Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-266/2025 02.04.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi Yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Cavabdeh qarşı “icarə müqaviləsinin bağlanması öhdəliyinin qoyulması” tələblərinə dair kommersiya mübahisəsi Açar söz: icarə müqaviləsi. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası hakimlər Mahmudova Təranə Nəriman qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Şirinov Ziya Allahverdi oğlu, Həsənov Elnur Məmmədsaat oğlundan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Məhərrəmova Günel Elmam qızının katibliyi, iddiaçının nümayəndəsi X2, Cavabdeh iştirakı ilə, İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi Yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Cavabdeh qarşı “icarə müqaviləsinin bağlanması öhdəliyinin qoyulması” tələblərinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024cü il tarixli, e-2-2(113)-1482/2024 nömrəli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə açıq məhkəmə iclasında baxdı. İşin halları
1. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Registrindən verilmiş çıxarışa əsasən ünvan 1 ünvanındakı qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 7476,3 kv.m torpaq sahəsi dövlətin mülkiyyətindədir.
2. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən verilmiş çıxarışa əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən əmlak kompleksi kimi müəssisə cavabdehin xüsusi mülkiyyətindədir.
3. İddiaçı tərəfindən cavabdehə ünvan 1 ünvanındakı qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 7476,3 kv.m torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsi barədə xx.xx.2023-cü il tarixli təklif ünvanlanmış, torpaq sahəsinin istifadəçisi olan cavabdeh xx.xx.2023-cü il tarixdə bildirişi qəbul etmişdir.
4. “X1” MMC tərəfindən verilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli, MQM xx-xx-1409/2023 nömrəli rəyə əsasən, ünvan 1 ünvanındakı qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 7476,3 kv.m torpaq sahəsinin icarə məqsədilə xx.xx.2023-cü il tarixə bazar dəyəri ******* (beş milyon iki yüz otuz üç min dörd yüz) manat təşkil edir.
5. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi tərəfindən verilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli, 3-16-16/2-9/4974 nörməli ekspert rəyinin nəticə hissəsindən görünür ki, ünvan 1 ünvanındakı cavabdehə məxsus qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi dövlət mülkiyyətində olan 7476,3 kv.m (0,7476 ha) torpaq sahəsinin hazırkı orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təqribən ******* manat məbləğində müəyyən edilir.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
6. İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti (bundan sonra – iddiaçı) Cavabdeh (bundan sonra – cavabdeh) qarşı “icarə müqaviləsinin bağlanması öhdəliyinin qoyulması” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanında yerləşən, 7476.3 kv.m torpaq sahəsinə dair aylıq icarə haqqı 13.084 manat olmaqla Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə icarə müqaviləsinin bağlanması öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
7. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Dövlət əmlakının qorunub saxlanılması və ondan təyinatı üzrə səmərəli istifadə olunmasının təmin edilməsi məqsədilə Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyinin yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin əməkdaşları tərəfindən aparılan monitorinq zamanı Cavabdeh tərəfindən dövlət mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanındakı qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 7476.3 kv.m torpaq sahəsinin Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə icarə müqaviləsi olmadan istifadə edilməsi müəyyən olunmuşdur. Bununla əlaqədar olaraq Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən cavabdehə “torpaq sahəsinə dair icarə müqaviləsinin bağlanılması barədə” xx.xx.2023-ci il tarixli, 3-21-3/2-8388/2023 nömrəli məktubla müraciət edilsə də, cavabdeh icarə müqaviləsinin bağlanılmasından imtina edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş xx.xx.2008-ci il tarixli ********** nömrəli çıxarışına əsasən ünvan 1 ünvanındakı qeyriyaşayış binası cavabdehin mülkiyyətində olsa da, qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 7476.3 kv m torpaq sahəsi cavabdehin istifadəsində olmaqla dövlət mülkiyyətindədir. Fiziki və ya hüquqi şəxslərin vəsaiti hesabına inşa edilmiş müəssisə və ya obyektlərin yerləşdiyi, dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələrinin icarəyə verilməsi səlahiyyəti Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə məxsusdur və qeyd edilən torpaq sahəsi Xidmətin təklifi əsasında müəssisə və ya obyektin mülkiyyətçisi tərəfindən ya satın alınmalı, ya da Xidmətlə satınalma hüququ ilə icarə müqaviləsi bağlanılmalıdır. Lakin cavabdeh qanunvericiliyin tələblərinə riayət etməyərək, ünvan 1 ünvanında yerləşən 7476.3 kv.m torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsinə dair Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin təklifini qəbul etməmişdir. Əlavə olaraq bildirirlər ki, Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin xx.xx.1998-ci il tarixli, 93 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrinin normativ qiyməti haqqında Əsasnamə”nin 8-ci bəndinə əsasən özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin yerləşdiyi torpaq sahələrinin illik icarə haqqı Bakı şəhəri üzrə torpağın bazar dəyərinin 3 faizi həcmində müəyyən edilir. Respublikanın digər şəhər və rayonlarında icarə haqqı torpağın bazar dəyərinin 2 faizi həcmində müəyyən edilir. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən qeyd edilən torpaq sahəsinin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün müstəqil qiymətləndiriciyə müraciət olunmuş və qiymətləndiricinin xx.xx.2023-cü il tarixli, MQM xx-xx-1409/2023 nömrəli rəyinə əsasən torpaq sahəsinin bazar dəyəri 5.233.400 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin xx.xx.1998-ci il tarixli, 93 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrinin normativ qiyməti haqqında Əsasnamə”nin 8-ci bəndinə və qiymətləndiricinin rəyinə əsasən, mübahisənin predmeti olan torpaq sahəsinin aylıq icarə haqqı 13.084 manat təşkil edir (5.233.400 manatın 3 faizi = 157.002/12=13.084).
8. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2-2(113)-1482/2024 nömrəli qətnaməsi ilə iddianın təmin edilməməsi qət edilmişdir.
9. Məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmişdir ki, ünvan 1 ünvanındakı qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 7476,3 kv.m torpaq sahəsi dövlətin mülkiyyətindir, həmin torpaq sahəsi hazırda cavabdehin sahiblik və istifadəsində olmaqla üzərində yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi sonuncunun xüsusi mülkiyyətindədir. İddiaçı hazırda dövlətin mülkiyyətində olan torpaq sahəsinə dair cavabdehin üzərinə icarə müqaviləsi bağlanması öhdəliyinin qoyulmasını xahiş edir. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 6.1-ci maddəsinə əsasən mülki qanunvericiliyin prinsipləri aşağıdakılardır: mülki hüquq subyektlərinin bərabərliyi; mülki hüquq subyektlərinin iradə sərbəstliyi; müqavilələr azadlığı, 6.2-ci maddəsinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər mülki hüquqları öz mənafelərini gerçəkləşdirmək üçün iradələrinə uyğun olaraq əldə edir və həyata keçirirlər. Onlar müqavilə əsasında öz hüquq və vəzifələrini müəyyənləşdirməkdə və qanunvericiliyə zidd olmayan hər hansı müqavilə şərtləri qoymaqda sərbəstdirlər, 390.1-ci maddəsinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər, 390.3-cü maddəsinə əsasən müqavilə bağlamaq vəzifəsinin bu Məcəllədə və ya könüllü götürülmüş öhdəlikdə nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, müqavilə bağlamağa məcburetməyə yol verilmir. Mülki Məcəllənin qeyd olunan müddəalarında imperativ qaydada müəyyən olunmuşdur ki, mülki hüquq subyektləri müqavilə bağlamaqda azaddırlar və müqavilə bağlamağa məcbur etməyə yol verilmir. Lakin qanunverici bu qaydada iki istisnanı müəyyən etmişdir. Birinci istisnanı müqavilə bağlamağa məcbur etmə vəzifəsinin Mülki Məcəllədə, ikinci istisnanı isə tərəflərin könüllü götürülmüş öhdəlikdə nəzərdə tutulması təşkil edir. Hazırki işdə isə bu istisnalardan heç biri mövcud deyil. Belə ki, Mülki Məcəllədə iddiaçının istinad etdiyi hallara əsasən müqavilə bağlamağa məcbur etmə vəzifəsini müəyyən edən müddəalar nəzərdə tutulmamışdır. “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 10-cu maddəsinin ikinci hissəsində isə müəyyən edilmişdir ki, dövlət mülkiyyətində olan kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlar istisna olmaqla, digər dövlət torpaqlarının bilavasitə icarəyə verilməsi barədə qərar torpağı icarəyə götürmək istəyənin ərizəsi, icarəyə verilən torpaq sahəsi qanuni istifadədə olduqda isə torpaq istifadəçisinin razılığı və müvafiq icra hakimiyyəti orqanının rəyi əsasında qəbul olunur və icarəyəverənlə icarəçi arasında icarə müqaviləsi bağlanılır. Göründüyü kimi xüsusi qanunvericilik olan “Torpaq icarəsi haqqında” Qanunda da ayrı qayda nəzərdə tutulmayıb, əksinə torpaq sahəsinin icarəsi haqqında müqavilənin razılıq əsasında bağlanması müəyyən edilmişdir. Torpaq Məcəlləsinin 51-ci maddəsinin altıncı hissəsində və “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 4-cü maddəsinin ikinci hissəsində mənfəət əldə etmək məqsədilə fəaliyyət göstərən hüquqi və fiziki şəxslərin dövlət və bələdiyyə torpaqlarından yalnız icarə hüququ əsasında istifadə edilməsi ilə bağlı qayda müəyyən edilsə də, bu qaydaya məcburi şəkildə riayət edilməsini təmin edən (inzibati və ya məhkəmə qaydasında müqavilə bağlamağa məcbur etməyə imkan verən) müddəalar nəzərdə tutulmamışdır. Belə olan halda isə Mülki Məcəllənin yuxarıda istinad olunan maddələrində və “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 10-cu maddəsinin ikinci hissəsində müəyyən edilən müqavilələrin azad surətdə və razılıq əsasında bağlanması ilə bağlı imperativ göstərişlərə zidd olaraq müqavilə bağlamağa məcbur edilməyə yol verilmir. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən məhkəmə hesab etmişdir ki, iddia tələbi əsassız olduğundan təmin edilməməlidir.
10. Birinci instansiya məhkəməsi hazırkı mübahisəyə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 6.1, 6.2, 390.1, 390.3-cü maddələrini, “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 4, 10, 18-ci maddələrini, Torpaq Məcəlləsinin 51, 55, 66-cı maddələrini tətbiq etmişdir.
Apellyasiya instansiyasi məhkəməsindəki icraat
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
11. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2-2(113)-1482/2024 nömrəli qətnaməsindən iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
12. Apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, iddia tələbinin qanuni əsasını Mülki Məcəllənin 390.3-cü maddəsi təşkil edir. Həmin normaya görə, müqavilə bağlamaq vəzifəsinin bu Məcəllədə və ya könüllü götürülmüş öhdəlikdə nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, müqavilə bağlamağa məcbur etməyə yol verilmir. Mülki Məcəllənin adıçəkilən müddəasının təhlili göstərir ki, müqavilə bağlamaqda azad olan mülki hüquq subyektlərinin müqavilə bağlamağa məcbur edilməsinə, bir qayda olaraq, yol verilmir. Lakin qanunverici bu qaydaya iki istisna müəyyən etmişdir: 1) müqavilə bağlamaq vəzifəsinin Mülki Məcəllədə və ya 2) tərəfin könüllü götürdüyü öhdəlikdə nəzərdə tutulması. Hazırkı işdə qeyd olunan hallardan heç biri mövcud deyil. Eyni zamanda məhkəmə qeyd etmişdir ki, “Mülki Məcəllənin istinad olunan maddələrində və “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan RespublikasıQanunun 10-cu maddəsinin ikinci hissəsində müəyyən edilən müqavilələrin azad surətdə və razılıq əsasında bağlanması ilə bağlı imperativ göstərişlərə zidd olaraq müqavilə bağlamağa məcbur edilməyə yol verilmir”. Məhkəmə qərar qəbul edərkən mülki və torpaq qanunvericiliyinin tələblərini nəzərə almamış, hüquq normalarının tətbiq və təfsirində səhvə yol vermişdir. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 2.3-cü maddəsinə əsasən ailə, əmək münasibətləri, təbii ehtiyatlardan istifadə, ətraf mühitin mühafizəsi, müəlliflik hüququ və əlaqədar hüquqlar ilə bağlı münasibətlər, əgər ailə, əmək, torpaq, təbiəti mühafizə, müəlliflik və digər xüsusi qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, mülki qanunvericilik və başqa hüquqi aktlar ilə tənzimlənir. Hazırki mübahisə torpaq münasibətləri ilə bağlı olduğundan, mübahisənin həlli zamanı maddi hüquq normaları kimi Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin müddəaları tətbiq edilməlidir. Müqavilə bağlamaq azadlığı (şəxsin müqavilə bağlamağa məcbur edilməsinə yol verilməməsi) torpaq qanunvericiliyinin deyil, mülki qanunvericiliyin prinsipi olduğundan, torpaq mübahisəsinin məhkəmə tərəfindən həlli zamanı mülki qanunvericiliyin prinsipinin əsas götürülməsi qanunvericiliyin tətbiqində səhv kimi qəbul edilməlidir. Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 51-ci maddəsinin altıncı hissəsinə əsasən Azərbaycan Respublikasında icarə münasibətlərinin obyektləri olan dövlət və bələdiyyə torpaqları mənfəət əldə etmək məqsədilə fəaliyyət göstərən hüquqi və fiziki şəxslərin istifadəsinə, qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada icarə əsasında verilir. Eyni müddəa “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 4-cü maddəsinin ikinci bəndində də nəzərdə tutulmuşdur. Torpaq Məcəlləsinin 55-ci maddəsinə əsasən müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının və ya bələdiyyələrin qərarları və onlarla bağlanan müqavilələr hüquqi və fiziki şəxslərin torpaq sahəsi üzərində hüquqlarının yaranması üçün əsasdır. Həmin Məcəllənin 66-cımaddəsinin 1-ci bəndinə əsasən dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələrinin hər hansı hüquqda hüquqi və fiziki şəxslərə verilməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının qərarı və tərəflər arasında bağlanmış müqavilə əsasında həyata keçirilir. Beləliklə, Torpaq Məcəlləsinin 51-ci maddəsinin altıncı hissəsi mənfəət əldə etmək məqsədilə fəaliyyət göstərən hüquqi və fiziki şəxslərdən dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələrindən yalnız icarə əsasında istifadə edilməsini tələb edir və Torpaq Məcəlləsinin 55-ci maddəsinə əsasən dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsi hüquqi və ya fiziki şəxsə icarə müqaviləsi əsasında verilə bilər. Göründüyü kimi, Torpaq Məcəlləsinin yuxarıda istinad olunan normaları dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsindən mənfəət əldə etmək məqsədilə istifadə edən fiziki və ya hüquqi şəxs üçün həmin torpaq sahəsinə dair icarə müqaviləsi bağlamaq vəzifəsini müəyyən etmişdir. Məhkəmə müqavilə bağlamağa məcburetməyə yol verilmədiyini qeyd etsə də, hazırki mübahisənin torpaq sahəsi ilə bağlı olduğunu və Mülki Məcəllənin 2.3-cü maddəsinə əsasən torpaq sahəsi ilə bağlı mübahisənin torpaq qanunvericiliyinin müddəalarına əsasən həll edilməli olduğunu nəzərə almamışdır. Torpaq Məcəlləsinin 51-ci maddəsi dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsindən mənfəət əldə etmək məqsədilə istifadə edən fiziki və ya hüquqi şəxs üçün həmin torpaq sahəsinə dair icarə müqaviləsi bağlamaq vəzifəsini müəyyən edir ki, bu vəzifə də yerinə yetirilmədikdə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin bu vəzifənin məhkəmə qərarı ilə torpaq sahəsinin istifadəçinin üzərinə qoymaq hüququ yaranır. Eyni zamanda bildiririk ki, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2023cü il tarixli qərarında da göstərilmişdir ki, “Normativ hüquqi aktlar haqqında” Konstitusiya Qanununun 2.5-ci maddəsinə əsasən Mülki Məcəllə mülki hüquq normalarını əks etdirən digər məcəllə və qanunlarla ziddiyyət təşkil etdikdə Mülki Məcəllə tətbiq edilir. Göründüyü kimi, bu norma mülki hüquq münasibətlərini tənzimləyən eyni növ normativ hüquqi aktlar sırasından Mülki Məcəlləni ayırır və onun digər qanunlara nisbətən üstün hüquqi qüvvəyə malik olduğunu müəyyən edir. Lakin nəzərə almaq lazımdır ki, “Normativ hüquqi aktlar haqqında” Konstitusiya Qanunu 17 fevral 2011-ci il tarixindən qüvvəyə minmiş və Konstitusiya Qanununda onun geriyə qüvvəsi nəzərdə tutulmamışdır. Bu səbəbdən Mülki Məcəllənin Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsindən və “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunundan üstün qüvvəyə malik olması qənaətinə gəlmək düzgün deyildir. Yuxarıda şərh edilənlərdən göründüyü kimi, məhkəmə mülki və torpaq qanunvericiliyinin tətbiqində səhvə yol verərək əsassız qərarla iddianı rədd etmişdir. Hazırkı mübahisə torpaq sahəsi ilə bağlı olduğundan, Torpaq Məcəlləsinin 51-ci maddəsinin tələbinə əsasən baxılmalı idi. Mülki Prosessual Məcəllənin 385.1-ci maddəsinə əsasən maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların araşdırılmaması, birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi qətnamənin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsasdır. Məhkəmə yuxarıda şərh edilən maddi hüquq normalarını pozmuş, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halları araşdırmamışdır. Məhkəmə Mülki Prosessual Məcəlləsinin 217-ci maddəsinin tələblərini pozaraq maddi və prosessual hüquq normalarına uyğun olmayan qətnamə qəbul etmişdir. Müqavilə bağlamaq azadlığı (şəxsin müqavilə bağlamağa məcbur edilməsinə yol verilməməsi) torpaq qanunvericiliyinin deyil, mülki qanunvericiliyin prinsipi olduğundan, torpaq mübahisəsinin məhkəmə tərəfindən həlli zamanı mülki qanunvericiliyin prinsipinin əsas götürülməsi qanunvericiliyin tətbiqində səhv kimi qəbul edilməlidir.
b) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
13. İddiaçının nümayəndəsi məhkəmə iclasında apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin olunmasını xahiş etmişdir.
14. Cavabdeh məhkəmə iclasında apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin olunmamasını xahiş etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
15. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin:
2.3-cü maddəsinə əsasən ailə, əmək münasibətləri, təbii ehtiyatlardan istifadə, ətraf mühitin mühafizəsi, müəlliflik hüququ və əlaqədar hüquqlar ilə bağlı münasibətlər, əgər ailə, əmək, torpaq, təbiəti mühafizə, müəlliflik və digər xüsusi qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, mülki qanunvericilik və başqa hüquqi aktlar ilə tənzimlənir. 5.3-cü maddəsinə əsasən mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar. 6.1-ci maddəsinə əsasən mülki qanunvericiliyin prinsipləri aşağıdakılardır: 6.1.1. mülki hüquq subyektlərinin bərabərliyi; 6.1.2. mülki hüquq subyektlərinin iradə sərbəstliyi; 6.1.3. mülki dövriyyə iştirakçılarının əmlak müstəqilliyi; 6.1.4. mülkiyyətin toxunulmazlığı; 6.1.5. müqavilələr azadlığı. 6.2-ci maddəsinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər mülki hüquqları öz mənafelərini gerçəkləşdirmək üçün iradələrinə uyğun olaraq əldə edir və həyata keçirirlər. Onlar müqavilə əsasında öz hüquq və vəzifələrini müəyyənləşdirməkdə və qanunvericiliyə zidd olmayan hər hansı müqavilə şərtləri qoymaqda sərbəstdirlər. 14.2.1-ci maddəsinə əsasən qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş müqavilələr və başqa əqdlər, habelə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, ona zidd olmayan müqavilələr və başqa əqdlər mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi əsaslarındandır. 324.1, 324.2, 324.4 və 324.5-ci maddələrinə əsasən əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. Əqdlər birtərəfli və müqavilə şəklində (ikitərəfli və ya çoxtərəfli) ola bilər. Müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli əqd) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir. İradə ifadəsinin təfsiri zamanı onun həqiqi məzmunu təkcə hərfi mənaya görə deyil, həm də ağlabatan mühakimə əsasında müəyyənləşdirilməlidir. 386.-ci maddəsinə əsasən öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. 390.1-ci maddəsinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər. 390.3-cü maddəsinə əsasən müqavilə bağlamaq vəzifəsinin bu Məcəllədə və ya könüllü götürülmüş öhdəlikdə nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, müqavilə bağlamağa məcburetməyə yol verilmir. 425.1-ci maddələrinə əsasən öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. 675-ci maddəsinə əsasən əmlak kirayəsi müqaviləsinə görə, kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür. 700.1-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. 700.2-ci maddəsinə əsasən icarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər. 700.3-cü maddəsinə əsasən əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.
16. “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun:
4-cü maddəsinin ikinci hissəsinə əsasən Azərbaycan Respublikasında bu Qanunla müəyyənləşdirilən icarə münasibətlərinin obyektləri olan dövlət və bələdiyyə torpaqları mənfəət əldə etmək məqsədilə fəaliyyət göstərən hüquqi və fiziki şəxslərin istifadəsinə, qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada, icarə əsasında verilir. 10-cu maddəsinin ikinci hissəsinə əsasən dövlət mülkiyyətində olan kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlar istisna olmaqla, digər dövlət torpaqlarının bilavasitə icarəyə verilməsi barədə qərar torpağı icarəyə götürmək istəyənin ərizəsi, icarəyə verilən torpaq sahəsi qanuni istifadədə olduqda isə torpaq istifadəçisinin razılığı və müvafiq icra hakimiyyəti orqanının rəyi əsasında qəbul olunur və icarəyəverənlə icarəçi arasında icarə müqaviləsi bağlanılır. 18-ci maddəsinin ikinci hissəsinə əsasən dövlət mülkiyyətində olan torpaqların icarəyə verilməsini qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada müvafiq icra hakimiyyəti orqanları, bələdiyyə torpaqlarını isə bələdiyyələr həyata keçirirlər.
17. Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin:
51-ci maddəsinin altıncı hissəsinə əsasən dövlət və bələdiyyə torpaqları mənfəət əldə etmək məqsədilə fəaliyyət göstərən hüquqi və fiziki şəxslərin istifadəsinə qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada icarə əsasında verilir. 55-ci maddəsinə əsasən hüquqi və fiziki şəxslərin torpaq sahəsi üzərində hüquqları: müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının və ya bələdiyyələrin qərarları və onlarla bağlanan müqavilələr; hüquqi və (və ya) fiziki şəxslər arasında bağlanan müqavilələr və torpaqla bağlı digər əqdlər; məhkəmənin torpaq sahəsi üzərində hüququn müəyyən edilməsinə dair qərarı və ya hökmü; vərəsəlik hüququ əsasında və qanunvericiliklə müəyyən edilmiş digər yollarla yaranır. 66-cı maddəsinin birinci bəndinə əsasən dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahələrinin hər hansı hüquqda hüquqi və fiziki şəxslərə verilməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının və ya bələdiyyənin qərarı və tərəflər arasında bağlanmış müqavilə əsasında həyata keçirilir. Xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqlar üzərində bütün hüquqların başqasına keçməsi isə tərəflər arasında bağlanmış və notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə əsasında həyata keçirilir. Müqavilədə tərəflərin hüquqları və vəzifələri, torpaq sahəsinin hüquqi statusu, öhdəliklər, məhdudiyyətlər və servitutlar, müqaviləyə xitam verilməsinin əsasları və torpaqların istifadəsi və mühafizəsi üzrə digər şərtlər nəzərdə tutulur.
18. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 19 dekabr 1997-ci il tarixli 659 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrinin satılması qaydaları haqqında” Əsasnamə
3-cü bəndinə əsasən hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrinin satılması həmin Fərmanla müəyyən edilmiş qaydada həyata keçirilir, bir şərtlə ki, dövlət mülkiyyətində olan həmin torpaq sahələri belə fiziki və hüquqi şəxslərin qanuni istifadəsində və ya icarəsində olsun. 11-ci bəndinə əsasən əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti özəlləşdirilən müəssisə və obyektin yerləşdiyi torpaq sahəsinin satın alınması üçün həmin sahənin üstündə yerləşən müəssisə və obyektin mülkiyyətçisinə təklif etməlidir. Əgər həmin mülkiyyətçi torpaq sahəsini satın almaqdan imtina edirsə, onda bu sahə qanunvericilikdə müəyyən olunmuş qaydada onun satınalma hüququ ilə icarəsinə verilir.
19. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin xx.xx.2000-ci il tarixli 383 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasında dövlət əmlakının özəlləşdirilməsinin İİ Dövlət Proqramı”
9.2-ci bəndinə əsasən əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti fiziki və hüquqi şəxslərin müraciəti əsasında onlara məxsus torpaq sahələrinin satışını həyata keçirə bilər. Üzərində hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlətə məxsus torpaq sahələri satın alınması üçün ilk növbədə həmin müəssisə və obyektlərin mülkiyyətçilərinə təklif edilir. Mülkiyyətçilər təklifdən imtina etdikdə həmin torpaq sahəsi qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada onların icarəsinə verilməlidir.
20. “İcarəyə verilmiş dövlət əmlakından səmərəli istifadə olunması tədbirləri haqqında” Azərbaycan Respublikası Prezidentinin xx.xx.1997-ci il tarixli 629 nömrəli Fərmanı
1-ci bəndinə əsasən Azərbaycan Respublikasının ərazisində dövlətin adından daşınmaz dövlət əmlakını icarəyəvermə səlahiyyəti, müstəsna olaraq, dövlət əmlakının sərəncamçısına - Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyinin yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə həvalə edilsin.
21. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin xx.xx.2020-ci il tarixli 1017 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyinin yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Əsasnaməsi”
3.0.48-ci bəndinə əsasən dövlətə məxsus olan hüquqi şəxslərin istifadəsində olan və ya dövlət obyektlərinin tikintisi layihələşdirilmiş, özəlləşdirilmiş, habelə üzərində hüquqi və fiziki şəxslərin inşa etdikləri müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlətə məxsus torpaqları (sənaye, yaxud texnologiyalar parkları üçün nəzərdə tutulmuş dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələri istisna edilməklə) icarəyə və istifadəyə vermək Xidmətin səlahiyyətləri sırasına daxildir.
Əsaslandırıcı hissə
Apellyasiya baxışının hədləri
22. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
23. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
24. Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı maddəsinin tələblərini və apellyasiya şikayətinin dəlillərini nəzərə alaraq kollegiya qeyd edir ki, qətnamə İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi Yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən tam yoxlanılır.
Apellyasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi
25. İstənilən iddia tələbi ilə əlaqədar məhkəmə icraatının ən əsas vəzifəsi həmin tələbin hüquqi əsasının olub-olmadığının müəyyən olunmasıdır. Məhkəmələr bunu tərəflərin həmin tələblə bağlı hansı hüquqi əsaslandırmanı irəli sürmələrindən asılı olmayaraq müstəqil surətdə müəyyən etməlidir. Bunun üçün isə məhkəmələr tərəfindən ilk növbədə işin faktiki halları və hüquqi əsası araşdırılmalıdır.
26. Əgər irəli sürülmüş iddia tələb(lər)inin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə vasitələrinə görə aradan qalxmırsa) iddia təmin olunur, uzlaşmırsa rədd edilir. Beləliklə, mülki mühakimə icraatında hüququn tətbiqi üçün ilkin başlanğıc nöqtə tələbin qanuni əsasının tapılmasından ibarətdir – iddia tələbinin düzgün qanuni əsasını tapmaq üçün isə 4 sual cavablandırılmalıdır: kim kimdən nəyi və nəyə əsasən tələb edir?.
27. Torpaqla bağlı münasibətlər, torpaq qanunvericiliyi ilə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, mülki qanunvericilik və başqa hüquqi aktlar ilə tənzimlənir. Mülki Məcəllənin 2-ci maddəsinə əmək münasibətləri kontekstində şərh verən Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsi qeyd etmişdir ki, bu cür hallarda mülki qanunvericilik digər sahəvi qanunvericiliyə yalnız subsidiar olaraq tətbiq edilə bilər (“Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 2.3 və 882-ci maddələrinin, Azərbaycan Respublikası Əmək Məcəlləsinin 2-ci maddəsinin 3-cü hissəsinin həmin Məcəllənin 203-cü maddəsi ilə əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 17 iyul 2023-cü il tarixli Qərarı).
28. Göründüyü kimi torpaqla bağlı münasibətlər təhlil edilərkən, mülki qanunvericiliyin tətbiqi istisna edilməmişdir və mülki qanunvericliyin normaları torpaq qanunvericiliyinin normaları ilə birgə tətbiq edilməlidir.
29. Mülki Məcəllənin istinad olunan (§ 19, 20, 24, 25) müddəalarında müəyyən olunmuşdur ki, mülki hüquq subyektləri müqavilə bağlamaqda azaddırlar və müqavilə bağlamağa məcbur etməyə yol verilmir. Lakin qanunverici bu qaydada iki istisnanı müəyyən etmişdir. Birinci istisnanı müqavilə bağlamağa məcbur etmə vəzifəsinin Mülki Məcəllədə, ikinci istisnanı isə tərəflərin könüllü götürülmüş öhdəlikdə nəzərdə tutulması təşkil edir.
30. Hazırki işdə isə bu istisnalardan heç biri mövcüd deyil.
31. İlk növbədə kollegiya qeyd edir ki, Mülki Məcəllədə iddiaçının istinad etdiyi hallara əsasən müqavilə bağlamağa məcbur etmə vəzifəsini müəyyən edən müddəalar nəzərdə tutulmamışdır.
32. “Torpaq icarəsi haqqında” Qanunda da (§ 34-36) ayrı qayda nəzərdə tutulmayıb, əksinə torpaq sahəsinin icarəsi haqqında müqavilənin razılıq əsasında bağlanması müəyyən edilmişdir.
33. İddiaçının istinad etdiyi normativ hüquqi aktlardakı müddəalar isə torpaqların icarəyə verilməsinin və icarə münasibətlərinin hüquqi əsaslarını və bu münasibətlərdəki subyektləri müəyyən edir. Həmin normaların heç birində torpaq sahəsinə dair icarə müqaviləsi bağlamağa məcbur etməyə imkan verən, yəni nə inzibati, nə də məhkəmə qaydasında bunun mümkünlüyünü müəyyən edən müddəalar nəzərdə tutulmamışdır.
34. Kollegiya qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, Torpaq Məcəlləsinin 51-ci maddəsinin altıncı hissəsində və “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 4-cü maddəsinin ikinci hissəsində mənfəət əldə etmək məqsədilə fəaliyyət göstərən hüquqi və fiziki şəxslərin dövlət və bələdiyyə torpaqlarından yalnız icarə hüququ əsasında istifadə edilməsi ilə bağlı qayda müəyyən edilsə də, bu qaydaya məcburi şəkildə riayət edilməsini təmin edən (inzibati və ya məhkəmə qaydasında müqavilə bağlamağa məcbur etməyə imkan verən) müddəalar nəzərdə tutulmamışdır. Kollegiya ona da diqqət çəkir, torpaq istifadəçiləri həmin normalarla müəyyən edilən qaydaya zidd olaraq icarə müqaviləsinin bağlanılmasından imtina etdikləri halda müvafiq dövlət orqanı və ya bələdiyyə qanunla müəyyən edilmiş digər hüquqi müdafiə imkanlarından istifadə etmək hüquqlarına malikdirlər.
35. Belə olan halda isə Mülki Məcəllənin yuxarıda istinad olunan maddələrində və “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 10-cu maddəsinin ikinci hissəsində müəyyən edilən müqavilələrin azad surətdə və razılıq əsasında bağlanması ilə bağlı imperativ göstərişlərə zidd olaraq müqavilə bağlamağa məcbur edilməyə yol verilmir.
36. Şərh olunanlara əsasən kollegiya, birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə, habelə hüquqi əsaslandırma ilə razılaşır və hesab edir ki, məhkəmə, müəyyən etdiyi faktlardan tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə düzgün nəticəyə gəlmişdir.
37. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi Yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2-2(113)-1482/2024 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. İddiaçı tərəfindən apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçının özünə aid edilsin. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi (elektron kabinetə yerləşdirildiyi) gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməzsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.