Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-2(102)-621/2025 28.11.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə qarşı iş üzrə QƏRAR Açar sözlər: icarə müqavilələrinin dəyişdirilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının hakimi Qurbanov Raqib Əliddin oğlunun məruzəsi ilə, hakimlər Məmmədli Bəhram Məmməd oğlu və Abbasov Aqil Əzizağa oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə qarşı icarə müqavilələrinin dəyişdirilməsi tələbinə dair Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiya sının 2025-ci il 18 iyun tarixli 2-2(103)647/2025 nömrəli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. İşin halları
1. İcarəyəverən Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə icarəçi İddiaçı arasında Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qanlı Gölün cənub hissəsi ünvanında yerləşən 17.202 kv.m torpaq sahəsinin illik 147.396 manat, aylıq 12.283 manat icarə haqqı müqabilində icarə əsasları ilə müvəqqəti istifadəyə verilməsi barədə 2021-ci il 6 sentyabr tarixli, 769 saylı torpaq icarə müqaviləsi və həmin torpaq sahəsinə bitişik 24.303,1 kv.m torpaq sahəsinin illik 203.640 manat, aylıq 16.970 manat icarə haqqı müqabilində icarə əsasları ilə müvəqqəti istifadəyə verilməsi barədə 2022-ci il 31 mart ta rixli, 1607 saylı torpaq icarə müqaviləsi bağlanılmışdır. İş üzrə məhkəmə icraatı a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
2. İddiaçı (bundan sonra – “iddiaçı”) cavabdeh Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə (bundan sonra – “cavabdeh”) qarşı iddia ərizəsi ilə müraciət edərək, cavabdeh ilə arasında bağlanmış 2021-ci il 6 sentyabr tarixli, 769 saylı müqavilədəki illik icarə haqqının Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qanlı gölün cənub hissəsi ünvandakı 17.202 kv.m torpaq sahəsinin 1.720.200 manat dəyərinin 3 faizi həcmində - 51.606 manat məbləğində, 2022-ci il 31 mart tarixli, 1607 saylı müqavilədəki illik icarə haqqının Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qanlı gölün cənub hissəsi ünvandakı 24.303,1 kv.m torpaq sahəsinin 2.431.310 manat dəyərinin 3 f aizi həcmində - 72.939,3 manat məbləğində müəyyən edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
3. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, 2021-ci il 6 sentyabr tarixli, 769 saylı və 2022-ci il 31 mart tarixli, 1607 saylı torpaq icarə müqavilələrinin icarə haqqı hissəsi iddiaçının maraqlarına cavab vermədiyindən, açıq-aşkar qanunun tələbinə və mənafeyinə zidd olduğundan, o, cavabdehə müraciət edərək, 2021-ci il 6 sentyabr tarixli, 769 saylı icarə müqaviləsinin 3.1-ci maddəsinin dəyişdirilərək illik icarə haqqının 4.880,80 manat və 2022ci il 31 mart tarixli, 1607 saylı torpaq icarə müqaviləsinin 3.1-ci maddəsinin dəyişdirilərək illik icarə haqqının 7.721,24 manat hesab edilməsini xahiş etmişdir. Belə ki, dövlət müəssisə, idarə və təşkilatlarının istifadəsində olan, dövlət mülkiyyətin də olan obyektlərin yerləşdiyi və ya dövlət obyektlərinin tikintisi layihələşdirilmiş, özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi, torpaq sahəsinin illik/aylıq icarə haqqı həmin torpaq sahələrinə görə torpaq vergisinin 2 misli məbləğində müəyyən edilir. Ərizəni verdikdən sonra məhkəmədə 2024cü il 9 dekabr tarixli, QCM/İ 12-24/24 saylı ekspert rəyi elan olunmuşdur. Həmin ekspert rəyində göstərilmişdir ki, 2021-ci il 6 sentyabr tarixli, 769 saylı müqaviləyə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qanlı gölün cənub hissəsi ünvandakı 17.202 kv.m torpaq sahəsinin əmlak bazarına uyğun olaraq dəyəri 2024-cü il 9 dekabr tarixə 1.720.200 manat, 2022-ci il 31 mart tarixli, 1607 saylı müqaviləyə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu Qanlı gölün cənub hissəsi ünvandakı 24.303,1 kv.m torpaq sahəsinin əmlak bazarına uyğun olaraq dəyəri 2024-cü il 9 dekabr tarixə 2.431.310 manat təşkil edir.
4. Cavabdeh iddiaya etiraz etmiş və bildirmişdir ki, iddiaçının istinad etdiyi Nazirlər Kabinetinin 1998-ci il 27 aprel tarixli, 93 saylı qərarı ilə təsdiq edilmiş Əsasnamənin 8-ci bəndinin ikinci abzası yalnız dövlət torpaqları üzrə icarə haqqının minimum həddini torpaq vergisinin iki misli miqdarını müəyyən edir və konkret icarə müqavilələrində icarə haqqının məbləğini hesablamaq üçün əsas ola bilməz. Əksinə, icarə haqqı Əsasnamənin 6-1 və 8- ci bəndlərinin birinci abzasına əsasən torpaq sahəsinin bazar dəyərinə uyğun müəyyən edilir. Torpaq sahələrinin bazar dəyəri normativ qiymətdən yüksək olduğuna görə “Qiymətlənd irmə fəaliyyəti haqqında” Qanuna uyğun olaraq müstəqil qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilmiş və müqavilələrdə həmin bazar dəyərinə əsasən icarə haqları göstərilmişdir. Həmçinin, mülki qanunvericiliyə əsasən, tərəf müqaviləni təsdiq etməklə onu mübahisələndirmək hüququnu itirir. İddiaçı icarə müqavilələrini imzalayıb ödənişləri həyata keçirdiyindən, müqavilə şərtlərini qəbul etmiş sayılır. Buna görə də cavabdehin hərəkətləri qanunvericiliyə uyğun olmuş, iddiaçının hüquqları pozulmamışdır.
5. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2025-ci il 7 mart tarixli, e-2-2(113)-156/2025 saylı qətnaməsi ilə iddia təmin edilməmişdir (hakim – K.Hüseynov).
6. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, mülki qanunvericiliyə əsasən müqavilənin dəyişdirilməsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsində (bundan sonra – “MM”) və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. Nəzərə alınmalıdır ki, mülki qanunvericiliyin məqsədi üçüncü şəxslərin hüquqlarına xələl gətirmədən mülki dövriyyənin azadlığının onun iştirakçılarının bərabərliyi əsasında təmin edilməsi kimi müəyyən edilmişdir. Müqavilələr hüququnda iradə sərbəstliyi və müqavilə azadlığı prinsipləri də məhz birbaşa bu məqsədə nail olmaq üçün təsbit edilmişdir.
7. Hazırkı işin faktiki hallarından müəyyən edilmişdir ki, tərəflər 2021-ci il 6 sentyabr tarixli, 769 nömrəli və 2022-ci il 31 mart tarixli, 1607 nömrəli müqavilələri iradə sərbəstliyi və müqavilə azadlığı prinsipləri əsasında, heç bir təsir və təzyiq olmadan bağlamışlar, icarə haqqı məbləği barədə razılaşmışlar, hətta iddiaçı müqavilə bağlandıqdan sonra icra haqqı ö dənişləri də etmişdir. Bu isə, bir daha, iddiaçının icarə haqqı məbləği ilə könüllü olaraq razılaşdığını təsdiq edir.
8. MM-də torpaq icarə müqaviləsi bağlandığı zaman icarəyə götürənin torpağın dəyərindən məlumatı olmaması əsası ilə müqavilənin dəyişdirilməsi barədə norma nəzərdə tutulmamışdır. Buna görə də həmin əsasla müqavilələrin dəyişdirilməsi mümkün deyildir.
9. Həmçinin tərəflər arasında imzalanmış müqavilələrdə də bu barədə şərt razılaşdırılmamış, eyni zamanda torpağın dəyərinin artması və azalması nəticəsində müqavilə üzrə icarə haqqının dəyişdiriləcəyi şərtləşdirilməmişdir.
10. Hazırkı mübahisə üzrə şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi o halda baş vermiş olardı ki, icarəyə götürülmüş torpaqların dəyəri müqavilələr bağlandığı vaxtdan kəskin olaraq ucuzlaşmış olardı və bu ucuzl aşma nəticəsində iddiaçı dəyərindən qat-qat artıq icarə haqqı ödəməklə zərərə məruz qalardı. Lakin müqavilələr bağlandığı 2021 və 2022-ci illərdən bu günə kimi ölkədə torpaqların dəyəri nəyin ki, sabit qalmış, əksinə daha da bahalaşmışdır. 11. "xxxx" MMC-nin rəyində torpaqların dəyəri, müqavilə bağlanarkən "xxxx" MMC-nin verdiyi rəydən daha aşağı qiymətləndirilirsə də, məhkəmə hesab etmişdir ki, həmin rəy mötəbər sübut kimi qiymətləndirilməməlidir. Çünki qeyd edildiyi kimi, son 3-4 il ərzində torpaqların qiymətlərinin bahalaşdığı və bahalaşmanın davam etdiyi dövrdə hazırkı rəydə müqavilələr bağlandığı zaman alınmış rəydən torpaq qiymətinin iki dəfə ucuz qiymətləndirilməsi inandırıcı deyildir.
12. Digər tərəfdən, tərəflər arasındakı müqavilələrin ləğvi ictimai mənafelərə zidd deyildir ki, m üqavilələri ləğv etmək mümkün olmadığından yalnız dəyişdirilməsi mümkün olsun. Belə ki, hətta iddiaçı torpaqların dəyərindən məlumatı olmadığı halda müqavilələri bağlamış olsa belə, bu barədə məlumat əldə etdikdən sonra (iddiaçının müqavilələri bağladıqdan 2-3 il sonra məlumat əldə etməsi də ağlabatan deyil), yəni iddiaçının müqavilənin əsasında durmuş təsəvvürləri yanlış çıxdıqda, icarə haqqının dəyişdirilməsi ilə bağlı cavabdehlə razılaşmadığı halda torpaqları qaytararaq müqavilədən imtina edə bilər. Belə ki, iddiaçı icarəyə götürdüyü 3-4 il ərzində torpaqları olduğu kimi saxlamış, həmin torpaqlarda hər hansı işlər görməmiş, yaxşılaşması üçün nə isə etməmişdir ki, hazırda həmin torpaqları qaytardığı zaman çəkdiyi xərclərə görə ziyana düşmüş olsun. İddiaçının nümayəndəsi də həmin torpaqla rın istifadə olunmadığını, gələcəkdə sahibkarlıq fəaliyyəti üçün istifadə edəcəklərini bildirmişdir.
13. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13, 29-cu, MM-in 390.1, 398.2, 399.1, 421.1, 421.2, 421.3, 422.1, 422.4, 423.1, 423.2, 700, 706, 710-cu, Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 20, 51, 99, 103, “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 10, 11, 14, 15, 23-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 1998-ci il 27 aprel tarixli, 93 saylı Qərarı ilə təsdiq edilmiş “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrinin normativ qiyməti haqqında” Əsasnamənin 8-ci bəndinə, Azərbaycan Resp ublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – “MPM”) 14.2, 77.1, 107, 119.1, 119.2, 217.1, 218.3-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
14. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, həmin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddia tələbinin təmin edilməsini xahiş etmişdir. b) Apellyasiya instansiya məhkəməsindəki icraat
15. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 18 iyun tarixli, 2-2(103)-647/2025 nömrəli qətnaməsi ilə iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır (sədrlik edən hakim – T.Mahmudova, hakimlər – L.Əliyeva, Z.Şirinov).
16. Məhkəmə bildirmişdir ki, iddiaçı cavabdehlə bağladığı icarə müqaviləsinə istinadla icarə haqqının azaldılmasını tələb edir, cavabdeh isə buna tərəflər arasında müqavilə ilə qiymətin razılaşdırıldığına görə etiraz edir. Bu tələbi yerinə yetirmək üçün iddiaçının icarə müqaviləsini dəyişdirmək hüququnun olmasına qiymət vermək zəruridir.
17. Belə olan halda, hazırkı iş üzrə müqavilənin dəyişdirilməsi üçün MM-in 421, 422 və 717.1-ci maddələrinin dispozisiya şərtlərinin mövcudluğu araşdırılmalıdır. Bu halda məhkəmə onu da nəzərə almışdır ki, xüsusi norma ümumi normanı üstələyir (“lex specialis derogat legi generali”) prinsipinə əsasən, hazırkı halda torpaq icarə müqaviləsinin dəyişdirilməsi ilə bağlı münasibətlər MM-in 717.1-ci maddəsi ilə tənzimlənir. MM-in 421-ci və 422-ci maddələri isə müqavilənin dəyişdirilməsi ilə bağlı ümumi normaları tənzimlədiyindən yalnız həmin Məcəllənin 717.1-ci maddəsi ilə tənzimlənməyən məsələ olduq da istinad oluna bilər.
18. Sözügedən normadan müəyyən olunmuşdur ki, hazırkı mübahisə üzrə iddiaçı dəyişdirilməsi tələbini irəli sürərkən, müqavilə öhdəliklərinin müəyyənləşdirilməsi üçün əsas götürülmüş şərtlərin müqavilə bağlandıqdan sonra qarşılıqlı öhdəliklər arasında böyük tənasübsüzlük yaranmasına səbəb olan dərəcədə dəyişməsini sübut etməlidir. Bunu yerinə yetirə bilmədikdə isə iddiaçı MM-in 421-ci və 422-ci halları da sübuta yetirməlidir.
19. Bu istiqamətdə dəyərləndirmə aparan kollegiya hesab etmişdir ki, iddiaçı istinad olunan normalarını tələbini yerinə yetirmədiyindən hazırkı iddia tələbini irəli sürməkdə haqlı olmamışdır. Mülki dövriyyənin sabitliyini təmin edən ən vacib prinsiplərdən biri “müqavilələr icra olunmalıdır” (pacta sunt servanda) prinsipidir. Belə ki, “...azad sah ibkarlıq və bazar iqtisadiyyatı şəraitində əmlak və əmlakla bağlı qeyri əmlak münasibətlərindən əmələ gələn öhdəliklərin icrasının böyük iqtisadi-sosial əhəmiyyəti vardır. Müqavilələrdən irəli gələn öhdəliklərin vicdanla yerinə yetirilməsi, ilk növbədə, tərəflərin qanuni maraqlarına və mülki dövriyyənin sabitliyinə xidmət edir”. Həmçinin tərəflər arasında azad şəkildə razılaşdırılmış müqavilənin və onun şərtlərinin icrası həmçinin “tərəflərin muxtariyyəti” prinsipi baxımından da önəmlidir. Belə ki, mülki qanunvericilikdə müqavilə tərəflər arasında məhz iradə ifadələri nəticəsində yaranan razılaşmadır. Bu baxımdan, mülki qanunvericilik müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğvi ilə bağlı məsələlərin ilk növbədə tərəflər arasında razılaşma əsasında həll edilməsini təsbit etmişdir.
20. Şərh edilənlə rə əsaslanaraq kollegiya hesab etmişdir ki, həm mülki dövriyyənin sabitliyi, həm də müqavilə azadlığı prinsipi baxımından məhkəmə tərəflər arasında müqavilənin ləğvinə və dəyişdirilməsinə qiymət verərkən məhdud müdaxilə etməlidir. Hazırkı mübahisə üzrə iddiaçı icarə haqqını dəyişdirilməsini icarə obyekti olan torpaq sahəsinin bazar dəyərinin aşağı düşməsi ilə əsaslandırmışdır. Başqa sözlə, iddiaçı müqavilə üzrə icarə haqqı ilə bağlı şərtin dəyişdirilməsini şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi əsası ilə tələb edir.
21. Kollegiya hesab etmişdir ki, icarə obyekti olan torpaq sahəsinin bazar dəyərinin aşağı düşməsi şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi olmadığından müqavilənin dəyişdirilməsi üçün əsas ola bilməz.
22. Kollegiya hesab etmişdir ki, icarə obyekti olan torpaq sahəsinin bazar dəyərinin düşməsi riskini müəyyən etmək ilk növbədə iddiaçının kommersiya subyekti kimi öz üzərinə düşür. İddiaçı sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan subyekt kimi, müqaviləni bağlayarkən, icarə obyekti olan torpaq sahəsinin bazar qiymətini düşməsini özü müstəqil şəkildə və ya digər vasitələrlə (bazar araşdırması, qiymətləndirici cəlb etmək və s.) müəyyən edə bilərdi. Bu xüsusatda kollegiya ona da diqqət çəkmişdir ki, iddiaçı hər iki müqavilə üzrə müddət bitənə yaxın, yəni müqavilənin uzadılmasından öncə icarə haqqının dəyişdirilməsi ilə bağlı tələb irəli sürmək imkanı olduğu halda bununla bağlı hər hansı tələb irəli sürməmişdir. Bu baxımdan, iddiaçı həm müqavilə bağlayarkən torpaq sahəsinin bazar dəyərini müəyyən etməməklə, həm də müqavilə müddəti bitənə yaxın icarə haqqının dəyişdiril məsi ilə bağlı tələb irəli sürməməklə kommersiya subyekti kimi lazımı sayıqlıq göstərməmişdir.
23. Bu kontekstdə kollegiya qeyd etmişdir ki, məhkəmə pozulmuş hüququnun bərpası institutudur və kommersiya subyekti olan iddiaçının nöqsanlarını düzəltmək vəzifəsi yoxdur. Konstitusiyada “azad sahibkarlığa təminat” məhz təminatdır və Azərbaycan Respublikasının sahibkarların daşımalı olduğu riskləri onlarla birgə bölüşdürülməsi kimi şərh edilə bilməz.
24. Məhkəmə gəldiyi nəticəni 5.3, 13, 385, 386.1, 390.1, 398.1, 398.2, 421.1, 421.2, 422.1, 422.2, 422.4, 425, 448.1, 700.1, 706.1, 717.1-ci, “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 15-ci, MPM-in 14.2, 77.1, 88, 217.3, 385-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
25. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instans iya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv, iddia tələbinin təmin olunmasını xahiş etmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
26. MM-in 422.1, 422.4, 710.1, 710.2-ci maddələri üzrə - iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış müqavilələrin 3.1-ci bəndinə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qanlı Gölün cənub hissəsi ünvanında yerləşən torpaq sahələrinin icarə haqları real bazar qiymətindən qat-qat çoxdur. Bu fakt birinci instansiya məhkəməsində keçirilmiş ekspertizanın rəyi ilə öz təsdiqini tapmışdır. Ekspert rəyinə əsasən torpağın hazırkı bazar qiyməti müqavilə bağlandığı zaman göstərilmiş şişirdilmiş qiymətdən əhəmiyyətli dərəcədə aşağıdır. Buna müvafiq olaraq icarə haqqının qiyməti də əhəmiyyətli dərəcədə aşağı düşmüşdür. Müqavilənin 3.1-ci ma ddəsində nəzərdə tutulmuş icarə haqqının məbləği başqa analoji torpaq icarə müqavilələrində nəzərdə tutulmuş icarə haqlarından 8-10 qat artıq nəzərdə tutulmuşdur. Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 1998-ci il 27 aprel tarixli, 93 saylı qərarı ilə təsdiq edilmiş “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrinin normativ qiyməti haqqında” Əsasnamənin 8-ci bəndinin ikinci hissəsinə əsasən dövlət mülkiyyətində olan torpaqların icarə haqqının aşağı həddi torpaq vergisinin 2 misli miqdarında müəyyən edilmişdir. İcarə haqqının məbləği iddiaçının maraqlarına cavab vermədiyindən, açıq-aşkar qanunun tələbinə və iddiaçının mənafeyinə zidd olduğundan, iddiaçını ağır vəziyyətə saldığından iddiaçı cavabdehə müraciət edərək illik icarə haqqının aşağı salınmasını xahiş etmişdir. Məhkəmə isə işin qeyd edilən hallarını nəzərə almamışdır. Məhkəmə öz təşəbbüsü ilə əldə etdiyi rəydə 2024-cü il 9 dekabr tarixə 17.202 kv.m sahənin dəyərini 1.720.200 manat, 24.303,1 kv.m sahənin dəyərini 2.431.310 manat müəyyən etmişdir. Buna əsasən iddiaçı icarə haqqının müvafiq olaraq 51.606 manat və 72.939,3 manat məbləğlərində müəyyən edilməsini tələb etmiş, lakin məhkəmə bu mühüm faktlara münasibət bildirmədən, qətnamənin 70-72-ci bəndlərində yalnız ümumi və qısa əsaslandırma ilə kifayətlənmişdir. Lakin məhkəmə nəzərə almamışdır ki, iddiaçının tələbi icarə haqqının dəyişdirilməsindən ibarətdir.
27. MPM-in 88, 217.4-cü maddələri üzrə - apellyasiya instansiyası məhkəməsi də birinci in stansiya məhkəməsi kimi sübutlara düzgün hüquq qiyməti verməmiş, cavabdeh tərəfin müqavilə bağlanarkən, iddiaçı müqavilənin şərtinin dəyişdirilməsi üçün cavabdehə müraciət edərkən və məhkəmə araşdırılması zamanı qanuna əsaslanmayan mövqeyini nəzərə almamışdır. Apellyasiya məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin öz təşəbbüsü ilə keçirdiyi ekspertiza rəyini nəzərə almamış və hansı səbəbdən nəzərə almadığını öz qətnaməsində göstərməmişdir. Məhkəmə qeyd edilən ərazidə torpağın icarə haqqının bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün iki fərqli mütəxəssis rəyi olduğu halda ekspertiza keçirməmiş, torpaq sahəsinin müayinəsini aparmamışdır. İddiaçı tərəf məhkəməyə sübut olaraq analoji torpaq sahələrinin icarə haqları barədə bağlanmış müqavilələri təqdim etsə də, məhkəmə həmin sübutlara da hüquq q iyməti verməmişdir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
28. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edilməmişdir. Kassasiya baxışının hədləri
29. Hazırkı icraat çərçivəsində apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün onun qanuniliyi və əsaslılığı MPM-in 416.1-ci maddəsinə uyğun olaraq kassasiya şikayətində ifadə olunmuş dəlillər üzrə tam yoxlanılacaqdır. Tətbiq edilən hüquq
30. Azərbaycan Respublikası aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında “Maddə
5. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.” “Maddə
13. Sahibkarlıq fəaliyyəti Sahibkarlıq fəaliyyəti şəxsin müstəqil surətdə həyata keçirdiyi, əsas məqsədi ə mlak istifadəsindən, malların istehsalından və (və ya) satışından, işlər görülməsindən və ya xidmətlər göstərilməsindən mənfəət (fərdi sahibkarlar tərəfindən gəlir) götürülməsi olan fəaliyyətdir.” Maddə
390. Müqavilə azadlığı 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər.” “Maddə
398. Qiymət 398.1. Müqavilənin icrası tərəflərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilmiş qiymət üzrə ödənilir. Qanunda nəzərdə tutulmuş hallarda müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyənləşdirilən və ya tənzimlənən qiymətlər (tariflər, normalar, dərəcələr və s.) tətbiq edilir. 398.2. Müqavilə bağlandıqdan sonra qiymətin dəyişdirilməsinə müqavilə də və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş hallarda və qaydada yol verilir.” “Maddə
421. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi əsasları 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur.” “Maddə
422. Şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin dəyişdir ilməsi və ləğv edilməsi 422.1. Tərəflərin müqavilə bağlayarkən əsas götürdükləri şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa və ya onun mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, onun dəyişdirilməsinə və ya ləğv edilməsinə əsas verir. Şəraitin dəyişməsi o halda əhəmiyyətli sayılır ki, əgər tərəflər bu dəyişməni ağlabatan şəkildə əvvəlcədən görə bilsəydilər, müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənən şərtlərlə bağlayar və ya ümumiyyətlə, bağlamazdılar. Tərəflərin müqavilənin əsasında durmuş təsəvvürlərinin yanlış çıxması şəraitin dəyişməsinə bərabər tutulur. 422.2. Əgər tərəflər müqavilənin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişmiş şəraitə uyğunlaşdırılması və ya ləğv edilməsi barədə razılığa gəlməsələr, eyni zamanda aşağıdakı şərtlər olduqda müqavilə maraqlı t ərəfin tələbi ilə məhkəmə tərəfindən ləğv edilə bilər, 422.4-cü maddədə nəzərdə tutulan əsaslar olduqda isə dəyişdirilə bilər: 422.2.1. müqavilənin bağlandığı məqamda tərəflər şəraitin bu dərəcədə dəyişməyəcəyini əsas götürmüşlər; 422.2.2. şəraitin dəyişməsini doğuran elə səbəblərdir ki, əmələ gəldikdən sonra bu səbəbləri maraqlı tərəf müqavilənin xarakterinə və dövriyyənin şərtlərinə görə ondan tələb edilən qayğı və ehtiyatla aradan qaldıra bilməz; 422.2.3. müqavilənin şərtləri dəyişdirilmədən onun icra edilməsi tərəflərin müqaviləyə uyğun əmlak mənafeləri nisbətini o dərəcədə pozar və maraqlı tərəfə o qədər zərər vurardı ki, o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olardı; 422.2.4. işgüzar adətlərdən və ya müqavilənin mahiyyətindən şəraitin dəyişməsi ri skini maraqlı tərəfin daşıdığı irəli gəlmir. 422.4. Şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin dəyişdirilməsinə müqavilənin ləğvinin ictimai mənafelərə zidd olduğu və ya tərəflərə müqavilənin məhkəmə tərəfindən dəyişdirilmiş şərtlərlə icrası üçün zəruri məsrəflərdən xeyli çox olan zərər vuracağı müstəsna hallarda məhkəmənin qərarı ilə yol verilir.” “Maddə
425. Öhdəliklərin icrası zamanı vicdanlılıq 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidi r. 425.2. Öhdəlikləri icra edərkən tərəflər müqavilənin yerinə yetirilməsinə zəmin yaratmaq üçün birgə hərəkət etməli və müqavilənin məqsədinə çatmağa maneçilik törədə biləcək və ya öhdəliklərin icrasını təhlükəyə məruz qoya biləcək hər cür hərəkətlərdən çəkinməlidirlər.” “Maddə
700. İcarə müqaviləsi 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.” “Maddə
706. Torpaq icarəsi müqaviləsinin məzmunu 706.1. Torpaq icarəsi müqaviləsinə əsasən icarəyə dövlət, bələdiyyə və xüsusi mülkiyyətdə olan bütün kateqoriyalara aid torp aqlar verilə bilər.” “Maddə
717. Torpaq icarəsi haqqında müqavilənin razılaşdırılması 717.1. Əgər müqavilə öhdəliklərinin müəyyənləşdirilməsi üçün əsas götürülmüş şərtlər müqavilə bağlandıqdan sonra qarşılıqlı öhdəliklər arasında böyük tənasübsüzlük yaranmasına səbəb olan dərəcədə dəyişərsə, müqavilənin istənilən iştirakçısı, icarə müddətindən başqa, müqavilə şərtlərinin dəyişdirilməsini tələb edə bilər. İcarəyə götürülmüş əşyadan gəlir icarəçi tərəfindən təsərrüfatın aparılması nəticəsində artdıqda və ya azaldıqda, icarə haqqının dəyişdirilməsini, əgər ayrı şərt qoyulmayıbsa, tələb etmək olmaz.”
31. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə
407. Kassasiya şikayətinin forması, məzmunu və əlavə edilən sənədlər 407.2. Ka ssasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.” “Maddə
416. Kassasiya instansiyasında işə baxmanın hədləri 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxl anılmalıdır.” Kassasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi
32. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, kassasiya şikayətinin təmin edilməsi üçün əsaslar mövcud deyildir.
33. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən MPM-in 418.4-cü maddəsində göstərilən prosessual hüquq normalarının kobud şəkildə pozulmasına yol verilməmişdir.
34. Kassasiya şikayətində qeyd edilən maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması barədə dəlillər isə əsaslı hesab edilə bilməz.
35. Belə ki, kassasiya şikayətində pozuntuların nədən ibarət olmasına dair aydın şəkildə izah verilməmişdir.
36. Kassasiya şikayətində qeyd edilən maddi və prosessual hüquq normalarının pozulmasının işdə olan sübutların və işin hallarının düzgün qiymətləndirilməməsi ilə əlaqələndirilməsi isə əsassızdır.
37. Belə ki, MPM-in 407.2 və 416.1-ci maddələrinin birgə təfsirinə görə kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmaması, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmaması ilə bağlı dəlillərə istinad edilə, kassasiya instansiyası məhkəməsi isə belə dəlilləri yoxlaya bilməz.
38. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 420-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” 2012-ci il 28 fevral tarixli Qərarında da qeyd edilmişdir ki,...kassasiya məhkəməsi sübut və faktlara yenidən qiymət vermədən işin hallarını müəyyən olunmuş kimi qəbul edərək, apellyasiya məhkəməsinin qərarının mahiyyəti üzrə düzgün olub-olmamasını yoxlamır, onu yalnız məhkəmə tərəfindən qanunun tələblərinə riayət olunub-olunmaması maraqlandırır, çünki həmin məhkəmənin fəaliyyətinin fundamental prinsipinə görə, “kassasiya məhkəməsi işi deyil, qərarı mühakimə edir”. Məhkəmə aktı o zaman qanuni hesab olunur ki, mübahisəyə prosessual qanunla müəyyən olunmuş qaydalara uyğun olaraq baxılmış və qərar qəbul olunmuş, mübahisələndirilən münasibətlər isə onlara dair maddi hüquq normaları ilə müəyyən edilmiş qaydalarla tənzimlənmişdir. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun müxtəlif qərarlarında formalaşmış hüquqi mövqeyi xatırlanmalıdır ki, kassasiya məhkəməsi apellyasiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya məhkəməsinin vəzifəsinin məhz bundan ibarət olması MPM-in 407.1.4, 408.1.5 və 416-cı maddələrindən aydın görünür. Həmin Məcəllənin 407.2-ci maddəsinə görə kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Bu hal kassasiya icraatını faktların müəyyən edilməsi məsələsinə, o cümlədən işin mahiyyətinə toxunmadan yalnız məsələnin hüquqi tərəfi ilə, yəni şikayət edilən qətnamədə qanun pozuntularının mövcudluğu və ya onun olmamasına dair şikayətdə qoyulmuş məsələlərə cavab verilməsi ilə məhdudlaşır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Ə.Ə.İbrahimovun şikayəti üzrə 2004-cü il 12 aprel tarixli Qərarı).
39. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, işin fakt iki hallarının və sübutların qiymətləndirilməsi ilə bağlı məsələ işə mahiyyəti üzrə baxan birinci və apellyasiya instansiyaları məhkəmələrinin səlahiyyətinə aiddir. Kassasiya instansiyası məhkəməsi isə işin faktiki hallarının, habelə sübutların düzgün və səhv qiymətləndirilməsini deyil, sübutların prosessual qanunvericiliyə uyğun qaydada təqdim edilməsi və toplanması, onların tədqiq edilməsi, təqdim edilmiş sübutlara qiymət verilib-verilməməsi və s. bununla bağlı prosessual qaydalara riayət edilib-edilməməsini yoxlayır.
40. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi də öz səlahiyyətləri daxilində sübutları və işin hallarını qiymətləndirmiş və müəyyən etdiyi hallara əsasən kassasiya şikayətində qeyd edilən maddi hüquq normalarının pozulmasına yol verməmişdir.
41. Qeyd olunanlara əsasən məhkəmə koll egiyası belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Ona görə də, iş üzrə qəbul edilmiş qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalı, kassasiya şikayəti isə təmin edilməməlidir.
42. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 417-419-cu maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası QƏRARA ALDİ: Cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 18 iyun tarixli 2-2(103)-647/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi gündən qüvvəyə minir.