Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-309/2024 11.12.2024 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Qapalı Səhmdar Cəmiyyətinin cavabdehlər Cavabdeh3, Cavabdeh2 və Cavabdeh1 qarşı kommersiya mübahisəsi üzrə Açar söz: ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası hakimlər Mahmudova Təranə Nəriman qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Həsənov Elnur Məmmədsaat oğlu və Şirinov Ziya Allahverdi oğlundan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Məhərrəmova Günel Elman qızının katibliyi, iddiaçının nümayəndəsi Nümayəndə1 iştirakı ilə, İddiaçı Qapalı Səhmdar Cəmiyyətinin cavabdehlər Cavabdeh3, Cavabdeh2 və Cavabdeh1 qarşı borcutun tutulması, tələbin ipoteka predmetinə yönəldilməsi tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(113)-122/2023 nömrəli, 2023-cü il 27 fevral tarixli qətnaməsindən Cavabdeh3 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə açıq məhkəmə iclasında baxdı. İşin halları
1. İddiaçı QSC (bundan sonra-iddiaçı və ya Bank) ilə Cavabdeh3 (bundan sonra – Cavabdeh3) arasında bağlanmış 2018-ci il 24 sentyabr tarixli 027L**********36 saylı uzunmüddətli kredit müqaviləsinə əsasən, Bank tərəfindən Cavabdeh3 120 ay müddətinə 600.000 ABŞ dolları məbləğində kredit xətti açılmışdır.
2. Bankla digər cavabdehlər Cavabdeh2 (bundan sonra- Cavabdeh2 və Cavabdeh1 (bundan sonra-Cavabdeh1) arasında eyni tarixli zaminlik müqavilələri bağlanmışdır.
3. Bankla Cavabdeh2 arasında bağlanmış 2018-ci il 25 sentyabr tarixli 027M**********01 saylı ipoteka müqaviləsinə əsasən, həmin cavabdehə məxsus Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, Binəqədi şossesində dövlət mülkiyyətində olan sənaye, nəqliyyat, rabitə, müdafiə və digər təyinatlı torpaqları kateqoriyalı 0.02635 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 260D nömrəli əmlak kompleksi kimi müəssisə Bankın xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmişdir. İpoteka predmetinin dəyəri tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə 90.000 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir. İpoteka predmeti olan əmlak kompleksi kimi müəssisə (ümumi sahəsi 236.35 kv.m) üzərində Bankın ipoteka hüququ daşınmaz əşyaların rəsmi reyestrində qeydiyyata alınmışdır.
4. Cavabdeh3lə Bank arasında bağlanmış 2019-cu il 26 sentyabr tarixli 027R********** saylı kredit razılaşmasına əsasən, Cavabdeh3 24 ay müddətinə, aylıq faiz dərəcəsi 1.5 faiz olmaqla 100.000 manat məbləğində kredit verilmişdir.
5. İddiaçı borcun ödənilməsi, əks halda məhkəməyə müraciət ediləcəyi haqqında cavabdehlərə xəbərdarlıq etmiş və ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə aldırmışdır.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
6. İddiaçı cavabdehlərə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehlərdən müştərək qaydada onun xeyrinə 027R********** saylı kredit razılaşması üzrə 86.487,82 manat əsas, 13.110,65 manat faiz və 45.523,82 manat cərimə borcu olmaqla, ümumilikdə 145.122,29 manat borcun, məhkəmədə iddia qaldırmaq üçün ödənilmiş 25 manat dövlət rüsumunun, mediasiya prosesi ilə bağlı ödənilmiş 410 manat xərcin, ipoteka predmeti olan əmlaka tutma yönəldilməsi üçün ödənilmiş 15 manat rüsumun və 120 manat xidmət haqqının tutulması, tutmanın Cavabdeh2 məxsus Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, Binəqədi şossesi 260D ünvanında 0.02635 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisəyə yönəldilməsi, həmin əmlakın açıq hərracdan satılması, hərracdan satış hesabına əldə olunmuş vəsaitdən tələb olunan pulun iddiaçının xeyrinə ödənilməsi, hərracdan əldə edilmiş vəsait borcun tam ödənilməsinə kifayət etmədikdə qalan məbləğin cavabdehlərdən müştərək qaydada tutulması, ipoteka predmeti olan əmlaka tutma yönəldildikdən və o satıldıqdan 1 ay sonra əmlakın boşaldılması və hərracın nəticələri üzrə alıcıya təhvil verilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
7. İddia tələbi işin yuxarıda qeyd edilən faktiki hallarına istinad etməklə onunla əsaslandırmışdır ki, cavabdehlər kredit və zaminlik müqavilələri üzrə öhdəliklərini lazımınca icra etməmiş, Banka tələbdə göstərilən məbləğdə borcları qalmışdır. Ona görə də, həmin borc cavabdehlərdən müştərək qaydada tutulmalı və tutma ipoteka predmeti olan torpaq sahəsinə və onu üzərində yerləşən əmlak kompleksi kimi müəssisəsyə yönəldilməlidir.
8. Məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş qiymətləndirmə üzrə “Əmlakın qiymətləndirilməsi və consalting” MMC tərəfindən verilmiş 2022-ci il 17 oktyabr tarixli 20/22 nömrəli daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabata əsasən müəyyən edilmişdir ki, ipoteka predmeti olan əmlak kompleksi kimi müəssisənin (ümumi sahəsi 236.35 kv.m) 0.02635 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə bazar qiyməti 225.000 manat, likvid dəyəri 185.000 manat təşkil edir.
9. Cavabdeh3 nümayəndəsi və vəkili yazılı vəsatətlə müraciət edərək, ipoteka predmeti olan torpaq sahəsinin və üzərində faktiki yerləşən bütün tikililərdən ibarət əmlak kompleksinin bazar dəyərinin müyyən edilməsi üçün təkrar qiymətləndirmə təyin edilməsini xahiş etmiş, məhkəmə tərəfindən 2022-ci il 26 dekabr tarixli məhkəmə iclasının protokol qərardadı ilə vəsatət təmin edilməmişdir.
10. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(113)-122/2023 nömrəli, 2023-cü il 27 fevral tarixli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilərək, cavabdehlərdən müştərək qaydada iddiaçının xeyrinə 027R********** saylı kredit razılaşması üzrə 86.487,82 manat əsas, 13.110,65 manat faiz və 2.592 manat cərimə borcu, məhkəmədə iddia qaldırmaq üçün ödənilmiş 25 manat dövlət rüsumu, mediasiya prosesi ilə bağlı ödənilmiş 410 manat mediasiya xərci, ipoteka predmeti olan əmlaka tutmanın yönəldilməsi üçün ödənilmiş 15 manat rüsum və 120 manat xidmət haqqının tutulması, tutmanın Cavabdeh2 məxsus ipoteka predmeti olan 236.35 m2 ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksinə yönəldilməsi, həmin əmlakın açıq hərracda satılması, hərracdan satış hesabına əldə olunmuş vəsait hesabına borcun ödənilməsinin həyata keçirilməsi, satışdan artıq qalan vəsaitin Cavabdeh2 qaytarılması, tutma yönəldildikdə əmlak kompleksi kimi müəssisənin ilkin satış qiymətinin 185.000 manat məbləğində müəyyən olunması qət edilmiş, iddia qalan hissədə təmin olunmamışdır (hakim A.Əliyeva).
11. Birinci instansiyası məhkəməsi “tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi” tələbinə aid hissədə qeyd etmişdir ki, ipoteka müqaviləsi ilə təmin edilmiş öhdəlik cavabdehlər tərəfindən lazımınca icra olunmadığından, borcun ödənilməsi üçün tələb ipotekaya qoyulmuş Cavabdeh2 məxsus 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisəyə yönəlməli, qeyd olunan əmlaklar açıq hərrac vasitəsilə satılmalı və satışdan əldə edilmiş vəsait hesabına borcun ödənilməsi həyata keçirilməli, ödəniş həyata keçirildikdən sonra ipoteka predmetlərinin satışından əldə olunan məbləğ tutulan məbləğdən artıq olduqda isə artıq qalmış məbləğ ipoteka qoyana qaytarılmalıdır.
12. İddiaçı tutmanın həm də ipoteka predmeti olan əmlakın yerləşdiyi 0.026535 ha torpaq sahəsinə yönəldilməsini xahiş etsə də, işin materiallarına əlavə edilmiş daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüquqlarını təsdiq edən çıxarışlardan məlum olmuşdur ki, 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisə Cavabdeh2 mülkiyyətindədir. İpoteka predmetinin yerləşdiyi torpaq sahəsi dövlət mülkiyyətində olmaqla cavabdehin istifadəsindədir. Belə olan halda, iddia tələbi tutmanın torpaq sahəsinə yönəldilməsi hissəsində təmin edilməməlidir.
13. Məhkəmə ipoteka predmeti olan 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisənin ilkin satış qiymətini iş üzrə alınmış qiymətləndirmə rəyinə uyğun olaraq 185.000 manat məbləğində müəyyən etmiş, cavabdehlərin nümayəndəsinin əmlakın qiymətləndirilməsi nəticəsində dəyərinin aşağı hesablanması, əmlakın qiymətləndirilməsi zamanı çıxarışa uyğun qiymətləndirilmə aparılmasının, artırmaların nəzərə alınmamasının, nəticədə əmlakın real dəyəri müəyyənləşdirilməməsi ilə bağlı etirazına münasibətdə qeyd etmişdir ki, yalnız ipoteka predmeti olan əmlakın likvid dəyəri müəyyən edilmişdir. Belə ki, yalnız 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi Cavabdeh2 mülkiyyətində olmaqla iddiaçının xeyrinə yüklü edilmişdir. İpoteka predmeti olan daşınmaz əmlakın dəyəri məhkəmə tərəfindən müəyyənləşdirilərkən tərəflərin məhkəməyə təqdim etdiyi sübutlar əsas götürülür. Cavabdeh tərəfindən daşınmaz əmlak barədə fotoşəkillər məhkəməyə təqdim edilsə də, daşınmaz əmlaka 236.35 kv.m-dən əlavə sahəyə mülkiyyət hüquqlarını təsdiq edən müvafiq orqan tərəfindən verilmiş sənəd təqdim edilməmişdir.
14. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra-MM) 269.1, 269.4, 269.7, 317.1, 319.1, 385.1, 386.1, 425.1, 442, 443.1, 448.1, 462.1, 467, 470.1, 472.1, 472.2 və 739-cu maddələrinə və “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 4.1, 33, 34, 36.1, 36.3, 39.3.3, 47.4 və 59.3.1-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
15. Cavabdeh3 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətində birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ipoteka predmeti olan 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisənin ilkin satış qiymətinin 185.000 manat məbləğində müəyyən olunması hissəsində dəyişdirilərək, ilkin satış qiymətinin 2.000.000 manat məbləğində müəyyən edilməsi barədə qətnamə qəbul olunması xahiş edilmişdir.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat
16. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2-2(103)-551/2023 nömrəli 2023-cü il 17 iyul tarixli qətnaməsi ilə Cavabdeh3 apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır (sədrlik edən-məruzəçi hakim V.Baxışova, hakimlər A.Hüseyn və E.Kazımov).
17. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticə ilə bağlı qeyd etmişdir ki, ipoteka predmeti olan əmlak kompleksi kimi müəssisə ipoteka ilə yüklü edilərkən dəyəri tərəflərin razılığı ilə 90.000 manat müəyyən olunmuşdur. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışdan görünür ki, əmlak kompleksinin ümumi sahəsi 236,35 m2-dir. 2018-ci ildə tərəflərin razılığı ilə ipoteka predmeti olan əmlakın dəyərinin 90.000 manat müəyyən olunduğu nəzərə alındıqda 4 il sonra 2022-ci ildə bazar qiymətinin 225.000 manat təşkil etməsi ağlabatan və reallığa uyğun olmuşdur. İş üzrə təkrar ekspertiza təyin edilməsi üçün Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – MPM) 102.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslar mövcud olmadığından, cavabdehin təkrar ekspertiza ilə bağlı vəsatəti təmin edilməmişdir.
18. Məhkəmə apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, ipoteka predmeti olan əmlak kompleksinin yerləşdiyi 0,02635 kv.m torpaq sahəsi dövlət mülkiyyətində olduğu üçün (ipoteka predmetinin yalnız sahəsi 236,35 kv.m olan qeyri yaşayış sahələri olduğu nəzərə alınarsa) həmin torpaqda əlavə tikililər mövcud olmuş olsa belə, bu tikililər qeydiyyatsız olduğu üçün ipoteka ilə yüklü edilmədiyindən ipoteka qoyulmuş əmlakla birlikdə qiymətləndirilməli olduğuna dair cavabdehin tələbi əsassız olmuşdur.
19. Cavabdeh3 kassasiya şikayəti və ona əlavə təqdim edərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunmasını, işin yeni apellyasiya baxışına göndərilməsini xahiş etmişdir.
20. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2-2(102)-618/2023 xx.xx.2023 tarixli qərarına əsasən Cavabdeh3 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinin təmin olunması, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2 2(103)-551/2023 nömrəli 2023-cü il 17 iyul tarixli qətnaməsinin ləğv edilməsi, işin yeni apellyasiya baxışına qaytarılması qərara alınmışdır.
21. Ali Məhkəmə qərarını onunla əsaslandırmışdır ki, işin məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilmiş hallarına əsasən, Cavabdeh2 mülkiyyətində olan əmlak kompleksi kimi müəssisə digər Cavabdeh3 Bank qarşısında kredit öhdəliyinin icrasının təminatı kimi ipoteka ilə yüklü edilmişdir. Həmin əmlak kompleksi üzərində mülkiyyət hüququna dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən verilmiş çıxarışda kompleksin ümumi sahəsinin 235.36 kv.m təşkil etdiyi və onun yerləşdiyi 0.02635 ha torpaq sahəsinin dövlətin mülkiyyətində olmaqla cavabdehin istifadəsində olduğu göstərilmişdir. Kredit müqaviləsi üzrə öhdəlik icra edilmədiyindən Bank cavabdehlərə qarşı kredit borcunun tutulması və tutmanın ipoteka predmeti kimi həm torpaq sahəsinə, həm də onun üzərində yerləşən əmlak kompleksinə yönəldilməsi barədə hazırkı iddianı qaldırmış, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən kredit borcuna görə tutmanın yalnız ipoteka predmeti olan əmlak kompleksi kimi müəssisəyə yönəldilməsi qət edilmişdir. Məhkəmə bu qənaətini həmin kompleksin üzərində yerləşdiyi torpaq sahəsinin dövlət mülkiyyətində olmaqla ipoteka qoyanın istifadəsində olması ilə əsaslandırmışdır. İşə baxan məhkəmələr tərəfindən ipoteka predmeti olan əmlak kompleksi kimi müəssisənin ilkin satış qiyməti iş üzrə keçirilmiş qiymətləndirmənin rəyinə uyğun olaraq likvid qiymətlə 185.000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Həmin rəyə əsasən, ipoteka predmeti olan əmlak kompleksi kimi müəssisənin (ümumi sahəsi 236.35 kv.m) 0.02635 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə bazar qiyməti 225.000 manat, likvid dəyəri 185.000 manat təşkil edir (bax bu qərarın 8-ci bəndi). Göründüyü kimi, kredit borcuna görə tutma yalnız əmlak kompleksi kimi müəssisəyə yönəldilməsinə baxmayaraq, ilkin satış qiyməti (likvid dəyəri) həmin əmlak kömpleksinə torpaq sahəsi ilə birgə qoyulmuş qiymət əsas götürülməklə, 185.000 manat müəyyən edilmişdir. Halbuki, iddia tələbi tutmanın torpaq sahəsinə yönədilməsi hissəsində təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi həmin hissədə mübahisələndirilməmiş və qanuni qüvvəsini almışdır. İşə baxan məhkəmələr, 2022-ci il 17 oktyabr tarixli qiymətləndirmə rəyini sübut kimi qiymətləndirərkən bu halı, eləcə də həmin əmlak kompleksinin torpaq sahəsinin dəyəri nəzərə alınmadan qiymətinin müəyyən edilməsinə dair müstəqil qiymətləndiricinin rəyinin olmamasını nəzərə almamış, nəticədə «İpoteka haqqında» Qanunun 39.3 və 39.3.-cü maddələrinin, həmçinin MPM-nin 88-ci maddəsinin tələbləri pozulmuşdur. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası qeyd olunanlara əsasən bu qənaətə gəlir ki, apellyasiya instasiyası məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli, iş yeni apellyasiya baxışına göndərilməlidir. İşə yenidən baxan mübahisəli hüquq münasibətinə maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunması təmin edilməlidir.
Apellyasiya instansiyasi məhkəməsindəki ikinci icraat
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
22. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(113)-122/2023 nömrəli, 2023-cü il 27 fevral tarixli qətnaməsindən Cavabdeh3 apellyasiya şikayəti verərək qətnaməni Cavabdeh2 məxsus Bakı şəhəri Binəqədi rayonu M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi Binəqədi şossesi 260D ünvanda yerləşən 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisənin ilkin satış qiymətinin 185.000 (bir yüz səksən beş min) manat məbləğində müəyyən edilməsi hissəsində dəyişdirərək, ilkin satış qiymətinin 2.000.000 (iki milyon) manat məbləğində müəyyən edilməsinə dair qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
23. Apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, “İpoteka haqqında” Qanunun 39.3.3.-cü maddəsinə əsasən məhkəmə tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi məsələsinə baxarkən, həmin ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini müəyyən etməlidir. Məhkəmə Qətnaməsində qanunverici tərəfindən müəyyən edilmiş bu müddəanı tətbiq etsə də, ilkin qiymətin müəyyən edilməsi zamanı pozuntuya yol verilməsinə əhəmiyyət verməmişdir. Belə ki, qiymətləndiricinin rəyi real vəziyyəti əks etdirməmişdir. Çünki, qiymətləndirmə yalnız çıxarış üzrə aparılmış və əmlak kompleksinin real sahəsi nəzərə alınmamışdır. Qeyd etmək istərdik ki, ipoteka qoyulmuş əmlak kompleksinin ərazisində otel və restoran fəaliyyət göstərir. Həmin kompleksə daxil olan binaların bir hissəsi çıxarışda (texniki pasportda) öz əksini tapsa da, real mövcud olan, lakin rəsmiləşdirilməmiş binalar çıxarışda (texniki pasportda) öz əksini tapmamışdır. Halbuki, kompleksin hərracdan alqı-satqısı başa tutarsa, əmlak kompleksinin rəsmiləşdirilmiş və rəsmiləşdirilməmiş binalara ayrılması mümkün deyil. Çünki, rəsmiləşdirilməmiş binalar ipoteka qoyulmuş torpaq sahəsində yerləşir və onlar da alıcıya təhvil verilməlidir. Bu halda isə, kompleksin dəyəri 185.000 (bir yüz səksən beş min) manatdan dəfələrlə çoxdur. İlkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi müddəasını qanunverici tərəflərin hüquqlarının pozulmaması məqsədilə müəyyən etmişdir. Yəni, bu halda ipoteka qoyanın ipoteka predmetinin satışından onun real dəyərini əldə etməli, ipoteka saxlayan isə ipoteka predmetinin satışından mövcud borc məbləğini əvəzləşdirməlidir. Bu iş üzrə isə ipoteka saxlayanın hüquqları qorunsa da, ipoteka qoyanın hüquqları pozulmuşdur. Çünki, əmlak kompleksinin Qətnamədə müəyyən edilmiş ilkin qiymətə satışı Cavabdehə birbaşa ziyanın vurulması ilə nəticələnəcək. Nəticə: Məhkəmə tərəfindən ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin Qətnamədə olan formada müəyyən edilməsi, “İpoteka haqqında” Qanunun 39.3.3.-cü maddəsinin səhv tətbiq edilməsi kimi qiymətləndirilməlidir. Bu halda da, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra “MPM”) 385.1.1.ci maddəsinə uyğun olaraq Qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas yaranmışdır.
b) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
24. İddiaçının nümayəndəsi Nümayəndə1 məhkəmə iclasında apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin edilməməsini xahiş edir.
25. Cavabdehlərə məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımı qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq məhkəmə iclaslarında nümayəndələrinin iştirakını təmin etməmişlər, Cavabdeh3 nümayəndəsi və vəkili Vəkil elektron məhkəmə informasiya sistemi vasitəsi ilə məhkəməyə ərizə təqdim edərək iştirakları olmadan məhkəmə iclasının keçirilməsini xahiş etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
26. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin:
385.1-ci maddəsinə görə öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. 425.1-ci maddəsinə əsasən öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. 425.2-ci maddəsinə əsasən öhdəlikləri icra edərkən tərəflər müqavilənin yerinə yetirilməsinə zəmin yaratmaq üçün birgə hərəkət etməli və müqavilənin məqsədinə çatmağa maneçilik törədə biləcək və ya öhdəliklərin icrasını təhlükəyə məruz qoya biləcək hər cür hərəkətlərdən çəkinməlidirlər.
27. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulmuşdur: Maddə 1. Əsas anlayışlar 1.0.1. ipoteka - öhdəliyin icrasının təmin edilməsi üsulu olaraq daşınmaz əşyaların və rəsmi reyestrdə üzərində mülkiyyət hüquqları qeydə alınan daşınar əşyaların girovudur; 1.0.9. ilkin satış qiyməti - bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin satış (likvid) qiymətidir.” “Maddə 6. İpoteka predmeti 6.1. İpoteka predmeti qanuna müvafiq olaraq ipoteka qoyanın mülkiyyətində olan daşınmaz əşya, o cümlədən tikintisi başa çatdırılmamış daşınmaz əşya və rəsmi reyestrdə üzərində mülkiyyət hüquqları qeydə alınan daşınar əşya ola bilər. ...” “Maddə 39. İpoteka müqaviləsindən irəli gələn mübahisələrə məhkəmə qaydasında baxılması ... 39.3. Məhkəmə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda aşağıdakıları göstərməlidir:... 39.3.3. ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti. İlkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir;...”
28. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair 20 iyul 2020-ci il tarixli, 01 nömrəli Qərardadı... Bənd 11. Likvid dəyər bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün adekvat marketinqin keçirilməsi üçün vaxt məhdudluğu şəraitində mülkiyyətin satılmasından real əldə oluna biləcək pulun məbləğidir. Bu baxımdan aydın olur ki, əmlakın likvid qiyməti onun bazar qiymətinin açıq bazar şəraitində daha asan və tez satılma imkanı verən həddini ehtiva edir. Bənd 21. ...kredit müqaviləsi üzrə borcun tutulması, tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi, ipoteka predmetinin açıq hərracda satılması barədə tələblər üzrə işlərə baxılarkən “İpoteka haqqında” Qanunun tələblərinə riayət etmək üçün ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı aparılan məhkəmə araşdırmasında qanunla müəyyən edilmiş ardıcıllığa riayət edilməlidir. Belə ki, ilk növbədə ipotekaqoyanla ipotekasaxlayanın ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin ipoteka müqaviləsində, Qanunun 10.5-ci maddəsinin tələbinə uyğun olaraq qeyd edilmiş qiymətlə müəyyən edilməsinə münasibəti öyrənilməlidir. Bununla bağlı razılıq olmadıqda isə, Qanunun 39.3.3-cü maddəsinə uyğun olaraq müqavilədə nəzərdə tutulduğundan fərqli həddə ilkin satış qiyməti ilə bağlı istinad edilən tərəflərin razılaşmasının olub-olmaması aydınlaşdırmalıdır. Məhkəməyə təqdim olunan razılaşma Mülki Prosessual Məcəllənin 106.3 və 191.1-ci maddələrinin tələbləri baxımından yazılı şəkildə tərtib edilməli, ya məhkəmə iclas protokoluna imza edilməklə təsdiq olunmalı, ya da tərəflərin razılığı bu hərəkətlərin nəticəsi aydın surətdə şərh olunan, məhkəməyə göndərilən yazılı ərizələrdə ifadə olunmalıdır. Bu halda məhkəmə tərəflərin razılaşması ilə müəyyən edilmiş qiymətlə, onun əmlakın likvid və ya real bazar qiymətini təşkil edib-etməməsindən asılı olmayaraq bağlıdır. Buna baxmayaraq, məhkəmə Mülki Prosessual Məcəllənin 52.5 və 106.4-cü maddələrində sadalanan halların mövcudluğunu aşkar etdikdə həmin razılaşmanı nəzərə almaya bilər. Belə razılaşmanın əldə edilmədiyi, yaxud məhkəmə tərəfindən nəzərə alınmadığı hallarda isə ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti müstəqil qiymətləndiricinin rəyi (mütəxəssis rəyi) əsasında müəyyən edilməlidir. Nəzərə alınmalıdır ki, mütəxəssis rəyinin mübahisə tərəflərinin təqdim etməsindən, yaxud məhkəmə qərardadı ilə təyin edilmiş əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı qərardadla alınmasından asılı olmayaraq, rəydə ipoteka predmetinin yalnız likvid qiyməti deyil, həmçinin likvid qiymətin ağlabatanlığının dəyərləndirməsi baxımından əhəmiyyətli olan real bazar qiyməti də əks olunmalıdır. Bu yanaşma “İpoteka haqqında” Qanunun 54-cü maddəsinin torpaq sahəsinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı tələbindən də irəli gəlir.”
29. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 107-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir. 119.1-ci maddəsinə görə, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. 372.6-cı maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun barəsində açıq və ya dolayısı ilə mübahisə edilən hissəsi üzrə, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. 420.1-ci maddəsinə əsasən, kassasiya instansiyasında işə baxan məhkəmənin qərarında şərh edilən göstərişlər həmin işə yenidən baxan məhkəmə üçün məcburidir. Əsaslandırıcı hissə
Apellyasiya baxışının hədləri
30. Qətnamə Cavabdeh3 tərəfindən ipoteka predmetinin ilkin satış dəyəri hissəsində mübahisələndirildiyindən qətnamə yalnız həmin hissədə yoxlanılır.
Apellyasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi
31. Məhkəmə apellyasiya şikayətinin dəlillərini, işin materiallarını araşdıraraq və AR MPM 420-ci maddəsinin tələbinə əsasən Ali Məhkəmənin məcburi göstərişlərini nəzərə alaraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(113)-122/2023 nömrəli, 2023-cü il 27 fevral tarixli qətnaməsi “tutma yönəldildikdə əmlak kompleksi kimi müəssisənin ilkin satış qiymətinin 185.000 manat məbləğində müəyyən olunması” hissəsində dəyişdirillməli, ilkin satış qiyməti 481 000 manat məbləğində müəyyən edilməlidir.
32. Məhkəmə kollegiyası tərəfindən “tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi” tələbinə aid hissədə müəyyən edilmişdir ki, öhdəlik cavabdehlər tərəfindən lazımınca icra olunmadığından, borcun ödənilməsi üçün tələb ipotekaya qoyulmuş Cavabdeh2 məxsus 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisəyə yönəldilməsi zəruriyyəti yaranmış, belə bir tələbin məhkəməyə verilməsi üçün iddiaçı tərəfindən müvafiq hüquqi tədbirlər görülmüşdür. Hazırkı kommersiya işi üzrə mübahisəli ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti ilə bağlıdır. Ali Məhkəmənin xx.xx.2023 tarixli qərarında qeyd olunan göstərişlərə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən iki dəfə məhkəmə-mühəndis-texniki ekspertizası təyin edilmişdir. "xxxx" MMC-nin 01 noyabr 2024 tarixli rəyinə əsasən müəyyən edilir ki, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, Binəqədi şosesi 260D ünvanında yerləşən 236.kv.m (faktiki 766.4 kv.m) ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisənin torpaq sahəsinin dəyəri nəzərə alınmadan 30 oktyabr 2024 tarixə hesablanmış bazar dəyəri 400 000 manat, likvid dəyəri isə 340 000 manat təşkil edir. Həmin əmlak kompleksi kimi müəssisənin texniki pasportunda əks olunmayan əlavə tikilələrin dəyəri nəzərə alınmaqla və torpaq sahəsinin dəyəri nəzərə alınmadan bazar dəyəri 1 100 000 manat, likvid dəyəri isə 880 000 manat müəyyən edilir, qiymətləndirmə xərci isə 600 manat göstərilir. Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 03 iyun 2024 tarixli rəyinə əsasən müəyyən edilir ki, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, Binəqədi şosesi 260D ünvanında yerləşən əmlak kompleksinin ümumi sahəsinin 236.35 kv.m olduğunu nəzərə aldıqda tədqiq olunan əmlak kompleksinin 236.35 kv.m hissəsinin hazırkı orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təqribən 535 000 manat, likvid dəyəri isə təqribən 481 000 manat məbləğində müəyyən edilir. Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, Binəqədi şosesi 260D ünvanında yerləşən əmlak kompleksinin ümumi sahəsinin faktiki olaraq 989.0 kv.m təşkil etdiyini nəzərə alaraq tədqiq olunan əmlak kompleksinin hazırkı orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təqribən 2 224 000 manat məbləğində, likvid dəyəri isə təqribən 2 016 000 manat məbləğində müəyyən edilir. Müvafiq rəyə əsasən qiymətləndirmə xərci isə 100 manat qeyd edilmişdir.
33. Apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin 2 000 000 manat məbləğində dəyərləndirilməsi tələbi qanuni və əsaslı hesab edilə bilməz. Belə ki, həmin dəlilə artıq kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən qiymət verilib və ipoteka predmetinin dəyərinin yalnız torpaq sahəsi nəzərə alınmadan yenidən müəyyən edilməsi barədə göstəriş verilib. Bundan əlavə, öhdəliklərin icrasının təmin edilməsi kimi yalnız Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, Binəqədi şosesi 260D ünvanında yerləşən 236.kv.m sahəsi olan əmlak müəssisəsi ipoteka ilə yüklü edilib. Tələbin məhz ipoteka predmetinə, yəni 236 kv.m sahəyə yönəldilməsini nəzərə alsaq ekspert rəyinin məhz həmin ölçüdə olan sahə üçün nəzərdə tutulmuş dəyərini əsas götürmək məntiqli və qanuni olar. Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 03 iyun 2024 tarixli rəyinə əsasən əmlak kompleksinin 236.35 kv.m hissəsinin hazırkı orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təqribən 535 000 manat, likvid dəyəri isə təqribən 481 000 manat məbləğində müəyyən edilir.
34. Belə olan halda məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilməlidir.
35. Məhkəmə yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 382-385, 392, 393, 402-406-cı maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq, QƏT ETDİ:
Cavabdeh3 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(113)-122/2023 nömrəli xx.xx.2023 tarixli qətnaməsi “tutma yönəldildikdə Cavabdeh2 məxsus Bakı şəhəri Binəqədi rayonu M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi Binəqədi şossesi 260D ünvanda yerləşən 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisənin ilkin satış qiyməti 185.000 (bir yüz səksən beş min) manat məbləğində müəyyən edilsin” hissəsində dəyişdirilsin. Bakı şəhəri Binəqədi rayonu M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi Binəqədi şossesi 260D ünvanda yerləşən 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisənin ilkin satış qiyməti 481 000 (dörd yüz səksən bir min) manat məbləğində müəyyən edilsin. Qətnamə qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün cavabdeh tərəfindən ödənilmiş 109 manat məbləğində dövlət rüsumu İddiaçı QSC-dən tutularaq Cavabdeh3 ödənilsin, ödənilmiş dövlət rüsumun qalan hissəsi isə Cavabdeh3 özünə aid edilsin. Məhkəmə ekspertizası tədqiqatının dəyəri olan cəmi 700 manat məbləğində pul vəsaiti İddiaçı QSC-dən və Cavabdeh3 müştərək qaydada tutularaq Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına ödənilsin. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi (elektron kabinetə yerləşdirildiyi) gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməzsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.