Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-282/2025 25.02.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Azərbaycan Respublikası adından İddiaçı Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı “pul” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası X4 Əliyevanın sədrliyi və məruzəsi ilə, Elnur Məmmədsaat oğlu Həsənovdan və Ziya Allahverdi oğlu Şirinovdan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Nofəl Rəhman oğlu Abdullayevin katibliyi ilə, iddiaçının nümayəndəsi X2 iştirakı ilə, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli 2-2(113)-4898/2024 saylı qətnaməsindən Cavabdeh1 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən kommersiya mübahisəsinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyən etdi İşin halları:
1. “İcarəyəverən” Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə “İcarəçi” Cavabdeh1 və Cavabdeh2 arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli, 6600 nömrəli müqaviləyə əsasən “İcarəyəverən” Azərbaycan Respublikası Dövlət Əmlakının İdarə Edilməsi üzrə Dövlət Komitəsi sədrinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 224 saylı Sərəncamına əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 16978.0 kv.m torpaq sahəsi icarəçi tərəfindən icarə şərtləri əsasında müvəqqəti istifadəyə qəbul edilir. Həmin müqavilənin - 2.2-ci bəndinə əsasən icarəçi torpaq sahəsindən bu müqavilədə müəyyən edilmiş həddə sərbəst istifadə etmək və icarəyəverənin yazılı razılığı ilə torpaq sahəsini subicarəyə vermək, icarəçi hüquqlarını girov qoymaq hüququna malikdir. - 3.1-ci bəndinə əsasən torpaq sahəsinin illik icarə haqqı məbləği 86049 manat, aylıq icarə haqqı 7170,75 manat müəyyən edilir. - 3.2-ci bəndinə əsasən icarə haqqı üzrə aylıq ödəmə hər cari ayın 10-dan gec olmayaraq Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Azərbaycan Respublikası X3 idarəsindəki hesabına ödənilməlidir. - 4.1-ci bəndinə əsasən bu müqavilə ilə icarə müddəti xx.xx.2023-cü il tarixdən xx.xx.2025-ci il tarixədək müəyyən edilir.
2. Cavabdeh1 və Cavabdeh2 xx.xx.2024-cü il tarixə olan şəxsi hesab vərəqəsindən görünür ki, sonuncu dəfə xx.xx.2024-cü il tarixdə 26099,65 manat məbləğində ödəniş edilmiş və xx.xx.2024-cü il tarixə dövlət büdcəsinə 24981,97 manat məbləğində borc mövcuddur.
3. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyerstrindən çıxarışdan görünür ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 8915.5 kvm olan əmlak kompleksi üzrə istifadə hüququ xx.xx.2024-cü il tarixdə ********** qeydiyyat nömrəsi ilə X1 adına qeydiyyata alınmışdır.
Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat:
1. İddiaçı Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı iddia ərizəsi ilə müraciət edərək, cavabdehlərdən xx.xx.2024-cü il tarixinə ödənilməli olan 26099,65 manat məbləğində vəsait Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin xeyrinə tutularaq (VÖEN **********) Xidmətin Azərbaycan Respublikası X3 İdarəsindəki AZ53 NABZ ******************** saylı hesabına (kod 501004, AZ74NABZ******************** VÖEN **********, S.W.İ.F.T. bik NABZAZ 2C) köçürülməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə Cavabdeh1 və Cavabdeh2 arasında bağlanılmış xx.xx.2023-cü il tarixli, 6600 nömrəli icarə müqaviləsinə əsasən ünvan 3 ünvanında yerləşən dövlət mülkiyyətində olan 16978.0 kv.m. torpaq sahəsi Cavabdeh1 və Cavabdeh2 icarəsinə verilmişdir. Həmin müqavilənin şərtlərinə əsasən cavabdehlər öz üzərinə icarə haqqının vaxtında və tam həcmdə ödənilməsi vəzifəsini götürsə də, müqavilənin şərtinə əməl olunmamış, cavabdehlər tərəfindən ötən müddət ərzində icarə obyektindən istifadə edilməsinə baxmayaraq icarə haqqı ödənilməmiş və bununla da “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 23-cü maddəsinin tələbləri pozulmuşdur. Müqavilə ləğv edilmədiyindən hal hazırda qüvvədə olmaqla icarəçinin həmin müqavilə üzrə dövlət büdcəsinə xx.xx.2024-cü il tarixinə ödənilməli olan 26099,65 manat icarə haqqı borcu mövcuddur. Cavabdehlərə xx.xx.2024-cü il tarixli, 3-21-3/2-6234/2024 nömrəli xəbərdarlıq məktubu ilə müraciət edilməsinə baxmayaraq, cavabdehlər məktubu qəbul etməkdən və icarə haqqı borcunu ödəməkdən imtina etmişdir. İddia tələbinin maddi hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 700.1-ci maddəsinə, “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 15,19, 23-cü maddəsinə istinad olunmuşdur.
3. Daha sonra iddiaçı iddia tələbinin həcminin azaldılması barədə ərizə ilə müraciət edərək, icarə müqaviləsinin qüvvədə olmasına istinad edərək, xx.xx.2023-cü il tarixli, 6600 nömrəli icarə müqaviləsi üzrə cavabdehlər tərəfindən ödənişlər həyata keçirildiyinə görə cavabdehlərdən xx.xx.2024-cü il tarixə 24981,97 manat məbləğində vəsaitin Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin (VÖEN **********) Azərbaycan Respublikası X3 İdarəsindəki AZ53 NABZ ******************** saylı hesabına (kod 501004, AZ74NABZ******************** VÖEN **********, S.W.İ.F.T. bik NABZAZ 2C) köçürülməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir
4. Cavabdeh1 ərizə ilə müraciət edərək mübahisəli torpaq sahəsinin xx.xx.2024-cü il tarixindən X1 mülkiyyətinə keçməsi səbəbilə iddia tələbinin həcminin artırılması barədə xx.xx.2024-cü il tarixli ərizənin ona aid hissədə təmin olunmamasını və ona aid hissədə iş üzrə icraata xitam verilməsini xahiş etmişdir.
5. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il e-2-2(113)-4898/2024 saylı qətnaməsi ilə iddia təmin edilmiş, cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 xx.xx.2024-cü il tarixə olan 24981 manat 97 qəpik məbləğində borc tutularaq Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin (VÖEN **********) Azərbaycan Respublikası X3 İdarəsindəki AZ53 NABZ ******************** saylı hesabına (kod 501004, AZ74NABZ******************** VÖEN **********, S.W.İ.F.T. bik NABZAZ 2C) ödənilməsi qət edilmişdir.
6. Məhkəmə gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, iş materiallardan və işin faktiki hallarından görünür ki, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsi üzrə cavabdehlər icarə haqqı ödəməyə borclu olduqları halda, öhdəliklərini tam icra etməmişlər, habelə icra etmədikləri təqdirdə, onun yerinə yetirilməməsinin hər hansı bir üzrlü səbəblərini bildirməmişlər. Buna görə də Torpaq Məcəlləsinin 82-ci və Mülki Məcəllənin 700-cü maddələrinə əsasən iddiaçı cavabdehdən icarə haqqının ödənilməsini tələb etməkdə haqlıdır. İddiaçı tərəfindən təqdim edilmiş sonuncu şəxsi hesab vərəqəsində 24981,97 manat məbləğində icarə haqqı borcunun olması öz təsdiqini tapır. Mübahisəli icarə obyektinə istifadə hüququnun özgəninkiləşdirilməsi səbəbilə iddia tələbinin Cavabdeh1 münasibətdə rədd edilməsi barədə sonuncunun mülahizəsinə münasibətdə məhkəmə qeyd etmişdir ki, icarə müqaviləsi icarəçiyə icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ verir, lakin mülki hüquq subyektləri icarəçinin əmlakdan istifadə hüquqlarının dairəsini sərbəst müəyyən edirlər. İcarəçi mülki hüquq münasibətlərində əmlakdan istifadə hüququnu həyata keçirən subyekt olduğundan, torpaq sahəsini başqa şəxsə istifadəyə verərək əmlakdan istifadə hüququnun əhatə etdiyi imkanlardan kənara çıxmışdır. Halbuki, cavabdehlərin AR Mülki Məcəlləsinin 712-ci maddəsinin tələblərini pozaraq, icarəyəverənin razılığı olmadan icarə hüququnu alqı-satqı müqaviləsi əsasında üçüncü şəxslərə ötürmələri icarəyəverənin icarə müqaviləsi bağladığı şəxslərdən icarə haqqını tələb etməkdə haqlı olmasını istisna etmir, habelə bu hal cavabdehin qeyd edilən əsasla icarə haqqını ödəməkdən azad olması üçün əsas deyildir. Həmçinin Cavabdeh1 ərizəsində də icarə müqaviləsinin ləğv olunması barədə iddiaçıya xx.xx.2024- cü il tarixdə müraciət etdiyini bildirmişdir. Göründüyü kimi cavabdeh iddiaçının icarə haqqını tələb etdiyi xx.xx.2024-c il tarixinə kimi icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi və ya icarə hüququnun başqa şəxsə keçməsi barədə iddiaçıya məlumat verməmiş, sonuncudan razılıq almamışdır. Belə olan halda məhkəmə hesab etmişdir ki, Cavabdeh1 icarəyə verənin razılığı olmadan icarə obyekti üzərindəki əmlakda olan payını özgəninkiləşdirərək icarəyə götürdüyü torpaq sahəsini başqa şəxsin istifadəsinə verməsi onu icarə haqqını ödəməkdən azad etmir. Buna görə də cavabdehin qeyd edilən əsasla iddia tələbinin rədd edilməsi barədə mülahizəsini əsassızdır. Beləliklə məhkəmə tərəflər arasında imzalanmış müqavilənin şərtlərini və yuxarıda qeyd edilən qanunvericilik normalarını nəzərə alaraq hesab etmişdir ki, iddia tələbi əsaslı olduğundan təmin edilməli, cavabdehlərdən 24981,97 manat icarə haqqı borcu tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir. Həmçinin məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçı dövlət rüsumunu ödəməkdən azad edildiyindən və iddia təmin edildiyindən ödənilməli olan 164,95 manat dövlət rüsumu cavabdehdən tutularaq dövlət büdcəsinə ödənilməlidir.
7. Cavabdeh1 həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək Baki Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli 2-2(113)-4898/2024 saylı qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddiaçının iddia tələbinin rədd olunmasına dair yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
Apellyasiya şikayətinin dəlilləri:
8. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı Kommersiya Məhkəməsi qətnamənin əsaslandırıcı hissəsində Mülki Məcəllənin 712-ci maddəsinə istinad etmiş, mübahisələndirilən torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüquqları ilə ona məxsus olan əmlakın özgəninkiləşdirilməsini əsassız olaraq əmlakın yerləşdiyi torpaq sahəsinin üçüncü şəxsin istifadəsinə verilməsi kimi qiymətləndirmişdir. Hesab edir ki, Bakı Kommersiya Məhkəməsi mübahisəyə yanlış hüquq normasının tətbiq etmiş, yanlış hüquqi nəticəyə gələrək qətnamə çıxarmışdır. Bildirir ki, tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş xx.xx.2024cü il tarixli çıxarışdan aydın olur ki, onun mülkiyyətində olan daşınmaz əmlak kompleksi özgəninkiləşdirilmişdir. Məhkəmənin qeyd etdiyinin əksinə olaraq, tərəfindən mübahisələndirilən torpaq sahəsi üzrə icarə hüququnun ötürülməmiş, belə bir razılaşma, əqd mövcud olmamışdır. Beləliklə, hesab edir ki, Bakı Kommersiya Məhkəməsi əsassız olaraq Mülki Məcəllənin 712-ci maddəsini mübahisəyə tətbiq etdiyindən xx.xx.2024-cü il tarixli, 2-2(113)-4898/2024 saylı qətnamə ona aid hissədə ləğv edilməlidir. Mülkiyyət hüququ əsas hüquqlardan olmaqla Azərbaycan Respublikası tərəfindən konstitusion səviyyədə nizamlanır. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13-cü maddəsinin birinci bəndinə əsasən, Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur. Buna baxmayaraq Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2-2(113)-4898/2024 saylı qətnaməsi mülkiyyət hüquqları üzrə maddi hüquq normalarını mübahisəyə yanlış tətbiq etmiş, mülkiyyət hüququnun vacib elementlərindən olan sərəncam vermək hüququnu nəzərə almamışdır. Belə ki, tərəfindən məhkəməyə sübut qismində təqdim edilmiş, xx.xx.2024-cü il tarixli çıxarışla sübuta yetirilir ki, mübahisələndirilən torpaq sahəsi üzərində yerləşən, mülkiyyət hüququ ilə ona məxsus olan daşınmaz əmlak kompleksi 2024-cü ilin 9 avqust tarixində X1 xeyrinə özgəninkiləşdirilmişdir. Bakı Kommersiya Məhkəməsi isə haqsız olaraq, bu özgəninkiləşdirməni əsassız hesab etmiş, özgəninkiləşdirmə üçün icarəçidən razılıq alınmalı olduğunu qətnamədə qeyd etmişdir. Sual edilməlidir ki, məhkəmə, hansı əsasla bu qənaətə gəlir ki, mülkiyyət hüquqları ilə ona məxsus olan daşınmaz əmlak kompleksinin satılması üçün iddiaçının razılığı tələb edilməlidir?! Məhkəmənin nəzərinə çatdırır ki, icarəyə verilən torpaq sahəsi ilə bağlı nə qanunvericilikdə, nə də aralarında bağlanmış müqavilədə belə bir məhdudiyyət mövcuddur. Bildirir ki, aralarındakı icarə hüquq münasibətləri qanunvericilik və müqavilə əsasında tənzimlənir. Müqavilənin 6.1-ci maddəsində torpaq sahəsinə dair məhdudiyyətlər müəyyənləşdiirlmişdir ki, həmin məhdudiyyətlər arasında mülkiyyət hüquqları ilə mənə məxsus əmlakın özgəninkiləşdirilməsi zamanı icarəyəverənin razılığının əldə olunması kimi şərt mövcud deyildir. Hesab edir ki, məhkəmə yuxarıda qeyd edilən xüsusatlara yanlış hüquqi qiymət vermiş, nəticədə əsassız qətnamə çıxarmışdır. Mülki Məcəllənin 700.1.-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. Yuxarıda qeyd edilən maddi hüquq normasından aydın olur ki, icarə müqaviləsi bağlanarkən icarəçi icarə predmeti olan torpaq sahəsindən istifadəyə görə icarə haqqı ödəyir. Yəni, qanunvericilik icarə haqqının ödənilməsini, icarə predmetinin istifadə edilməsi ilə şərtləndirir. Tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli çıxarışdan isə aydın olur ki, həmin torpaq sahəsi üzərində yerləşən, mülkiyyət hüquqları ilə mənə məxsus daşınmaz əmlak kompleksi özgəninkiləşdirildiyindən torpaq sahəsindən həmin tarix etibarilə istifadə qeyri-mümkün olmuşdur. Lakin məhkəmə əsassız olaraq, istifadə etmədiyi müddətin əvəzində icarə haqqının ödənilməsini qət edən qətnamə qəbul etmiş, ciddi maddi hüquq norması pozuntusuna yol vermişdir. O cümlədən, tərəfindən iddiaçıya bir neçə dəfə aralarında bağlanmış icarə müqaviləsinin ona aid hissədə ləğv edilməsinə dair bildiriş ünvanlanmış, bununla bağlı sübutlar məhkəməyə təqdim edilmişdir. Lakin bu günədək aralarında bağlanmış müqavilə hələ də ona aid hissədə qüvvədən düşməmişdir. Lakin məhkəmə həmin sübutları nəzərə almamış, həmçinin əmlakın özgəninkiləşdirilməsinin əsasını icarəçidən razılığın alınmasını mülkiyyət hüquqları ilə ona məxsus əmlakın özgəninkiləşdirməsi üçün ilkin hüquqi şərt hesab etmişdir. Aydındır ki, icarə predmetinin tərəfindən istifadə edilmədiyi aylar üçün ödəniş edilməsi əsassızdır. Belə olduğu təqdirdə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2-2(113)- 4898/2024 saylı qətnaməsi ilə iddiaçı tərəf vicdanlılıq prinsipinə zidd şəkildə, əsassız olaraq icarə haqqı əldə etmişdir. Sonuncu hal isə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin tələblərinə görə, əsassız varlanmaya səbəb olur. Belə ki, AR Mülki Məcəlləsinin 1091.1-ci maddəsinə əsasən, əsassız varlanan o şəxs (varlanmış şəxs) sayılır ki, hüquqi əsas olmadan başqa şəxsin (məhrum olanın) hesabına əmlak əldə etsin. Burada əsassız varlanma həm ödənişin müqavilə bağlandığı an etibarilə mərhuma ödənilməməsinə görə, həm də iddiaçının əmlaka qüvvədən düşmüş müqavilə əsasında (hüquqi əsas olmadan – MM 1091.1) yiyələnməsinə görə baş tutur. Belə olduğu təqdirdə hesab edir ki, hazırkı iş üzrə icarə obyektinin istifadə edilməsinə görə alınmalı olan icarə haqqının həmin sahəni istifadə etməmiş şəxsdən tələb olunması halı Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 1091.1-ci maddəsinin hipotez hissəsinə - “hüquqi əsas olmadan” şərtinə uyğun düşür. Beləliklə, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2-2(113)-4898/2024 saylı qətnaməsi iddiaçı tərəfin əsassız varlanması ilə nəticələnmişdir. Odur ki, sözügedən qətnamə ləğv edilməlidir. Elektron məhkəmə informasiya sistemindən görünür ki, tərəflərindən hələ xx.xx.2024-cü il tarixində aralarında bağlanmış müqavilənin ləğvi ilə əlaqədar qarşı tərəfə ərizə ünvanlanmışdır. Bununla yanaşı ilk dəfə həmin tarixdə məhkəməyə və iddiaçıya təqdim edilmiş çıxarışla da sübut olunur ki mübahisələndirilən torpaq sahəsi üzərindəki əmlak xx.xx.2024-cü il tarixdə özgəninkiləşdirildiyindən onun istifadəsində deyildir. Lakin bütün bunlar məhkəmə tərəfindən nəzərə alınmamışdır. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2-2(113)-4898/2024 saylı qətnaməsi tərəflər arasındakı münasibətə uyğun əsaslandırılmamışdır. Belə ki, iş üzrə materiallardan aydın olmuşdur ki, tərəfindən mübahisələndirilən torpaq sahəsi uzun müddət istifadə edilməmişdir. Hazırda isə sözügedən torpaq sahəsi üzərində yerləşən əmlak ümumiyyətlə onun mülkiyyətində deyil. Habelə məhkəmə əsassız olaraq torpağın onun tərəfindən üçüncü şəxslərə istifadəyə verilməsi qənaətinə gəlmiş, mübahisəyə yanlış hüquq normasını Mülki Məcəllənin 712-ci maddəsini tətbiq etmişdir. Bildirir ki, əmlak kompleksinin özgəninkiləşdirmə tarixindən etibarən tərəflərindən həmin torpaq sahəsi istifadə edilməmişdir. Torpaq sahəsi üzərində olan əmlakın özgəninkiləşdiriməsi isə məhkəmə tərəfindən əsassız olaraq icarəyəverənin razılığı olmadan icarə hüququnu alqı-satqı müqaviləsi əsasında üçüncü şəxslərə ötürmə kimi qiymətləndirilmişdir. Bakı Kommersiya Məhkəməsi qətnamə çıxaran zaman sübutlar və sübutların təhlili ilə bağlı prosessual tələbləri pozmuş, nəticədə faktiki sahibliyin iddiaçıya məxsus olduğu qənaətinə gəlmişdir. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2-2(113)-4898/2024 saylı qətnaməsi ciddi maddi hüquq norması pozuntularına yol verilərək çıxarılmışdır. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin müqavilənin anlayışı, mülki hüquq və vəzifələrin müəyyənləşdirilməsi, icarə və istifadə hüququ kimi maddi hüquq normaları Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2-2(113)-4898/2024 saylı qətnaməsində ciddi surətdə pozulmuşdur. Bakı Kommersiya Məhkəməsi isə xx.xx.2024-cü il tarixli, 2-2(113)-4898/2024 saylı qətnaməsi ilə sübutlara obyektiv və hərtəfərli baxmamış, iddia tələbini dəstəkləyən hər hansı mötəbər sübut olmadan, nəticədə aşkar prosessual pozuntuya yol vermişdir. Məhkəmənin nəzərinə çatdırmağı zəruri hesab edir ki, xx.xx.2024-cü il tarixi etibarilə hal-hazırda mübahisələndirilən torpaq sahəsi - ünvan 3 ünvanında yerləşən dövlət mülkiyyətində olan 16978.0 kv.m. torpaq sahəsi üzərində yerləşən daşınmaz əmlak kompleksi tərəfindən özgəninkiləşdirilmişdir. Həmin tarixdən etibarən torpaq sahəsi onun tərəfindən istifadə edilməmiş, bəhər və mənfəət əldə olunmamışdır. Məhz Bakı Kommersiya Məhkəməsi tərəfindən xx.xx.2024-cü il tarixli, 2-2(113)-4898/2024 saylı qətnamədə qeyd edilmişdir ki, "icarə müqaviləsi icarəçiyə icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ verir" yəni, aralarında bağlanmış müqavilə üzrə tərəfindən torpaq sahəsinin istifadə edilməsi qarşılığında aylıq icarə haqqı ödənilir. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin qətnaməsində qeyd edilmişdir: "Mübahisəli icarə obyektinə istifadə hüququnun özgəninkiləşdirilməsi səbəbilə iddia tələbinin Cavabdeh1 münasibətdə rədd edilməsi barədə sonuncunun mülahizəsinə münasibətdə məhkəmə qeyd etmişdir ki, icarə müqaviləsi icarəçiyə icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ verir, lakin mülki hüquq subyektləri icarəçinin əmlakdan istifadə hüquqlarının dairəsini sərbəst müəyyən edirlər" Bununla əlaqədar bildirir ki, onun tərəfindən icarə obyekti özgəninkiləşdirilməmişdir. xx.xx.2024-cü il tarixli çıxarışdan görünür ki, mübahisəli torpaq sahəsi üzərində yerləşən, mülkiyyətimdə olan daşınmaz əmlak kompleksi X1 mülkiyyətinə verilmişdir. Digər bir tərəfdən iddiaçı ilə arasında bağlanmış müqavilənin ləğv edilməsinə dair onun tərəfindən bir neçə dəfə müraciət edilmişdir. İlk müraciətdən sonra onlara borc tam ödənildikdən sonra müqavilənin ləğv ediləcəyi bildirilmişdir. Hal-hazırda üzərinə düşən bütün borcun ödənilməsinə baxmayaraq indiki tarixədək həmin icarə müqaviləsi nə ləğv edilmiş, nə də ona münasibətdə qüvvədən düşmüş hesab olunmuşdur. Digər bir tərəfdən məhkəmənin gəldiyi aşağıdakı nəticələr də aydın deyildir və işin hallarına uyğun gəlməməkdədir. 1. İddiaçı ilə arasında bağlanmış 15 noyabr 2023-cü il tarixli, 6600 saylı icarə müqaviləsi ilə icarəsinə verilmiş ünvan 3 ünvanında yerləşən dövlət mülkiyyətində olan 16978.0 kv.m. torpaq sahəsi üzərində yerləşən, mülkiyyət hüquqları ilə ona məxsus olan daşınmaz əmlak kompleksinin özgəninkiləşdirilməsi hansı əsasla "icarəyəverənin razılığı olmadan icarə hüququnu alqı-satqı müqaviləsi əsasında üçüncü şəxslərə ötürmə" kimi qiymətləndirilir? Bildirmək istəyir ki, həmin alqı-satqı müqaviləsi ilə torpaq üzrə icarə hüququnun ötürülməsi tərəfindən iddia edilməmişdir. Məhkəmədən sadəcə olaraq mübahisələndirilən torpaq sahəsinin aylardır onun istifadəsində olmamasının nəzərə alınması xahiş edilmişdir. Məhkəmə isə əsassız olaraq mülkiyyət hüquqları ilə ona məxsus əmlakın alqı-satqı müqaviləsini icarə hüquqlarının ötürülməsi kimi qiymətləndirmişdir. 2. İkinci növbədə, məhkəmə, hansı əsasla bu qənaətə gəlir ki, mülkiyyət hüquqları ilə ona məxsus olan daşınmaz əmlak kompleksinin satılması üçün iddiaçının razılığı tələb edilməlidir?! Məhkəmənin nəzərinə çatdırır ki, icarəyə verilən torpaq sahəsi ilə bağlı nə qanunvericilikdə, nə də aralarında bağlanmış müqavilədə belə bir məhdudiyyət mövcuddur. Bildirir ki, aralarındakı icarə hüquq münasibətləri qanunvericilik və müqavilə əsasında tənzimlənir. Müqavilənin 6.1-ci maddəsində torpaq sahəsinə dair məhdudiyyətlər müəyyənləşdiirlmişdir ki, həmin məhdudiyyətlər arasında mülkiyyət hüquqları ilə ona məxsus əmlakın özgəninkiləşdiirlməsi zamanı icarəyəverənin razılığının əldə olunması kimi şərt mövcud deyildir. Hesab edir ki, məhkəmə yuxarıda qeyd edilən xüsusatlara yanlış hüquqi qiymət vermiş, nəticədə əsassız qətnamə çıxarmışdır. Ödəniş qəbzləri - ödənişlərin bir hissəsi məhkəmə mübahisəsinin gedişində, bir hissəsi sonradan həyata keçirilmişdir.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri: İddiaçı tərəfindən apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz təqdim edilməmişdir.
Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları:
9. Məhkəmə iclasında iddiaçının nümayəndəsi və vəkili izahat verərək qətnamə ilə ödənilməsi qət edilmiş borcun bir hissəsinin Cavabdeh1 tərəfindən ödənildiyini, bu baxımdan borcun sonuncuya aid hissəsinin ödənilməsini hesab etdiklərini bildirərək apellyasiya şikayətinin təmin edilməsinə, Cavabdeh1 münasibətdətdə iddianın rədd edilməsinə etiraz etmədi. Məhkəmənin suallarına cavab olaraq Cavabdeh1 münasibətdə iddiadan imtina etmək kimi niyyətlərinin olmadığını bildirdi.
10. Cavabdehlər məhkəmə iclasına gəlməmiş və gəlməmələrinin səbəbləri barədə məhkəməyə məlumat verməmişlər. Məhkəmə MPM-in 376.2-ci maddəsinə əsasən şikayətə cavabdehlərin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq:
11. Mülki Məcəllənin: -385.1-ci maddəsinə görə öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. -442-ci maddəsinə görə öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. -448.1-ci maddəsinə görə borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir.
- 500.1-ci maddəsinə əsasən əgər öhdəliyin icrası bir neçə şəxsə onlardan hər birini öhdəliyin tam icrasında iştirak etməyə borclu edən şəkildə həvalə edilirsə, kreditor isə yalnız birdəfəlik icranı tələb etmək hüququna malikdirsə, onlar birgə borclulardır. -700.1-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. -700.3-cü maddəsinə əsasən əgər həmin Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə həmin Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.
12. Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin: - 51-ci maddəsinə əsasən torpaq sahəsi üzərində icarə hüququ müqavilə əsasında əvəzi ödənilməklə torpaqdan müddətli istifadə edilməsi nəzərdə tutulur. İcarəyəverən kimi dövlət mülkiyyətində olan torpaqlar üzrə müvafiq icra hakimiyyəti orqanları, bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqlar üzrə bələdiyyələr, xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqlar üzrə həmin torpaqların mülkiyyətçiləri çıxış edirlər.
13. “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun: - 14-cü maddəsinin 10-cu abzasına əsasən dövlət mülkiyyətində olan torpaqların icarəyə verilməsindən daxilolmalara nəzarət müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən həyata keçirilir. - 15-cü maddəsinə torpaq icarəsi müqaviləsinin dəyişdirilməsi, uzadılması, vaxtından əvvəl ləğv edilməsi və xitamı Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyində və müqavilədə nəzərdə tutulmuş hallarda və qaydada həyata keçirilir. - 19-cu maddəsinə əsasən icarə müqaviləsinin dəyişdirilməsi, vaxtından əvvəl ləğv edilməsi, dayandırılması və (bələdiyyə torpaqlarına dair müqavilə istisna olmaqla) uzadılması barədə təkliflər vermək icarəverənin hüquqlarına daxildir.
14. “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiq edilməsi barədə Azərbaycan Respublikası Prezidentinin Fərmanına əsasən həmin Qanunun 14-cü maddəsinin onuncu abzasında nəzərdə tutulmuş “müvafiq icra hakimiyyəti orqanı”nın səlahiyyətlərini dövlət müəssisə, idarə və təşkilatlarının istifadəsində olan və ya dövlət obyektlərinin tikintisi layihələşdirilmiş, özəlləşdirilən, habelə üzərində hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlətə məxsus torpaqlara münasibətdə Azərbaycan Respublikasının Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi, qalan torpaqlara münasibətdə isə Azərbaycan Respublikasının Vergilər Nazirliyi həyata keçirir.
15. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 12 may 2020-ci il tarixli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Əsasnaməsinin: - 3.0.11-ci yarımbəndinə əsasən Azərbaycan Respublikasının qanunlarının və Azərbaycan Respublikası Prezidentinin müəyyən etdiyi hallar istisna olmaqla, daşınmaz dövlət əmlakını, o cümlədən dövlətə məxsus olan hüquqi şəxslərə məxsus daşınmaz əmlakı icarəyə və istifadəyə vermək, bu məqsədlə bağlanılmış əqdlərin qeydiyyatını aparmaq, icarə haqlarının müəyyən edilməsi ilə bağlı təkliflər hazırlayıb Nazirliyə vermək və bu sahədə nəzarəti həyata keçirmək Xidmətin vəzifələrinə aid edilmişdir. - 3.0.15-ci yarımbəndinə əsasən dövlət əmlakı barəsində bağlanılmış əqdlər Azərbaycan Respublikasının iqtisadi maraqlarına ziyanla nəticələndikdə, Azərbaycan Respublikası Prezidentinin müəyyən etdiyi hallar istisna olmaqla, həmin əqdlərlə bağlı məhkəmədə iddia qaldırmaq, dövlətə məxsus olan, habelə nizamnamə kapitalında dövlətin payı olan hüquqi şəxslərlə bağlı məhkəmə mübahisələrində dövlətin mənafeyini təmsil etmək Xidmətin vəzifəsinə aid edilmişdir. - 4.0.18-ci yarımbəndinə əsasə vəzifə və hüquqlarının həyata keçirilməsi ilə bağlı məhkəmədə öz adından çıxış etmək Xidmətin hüquqlarına aid edilmişdir.
16. Mülki Prosessual Məcəllənin: -77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. -119.1-ci maddəsinə görə məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. -119.5-ci maddəsinə görə apellyasiya və kassasiya şikayətləri verilməsi ilə əlaqədar işdə iştirak edən şəxslərin çəkdikləri məhkəmə xərcləri də bu Məcəllənin 119.1- 119.4-cü maddələrində göstərilən qaydaya uyğun bölüşdürülür.
Apellyasiya baxışının hədləri:
17. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6-cı maddəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
18. Həmin Məcəllənin 372.7-ci maddəsinə əsasən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
19. Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı maddəsinin tələblərini, apellyasiya şikayətinin dəlillərini nəzərə alaraq kollegiya qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ilə iddia tam təmin edilmiş, həmin qətnamədən Cavabdeh1 tərəfindən apellyasiya şikayəti verilərək qətnamənin ona aid hissədə ləğv edilməsi xahiş edilmişdir. Bununla bağlı kollegiya qeyd edir ki, iddiaçı hər bir cavabdehə qarşı ayrıca tələb irəli sürməmiş, tutulmasını tələb etdiyi icarə haqqı borcunun cavabdehlərdən müştərək qaydada tutulmasını xahiş etmişdir. Odur ki, cavabdehlərə irəli sürülən tələb vahid tələb olduğundan hazırkı qətnamənin əsaslılığı tam şəkildə yoxlanılmalıdır. 20. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
21. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
22. Belə ki, iddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti (icarəyə verən) ilə cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 (icarəçilər) arasında xx.xx.2023-cü il tarixli, 6600 nömrəli icarə müqaviləsi bağlanmış və həmin müqaviləyə əsasən ünvan 3 ünvanında yerləşən dövlət mülkiyyətində olan 16978.0 kv.m. torpaq sahəsi Cavabdeh1 və Cavabdeh2 icarəsinə verilmişdir. Cavabdehlər müqavilənin şərtlərinə əsasən üzərinə götürdükləri icarə haqqının vaxtında və tam həcmdə ödənilməsinə dair öhdəliyi lazımi qaydada icra etməmiş, nəticədə icarə haqqı borcları yaranmışdır. Hazırda iddiaçı mübahisəli müqavilə üzrə xx.xx.2024-cü il tarixinədək olan müddət üçün hesablanmış icarə haqqı üzrə 24.981 məbləğində borcun cavabdehlərdən müştərək qaydada tutulmasını tələb edir.
23. Məhkəmə kollegiyası ilk növbədə qeyd edir ki, icarə haqqının tutulması barədə iddia tələbinin qanuni əsasını qanuni əsasını Mülki Məcəllənin 700.1-ci maddəsi təşkil edir.
24. Bununla bağlı icarə müqaviləsinin obyekti olan torpaq sahəsinin üzərində yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin ona məxsus hissəsini 2024-cü ilin avqustunda özgəninkiləşdirməsi, belə olan halda 2024-cü ilin avqustundan həmin torpaq sahəsindən istifadə etməməsi barədə Cavabdeh1 istinad etdiyi dəlillərə münasibətdə kollegiya qeyd edir ki, cavabdehin xx.xx.2024-cü il tarixədək olan dövrdə qeyri-yaşayış sahəsinin ona məxsus olan hissəsini özgəninkiləşdirməsi barədə iddiaçıya məlumat verməsi və göstərilən əsasla icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi iş materiallarına əsasən müəyyən edilmir. Odur ki, xx.xx.2024-cü il tarixədək olan dövrdə mübahisəli icarə müqaviləsi qüvvədə olmaqla həmin müqavilədə icarəçi qismində çıxış edən Cavabdeh1 həmin müqavilə üzrə öhdəliklərinə, o cümlədən icarə haqqı ödəmək öhdəliyinə xitam verilməmişdir. İkincisi, icarə haqqı icarəçinin icarə obyektindən istifadə etməsinə görə deyil, icarə obyektinin icarəverən tərəfindən icarəçinin sahibliyinə və istifadəsinə təqdim edilməsinə görə ödənilən haqqdır. Odur ki, icarə obyektinin qüsurları nəticəsində icarə obyektindən istifadə edilməsinin qeyri-mümkün olması halları istisna olmaqla icarəçinin icarəyə verəndən təhvil aldığı icarə obyektindən faktiki istifadə etməməsi onu icarə haqqını ödəmək öhdəliyindən azad etmir.
25. Bundan əlavə o da qeyd edilməlidir ki, hər iki cavabdeh mübahisəli müqavilə üzrə icarəçi olduğu halda, müqavilədə icarəçilərin hər birinə aid öhdəliklər ayrılmamış, icarəçi tərəfin öhdəliklərinin bir hissəsinin Cavabdeh2, digər hissəsinin isə Cavabdeh1 tərəfindən icra edilməli olması müəyyən edilməmişdir. Göstərilən hallar isə ona dəlalət edir ki, mübahisəli müqavilədə icarəçi tərəfə aid öhdəliklərin icrası icarəçilərə onların hər birini öhdəliklərin tam icrasında iştirak etməyə borclu edən şəkildə həvalə edilməklə həmin öhdəliklər birgə öhdəliklər, həmin öhdəliklər üzrə borcular isə birgə borclular hesab edilir.
26. Odur ki, kollegiya hesab edir ki, xx.xx.2023-cü il tarixli, 6600 nömrəli icarə müqaviləsi üzrə xx.xx.2024-cü il tarixə olan 24981 məbləğində icarə haqqının ödənilməsini cavabdehlərdən müştərək (birgə) qaydada tutulmasını tələb etmək hüququna malik olmuşdur.
27. Qətnamə qəbul edildikdən sonra Cavabdeh1 tərəfindən qətnamə ilə ödənilməsi qət edilmiş borcun bir hissəsini ödəməsi, bununla da həmin icarə haqqı ödəmək öhdəliyinin ona aid hissəsini tam icra etməsi barədə apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə isə kollegiya qeyd edir ki, birincisi, qətnamə qəbul edildikdən sonra edilmiş ödənişlər qətnamənin icra mərhələsində nəzərə alınmalı olan hallar olmaqla qanuni və əsaslı qətnamənin ləğv edilməsi və ya dəyişdirilməsi üçün əsas vermir.
28. İkincisi, yuxarıda da qeyd edildiyi kimi cavabdehlər icarə haqqı ödəmək öhdəliyi üzrə birgə borclular qismində çıxış etdiklərindən kreditor öz arzusu ilə istənilən borcludan həmin öhdəliyin tam şəkildə ödənilməsini tələb etmək hüququna malik olmaqla birgə borcluların öhdəlikləri həmin öhdəlik tam icra edilənədək qüvvədə qalır. Belə olan halda Cavabdeh1 tərəfindən borcun bir hissəsinin ödənilməsi onun iddiaçı qarşısında olan öhdəliyinə xitam verilməsi üçün əsas kimi qiymətləndirilə bilməz.
29. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, şikayət təmin edilməməli, qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. Apellyasiya şikayətində irəli sürülən dəlillər isə yuxarıda göstərilənlərə görə əsassızdır və mahiyyətcə düzgün olan birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvi üçün əsas ola bilməz.
30. Məhkəmə kollegiyası məhkəmə xərclərinə münasibətdə qeyd edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilmədiyindən həmin şikayət verilərkən ödənilmiş dövlət rüsumu apellyatora aid edilməlidir.
31. Göstərilənlərə əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 384.0.1, 392, 393, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası q ə t e t d i: Cavabdeh1 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli 2-2(113)-4898/2024 saylı saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayəti üçün ödənilmiş rüsum apellyatora aid edilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Leyla Əliyeva
Hakimlər: Elnur Həsənov
Ziya Şirinov