hissədə mübahisələndirilməmiş və qanuni qüvvəsini almışdır.
41. İşə baxan məhkəmələr, 2022-ci il 17 oktyabr tarixli qiymətləndirmə rəyini sübut kimi qiymətləndirərkən bu halı, eləcə də həmin əmlak kompleksinin torpaq sahəsinin dəyəri nəzərə alınmadan qiymətinin müəyyən edilməsinə dair müstəqil qiymətləndiricinin rəyinin olmamasını nəzərə almamış, nəticədə «İpoteka haqqında» Qanunun 39.3 və 39.3.cü maddələrinin, həmçinin MPM-nin 88-ci maddəsinin tələbləri pozulmuşdur.
42. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası qeyd olunanlara əsasən bu qənaətə gəlir ki, apellyasiya instasiyası məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli, iş yeni apellyasiya baxışına göndərilməlidir. İşə yenidən baxan mübahisəli hüquq münasibətinə maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunması təmin edilməlidir.
43. Məhkəmə kollegiyası MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Qərara aldı: Cavabdeh3 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin olunsun. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2-2(103)-551/2023 nömrəli 2023-cü il 17 iyul tarixli qətnaməsi ləğv edilsin. İş yeni apellyasiya baxışına qaytarılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir. Sədrlik edən: K.N.Abiyeva Hakimlər: B.M.Məmmədli V.M.Məmmədov