Azərbaycan Respublikası adından QƏRARDAD Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-1336/2025 04.02.2026 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh qarşı pul tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə (Açar sözlər: məhkəməyə qədər nizamlama (pretenziya) qaydasına riayət edilməsi, iddia ərizəsinin baxılmamış saxlanılması) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının hakimləri Mahmudova Təranə Nəriman qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Şirinov Ziya Allahverdi oğlundan, X3 ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Məhərrəmova Günel Elman qızının katibliyi ilə İddiaçı Cavabdeh qarşı pul tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 2-2(113)-2807/2025 nömrəli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qərardadı qəbul etdi: İşin halları
1. Azərbaycan Respublikasının Daşınaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti Hüquqların Dövlət Qeydiyyatı Haqqında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrin verilmiş Çıxarışa əsasən Bakı şəhəri Binəqədi rayonu 51 C ünvanlnda yerləşən 1338.7 kv/m ümumi sahəsi, 1193.8 kv/m əsas, 144.9 kv/m köməkçi sahədən ibarət olan qeyri-yaşayış binası iddiaçının mülkiyyətindədir.
2. "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş xx.xx.2025-ci il tarixli arayşa əsasən ünvan 2 ünvanında yerləşən sahəhi 30,0 m2 olan qeyri-yaşayış sahəsinin 2023, 2024 və 2025-ci illər üzrə orta aylıq kirayə dəyəri:2023-cü ilə orta aylıq kirayə dəyəri: 500 (beş yüz) manat təşkil edirdi. 2024-cü ilə orta aylıq kirayə dəyəri: 600 (altı yüz) manat təşkil edirdi. 2025-ci ilə orta aylıq kirayə dəyəri: 700 (yeddi yüz) manat təşkil edir.
3. “İcarədar” "xxxx" MMC-nin direktoru X4 ilə “İcarəçi” Cavabdeh arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsindən görünür ki, ünvan 3 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 20 kv.m təşkil edən qeyri-yaşayış sahəsindən "xxxx" MMC-yə məxsus qeyri-yaşayış sahəsini ofis-xidmət göstərməsi üçün Cavabdeh 6 ay müddətinə istifadəsinə verilmişdir.
4. İddiaçı (İcarəyə verən) və Cavabdeh (İcarədar) arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsindən görünür ki, ünvan 3 ünvanında yerləşən ELMED TİBB MƏRKƏZİ KLİNİKASİ-nın 1-ci mərtəbəsində 28 m² qeyri-yaşayış sahəsini sahibkarlıqla məşğul olması məqsədilə Cavabdeh 10 ay müddətinə istifadəsinə verilmişdir. İcarə haqqı aylıq 400 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
Kommersiya mübahisəsi üzrə məhkəmə icraatı və qəbul olunmuş məhkəmə aktları Birinci instansiya məhkəməsində birinci icraat
5. İddiaçı Cavabdeh qarşı (mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində Azərbaycan Respublikası Qaçqınların və X2 üzrə Dövlət Komitəsi və "xxxx" MMC cəlb edilməklə) iddia ərizəsi ilə Binəqədi Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, “zəbt edilmiş ərazinin boşaldılması” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə, daha sonra iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 4 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsindən Cavabdeh çıxarılması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
6. Binəqədi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbi təmin edilmiş, Cavabdeh ünvan 4 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması qət edilmişdir.
7. Cavabdeh həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək ləğv edilməsini və iddia tələbinin rədd edilməsini xahiş etmişdir.
Apellyasiya instansiya məhkəməsində birinci icraat
8. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2025-ci il tarixli qərardadı ilə apellyasiya şikayəti qismən təmin olunmuş, Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin 2(001)-4837/2024 saylı xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ləğv edilmiş və iş aidiyyəti üzrə baxılması üçün Bakı Kommersiya Məhkəməsinə göndərilməsi qərara alınmışdır.
Birinci instansiya məhkəməsində ikinci icraat
9. İddiaçı (bundan sonra – iddiaçı) Cavabdeh (bundan sonra – cavabdeh) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Bakı şəhər Binəqədi rayonu, Mir Cəlal 51 C ünvanında yerləşən mülkündən X1 çıxarılması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
10. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, 51 C ünvanlnda yerləşən 1338.7 kv/m ümumi sahəsi, 1193.8 kv/m əsas, 144.9 kv/m köməkçi sahədən ibarət olan qeyri-yaşayış binasını tikib. Həmən əraziyə xx.xx.2008-ci il tarixində Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reystrindən seria nömrəsi: ******* olan Çıxarış almışam. Cavabdeh X5 mənə məxsus 1338.7 kv/m olan qeyri-yaşayış sahəsinin 40 kv/m ərazisini qanunsuz olaraq zəbt etmişdir. Bu ilin aprel ayında AQTA tərəfindən yoxlama aparılıb və Əlinin orda qanunsuz ət kəsimiylə məşğul olması məlum olmuşdur. Bununla bağlı onun fəaliyyətinə qadağa qoyulmuşdur. Mənim dəfələrlə ərazini boşaltması barədə müraciətimə məhəl qoymayıb, ərazini boşaltmır. Mənim mülkiyyət hüquqlarımı və biznes maraqlarımı kobud şəkildə pozur.
11. Daha sonra iddiaçı iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə verərək, Cavabdeh İddiaçı məxsus ünvan 4 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması və əldən çıxmış fayda olaraq İddiaçı xeyrinə Cavabdeh 2023-cü il üzrə (4*500=2000) 2000 (iki min) manat, 2024-cü il üzrə (12*600=7200) 7200 (yeddi min iki yüz) manat və 2025-ci il üzrə (6*700=4200) 4200 (dörd min iki yüz) manat icarə haqqı olmaqla ümumilikdə (2000+7200+4200=13400) 13400 (on üç min dörd yüz) manat məbləğində kirayə haqqının tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
12. Birinci instansiya məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbi qismən təmin olunmuş, Cavabdeh İddiaçı məxsus ünvan 4 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması, Cavabdeh 8800 (səkkiz min səkkiz yüz) manat məbləğində pul vəsaitinin tutularaq İddiaçı xeyrinə ödənilməsi, qalan hissədə iddia tələbinin rədd edilməsi qət edilmişdir.
13. Məhkəmə gəldiyi nəticəni aşağıdakı kimi əsaslandırmışdır:
Məhkəmə tərəfindən müəyyən edildi ki, İddiaçı ilə Cavabdeh 2023-cü ildə arasında icarə müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik hüquq münasibətləri yaranmış, icarə müqaviləsinin müddəti bitmişdir. Hazırda cavabdeh iddiaçının iradəsinə zidd olaraq sonuncuya qanuni əsaslarla məxsus olan qeyri-yaşayış sahəsini zəbt etməklə iddiaçının həmin qeyri-yaşayış sahəsindən istifadə etməsinə maneə yaradır. Əlavə olaraq məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən olunmuşdur ki, iş materiallarında olan icarə müqavilələrinin müddətləri bitmiş və həmin müqavilələrdən birini iddiaçının oğlu, digərini isə iddiaçı özü bağlamışdır. Ümumiyyətlə müəyyən olunmuşdur ki, həm "xxxx" MMC-nin sahibi, həmçinin ünvan 4 ünvanında yerləşən qeyriyaşayış sahələrinin mülkiyyətçisi İddiaçıdur. Belə olan halda, iddiaçı mülkiyyətçi kimi hazırki iddianı qaldırmaqda haqlı olmuşdur. Ona görə də məhkəmə hesab edir ki, iddia təmin edilməli, Cavabdeh ünvan 4 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılmalıdır. Məhkəmə ilk növbədə zəbt edilmiş sahənin boşaldılması tələbi ilə bağlı qeyd edir ki, mülkiyyət hüququ ilə İddiaçı məxsus olan Bakı şəhəri Binəqədi rayonu 51 C ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasından Cavabdeh Hümbət oğlu heç bir qanuni əsas və ya müqavilə əsası olmadan sahiblik etdiyindən mübahisəli qeyriyaşayış binasının mülkiyyətçisi olan İddiaçı Mülki Məcəllənin 157.2-ci maddəsinə əsasən binanın cavabdehin qanunsuz sahibliyində olan hissəsinin qaytarılmasını tələb etməkdə haqlıdır. Odur ki, məhkəmə hesab edir ki, zəbt edilmiş sahənin boşaldılması hissəsində iddia əsaslı olmaqla təmin edilməlidir. Bundan əlavə iddiaçı sahədən qanunsuz olaraq icarə müddətindən artıq istifadə olunmasına görə əlavə olaraq aylıq 13400 manat pulun cavabdehdən tutulması tələbini də irəli sürmüşdür. Məhkəmə hesab edir ki, cavabdehin icarə müddətindən artıq həmin sahədən istifadə etməsi, qətnamə qəbul edilən günədək həmin sahədə fəaliyyət göstərməsi işin yuxarıda göstərilən halları ilə müəyyən edildiyindən, cavabdeh tərəfindən məhkəmə iclasında da qəbul edildiyindən (cavabdeh xx.xx.2025-ci il tarixli məhkəmə iclasında mübahisəli qeyri-yaşayyış sahəsini iddiaçıya təhvil vermədiyini etiraf etmişdir) iddiaçı Mülki məcəllənin 157.5, 697.2, 700.3-cü maddələrinin tələblərinə əsasən ona dəymiş zərərin əvəzin ödənilməsini tələb etməkdə haqlıdır. Qeyd edilənlərə əsasən məhkəmə hesab edir ki, dəymiş ziyan hissəsində iddia qismən təmin edilməli, iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizədə qeyd edilən tarixədək hesablanmış, aylıq 400 manat (iddiaçı ilə cavabdeh arasında mövcud olan icarə müqaviləsində xx.xx.2023-cü il tarixli müqavilədə nəzərdə tutulan icarə haqqına uyğun olaraq) olmaqla 22 ay müddətinə cavabdehdən 8800 məbləğində maddi ziyan iddiaçıya ödənilməlidir. Digər hissədə iddia rədd edilməlidir.
14. Qənaətinin hüquqi əsaslandırması zamanı məhkəmə, Mülki Məcəllənin 152.1, 385.1, 442, 443.1, 443.4, 448.1, 462.1, 467, 697.2, 700.1, 700.3-cü maddələrinə istinad etmişdir.
15. Həmin qətnamədən cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək onun ləğv edilməsini və iddia müddətinin keçməsi ilə bağlı iddianın rədd olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişlər. Onlar şikayətində qətnamədə göstərilmiş nəticələrin işin hallarına uyğun gəlmədiyini, gəlinən nəticə üçün əhəmiyyət kəsb edən bütün faktiki halların aydınlaşdırılmadığını bildirmişlər. Həmçinin onu da qeyd etmişdir ki, məhkəmə xx.xx.2023-cü il tarixli müqavilənin bitdiyi vaxt, yəni altı ayın bitməsinə 7 gün qalmış icarəyə verən müqavilənin ləğv edilməsi barədə icarəyə götürənə məlumat veribverməməsi məsələsini araşdırmamışdır.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazlar
16. Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz verilməmişdir.
Apellyasiya baxışı, izahatlar
17. Tərəflərə məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq məhkəmə iclasında nümayəndələrinin iştirakını təmin etməmişdirlər.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
18. Maddə 4.3. Əgər qanunla müəyyən kateqoriya kommersiya mübahisələri üçün məhkəməyə qədər nizamlama (pretenziya) qaydası müəyyən olunarsa və yaxud bu, tərəflər arasında müqavilə ilə nəzərdə tutularsa, mübahisə həmin qaydaya riayət edildikdən sonra kommersiya məhkəməsinin həllinə verilə bilər.
19. Maddə 50.1.6. müqavilə ilə və ya həmin kateqoriya mübahisələr üçün qanunda bu nəzərdə tutulmuşsa, cavabdehlə mübahisənin məhkəməyə qədər və ya pretenziya qaydasında nizama salınmasına riayət edilməsini təsdiq edən sənəd (kommersiya mübahisələri üzrə həmin sənədlər bu Məcəllənin 150.2-ci maddəsinə uyğun olaraq verilir) iddia ərizəsinə əlavə edilir.
20. Maddə 259.0.1. Məhkəməyə müraciət etmiş iddiaçı mübahisənin qabaqcadan məhkəmədən kənar (pretenziya qaydasında) həll edilməsi barəsində müəyyən kateqoriyadan olan işlər üçün qanunla müəyyən edilmiş, yaxud tərəflər arasında müqavilə ilə nəzərdə tutulmuş qaydaya əməl etməmişsə və bu qaydanı tətbiq etmək imkanı itirilməmişsə məhkəmə ərizəni baxılmamış saxlayır.
21. Maddə 384.0.5. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını qismən ləğv edə, qətnamə və ya qərardadı tamamilə, yaxud qismən ləğv edib, bu Məcəllənin 259.0.1-259.0.5-ci və 259.0.8—259.0.12-ci maddələrinə müvafiq olaraq iddianı tamamilə, yaxud qismən baxılmamış saxlaya, qətnamə və ya qərardadı tamamilə, yaxud qismən ləğv edib, bu Məcəllənin 261-ci maddələrinə müvafiq olaraq iş üzrə icraata xitam verə bilər. Bu Məcəllənin 259.0.11-ci maddəsində göstərilən əsaslar işə yalnız birinci instansiya məhkəməsində baxılarkən yarandığı halda tətbiq edilir;.
İşə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyasının mövqeyi
22. Kollegiya müəyyən etdi ki, İddiaçı ilə Cavabdeh arasında xx.xx.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsi bağlanmışdır, hazırki iddia üzrə iddiaçı cavadehdən obyektin boşaldılması və maddi ziyan tələbi ilə iddia qaldırmışdır. Lakin tərəflər arasındakı mübahisənin məhkəməyə qədər həlli qaydasına riayət edilməsini təsdiq edən sənəd (pretenziya məktubu, bildiriş, xəbərdarlıq) iş materiallarına əlavə edilməmişdir.
23. Eyni zamanda işin faktiki hallarından müəyyən edilir ki, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin 7.1-ci bəndinə əsasən müqavilə xx.xx.2023-cü il tarixədək etibarlıdır; 7.2-ci bəndinə əsasən tərəflərdən biri müvafiq müddətin başa çatmasına 1 ay qalmış hazırki müqavilənin ləğv etmək niyyəti olduqda bu barədə qarşı tərəfə yazılı sürətdə rəsmi xəbərdarlıq göndərir. Əgər tərəflərdən hər hansı biri bunu etməzsə müqavilənin qüvvəsi avtomatik olaraq növbəti 10 ay müddətində uzadılacaqdır.
24. Kollegiya qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsi müqavilənin müddətinin bitməsi və icarə münasibətlərinə xitam verilməsi barədə cavabdehə bildirişin göndərilib-göndərilməməsi məsələsini araşdırmamışdır. Belə ki, iddiaçı tərəfindən icarə münasibətlərinə xitam verilməsi və obyektin boşaldılması barədə cavabdehə rəsmi bildirişin göndərilməsini təsdiq edən hər hansı mötəbər sübut iş materiallarına əlavə edilməmişdir. İddiaçı tərəfindən məhkəməyə qədər nizamlama qaydasına riayət edilməməsi, həm müqavilə öhdəliklərinin, həm də prosessual qanunvericiliyin tələblərinin pozulması kimi qiymətləndirilməlidir.
25. Azərbaycan Respublikası MPM-nin 259.0.1-ci maddəsinə görə, işin məhkəməyə qədər həll edilməsi qaydasına riayət edilməməsi iddianın baxılmamış saxlanılmasına səbəb olur. Hazırki halda, müqavilənin müddətinin bitməsinə istinad edərək obyektin boşaldılmasını tələb edən iddiaçı, əvvəlcə müqavilənin 7.2-ci bəndində nəzərdə tutulmuş yazılı xəbərdarlıq vəzifəsini icra etməli idi. Bu vəzifənin icra olunmaması iddianın mahiyyəti üzrə araşdırılmasını qeyri-mümkün edir. Bu baxımdan, iddiaçının cavabdehə müqavilə müddətinin bitməsi və obyekti boşaltması barədə rəsmi bildiriş göndərməsi barədə sübutu olmadığı üçün iddia baxılmamış saxlanılmalıdır.
26. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəllənin 369.4, 400, 402-406-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
QƏRARA ALDİ:
Cavabdeh apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(113)-2807/2025 nömrəli kommersiya mübahisəsi üzrə xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin. İddiaçı Cavabdeh qarşı “Bakı şəhər Binəqədi rayin Mir Cəlal 51 C ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması və 13400 (on üç min dörd yüz) manat pulun tutulması barədə” iddia tələbi baxılmamış saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləği apellyatora aid edilsin. Qərardad qəbul edildiyi andan qanuni qüvvəyə minir. Qərardaddan şikayət verilə bilməz