Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-148/2025 15.01.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı MMC-nin Cavabdeh MMC-yə qarşı “pulun tutulması” tələbinə dair ilk, iddiaçı Cavabdeh MMC-nin cavabdeh İddiaçı MMC- yə qarşı “pulun tutulması” tələbinə dair qarşılıqlı iddiaları üzrə kommersiya mübahisəsi Açar söz: öhdəliklərin icrası, pul tələbi, icarə müqaviləsi. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası hakimlər Mahmudova Təranə Nəriman qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər X4 və Şirinov Ziya Allahverdi oğlundan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Məhərrəmova Günel Elman qızının katibliyi, iddiaçının nümayəndəsi Nümayəndə1, cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə2 Şirva oğlunun iştirakı ilə, İddiaçı MMC-nin Cavabdeh MMC-yə qarşı “pulun tutulması” tələbinə dair ilk, iddiaçı Cavabdeh MMC-nin cavabdeh İddiaçı MMC-yə qarşı “pulun tutulması” tələbinə dair qarşılıqlı iddiaları üzrə kommersiya mübahisəsinə dair Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2-2(113)-6361/2024 nömrəli qətnaməsindən Cavabdeh MMC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə açıq məhkəmə iclasında baxdı. İşin halları
1. "xxxx" MMC (İcarəyə verən) ilə Cavabdeh MMC (İcarəçi) arasında bağlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı İcarə müqaviləsinin 1.1-ci bəndinə əsasən, icarəyə verən ünvan 2i rayonu, Neftçilər prospekti, 153 ünvanında yerləşən “X6 2” kimi tanınan binanın 7-ci mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 510 kv.m olan əmlakı icarəçiyə verir. İcarəyə verilən əmlak mərtəbənin ümumi planda tam təsvir edilmiş və hüdudları qırmızı xətlə işarələnmişdir və bu planın nüsxəsi bu müqaviləyə Əlavə 1 kimi göstərilmişdir.
2. Müqavilənin 2.1-ci bəndinə əsasən İcarəyə verən bununla İcarəyə verilən Əmlakı istifadəyə verilmə tarixindən İcarəçiyə icarəyə verir və icarə bu tarixdən etibarən 5 (beş) il müddətinə (bundan sonra “İcarə müddəti”) davam edir.
3. Müqavilənin 3.1-ci bəndinə əsasən İcarəçi müqavilənin qüvvədə olduğu müddət ərzində İcarəyə verənə icarəyə verilən Əmlakın hər kvadrat metri üçün icarə müddətinin başlandığı tarixdən icarə müddətinin bitmə tarixinədək 21 AZN haqq ödəyəcək (bundan sonra “İcarə haqqı”). Bu qiymətə ƏDV daxil deyil.
4. Müqavilənin 3.2-ci bəndinə əsasən istifadəyə verilmə tarixi 1 iyun 2023-cü il tarixidir. İcarə haqqının ilk 2 aylıq ödənişi və 1 aylıq Zəmanət Depoziti müqavilə imzalandığı tarixdən 15 iş günü ərzində ödənilməlidir. Bundan sonra, icarə müddətinin 3-cü ayından başlayaraq İcarə haqqı və əlavə ödənişlər hər bir təqvim ayı üçün (sözügedən 1 aylıq müddət başlandıqdan sonrakı) 10 iş günü ərzində ödənilir.
5. Müqavilənin 3.4-cü bəndinə əsasən bu müqavilənin 3.2-ci bəndinin şərtləri nəzərə alınmaqla, bütün ödənişlər İcarəyə verən tərəfindən təqdim olunacaq müvafiq hesab, tətbiq olunmalı təqdirdə isə, elektron qaimə və təhvil-təslim aktına əsasən İcarəçi tərəfindən müvafiq sənədlərin təqdim edilməsindən etibarən 10 iş günü ərzində ödənilir.
6. xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı icarə müqaviləsinə 3 saylı Əlavənin 1-ci bəndinə görə, İcarə müddəti ərzində İcarəçi İcarədar tərəfindən təchiz edilən bağlı qarajda 3 avtomobil üçün dayanacaq yerindən istifadə etmək hüququna malik olacaq. Avtomobil dayanağı haqqı bu Müqavilə müddəti ərzində dəyişməz qalaraq bir dayanacaq üçün ayda 150 AZN (ƏDV xaric) təşkil edəcək. Avtomobil dayanağı haqqı hər ay üçün qabaqcadan, İcarəyə verən tərəfindən müvafiq hesab-faktura və elektron qaimə təqdim edildiyi tarixdən etibarən 10 iş günü ərzində ödəniləcək.
7. xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı icarə müqaviləsinə 9 saylı Əlavənin 1-ci bəndinə görə, İcarəçi güzəşt müddəti başlamazdan əvvəl İcarəyə verilən Əmlakın layihələndirilməsi, daxili tamamlama işləri, quraşdırılması, təmiri və ya tikintisi (“Daxili tamamlama”) üçün İcarəyə verəndən xidmətlər tələb etməyə qərar verə bilər. Bu halda İcarəyə verən icarə və xidmət haqlarına əlavə olaraq ayda 510 kvadrat metr üçün hər bir kvadrat metrə görə 12 AZN (ƏDV xaric) ödəniş tələb edə bilər.
8. xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı icarə müqaviləsinə Əlavənin 2-ci bəndinə görə, əgər X3 tərəfindən seçilmiş Podratçı(lar) tərəfindən həyata keçirilərsə, bütün xərclər İcarəyə verən tərəfindən ödəniləcək və icarə müddəti ərzində bərabər bölüşdürülməklə heç bir faiz olmadan İcarəçidən aylıq tutulacaq.
9. "xxxx" MMC, "xxxx" MMC, "xxxx" MMC və İddiaçı MMC arasında bağlanmış “X7 İİ” Biznes Mərkəzinin icarə və idarəedilməsi müqaviləsi üzrə hüquq və öhdəliklərin ötürülməsinə dair xx.xx.2023-cü il tarixli sazişə görə xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı İcarə müqaviləsi üzrə hüquqlar "xxxx" MMC-dən İddiaçı MMC-yə ötürülmüşdür.
10. xx.xx.2023-cü il tarixli 002İNT********** nömrəli ödəniş tapşırığına görə 21420 manat məbləğində pul, xx.xx.2023-cü il tarixli 002İNT********** nömrəli ödəniş tapşırığına görə 10710 manat məbləğində pul xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı müqavilə üzrə Cavabdeh MMC tərəfindən İddiaçı MMC-yə məxsus bank hesabına köçürülmüşdür.
11. xx.xx.2023-cü il tarixli, **********346541 nömrəli köçürmənin aparılması haqqında bildirişə əsasən, 3855,60 manat məbləğində pul xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı müqavilə üzrə İddiaçı MMC-yə ödənilmişdir.
12. xx.xx.2023-cü il tarixli, **********346624 nömrəli köçürmənin aparılması haqqında bildirişə əsasən, 1927,80 manat məbləğində pul xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı müqavilə üzrə İddiaçı MMC-yə ödənilmişdir.
13. Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2010-cu il tarixli Sərəncamına əsasən, Dövlət Əmlakının İdarə Edilməsi üzrə Dövlət Komitəsinin razılıq məktubu alınmaq şərti ilə Nəsimi Rayonu, Neftçilər prospekti, 687-ci məhəllədə biznes mərkəzinin layihələndirilməsi üçün "xxxx" MMC-yə icazə verilmişdir.
14. Vergi ödəyicisinin filialının, nümayəndəliyinin və təsərrüfat subyektinin (obyektinin) olduğu yer üzrə uçota alınması haqqında **********0 saylı arayışa görə, “X7 İİ” Biznes Mərkəzi ünvan 2i rayonu, Neftçilər prospekti, ev 153 m ünvanında uçota alınmışdır.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
15. İddiaçı MMC (bundan sonra – iddiaçı) Cavabdeh MMC-yə (bundan sonra – cavabdeh) qarşı “pulun tutulması” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ƏDV daxil 101754,26 AZN borcun və dövlət rüsumu qismində tərəfindən ödənilmiş 391.76 AZN olmaqla, ümumilikdə 102146,02 AZN məbləğində borcun cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutularaq iddiaçının hesabına ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
16. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, "xxxx" MMC (İcarəyə verən) ilə Cavabdeh MMC (İcarəçi) arasında ünvan 2i rayonu, Neftçilər prospekti 153 ünvanında yerləşən “X6 2” kimi tanınan binanın 7-ci mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 510 kv.m. olan əmlakın icarəyə verilməsi ilə bağlı xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı İcarə müqaviləsi imzalanmışdır. Həmin müqavilə üzrə hüquqlar və öhdəliklər xx.xx.2023-cü il tarixindən etibarən "xxxx" MMC-dən İddiaçı MMC-yə ötürülmüşdür. Bununla bağlı xx.xx.2023-cü il tarixində "xxxx" MMC, "xxxx" MMC, "xxxx" MMC və İddiaçı MMC arasında “X7 İİ” Biznes Mərkəzinin icarə və idarəedilməsi müqaviləsi üzrə hüquq və öhdəliklərin ötürülməsinə dair saziş imzalanmışdır. Bu barədə cavabdeh də məlumatlandırılmışdır. Belə ki, cavabdeh icarə müqaviləsi üzrə sonrakı öhdəliklərini iddiaçıya qarşı icra etməyə başlamışdır. xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı İcarə müqaviləsinin 2.1-ci bəndinə əsasən İcarəyə verən bununla İcarəyə verilən Əmlakı istifadəyə verilmə tarixindən İcarəçiyə icarəyə verir və icarə bu tarixdən etibarən 5 (beş) il müddətinə (bundan sonra “İcarə müddəti”) davam edir. Həmin İcarə müqaviləsinin 3.1-ci bəndinə əsasən İcarəçi müqavilənin qüvvədə olduğu müddət ərzində İcarəyə verənə icarəyə verilən Əmlakın hər kvadrat metri üçün icarə müddətinin başlandığı tarixdən icarə müddətinin bitmə tarixinədək 21 AZN haqq ödəyəcək (bundan sonra “İcarə haqqı”). Bu qiymətə ƏDV daxil deyil. Həmin İcarə müqaviləsinə 2 saylı Əlavənin 3-cü bəndinə görə, İcarəçi Əmlakın istifadəyə verildiyi tarixdən etibarən bütün icarə müddəti ərzində İcarəyə verənə ayda 510 kvadrat metr üçün hər bir kvadrat metrə görə 10 AZN (ƏDV xaric) məbləğində Xidmət haqqı ödəyəcək. Bu qiymətə Sayğac üzrə Xidmət haqqı daxil deyil. 4-cü bəndə görə, İcarəçi Xidmət haqqı və Sayğac üzrə Xidmət haqqını hər ay, İcarəyə verən tərəfindən müvafiq hesab-faktura və elektron qaimə təqdim edildiyi tarixdən etibarən 10 iş günü ərzində ödəyəcək. Həmin İcarə müqaviləsinin 3.2-ci bəndinə əsasən istifadəyə verilmə tarixi 1 iyun 2023-cü il tarixidir. İcarə haqqının ilk 2 aylıq ödənişi və 1 aylıq Zəmanət Depoziti müqavilə imzalandığı tarixdən 15 iş günü ərzində ödənilməlidir. Bundan sonra, icarə müddətinin 3-cü ayından başlayaraq İcarə haqqı və əlavə ödənişlər hər bir təqvim ayı üçün (sözügedən 1 aylıq müddət başlandıqdan sonrakı) 10 iş günü ərzində ödənilir. İmzalanma tarixinin ardınca İcarəçinin İcarəyə verilən Əmlakı öz istifadəsinə hazır vəziyyətə gətirməsi məqsədilə dizayn, tikinti və digər lazım bildiyi işləri həyata keçirməsi üçün 1 mart 2023-cü il tarixindən 1 iyun 2023-cü il tarixinə (hər iki tarix daxil olmaqla) qədər olan müddət güzəşt müddəti hesab edilir, o şərtlə ki, İcarəyə verilən Əmlak İcarəçiyə bu Müqaviləyə əsasən güzəşt müddəti başlandığı tarixdə və ya bundan qabaq təqdim olunacaq. Həmin İcarə müqaviləsinin 3.4-cü bəndinə əsasən bu müqavilənin 3.2 maddəsinin şərtləri nəzərə alınmaqla, bütün ödənişlər İcarəyə verən tərəfindən təqdim olunacaq müvafiq hesab, tətbiq olunmalı təqdirdə isə, elektron qaimə və təhvil-təslim aktına əsasən İcarəçi tərəfindən müvafiq sənədlərin təqdim edilməsindən etibarən 10 iş günü ərzində ödənilir. Həmin İcarə müqaviləsinə 9 saylı Əlavənin 1-ci bəndinəgörə, İcarəçi güzəşt müddəti başlamazdan əvvəl İcarəyə verilən Əmlakın layihələndirilməsi, daxili tamamlama işləri, quraşdırılması, təmiri və ya tikintisi (“Daxili tamamlama”) üçün İcarəyə verəndən xidmətlər tələb etməyə qərar verə bilər. Bu halda İcarəyə verən icarə və xidmət haqlarına əlavə olaraq ayda 510 kvadrat metr üçün hər bir kvadrat metrə görə 12 AZN (ƏDV xaric) ödəniş tələb edə bilər. Həmin İcarə müqaviləsinə 3 saylı Əlavənin 1-ci bəndinə görə, İcarə müddəti ərzində İcarəçi İcarədar tərəfindən təchiz edilən bağlı qarajda 3 avtomobil üçün dayanacaq yerindən istifadə etmək hüququna malik olacaq. Avtomobil dayanacağı haqqı bu Müqavilə müddəti ərzində dəyişməz qalaraq bir dayanacaq üçün ayda 150 AZN (ƏDV xaric) təşkil edəcək. Ödəniş hər ay üçün qabaqcadan, İcarəyə verən tərəfindən müvafiq hesab-faktura və elektron qaimə təqdim edildiyi tarixdən etibarən 10 iş günü ərzində ödəniləcək. Həmin İcarə müqaviləsinə 9 saylı Əlavənin 2-ci bəndinə görə, əgər X3 tərəfindən seçilmiş Podratçı(lar) tərəfindən həyata keçirilərsə, bütün xərclər İcarəyə verən tərəfindən ödəniləcək və icarə müddəti ərzində bərabər bölüşdürülməklə heç bir faiz olmadan İcarəçidən aylıq tutulacaq. Məhkəmənin nəzərinə çatdırmaq istərdik ki, cavabdeh göstərilən müqavilə çərçivəsində iddiaçının bank hesabına xx.xx.2023-cü il tarixində İcarə müqaviləsinin 3.2-ci bəndinə uyğun olaraq 2 aylıq icarə haqqı məbəğində, yəni 21420 AZN və 1 aylıq icarə haqqı məbləğində, yəni 10710 AZN zəmanət depoziti olmaqla, cəmi 32130 AZN məbləğində vəsait köçürmüşdür. İcarə müqaviləsinin yuxarıdakı müddəalarına əsasən, iddiaçı tərəfindən cavabdehə 2023-cü ilin iyun ayından etibarən icarə haqqı ödənişlər hesablanmağa başlanmışdır. Əlavə olaraq bildirmək istərdik ki, cavabdeh ilə iddiaçı arasında icarə verilən əmlakın təmir-tikinti işlərinin İcarəyə verən tərəfindən görülməsi üçün danışıqlar aparılmış, lakin 2023-cü ilin sonuna qədər aparılan danışıqlar nəticə vermədiyindən İcarəyə verən (iddiaçı) təmir-tikinti işlərini icra etməkdən imtina etmiş, bu işlərin cavabdehin (icarəçinin) özü tərəfindən cəlb olunacaq podratçılar tərəfindən icra edilməsini bildirmişdir. Tərəflər arasında aparılan danışıqlar nəticə vermədiyindən, habelə cavabdehə hesablanmış icarə haqqı, xidmət haqqı və avtodayanacaq üçün haqları ödənilmədiyindən iddiaçı cavabdehə bildiriş məktubu göndərərək icarə müqaviləsinin 7.4.1-ci bəndinə əsasən icarə müqaviləsinə xx.xx.2024-cü il tarixindən birtərəfli ləğv etdiyini bəyan etmişdir. Qeyd edək ki, xx.xx.2024-cü il tarixinə cavabdehin iddiaçıya ödəməli olduğu ƏDV xaric 86232,42 AZN (səksən altı min iki yüz otuz iki manat, 42 qəpik), ƏDV daxil 101754,26 AZN (bir yüz bir min yeddi yüz əlli dörd manat, 26 qəpik) borcu formalaşmışdır. Bildirmək istərdik ki, iddiaçı cavabdehə göndərdiyi xx.xx.2024-cü il tarixli, 00/501 saylı məktubunda xoşməramlı mövqedən çıxış edərək, tərəflərin əməkdaşlığının pozulmaması məqsədilə ofisin təmir-tikinti işlərinin cavabdeh tərəfindən görülməsi şərtilə əlavə 2 aylıq güzəşt müddətinin nəzərdə tutulduğu yeni icarə müqaviləsi bağlamağı da təklif etmişdir. Borcun ödənilməsi barədə cavabdehə bir neçə dəfə məktubla (6 fevral 2024-cü il tarixli 00/334 nömrəli, 19 fevral 2024-cü il tarixli 00/354 nömrəli, 11 iyun 2024-cü il tarixli 00/501 nömrəli məktublar və 18 iyul 2024-cü il tarixli 00/549 nömrəli pretenziya məktubu) müraciət edilməsinə baxmayaraq, cavabdeh indiyə qədər borcun ödənilməsinə dair heç bir hərəkət etməmiş, borcun ödənilməsindən yayınmaqdadır. Əlavə olaraq məhkəmənin nəzərinə çatdırmaq istərdik ki, cavabdehə icarə müqaviləsinə əsasən xx.xx.2023-cü il tarixinədək güzəşt müddəti tətbiq olunsa da, cavabdeh faktiki olaraq müqavilənin ləğvinin bəyan edildiyi tarixədək heç bir haqq ödəməyərək, iddiaçını müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum etmişdir. Nəticədə iddiaçı həm icarə müqaviləsi çərçivəsində icarə haqqının, xidmət haqqının və avtomobil dayanacaqlarının haqqından məhrum olmuş, həm də müqavilə ləğv edildikdən sonra həmin icarə sahəsinin başqa şəxsə icarəyə verilməsi üçün yeni müştəri axtarışına, müqavilə danışıqlarına vaxt itirərək əldən çıxmış gəlir formasında da zərərə məruz qalmışdır. Nəzərə alaraq ki, icarə müqaviləsinin 3.9-cu maddəsi ilə icarəyə verənin icarəçinin icarə haqqını gecikdirdiyi hər gün üçün 0.1 % məbləğində, ümumi gecikdirilmiş məbləğin 5 %-dən artıq olmamaqla faiz hesablaya bildiyi halda, bu şərt biz tərəfdən güzəşt olaraq tətbiq edilməmiş və gecikdirilmiş günlər üçün faiz hesablanmamışdır.
17. İddiaçı Cavabdeh MMC cavabdeh İddiaçı MMC-yə qarşı “pulun tutulması” tələbinə dair qarşılıqlı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, icarəçi tərəfindən icarəyə verənə ödənilmiş 37.913,4 manat, icarəçinin vəkilə ödədiyi 2.000 manat və icarəçinin ödədiyi 209,74 manat dövlət rüsumunun icarəyə verəndən tutularaq icarəçiyə ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
18. Qarşılıqlı iddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı Kommersiya Məhkəməsinə e-2-2(113)-6361/2024 saylı işdə ilk iddia üzrə cavabdeh (qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı) Cavabdeh MMC VÖEN: ********** Ünvan: Bakı ş., Xətai ray., Afiyəddin Cəlilov, ev 26, m. 177 İlk iddia üzrə iddiaçı (qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh) İddiaçı MMC VÖEN: ********** Ünvan: Bakı ş., Nəsimi ray., Neftçilər pr. 153 Qarşılıqlı iddia ərizəsi "xxxx" MMC ilə Cavabdeh MMC (İcarəçi) arasında ünvan 2i rayonu, Neftçilər prospekti 153 ünvanında yerləşən “X6 2” kimi tanınan binanın 7-ci mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 510 kv.m. olan əmlakın icarəyə verilməsi ilə bağlı xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı İcarə müqaviləsi (Müqavilə) imzalanmışdır. Müqavilə üzrə hüquqlar və öhdəliklər xx.xx.2023-cü il tarixindən etibarən "xxxx" MMC-dən İddiaçı MMC-yə (İcarəyə verən) ötürülmüşdür. Müqavilə aşağıdakı səbəblərdən etibarsızdır. 1.Sözügedən daşınmaz əmlak daşınmaz əmlakın dövlət reystrində qeydiyyata alınmayıb. Buna görə də hüquqi baxımdan mövcud deyil və ona dair heç bir əqd bağlanıla bilməz. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 1.0.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlak - üzərində hüquqlar dövlət qeydiyyatına alınmalı olan torpaq sahələri, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlərdir. “İcarə haqqında” Qanunun 4-cü maddəsində deyilir: “Əmlakı icarəyə vermək hüququ mülkiyyətçiyə, əmlakı icarəyə vermək üçün onun vəkil etdiyi orqanlara, təşkilatlara və fiziki şəxslərə, habelə əmlak üzərində digər əşya hüquqlarına malik olan şəxslərə məxsusdur.” Mülki Məcəllənin 178.1-ci maddəsinə görə daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ qanunla müəyyənləşdirilmiş əsaslarla onun verilməsinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındığı andan əldə edənə keçir. Məcəllənin 178.2-ci maddəsinə əsasən isə yeni yaranmış daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ onun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındığı andan əmələ gəlir. Məcəllənin 146.2-ci maddəsinə görə daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək hüququ həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ərazilər üzrə qeydiyyatı tarixindən əmələ gəlir. Beləliklə, əmlak mövcud deyil, İcarəyə verən də onun mülkiyyətçisi deyil. Mülkiyyətində olmadığı əmlakı da icarəyə verə bilməzdi. 2. Müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənməyib. Mülki Məcəllənin 146.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir. Məcəllənin 146.2-ci maddəsinə görə daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək hüququ həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ərazilər üzrə qeydiyyatı tarixindən əmələ gəlir. Məcəllənin 146.3-cü maddəsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış daşınmaz əmlak barəsində müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsinə yol verilmir və bu cür əmlak barəsində bağlanmış müqavilələr etibarsız sayılır. Məcəllənin 139-1.1.3-cü maddəsinə müvafiq olaraq daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunur. Məcəllənin 144.1-ci maddəsinə görə isə daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Buna görə də İcarəçinin əmlakdan rəsmi və leqal istifadə etməsi mümkün deyil. O cümlədən ona görə ki, icarə hüququnun qeydiyyatı da mümkünsüzdür. Belə ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 19.1-ci maddəsində deyilir: “Daşınmaz əmlak üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə və ya istifadə hüququ dövlət qeydiyyatına alınır. İcarə və ya istifadə hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması barədə ərizəni daşınmaz əmlakın icarə (istifadə) müqaviləsi üzrə tərəflərdən biri verə bilər. Daşınmaz dövlət əmlakı üzərində icarə (istifadə) hüququ, daşınmaz dövlət əmlakı üzərində icarə (istifadə) müqaviləsi bağlamaq hüququ olan müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müraciəti əsasında dövlət reyestrində qeydiyyata alınır. Ərizənin və müraciətin formaları müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir.” Qeyd edilənləri nəzərə alaraq, İcarəyə verənin Müqavilə üzrə İcarəçidən nəsə tələb etməsi absurddur. Əksinə, İcarə verən İcarəçiyə ödənilmiş məbləğləri geri qaytarmalıdır. Belə ki, İcarəçi İcarəyə verənə cəmi 32.130 manat və 5.783,4 ƏDV ödəmişdir. Yəni cəmi 37.913,4 manat. Mülki Məcəllənin 337.5-ci maddəsinə əsasən əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir. Buna görə də İcarəyə verən 37.913,4 manat məbləğini İcarəçiyə qaytarmalıdır. Üstəlik bu məhkəmə işi üzrə İcarəçi vəkilə 2.000 manat ödəmişdir. Həmin məbləğ də İcarəyə verəndən tutulmuşdur.
19. İddiaçı MMC qarşılıqlı iddia ərizəsinə yazılı etiraz ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin iddianın təmin edilməsi və qarşılıqlı iddianın rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
20. Etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, qarşılıqlı iddia ərizəsindən də göründüyü kimi işin mübahisəsiz halları ondan ibarətdir ki, “X6 2” kimi tanınan biznes mərkəzi binasının 7-ci mərtəbəsində yerləşən ümumi sahəsi 510 kv.m. olan əmlakın icarəsinə dair "xxxx" MMC ilə Cavabdeh MMC arasında xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı İcarə müqaviləsi imzalanmışdır. Həmin müqavilə üzrə hüquqlar və öhdəliklər xx.xx.2023-cü il tarixindən etibarən "xxxx" MMC-dən İddiaçı MMC-yə ötürülmüşdür. Lakin cavabdehin (qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçının) qarşılıqlı iddia ərizəsi aşağıdakı səbəblərdən əsassızdır: Cavabdeh qarşılıqlı iddia ərizəsində “daşınmaz əmlak” dedikdə 510 kv.m. sahəsi olan ofis sahəsinimi, yoxsa biznes mərkəzi binasınımı nəzərdə tutur, bu aydın deyil. Əgər cavabdeh ofis sahəsini nəzərdə tutursa, binanın tərkib hissələrinin hər birinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmalı olması ilə bağlı qanunvericilikdə heç bir tələb yoxdur. “Daşınmaz əmlak” dedikdə, biznes mərkəzi nəzərdə tutulursa, “X7” biznes mərkəzi binasının dövlət reyestrində qeydə alınmaması binanın hüquqi baxımdan mövcud olmaması demək deyildir. Belə ki, binanın tikintisinin layihələndirilməsinə icazə verilməsi haqqında Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2010-cu il tarixli 313 Neli sərəncamına əsasən ünvan 2i rayonu, Neftçilər pr. 687-ci məhəllədə biznes mərkəzinin tikintisinin layihələndirilməsi üçün "xxxx" MMC-yə icazə verilmişdir. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2014-cü il tarixli 568 Ns-li sərəncamına əsasən aparılmış sənədləşdirmələr və tərtib olunmuş 12436 saylı inşaat pasportu "xxxx" MMC-nin adına rəsmiləşdirilmişdir. Binanın tikintisi 2022-ci ildə tam yekunlaşdıqdan sonra isə Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin tələblərinə əsasən binanın istismara hazırlıq aktı (Ns Ö/006184) xx.xx.2023-cü il tarixində tərtib və təsdiq edilmişdir. Eyni zamanda bina Dövlət Vergi Xidmətinin Milli Gəlirlər Baş idarəsi tərəfindən verilən xx.xx.2023-cü il tarixli arayışa əsasən İddiaçı MMC adına vergi uçotuna alınmışdır. Bunlarla yanaşı “X6 2” binasında Fövqəladə Hallar Nazirliyinin X1 Xidməti tərəfindən bir neçə dəfə yanğından mühafizə təlimləri keçirilmişdir. Bununla bağlı xəbər saytının linkini əlavə edirik (https://1 news.az/az/news/**********1424611 - FHN-Port-Baku-Tower-2-biznes-merkezindevanqin-taktiki-telim-kechirib-FOTO). “X6 2” biznes mərkəzinin 2022-ci il tarixində açılışı ilə bağlı digər xəbər saytından linki də paylaşırıq (Bundan əlavə, Azərbaycan Respublikasının Prezidenti cənab ilham Əliyev və xanımı Mehriban Əliyeva 27 may 2024-cü il tarixində “X6 2” biznes mərkəzi binasını ziyarət etmiş və “Crescent Mail” ticarət mərkəzinin açılışında iştirak etmişdir. Cavabdehin hüquqi cəhətdən mövcud olmadığını iddia etdiyi binanın bütün hüquqi prosedurlara uyğun tikildiyi, müvafiq dövlət orqanları tərəfindən tanındığı, qanunvericiliyə uyğun qeydiyyata alındığı və fəaliyyət göstərdiyi ortadadır. Məhkəmənin nəzərinə çatdırmaq istərdik ki, cavabdeh 510 kv.m. sahəsi olan əmlaka dair icarə müqaviləsini bağladıqdan sonra iddiaçı həmin sahəni başqa şəxsin istifadəsinə vermək imkanından məhrum olmuş, nəticədə icarə haqqı və xidmət haqqı ödənilmədiyi üçün iddiaçı müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olmuşdur. Beləliklə, cavabdehin müqavilə şərtlərini əhəmiyyətli dərəcədə pozması iddiaçıya maddi zərər dəyməsinə gətirib çıxarmışdır.
21. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2-2(113)-6361/2024 nömrəli qətnaməsi ilə ilkin iddia təmin edilmiş, Cavabdeh MMC-dən 101754,26 manat məbləğində pul, 391,76 manat dövlət rüsumu, ümumilikdə 102146,02 manat məbləğində pulun tutularaq İddiaçı MMC-yə ödənilməsi, iddiaçı Cavabdeh MMC-nin cavabdeh İddiaçı MMC-yə qarşı “pulun tutulması” tələbinə dair qarşılıqlı iddiasının təmin edilməməsi, qarşılıqlı iddia ərizəsi verilərkən çəkilmiş məhkəmə xərcləri (209,74 manat dövlət rüsumu və 2000 manat hüquqi yardıma görə xərc) qarşılıqlı iddiaçı Cavabdeh MMC-nin özünə aid edilməsi qət edilmişdir.
22. Məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmişdir ki, Mülki Məcəllədə daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi barədə müqavilələrin notariat qaydasında təsdiq edilməsini müəyyən edən imperativ norma mövcud deyil. Digər normativ hüquqi aktlarda da belə qayda müəyyən edilməmişdir. Yalnız “Torpaq icarəsi haqqında” AR Qanununun 10-cu maddəsində müəyyən edilmişdir ki, xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların bilavasitə icarəyə verilməsi icarəyəverən və icarəçi arasında bağlanmış və notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə əsasında həyata keçirilir. Həmin müddəa isə torpaqların icarəyə verilməsi barədə müqavilələrə aiddir. Qarşılıqlı iddiaçının istinad etdiyi Mülki Məcəllənin 144.1-ci maddəsinə əsasən də bu nəticəyə, yəni qeyri-yaşayış sahəsinin icarəyə verilməsi barədə müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsi nəticəsinə gəlmək olmur. Belə ki, həmin maddənin tələblərinə görə daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Mülkiyyət hüququnun tərkib hissəsi olan sərəncam hüququnun anlayışı isə Mülki Məcəllənin 152.4cü maddəsində göstərilmişdir ki, həmin normaya görə, “sərəncam hüququ - əmlakın (əşyanın) hüquqi müqəddəratını təyin etməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır.” Lakin əmlakın icarəyə verilməsi onun hüquqi müqəddəratını təyin etmək demək deyil. Əmlakın icarəyə verilməsi yalnız ona sahiblik və istifadə edən şəxsin dəyişməsinə səbəb olur, bu vaxt isə əmlakın hüquqi müqəddəratı təyin olunmur. Mülki Məcəllənin 394-cü maddəsində də daşınmaz əşyaya mülkiyyəti və ya digər əşya hüquqlarını digər tərəfə verən müqavilənin notariat qaydasında təsdiqlənməli olduğu göstərilmişdir ki, Konstitusiya Məhkəməsinin xx.xx.2013-cü il tarixli Qərarında şərhi verildiyi kimi, daşınmaz əmlakı icarə hüququ əşya hüquqlarına aid deyil. Odur ki, həmin hüquqlara əşya hüquqlarına tətbiq olunan qaydaların, o cümlədən müqavilənin notariat orqanında təsdiq edilməsi və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması məcburiyətinin şamil edilməsi yalnız Mülki Məcəllədə və digər qanunvericilik aktlarında bu barədə birbaşa tələb olduğu hallarda mümkündür. Qarşılıqlı iddiaçının istinad etdiyi “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 19.1-ci maddəsi də daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi barədə müqavilələrin notariat qaydasında təsdiq edilməsini müəyyən etmir. Belə ki, həmin maddə daşınmaz əmlak üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə və ya istifadə hüququnun dövlət qeydiyyatına alınmasını tələb edir. Digər tərəfdən, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanun ümumi hüquq sahəsinə daxil olan normativ-hüquqi akt olduğundan, həmin qanunvericilik aktının müddəaları mülki mübahisənin maddi-hüquqi əsası kimi çıxış edə bilməz. Göründüyü kimi, daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi (xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların icarəyə verilməsi istisna olmaqla) barədə müqavilələr notariat qaydasında təsdiq edilmədən də bağlanıla bilər və müqavilələrin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması məcburi deyil. Bu səbəbdən məhkəmə hesab edir ki, xx.xx.2022-ci il tarixli icarə müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi üçün əsaslar olmadığından qarşılıqlı iddia əsassızdır və təmin edilməməlidir. Məhkəmə ilk iddia tələbini əsaslı hesab edir. "xxxx" MMC (İcarəyə verən) ilə Cavabdeh MMC (İcarəçi) arasında ünvan 2i rayonu, Neftçilər prospekti 153 ünvanında yerləşən “X6 2” kimi tanınan binanın 7-ci mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 510 kv.m. olan əmlakın icarəyə verilməsi ilə bağlı xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı İcarə müqaviləsi imzalanmışdır. Həmin müqavilə üzrə hüquqlar və öhdəliklər xx.xx.2023-cü il tarixindən etibarən "xxxx" MMC-dən İddiaçı MMC-yə ötürülmüşdür. Bununla bağlı xx.xx.2023-cü il tarixində "xxxx" MMC, "xxxx" MMC, "xxxx" MMC və İddiaçı MMC arasında “X7 İİ” Biznes Mərkəzinin icarə və idarə edilməsi müqaviləsi üzrə hüquq və öhdəliklərin ötürülməsinə dair saziş imzalanmışdır. Cavabdeh göstərilən müqavilə çərçivəsində iddiaçının bank hesabına xx.xx.2023-cü il tarixində İcarə müqaviləsinin 3.2ci bəndinə uyğun olaraq 2 aylıq icarə haqqı məbəğində, yəni 21420 manat və 1 aylıq icarə haqqı məbləğində, yəni 10710 manat zəmanət depoziti olmaqla, cəmi 32130 manat məbləğində vəsait köçürmüşdür. İcarə müqaviləsinin müddəalarına əsasən, iddiaçı tərəfindən cavabdehə 2023-cü ilin iyun ayından etibarən icarə haqqı ödənişlər hesablanmağa başlanmışdır. Müqavilə imzalandıqdan sonra icarəçinin icarəyə verilən əmlakı öz istifadəsinə hazır vəziyyətə gətirməsi məqsədilə dizayn, tikinti və digər işləri həyata keçirməsi üçün 1 mart 2023-cü il tarixindən 1 iyun 2023-cü il tarixinə qədər olan müddət güzəşt müddəti hesab edilmişdir. Cavabdeh ilə iddiaçı arasında icarə verilən əmlakın təmir-tikinti işlərinin İcarəyə verən tərəfindən görülməsi üçün danışıqlar aparılmış, lakin 2023-cü ilin sonuna qədər aparılan danışıqlar nəticə vermədiyindən İcarəyə verən (iddiaçı) təmir-tikinti işlərini icra etməkdən imtina etmiş, bu işlərin cavabdehin (icarəçinin) özü tərəfindən cəlb olunacaq podratçılar tərəfindən icra edilməsini bildirmişdir. Tərəflər arasında aparılan danışıqlar nəticə vermədiyindən, habelə cavabdehə hesablanmış icarə haqqı, xidmət haqqı və avtodayanacaq üçün haqları ödənilmədiyindən iddiaçı cavabdehə bildiriş məktubu göndərərək icarə müqaviləsinin 7.4.1-ci bəndinə əsasən icarə müqaviləsinə xx.xx.2024-cü il tarixindən birtərəfli ləğv etdiyini bəyan etmişdir. xx.xx.2024- cü il tarixinə cavabdehin iddiaçıya ödəməli olduğu ƏDV daxil olmaqla 101754,26 manat borcu yaranmışdır. Göründüyü kimi icarə müqaviləsi üzrə iddiaçı öz üzərinə düşən öhdəlikləri icra etsə də, cavabdeh tərəfindən öhdəliklər tam şəkildə icra edilməmiş, 2023-cü ilin oktyabr, noyabr, dekabr ayları, 2024-cü ilin yanvar və 1-18 fevral tarixləri üzrə icarə haqları (aylıq 10710 manat), habelə xidmət haqları (aylıq 5100 manat), dayanacaq haqları (aylıq 450 manat) ümumiyyətlə ödənilməmiş, 2023-cü ilin sentyabr və avqust ayları üzrə icarə haqları ödənilsə də, xidmət haqları və dayanacaq haqları ödənilməmişdir. Bu səbəbdən məhkəmə hesab edir ki, ilk iddia tələbi əsaslı olduğundan təmin edilməli, cavabdehdən 101754,26 manat məbləğində borc tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir.
23. Məhkəmə hazırkı mübahisəyə AR MM-nin 324, 389, 405, 700.1, 700.3-cü maddələrini tətbiq etmişdir.
Apellyasiya instansiyasi məhkəməsindəki icraat
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
24. Cavabdeh MMC Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2- 2(113)-6361/2024 nömrəli qətnaməsi apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini, ilkin iddia ərizəsinin rədd, qarşılıqlı iddia ərizəsinin təmin edilməsini xahiş etmişdir.
25. Apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, Mülki Məcəllə birmənalı olaraq vurğulayır ki, daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir. Deməli, icarə müqaviləsi notariat qaydasında təsdiq edilməyibsə, Cavabdehin ona dair icarə hüququ da əmələ gələ bilməzdi. Mülki Məcəllənin 139-1.1.3-cü maddəsinə müvafiq olaraq daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunur. Belə hüquqlardan biri də icarə hüququdur. Onun qeydiyyatı mütləqdir, lakin qeydiyyat üçün notariat qaydasında təqsdiq edilmiş müqavilə tələb olunur. İcarə obyekti daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmadığı üçün Mülki Məcəllənin 146.3-cü maddəsinə uyğun olaraq onun barəsində müqavilənin notariat qaydasında təsdiqlənməsinə yol verilmir və onun barəsində bağlanmış müqavilə etibarsız sayılır. Axı bu Məcəllədə birbaşa vurğulanır. Lakin Qətnamədə bu maddə tətbiq edilməyib. Halbuki, qarşılıqlı iddia ərizəsində bu arqument mövcuddur. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanun ümumi hüquq sahəsinə daxil olan normativ-hüquqi akt olduğundan, həmin qanunvericilik aktının müddəaları mülki mübahisənin maddi-hüquqi əsası kimi çıxış edə bilməz”, - Qətnamədəki bu mülahizə isə tamamilə əsassızdır. Əgər qanun belə qeydiyyatı tələb edirsə və qeydiyyat üçün müqavilənin notariat qaydasında təsdiqini şərt kimi müəyyən edirsə, deməli, müqavilə notariat qaydasında bağlanmalıdır da, başqa cür necə ola bilər axı? Ümumi və xüsusi (özəl) hüquq arasında əlaqə yoxdur məgər, əlahiddə tətbiq olunurlar? Bu yanaşma hansı hüquq normasına söykənir axı? Qətnamədə qarşılıqlı iddia ərizəsində icarə obyektinin ümumiyyətlə hüquqi mövcudluğu barədə arqumentlərə münasibət bildirilməyib. Belə ki, qarşılıqlı iddia ərizəsində deyilir: “Sözügedən daşınmaz əmlak daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmayıb. Buna görə də hüquqi baxımdan mövcud deyil və ona dair heç bir əqd bağlanıla bilməz. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 1.0.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlak - üzərində hüquqlar dövlət qeydiyyatına alınmalı olan torpaq sahələri, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlərdir. “İcarə haqqında” Qanunun 4-cü maddəsində deyilir: “Əmlakı icarəyə vermək hüququ mülkiyyətçiyə, əmlakı icarəyə vermək üçün onun vəkil etdiyi orqanlara, təşkilatlara və fiziki şəxslərə, habelə əmlak üzərində digər əşya hüquqlarına malik olan şəxslərə məxsusdur.” Mülki Məcəllənin 178.1-ci maddəsinə görə daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ qanunla müəyyənləşdirilmiş əsaslarla onun verilməsinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındığı andan əldə edənə keçir. Məcəllənin 178.2-ci maddəsinə əsasən isə yeni yaranmış daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ onun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındığı andan əmələ gəlir. Məcəllənin 146.2-ci maddəsinə görə daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək hüququ həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ərazilər üzrə qeydiyyatı tarixindən əmələ gəlir. Beləliklə, əmlak mövcud deyil, İcarəyə verən də onun mülkiyyətçisi deyil. Mülkiyyətində olmadığı əmlakı da icarəyə verə bilməzdi.” Bizə isə bu arqumentləri təkrarlamaqdan başqa heç nə qalmır. İlk iddia ilə bağlı Qətnamədəki arqumentlər bütövlükdə həmin iddia ərizəsinə əsaslanır və 42-ci bənddə nəticə də bundan ibarətdir ki, “icarə müqaviləsi üzrə iddiaçı öz üzərinə düşən öhdəlikləri icra etsə də, cavabdeh tərəfindən öhdəliklər tam şəkildə icra edilməmiş”. Əvvəla, artıq qeyd etdiyimiz kimi, icarə obyekti hüquqi baxımdan mövcud deyil, çünki daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmayıb. Mövcud olmayan əşya necə icarəyə verilə bilərdi? İddiaçı Cavabdehə heç bir sahəni real olaraq da icarəyə verməyib, buna dair heç bir sübut yoxdur. Lakin hətta bunları kənara qoysaq belə, İddiaçı da öz öhdəliklərini icra etdiyini sübut etməmişdir. Belə ki, İddiaçı xx.xx.2023-cü il tarixli “İstismara hazırlıq aktı” təqdim etmişdir. Bu isə o deməkdir ki, Cavabdeh hətta xx.xx.2023-cü il tarixdən belə İcarə obyektin də istifadə edə bilməzdi. Digər tərəfdən, İddiaçı xx.xx.2023-cü il tarixli obyektin vergi uçotuna alınması barədə Arayış təqdim etmişdir. Deməli, ən azı xx.xx.2023-cü il tarixinədək icarə obyektindən heç kəs istifadə edə bilməzdi. Vergi uçotunda olmayan daşınmaz əmlak axı necə icarəyə verilib istifadə edilə bilər axı. Təsadüfi deyil ki, İddiaçı Cavabdehə yalnız 2023-cü ilin oktyabr ayında ilk invoysları və qaimələri təqdim etmişdir. Çünki ona qədər ən azı vergi qanunvericiliyi baxımdan bu mümkün deyildi. Nəhayət, İddiaçı Cavabdehdən icarə haqqından əlavə dayanacaq və digər xidmət haqlarını da tələb etmiş, Qətnamə ilə də iddia tam təmin olunmuşdur. Halbuki, həmin xidmətlər göstərilməyib, onların göstərilməsinə dair heç bir sübut yoxdur. Necə ki, dayanacaqların da mövcudluğuna dair sübutlar yoxdur. Yəni İddiaçı əsassız varlanmaq istəyir.
b) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
26. İddiaçının nümayəndəsi məhkəmə iclasında apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin olunmamasını xahiş etmişdir.
27. Cavabdehin nümayəndəsi və vəkili məhkəmə iclasında apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini xahiş etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
28. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin:
14.1-ci maddəsinə əsasən mülki hüquqlar və vəzifələr mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulan əsaslardan, habelə fiziki və hüquqi şəxslərin qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, mülki qanunvericiliyin prinsiplərinə görə mülki hüquqlar və vəzifələr doğuran hərəkətlərindən əmələ gəlir. 16.1-ci maddəsinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslərin yalnız və yalnız başqa şəxsə ziyan vurmaq niyyəti ilə həyata keçirdikləri hərəkətlərə, habelə hüquqdan digər formalarda sui-istifadə edilməsinə yol verilmir. 158.2-ci maddəsinə əsasən əmlak hüquqları həmin əmlakın mülkiyyətçisi olmayan şəxslərə də mənsub ola bilər. 158.4-cü maddəsinə əsasən mülkiyyətçi olmayan şəxsin əmlak hüquqları istənilən şəxs, o cümlədən mülkiyyətçi tərəfindən pozulmaqdan müdafiə edilir. 324.1-ci maddəsinə görə əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. 389.1-ci maddəsinə əsasən mülki hüquq və vəzifələrin müəyyənləşdirilməsi, dəyişdirilməsi və ya xitamı haqqında iki və ya bir neçə şəxsin razılaşması müqavilə sayılır. 405.1-ci maddəsinə əsasən tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə, müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır. 385.1-ci maddəsinə görə öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. 425.1-ci maddəsinə əsasən öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. 425.2-ci maddəsinə əsasən öhdəlikləri icra edərkən tərəflər müqavilənin yerinə yetirilməsinə zəmin yaratmaq üçün birgə hərəkət etməli və müqavilənin məqsədinə çatmağa maneçilik törədə biləcək və ya öhdəliklərin icrasını təhlükəyə məruz qoya biləcək hər cür hərəkətlərdən çəkinməlidirlər. 442-ci maddəsinə görə öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. 700.1-ci maddəsinə görə icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. 700.3-cü maddəsinə görə əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir. X.Mirzəliyevin şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2021 tarixli qərarında formalaşdırdığı hüquqi mövqeyə əsasən məhkəmələr tərəfindən müqavilənin etibarlı olub-olmaması ilə bağlı işlərə baxılarkən təqdim olunmuş sübutlar əsasında tərəflərin həqiqi hüquqi niyyətləri və iradə ifadələrinin əsl məzmunu dəqiqləşdirilməli, iradə ifadəsinin hansı şərtlər və şərait daxilində bildirilməsi müəyyən edilməlidir. Əqdin etibarsızlığı ilə bağlı işlərə baxılarkən, yalnız yazılı və formal hallara qiymət verməklə kifayətlənilməməli, tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi məzmunu və hüquqi niyyətləri də müəyyən edilməlidir. Bu növ iddia tələbləri üzrə müqavilənin etibarsızlığı faktı yalnız iradə ifadəsinin özünün deyil, həm də həmin iradənin formalaşmasına və ifadə edilməsinə əsas olmuş şərait və motiv, məsələn, müqaviləyə qədərki danışıqlar, tərəflər arasındakı münasibətlər və tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınmaqla təsdiq edilə bilər.
29. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 107-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir. 119.1-ci maddəsinə görə, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. 372.6-cı maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun barəsində açıq və ya dolayısı ilə mübahisə edilən hissəsi üzrə, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
Əsaslandırıcı hissə
Apellyasiya baxışının hədləri
30. Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı maddəsinin tələblərini və apellyasiya şikayətinin dəlillərini nəzərə alaraq kollegiya qeyd edir ki, qətnamə Cavabdeh MMC tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən tam yoxlanılır.
Apellyasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi
31. Məhkəmə apellyasiya şikayətinin dəlillərini və işin materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2-2(113)-6361/2024 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
32. Məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmişdir ki, "xxxx" MMC (İcarəyə verən) ilə Cavabdeh MMC (İcarəçi) arasında ünvan 2i rayonu, Neftçilər prospekti 153 ünvanında yerləşən “X6 2” kimi tanınan binanın 7-ci mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 510 kv.m. olan əmlakın icarəyə verilməsi ilə bağlı xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı İcarə müqaviləsi imzalanmışdır. Həmin müqavilə üzrə hüquqlar və öhdəliklər xx.xx.2023-cü il tarixindən etibarən "xxxx" MMC-dən İddiaçı MMC-yə ötürülmüşdür. Bununla bağlı xx.xx.2023-cü il tarixində "xxxx" MMC, "xxxx" MMC, "xxxx" MMC və İddiaçı MMC arasında “X7 İİ” Biznes Mərkəzinin icarə və idarə edilməsi müqaviləsi üzrə hüquq və öhdəliklərin ötürülməsinə dair saziş imzalanmışdır. Cavabdeh göstərilən müqavilə çərçivəsində iddiaçının bank hesabına xx.xx.2023-cü il tarixində İcarə müqaviləsinin 3.2-ci bəndinə uyğun olaraq 2 aylıq icarə haqqı məbəğində, yəni 21420 manat və 1 aylıq icarə haqqı məbləğində, yəni 10710 manat zəmanət depoziti olmaqla, cəmi 32130 manat məbləğində vəsait köçürmüşdür. İcarə müqaviləsinin müddəalarına əsasən, iddiaçı tərəfindən cavabdehə 2023-cü ilin iyun ayından etibarən icarə haqqı ödənişlər hesablanmağa başlanmışdır. Müqavilə imzalandıqdan sonra icarəçinin icarəyə verilən əmlakı öz istifadəsinə hazır vəziyyətə gətirməsi məqsədilə dizayn, tikinti və digər işləri həyata keçirməsi üçün 1 mart 2023-cü il tarixindən 1 iyun 2023-cü il tarixinə qədər olan müddət güzəşt müddəti hesab edilmişdir. Cavabdeh ilə iddiaçı arasında icarə verilən əmlakın təmir-tikinti işlərinin İcarəyə verən tərəfindən görülməsi üçün danışıqlar aparılmış, lakin 2023-cü ilin sonuna qədər aparılan danışıqlar nəticə vermədiyindən İcarəyə verən (iddiaçı) təmir-tikinti işlərini icra etməkdən imtina etmiş, bu işlərin cavabdehin (icarəçinin) özü tərəfindən cəlb olunacaq podratçılar tərəfindən icra edilməsini bildirmişdir. Tərəflər arasında aparılan danışıqlar nəticə vermədiyindən, habelə cavabdehə hesablanmış icarə haqqı, xidmət haqqı və avtodayanacaq üçün haqları ödənilmədiyindən iddiaçı cavabdehə bildiriş məktubu göndərərək icarə müqaviləsinin 7.4.1-ci bəndinə əsasən icarə müqaviləsinə xx.xx.2024-cü il tarixindən birtərəfli ləğv etdiyini bəyan etmişdir. xx.xx.2024cü il tarixinə cavabdehin iddiaçıya ödəməli olduğu ƏDV daxil olmaqla 101754,26 manat borcu yaranmışdır. Göründüyü kimi icarə müqaviləsi üzrə iddiaçı öz üzərinə düşən öhdəlikləri icra etsə də, cavabdeh tərəfindən öhdəliklər tam şəkildə icra edilməmiş, 2023cü ilin oktyabr, noyabr, dekabr ayları, 2024-cü ilin yanvar və 1-18 fevral tarixləri üzrə icarə haqları (aylıq 10710 manat), habelə xidmət haqları (aylıq 5100 manat), dayanacaq haqları (aylıq 450 manat) ümumiyyətlə ödənilməmiş, 2023-cü ilin sentyabr və avqust ayları üzrə icarə haqları ödənilsə də, xidmət haqları və dayanacaq haqları ödənilməmişdir. Bu səbəbdən kollegiya hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin ilkin iddiaya münasibətdə gəldiyi nəticə doğrudur. Kollegiya qarşılıqlı iddiaya münasibətdə qeyd edir ki, Mülki Məcəllədə daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi barədə müqavilələrin notariat qaydasında təsdiq edilməsini müəyyən edən imperativ norma mövcud deyil. Digər normativ hüquqi aktlarda da belə qayda müəyyən edilməmişdir. Yalnız “Torpaq icarəsi haqqında” AR Qanununun 10-cu maddəsində müəyyən edilmişdir ki, xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların bilavasitə icarəyə verilməsi icarəyəverən və icarəçi arasında bağlanmış və notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə əsasında həyata keçirilir. Həmin müddəa isə torpaqların icarəyə verilməsi barədə müqavilələrə aiddir. Qarşılıqlı iddiaçının istinad etdiyi Mülki Məcəllənin 144.1-ci maddəsinə əsasən də bu nəticəyə, yəni qeyri-yaşayış sahəsinin icarəyə verilməsi barədə müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsi nəticəsinə gəlmək olmur. Belə ki, həmin maddənin tələblərinə görə daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Mülkiyyət hüququnun tərkib hissəsi olan sərəncam hüququnun anlayışı isə Mülki Məcəllənin 152.4-cü maddəsində göstərilmişdir ki, həmin normaya görə, “sərəncam hüququ - əmlakın (əşyanın) hüquqi müqəddəratını təyin etməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır.” Lakin əmlakın icarəyə verilməsi onun hüquqi müqəddəratını təyin etmək demək deyil. Əmlakın icarəyə verilməsi yalnız ona sahiblik və istifadə edən şəxsin dəyişməsinə səbəb olur, bu vaxt isə əmlakın hüquqi müqəddəratı təyin olunmur. Mülki Məcəllənin 394-cü maddəsində də daşınmaz əşyaya mülkiyyəti və ya digər əşya hüquqlarını digər tərəfə verən müqavilənin notariat qaydasında təsdiqlənməli olduğu göstərilmişdir ki, Konstitusiya Məhkəməsinin xx.xx.2013-cü il tarixli Qərarında şərhi verildiyi kimi, daşınmaz əmlakı icarə hüququ əşya hüquqlarına aid deyil. Odur ki, həmin hüquqlara əşya hüquqlarına tətbiq olunan qaydaların, o cümlədən müqavilənin notariat orqanında təsdiq edilməsi və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması məcburiyətinin şamil edilməsi yalnız Mülki Məcəllədə və digər qanunvericilik aktlarında bu barədə birbaşa tələb olduğu hallarda mümkündür. Qarşılıqlı iddianın əsasını müqavilənin təsdiqlənməsi ilə bağlı texniki məsələlər təşkil edir ki, sırf o texniki məsələlərə görə mülki dövriyyənin sabitliyini pozaraq qanuni tələblərə cavab verən müqaviləni etibarsız hesab etmək ədalətli və ağlabatan olmaz. Belə ki, tərəflər arasında hüquq münasibətlərini müəyyən edən, dəyişdirən, onlara xitam verən, öhdəliyin şərtlərini və digər xüsusiyyətlərini özündə ehtiva edən sənəd müqavilənin özüdür. Həmin müqavilənin notarial qaydada təsdiq edilməsi onu etibarlı hala gətirmir, sadəcə formasını dəyişdirirək sadə yazılı müqavilə formasından notarial qaydada imzalanmış müqavilə formasına keçidini təmin edir. Müqavilənin etibarlı olmasının bir sıra vacib şərtləri qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuşdur, onlardan birincisi və ən önəmlisi müqavilə imzalanarkən tərəflərin həqiqi iradə ifadəsinin mövcud olmasıdır. İş materiallarındakı sübutlardan bu hal öz təsdiqini tapır, həmçinin cavabdeh müqavilənin digər əsaslarla etibarsız olması ilə bağlı məhkəməyə əsaslandırılmış izahatını və sübutlarını təqdim edə bilməmişdir. Konstitusiya Məhkəməsinin formalaşdırdığı hüquqi mövqeyinə əsasən məhkəmələr tərəfindən müqavilənin etibarlı olub-olmaması ilə bağlı işlərə baxılarkən təqdim olunmuş sübutlar əsasında tərəflərin həqiqi hüquqi niyyətləri və iradə ifadələrinin əsl məzmunu dəqiqləşdirilməlidir.
33. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri qarşılıqlı iddia ərizəsinin dəlilləri ilə eynilik təşkil etdiyi üçün məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşaraq əlavə olaraq qeyd edir ki, Mülki Məcəllənin 146.3-cü maddəsinə əsasən dövlət reyestrində qeydə alınmamış daşınmaz əmlakın notariat qaydasında təsdiqlənməsi yolverilməzdir və həmin müqavilə etibarsızdır, yəni müqavilənin notariat qaydasında təsdiqlənməsi etibarsızdır, bütövlükdə müqavilənin etibarsızlığından bəhs edilmir. Belə ki, AR MM-nin 390.1-ci maddəsinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər. MM-nin 139.1.-3-cü maddəsi daşınmaz əmlaka dair hüquqların dövlət qeydiyyatına alınması üçün əsasları nəzərdə tutur, həmin hüquqların mövcud olub-olmamasını müəyyən etmir, belə olsaydı ümumiyyətlə əmlak hüquqlarının qeydə alınması üçün inzibati orqanlar tərəfindən həmin hüquqların mövcudluğuna dair sənədlər (alqı-satqı müqaviləsi, ipoteka müqaviləsi, icarə müqaviləsi, dəyişdirmə müqaviləsi və s.) tələb olunmazdı, dövlət orqanları həmin hüquqları özü müəyyən edərdi. Lakin maddi hüquq normasının məzmunundan da müəyyən olunur ki, dövlət reyestrinin məqsədi yalnız mövcud əmlak hüquqlarının qeydə alınmasıdır. Müddəti 11 aydan çox olan müqavilənin reyestrdə qeydə alınmasına dair norma müqavilənin etibarsızlığına, müqavilə münasibətlərinin mövcud olmadığına, tərəfin öhdəliyin icra edilməsindən azad edilməsinə dəlalət etmir. Bu norma mülki dövriyyə iştirakçılarını intizamlandırmaq, dövlətin mülki dövriyyənin sabitliyini təmin etmək və şəxslərin dövlət qarşısında bir sıra öhdəliklərinin (vergi, dsmf və s.) yerinə yetirilməsinə nəzarət xarakteri daşıyır. Dövlət reyestrində hər hansı hüququnun qeydə alınmaması həmin hüququnun mövcud olmadığı və ya etibarsız əqdə əsaslanmış olmasına dəlalət etmir. Cavabdehin apellyasiya şikayətində qeyd etdiyi “Sözügedən daşınmaz əmlak daşınmaz əmlakın dövlət reystrində qeydiyyata alınmayıb. Buna görə də hüquqi baxımdan mövcud deyil və ona dair heç bir əqd bağlanıla bilməz” cümləsinin heç bir hüquqi və faktiki əsası yoxdur. İş materiallarında olan bir sıra dövlət orqanları tərəfindən verilmiş inzibati aktlar (sərəncam, istismara qəbul aktı və s.) əmlakın hüquqi və faktiki olaraq mövcud olduğunu, iddiaçının həmin əmlaka dair subyektiv hüququnun yarandığını qeyd edir. Əmlaka dair hüquqmüəyyən edici sənədlər təkcə reyestrdən çıxarış deyil, həmçinin şəxsin həmin əmlaka dair müəyyən hüquqlarını nəzərdə tutan və müəyyən edən hər hansı akt, qərar, müqavilə və s. ola bilər. Dövlət reyestrindən çıxarış adından da göründüyü kimi əmlak hüquqlarının dövlət reyestrində qeydə alınmasına dair arayışdır, əmlak hüquqlarının yaranmasına dair hər hansı sənəd deyil. Digər dəlillər də icarə haqqının ödənilməməsinə əsas ola bilməz. Belə ki, əgər cavabdeh icarə sahəsindən istifadə etmirdisə və etmək niyyəti ümumiyyətlə yox idisə bununla bağlı iddiaçıya müraciət edə bilər, müqaviləyə xitam verə bilərdi. Lakin müqavilənin şərtlərindən və tərəflər arasındakı rəsmi yazışmalardan müəyyən olunur ki, tərəflər arasında mübahisə müqavilənin etibarsızlığı və ya digər hallarla deyil, sırf icarə sahəsinin təmiri ilə bağlı olmuşdur. Göstərilənlərə əsasən, apellyasiya şikayətinin dəlilləri əsaslı hesab edilə bilməz.
34. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi işin hallarına uyğundur, apellyasiya şikayətlərində irəli sürülən və formal mülahizələrdən ibarət olan dəlillər isə əsassızdır və mahiyyətcə düzgün olan birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvi üçün əsas ola bilməz.
35. Məhkəmə yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 382-385, 392, 393, 402-406-cı maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq, QƏT ETDİ:
Cavabdeh MMC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2-2(113)-6361/2024 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Cavabdeh tərəfindən apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu cavabdehin özünə aid edilsin. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi (elektron kabinetə yerləşdirildiyi) gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməzsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.