Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-409/2023 20.09.2023 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı "xxxx" MMC-nin cavabdeh "xxxx" MMC-yə qarşı kommersiya işi Açar söz: icarə müqaviləsi üzrə borc Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası hakimlər Baxışova Vüsalə Ələkbər qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Qurbanov Raqib Əliddin oğlu və Hüseyn Aida Əli qızından ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Həşimli Nigar Vahid qızının katibliyi, iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə2 iştirakı ilə, iddiaçı "xxxx" MMC-nin cavabdeh "xxxx" MMC-yə qarşı icarə müqaviləsi üzrə pul tələbinə dair kommersiya işi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, 2-2(113)-2206/2022 nömrəli qətnaməsindən iddiaçı və cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətlərinə əsasən işə açıq məhkəmə iclasında baxdı. İşin halları
1. İşin mübahisəsiz hallarından görünür ki, "xxxx" MMC və "xxxx" MMC arasında imzalanmış qeyri-yaşayış sahəsinin icarəsinə dair 040-OB/18 nömrəli 25 aprel 2018-ci il tarixli müqaviləyə əsasən iddiaçı mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Xətai rayonu, 25 E Nobel prospektində yerləşən binanın birinci mərtəbəsində ümumi icarə sahəsi 422 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsini cavabdehə icarəyə vermişdir. İcarə müqaviləsinə xx.xx.2021-ci il tarixdən icarəyəverən tərəfindən qarşı tərəfə xx.xx.2022-ci il tarixli bildiriş göndərilməklə birtərəfli qaydada xitam verilmişdir. Müqaviləyə xitam verildikdən sonra icarə sahəyə buraxılmamış, lakin icarəyə verilmiş sahədə icarəçiyə məxsus əşyalar qalmışdır.
2. Müqavilənin 5.1-ci bəndə əsasən icarə obyektinin ümumi icarə haqqının illik məbləği ƏDV daxil olmadan 75.960 manat təşkil etmişdir.
3. 5.2-ci bəndə əsasən 5.1-ci bənddə göstərilən icarə haqqı məbləğinə elektrik və istilik enerjisinə görə ödənişlər, bütün telekommunikasiya xidmətləri və ödəmə mənbəyindən tutulan vergi daxil deyildir.
4. 5.7-ci bəndə əsasən istismar xərcləri (binanın və binaya bitişik ərazinin təmizlənməsi, binadan zibilin götürülməsi, binanın idarə edilməsi xidmətləri, binanın mühəndis-texniki infrastrukturundan istifadə, icarə obyektinin havalandırılması və s. xidmətlər üzrə ödənişlər və binanın mühafizə xidmətlərinin yeri bu müqavilənin 5.1-ci bəndində göstərilən məbləğə daxildir.
5. 5.8-ci bəndə əsasən elektrik, istilik enerjisi, isti və soyuq su təchizatına görə ödənişlər müvafiq sayğacların göstəricilərinə əsasən icarəçi tərəfindən aylıq həyata keçiriləcək.
6. "xxxx" MMC və "xxxx" MMC 1 sentyabr 2018-ci il tarixindən 31 avqust 2021-ci il tarixinədək binanın yeraltı dayanacağının 50, 51, 52 nömrəli avtodayanacaq yeri və binanın qarşısında 1 avtomobil üçün yerin ayrılmasını razılaşdırmışdır.
7. “İcarəyə verən” "xxxx" MMC, “icarəçi” "xxxx" MMC olmaqla tərtib edilmiş 040- OB/18 saylı, 25 aprel 2018-ci il tarixli qeyri-yaşayış icarə sahələrinin təhvil-təslim aktına əsasən Bakı şəhəri, 25 E Nobel prospektində yerləşən binanın birinci mərtəbəsində sahəsi 422 kv.m təşkil edən qeyri-yaşayış tipli icarə sahəsi təhvil verilmişdir.
8. 040-OB/18 saylı, 25 aprel 2018-ci il tarixli müqaviləyə 30 may 2018-ci il tarixli əlavə 3-ə əsasən 89 kv. m olan 2 anbar "xxxx" MMC-nin adına 1 iyun 2018-ci il tarixindən 31 avqust 2021 tarixədək icarəyə verilmişdir.
9. xx.xx.2019 tarixli 63 nömrəli məktubla "xxxx" MMC-nin direktoru "xxxx" MMC-nin direktoruna müraciət edərək, 040-OB/18 saylı, 25 aprel 2018- ci il tarixli icarə müqaviləsi üzrə icarəyə götürülmüş 14 kv.m yardımçı sahənin 14 mart 2019-cu il tarixdən etibarən icarəsinə xitam verilməsini xahiş etmişdir.
10. “14 saylı” Vəkil Bürosu və "xxxx" MMC arasında imzalanmış 25 fevral 2022-ci il tarixli 247 nömrəli müqaviləyə əsasən 1.200 manat ödəniş tərəflər arasında razılaşdırılmışdır.
11. xx.xx.2022-ci il tarixli 000İPX122073232F saylı ödəniş tapşırığına əsasən 1.450 manat 14 saylı Vəkil Bürosunun bank hesabına köçürülmüşdür.
12. "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2020-ci il tarixindən etibarən müxtəlif tarixlərdə "xxxx" MMC-yə xx.xx.2018-ci il tarixli 040-OB/18 saylı müqavilə üzrə elektron qaimələr göndərilmişdir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
13. İddiaçı "xxxx" MMC cavabdeh "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, "xxxx" MMC-dən 01 mart 2022-ci il tarixinə olan əsas icarə haqlarının 138.848,92 manat (ƏDV daxil), pul öhdəliklərinin yerinə yetirməsinin gecikdirilməsinə görə 109.737,21 manat dəbbə pulunun, kommunal xərclər 12.844,96 manat, vəkilə çəkilmiş xərclər 1.200 manat, cəmi 262.631,09 manat pulun tutularaq "xxxx" MMC-yə ödənilməsi və 552,63 manat dövlət rüsmunun cavbdehə aid edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
14. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, tərəflər arasında bağlanmış 25 aprel 2018-ci il tarixli, 040-OB/18 saylı qeyri-yaşayış sahəsinin icarə müqaviləsinə cavabdeh "xxxx" MMC icarəyə götürdüyü Bakı şəhəri, Xətai rayonu, 25 E ünvanda yerləşən "xxxx" MMC-nin binasının birinci mərtəbəsində ümumi sahəsi 422 (dörd yüz iyirmi iki) kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin (restoran və mətbəx sahəsi) icarə müddəti müqavilənin 4.1-ci bəndinə əsasən 31 avqust 2028-ci il tarixdək müəyyənləşdirilmişdir. 25 aprel 2018-ci il tarixli, 040-OB/18 saylı icarə müqaviləsinə xx.xx.2021-ci il tarixdən xitam verilmişdir. xx.xx.2022-ci il tarixə olan mövcud borc icarə borcu 138.848,92 manat (ƏDV daxil) kommunal xərclər 12844,96 AZN (ƏDV daxil) cəmi 151.693,88 manatdır. (ƏDV daxil) "xxxx" MMC-yə borcun könüllü ödənilməsinə dair xx.xx.2021-ci il tarixli Ç21- 055 nömrəli və xx.xx.2022-ci il tarixdə Ç22-016 nömrəli məktublar göndərilmişdir. Cavabdehə xx.xx.2022-ci il tarixli, Ç-22-018 nömrəli pretenziya göndərilərək, "xxxx" MMC-yə olan borcunun ödənilməsi tələb edilmişdir. Cavabdeh məhkəmə qabağı pretenziyanı almış olsa da bu günə kimi borc ödənilməmişdir. Müqavilənin 8.1-ci bəndinə əsasən icarəçi icarə müddətinin başa çatdığı tarixdə icarə obyektini 20 (iyirmi) ardıcıl təqvim günü müddətində boşaltmağı və onu sanitar-gigiyenik norma və qaydalara uyğun olaraq və şəxsi əmlakından azad şəkildə təhvil-təslim aktı əsasında icarəyə verənə təhvil verməyi öhdəsinə götürmüşdür. Müqavilənin 8.2-ci bəndinə əsasən bu müqavilə üzrə icarə müddətinin başa çatması və ya müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi zamanı icarəçi icarə obyektini vaxtında tərk etmədikdə (fors major halları istisna olmaqla) və icarəyəverənə təhvil vermədikdə, icarəyəverən icarəçidən icarə müddətinin başa çatmasından icarə obyektinin faktiki təhvil verilməsinə qədər olan müddətə görə ikiqat həcmdə icarə haqqı ödəməyi tələb etmək hüququna malikdir və icarəçi bu tələbi icra etməyə borcludur. İcarəçi tərəfindən icarə obyektinin boşaldılması və icarəyəverənə təhvil verməsinin istənilən belə gecikdirilməsi bu müqavilə üzrə icarə müddətinin uzadılması hesab edilə bilməz. Müqavilənin 9.1-ci bəndinə əsasən tərəflər bu müqavilə ilə üzərlərinə götürdükləri öhdəlikləri yerinə yetirməməsinə və ya lazımınca yerinə yetirməməsinə görə Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə və bu müqaviləyə uyğun olaraq məsuliyyət daşıyırlar. Müqavilənin 6.3.7-ci bəndinə əsasən icarəçi pul öhdəliklərinin yerinə yetirməsinin gecikdirilməsinə görə icarəyəverənin tələbi ilə hər gecikdirilən gün üçün gecikdirilmiş məbləğin 0,3 % həcmində dəbbə pulu ödəyir. Müqavilənin 5.4-cü bəndinə əsasən icarə haqqının aylıq ödənişi hər ayın əvvəli 5 (beş) iş günündən gec olmayaraq avans ödənişi şəklində ödənildiyini nəzərə alaraq, icarəçi tərəfindən ödənilməli olan dəbbə pulunun cəmi 109.737,21 manatdır.
15. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, 2-2(113)-2206/2022 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim Aytən Əliyeva) iddia tələbi qismən təmin edilmiş, "xxxx" MMC-dən 25 aprel 2018-ci il tarixli, 040-OB/18 saylı müqavilə üzrə 138.848,92 manat (ƏDV daxil) icarə haqqı, 12.844,96 manat kommunal xərclər, 1.200 manat vəkilə ödənilmiş məbləğ, 10.000 manat dəbbə pulu "xxxx" MMC-nin xeyrinə tutulması qət edilmişdir.
16. Məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən olunmuşdur ki, "xxxx" MMC və "xxxx" MMC arasında xx.xx.2018-ci il tarixli 040-OB/18 saylı icarə müqaviləsi imzalanmışdır. Müqavilə üzrə iddiaçı üzərinə düşən öhdəliklərini tam icra etsə də cavabdeh müqavilə öhdəliklərini yerinə yetirməmiş, müqavilədə nəzərdə tutulmuş icarə haqqlarını tam olaraq ödəməmişdir. Cavabdeh iddia tələbini “COVİD-19” pandemiyası, eləcə də 2020-ci ilin 27 sentyabrında başlayan müharibə nəticəsində restoranın fəaliyyətinin dayandırılması, eyni zamanda restorana buraxılmaması ilə mübahisələndirmişdir.
17. Məhkəmə iddia tələbinin 01 mart 2022-ci il tarixinə olan əsas icarə haqları və kommunal xərclərə aid hissəsinə münasibətdə qeyd etmşdir ki, iddia tələbi qeyd olunan hissədə iş materialları ilə öz təsdiqini tapmışdır. Belə ki, tərəflər arasında olan müqavilədən və məhkəməyə təqdim edilmiş iş materiallarından məlum olur ki, icarə müqaviləsi üzrə aylıq icarə ödənişi 7.469,40 (ƏDV daxil) manat olmuşdur. Bundan əlavə məlum olur ki, iddiaçı tərəfindən 2022-ci ilin yanvar və fevral ayları üzrə icarə haqqı tərəflər arasında imzalanmış müqavilənin 8.2-ci bəndi əsasında ikiqat hesablanmışdır. Həmin müqavilənin 8.2-ci bəndində nəzərdə tutulmuşdur ki, bu müqavilə üzrə icarə müddətinin başa çatması və ya müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi zamanı icarəçi icarə obyektini vaxtında tərk etmədikdə (fors major halları istisna olmaqla) və icarəyəverənə təhvil vermədikdə, icarəyəverən icarəçidən icarə müddətinin başa çatmasından icarə obyektinin faktiki təhvil verilməsinə qədər olan müddətə görə ikiqat həcmdə icarə haqqı ödəməyi tələb etmək hüququna malikdir və icarəçi bu tələbi icra etməyə borcludur. İcarəçi tərəfindən icarə obyektinin boşaldılması və icarəyəverənə təhvil verməsinin istənilən belə gecikdirilməsi bu müqavilə üzrə icarə müddətinin uzadılması hesab edilə bilməz. Eyni zamanda iddiaçı tərəfindən cavabdehə göndərilən pretenziya məktubunun məzmunundan, həmçinin, iddiaçının nümayəndəsi və vəkilinin məhkəməyə verdiyi izahatından aydın olur ki, müqaviləyə xx.xx.2021-ci il tarixdən etibarən müqavilənin 11.2.3-cü bəndi əsasında xitam verilmişdir. Həmin müqavilədən aydın olur ki, 11.2.3-cü bənddə qeyd olunmuşdur ki, icarəçi ümumi icarə haqqının bu müqavilənin 5.4-cü bəndində göstərilən müddətdə ödənilməsini 30 gündən artıq müdddətdə gecikdirdikdə icarəyə verən tərəfindən müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilə bilər. Belə olan halda məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçı 2022-ci ilin yanvar və fevral ayları üzrə icarə haqqını ikiqat hesablamaqda haqlı olduğundan "xxxx" MMC-dən 138.848,92 manat (ƏDV daxil) icarə haqqı, 12.844,96 manat kommunal xərcləri tutulmalıdır. Digər tərəfdən cavabdeh geri qaytarılan qarşılıqlı iddia ərizəsində hesablanmış icarə haqqları və kommunal xərclərin fors-major hallarda yarandığını qeyd edərək, iddianın rədd edilməsini xahiş etmişdir.
18. Məhkəmə cavabdehin iddia tələbinə olan münasibəti ilə razılaşmayaraq qeyd etmişdir ki, hər iki tərəfin imzaladığı müqavilənin 10.2-ci bəndində birbaşa olaraq nəzərdə tutulmuşdur ki, bu müqavilənin 10.1.-ci bəndində göstərilmiş hallar baş verdiyi təqdirdə, bu halların təsiri nəticəsində öz öhdəliklərini icra etmək tam və ya qismən iqtidarında olmayan tərəf bu hallar barədə digər tərəfə 10 (on) gün müddətində yazılı şəkildə bildiriş göndərməyi öhdəsinə götürür. Bildirişdə bu halların xüsusiyyətləri haqqında məlumatlar və mümkün olduğu halda, bu halların tərəfin bu müqavilə üzrə öhdəliklərinin icrasının mümkünlüyünə təsir göstərməsinin qiymətləndirilməsi və öhdəliklərin icra müddəti öz əksini tapmalıdır. Cavabdehin qeyd etdiyi hallar müqavilənin icra edilməməsi üçün o halda əsaslı hesab oluna bilərdi ki, bununla bağlı qarşı tərəfə müqavilədə nəzərdə tutulmuş qaydada məlumat verildiyini sübuta yetirmiş olsun. Digər tərəfdən məhkəmə iddiaçı tərəfindən cavabdehə elektron qaimələrin göndərildiyini və cavabdeh tərəfindən hər-hansı etirazın bildirilməməsini nəzərə alaraq, hesab edir ki, qeyd olunan hallar cavabdeh tərəfindən müqavilə öhdəliklərinin icra edilməməsi üçün əsas ola bilməz.
19. Məhkəmə dəbbə pulunun ödənilməsi ilə bağlı hissədə 10.000 manat dəbbə pulunun tutulmasını ədalətli hesab etmişdir.
Apellyasiya instansiyasi məhkəməsindəki icraat
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
20. İddiaçı qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, 2-2(113)-2206/2022 nömrəli qətnaməsinin iddianın rədd edildiyi hissədə ləğv edilməsi və dəbbə pulu tələbi hissəsində iddianın tam təmin edilməsini xahiş etmişdir.
21. Cavabdeh qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, 2-2(113)-2206/2022 nömrəli qətnaməsinin ləğv edilməsi və iş üzrə yeni qətnamə çıxarılaraq iddianın rədd edilməsini xahiş etmişdir.
22. İddiaçı apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, tərəflər arasında bağlanmış 25 aprel 2018-ci il tarixli, 040-OB/18 saylı qeyri-yaşayış sahəsinin icarə müqaviləsinin 9.1-ci bəndinə əsasən tərəflər bu müqavilə ilə üzərlərinə götürdükləri öhdəlikləri yerinə yetirməməsinə və ya lazımınca yerinə yetirməməsinə görə Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə və bu müqaviləyə uyğun olaraq məsuliyyət daşıyırlar. Müqavilənin 6.3.7-ci bəndinə əsasən icarəçi pul öhdəliklərinin yerinə yetirməsinin gecikdirilməsinə görə icarəyəverənin tələbi ilə hər gecikdirilən gün üçün gecikdirilmiş məbləğin 0,3 % həcmində dəbbə pulu ödəyir. Müqavilənin 6.3.7-ci bəndinə uyğun olaraq iddiaçı tərəfindən pul öhdəliklərinin yerinə yetirməsinin gecikdirilməsinə görə 109.737,21 manat dəbbə pulunun tutulması məhkəmədən tələb olunsa da, məhkəmə əsassız olaraq tələbi tam təmin etməmiş, cəmi- 10.000 manat dəbbə pulunun "xxxx" MMC-nin xeyrinə tutulması qənaətinə gəlmişdir. Məhkəmə dəbbə pulunu 10.000 manat müəyyən edərkən iddiaçının müqavilə şərtlərinə uyğun olaraq tələb etdiyi 109.737,21 manat dəbbə pulunun tənasübsüz surətdə yüksək olmasının nədə ifadə olunmasını, eləcə də tənasübü müəyyənləşdirilərkən kreditorun hansı əmlak mənafelərini və digər əsaslı mənafelərini nəzərə aldığını əsaslandırmamışdır. Məhkəmə həmçinin nəzərə almamışdır ki, iddiaçının əsas fəaliyyət istiqaməti qeyri-yaşayış sahəsinin icarəyə verilməsindən gəlir əldə edilməsindən ibarətdir. Cavabdeh isə icarə müqaviləsi üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyi vaxtında və lazımi qaydada icra etməməklə, icarə obyektini boşaldaraq vaxtında iddiaçıya təhvil verməməklə həmin icarə sahəsinin digər şəxsin istifadəsinə verilməsinə dolayısı ilə əngəl yaratmış və bununla da iddiaçını əldə etməli olduğu gəlirdən məhrum etmişdir. Baxmayaraq ki, tərəflər arasında bağlanmış 25 aprel 2018-ci il tarixli, 040-OB/18 saylı qeyri-yaşayış sahəsinin icarə müqaviləsinin 6.3.7-ci bəndinə əsasən icarəçi pul öhdəliklərinin yerinə yetirilməsinin gecikdirilməsinə görə icarəyəverənin tələbi ilə hər gecikdirilən gün üçün gecikdirilmiş məbləğin 0,3 % həcmində dəbbə pulu ödənilməsi nəzərdə tutulmuşdur, məhkəmə əsassız olaraq iddiaçının tələb etdiyi 109.737,21 manat dəbbə pulunun məbləğinin azaldılaraq cəmi 10.000 manat məbləğində dəbbə pulunun ödəmilməsi qənaətinə gəlmişdir.
23. Cavabdeh apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, məhkəmə tərəfindən cavabdehin müqavilə öhdəliklərini lazimi qaydada yerinə yetirə bilməməsi üçün əsas olmuş hallar lazimi qaydada araşdırılmamışdır. Belə ki, qətnamədən də göründüyü kimi iddiaçının tələb etdiyi və cavabdehin ödəyə bilmədiyi icarə haqları Covid-19 pandemiyası ilə əlaqədar ölkə ərazisində dövlət tərəfindən həyata keçirilən qapanmalar və məhdudiyyətlər dövrünü, həmçinin İİ Qarabağ müharibəsi dövrünü əhatə edir. İcarə müqaviləsi bağlanarkən ölkə ərazisində ictimai-iaşə (restoranların fəaliyyəti) xidməti həyata keçirilməsi üçün tam əlverişli şərait mövcud olmuşdur. Buna görə də cavabdeh iddiaçıya məxsus qeyri-yaşayış sahəsini icarəyə götürərək, külli miqdarda vəsait sərf etməklə müvafiq avadanlıqlar almış və həmin qeyri-yaşayış sahəsini işlək vəziyyətə gətirmişdir. Lakin, sonradan pandemiya ilə bağlı fəaliyyətini dayandırmışdır. Pandemiyanın geniş vüsət aldığı dövrə qədər heç bir icarə haqqı borcu olmamış və öhdəliklərini vaxtında icra etmişdir. Cavabdeh icarə haqlarının ödənilməsini həyata keçirə bilməməsini pandemiya və müharibə ilə əlaqədar olmasını bildirdiyi halda, icarə haqlarının ödənilməsinin gecikdirilməsi ilə iddiaçı icarə müqaviləsinə birtərəfli qaydada xitam verə bilməzdi. Çünki, icarə müqaviləsi üzrə icarə haqlarının vaxtında ödənilə bilməməsi, şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi olmuşdur. Lakin, buna baxmayaraq, iddiaçı icarə müqaviləsinə birtərəfli qaydada xitam verməklə cavabdehin icarə obyektindəki fəaliyyətini kobud şəkildə məhdudlaşdırmış və cavabdehə məxsus avadanlıqların da sonuncuya təqdim olunmasından imtina etmişdir. Bu yolla da cavabdehə külli miqdarda zərər vurmuşdur. Lakin, məhkəmə prosesi zamanı yol verilmiş prosessual normaların pozulması ilə əlaqədar, cavabdehin qeyd olunan xüsusatlarla bağlı da sübutlarının məhkəməyə təqdim olunması mümkün olmamışdır. Tərəflər arasında olan müqavilədən və məhkəməyə təqdim edilmiş iş materiallarından məlum olur ki, icarə müqaviləsi üzrə aylıq icarə ödənişi 7.469,40 (ƏDV daxil) manat olmuşdur. İddiaçı tərəfindən 2022-ci ilin yanvar və fevral ayları üzrə icarə haqqı tərəflər arasında imzalanmış müqavilənin 8.2-ci bəndi əsasında ikiqat hesablanmışdır. Həmin müqavilənin 8.2-ci bəndində nəzərdə tutulmuşdur ki, bu müqavilə üzrə icarə müddətinin başa çatması və ya müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi zamanı icarəçi icarə obyektini vaxtında tərk etmədikdə (fors major halları istisna olmaqla) və icarəyəverənə təhvil vermədikdə, icarəyəverən icarəçidən icarə müddətinin başa çatmasından icarə obyektinin faktiki təhvil verilməsinə qədər olan müddətə görə ikiqat həcmdə icarə haqqı ödəməyi tələb etmək hüququna malikdir və icarəçi bu tələbi icra etməyə borcludur. Məhkəmə ikiqat hesablamanı da əsaslı hesab etməklə qərəzli mövqe tutmuşdur. Belə ki, icarə müqaviləsi üzrə iddiaçının cavabdehə borc və müqaviləyə birtərəfli xitam verməklə bağlı məktub göndərməklə müqaviləyə xitam verməsi və cavabdehin icarə obyektindən faktiki istifadə etməsini kobud şəkildə məhdudlaşdırması qüvvədə olan Mülki Məcəllənin müvafiq maddələrinə ziddir. Qanunvericiliyin tələblərinə əsasən iddiaçı cavabdehin pandemiya və müharibə ilə əlaqədar icarə haqlarını ödəyə bilməməsinə dair ünvanlandığı məktublar və şifahi müraciətləri olduğu halda, həmçinin cavabdeh tərəfindən icarə obyektinə külli miqdarda avadanlıqlar və təmirlə bağlı xərclər çəkildiyi üçün, icarə müqaviləsinə birtərəfli qaydada xitam verməklə icarə obyektinin faktiki istifadəsini məhdulaşdıra bilməzdi. Qüvvədə olan Mülki Məcəllənin müvafiq maddələrinin tələblərinə əsasən iddiaçı icarə obyektinin istifadəsini məhdudlaşdırmazdan öncə məhkəməyə müraciət etməli idi və məhkəmə qaydasında icarə obyektinin boşaldılaraq təhvil verilməsinə nail olmalı idi. Lakin, iddiaçı kobud təzyiq göstərmək yolunu seçərək, cavabdehə məxsus külli miqdarda avadanlıqları da təhvil verməkdən imtina etmişdir. Buna baxmayaraq, məhkəmə qeyd olunan müddəalarla bağlı da müvafiq araşdırma aparmamış, iddiaçının mülahizəsi əsasında olan tələblərini əsaslı hesab edərək iddianı qismən təmin etmişdir.
b) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
24. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə2 məhkəmə iclasında tərəflərindən verilmiş apellyasiya şikayətini müdafiə edərək, qarşı tərəfin apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
25. Cavabdehin nümayəndəsinə məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq sonuncu məhkəmə iclasında iştirak etməmiş, məhkəməyə teleqramla vurmaqla vəsatət verərək məhkəmə baxışının təxirə salınmasını xahiş etsə də, məhkəməyə nümayəndənin iclasda iştirak etməməsinin üzürlü səbəbləri barədə sənədlər təqdim edilmədiyindən, o cümlədən işə baxılması üçün qanunla nəzərdə tutulmuş prosessual müddət bitdiyindən vəsatət təmin edilməmişdir.
26. Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi: 385.1-ci maddə- öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. 386.1-ci maddə- öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya həmin Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. 421.2-ci maddəsi- tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. 425.1-ci maddə- öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. 442, 443.1 və 448.1-ci maddələri- öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. Öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur. Borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir. 448.4-cü maddə-borclu öhdəliyin pozulmasına görə bu şərtlə məsuliyyət daşımır ki, pozuntunun onun cavabdeh olmadığı haldan irəli gəldiyini və müqavilə bağlanarkən onun həmin halı nəzərə ala biləcəyini, yaxud bu halı və ya onun nəticələrini istisna edə və ya aradan qaldıra biləcəyini gözləməyin mümkün olmadığını sübuta yetirsin. Borclu maneədən xəbərdardırsa və ya xəbərdar olmalıdırsa, həmin maneə və icra qabiliyyətinə onun təsiri barədə kreditora dərhal məlumat verməlidir. Əgər kreditor məlumatı dərhal almazsa, borclu məlumatın vaxtında alınmaması ilə əlaqədar kreditorun düşdüyü zərər üçün məsuliyyət daşıyır. 462.1-ci maddə- dəbbə pulu (cərimə, penya) müqavilə ilə müəyyənləşdirilən, öhdəliyin icra edilmədiyi və ya lazımınca icra edilmədiyi, o cümlədən icranın gecikdirildiyi halda borclunun kreditora ödəməli olduğu pul məbləğidir. 467-ci maddə- məhkəmə işin hallarını nəzərə alaraq tənasübsüz surətdə yüksək dəbbə pulunu azalda bilər. Tənasüb müəyyənləşdirilərkən kreditorun həm əmlak mənafeləri, həm də bütün əsaslı mənafeləri nəzərə alınır. Dəbbə pulu ödənildikdən sonra onun miqdarının azaldılması istisna edilir. 675-ci maddə- əmlak kirayəsi müqaviləsinə görə, kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür. 700.1-ci maddə-icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. 705-ci maddə-əgər icarə üzrə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra icarəçi icarəyə götürdüyü obyekti qaytarmırsa, icarəyə verən obyektin saxlandığı müddət üçün kompensasiya kimi müəyyənləşdirilmiş illik icarə haqqından icarəçinin həmin il ərzində əldə etdiyi və ya əldə edə biləcəyi icarə faydaları hissəsinə uyğun olan hissənin verilməsini tələb edə bilər.
Əsaslandırıcı hissə
Apellyasiya baxışının hədləri
27. Qətnamə iddiaçı və cavabdeh tərəfindən tam mübahisələndirdiyindən tam yoxlanılır.
Apellyasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi
28. Məhkəmə izahatları dinləyib, apelyasiya şikayətlərinin dəlillərini və işin materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, iddiaçının apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, cavabdehin apellyasiya şikayıti qismən təmin edilməli, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli e-2-2(113)-2206/2022 nömrəli qətnaməsi icarə haqqı borcu ilə bağlı hissədə dəyişdirilərək cavabdeh "xxxx" MMC-dən iddiaçı "xxxx" MMC-nin xeyrinə 120.387,68 manat icarə haqqı üzrə borc tutulmalıdır.
İddiaçının apellyasiya şikayəti ilə bağlı məhkəmənin hüquqi mövqeyi
29. İddiaçı icarə haqqı ödənişlərini vaxtında yerinə yetirmədiyinə görə cavabdehdən 109.737,21 manat dəbbə pulu tutulmasını xahiş etmişdir. Tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin 6.3.7-ci bəndində nəzərdə tutulmuşdur ki, icarəçi pul öhdəliklərinin yerinə yetirilməsinin gecikdirilməsinə görə icarəyəverənin tələbi ilə hər gecikdirilən gün üçün gecikdirilən məbləğin 0,3 faizi həcmində dəbbə pulu ödəyir. İddia ərizəsində tələb edilən dəbbə pulu məbləğinin hansı qaydada hesablandığını göstərmişdir.
30. İşə apellyasiya qaydasında baxılarkən iddiaçı tərəfindən tələb edilən cərimə məbləğinin hesablanması üçün ekspertiza təyin edilmiş, Azərbaycan Respublikası Mərkəmə Ekspertiza Mərkəzinin xx.xx.2023-cü il tarixli 9/4606 saylı ekspert rəyinə əsasən müəyyən edilmişdir ki, ümumi gecikmə günlərinin sayı 4019 manat olduğundan ümumi cərimə məbləği 84889,77 manat təşkil edir.
31. Qeyd edilən rəyə əsasən müəyyən olunur ki, dəbbə pulu tələbinin 84889,77 manatdan artıq olan hissəsi əsassızdır. Məhkəmə iddiaçının ƏDV daxil tələb etdiyi borc məbləğinin 138848,92 manat təşkil etdiyini nəzərə alaraq hesab edir ki, 84889,77 manat dəbbə pulu tənasübsüz surətdə yüksək olduğundan, eyni zamanda işin hallarına görə icarəçi tərəfindən icarə haqları ilə bağlı ödənişlərin gecikdirildiyi ayların bir hissəsi pandemiya və müharibə dövrünə təsadüf etdiyindən məhkəmə tərəfindən MM-nin 467-ci maddəsinə əsasən dəbbə pulu ilə bağlı borcun azaldılaraq 10.000 manat müəyyən edilməsi ağlabatan olmaqla, məhkəmə praktikasına uyğundur. Buna görə də, məhkəmə hesab edir ki, qətnamə dəbbə pulu ilə bağlı tələbin rədd edildiyi hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
Cavabdehin apellyasiya şikayəti ilə bağlı məhkəmənin hüquqi mövqeyi
32. İddia ərizəsindən və iddiaçının işə apellyasiya qaydasında baxılarkən təqdim etdiyi sənədlərdən görünür ki, cavabdehdən tələb edilən icarə haqqı borcu 2020-ci ilin iyun, iyul, avqust, sentyabr, oktyabr ayları, 2021-ci ilin mart, aprel, may, iyun, iyul, avqust, sentyabr, oktyabr, noyabr, dekabr ayları üçün hesablanmışdır. 2020-ci ilin iyun ayı üçün tələb edilən məbləğ ƏDV daxil 4399,72 manat olsa da, digər aylar üçün ƏDV daxil 7469,40 manat təşkil etmiş və həmin aylar üzrə kommunal xərclər tələb edilmişdir.
33. İşə apellyasiya qaydasında baxılarkən cavabdehin vəsatətinə əsasən iş üzrə məhkəmə mühasibatlıq ekspertizası təyin edilmiş, Azərbaycan Respublikası Mərkəmə Ekspertiza Mərkəzinin xx.xx.2023-cü il tarixli 9/4606 saylı ekspert rəyinə əsasən müəyyən edilmişdir ki, cavabdehin iddiaçıya icarə müqaviləsinə xitam verildiyi tarixə (xx.xx.2021-ci il) qalıq icarə haqqı borcu 74786,68 manat ümumilikdə həyata keçirilmiş ödəniş nəzərə alınmaqla 120387,68 manat təşkil edir.
34. İddia ərizəsindən görünür ki, iddiaçı 2022-ci ilin yanvar və fevral ayları üçün tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin 8.2-ci bəndinə əsasən cavabdehə icarə haqqını ikiqat məbləğdə hesablamışdır. Müqavilənin qeyd edilən bəndinə əsasən, bu müqavilə üzrə icarə müddətinin başa çatması və ya müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi zamanı icarəçi icarə obyektini vaxtında tərk etmədikdə (fors major halları istisna olmaqla) və icarəyəverənə təhvil vermədikdə icarəyə verən icarəçidən icarə müddətinin başa çatmasından icarə obyektinin faktiki təhvil verilməsinə qədər olan müddətə görə ikiqat həcmdə icarə haqqı ödəməyi tələb etmək hüququna malikdir və icarəçi bunu icra etməyə borcludur. Məhkəmə hesab edir ki, müqavilənin bu bəndindəki ikiqat icarə haqqı ödənişi sahənin icarəçi tərəfindən vaxtında təhvil verilməməsinə görə müəyyənləşdirilmiş dəbbə pulu məbləği kimi qiymətləndirilməlidir.
35. Cavabdehin ərizələrində qeyd edilənlərə əsasən xx.xx.2021-ci il tarixdən icarəçinin icarə obyektinə girişi qadağan edilmiş, iddiaçı tərəf icarəçinin 2021-ci ilin dekabr ayından faktiki olaraq icarəyə verilmiş sahədə fəaliyyət göstərmədiyini inkar etməmiş, sadəcə icarəyə verilmiş sahə icarəçi tərəfindən əşyalardan boşaldılmış şəkildə təhvil verilmədiyi üçün 2022-ci ilin yanvar və fevral ayları üçün də müqavilənin 8.2-ci bəndinə əsasən ödəniş tələb edilmişdir. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, icarə müqaviləsinə xitam verildikdən sonra icarəyə verilmiş obyekt icarəçinin sahibliyində və istifadəsində olmadığından icarə haqqı borcu ilə bağlı iddia yalnız 120.387,68 manat hissədə (xx.xx.2021-ci il tarixədək) əsaslı hesab edilməlidir. Cavabdehin ödənilməmiş icarə haqq borcları olduğu təsdiq edildiyindən müqavilənin icarəyəverən tərəfindən birtərəfli qaydada ləğv edilməsinin qanunsuz olması barədə cavabdehin apellyasiya şikayətinin dəlilləri əsassızdır.
36. Kommunal xərclərin məbləği cavabdeh tərəfindən mübahisələndirilmədiyindən qətnamənin həmin hissədə ləğv edilməsi və ya dəyişdirilməsi üçün əsaslar müəyyən edilmir.
37. Cavabdehin apellyasiya şikayətinin dəlillərindən biri bundan ibarətdir ki, pandemiya və müharibə dövrü məhkəmə tərəfindən öhdəliyin icrasına maneə olan hal kimi nəzərə alınmaqla həmin hissədə iddia rədd edilməlidir. Məhkəmə cavabdehin bu mülahizələri ilə bağlı qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikasının Nazirlər Kabineti yanında Operativ Qərargah tərəfindən 2020-ci il 14 mart tarixdən restoran və kafelərdə iş rejimi saat 21.00-dək müəyyən edilmiş, xx.xx.2020-ci ildən isə xidmət saatı 22-00-dək uzadılmışdır. Göründüyü kimi, pandemiya ilə əlaqədar restoranların fəaliyyəti qadağan edilməmiş, müəyyən vaxtla məhdudlaşdırılmışdır. Hazırkı halda cavabdeh tərəfindən 2020-ci ilin iyun ayınadək icarə haqqı ödənişləri həyata keçirildiyi üçün həmin dövrlə bağlı hər hansı mübahisə yoxdur. 2020-ci ilin iyun ayından sonrakı dövrlə bağlı icarə haqlarına pandemiya ilə bağlı güzəşt edilməsi üçün icarəçinin qarşı tərəfə müraciəti olmamışdır. Halbuki öhdəliyin icrasına maneə olan hallar barədə borclunun kreditora bildiriş verməli olduğuna dair vəzifəsi həm MM-nin 448.4-cü maddəsinin tələbindən, həm də tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 10.2-ci bəndinin tələbindən irəli gəlir. Müqavilənin 10.2-ci bəndində qeyd edilir ki, bu müqavilənin 10.1-ci bəndində nəzərdə tutulmuş hallar(zəlzələ, daşqın, yer sürüşməsi və digər təbii fəlakət, habelə müharibə, hərbi əməliyyatlar, blokada, dövlət hakimiyyəti orqanlarının aktları və hərəkətləri, yaxud bu kimi digər qarşısıalınmaz qüvvə (fors-major)) baş verdiyi təqdirdə, bu halların təsiri nəticəsində öz öhdəliklərini icra etmək, tam və ya qismən iqtidarından olmayan tərəf bu halar barədə digər tərəfə 10 gün müddətində yazılı şəkildə bildiriş göndərməyi öhdəsinə götürür. Bildirişdə bu halların xüsusiyyətləri haqqında məlumatlar və mümkün olduğu halda, bu halların tərəfin bu müqavilə üzrə öhdəliklərinin icrasının mümkünlüyünə təsir göstərməsinin qiymətləndirilməsi və öhdəliklərin icra müddəti öz əksini tapmalıdır. 10.3-cü bənddə qeyd edilir ki, fors-major halların mövcudluğu barədə vaxtında məlumat verməmə müvafiq tərəfi gələcəkdə həmin hallara istinad etmək hüququndan məhrum edir. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə hesab edir ki, cavabdeh tərəfindən iddiaçıya öhdəliyin icrasında maneə olan hallar barədə qarşılıqlı iddia ilə bağlı pretenziya məktubunadək yazılı bildiriş verilmədiyindən, Azərbaycan Respublikasında xx.xx.2020-ci ildən xx.xx.2020-ci il tarixədək (2-ci Qarabağ müharibəsi dövründə) hərbi vəziyyət elan edilsə də döyüş əməliyyatları Qarabağ bölgəsində getdiyi üçün bu vəziyyətin Bakı şəhərində fəaliyyət göstərən kafe və restoranların iş fəaliyyətinə əhəmiyyətli təsiri olmadığından, 2020-ci ilin iyun ayından 2021-ci ilin yanvar ayınadək kafe və restoranların iş saatlarına və iş rejiminə (açıq hava tələbi və s) müəyyən məhdudiyyətlər qoyulsa da, fəaliyyətləri tam qadağan edilmədiyi üçün gəlir əldə etmək imkanından məhrum olmadıqlarından cavabdehin öhdəliyinin icrasından imtina etməsi üçün əsaslar olmamışdır.
38. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119.3-cü maddəsinə əsasən iş, işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən həmin kateqoriyadan olan mübahisələrin qanunla nəzərdə tutulmuş məhkəməyə qədər həlli qaydalarının və müqavilə qaydalarının (tələbi cavabsız qoymaq, tələb olunan sənədləri göndərməmək) pozulması nəticəsində meydana gəlmişdirsə, məhkəmə həmin xərcləri işin nəticəsindən asılı olmayaraq müəyyən edə bilər. Məhkəmə qeyd edilən normanın tələbini nəzərə alaraq hesab edir ki, apelyasiya instansiyası mərhələsində keçirilmiş ekspertiza tədqiqatının dəyəri olaraq 100 manat ekspertiza xərci cavabdehdən tutulmalıdır.
39. Qeyd olunanlara əsasən məhkəmə belə nəticəyə gəlir ki, iddiaçının apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, cavabdehin apellyasiya şikayıti qismən təmin edilməli, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli e-2-2(113)-2206/2022 nömrəli qətnaməsi icarə haqqı borcu ilə bağlı hissədə dəyişdirilərək cavabdeh "xxxx" MMC-dən iddiaçı "xxxx" MMC-nin xeyrinə 120.387,68 manat icarə haqqı üzrə borc tutulmalıdır.
40. Məhkəmə yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 382-385, 392, 393, 402-406-cı maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq, QƏT ETDİ:
İddiaçı "xxxx" MMC-nin apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Cavabdeh "xxxx" MMC-nin apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli e-2-2(113)-2206/2022 nömrəli qətnaməsi icarə haqqı borcu ilə bağlı hissədə dəyişdirilsin. Cavabdeh "xxxx" MMC-dən iddiaçı "xxxx" MMC-nin xeyrinə 120.387,68 manat icarə haqqı üzrə borc tutulsun. Qətnamə mübahisələndirilən qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. 100 manat ekspertiza xərci cavabdeh "xxxx" MMC-dən Azərbaycan Respublikası Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xeyrinə tutulsun. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi (elektron kabinetə yerləşdirildiyi) gündən 2 (iki) ay müddətində elektron kabinet vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasısına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməzsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.