Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-1239/2025 12.12.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Azərbaycan Respublikası adından İddiaçı Cavabdeh MMCyə qarşı “icarə müqaviləsinə xitam verilmiş hesab edilməsi və icarə obyektinin boşaldılması” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası X4 Əliyevanın sədrliyi və məruzəsi ilə, X1 və Ziya Allahverdi oğlu Şirinovdan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Nofəl Rəhman oğlu Abdullayevin katibliyi ilə, iddiaçının İddiaçı, cavabdehin nümayəndələri X2 və X3 iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh MMCyə qarşı “icarə müqaviləsinə xitam verilmiş hesab edilməsi və icarə obyektinin boşaldılması” tələbinə dair Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2-2(113)-3494/2025 saylı qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən kommersiya mübahisəsinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyən etdi İşin halları:
1. İddiaçı (icarəyə verən) ilə Cavabdeh MMC (icarəçi) arasında bağlanmış 16 noyabr 2022-ci il tarixində №63/2022 saylı icarə müqaviləsinə əsasən icarəyə verən ünvan 1 ünvanında yerləşən və ümumi sahəsi 1517.8 kvadrat metr olan qeyri-yaşayış binasını icarəçiyə icarəyə verir. Sahə icarə müqaviləsinin 1-ci əlavəsində verilmiş plan çertyojunda qırmızı xətlə qeyd olunmuşdur. Həmin müqavilənin: 1.2-ci bəndinə əsasən icarəyə verilən əmlak Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən xx.xx.2017-ci il tarixdə verilmiş **********12-06301 reyestr nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa (Seriya RX X» 1039054) əsasən xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında icarəyə verənə məxsusdur. 1.3-cü bəndinə əsasən icarəçi icarəyə verənin razılığı olmadan sahəni subicarəyə verə bilər. 2.1-ci bəndinə əsasən icarə müqaviləsinin müddəti sahənin market kimi fəaliyyət göstərməsinin açılış günündən hesablanır və bundan sonra İcarə Müqaviləsi 20 il müddətinə davam edəcək. Başlama tarixi Tərəflər arasında imzalanmış müvafiq aktla rəsmiləşdirilir. 2.2-ci bəndinə əsasən müddətin başa çatmasına 1 ay qalmış İcarəçi icarəyə Verənə yazılı bildiriş göndərməklə Müqaviləni növbəti 5 il müddətinə uzadılması hüququna malikdir. 2.3-cü bəndinə əsasən bu icarə müqaviləsinin bütün şərt və müddəaları artırılmış müddət ərzində də qüvvəsini saxlayır. 3.1-ci bəndinə əsasən icarəçi sahədən pərakəndə satış məqsədi ilə market kimi istifadə edəcək. 4.1-ci bəndinə əsasən icarə haqqı aylıq olaraq vergilər daxil olmaqla Sahədəki dövriyyənin 3.14%-ini təşkil edəcəkdir . Dövriyyədən asılı olmayaraq aylıq olaraq minimum 500 manat carə haqqından vergi ödəniləcək. 4.2-ci bəndinə əsasən sahə icarəçiyə təmir üçün təhvil verildiyi və bu barədə Təhviltəslim aktı hər iki tərəfdən İmzalandığı tarixdən etibarən icarəyə verən İcarəçiyə 3 (üç) ay İcarə haqqından azad güzəşt müddəti. 4.3-cü bəndinə əsasən icarə haqqı Təhvil-təslim aktı İmzalandığı tarixdən etibarən dördüncü aydan hesablanacaq. 4.4-cü bəndinə əsasən təhvil-təslim aktı imzalandığı tarixdən etibarən 10 iş günü ərzində icarəçi tərəfindən icarəyə verənə avans olaraq 23255.80 manat ödəniləcəkdir. Avans məbləği tam məbləğdə icarə haqqından tutulduqdan sonra icarəyə verənə ödəniş ediləcəkdir. 4.5-ci bəndinə əsasən icarə haqqının ödənişi aylıq olaraq növbəti ayın ilk 10 iş günü ərzində həyata keçiriləcəkdir. 4.6-cı bəndinə əsasən icarəçi marketin açılış tarixinə 1 ay qalmış icarəyə verənə bu barədə bildiriş göndərir, bu müqavilənin 7.11 -7.19-cu maddələrində nəzərdə tutulan öhdəliklər icarəyə verən tərəfindən açılışa qədər vaxtında həyata keçirilmədikdə güzəşt müddəti gecikdirilmiş müddət qədər artırılacaqdır. 4.7-ci bəndinə əsasən icarə haqqının dəyişdirilməsi ilə bağlı müzakirələr yalnız Başlama tarixindən etibarən 5 ildən bir aparıla bilər. İcarə haqqının artımı son 5 il ərzində baş vermiş orta illik inflyasiya dərəcəsindən artıq ola bilməz, icarəçinin ölkəsində kəskin inflyasiya və ya kəskin devalvasiya baş verdiyi illərdə bu maddədəki müddət nəzərə alınmadan İcarə haqqının dəyişdirilməsi ilə bağlı müzakirələr aparıla bilər. 4.8-ci bəndinə əsasən aylıq icarə haqqına ƏDV istisna olmaqla digər bütün vergilər (gəlir vergisi, və.s.) daxildir. 4.9-cu bəndinə əsasən icarə haqqı icarəyə verən tərəfindən lazimi qaydada tərtib edilmiş və İcarəçiyə təqdim olunmuş hesab-faktura əsasında ödəniləcəkdir. 4.10-cu bəndinə əsasən sahə üçün kommunal xidmətlərin haqqı sayğac göstəricilərinə uyğun olaraq icarəçi tərəfindən ödəniləcəkdir. Sayğac göstəriciləri sahənin təhvil verilməsi zamanı sayğacın qəbul akunda qeyd ediləcəkdir. 5.1-ci bəndinə əsasən icarəyə verən sahəni xx.xx.2022-ci il tarixinə kimi boş, mebel və digər əşyalarla təchiz edilməmiş şəkildə icarəyə verməyi öhdəsinə götürür. Bu tarixə qədər Sahə boş şəkildə təhvil verilmədikdə, icarə haqqından azad ilk 3 ay gecikdirilmiş müddət ərzində uzadılacaqdır. 5.2-ci bəndinə əsasən icarəçi tərəfindən təchiz edilmiş və sahənin tərkib hissəsi olmayan və ya onunla daimi olaraq möhkəm bağlı olmayan bütün ləvazimat və avadanlıqlar, qiymətli əşyalar, elektrik avadanlıqları və digər daşınar əşyalar icarəçinin əmlakı olaraq qalacaq və icarə müqaviləsi bitdikdən sonra icarəçi tərəfindən aparılacaq. 6.1-ci bəndinə əsasən icarəçinin Sahənin bütövlüklə və ya hər hansı bir hissəsinə aid hər hansı yenidənqurma, təmir, yaxşılaşdırma, bərpa, təzələmə, yeni avadanlıqla təchizetmə və ya dəyişiklik işləri aparmaq hüququ vardır. Bu cür yenidənqurma, təmir, yaxşılaşdırma və ya dəyişiklik işlərinin aparılması icarəyə verənin razılığı olmadan aparılır. 6.2-ci bəndinə əsasən icarəçi icarəyə verənin icazəsini almadan sahədə özünün seçdiyi yerlərdə istənilən nişanları yerləşdirmə hüququna malik olacaq. 6.3-cü bəndinə əsasən icarəçi icarəyə verənin razılığı olmadan sahənin mövcud adını dəyişmək, eləcə də öz əmtəə nişanından istifadə etmək hüququna malikdir. 7.1-ci bəndinə əsasən sahə təhvil veriləndən sonra sahəyə sərbəst sahibliyi təmin etmək. “Sərbəst sahiblik” dedikdə sahənin icarəçiyə bütün şəxsi mebel və əşyalardan boşaldılmış vəziyyətdə təhvil verilməsi başa düşülür. 7.2-ci bəndinə əsasən sahənin təhvil verilməsinədək olan istənilən dövr üçün bütün telefon, qaz, su, kanalizasiya, elektrik enerjisi və digər məişət və kommunal xidmətlərin haqqını ödəmək. 10.1-ci bəndinə əsasən sahənin təhvil verilməsi hər iki tərəfdən səlahiyyətli şəxsin imzası ilə təsdiq edilən təhvil-təslim aktına əsasən həyata keçirilir. 11.1-ci bəndinə əsasən tərəflər icarə müqaviləsində nəzərdə tutulmuş və ya İcarə Müqaviləsindən irəli gələn hdəliklərinin yerinə yetirilməməsinə və ya lazımi qaydada yerinə yetirilməməsinə görə Azərbaycan Respublikasımn qüvvədə olan qanunvericiliyinə əsasən hüquqi məsuliyyət daşıyırlar. 11.2-ci bəndinə əsasən icarəyə verən icarə müqaviləsinin 7.8. bəndində nəzərdə tutulan öhdəliyini pozduğu halda icarəçi həmin öhdəliyin pozulmasına görə icarəyə verəndən 100000 manat məbləğində cərimə tələb edə bilər. 11.3-cü bəndinə əsasən icarəyə verən icarə müqaviləsinin 7.1İ-7.19- cu maddələrindəki öhdəliklərini müvafiq taddələrdə göstərilən müddətdə, belə müddət göstərilmədiyi halda isə icarəçi tərəfindən lüəyyənləşdirilən müddət ərzində yerinə yetirmədikdə icarəçinin bu işləri özü həyata keçirmək və çəkdiyi xərclərin əvəzini icarəyə verənə ödəməli olduğu icarə haqqından tutmaq hüququna malik olacaq. 11.4-cü bəndinə əsasən icarəçi icarə haqqını vaxtında ödəmədikdə, icarəçi, icarəyə verəndən bu barədə yazılı bildirişi aİdığı tarixdən etibarən 14 gün ərzində həmin xətanı aradan qaldırmalıdır. 12.1-ci bəndinə əsasən icarəçi icarəyə verəni 3 ay əvvəl yazılı qaydada xəbərdar etməklə hər hansı bir səbəb olmadan icarə müqaviləsini ləğv edə bilər. 12.2-ci bəndinə əsasən icarəyə verənin icarə müqaviləsinə xitam vermək hüququ Başlama tarixindən etibarən yalnız 15-ci ilin sonunda yaranır və 12 ay əvvəl xəbərdarlıq etmək şərti ilə həyata keçirilir, icarəyə verən 15-ci ilin sonunda müqaviləyə xitam vermək hüququndan istifadə etmədikdə, bu hüquq ancaq icarə müddəti bitdikdən sonra yaranır. 12.3-cü bəndinə əsasən icarəyə verən bu müqavilə üzrə və ya bu müqavilədən irəli gələn öhdəliklərini yerinə yetirmədikdə və ya lazımi qaydada yerinə yetirmədikdə və belə pozuntunu yazılı xəbərdar olunduğu vaxtdan 5 iş günü ərzində aradan qaldırmadıqda, icarəçi 2 həftə əvvəlcədən icarəyə verənə yazılı xəbərdarlıq öndərməklə bu müqaviləyə xitam verə bilər.
2. İddiaçınin "xxxx" MMC-yə ünvanladığı xx.xx.2023-cü il tarixli və xx.xx.2023-cü il tarixli məktublardan görünür ki, müqavilənin 4.1- ci bəndinə uyğun olaraq və şəffaflığın təmin edilməsi məqsədi sahədə fəaliyyət göstərən pərakəndə satış fəaliyyəti həyata keçirən marketin aylıq dövriyyəsini təsdiq edən sənədlərlə (obyektdə qeydiyyata alınmış bütün kassaların obyekt üzrə qeydiyyat sənədləri, həmin kassalar üzrə aylıq Z hesabatları) təqdim edilməsi və bu barədə səlahiyyətli şəxslərlə qarşılıqlı müzakirə aparılması üçün şərait yaradılması xahiş edilmişdir.
3. 12 fevral 2024-cü il tarixli "xxxx" MMC tərəfindən İddiaçı ünvanlanmış məktuba əsasən hazırki müqavilənin 4.1-ci bəndinə uyğun olaraq, sizə icarə haqqı hər ay vergilər daxil olmaqla sahədəki dövriyyənin 3.14%-i qədər və həmçinin, dövriyyədən asılı olmadan aylıq olaraq minimum 500 manat tərəflərindən ödənilir. Bildirirlər ki, aşağıda qeyd edilən şərtləri təklif edirlər; 1. Dövriyyədən asılı olmayaraq, icarə haqqı bütün vergilər daxil olmaqla 7500 manat və ya Mağazanın aylıq dövriyyəsinin 3.14%-i nəzərə alınmaqla (7500 manatdan az olmamaq şərtilə). 2.Həmçinin, ümumi sahəsi 1517.8 kv.metr olan (3 mərtəbəli bina) binanın 2-ci mərtəbəsinin 200 kv.metr sahəsini İcarəçi tərəfindən anbar kimi istifadə edilməsi, 2-ci mərtəbənin yerdə qalan kv.metr sahəsi və 3-cü mərtəbənin ümumi sahəsi qarşı tərəfə verilməsi təklif edilir.
4. İddiaçınin "xxxx" MMC-yə ünvanladığı xx.xx.2024-cü il tarixli məktubdan görünür ki, tərəflər arasında imzalanmış xx.xx.2022-ci il tarixli 63/2022 saylı icarə müqaviləsinə birtərəfli qaydada xitam verildiyini bildirməklə, bu məktubu elektron poçt (email) və ya kağız daşıyıcıda aldıqları tarixdən 30 təqvim günü müddətində müqavilədə göstərilən sahənin boşaltmağı və normal köhnəlmə nəzərə alınmaqla təhvil verilməsi xahiş edilmişdir.
5. Ödəniş qəbzlərinə əsasən Cavabdeh MMC tərəfindən İddiaçı icarə haqqı üzrə xx.xx.2023-cü il tarixində 20 000 manat, xx.xx.2023- cü il tarixində 6972,49 manat, xx.xx.2023-cü il tarixində 4822,96 manat, xx.xx.2023-cü il tarixində 5406,74 manat, xx.xx.2023-cü il tarxində 5635,43 manat, xx.xx.2024-cü il tarixində 6119,55 manat, xx.xx.2024-cü il tarixində 4927,80 manat, xx.xx.2024-cü il tarixində 5892,24 manat, xx.xx.2024-cü il tarixində 6735,01 manat, xx.xx.2024-cü il tarixində 6489,97 manat, xx.xx.2024-cü il tarixində 5922,11 manat, xx.xx.2024-cü il tarixində 6073,75 manat, xx.xx.2024-cü il tarixində 6106,37 manat, xx.xx.2024-cü il tarixində 6082,06 manat, xx.xx.2024-cü il tarixində 5918,72 manat, xx.xx.2024-cü il tarixində 6581,07, xx.xx.2024-cü il tarixində 6230,44 manat, xx.xx.2025-ci il taixində 8151,02 manat, xx.xx.2025-ci il tarixində 6038,31 manat, xx.xx.2025-ci il tarixində 6211,06 manat, xx.xx.2025-ci il tarixində 7727,74 manat, xx.xx.2025-ci il tarixində 6473,30 manat məbləğində ödəniş edilmişdir.
6. "xxxx" MMC qiymətləndirmə və konsaltinq şirkəti tərəfindən verilmiş qiymətləndirmə hesabatından görünür ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən və ümumi sahəsi 1517,8 kv.m olan icarə obyekti kimi fəaiyyət göstərən “Bravo” marketinə baxış keçirilmişdir. Obyektdə baxış keçirilən zaman məlum olmuşdur ki, 2022-ci ilin noyabr ayından sonrakı dövr ərzində obyektin təmir, bərpa və yaxşılaşdırma işləri üzrə hesablanmış bazar dəyəri 299226 manat təşkil edir.
Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat:
7. İddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, İddiaçı ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış 16 noyabr 2022-ci il tarixində №63/2022 saylı icarə müqaviləsinin xitam verilmiş hesab edilməsi və icarə obyektinin boşaldılması və iddiaçıya təhvil verilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
8. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı ilə "xxxx" MMC arasında 16 noyabr 2022-ci il tarixində №63/2022 saylı icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Müqavilənin 1.1ci bəndinə əsasən icarəyə verən İddiaçı mülkiyyət hüququ ilə ona məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən və ümumi sahəsi 1517,8 kvadrat metr olan qeyri-yaşayış binasını İcarəçi Azərbaycan Supermarket MMC-yə icarəyə verir. Daha sonra müqavilənin 4.1-ci bəndində qeyd edilir ki, icarə haqqı aylıq olaraq vergilər daxil olmaqla Sahədəki dövriyyənin 3,14 faizini təşkil edəcəkdir. Dövriyyədən asılı olamayaraq aylıq olaraq minimum 500 manat icarə haqqından vergi ödəniləcək. Müqavilənin 12-ci bəndində sadalanan bütün şərtləri məhkəmənin diqqətinə çatdırırlar. 12.1-ci bəndə əsasən icarəçi icarəyə verəni 3 ay əvvəl yazılı qaydada xəbərdar etməklə hər hansı bir səbəb olmadan icarə müqaviləsini ləğv edə bilər. Müqavilənin 12.2-ci maddəsinə əsasən icarə Verənin icarə müqaviləsinə xitam vermək hüququ 15-ci ilin sonunda yaranır və 12 ay əvvəl xəbardarlıq etmək şərti ilə həyata keçirilir. İcarəyə verən 15-ci ilin sonunda müqaviləyə xitam vermək hüququndan istifadə etmədikdə, xitam vermək hüququ ancaq icarə müddəti bitdikdən sonra yaranır. Müqavilənin 12.3-cü maddəsinə əsasən icarəyə verən bu müqavilə üzrə və ya bu müqavilədən irəli gələn öhdəliklərini yerinə yetirmədikdə və ya lazimi qaydada yerinə yetirmədikdə və belə pozuntunu yazılı xəbərdar olduğu vaxtdan 5 iş günü ərzində aradan qaldırmadıqda, icarəçi 2 həftə əvvəlcədən icayəyə verənə yazılı xəbardarlıq göndərməklə bu müqaviləyə xitam verə bilər. xx.xx.2015-ci il tarixində Cavabdeh MMC-yə tərəfindən məktub ünvanlanmaqla bildirilmişdir ki, müqavilə üzrə öhdəliklərini yerinə yetirmədiklərinə görə qanunla müəyyən edilmiş müddət başa çatdıqda müqaviləyə tərəfimdən xitam veriləcək. Bundan sonra cavabdeh tərəfindən ünvanlanmış məktubla bildirilmişdir ki, növbəti ildən icarə haqqı səkkiz min manat müəyyən ediləcək. Lakin xx.xx.2024-cü il tarixində tərəflərindən ünvanlanmış məktubla bildirilmişdir ki, bu şərtlə razı deyillər, ona görə də öhdəliklərini tam icra edə bilmədikləri üçün müqaviləyə xitam verəcəklər. xx.xx.2025-ci il tarixində cavabdehə ünvanlanmış məktubla cavabdehə bildirilmişdir ki, qanunla verilmiş müddət başa çatdığına görə İddiaçı tərəfindən müqaviləyə xitam verilmişdir. Bundan sonra xx.xx.2025-ci il tarixində elektron vergi sistemi vasitəsi ilə cavabdeəhə pretenziya məktubu göndərilmişdir. Lakin cavabdeh yenə də əsasssız cavab verməklə müqavilənin ləğv edilməsini qəbul etmir.
9. İddiaçının nümayəndəsi iddia ərizəsinin dəqiqləşməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, İddiaçı ilə "xxxx"MMC arasında bağlanmış 16 noyabr 2022-ci il tarixində №63/2022 saylı icarə müqaviləsinin xx.xx.2025- ci il tarixdən xitam verilmiş hesab edilməsi və icarə obyektinin boşaldılması və iddiaçıya təhvil verilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
10. Cavabdehin iddia tələbinə dair etiraz ərizəsi onunla əsaslandırılmışıdır ki, İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı müqavilənin ləğvi tələbi barədə kommersiya mübahisəsi ilə bağlı qeyd etmək istəyir ki, 16 noyabr 2022-ci il tarixində İddiaçı ilə Cavabdeh arasında bağlanmış 63/2022 saylı icarə müqaviləsinə əsasən, İddiaçınun mülkiyyətində olan ünvan 3 ünvanında yerləşən və ümumi sahəsi 1517.8 kvadrat metr olan qeyri-yaşayış Sahəsi 20 il müddətinə Cavabdehə icarəyə verilmişdir. İddia ərizəsində İddiaçı Cavabdeh MMC ilə bağlanılmış 63/2022 nömrəli 16 noyabr 2022-ci il tarixli icarə müqaviləsinə, müqavilə üzrə xitam şərtinin standart şərt olması səbəbindən müqavilənin tərkib hissəsi halına gəlmədiyini və Cavabdeh tərəfindən müqavilə üzrə öhdəliklərinin pozulduğunu əsas gətirərək xitam verilməsini və əmlakın boşaldılaraq iddiaçıya verilməsini tələb etmişdir. Lakin aşağıda qeyd edilənlərə əsasən, iddiaçının tələbi tamamilə əsassızdır. Xitam şərtləri müqavilənin tərkib hissəsi hesab edilir: İddiaçı xitam şərtlərinin müqavilənin tərkib hissəsi halına gəlmədiyini bildirmişdir. Lakin göründüyü kimi, müqavilənin “İcarə müqaviləsinə xitam verilməsi” adlanan 12-ci maddəsində xitam şərtləri tam aydın, dəqiq və ətraflı şəkildə müəyyənləşdirilmişdir. Belə ki, Müqavilənin 12.2- ci bəndində “İcarəyə verənin İcarə Müqaviləsinə xitam vermək hüququ Başlama Tarixindən etibarən yalnız 15-ci ilin sonunda yaranır və 12 ay əvvəl xəbərdarlıq etmək şərti ilə həyata keçirilir.” -qeyd edilmişdir. İddiaçı müqavilə bağlanan zaman müqavilənin bütün şərtləri ilə tanış olmuş və öz iradə ifadəsinin təsdiqi kimi Müqaviləni imzalamışdır. Beləliklə, bu şərt müqavilədə yazılı formada təsbit edilməklə tam aydın şəkildə ifadə edilmişdir və şərt heç bir sual doğurmur, əlavə şərhə, izaha ehtiyac yaranmır. O cümlədən, İcarə müqaviləsində qeyd edilən xitam şərti standart şərt olmayıb, Tərəflər arasında qarşılıqlı formada razılaşdırılaraq müqavilədə təsbit olunmuş şərtdir və müqavilənin birbaşa tərkib hissəsidir. Bu şərt o halda standart şərt hesab edilə bilərdi ki, şərt Cavabdeh tərəfindən birtərəfli qaydada müəyyənləşdirilsin və müqavilədə təsbit olunmasın. İddiaçı bu şərtdən xəbərdar olmasın və ya xəbərdar olsa belə, şərtə dəyişiklik etmək imkanı olmasın. Beləliklə, müqavilə üzrə xitam şərti, sadalanan hallardan heç biri mövcud olmadığından standart şərt hesab edilə bilməz və hər iki tərəfdən təsdiqlənmiş müqavilənin ayrılmaz tərkib hissəsidir. Belə ki, standart şərtlər öncədən birtərəfli qaydada, müqavilədən kənar təsbit olunmaqla digər tərəfin dəyişiklik etmək hüququnu istisna edən şərtlərdir. Yəni, bu şərtlər təklif edən tərəfindən öncədən müəyyənləşdirilir və qarşı tərəf yalnız bu şərtlə razı olduğu halda müqavilə bağlanır. Bu şərtlərin sonradan müqavilənin tərkib hissəsi hesab olunması üçün isə müqavilədə həmin şərtlərə istinad edilməlidir. Bir daha diqqətlərinə çatdırırlar ki, indiki halda xitam şərti birbaşa müqavilənin özündə yazılı formada, tam aydın başadüşülən şəkildə təsbit olunmuş və iddiaçı bu şərtlə tanış olaraq heç bir etiraz etmədən, şərtə dəyişiklik təşəbbüsü irəli sürmədən razılaşmış və müqaviləni imzalamışdır. Mülki qanunvericiliyə əsasən, əgər tərəflər müqavilənin şərtlərini müfəssəlmüəyyənləşdirmişlərsə, bunlar müqavilənin standart şərtləri saydmır. 2. Öhdəliklər layiqincə icra edilmişdir: İddiaçının digər əsasına münasibətdə bildirirləm ki, Müqavilə və müqaviləyə 22 noyabr 2022-ci il tarixli 1 nömrəli dəyişikliyə uyğun olaraq, müqavilənin 4.1- ci bəndinə əsasən, icarə haqqının aylıq olaraq Sahədəki dövriyyənin 3.14%-ni təşkil edəcəyi və dövriyyədən asılı olmayaraq, İcarəçi tərəfindən icarəyə verənə aylıq olaraq minimum 500 manat icarə haqqı ödəniləcəyi müəyyənləşdirilmişdir. Müqavilə üzrə istinad verilən bənddən də göründüyü kimi, icarəyə götürülmüş sahə üçün sabit məbləğ deyil, həmin sahənin təyinatı üzrə istifadə edilməklə dövriyyəsindən əldə edilən gəlirin 3.14%-nin icarə haqqı qismində iddiaçıya ödənilməsi barədə razılığa gəlinmiş və dövriyyə məbləğinin miqdarı ilə bağlı müqavilədə hər hansı təminat və ya vəd verilməmişdir. Hətta sahənin dövriyyəsinin həddindən artıq aşağı ola bilmə ehtimalı da nəzərə alınaraq, sahədəki dövriyyədən asılı olmadan icarəyə verənə (İddiaçı) icarə haqqı qismində aylıq ən azı 500 manat ödənilməsi müəyyənləşdirilmişdir. Nəticədə, Tərəflərin müstəqil iradə ifadəsi ilə razılaşdırılmış şərtlər tam, dəqiq və aydın şəkildə Müqavilədə yazılı formada qeyd edilmiş və hər iki tərəfin imzası ilə təsdiqlənmişdir. Bu isə öz növbəsində, iddiaçının müqavilə bağlanan zaman sahədəki dövriyyənin 500 manatdan da aşağı ola bilməsi və bu halda, iddiaçının sahədən həmin məbləğin 3.14%-nə mütənasib gəlir əldə edəcəyi ehtimalının fərqində olduğunun və bu səbəbdən icarə haqqı qismində hətta 500 manat ödənilməsi ilə də razı olduğunun bir daha təsdiqidir. Qeyd edilənlərə uyğun olaraq bildirək ki, cavabdeh müqavilə bağlandığı tarixdən etibarən indiyədək İcarəçi qismində müqavilə üzrə müəyyənləşdirilmiş öhdəliklərini layiqincə icra etmiş və İddiaçıya (İcarəyə verən) aylıq olaraq sahədəki dövriyyə üzrə faktiki dövriyyənin razılaşdırılmış faizi miqdarında icarə haqqı ödəmişdir. Cavabdeh müqavilə üzrə öhdəliklərini müqavilə bağlandığı tarixdən etibarən indiyədək vaxtında, tam və vicdanlı şəkildə icra etməkdədir. Cavabdeh (Cavabdeh MMC - Şirkət) icarəyə götürdüyü sahələrdə uzunmüddətli strategiya layihələri hazırlayır və buna uyğun olaraq həmin sahəyə külli miqdarda investisiya qoyur. Yəni icarə müqavilələrinin uzunmüddətli bağlanması təsadüfi deyil və şirkətin bu dövrdə ən azından həmin sahəyə qoyduğu investisiyasının götürülməsi məqsədini daşıyır. Hansı ki, şirkət hesablanan dövrdən daha tez sahədən çıxarsa, həmin investisiyanı itirmiş olur. Müqavilə müddətləri bu nöqteyi-nəzərdən hesablanır ki, şirkət həmin dövrdə ən azı obyektə qoyduğu investisiyanı əvəzləşdirə bilsin. Nəticədə bir daha qeyd edək ki, icarənin bütün şərtləri qarşılıqlı formada razılaşdırılmaqla müqavilədə yazılı formada təsbit olunmuş və tərəflər bu şərtləri iradə ifadələrinin müstəqil surətdə təsdiqi olaraq imzalamışlar. Həmin Müqaviləyə əsasən, iddiaçıya sahənin dövriyyəsi ilə bağlı heç bir təminat verilməmiş və İddiaçının hazırki dövr üçün müqaviləyə hər iki tərəfin razılığı olmadan birtərəfli qaydada xitam vermək hüququ nəzərdə tutulmamışdır. Qeyd edilənlərdən də bir daha məlum olduğu kimi, İddiaçının tələbi tamamilə əsassız və müqavilə prinsiplərinə zidddir. Mülki qanunvericiliyə əsasən, müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, Mülki Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqdamümkündür, öhdəliyin icrasından birtərəfli imtinaya və onun şərtlərini birtərəfli dəyişdirməyə yol verilmir. Göründüyü kimi, icarəçi tərəfindən icarə müqaviləsi üzrə bütün öhdəliklər layiqincə icra edildiyinə və xitamla bağlı tərəflərin razılaşması olmadığına görə müqavilə birtərəfli qaydada ləğv edilə bilməz.
11. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2-2(113)-3494/2025 saylı qətnaməsi ilə iddia rədd edilmişdir.
12. Məhkəmə gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, iddiaçı iddianın əsası kimi üç hala istinad etmişdir: 1) müqavilənin 12-ci bəndində icarə müqaviləsinə xitam verilməsi ilə bağlı müddəalara baxdıqda yalnız həmin şərtləri təklif edənin, yəni cavabdehin xeyrinə olan şərtlər təsbit edilmişdir, 2) müqavilə şərtinə əsasən icarə haqqı aylıq olaraq vergilər daxil olmaqla sahədəki dövriyyənin 3,14 faiz təşkil edəcəkdir. Z-hesabatlar cavabdeh tərəfindən təqdim edilmədiyi üçün cavabdehin tərtib etdiyi dövriyyə əsaslı hesab edilə bilməz. Bu səbəblə də icarə haqqı lazımınca ödənilmədiyinə görə müqavilənin 4.1-ci maddəsinə əsasən cavabdehin üzərinə götürdüyü öhdəliyi təqsirli olaraq icra etməmişdir, 3) icarəyə 1517,8 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi verilsə də, cavabdeh tərəfindən yalnız 500 kv.m sahə istifadə olunur. Cavabdeh tərəfindən bütün sahə istifadə edilseydi aylıq dövriyyə daha yüksək olacaqdı və mütənasib olaraq icarə haqqı da artacaqdı. Məhkəmə cavabdehin etiraz ərizəsində göstərilənlər ilə razılaşaraq qeyd edib ki, iddia tamamilə əsassızdır. Belə ki, müqavilənin ləğv edilməsi onun qüvvəsinə xitam verilməsini nəzərdə tutur. Nəzəriyyədə “xitam” həm əqdlərin hüquqi nəticələrinin, həm də əqdlərlə bağlı olmayan istənilən hüquqi faktın aradan qalxması hallarını əhatə edən ümumi anlayış kimi qeyd edilir. “Ləğvetmə” isə xitam anlayışının tərkibinə daxil olan xüsusi bir hal olmaqla, əqddən irəli gələn hüquqi münasibətlərin qarşılıqlı razılaşma yolu ilə deyil, məhz birtərəfli qaydada aradan qaldırılması, yəni xitam verilməsi hallarını ehtiva edir. Müqavilənin birtərəfli qaydada aradan qaldırılması (ləğv edilməsi) aşağıda göstərilən əsaslardan birinin mövcud olduğu halda mümkündür: – digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda; – Mülki Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda. Müqavilə öhdəliklərinin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması baş vermədiyi bir sıra hallarda, əgər bu hallar Mülki Məcəllə və ya tərəflərin əvvəlcədən qarşılıqlı razılaşması ilə müəyyən edilərsə, müqavilə birtərəfli qaydada ləğv oluna bilər. Belə ki, Mülki Məcəllənin 421.3-cü maddəsinə əsasən müqavilənin tamamilə və ya hissə-hissə icrasından birtərəfliimtina edildikdə və belə imtinaya bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə müqavilə müvafiq surətdə ləğv edilmiş və ya dəyişdirilmiş sayılır. Mülki Məcəllənin 421.2 və 423.2-ci maddələrinin məntiqi nəticəsi olaraq həmin Məcəllənin 424.3-cü maddəsində müəyyən edilmişdir ki, müqavilə dəyişdirilərkən və ya ləğv edilərkən, əgər tərəflərin razılaşmasından və müqavilənin dəyişdirilməsi xarakterindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında tərəflərin razılaşmasının bağlandığı andan, müqavilə məhkəmə qaydasında dəyişdirildikdə və ya ləğv edildikdə isə müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında məhkəmə qərarının qanuni qüvvəyə mindiyi andan öhdəliklər dəyişdirilmiş və ya xətm edilmiş sayılır. Burada vurğulanmalıdır ki, normada “ləğv edilmə” ifadəsi birtərəfli qaydada sonlandırmaqla müqavilə münasibətlərinə xitam verilməsi mənasında deyil, tərəflərin qarşılıqlı razılaşması ilə bağlamış olduqları müqaviləyə xitam vermələri mənasında istifadə olunmuşdur. Məhkəmə hesab edib ki, həmin tələb özü-özlüyündə əsassızdır. Belə ki, Mülki Məcəllənin müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi ilə bağlı məsələləri tənzimləyən və ümumi normalar hesab edilən 421-422-ci maddələrindən müəyyən edilir ki, Mülki Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmadığı halda müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsinə aşağıdakı hallarda yol verilir: - tərəflərin razılaşması ilə; - tərəflərdən birinin tələbi ilə digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda; - şərait əhəmiyyətli dərəcədə dəyişdikdə. Mülki Məcəllənin icarə münasibətlərini tənzimləyən 700-705-ci maddələrində müqavilə bağlandıqdan sonra onun ləğv edilməsi barədə 704.1-ci maddəsinə əsasən əgər hər hansı torpaq sahəsinin, hüququn və ya müəssisənin icarəsi müqaviləsi bağlanarkən icarə müddəti müəyyənləşdirilməyibsə, müqavilənin ləğvinə yalnız azı altı aylıq xəbərdarlıq müddətini gözləmək şərti ilə ilin sonunda yol verilir. 704.2-ci maddəsinə əsasən icarəçinin bu Məcəllənin 691-ci maddəsinə uyğun olaraq müqaviləni ləğv etmək hüququ yoxdur. Tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsində icarə müqavləsinə bağlandıqdan sonra xitam verilməsi əsasları müəyyən edilmişdir. Belə ki, həmin müqavilənin 12.1-ci bəndinə əsasən icarəçi icarəyə verəni 3 ay əvvəl yazılı qaydada xəbərdar etməklə hər hansı bir səbəb olmadan icarə müqaviləsini ləğv edə bilər. Müqavilənin 12.2-ci bəndinə əsasən icarəyə verənin icarə müqaviləsinə xitam vermək hüququ Başlama tarixindən etibarən yalnız 15-ci ilin sonunda yaranır və 12 ay əvvəl xəbərdarlıq etmək şərti ilə həyata keçirilir, icarəyə verən 15-ci ilin sonunda müqaviləyə xitam vermək hüququndan istifadə etmədikdə, bu hüquq ancaq icarə müddəti bitdikdən sonra yaranır. Müqavilənin 12.3-cü bəndinə əsasən icarəyə verən bu müqavilə üzrə və ya bu Müqavilədən irəli gələn öhdəliklərini yerinə yetirmədikdə və ya lazımi qaydada yerinə yetirmədikdə və belə pozuntunu yazılı xəbərdar olunduğu vaxtdan 5 iş günü ərzində aradan qaldırmadıqda, İcarəçi 2 həftə əvvəlcədən icarəyə verənə yazılı xəbərdarlıq göndərməklə bu müqaviləyə xitam verə bilər. Göründüyü kimi, icarə müqaviləsində müqaviləyə icarəçi tərəfindən xitam verilməsinin əsasları aydın formada göstərilmişdir. Belə ki, icarəyə verənin icarə müqaviləsinə xitam vermək hüququ yalnız icarə müqaviləsi bağlandıqdan etibarən 15-ci ilin sonu yaranır. İcarə müqaviləsinə icarəyə verən tərəfindən ləğv edilməsi üçün başqa əsaslar müəyyən edilməmişdir. İddiaçının arqumentlərinə münasibətdə isə məhkəmə onu qeyd edir ki, hesabatlar cavabdeh tərəfindən iddiaçıya təqdim olunmadığına görə iddiaçı icarə ödənişlərin düzgün edilmədiyini düşünürdü. Lakin məhkəmə prosesi dövründə cavabdeh tərəfindən hesabatlar vergi orqanlarına sorğu verməklə məhkəməyə təqdim olunmuşdur. Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi vergi orqanları tərəfindən təqdim edilmiş Zhesabatların cavabdeh tərəfindən iddiaçıya əvvəllər təqdim edilmiş hesabatlara üst-üstə düşdüyünü, cavabdehin dövriyyəsi ilə bağlı iddiaçıya təqdim edilən hesabtlarda heç bir yalnışlığın olmadığını qəbul etmişdir. Ona görə də araşdırma zamanı bu arqument aradan qalxmış hesab edilməlidir. İddiaçının digər bir arqumenti ondan ibarət olmuşdur ki, icarə obyektinin 2-ci və 3-cü mərtəbələri istifadəsiz qaldığı üçün cavabdeh daha az gəli götürür və nəticə etibarı ilə icarə haqqı da az hesablanır. Buna dair məhkəmə qeyd edir ki, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin 4.1-ci bəndinə əsasən icarə haqqı aylıq olaraq vergilər daxil olmaqla Sahədəki dövriyyənin 3.14%-ini təşkil edəcəkdir. Dövriyyədən asılı olmayaraq aylıq olaraq minimum 500 manat icarə haqqından vergi ödəniləcək. Göründüyü kimi icarəyə verən, dövriyyədən asılı olmayaraq hətta minimum aylıq 500 manat icarə haqqına razılıq vermişdir. Ödəniş qəbzlərindən isə görünür ki, bu müddət ərzində cavabdeh ərəfindən iddiaçıya ödənilən aylıq icarə haqları 5000 - 8000 manat arası dəyişmişdir. Yəni, iddiaçının icarə müqaviləsindən minimum gözləntisi olan 500 manatdan 10-15 qat daha artıq olmuşdur. Digər tərəfdən icarə müqaviləsində icarə obyektinin hər-hansı hissəsinin boş qalması üçün əlavə haqqın ödənilməsi və ya müqavilənin ləğv edilməsi ilə bağlı heç bir müddüa müəyyən edilməmişdir. Beləliklə, məhkəmə araşdırılması zamanı qeyd olunan icarə müqaviləsinin xitam edilməsi üçün hər-hansı müqavilə əsası və ya Mülki Məcəllədə nəzərdə tutulan qanuni əsas müəyyən edilməmişdir. Müqavilənin xitam edilmiş hesab edilməsi hissəsində iddia rədd edildiyi üçün, məntiqi davam olaraq da icarə obyektinin boşaldılması hissəsində də iddia təmin edilə bilməz.
13. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni AR Mülki Məcəlləsinin 700.1, 700.2, 700.3, 398.2, 421.1, 421.2, 421.3, 422.1-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
14. İddiaçı həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
Apellyasiya şikayətinin dəlilləri:
15. İddiaçı apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, tərəflər arasındakı bağlanmış müqavilə standart şərtli müqavilə olduğuna görə müqavilənin bəzi müddəaları müqavilənin tərkib halına gəlmir. Belə ki, Mülki Məcəllənin 418.1-ci maddəsinə əsasən müqavilənin standart şərtləri onu təklif etmiş tərəflə digər tərəf arasında bağlanmış müqavilənin tərkib hissəsinə yalnız o halda çevrilir ki, təklif etmiş tərəf müqavilənin bağlandığı yerdə əyani qeyd yazsın və bu şərtlərə istinad etsin, digər tərəf isə həmin şərtlərlə tanış olmaq və razıdırsa, bu şərtləri qəbul etmək imkanına malik olsun. Müqavilənin aşağıda qeyd ediləcək normaları ilə bağlı məhkəmə tərəfindən hər hansı əyani qeyd-şərt verilmədiyindən həmin şərtlər müqavilənin tərkib hissəsinə çevrilmir. Belə ki, müqavilənin 12-ci bəndində icarə müqaviləsinə xitam verilməsi ilə bağlı müddəlara baxdıqda yalnız həmin şərtləri təklif edənin, yəni qarşı tərəfin olan şərtlər təsbit edilmişdir. Müqavilədə bu cür şərtlərin təsbit edilməsiisə standart şərtli müqavilə ilə ixtiyari normanı istisna edir. İxtiyari normanın istisna edilməsi isə müqavilənin digər tərəfini həmin norma ilə müəyyən edilmiş hüquqlardan məhrum edir. Bu səbəblə də müqavilənin 12-ci bəndi barəsində məhkəmə tərəfindən açıq qeyd şərt təqdim edilməli idi ki, müqavilənin qarşı tərəfi olaraq bu hüquqdan məhrum olduğu ilə razı olub-olmadığı aydın olsun. Məhz bu səbəblə də MM-də qeyd edilən normada əyani qeyd yazısının olması ilə bağlı şərt qoymuşdur. Məhkəmə tərəfindən əyani qeyd yazı olmadığına görə müqavilənin 12-ci bəndi müqavilənin tərkib hissəsi halına gəlmir. Həmin şərt müqavilənin tərkib halına gəlmədiyinə görə müqaviləyə xitam verilməsi ilə bağlı ixtiyari hüquq normalarına istinad edərək müqaviləyə xitam verilməsini bəyan edir. İndi isə hansı ixtiyari hüquq normalarına istinad etdiyini bəyan edir. Birincisi, MM-in 700.3-cü maddəsinə əsasən əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir. Birincisi, MM-in 692.1-ci maddəsinə əsasən “Kirayəyə verən bu Məcəllənin 692.4-cü maddəsinin müddəalarını gözləmək şərti ilə yaşayış otağının kirayəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərini yalnız o halda ləğv edə bilər ki, bu hüquq münasibətlərinə xitam verilməsində onun əsaslı marağı olsun.” MM-in 692.2-ci maddəsində qeyd edilir ki, “Kirayəyə verənin kirayə hüquq münasibətlərinə xitam vermək arzusu aşağıdakı hallarda əsaslı sayılır: A) kirayəçi müqavilə öhdəliklərinin pozulmasında təqsirli olduqda B) kirayəhüquq münasibətlərinin davam etməsi nəticəsində kirayəyə verən torpaq sahəsindən iqtisadi cəhətdən sərfəli istifadə edə bilmədikdə və buna görə xeyli zərərə düşə bildikdə. Bu halda yaşayış otağının başqa şəxslərə kirayəyə verilməsi zamanı əmlak kirayəsi üçün daha yüksək haqq almaq imkanı hesaba alınmır. Kirayəyə verən həmçinin buna istinad edə bilməz ki, kirayəlik otaqlar kirayəçiyə verildikdən sonra nəzərdə tutulmuş və ya həyata keçirilmiş mənzil mülkiyyətinin təsis edilməsi ilə əlaqədar, o, həmin otaqları satmaq istəyir. Birinci şərtlə bağlı qeyd edir ki, indiyi kimi dövriyyəilə bağlı hər hansı z hesabat təqdim edilməmişdir. Halbuki, indiyə kimi bununla bağlı dəfələrlə müraciət edilmiş, lakin əsaslı bir cavab verilməmişdir. Bu səbəblə də, müqavilənin 4.1-ci bəndi icra edilməmişdir. Aylıq dövriyyə ilə bağlı onlara yalnız hazırlanmış dövriyyə məbləğləri qeyd edilmişdir ki, bu da müqavilə şərtinin pozulması deməkdir. Çünki müqavilənin qeyd edilən şərtinə əsasən “İcarə haqqı aylıq olaraq vergilər daxil olmaqla sahədəki dövriyyənin 3,14 faiz təşkil edəcəkdir”. Z hesabat indiyə kimi təqdim edilmədiyinə görə dövriyyə əsaslı hesab edilə bilməz. Bu səbəblə də icarə haqqı lazımınca ödənilmədiyinə görə müqavilənin 4.1-ci maddəsinə əsasən üzərlərinə götürdükləri öhdəliyi təqsirli olaraq icra etməmişlər. Yuxarıda qeyd edilən ixtiyarı normaya əsasən müqviləyə tərəfindən xitam verilir. Bununla bağlı onu da qeyd etmək isəyir ki, birinci instansiya məhkəməsindəz hesabatlar təqdim edilsə də məhkəmə tərəfindən araşdırılmadan qətnamə qəbul edildi belə ki, bununla bağlı hər hansı ekspertiza təyin edilmədən qərar qəbul edilmişdir. 1517,8 kvadrat metr qeyriyaşayış sahəsi verilsə də, yalnız 500 kvadrat metr sahə istifadə olunur. Bu isə yuxarıda xitamla bağlı qeyd edilən ikinci şərtin olmasına gətirib çıxardır. Yəni bütün sahə istifadə edilsəydi aylıq dövriyyə indiki kimi olmayacaq, daha yüksək dövriyyə olacaqdı, bu da onun zərər düşməyinə səbəb olmayacaqdır. Hətta bununla bağlı cavabdeh tərəfindən təqdim edilmiş 12 fevral 2024-cü il tarixli cavab məktubunda qeyd edilir ki,” Həmçinin, ümumi sahəsi 1517.8 kv.metr olan (3 mərtəbəli bina) binanın 2-ci mərtəbəsinin 200 kv.metr sahəsini İcarəçi tərəfindən anbar kimi istifadə edilməsi, 2-ci mərtəbənin yerdə qalan kv.metr sahəsi və 3-cü mərtəbənin ümumi sahəsi qarşı tərəfə verilməsi təklif edilir”. Bu məqam özü də bir daha təsdiq edir ki , cavabdeh tərəf bununla bağlı müqavilədə hansısa şərt qoymamış sonradan bu təklifi etmişdir ki, bu da qeyd edilən maddi hüquq normasının şərtini yaradır ki, müqaviləyə iddiaçı tərəfindən xitam verilməsi əsaslıdır. Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri:
16. Cavabdeh tərəfindən apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edilmişdir. Etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, iş materiallarından göründüyü kimi İddiaçı ilə Cavabdeh MMC arasında bağlanmış 16 noyabr 2022-ci il tarixli 63/2022 saylı icarə müqaviləsinə əsasən, iddiaçının mülkiyyətində olan ünvan 2 ünvanında yerləşən və ümumi sahəsi 723 kvadrat metr olan qeyri-yaşayış Sahəsi 20 il müddətinə cavabdehə icarəyə verilmişdir. Müqavilə və Müqaviləyə 22 noyabr 2022-ci il tarixli 1 nömrəli Dəyişikliyə uyğun olaraq, Müqavilənin 4.1-ci bəndinə əsasən, İcarə haqqının aylıq olaraq Sahədəki dövriyyənin 3.14%-ni təşkil edəcəyi və dövriyyədən asılı olmayaraq, İcarəçi tərəfindən İcarəyə verənə aylıq olaraq minimum 500 manat icarə haqqı ödəniləcəyi müəyyənləşdirilmişdir. Müqavilə üzrə istinad verilən bənddən də göründüyü kimi, obyektin icarəyə götürülməsi ilə bağlı İddiaçı ilə aparılmış şifahi danışıqların yekunu olaraq, icarəyə ğötürülmüş Sahə üçün sabit məbləğ deyil, həmin Sahənin dövriyyəsindən əldə edilən gəlirin-3.14%-nin İcarə haqqı qismində İddiaçıya ödənilməsi barədə razılığa gəlinmiş və dövriyyə məbləği ilə bağlı müqavilədə hər hansı təminat və ya vəd verilməmişdir. Hətta Sahənin dövriyyəsinin həddindən artıq aşağı ola bilmə ehtimalı da nəzərə alınaraq, Səhədəki dövriyyədən asılı olmadan İcarəyə verənə (İddiaçı) icarə haqqı qismində aylıq ən azı 500 manat ödənilməsi müəyyənləşdirilmişdir. Nəticədə, Tərəflərin müstəqil iradə ifadəsi ilə razılaşdırılmış şərtlər tam, dəqiq və aydın şəkildə Müqavilədə yazılı formada qeyd edilmiş və hər iki tərəfin imzası ilə təsdiqlənmişdir. Bu isə öz növbəsində, İddiaçının Müqavilə bağlanan zaman Sahədəki dövriyyənin aşağı ola bilmə ehtimalının fərqində olduğunun və bu səbəbdən icarə haqqı qismində hətta 500 manat ödənilməsi ilə də razı olduğunun bir daha təsdiqidir. Qeyd edilənlərə uyğun olaraq bildirir ki, Cavabdeh Müqavilə bağlandığı tarixdən etibarən indiyədək İcarəçi qismində Müqavilə üzrə müəyyənləşdirilmiş öhdəliklərini layiqincə icra etmiş və İddiaçıya (İcarəyə verən) aylıq olaraq Sahədəki dövriyyə üzrə faktiki dövriyyənin razılaşdırılmış faizi miqdarında İcarə haqqı ödəmişdir. Cavabdeh Müqavilə üzrə öhdəliklərini Müqavilə bağlandığı tarixdən etibarən indiyədək vaxtında, tam və vicdanlı şəkildə icra etməkdədir. Əlavə olaraq, Müqavilənin 12.2-ci bəndinə əsasən, İddiaçının (İcarəyə verən) Müqaviləyə xitam vermək hüququ Müqavilənin başlanma tarixindən etibarən yalnız 15-ci ilin sonunda yaranır və 12 ay əvvəl xəbərdarlıq etmək şərti ilə həyata keçirilir. Beləliklə Müqavilədə, İddiaçının hazırki dövr üçün Müqaviləyə hər iki tərəfin razılığı olmadan birtərəfli qaydada xitam vermək hüququ nəzərdə tutulmamışdır. İddiaçı tərəfindən göndərilən pretenziya məktubuna cavabda da Tərəflər arasında Müqavilə üzrə razılaşdırılmış şərtlər bir daha İddiaçının diqqətinə çatdırılmış və xitam hüququ yarandığı təqdirdə belə, bu hüququ yalnız İcarəçiyə (Cavabdeh) 12 ay əvvəl xəbərdarlıq edilməklə realizə edə biləcəyi qeyd edilmişdir. Bütün bu faktlardan da aydın olduğu kimi, İddiaçının tələbi tamamilə əsassızdır və İddiaçının iradə ifadəsinə hər hansı formada təsirdən söz gedə bilməz. İcarə müqaviləsində qeyd edilən xitam şərti standart şərt olmayıb, Tərəflər arasında qarşılıqlı formada razılaşdırılaraq dəqiq və aydın şəkildə Müqavilədə təsbit olunmuş şərtdir və Müqavilənin birbaşa tərkib hissəsidir. Bu şərt o halda standart şərt hesab edilə bilərdi ki, şərt Cavabdeh tərəfindən birtərəfli qaydada müəyyənləşdirilsin və müqavilədə təsbit olunmasın, İddiaçı bu şərtdən xəbərdar olmasın və ya xəbərdar olsa belə, şərtə dəyişiklik etmək imkanı olmasın. Beləliklə, Müqavilə üzrə xitam şərti, sadalanan hallardan heç biri mövcud olmadığından standart şərt hesab edilə bilməz və hər iki tərəfdən təsdiqlənmiş Müqavilənin ayrılmaz tərkib hissəsidir. Belə ki, standart şərtlər öncədən birtərəfli qaydada, müqavilədən kənar təsbit olunmaqla digər tərəfin dəyişiklik etmək hüququnu istisna edən şərtlərdir. Yəni, bu şərtlər təklif edən tərəfindən öncədən müəyyənləşdirilir və qarşı tərəf yalnız bu şərtlə razı olduğu halda Müqavilə bağlanır. Bu şərtlərin sonradan Müqavilənin tərkib hissəsi hesab olunması üçün isə Müqavilədə həmin şərtlərə istinad edilməlidir. Bir daha diqqələrinə çatdırırlar ki, indiki halda xitam şərti birbaşa müqavilənin özündə yazılı formada, tam aydın başadüşülən şəkildə təsbit olunmuş və İddiaçı bu şərtlə tanış olaraq heç bir etiraz etmədən, şərtə dəyişiklik təşəbbüsü irəli sürmədən razılaşmış və Müqaviləni imzalamışdır. Mülki qanunvericiliyə əsasən, əgər tərəflər müqavilənin şərtlərini müfəssəl müəyyənləşdirmişlərsə, bunlar müqavilənin standart şərtləri sayılmır. Bildirir ki, Cavabdeh icarəyə götürdüyü sahələrdə uzunmüddətli strategiya layihələri hazırlayır və buna uyğun olaraq həmin sahəyə külli miqdarda investisiya qoyur. Yəni icarə müqavilələrinin uzunmüddətli bağlanması təsadüfi deyil və Şirkətin bu dövrdə ən azından həmin sahəyə qoyduğu investisiyasının götürülməsi məqsədini daşıyır. Hansı ki, Şirkət hesablanan dövrdən daha tez sahədən çıxarsa, həmin investisiyanı itirmiş olur. Müqavilə müddətləri bu nöqteyinəzərdən hesablanır ki, Şirkət həmin dövrdə ən azı obyektə qoyduğu investisiyanı əvəzləşdirə bilsin. İddiaçı müqavilə şərtlərini öz iradə ifadəsini bildirərək qəbul etmiş və 20 il müddətinə icarə müqaviləsi imzalamışdır. Müqavilədə müvafiq müddət tamam olanadək müqaviləyə birtərəfli qaydada xitam verilməsi müqavilədə nəzərdə tutulmamışdır. İddiaçının müqavilənin qüvvəsinə və tərəflər üçün yaratdığı öhdəliklərə əhəmiyyət verməməsinə baxmayaraq, cavabdeh müqaviləyə çox ciddi yanaşdığı üçün və müqavilənin qüvvəsinə, əhəmiyyətinə arxalandığı üçün həmin müqavilə ilə icarəyə götürdüyü sahəyə yüksək məbləğdə investisiya qoymuş, mağazanın fəaliyyəti üçün rəsmi icazələr və razılıqlar almış, çoxlu sayda işçi qüvəsini cəlb etməklə layihə üzrə uzunmüddətli biznes layihələri qurmuşdur. Nəticədə bir daha qeyd edək ki, icarənin bütün şərtləri qarşılıqlı formada razılaşdırılmaqla Müqavilədə yazılı formada təsbit olunmuş və Tərəflər bu şərtləri iradə ifadələrinin müstəqil surətdə təsdiqi olaraq imzalamışlar. Həmin Müqaviləyə əsasən, İddiaçıya Sahənin dövriyyəsi ilə bağlı heç bir təminat verilməmiş və İddiaçının hazırki dövr üçün Müqaviləyə hər iki tərəfin razılığı olmadan birtərəfli qaydada xitam vermək hüququ nəzərdə tutulmamışdır. Qeyd edilənlərdən də bir daha məlum olduğu kimi, İddiaçının tələbi tamamilə əsassız və müqavilə prinsiplərinə zidddir. Mülki qanunvericiliyə əsasən, müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, Mülki Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda mümkündür, öhdəliyin icrasından birtərəfli imtinaya və onun şərtlərini birtərəfli dəyişdirməyə yol verilmir. Göründüyü kimi, İcarəçi tərəfindən İcarə müqaviləsi üzrə bütün öhdəliklər layiqincə icra edildiyinə və xitamla bağlı tərəflərin razılaşması olmadığına görə müqavilə birtərəfli qaydada ləğv edilə bilməz. Ümumiyyətlə iddiaçı bir neçə dəfə və hər dəfə fərqli əsaslarla - dövriyyə hesabatları, icarə haqqının artırılması tələbləri, yuxarı mərtəbənin təhvil verilməsi, “standart şərt” iddiası və s. ilə cavabdehə əsassız və bir-biri ilə rabitəsiz tələblər irəli sürmüşdür. Təkcə hər dəfə fərqli əsaslar irəli sürməsi özü iddiaçının mövqeyinin qeyri-stabilliyini və arqumentlərinin süni olduğunu təsdiq edir. Bütün arqumentlər yalnız əsassız xitama nail olmaq üçün yoxlamaq məqsədilə irəli atılır. Belə ki, Cavabdeh dövriyyə hesabatlarını təkcə daxili sənədlər əsasında yox, vergi orqanlarına müraciət edərək rəsmi hesabat qaydasında da təqdim etmişdir. Yuxarı mərtəbənin təhvil verilməsinə müsbət münasibət bildirmişdir. Artım təklifinə isə bir neçə dəfə müsbət cavab verilmişdir. Bununla belə iddiaçı yenidən başqa bir tələb irəli sürməklə daim əməkdaşlığa qarşı qeyri-peşəkar mövqedə olmuşdur. Görünür iddiaçı üçün “müqavilə” heç bir hüquqi qüvvəsi olmayan və hər dövrdə onun dəyişən kommersiya maraqlarına xidmət etməli olan sənəddir. Əldə etdikləri məlumatlara görə o bunu digər əməkdaşlıq etdiyi şəbəkələrə də edir və əsassız iddiaları hər dəfə ləğv olunur. Bununla belə Cavabdeh məhz Müqaviləyə arxalanaraq böyük, uzun illəri əhatə edən strategiya planı qurur, obyektə külli miqdarda (faktiki olaraq yarım milyon manatadək) sərmayə qoyur, işçi qüvvəsi və təchizat cəlb edir. İddiaçının hazırki absurd və əsassız iddiaları isə cavabdehi ədalətsiz formada böyük itkilərə məruz qalmağa və əlverişsiz vəziyyətə salmağa yönəlib. Müqavilənin ləğvinə yalnız pozuntunun əhəmiyyətli dərəcə olduğu halda - məsələn, icarə haqqının 3 aydan artıq gecikdirildiyi halda yol verilir (MM maddə 421.2, 29 mart 2023-cü il tarixli KM qərarı). Mülki Məcəllənin 719.7-ci maddəsinə əsasən, Bu Məcəllənin 677.1.4, 685.1 və 686-cı maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda xəbərdarlıq müddətləri gözlənilmədən müqavilənin ləğv edilməsinə yol verilir. İcarəçi icarə haqqını və ya onun mühüm hissəsini ödəməyi üç aydan çox gecikdirdikdə də, icarəyə verən müqaviləni dərhal ləğv edə bilər. Əgər həmin müddət çatanadək icarəyə verən təmin edilərsə, müqavilənin ləğvi istisna olunur. Bildirir ki, Cavabdeh Müqavilə bağlandığı tarixdən etibarən indiyədək İcarəçi qismində Müqavilə üzrə müəyyənləşdirilmiş öhdəliklərini nizamlı formada icra etmiş və İddiaçıya (İcarəyə verən) aylıq olaraq Sahədəki dövriyyə üzrə təsdiqedici sənədlər təqdim edilməklə, faktiki dövriyyənin razılaşdırılmış faizi miqdarında İcarə haqqı ödəmişdir. Həmin Məcəllənin 692.2.3-cü maddəsinə əsasən, Kirayəyə verən yaşayış otağının başqa şəxslərə kirayəyə verilməsi zamanı əmlak kirayəsi üçün daha yüksək haqq almaq imkanına və kirayəlik otaqlar kirayəçiyə verildikdən sonra nəzərdə tutulmuş və ya həyata keçirilmiş mənzil mülkiyyətinin təsis edilməsi ilə əlaqədar, o, həmin otaqları satmaq istəyinə əsaslanaraq müqaviləyə xitam vermək hüququ istisna edilir. Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları:
17. Məhkəmə iclasında iddiaçı apellyasiya şikayətini müdafiə etmiş, həmin şikayətin eyni zamanda iddia tələbinin təmin edilməsini xahiş etmişdir.
18. Cavabdehin nümayəndələri məhkəmə iclasında etirazın məzmununa uyğun izahat vermiş, şikayətin təmin edilməməsini, qətnamənin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdirlər.
Tətbiq edilən hüquq:
19. Mülki Məcəllənin: -417.1-ci maddəsinə əsasən müqavilənin standart şərtləri əvvəlcədən ifadə edilmiş, dəfələrlə istifadə üçün nəzərdə tutulan elə şərtlərdir ki, bunları bir tərəf (təklif edən) digər tərəfə təqdim edir və əvvəlcədən müəyyənləşdirilmiş normalardan fərqlənən və bu normaları tamamlayan qaydalar onların vasitəsilə müəyyənləşdirilir. -417.2-ci maddəsinə əsasən əgər tərəflər müqavilənin şərtlərini müfəssəl müəyyənləşdirmişlərsə, bunlar müqavilənin standart şərtləri sayılmır. -418.1-ci maddəsinə əsasən müqavilənin standart şərtləri onu təklif etmiş tərəflə digər tərəf arasında bağlanmış müqavilənin tərkib hissəsinə yalnız o halda çevrilir ki, təklif etmiş tərəf müqavilənin bağlandığı yerdə əyani qeyd yazsın və bu şərtlərə istinad etsin, digər tərəf isə həmin şərtlərlə tanış olmaq və razıdırsa, bu şərtləri qəbul etmək imkanına malik olsun. -418.2-ci maddəsinə əsasən əgər müqavilənin digər tərəfi sahibkardırsa, müqavilənin standart şərtləri bu şərtlə müqavilənin tərkib hissəsi olur ki, işgüzar münasibətlərdə zəruri olan ehtiyat göstərdiyi halda o bunu nəzərdə tutmalı olsun. -421.2-ci maddəsinə əsasən tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. - 700.1-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. -700.3-cü maddəsinə əsasən əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir. -685.2-ci maddəsinə görə kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini aşağıdakı hallarda ləğv edə bilər: -685.2.1. kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə; -685.2.2 ikidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə.
20. Mülki Prosessual Məcəllənin: -77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. -119.1-ci maddəsinə görə məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. -119.5-ci maddəsinə görə apellyasiya və kassasiya şikayətləri verilməsi ilə əlaqədar işdə iştirak edən şəxslərin çəkdikləri məhkəmə xərcləri də bu Məcəllənin 119.1- 119.4-cü maddələrində göstərilən qaydaya uyğun bölüşdürülür.
21. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair 29 mart 2023-cü il tarixli qərarında formlaşdırılmış hüquqi mövqeyə görə müqavilənin birtərəfli qaydada aradan qaldırılmasının ümumi əsasları Mülki Məcəllənin 421.2 və 422.1-ci maddələrində müəyyən edilmişdir. Məcəllənin 421.2ci maddəsinə əsasən, tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur.Göründüyü kimi, müqavilənin birtərəfli qaydada aradan qaldırılması (ləğv edilməsi) aşağıda göstərilən əsaslardan birinin mövcud olduğu halda mümkündür: – digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda (məsələn, Mülki Məcəllənin 719.7-ci maddəsində müəyyən edildiyi kimi); – Mülki Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda (məsələn, Mülki Məcəllənin 786.1-ci maddəsində göstərilən hal). Müqavilə öhdəliklərinin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması baş vermədiyi bir sıra hallarda, əgər bu hallar Mülki Məcəllə və ya tərəflərin əvvəlcədən qarşılıqlı razılaşması ilə müəyyən edilərsə, müqavilə birtərəfli qaydada ləğv oluna bilər. Apellyasiya baxışının hədləri:
22. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6-cı maddəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
23. Həmin Məcəllənin 372.7-ci maddəsinə əsasən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
24. Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı maddəsinin tələblərini, apellyasiya şikayətinin dəlillərini nəzərə alaraq kollegiya qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ilə iddia rədd edildiyindən və həmin qətnamə iddiaçı tərəfindən bütövlükdə mübahisələndirildiyindən qətnamənin əsaslığı tam yoxlanılmalıdır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
25. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayətiləri təmin edilməməli, qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
26. Belə ki, məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edildi ki, İddiaçı (icarəyə verən) ilə "xxxx" MMC (icarəçi) arasında bağlanmış 16 noyabr 2022-ci il tarixində №63/2022 saylı icarə müqaviləsinə əsasən icarəyə verən ünvan 2 ünvanında yerləşən və ümumi sahəsi 1517.8kv.m. olan qeyri-yaşayış sahəsini icarəçiyə icarəyə vermişdir. Həmin müqaviləyə əsasən, icarə haqqı aylıq dövriyyənin 3,14%-i olmaqla, minimum 500 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. İddiaçı icarəçinin icarə haqqını müqavilə şərtlərinə uyğun şəkildə ödəmədiyini, icarə müqaviləsi bağlanarkən qarşı tərəfin dövriyyənin və belə olan halda dövriyyədən faiz məbləğində müəyyən edilmiş icarə haqqının daha yüksək məbləğdə olacağını vəd etməsini, eləcə də müqaviləyə icarəyəverən tərəfindən yalnız 15ci ilin sonunda birtərəfli qaydada xitam verilməsinin mümkünlüyü barədə müqaviənin 12-ci bəndinin standart şərt olmaqla müqavilənin tərkib hissəsinə çevrilməməsini əsas göstərərək müqaviləsinin xitam verilmiş hesab edilməsi və əmlakın boşaldılmasını tələb edir. Cavabdeh isə müqavilədə müəyyən edilmiş məbləğdə icarə haqlarını ödəmək öhdəliyini lazımi qaydada icra etməsinə, müqavilə şərtlərinə əsasən icarəverən tərəfindən heç bir əsas olmadan müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi hüququnun yalnız icarənin 15-ci ilinin sonunda yaranmasına istinad edərək iddianın rədd edilməsini xahiş edir.
27. Kollegiya ilk növbədə qeyd edir ki, müqavilənin birtərəli qaydada ləğv edilməsinin ümumi əsaslarını müəyyən edən Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsinə əsasən tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilənin ləğv edilməsinə aşağıdakı hallarda yol verilir: -digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda. -Mülki Məcəllədə nəzərdə tutulan digər hallarda; -müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda. Eyni zamanda həmin maddəyə əsasən tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur.
28. Kirayə münasibətlərində (eləcə də torpaq icarəsi istisna olmaqla icarə münasibətlərində) kirayəçi tərəfindən müqavilənin əhəmiyyətli dərəcədə pozuntusu hesab edilən və kirayəverən tərəfindən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsinin ləğv edilməsi üçün əsas verən hallar isə Mülki Məcəllənin 685.2—ci maddəsində müəyyən edilmişdir: kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə; ikidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə.
29. Hazırkı halda isə icarə hüquq münasibətlərində icarəyəverən olan iddiaçı müqavilənin ləğv edilməsi üçün əsas qismində cavabdehin müqavilə üzrə icarə haqlarını ödəmək öhdəliklərini lazımi qaydada icra etməməsinə istinad etsə də, iş materiallarına əlavə edilmiş sənədlərdən müəyyən edilir ki, iddiaçı müqavilə üzrə icarə haqlarını vaxtıvaxtında ödəmişdir. İcarə haqqının dövriyyəyə uyğun hesablanmaması barədə dəlillərə münasibətdə ilk növbədə qeyd edilməlidir ki, işə birinci instansiya məhkəməsində baxılarkən icarə haqlarının düzgün hesablanmasını sübuta yetirmək üçün cavabdeh tərəfindən mübahisəli dövr üçün kassadan Z hesabatlarını, aylıq dövriyyəni əks etdirən cədvəl, həmin cədvəldəki məbləğlərə uyğun şəkildə hesablanmış aylıq icarə haqları barədə hesabat, eləcə də Dövlət Vergi Xidmətindən alınmış supermarketin dövriyyəsi barədə məlumatlar məhkəməyə təqdim edilmişdir.
30. Dövlət Vergi Xidmətindən alınmış məlumatlardan müəyyən edilir ki, xx.xx.2023xx.xx.2025-ci illər arası dövrdə cavabdehin ƏDV daxil dövriyyəsi 7170805,15 manat olmuşdur. İddiaçının təqdim etdiyi aylar üzrə satış dövriyyəsi cədvəlinə əsasən isə cavabdehin fevral 2023-iyun 2025-ci il arası dövrdə satış dövriyyəsi ƏDV daxil 7.231.761 manat təşkil etmişdir (fərq DVX-nin məlumatlarında 2025-ci ilin iyununun son 5 gününün nəzərə alınmaması ilə bağlıdır). Odur ki, DVX-nin dövriyyə üzrə məlumatları iddiaçının təqdim etdiyi aylar üzrə satış dövriyyəsi barədə cədvəldəki məlumatları müqayisə etdikdə adi riyazi hesablama yolu ilə məlumatların uyğun gəlməsini müəyyən etmək mümkündür.
31. İkincisi, işə birinci instansiya məhkəməsində baxılarkən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili də cavabdeh tərəfindən təqdim edilmiş sənədlərlə tanış olduqdan sonra hesabatlarda problem olmadığını bildirməklə iddiaçı tərəfindən dövriyyəyə uyğun hesablanmış icarə haqları məbləğləri ilə razılaşmış və icarə haqlarının hesablanmasının düzgünlüyünü mübahisələndirməmişdir.
1. Odur ki, iddiaçı tərəfindən müqavilə üzrə öhdəliklərinin əhəmiyyətli pozuntuna yol verilməsi iş materialları ilə öz təsdiqini tapmır.
2. Bununla yanaşı o da qeyd edilməlidir ki, mübahisəli icarə müqaviləsində iddiaçı tərəfindən müqavilənin birtərəfli qaydada ləğv edilməsi üçün əsas verən digər hallar nəzərdə tutulmamışdır.
3. Əksinə həmin müqavilənin 12.2-ci bəndinə əsasən, iddiaçının (icarəyə verən) müqaviləyə xitam vermək hüququ müqavilənin başlanma tarixindən etibarən yalnız 15-ci ilin sonunda yaranır və 12 ay əvvəl xəbərdarlıq etmək şərti ilə həyata keçirilə bilər.
4. Sözügedən bəndin standart şərt olması barədə arqumentlərə münasibətdə vurğulanmalıdır ki, 12.2-ci bənd tərəflər arasında münasibətləri müfəssəl şəkildə tənzim etməklə Mülki Məcəllənin 418-ci maddəsinin tələbləri baxımından standart şərtə aid edilə bilməz. Digər tərəfdən həmin şərtin standart şərt olmasını ehtimal etsək belə qeyd edilməlidir ki, həmin şərt aydın və açıq şəkildə müqavilənin mətnində yer almışdır, müqavilənin sahibkarlıq subyekti olan digər tərəfi isə həmin şərtlə tanış olmaq və həmin şərti qəbul etməmək imkanına malik olmuşdur. Göstərilən hal isə sözügedən şərtin müqavilənin tərkib hissəsinə çevrilməməsi barədə dəlillərin əsaslılığını istisna edir.
5. Eyni zamanda o da vurğulanmalıdır ki, icarə müqaviləsinin icarəyəverən tərəfindən birtərəfli qaydada ləğvi üçün əsas verən Mülki Məcəllədə nəzərdə tutulan digər halların mövcudluğu da iş materiallarına əsasən müəyyən edilmir.
6. İddiaçının icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi üçün əsas qismində istinad etdiyi digər hala - icarə müqaviləsi bağlanarkən qarşı tərəfin dövriyyənin və belə olan halda dövriyyədən faiz məbləğində müəyyən edilmiş icarə haqqının daha yüksək məbləğdə olmasını vəd etməsinə gəldikdə kollegiya qeyd edir ki, iddiaçı iddianın əsası kimi istinad etdiyi həmin halı sübuta yetirə bilməmişdir.
7. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq edilmiş, düzgün olmayan məhkəmə qətnaməsinin çıxarılmasına səbəb olan prosessual hüquq pozuntulara yol verilməmiş, qətnamədə göstərilən nəticələr işin hallarına uyğundur. Apellyasiya şikayətində irəli sürülən dəlillər isə yuxarıda göstərilənlərə görə əsassızdır və mahiyyətcə düzgün olan birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvi üçün əsas ola bilməz. Odur ki, şikayət təmin edilməməli, qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
32. Məhkəmə kollegiyası məhkəmə xərclərinə münasibətdə qeyd edir ki, apellyasiya şikayətləri təmin edilmədiyindən həmin şikayət verilərkən ödənilmiş dövlət rüsumu apellyatora aid edilməlidir.
33. Göstərilənlərə əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 384.0.1, 392, 393, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
q ə t e t d i:
İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2-2(113)-3494/2025 saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətləri üçün ödənilmiş rüsum apellyatora aid edilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Leyla Əliyeva
Hakimlər: Təranə Mahmudova
Ziya Şirinov