Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-1174/2025 26.11.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi Yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Cavabdeh qarşı müqavilənin ləğv edilməsi, torpaq sahəsinin boşaldılması və borcun ödənilməsi tələbinə dair kommersiya mübahisəsi (Açar sözlər: müqavilənin ləğvi, torpaq sahəsinin boşaldılması, icarə müqaviləsi, icarə haqqı borcunun ödənilməsi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası hakimlər Mahmudova Təranə Nəriman qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər X2 və Şirinov Ziya Allahverdi oğlundan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Məhərrəmova Günel Elman qızının katibliyi, iddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi Yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin nümayəndəsi Nümayəndə2 iştirakı ilə, İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi Yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Cavabdeh qarşı müqavilənin ləğv edilməsi, torpaq sahəsinin boşaldılması və borcun ödənilməsi tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli e-2-2(113)-3319/2025 nömrəli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə açıq məhkəmə iclasında baxdı. İşin halları
1. İcarəyə verən qismində Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə icarəçi qismində Cavabdeh arasında hüquqi və fiziki şəxslərin istifadəsinə verilmiş torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi barədə xx.xx.2022-ci il tarixli, 1248/1197 nömrəli müqavilə bağlanmışdır.
2. Həmin müqavilənin 1.1-ci bəndinə əsasən icarəyəverənin icarəyə verdiyi Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qanlı gölün cənub hissəsi ünvanında yerləşən 11383,3 kv.m torpaq sahəsi icarəçi tərəfindən icarə şərtləri əsasında müvəqqəti istifadəyə qəbul edilir;
3. Müqavilənin 1.2-ci bəndinə əsasən torpaq sahəsi sahibkarlıq məqsədi üçün verilir. Qeyd olunan istifadə məqsədləri yekundur və tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə dəyişdirilə bilər;
4. Müqavilənin 1.3-cü bəndinə əsasən torpaq sahəsinin təyinatı, planı, ölçüləri və sərhədləri müqavilənin ayrılmaz hissəsi hesab edilən müvafiq sərəncam, baş plan, texniki pasport və ya inşaat pasportunda göstərilir. İcarəçi qeyd olunan sənədlərdə göstərilən torpaq sahəsinin sərhədlərini və ölçülərini özbaşına dəyişdirə bilməz;
5. Müqavilənin 1.4-cü bəndinə əsasən torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi onun üzərində mülkiyyət hüquqlarının verilməsinə əsas deyil;
6. Müqavilənin 2.1-ci bəndinə əsasən icarəyə verilmiş torpaq sahəsinin təyinatı üzrə istifadəsinə və müqavilənin şərtlərinə əməl olunmasına nəzarət etmək; icarə haqqının vaxtında və tam həcmdə ödənilməsini tələb etmək; torpaq sahəsində müvafiq razılıq olmadan tikilmiş bina və ya qurğuların sökülməsini icarəçidən tələb etmək; icarə müqaviləsinin dəyişdirilməsi, vaxtından əvvəl ləğv edilməsi, dayandırılması və uzadılması barədə təklif vermək; icarəyə verilmiş torpaq sahəsinin qorunması və mühafizəsi barədə icarəçidən məlumat almaq; icarəçinin təqsiri üzündən icarəyə verilmiş torpaq sahəsinə vurulmuş ziyanın ödənilməsini tələb etmək; icarəyə verilən torpaq sahəsini icarəçiyə təhvil vermək icarəyəverənin hüquq və vəzifələridir;
7. Müqavilənin 2.2-ci bəndinə əsasən torpaq sahəsindən bu müqavilədə müəyyən edilmiş həddə sərbəst istifadə etmək; mövcud tikinti norma və qaydalara uyğun olaraq torpaq sahəsində təyinat üzrə səmərəli fəaliyyəti üçün zəruri olan tikinti işlərini aparmaq və avadanlıqlar quraşdırmaq; icarəyəverənin yazılı razılığı ilə torpaq sahəsini subicarəyə vermək, icarəçi hüquqlarını girov qoymaq; icarə haqqını vaxtında və tam həcmdə ödəmək; icarə müqaviləsinin uzadılması üçün icarəyəverənə təklif vermək; icarəyə verilmiş torpaq sahəsi ilə bağlı öhdəliklərə, məhdudiyyətlərə və torpaq üzərində qoyulmuş servitutlara əməl etmək; icarəyə götürülmüş torpaq sahəsinə, ətraf mühitə və əhalinin sağlamlığına ziyan vurmamaq; torpaq sahəsində olan mərzləri, təbiət abidələrini, geoloji təzahürləri, geodeziya-istinad məntəqələrini və yerüstü nişanlarını, meteoroloji şəbəkələri və ölçü vasitələrini, rabitə, elektrik enerjisi, su, qaz, kanalizasiya və digər kommunikasiya sistemlərini qoruyub saxlamaq; torpaq sahəsində monitorinqin keçirilməsi üçün şərait yaratmaq; qanunvericilikdə nəzərdə tutulan digər vəzifələri yerinə yetirmək icarəçinin hüquq və vəzifələridir;
8. Müqavilənin 3.1-ci bəndinə əsasən bu müqavilə üzrə icarə haqqı aşağıdakı qaydada hesablanır: - torpaq sahəsinin illik icarə haqqı 103365.0 manat; aylıq icarə haqqı 8613.75 manat; Qeyd: xx.xx.2022-ci il tarixinə dövlət büdcəsinə icarə haqqı borcu – 4018,66 manat təşkil edir;
9. Müqavilənin 3.2-ci bəndinə əsasən icarə haqqı üzrə aylıq ödəmə hər cari ayın 10-dan gec olmayaraq, Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin (VÖEN **********) Azərbaycan Respublikası X1 İdarəsindəki AZ53NABZ ******************** saylı hesabına (kod 501004, müxbir hesabı AZ74NABZ ********************, VÖEN **********, S.W.İ.F.T. bik: NABZAZ2C) ödənilməlidir;
10. Müqavilənin 3.3-cü bəndinə əsasən dövlət tərəfindən müəyyən edilmiş icarə haqqının minimum hədləri dəyişdirildikdə icarə haqqının məbləği yeni tariflər tərtib edilməklə hesablanır;
11. Müqavilənin 4.1-ci bəndinə əsasən Bu müqavilə ilə icarə müddəti xx.xx.2022-ci il tarixdən xx.xx.2023-cü il tarixədək müəyyən edilir;
12. Müqavilənin 4.2-ci bəndinə əsasən müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra tərəflərdən birinin ərizəsi olmadıqda, müqavilə nəzərdə tutulmuş eyni müddət üçün uzadılmış hesab edilir;
13. Müqavilənin 5.2-ci bəndinə əsasən müqavilə qüvvədə olduğu müddətdə icarəyə verənin razılığı olmadan torpaq sahəsi başqa hüquqi və fiziki şəxslərə icarəyə və istifadəyə verildikdə, girov qoyulduqda, habelə həmin torpaq sahəsində qanunsuz tikinti, yenidənqurma və quraşdırma işlərinin aparıldığı halda icarə müqaviləsi ləğv edilə bilər və torpaq sahəsi qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada icarəçidən geri alına bilər;
14. Müqavilənin 5.3-cü bəndinə əsasən icarə haqqı ardıcıl 2 ay ərzində ödənilmədikdə icarə müqaviləsinə xitam verilməklə dövlətə geri qaytarılır və icarə borcunun icarəçi tərəfindən ödənilməsinin təmin edilməsi məqsədilə icarəyəverən tərəfindən məhkəmə qarşısında iddia qaldırılması üçün tədbirlər görülür;
15. Müqavilənin 7.1-ci bəndinə əsasən müqavilənin müddəti başa çatdıqda ona xitam verilə bilər;
16. Müqavilənin 7.2-ci bəndinə əsasən aşağıdakı hallarda müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilə bilər: tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə; torpaq sahəsinə dövlətin ehtiyacı olduqda; bu müqavilənin 2.2, 5.2-ci bəndləri icarəçi tərəfindən pozulduqda; tərəflərin biri müqavilənin şərtlərinə əməl etmədikdə digər tərəfin tələbi əsasında müvafiq məhkəmə qərarı ilə.
17. Cavabdeh şəxsi hesab vərəqəsi ilə təsdiq edilir ki, həmin hüquqi şəxsin xx.xx.2025-ci il tarixinə 196116,25 manat məbləğində icarə haqqı borcu mövcuddur.
18. Cavabdeh şəxsi hesab vərəqəsi ilə təsdiq edilir ki, həmin hüquqi şəxsin xx.xx.2025-ci il tarixinə 216122,38 manat məbləğində icarə haqqı borcu mövcuddur.
19. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının xx.xx.2025-ci il tarixli, 2-2(102)-120/2025 saylı qərarından görünür ki, Cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə qarşı iddia ərizəsi və sonradan iddia tələbinin dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək tərəflər arasında bağlanmış Müqavilənin 3.1-ci bəndinin dəyişdirilərək illik icarə haqqının 2553,32 manat müəyyən edilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmiş və Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 5 iyul 2024-cü il tarixli e-2- 2(113)-3145/2024 nömrəli qətnaməsi ilə iddia tələbinin təmin olunmaması qət edilmişdir. Daha sonra qeyd edilən qətnamədən apellyasiya şikayəti verilmiş və Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2024-cü il 17 oktyabr tarixli 2-2(103)-938/2024 nömrəli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin qətnaməsindən kassasiya şikayəti verilmiş və sözügedən qərarla kassasiya şikayətinin təmin edilməməsi, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2024-cü il 17 oktyabr tarixli 2-2(103)-938/2024 nömrəli qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması qərara alınmışdır.
20. Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən Cavabdeh göndərilmiş pretenziya məktubundan görünür ki, icarə haqqı borcunun 7 (yeddi) iş günü müddətində ödənilməsi tələb olunmuş və AR MMnin 423-cü maddəsinə əsasən müqavilənin ləğv edilməsi təklif olunmuş, əks təqdirdə müqavilənin ləğv edilməsi, torpaq sahəsinin boşaldılması və borcun ödənilməsi üçün məhkəməyə müraciət olunacağı ilə bağlı xəbərdarlıq edilmişdir.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
21. İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə Cavabdeh arasında bağlanmış Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qanlı gölün cənub hissəsi ünvanında yerləşən 11383.3 kv.m torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi barədə xx.xx.2022-ci il tarixli, 1248/1197 nömrəli icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi, torpaq sahəsinin boşaldılaraq Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə təhvil verilməsi, cavabdehdən xx.xx.2025-ci il tarixinə mövcud olan icarə haqqı borcu üzrə 196116,25 manat (yüz doxsan altı min yüz on altı manat iyirmi beş qəpik) məbləğində vəsaitin Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin xeyrinə tutularaq (VÖEN **********) Xidmətin Azərbaycan Respublikası X1 İdarəsindəki AZ53 NABZ ******************** saylı hesabına (kod 501004, AZ74NABZ******************** VÖEN **********, S.W.İ.F.T. bik NABZAZ 2C) köçürülməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
22. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə Cavabdeh arasında Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qanlı gölün cənub hissəsi ünvanında yerləşən 11383.3 kv.m torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi barədə xx.xx.2022-ci il tarixli, 1248/1197 nömrəli icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Həmin müqavilənin şərtinə əsasən cavabdeh öz üzərinə icarə haqqının vaxtlı-vaxtında ödənilməsi vəzifəsini götürsə də, müqavilənin şərtinə əməl olunmamış, cavabdeh tərəfindən ötən müddət ərzində icarə obyektindən istifadə edilməsinə baxmayaraq, icarə haqqı ödənilməmişdir. Müqavilə ləğv edilmədiyindən halhazırda qüvvədə olmaqla, icarəçinin xx.xx.2025-ci il tarixinə xx.xx.2022-ci il tarixli, 1248/1197 nömrəli icarə müqaviləsi üzrə dövlət büdcəsinə 196116,25 manat (yüz doxsan altı min yüz on altı manat iyirmi beş qəpik) məbləğində icarə haqqı borcu mövcuddur. İcarə müqaviləsi üzrə vəzifələrini icra etməməklə, cavabdeh tərəfindən “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 7-ci və 13-cü maddələrinin, icarə müqaviləsinin tələbləri pozulmuşdur. Cavabdehə xx.xx.2024-cü il tarixli, 3-21-3/2-21381/2024 nömrəli xəbərdarlıq məktubu ilə müraciət edilsə də, cavabdeh icarə haqqını ödəməkdən imtina etmişdir.
23. Daha sonra iddiaçı Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 53-cü maddəsinə uyğun olaraq “iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi” barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə Cavabdeh arasında bağlanmış Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qanlı gölün cənub hissəsi ünvanında yerləşən 11383.3 kv.m torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi barədə xx.xx.2022-ci il tarixli, 1248/1197 nömrəli icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi, torpaq sahəsinin boşaldılaraq Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə təhvil verilməsi, cavabdehdən xx.xx.2022-ci il tarixli, 1248/1197 nömrəli icarə müqaviləsi üzrə xx.xx.2025-ci il tarixə yaranmış 216122,38 manat (iki yüz on altı min yüz iyirmi iki manat otuz səkkiz qəpik) məbləğində vəsaitin Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin xeyrinə tutularaq Xidmətin (VÖEN **********) Azərbaycan Respublikası X1 İdarəsindəki AZ53 NABZ ******************** saylı hesabına (kod 501004, AZ74NABZ******************** VÖEN **********, S.W.İ.F.T. bik NABZAZ 2C) köçürülməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
24. Cavabdeh məhkəmə iclaslarının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq, məhkəmə iclaslarına gəlməmiş və gəlməməsinin səbəbləri barədə məhkəməyə məlumat verməmişdir. Məhkəmə Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 185.5-ci maddəsinə əsasən işə cavabdehin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
25. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli e-2-2(113)-3319/2025 nömrəli qətnaməsi ilə iddia ərizəsi təmin edilmiş, Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi Yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə Cavabdeh arasında bağlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli, 1248/1197 nömrəli icarə müqaviləsi ləğv edilməsi, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qanlı gölün cənub hissəsi ünvanında yerləşən 11383.3 kv.m torpaq sahəsi boşaldılaraq Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə təhvil verilməsi, Cavabdeh xx.xx.2022-ci il tarixli, 1248/1197 nömrəli icarə müqaviləsi üzrə xx.xx.2025-ci il tarixə yaranmış 216122,38 manat (iki yüz on altı min yüz iyirmi iki manat otuz səkkiz qəpik) məbləğində pul vəsaiti tutularaq Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin (VÖEN **********) Azərbaycan Respublikası X1 İdarəsindəki AZ53 NABZ ******************** saylı hesabına (kod 501004, AZ74NABZ******************** VÖEN **********, S.W.İ.F.T. bik NABZAZ 2C) köçürülməsi, Cavabdeh 506,12 manat (beş yüz altı manat on iki qəpik) məbləğində dövlət rüsumu tutularaq dövlət büdcəsinə ödənilməsi qət edilmişdir.
26. Məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmişdir ki, iddiaçı tərəfindən pretenziya qaydasında cavabdehə müraciət edilərək, icarə haqqı borcunun 7 (yeddi) iş günü müddətində ödənilməsi tələb və müqavilənin ləğv edilməsinin təklif edilməsinə baxmayaraq, cavabdeh tərəfindən müraciətə cavab verilməmişdir. Bundan başqa, müqavilənin 7.2-ci bəndində nəzərdə tutulmuşdur ki, aşağıdakı hallarda müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilə bilər: tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə; torpaq sahəsinə dövlətin ehtiyacı olduqda; bu müqavilənin 2.2, 5.2-ci bəndləri icarəçi tərəfindən pozulduqda; tərəflərin biri müqavilənin şərtlərinə əməl etmədikdə digər tərəfin tələbi əsasında müvafiq məhkəmə qərarı ilə.
27. Həmçinin məhkəmə hesab etmişdir ki, cavabdeh tərəfindən icarə haqqı olaraq sonuncu dəfə xx.xx.2023-cü il tarixdə ödəniş edilmişdir. Qeyd edilənlərə əsasən məhkəmə hesab etmişdir ki, iddia tələbi göstərilən hissədə təmin edilməli, Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi Yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə Cavabdeh arasında bağlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli, 1248/1197 nömrəli icarə müqaviləsi ləğv edilməli və Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qanlı gölün cənub hissəsi ünvanında yerləşən 11383.3 kv.m torpaq sahəsi boşaldılaraq Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə təhvil verilməlidir.
28. Məhkəmə qanunvericilik normalarını, müqavilə şərtlərini, icarəçinin qanundan və müqavilədən irəli gələn müəyyənləşdirilmiş icarə haqqını ödəmək vəzifəsi daşımasını, belə olan halda isə iddiaçının göstərilən öhdəliyin icrasını tələb etmək hüququna malik olmasını nəzərə alaraq hesab etmişdir ki, iddia həmin hissədə təmin edilməli, Cavabdeh xx.xx.2022-ci il tarixli, 1248/1197 nömrəli icarə müqaviləsi üzrə xx.xx.2025-ci il tarixə yaranmış 216122,38 manat (iki yüz on altı min yüz iyirmi iki manat otuz səkkiz qəpik) məbləğində pul vəsaiti tutularaq Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin (VÖEN **********) Azərbaycan Respublikası X1 İdarəsindəki AZ53 NABZ ******************** saylı hesabına (kod 501004, AZ74NABZ******************** VÖEN **********, S.W.İ.F.T. bik NABZAZ 2C) köçürülməlidir.
29. Mülki Prosessual Məcəlləsinin tələblərinə əsasən işə baxılması ilə əlaqədar iddiaçının ödəməkdən azad edildiyi dövlət rüsumu, iddia tələblərinin təmin edilmiş hissəsinə mütənasib olaraq dövlət mədaxilinə cavabdehdən alınır. Hazırkı iddianın qiyməti 216122,38 manat, ödənilməli dövlət rüsumunun məbləği isə 506,12 manat (beş yüz altı manat on iki qəpik) təşkil edir. Məhkəmə nəticəyə gəlmişdir ki, iddiaçı dövlət rüsumu ödəməkdən azad olduğuna görə, həmin məbləğ dövlət mədaxilinə cavabdehdən alınmalıdır.
30. Birinci instansiya məhkəməsi hazırkı mübahisəyə AR MM-nin 385.1, 386.1, 421.2, 423.1, 423.2, 442, 448.1, 700.1, 706.1, 706.4, 719.7-ci maddələrini, “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 11, 13, 15, 23, 31-ci maddələri, “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 7, 13-cü maddələrini, AR MPM-nin 124.1-ci maddəsini tətbiq etmişdir.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
31. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli e-2-2(113)-3319/2025 nömrəli qətnaməsindən cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini, iddia ərizəsinin təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
32. Apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, İddiaçı ilə cavabdeh arasında Bakı şəhəri Yasamal rayonu Qanlı Gölün cənub hissəsi ünvanında yerləşən 11383,3 kv.m. torpaq sahəsinin 103365 manat icarə haqqı müqabilində icarə əsasları ilə müvəqqəti istifadəyə verilməsi barədə 1248/1197 saylı xx.xx.2022-ci il tarixli torpaq icarə müqaviləsi bağlanıb. Cavabdeh müvəqqəti istifadə etməsi üçün ona verilməsi nəzərdə tutulmuş həmin torpaq sahələrindən heç vaxt istifadə etməyib. Lakin həmin torpaq sahələrinə görə ilk il üçün icarə haqqı ödəyib. İcarə haqqının çox olması səbəbi ilə cavabdeh iddiaçıya qarşı “müqavilənin şərtlərinin dəyişdirilməsi” iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət edib. Məhkəmə nəzərə almayıb ki, torpaq sahələri cavabdehə təhvil verilməyib, cavabdeh torpaq sahələrinə sahiblik və istifadə etməyib. Belə olan halda sahiblik və istifadəyə qəbul edilməmiş torpaq sahələrinə görə icarə haqqının ödənilməsinin qət edilməsi əsassız və qanunsuzdur. Məhkəmə nəzərə almayıb ki, cavabdeh torpaq sahəsindən sahibkarlıq fəaliyyəti üçün normal istifadə etməsinə, gəlir əldə edə bilməsinə imkan yaradılması üçün real icarə haqqının müəyyən edilməsini istəyib. Torpaq sahəsi icarəyə qəbul edilmədən, real olmayan icarə qiymətləri ilə gəlir əldə etmək mümkünsüzdür. Məhz bu səbəbdən də cavabdeh icarə haqqının torpaqların əmlak bazarındakı qiymətlərə uyğunlaşdırılmasını xahiş edib.
Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
33. İddiaçının məhkəmə iclasında iştirak edən nümayəndəsi apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
34. Cavabdehə məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq məhkəmə iclasında nümayəndəsinin iştirakını təmin etməmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
35. Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.
36. Maddə 385. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkətlər etməli, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
37. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.
38. Maddə 404. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır.
39. Maddə 425. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
40. Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi başa düşülür. Bu mənada, öhdəliyin pozulması dedikdə öhdəliyin tərkibini təşkil edən hərəkətlərin ümumiyyətlə yerinə yetirilməməsi, lazımınca icra edilməməsi dedikdə isə vaxtında icra edilməməsi, xammalın, işin və xidmətin qüsurlu icrası və ya öhdəliyin tərkibini müəyyən edən digər şərtlərin pozulması başa düşülməlidir.
41. Maddə 423.2. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi tələbini tərəf məhkəməyə yalnız müqaviləni dəyişdirmək və ya ləğv etmək təklifindən digər tərəfin imtinasını aldıqda və ya təklifdə göstərilmiş müddətdə, müddət göstərilmədikdə isə otuz gün müddətində ondan cavab almadıqda irəli sürə bilər.
42. Maddə 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
43. Maddə 706.1. Torpaq icarəsi müqaviləsinə əsasən icarəyə dövlət, bələdiyyə və xüsusi mülkiyyətdə olan bütün kateqoriyalara aid torpaqlar verilə bilər.
44. Maddə 706.4. Torpaq icarəsi haqqında müqavilələrə bu Məcəllənin 700.1, 701, 702 və 703-cü maddələri, habelə bu paraqrafın müddəaları tətbiq edilir.
45. Maddə 719.7. Bu Məcəllənin 677.1.4, 685.1 və 686-cı maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda xəbərdarlıq müddətləri gözlənilmədən müqavilənin ləğv edilməsinə yol verilir. İcarəçi icarə haqqını və ya onun mühüm hissəsini ödəməyi üç aydan çox gecikdirdikdə də, icarəyə verən müqaviləni dərhal ləğv edə bilər.
46. Maddə 685.1. Əgər kirayəçi və ya onun kirayəyə götürdüyü əşyanı istifadəyə verdiyi hər hansı digər şəxs kirayəyə verənin xəbərdarlığına baxmayaraq müqaviləyə uyğun olmayan və kirayəyə verənin hüquqlarını əhəmiyyətli dərəcədə pozan istifadəni davam etdirirsə, o cümlədən əşyanı üçüncü şəxsin qeyri-hüquqi istifadəsində saxlayırsa və ya təhlükəyə məruz qoyursa, bununla da özünün vicdanlı kirayəçi vəzifələrini pozursa, kirayəyə verən kirayə müqaviləsini xəbərdarlıq müddətini gözləmədən ləğv edə bilər. Kirayəçi müqavilənin ləğvinə dair bildiriş vermək əvəzinə neqator iddiası da irəli sürə bilər.
47. Maddə 685.2. Kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini aşağıdakı hallarda ləğv edə bilər: 685.2.1. kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə; 685.2.1. İkidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə
48. Maddə 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
“Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu
49. Maddə 11. Müqavilənin dəyişdirilməsi, uzadılması, vaxtından əvvəl ləğv edilməsi və xitamı qaydası icarə müqaviləsində nəzərdə tutulur.
50. Maddə 13. Torpaq icarəsinin müddətləri tərəflərin razılığı ilə müəyyən edilir və onlar qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada bağlanan müqavilədə təsbit olunurlar.
51. Maddə 15. Torpaq icarəsi müqaviləsinin dəyişdirilməsi, uzadılması, vaxtından əvvəl ləğv edilməsi və xitamı Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyində və müqavilədə nəzərdə tutulmuş hallarda və qaydada həyata keçirilir.
52. Maddə 23. Torpaq sahəsindən istifadəyə görə icarə haqqını, digər tədiyyələri vaxtında ödəmək icarəçinin vəzifəsinə daxildir.
53. Maddə 31. Torpaqların icarəyə verilməsi, istifadəsi, müqavilənin dəyişdirilməsi, uzadılması, vaxtından əvvəl ləğv edilməsi və xitamı ilə əlaqədar mübahisəli məsələlər Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə uyğun olaraq məhkəmə qaydasında həll olunur.
“İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu
54. Maddə 7.5. İcarə müqaviləsi üzrə vəzifələri icra etməmək və ya lazımınca icra etməmək, o cümlədən müqaviləni birtərəfli qaydada dəyişdirmək və pozmaq üstündə tərəflər Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi və müqavilə ilə müəyyən edilən məsuliyyət daşıyırlar.
55. Maddə 13.5. Müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək və ya onu dəyişdirmək haqqında tərəflərdən birinin ərizəsi olmadıqda o, müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddət üçün və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilir. Müqavilə yeni müddət üçün uzadılarkən onun şərtləri tərəflərin razılığı ilə dəyişdirilə bilər. İcarə müqaviləsinin ayrı-ayrı növləri üçün Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi və digər qanunları ilə başqa qaydalar da müəyyən edilə bilər.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
56. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
57. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
58. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
59. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
60. Maddə 385. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.3. birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi.
61. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının həddi
62. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
63. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
İşə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyasının mövqeyi
64. Kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə, habelə hüquqi əsaslandırma ilə razılaşır və hesab edir ki, məhkəmə, müəyyən etdiyi faktlardan tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə düzgün nəticəyə gəlmişdir.
65. İstənilən iddia tələbi ilə əlaqədar məhkəmə icraatının ən əsas vəzifəsi həmin tələbin hüquqi əsasının olub-olmadığının müəyyən olunmasıdır. Məhkəmələr bunu tərəflərin həmin tələblə bağlı hansı hüquqi əsaslandırmanı irəli sürmələrindən asılı olmayaraq müstəqil surətdə müəyyən etməlidir. Bunun üçün isə məhkəmələr tərəfindən ilk növbədə işin faktiki halları və hüquqi əsası araşdırılmalıdır.
66. Əgər irəli sürülmüş iddia tələb(lər)inin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə vasitələrinə görə aradan qalxmırsa) iddia təmin olunur, uzlaşmırsa rədd edilir. Beləliklə, mülki mühakimə icraatında hüququn tətbiqi üçün ilkin başlanğıc nöqtə tələbin qanuni əsasının tapılmasından ibarətdir – iddia tələbinin düzgün qanuni əsasını tapmaq üçün isə 4 sual cavablandırılmalıdır: kim kimdən nəyi və nəyə əsasən tələb edir?.
67. Tərəflər hüquq və öhdəliklərini mülki qanunvericiliyə müvafiq olaraq müqavilə ilə razılaşdırdıqları halda məhkəmələr yaranmış mübahisəni həmin müqavilə şərtləri çərçivəsində həll etməli, tərəflərin müqavilə üzrə öhdəliklərini icra edibetməmələrini hərtərəfli araşdırmalı, eləcə də hansı tərəfin öhdəliyin icra edilməməsi üçün məsuliyyət daşımalı olduğunu dəqiqliklə müəyyən etməlidir (Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyasının 15 sentyabr 2017-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 11 iyun 2018-ci il tarixli Qərarı).
68. İddia tələbindən görünür ki, iddiaçı tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin ləğv edilməsi, torpaq sahəsinin boşaldılması və müqavilə üzrə borcun ödənilməsi xahiş etmişdir.
69. Bu tələbi yerinə yetirmək üçün ilk növbədə iddiaçının birtərəfli qaydada icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi hüququnun olmasına qiymət vermək zəruridir.
70. Belə olan halda, hazırkı iş üzrə müqavilənin ləğvi üçün Mülki Məcəllənin 421.2-ci və 685.2-ci maddələrinin dispozisiya şərtlərinin mövcudluğu araşdırılmalıdır. Bu halda məhkəmə onu da nəzərə alır ki, xüsusi norma ümumi normanı üstələyir (“lex specialis derogat legi generali”) prinsipinə əsasən, hazırkı halda icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi ilə bağlı münasibətlər Mülki Məcəllənin kirayə müqaviləsinə aid 685-ci maddəsi ilə tənzimlənir. Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsi isə müqavilənin ləğv edilməsi ilə bağlı ümumi normaları tənzimlədiyindən yalnız həmin Məcəllənin 685-ci maddəsi ilə tənzimlənməyən məsələ olduqda istinad oluna bilər.
71. Sözügedən normanın tələbindən görünür ki, icarəyə verən icarə müqaviləsini ləğv etmək üçün müvafiq hüquqi əsas, yəni icarəçinin öhdəliklərini yerinə yetirməməsini göstərməli və bununla bağlı məhkəməyə müraciət etməmişdən öncə icarəçiyə müvafiq qaydada xəbərdarlıq etməsini göstərməlidir.
72. İş materiallarına araşdıran kollegiya hesab edir ki, iddiaçı icarəyə verən kimi həm icarəçinin öhdəliklərini yerinə yetirməməsini sübuta yetirmiş və bununla bağlı məhkəməyə müraciət etməmişdən öncə icarəçiyə müvafiq qaydada xəbərdarlıq etmişdir.
73. İşin faktiki hallarından görünür ki, iddiaçı tərəfindən pretenziya qaydasında cavabdehə müraciət edilərək, icarə haqqı borcunun 7 (yeddi) iş günü müddətində ödənilməsi tələb və müqavilənin ləğv edilməsinin təklif edilməsinə baxmayaraq, cavabdeh tərəfindən müraciətə cavab verilməmişdir.
74. Kollegiya qeyd edir ki, cavabdeh ödənişin edilməməsini iddiaçının torpaq sahələrini icarəçiyə faktiki olaraq təhvil verilməməsi ilə əsaslandırsa da, şəxsi hesab vərəqəsindən görünür ki, cavabdeh tərəfindən müqavilə üzrə xx.xx.2023-cü il tarixinədək müxtəlif vaxtalarda icarə haqqı ödənimişdir.
75. Həmçinin iş materiallarından müəyyən olunur ki, cavabdeh “icarə müqaviləsinin bəndinin dəyişdirilməsi barədə” iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət edərək icarə haqqının məbləğini mübahisələndirmiş, lakin həmin işdə iddiaçı tərəfindən torpaq sahəsinin cavabdehə təqdim edilməməsi məsələsini qətiyyən qaldırmamış, əksinə icarə haqqı üzrə ödənişlər etdiyini bildirmişdir.
76. Kollegiya qeyd edir ki, cavabdehin torpaq sahəsindən istifadə etmədiyi halda, məbləğinin yüksək olduğu hesab etdiyi icarə haqqını ödəməsi məntiqi ziddiyyət təşkil edir və ağlabatan hesab edilə bilməz.
77. Beləliklə, cavabdehin icarə müqaviləsi üzrə iddiaçı tərəfindən öhdəliyin yerinə yetirilməməsi barədə arqumenti əsassızdır.
78. Göründüyü kimi iddiaçı icarəyə verən kimi həm icarəçinin öhdəliklərini yerinə yetirməməsini sübut etdiyinə və bununla bağlı məhkəməyə müraciət etməmişdən öncə icarəçiyə müvafiq qaydada xəbərdarlıq etməsinə görə, cavabdehdən sözügedən əmlakı boşaldaraq ona təhvil verilməsini tələb etməkdə haqlı olmuşdur.
79. Kollegiya onu da qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsi işin müəyyən edilən faktlarına əsasən Cavabdeh xx.xx.2022-ci il tarixli, 1248/1197 nömrəli icarə müqaviləsi üzrə xx.xx.2025-ci il tarixə yaranmış 216122,38 manat məbləğində pul vəsaiti tutularaq Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin xeyrinə tutmaqda haqlı olmuşdur.
80. Belə ki, cavabdeh nə birinci instansiya məhkəməsində, nə də apellyasiya instansiyası məhkəməsində icarə müqaviləsi üzrə borcun məbləğini mübahisələndirməmiş və borcun mövcudluğunu istisna edən hər hansı bir sübut məhkəməyə təqdim etməmişdir.
81. Şərh olunanları ümumiləşdirərək kollegiya hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin olunmayaraq birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıldır.
82. Mülki Prosessual Məcəllənin 119.1-ci maddəsinin tələblərinə əsasən məhkəmə xərclərinə dair məsələyə də qiymət verməyin zəruriliyini vurğulayaraq kollegiya qeyd edir ki, apellyasiya şikayəti vermək üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləği apellyatorun özünə aid olunmalıdır. Nəzərə alınmalıdır ki, məhkəmə xərclərinin bölüşdürülməsi məsələsi prosessual qanunvericiliklə tənzimləndiyindən, bununla bağlı qərar qəbul edərkən məhkəmə, müvafiq tələbin olub-olmamasına bağlı deyildir.
83. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2-2(113)-3319/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi ilə əlaqədar ödənilmiş dövlət rüsumu apellyatorun özünə aid olunsun. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi (elektron kabinetə yerləşdirildiyi) gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.