Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-343/2025 12.03.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı ASC-nin cavabdehlər Qanuni nümayəndə və "xxxx" MMC-yə qarşı “borcun tutulması və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi açar sözlər: borcun tutulması və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası hakimlər Mahmudova Təranə Nəriman qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər X3 və Şirinov Ziya Allahverdi oğlundan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi X2 katibliyi, iddiaçının nümayəndəsi X1, cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə2 iştirakı ilə, İddiaçı ASC-nin cavabdehlər Qanuni nümayəndə və "xxxx" MMC-yə qarşı “borcun tutulması və borcun ipoteka predmetinə yönəldilməsi” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2-2(113)- 3920/2024 nömrəli qətnaməsindən cavabdeh Qanuni nümayəndə tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə açıq məhkəmə iclasında baxdı. İşin halları
1. İddiaçı (bank) və Cavabdeh2 MMC (borclu) arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli MKX-722835/23 nömrəli kredit xətti müqaviləsinə əsasən iddiaçı tərəfindən cavabdeh MMC-yə 3 ay müddətinə, illik 18% olmaqla 230000 manat məbləğində sahibkarlıq məqsədilə kredit verilmişdir.
2. İddiaçı ilə Cavabdeh2 MMC və cavabdeh Qanuni nümayəndə (ipoteka qoyan) arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli, 3M-3293 saylı ipoteka müqaviləsinə əsasən iddiaçı (bank) və Cavabdeh2 MMC (borclu) arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli MKX-722835/23 nömrəli kredit xətti müqaviləsindən irəli gələn öhdəliklərin icrasının təminatı qismində ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsi və ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsində yerləşən 655.0 kv.m ümumi, 538.2 kv.m əsas, 116.8 kv.m köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksi (əlavə tikililər, qurğular və s. birlikdə) ipoteka ilə yüklü edilmişdir.
3. İpoteka müqaviləsinin 2.1-ci bəndinə əsasən ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsi və ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsində yerləşən 655.0 kv.m ümumi, 538.2 kv.m əsas, 116.8 kv.m köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksi (əlavə tikililər, qurğular və s. birlikdə) ipoteka predmeti kimi müəyyən olunmuşdur.
4. İpoteka müqaviləsinin 2.5-ci bəndinə əsasən ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsi və ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsində yerləşən 655.0 kv.m ümumi, 538.2 kv.m əsas, 116.8 kv.m köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksinin (əlavə tikililər, qurğular və s. birlikdə) ikin satış qiyməti ******* manat məbləğində qiymətləndirilmişdir.
5. Cavabdeh2 MMC-nin bank hesabından çıxarışa əsasən cavabdehlər tərəfindən sonuncu ödəniş xx.xx.2024-cü il tarixdə edilmişdir.
6. "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli mütəxəssis rəyinə əsasən əsasən ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsi və ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsində yerləşən 655.0 kv.m ümumi, 538.2 kv.m əsas, 116.8 kv.m köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksinin (əlavə tikililər, qurğular və s. birlikdə) hazırkı bazar qiyməti ******* manat, likvid qiyməti 200000 manat təşkil edir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
7. İddiaçı "xxxx" ASC (bundan sonra – iddiaçı) cavabdehlər Qanuni nümayəndə və Cavabdeh2 MMC-yə qarşı “borcun tutulması və borcun ipoteka predmetinə yönəldilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, İddiaçı ASC-nin “MXD” filialı ilə Cavabdeh2 MMC arasında bağlanmış xx.xx.2023-ci il tarixli MKX722835/23 saylı kredit müqaviləsi üzrə banka olan 218,050 manat əsas borc, 12,646.67 faiz borcu, 18897,88 manat cərimə borcu olmaqla, cəmi borcu 249594,55 manat borcun, ipotekaya tutma yönəldilməsi ilə bağlı bildirişin reyestrdə qeydə alınması üçün ödənilən 135 manat məbləğində rüsumun, 539.60 manat məbləğində dövlət rüsumunun cavabdehlərdən (borcalan - Cavabdeh2 MMC, ipoteka qoyan – Qanuni nümayəndə) tutularaq iddiaçıya ödənilməsi, həmin məbləğlərin ipoteka ilə yüklü edilmiş, Qanuni nümayəndə məxsus ünvan 2 ünvanında mülkiyyətində olan 0,30007 ha torpaq sahəsi və ünvan 1vanında mülkiyyətində olan 0,30007 ha torpaq sahəsində yerləşən 655.0 kv.m ümumi, 538.2 kv.m əsas, 116.8 kv.m köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksinə (əlavə tikililər, qurğular və s. birlikdə) yönəldilərək, açıq hərracda satılması və həmin əmlakın satılmasından əldə edilən məbləğ hesabına iddiaçıya olan borcun ödənilməsi, xx.xx.2023-ci il tarixli MKX- 722835/23 saylı kredit müqaviləsinin təminatı olan ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlakın hərracda satışından sonra əldə olunan məbləğ borcun ödənilməsinə kifayət etmədikdə qalan borc məbləğinin cavabdehlərdən (borcalan - Cavabdeh2 MMC, ipoteka qoyan – Qanuni nümayəndə) tutularaq İddiaçı ASC-yə ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
8. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı ASC-nin “MXD” filialı ilə Cavabdeh2 MMC arasında bağlanmış xx.xx.2023-ci il tarixli, MKX-722835/23 saylı kredit müqaviləsinə əsasən illik faiz dərəcəsi 18 % olmaqla 3 ay müddətinə 230.000 AZN (iki yüz otuz min manat) məbləğində kredit verilmişdir. İddiaçı ASC ilə "xxxx" MMC arasında sahibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsi məqsədilə xx.xx.2021-ci il tarixli BK №33/H-21 saylı kredit müqaviləsi bağlanmışdır. xx.xx.2023-ci il tarixli. MKX722835/23 saylı kredit müqaviləsi həmin müqavilədən qalan borcun ödənilməsi və sahibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsi üçün bağlanmışdır. Kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərin təminatı kimi Bankla Qanuni nümayəndə (ipoteka qoyan) arasında bağlanmış xx.xx.2023- ci il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən Qanuni nümayəndə məxsus olan ünvan 2 ünvanında mülkiyyətində olan 0,30007 ha torpaq sahəsi və ünvan 1vanında mülkiyyətində olan 0,30007 ha torpaq sahəsində yerləşən 655.0 kv.m ümumi, 538.2 kv.m əsas, 116.8 kv.m köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksi (əlavə tikililər, qurğular və s. birlikdə) ipoteka ilə yüklü edilmişdir. Həmin ipoteka müqaviləsinin 2.5-ci bəndinə əsasən əmlakın qiyməti tərəflərin razılığa əsasən ******* manat (bir milyon iki yüz min manat) məbləğində qiymətləndirilmişdir. Belə ki, xx.xx.2023-ci il tarixli, MKX-722835/23 saylı kredit müqaviləsinə əsasən Cavabdeh2 MMC əsas və faiz borcları üzrə öhdəliklərini yerinə yetirməmişdir. Cavabdeh2 MMC-nin Banka 218,050 AZN (iki yüz on səkkiz min əlli manat) əsas, 12646,67 (on iki min altı yüz qırx altı manat altmış yeddi qəpik) faiz, 18897,88 (on səkkiz min səkkiz yüz doxsan yeddi manat səksən səkkiz qəpik) cərimə borcu olmaqla, cəmi borcu 249594,55 AZN (iki yüz qırx doqquz min beş yüz doxsan dörd manat əlli beş qəpik) ödənilməmiş borcu qalmışdır. Bununla əlaqədar cavabdehə dəfələrlə yazılı və şifahi xəbərdarlıq edilməsinə, mübahisənin məhkəmədənkənar qaydada həll edilməsinə cəhd göstərilməsinə baxmayaraq heç bir nəticə əldə edilməmiş və cavabdehlərə göndərilmiş pretenziya məktubları da cavabsız qalmışdır. Odur ki, kredit borcları və kredit borclarına hesablanmış faiz borcları cavabdehlərdən tutularaq Bankın xeyrinə ödənilməlidir. Tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2023-ci il tarixli, MKX-722835/23 saylı kredit müqaviləsinin 2.3-cü bəndinə əsasən borcalan kredit müqaviləsinin müddəti başa çatanadək kredit məbləğini banka qaytarmazsa və ya aylıq faiz borcunun ödənişini gecikdirərsə, borcun qaytarılmasının gecikdirildiyi gündən etibarən əsas borcun qalığına bu müqavilədə nəzərdə tutulmuş faizdən əlavə illik 18 % olmaqla cərimə faizi ödəyir. 3.1.7-ci bəndinə əsasən borcalan üzərinə götürdüyü öhdəliyi yerinə yetirməzsə və ya lazımınca yerinə yetirməzsə, Bankın borcun məcburi qaydada alınmasına yönəlmiş məhkəmə qərarı/qətnaməsi (və ya icra sənədi) tam icra olunub başa çatanadək hesablanan faizləri və/və ya vurulmuş zərərin ödənilməsini tələb etmək hüquqları var. Tərəflər arasında bağlanmış ipoteka müqaviləsinin 9.1-ci bəndinə əsasən bu müqavilə üzrə tərəflər razılaşırlar ki, borcalan kredit müqaviləsi üzrə öhdəlikləri icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə ipoteka saxlayan tələbinin ödənilməsi üçün məhkəmə qaydasında və ya notariusun icra qeydi əsasında ipoteka predmetinə tutma yönəldə bilər. İpoteka saxlayan ipoteka predmetinə məhkəmə qaydasında və ya notarisun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi üsulunu seçməkdə sərbəstdir.
9. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2-2(113)-3920/2024 nömrəli qətnaməsi ilə iddia ərizəsi qismən təmin edilmiş, Cavabdeh2 MMC-dən xx.xx.2023-ci il tarixli, MKX-722835/23 saylı kredit müqaviləsi üzrə 218050 manat əsas borc, 12646,67 manat faiz borcu, 1000 manat cərimə borcu, ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi barədə bildirişlərin qeydə alınması üçün ödənilmiş 135 manat rüsum, 500 manat dövlət rüsumu, ümumilikdə 232331,67 (iki yüz otuz iki min üç yüz otuz bir manat altmış yeddi qəpik) manat məbləğində pulun tutularaq İddiaçı ASC-yə ödənilməsi, tələbin ipoteka predmeti olan cavabdeh Qanuni nümayəndə məxsus ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsi və ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsində yerləşən 655.0 kv.m ümumi, 538.2 kv.m əsas, 116.8 kv.m köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksinə (əlavə tikililər, qurğular və sairə ilə birlikdə) - ilkin satış qiyməti ******* (iki milyon) manat müəyyən edilməklə yönəldilməsi, göstərilən əmlakın açıq hərracdan satılması, satışdan əldə olunan vəsait hesabına ümumilikdə 232331,67 (iki yüz otuz iki min üç yüz otuz bir manat altmış yeddi qəpik) manat məbləğində borcun tutularaq İddiaçı ASC-yə ödənilməsi, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir.
10. Məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmişdir ki, iddiaçı ilə Cavabdeh2 MMC arasında xx.xx.2023-cü il tarixli MKX-722835/23 nömrəli kredit xətti müqaviləsi bağlanmış, bank tərəfindən borcalana illik faiz dərəcəsi 18 % olmaqla 3 ay müddətinə 230000 manat məbləğində kredit verilmişdir. Kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərin icrasını təmin etmək məqsədilə Qanuni nümayəndə mülkiyyətində olan ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsi və ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsində yerləşən 655.0 kv.m ümumi, 538.2 kv.m əsas, 116.8 kv.m köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksi (əlavə tikililər, qurğular və s. birlikdə) ipoteka ilə yüklü edilmişdir. Cavabdeh MMC kredit müqaviləsi üzrə üzərinə düşən öhdəlikləri lazımı qaydada icra etməmişdir. Belə olan təqdirdə məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçı cavabdeh MMC-dən kredit müqaviləsi üzrə yaranmış əsas və faiz borcunun ödənilməsini tələb etməkdə haqlıdır. Bu səbəbdən məhkəmə hesab etmişdir ki, kredit müqaviləsi üzrə yaranmış 218050 manat əsas borc, 12646,67 manat faiz borcu cavabdeh MMC-dən tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir. İddiaçı ilə Qanuni nümayəndə arasında iddiaçı ilə cavabdeh MMC arasında bağlanmış kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərin icrasının təminatı qismində zaminlik müqaviləsi bağlanmamışdır. Bu səbəbdən iddia tələbi borcun cavabdeh Qanuni nümayəndə tutulması hissəsində təmin edilə bilməz. Bununla yanaşı, iddiaçı tərəflər arasında bağlanmış kredit müqaviləsinə əsasən hesablanmış 18897,88 manat dəbbə pulunun tutulması tələbini də irəli sürmüşdür. Məhkəmə hesab edir ki, cavabdeh MMCnin müqavilə üzrə ödənişlərini gecikdirməsi işin yuxarıda göstərilən halları ilə müəyyən edildiyindən, cavabdeh MMC tərəfindən də təkzib edilmədiyindən və tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə öhdəliklərin icra edilməsinin gecikdirilməsinə görə cərimə ödənilməsi nəzərdə tutulduğundan iddiaçı cavabdeh MMC-dən cərimənin ödənilməsini tələb etməkdə haqlıdır. Məhkəmə tələb olunan cərimənin əsas borc məbləğinə nisbətini, eləcə də həm kreditorun, həm də borclunun əsaslı mənafeyini nəzərə alaraq hesab etmişdir ki, cavabdeh MMC-dən tutulması tələb olunan cərimə tənasübsüz surətdə yüksək olduğundan həmin məbləğ azaldılaraq cavabdeh MMC-dən tutulacaq cərimə 1000 manat müəyyən edilməlidir. Məhkəmə hesab etmişdir ki, işin araşdırılan hallarından cavabdeh MMC-nin iddiaçıya 218050 manat əsas borc, 12646,67 manat faiz borcu, 1000 manat cərimə borcunun olması müəyyən edildiyindən iddia tələbi həmin hissədə də əsaslıdır və təmin edilməli, göstərilən borcların ödənilməsinin təmin edilməsi məqsədilə ipoteka predmetinin açıq hərracda satışı həyata keçirilməli, ilkin satış qiyməti məhkəməyə təqdim edilmiş mütəxəssis rəyində göstərilmiş likvid qiymətə uyğun müyyən edilməlidir. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən məhkəmə hesab etmişdir ki, iddia qismən təmin edilməli, cavabdeh MMC-dən 218050 manat əsas borc, 12646,67 manat faiz borcu, 1000 manat cərimə borcu tutularaq iddiaçıya ödənilməli, tələb ipoteka predmeti olan cavabdeh Qanuni nümayəndə məxsus ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsi və ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsində yerləşən 655.0 kv.m ümumi, 538.2 kv.m əsas, 116.8 kv.m köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksinə (əlavə tikililər, qurğular və s. birlikdə) yönəldilməli, göstərilən əmlaklar açıq hərracdan satılmalı, satışdan əldə olunan vəsait hesabına 218050 manat əsas borc, 12646,67 manat faiz borcu, 1000 manat cərimə borcu, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi barədə bildirişlərin qeydə alınması üçün ödənilmiş 135 manat dövlət rüsumu tutularaq iddiaçıya ödənilməli, satışdan artıq qalan vəsait ipoteka qoyan Qanuni nümayəndə qaytarılmalı, iddia tələbi qalan hissədə təmin edilməməlidir.
11. Birinci instansiya məhkəməsi hazırkı mübahisəyə Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 317.1, 319.1, 319.5, 462.1, 467, 743.1-ci maddələrini, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119.1-ci maddəsini, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 4.1, 34, 39.3, 41.2-ci maddələrini tətbiq etmişdir.
Apellyasiya instansiyasi məhkəməsindəki icraat
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
12. Cavabdeh Qanuni nümayəndə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2-2(113)-3920/2024 nömrəli qətnaməsindən apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin qismən, “ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsində” ləğv edilərək, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin 2.500.000 manat müəyyən edilməsinə dair yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
13. Apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, İpoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin “müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında” müəyyən edilməsi şərti heç də qiymətləndiricinin məhkəməni əvəz etməsi kimi başa düşülə bilməzdi. Məhkəmə qətnaməsində ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi sübutların qiymətləndirilməsinə dair fəaliyyətin nəticəsi kimi, yəni, digər sübutlarla əlaqəli şəkildə tədqiq edilməklə həyata keçirilməlidir. Məhkəmə qətnaməsində bununla bağlı qeyd edilir ki: “işin araşdırılan hallarından cavabdeh MMC-nin iddiaçıya 218050 manat əsas borc, 12646,67 manat faiz borcu, 1000 manat cərimə borcunun olması müəyyən edildiyindən iddia tələbi həmin hissədə də əsaslıdır və təmin edilməli, göstərilən borcların ödənilməsinin təmin edilməsi məqsədilə ipoteka predmetinin açıq hərracda satışı həyata keçirilməli, ilkin satış qiyməti məhkəməyə təqdim edilmiş mütəxəssis rəyində göstərilmiş likvid qiymətə uyğun müəyyən edilməlidir.” Məhkəmənin mütəxəssis rəyinə istinad etməsi nəticə etibarı ilə "xxxx" MMC tərəfindən müəyyən edilmiş real qiymətindən dəfələrlə aşağı olan qiymətin legitimləşdirilməsi cəhdindən başqa bir şey deyildir. Bundan əlavə, məhkəmə, istinad etdiyi qiymətləndirmənin qanunvericiliyin tələblərinə uyğun aparılıb-aparılmadığı, əmlak qiymətləndirilməsi zamanı hansı metodlardan istifadə edilməsi ilə də maraqlanmamış, bu barədə hər hansı fikir bildirməmişdir. Halbuki, qiymətləndirmə standartlarının bir hissəsi Əmlakın Qiymətləndirilməsi Standartları üzrə Beynəlxalq Komitə tərəfindən hazırlanmış standartlara əsasən hazırlanmalıdır. Digər hissəsi isə həmin komitə tərəfindən beynəlxalq standartlaşdırma sahəsində rəhbər tutulan prinsiplər əsasında işlənməlidir. Əmlakın Qiymətləndirilməsi Standartları üzrə Beynəlxalq Komitənin tərtib etdiyi Standartlarının Standart 1. (Bazar qiyməti qiymətləndirmənin əsas kimi) bölməsində göstərilir ki, əmlakın qiymətləndirilməsi üçün ən effektiv metod bazar qiymətidir ki, bu da bir neçə ünsürdən satışların müqayisəsi, kapitallaşdırılmış gəlir və xərclər metodunun tətbiqini ehtiva edir. Hazırkı işdə əmlakın qiymətinin müəyyən olunmasının ən effektiv və dəqiq metodu analoji əmlakların (işlərin, xidmətlərin) satış qiymətlərin müqayisəsidir və belə olan halda qiymətləndirici konkret satışların müqayisəli təhlilini aparmalı və real alqı-satqılara istinad etməklə orta qiymət müəyyən etməli idi. Şərh edilənlər apellyatorun hüquqlarını pozmaqla, qətnamə qəbul ediliyini bir daha təsdiq edir.
b) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
14. İddiaçının nümayəndəsi məhkəmə iclasında apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin olmamasını xahiş etmişdir.
15. Cavabdehin nümayəndəsi və vəkili məhkəmə iclasında apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin olmasını xahiş etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
16. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin: 743.1-ci maddəsinə əsasən kredit müqaviləsinə görə borcverən pul vəsaitinə mülkiyyət hüququnu müqavilədə göstərilən məbləğdə və şərtlərlə borcalana verməyi, borcalan isə aldığı pul vəsaitini müqavilədə müəyyən edilmiş müddətə faizlərin və (və ya) müqavilədə göstərilən digər ödənişlərin ödənilməsi şərtilə borcverənə qaytarmağı öhdəsinə götürür. Kredit müqaviləsi üzrə borcverən yalnız normativ hüquqi aktlara uyğun olaraq kreditlərin verilməsi fəaliyyətinin həyata keçirilməsi hüququna malik şəxs ola bilər. 317.1-ci maddəsinə əsasən borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər. 319.1-ci maddəsinə əsasən əgər borclu icrasını təmin etmək üçün əşyanın ipotekaya verildiyi öhdəliklərin yerinə yetirilməsini gecikdirmişsə, ipoteka saxlayan ipoteka ilə yüklü edilmiş obyekti açıq hərracdan satmaq hüququna malikdir. Borclunun ipoteka ilə təmin olunmuş öhdəliklərini yerinə yetirmədiyi və ya yerinə yetirilməsini gecikdirdiyi hallarda daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun bilavasitə kreditora keçməsi barədə razılaşma etibarsızdır. 319.5-ci maddəsinə əsasən əgər birinci hərracın keçirilməsi zamanı əşyanın ilkin satış qiymətinin yetmiş faizinə çatan təklif olmazsa, hərrac yenidən keçirilməlidir.Təkrar hərrac, təkrarən keçirilməsinə istinad edilərək, birinci hərracın formasında elan edilməli və həmin qaydada keçirilməlidir. Təkrar hərrac zamanı ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti heç olmasa hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olmalıdır. Bu baş verməzsə, hərrac keçirilmir. Hərrac üzrə xərclər mülkiyyətçinin üzərinə qoyulur.
17. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun:
4.1-ci maddəsinə əsasən əgər ipoteka müqaviləsi ilə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, ipoteka saxlayanın tələbi aşağıdakılar da daxil edilməklə tam həcmdə təmin edilir: əsas borc; faizlər; öhdəliyin icra edilməməsi və ya lazımınca icra edilməməsi, o cümlədən gecikdirilməsi nəticəsində dəbbə pulu və (və ya) vurulmuş zərərin əvəzinin ödənilməsi; ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi ilə əlaqədar icra qeydinin aparılması, məhkəmə xərclərinin və digər xərclərin ödənilməsi. 34-cü maddəsinə əsasən ipoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququnun yaranmasına əsas verən hallar aşağıdakılardır: əsas öhdəliyin, yaxud onun bir hissəsinin icrasının 90 təqvim günü və daha çox müddətə gecikdirilməsi; ipoteka müqaviləsində nəzərdə tutulmuş və ipoteka saxlayana ipotekaya tutma yönəltmək hüququ verən şərtinin baş verməsi; bu Qanunda nəzərdə tutulmuş digər hallarda. 39.3-cü maddəsinə əsasən məhkəmə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda ipoteka predmetinin mühafizəsi və satışı xərcləri istisna olmaqla, həmin əşyanın dəyərindən ipoteka saxlayana ödənilməli məbləğlər, ipoteka predmetinin təsviri, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini göstərməlidir. İlkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir. 41.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir.
18. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin:
119.1-ci maddəsinə görə, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Maddə 385. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.3. birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi; 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Əsaslandırıcı hissə
Apellyasiya baxışının hədləri
19. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
20. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
21. Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı maddəsinin tələblərini və apellyasiya şikayətinin dəlillərini nəzərə alaraq kollegiya qeyd edir ki, qətnamə cavabdeh Qanuni nümayəndə tərəfindən ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsində mübahisələndirildiyindən qətnamə yalnız həmin hissədə yoxlanılır.
Apellyasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi
22. Məhkəmə apellyasiya şikayətinin dəlillərini və işin materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2-2(113)-3920/2024 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. `23. Məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmişdir ki, iddiaçı ilə Cavabdeh2 MMC arasında xx.xx.2023-cü il tarixli MKX-722835/23 nömrəli kredit xətti müqaviləsi bağlanmış, bank tərəfindən borcalana illik faiz dərəcəsi 18 % olmaqla 3 ay müddətinə 230000 manat məbləğində kredit verilmişdir. Kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərin icrasını təmin etmək məqsədilə Qanuni nümayəndə mülkiyyətində olan ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsi və ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsində yerləşən 655.0 kv.m ümumi, 538.2 kv.m əsas, 116.8 kv.m köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksi (əlavə tikililər, qurğular və s. birlikdə) ipoteka ilə yüklü edilmişdir. Cavabdeh MMC kredit müqaviləsi üzrə üzərinə düşən öhdəlikləri lazımı qaydada icra etməmişdir.
24. Birinci instansiya məhkəməsi hesab etmişdir ki, işin araşdırılan hallarından cavabdeh MMC-nin iddiaçıya 218050 manat əsas borc, 12646,67 manat faiz borcu, 1000 manat cərimə borcunun olması müəyyən edildiyindən iddia tələbi həmin hissədə əsaslıdır və təmin edilməli, göstərilən borcların ödənilməsinin təmin edilməsi məqsədilə ipoteka predmetinin açıq hərracda satışı həyata keçirilməli, ilkin satış qiyməti məhkəməyə təqdim edilmiş mütəxəssis rəyində göstərilmiş likvid qiymətə uyğun müyyən edilməlidir.
25. Hazırda apellyator qeyd edir ki, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin “müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında” müəyyən edilməsi şərti heç də qiymətləndiricinin məhkəməni əvəz etməsi kimi başa düşülə bilməzdi. Məhkəmə qətnaməsində ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi sübutların qiymətləndirilməsinə dair fəaliyyətin nəticəsi kimi, yəni, digər sübutlarla əlaqəli şəkildə tədqiq edilməklə həyata keçirilməlidir. Məhkəmənin mütəxəssis rəyinə istinad etməsi nəticə etibarı ilə "xxxx" MMC tərəfindən müəyyən edilmiş real qiymətindən dəfələrlə aşağı olan qiymətin legitimləşdirilməsi cəhdindən başqa bir şey deyildir. Bundan əlavə, məhkəmə, istinad etdiyi qiymətləndirmənin qanunvericiliyin tələblərinə uyğun aparılıb-aparılmadığı, əmlak qiymətləndirilməsi zamanı hansı metodlardan istifadə edilməsi ilə də maraqlanmamış, bu barədə hər hansı fikir bildirməmişdir. Halbuki, qiymətləndirmə standartlarının bir hissəsi Əmlakın Qiymətləndirilməsi Standartları üzrə Beynəlxalq Komitə tərəfindən hazırlanmış standartlara əsasən hazırlanmalıdır. Digər hissəsi isə həmin komitə tərəfindən beynəlxalq standartlaşdırma sahəsində rəhbər tutulan prinsiplər əsasında işlənməlidir. Əmlakın Qiymətləndirilməsi Standartları üzrə Beynəlxalq Komitənin tərtib etdiyi Standartlarının Standart 1. (Bazar qiyməti qiymətləndirmənin əsas kimi) bölməsində göstərilir ki, əmlakın qiymətləndirilməsi üçün ən effektiv metod bazar qiymətidir ki, bu da bir neçə ünsürdən satışların müqayisəsi, kapitallaşdırılmış gəlir və xərclər metodunun tətbiqini ehtiva edir. Hazırkı işdə əmlakın qiymətinin müəyyən olunmasının ən effektiv və dəqiq metodu analoji əmlakların (işlərin, xidmətlərin) satış qiymətlərin müqayisəsidir və belə olan halda qiymətləndirici konkret satışların müqayisəli təhlilini aparmalı və real alqı-satqılara istinad etməklə orta qiymət müəyyən etməli idi. Şərh edilənlər apellyatorun hüquqlarını pozmaqla, qətnamə qəbul ediliyini bir daha təsdiq edir.
26. Apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, apellyator rəylərlə razı olmayaraq, əmlakın dəyərinin yüksək olduğunu, həmçinin verilən rəylərin əsassız olduğunu bildirsə də, qeyd etdiklərini əsaslandıracaq heç bir sənəd və yaxud alternativ rəy təqdim etməmişdir. Belə olan halda məhkəmə hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə düzgündür və qətnamənin ləğv edilməsi ilə bağlı əsas yoxdur.
27. Məhkəmə yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 382-385, 392, 393, 402-406-cı maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq,
QƏT ETDİ:
Cavabdeh Qanuni nümayəndə tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2-2(113)-3920/2024 nömrəli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu apellyatorun özünə aid edilsin. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi (elektron kabinetə yerləşdirildiyi) gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməzsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.