Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-475/2025 04.06.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdehnə qarşı iddia tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə (Açar sözlər: icarə müqaviləsi, subicarə, icarə müqaviləsinin ləğvi, icarə müqaviləsi üzrə əvəzləşdirmə, sübutetmə) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının hakimləri Mahmudova Təranə Nəriman qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Şirinov Ziya Allahverdi oğlundan, X1 ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Məhərrəmova Günel Elman qızının katibliyi, Cavabdeh MMC-nin nümayəndəsi (vəkili) Vəkil iştirakı ilə İddiaçı Cavabdehnə qarşı “icarə obyektinin boşaldılaraq təhvil verilməsi” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 06 fevral 2025-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdehin nümayəndəsi (vəkili) tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi: İşin halları
1. "xxxx" MMC (icarəyə verən) ilə Cavabdeh MMC (icarəçi) arasında 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik münasibəti yaranmış, icarəyə verən Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Sumqayıt şosesi, 3 ünvanında yerləşən Bakı Beynəlxalq və Şəhərlərarası Avtovağzal Kompleksinin ticarət mərkəzinin üçüncü mərtəbəsində yerləşən 400 m2-dan ibarət olan qeyri-yaşayış sahəsini 15 il müddətinə icarəçinin icarəsinə verməyi, icarəçi isə icarə obyektini istifadəsinə qəbul edib icarə haqqını ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür.
2. Müqavilənin 2.1.4-cü bəndinə görə, icarəçi bu müqavilə üzrə icarə haqqı ilə bağlı öhdəliklərini müqavilə ilə müəyyən edilmiş müddətdə tam və ya qismən yerinə yetirmədikdə 60 təqvim günü gözləməklə və gözləmə müddətinə cərimə tətbiq etməklə və ya etməməklə müqaviləni birtərəfli qaydada ləğv etmək icarayə verənin hüququdur.
3. Müqavilənin 2.3.3-cü bəndinə əsasən, quraşdırdığı bütün avadanlıq və qurğuları bu müqavilə ləğv olunarkən özü ilə aparmaq icarəçinin hüququdur. Digər tərəfdən müqavilənin 2.4.1-ci maddəsinə görə, bu müqavilənin maddələrinə uyğun şərtlərlə və qaydada icarə verənə icarə haqqını ödəmək icarəçinin vəzifəsidir.
4. Müqavilənin 4.1-ci bəndinə görə, müqavilə imzalanan tarixdən üç ay sonra birinci cari il üçün aylıq icarə haqqı 1200 manat miqdarında müəyyən olunur. Hər cari ilin tamamından sonrakı növbəti cari il üçün ilin ilk ayından icarə haqqı 400 manat məbləğində artırılır: ikinci cari il üzrə aylıq icarə haqqı 1600 manat miqdarında müəyyən edilir; üçüncü cari il üzrə aylıq icarə haqqı 2000 manat miqdarında müəyyən edilir; dördüncü cari il üzrə aylıq icarə haqqı 2400 manat miqdarında müəyyən edilir; beşinci cari il üzrə aylıq icarə haqqı 2800 manat miqdarında müəyyən edilir; altıncı cari il üzrə aylıq icarə haqqı 3200 manat miqdarında müəyyən edilir; yeddinci cari il üzrə aylıq icarə haqqı 3600 manat miqdarında müəyyən edilir; səkkizinci cari ildən başlayaraq aylıq icarə haqqı 4000 manat miqdarında təşkil edir. Müqavilənin müddəti bitənə qədər aylıq icarə haqqı sabit qalaraq 4000 manat məbləğində ödənilir. ƏDV göstərilən məbləğlərə (icarə haqqına) daxildir.
5. Eyni zamanda müqavilənin 9.2-ci maddəsinə icarəçi hər hansı bir öhdəliyini (vəzifəsini) pozduqda, icarəyə verən icarəçiyə bu pozuntunun aradan qaldırılması haqqında bildiriş verdikdən 1 (bir) ay; pozuntunun aradan qaldırılması üçün bir ay ağlabatan olmadıqda, 2 (iki) ay gözləyir. İcarəçi bu bildirişə yazılı cavab verməyə borcludur. İcarəçi bildirişi aldıqdan sonra pozuntunu aradan qaldırmazsa, icarəyə verən müqaviləni birtərəfli qaydada xitam verə bilər.
6. 30 yanvar 2018-ci il tarixli "xxxx" MMC (icarəyə verən) ilə İddiaçı (icarəçi) arasında notarial qaydada bağlanmış icarə müqaviləsinə əsasən, “İcarəçi” “İcarəyə verən”dən Bakı şəhəri, Sumqayıt yolu, 3 və 6 ünvanında yerləşən torpaq sahəsi və onun üzərindəki aşağıda göstərilən əmlakları və həmin əmlaklara olan bütün hüquqları icarəyə götürür: əmlak kompleksi kimi müəssisə - Avtovağzal Kompleksi (ümumi sahəsi 140 448,6 m2); qeyri-yaşayış binası (89,5 m2); həmin ünvandakı torpaq sahəsinin üzərində yerləşən, İcarəyə verənə məxsus bütün digər əmlaklar. İcarə predmetləri ilə bağlı “İcarəyə verən”ə məxsus olan və qanunvericiliklə başqa şəxsə verilə bilinməsi mümkün olan bütün hüquqları (subicarəyə vermək, ipoteka və girovla, habelə sair formada yüklü etmək, təmir- tikinti, yenidənqurma işləri görmək, həmin əmlaklarla bağlı istənilən əqd bağlamaq da daxil olmaqla – bütün hüquqlar) “İcarəyə verən” bu müqavilə ilə “İcarəçi”yə verir və “İcarəçi” bu hüquqları “İcarəyə verən”dən razılıq almadan istifadə edə bilər. “İcarəyə verən” bu müqaviləni imzalamaqla “İcarəçi”nin icarəyə götürdüyü torpağın təyinatını dəyişməyə, torpaqda binalar, digər tikililər və qurğular ucaltmağa razılıq verir.
7. İddiaçı MMC ilə Cavabdeh MMC arasında bağlanmış 01 fevral 2018-ci il tarixli icarə müqaviləsi üzrə icarəyə verənin dəyişməsi haqqında müqaviləyə əsasən, 01 fevral 2018-ci il tarixdən 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsi üzrə icarəyə verəni İddiaçı MMC əvəz etmiş, icarə müqaviləsinin digər şərtlərinin olduğu kimi qalması razılaşdırılmışdır.
8. 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsinə 21 iyun 2018-ci il tarixli 5 saylı əlavə ilə müqaviləyə əlavə edilmiş eskizdə öz əksini tapmış sahənin (əlavə sahə) hər ilin 7 ayı (aprel, may, iyun, iyul, avqust, sentyabr və oktyabr) iddiaçı tərəfindən cavabdehin istifadəsinə verilməsi, cavabdehin hər ay ƏDV daxil olmaqla 500 manat icarə haqqı ödəməsi razılaşdırılmışdır.
9. 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsinə 21 fevral 2019-cu il tarixli 7 saylı əlavə ilə 400 m2 olan səhənin icarə haqqının 2019-cu ilin 5 ayı üçün 50 faiz azaldılması, 400 m2 qeyri-yaşayış sahəsinin 29 aprel 2016-ci il tarixli icarə müqaviləsinə uyğun olaraq, 3 və 4 saylı əlavəsində göstərilmiş sanitar qovşağın cavabdehin istifadəsinə verilməsi və sonuncunu onu istifadəyə yararlı hala gətirmək üçün öz hesabına təmir etməsi, təmirə çəkilmiş xərcin 2000 manatadək olan hissəsinin icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməsi, 400 m2 icarə sahəsində icarə müqaviləsində göstərilən müvafiq temperatur dərəcələrini təmin etmək məqsədilə cavabdehin kondisioner avadanlıqlar alaraq sahədə yerləşdirməsi, həmin avadanlıqların dəyərinin icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməsi, əvəzləşdirmədən sonra kondisioner avadanlıqların iddiaçının mülkiyyəti olması və icarəçi tərəfindən istifadə edilməsi, quraşdırılmış kondisionerlərin elektrik sərfiyyatının icarəyə verən tərəfindən ödənilməsi razılaşdırılmışdır.
10. İcarəçi tərəfindən icarəyə verənə ünvanlanan 28 iyun 2019-cu il tarixli məktubuna əsasən, icarəçi yuxarıda göstərilən işləri yerinə yetirmiş və icarə müqaviləsində göstərilən temperatur dərəcəsini təmin etmək üçün icarəçi tərəfindən 13 768,88 manat məbləğində işlər görülmüşdür. Bununla bağlı icarəçi tərəfindən 17 iyun 2019-cu il tarixli EAAV seriyalı 866704 nömrəli və 866133 nömrəli elektron qaimələr təqdim edilmişdir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat və qəbul olunmuş məhkəmə aktı
11. İddiaçı MMC (iddiaçı) Cavabdeh MMC-yə (cavabdeh) qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı Kommersiya Məhkəməsinə (məhkəmə və ya birinci instansiya məhkəməsi) müraciət edərək, iddiaçının 01 sentyabr 2023-cü il tarixli əmri ilə xitam verilmiş 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsi üzrə Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Sumqayıt şosesi, 3 ünvanında yerləşən Bakı Beynəlxalq və Şəhərlərarası Avtovağzal Kompleksinin ticarət mərkəzinin üçüncü mərtəbəsində yerləşən 400 m2-dan ibarət olan qeyri-yaşayış sahəsinin cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
12. İddiaçı iddia tələbini işin faktiki hallarına uyğun əsaslandırmış və əlavə olaraq aşağıdakıları qeyd etmişdir:
11.1. Cavabdeh tərəfindən icarə obyektində yerləşdirilmiş və dəyəri icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməli olan kondisioner (soyuducu) avadanlıqlarının 13 768,88 manat məbləğində ümumi dəyərini əks etdirən 17 iyun 2019-cu il tarixli 866704 və 866133 nömrəli elektron qaimələr 28 iyun 2019-cu il tarixdə iddiaçıya rəsmi qaydada təqdim olunmuşdur. Lakin qeyd edilən qaimələr üzrə alınmış malların quraşdırılmasını təsdiq edən müvafiq aktlar təqdim edilməmişdir. İddiaçı cavabdehə ünvanladığı “borc məbləğinin ödənilməsi tələbinə dair” 17 fevral 2022-ci il tarixli 02-02/40 nömrəli pretenziya məktubu ilə 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsi üzrə ümumilikdə ödənilməmiş 52 855,92 manat məbləğində icarə haqqı borcunun 7 gün ərzində ödənilməsini xahiş etmiş, əks təqdirdə borc məbləğinin ödənilməsi ilə bağlı qanunauyğun tədbirlərin görüləcəyi və müvafiq icarə müqaviləsinə birtərəfli qaydada xitam veriləcəyi ilə bağlı xəbərdarlıq etmişdir. Müvafiq pretenziya məktubuna obyektin əməliyyat tarixçəsi əlavə edilmişdir. Qeyd edilən pretenziya məktubuna cavabdeh 15 mart 2022-ci il tarixli məktubla cavab verərək, yuxarıda qeyd edilən xüsusatlar, yəni icarə haqqının qeyd edilən müddət ərzində 50% azaldılması, təmirə çəkilən 2000 manat və kondisioner (soyuducu) avadanlıqlarının alınması və obyektdə yerləşdirilməsi xərclərinin icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməsini rəhbər tutaraq, 2019-cu ilin noyabr ayınadək nəinki icarə haqqı üzrə borcunun olmaması, hətta 2019-cu ilin dekabr ayının 01-dək 2359,89 manat məbləğində artıq ödəməsinin olmasını, həmçinin 2019-cu ilin yanvar ayının 01-dən dekabr ayınadək olan dövr üzrə bu və ya digər kommunal borcunun mövcud olmadığını bildirmişdir. 11.2. Eyni zamanda 25 dekabr 2019-cu il tarixdən icarə obyektinə verilən elektrik enerjisi təminatının bir neçə ay ərzində dayandırılması nəticəsində kafedə tədarük edilən və ümumi dəyəri 2783 manat olan ərzaq məhsullarının xarab olması barədə müvafiq qaydada tərtib edilmiş aktlar 16 yanvar 2020-ci il tarixdə iddiaçıya rəsmi qaydada təqdim edilmişdir. Həmçinin cavabdeh 04 iyul 2019-cu il tarixli bildirişlə iddiaçıya müraciət edərək, “İsti-isti” kafenin həmin ilin iyul ayının 04-dən etibarən fəaliyyətə başladığını bildirmiş, 23 avqust 2019-cu il tarixli bildirişlə müraciət edərək, həmin kafenin göstərilən tarixdən fəaliyyətinin müvəqqəti dayandırılması bildirilmiş, buna uyğun olaraq müvafiq icarə obyekti üzrə icarə haqqının 21 iyun 2018-ci il tarixli 5 nömrəli əlavənin 2-ci bəndinə əsasən hesablanması (yəni icarə haqqının hesablanmasının dayandırılması) xahiş edilmişdir. Həmçinin müvafiq icarə obyektinin 2019-cu ilin iyul ayından etibarən fəaliyyətini müvəqqəti dayandırması səbəbindən müqavilə tələblərinə uyğun olaraq həmin vaxtdan hazırkı dövrədək aylıq icarə haqlarının hesablanmaması ilə bağlı icarəçi tərəfindən icarəyə verən şəxsə müraciət edilmişdir. 11.3. Qeyd edilən icarə müqaviləsinin müvafiq bəndlərinə əsasən, 2019-cu ilin iyul ayından etibarən müvafiq icarə obyektinin fəaliyyətinin cavabdeh tərəfindən müvəqqəti dayandırılması səbəbindən, bəhs olunan obyektdən artıq 4 ildir ki, təyinatına uyğun istifadə etməməklə iddiaçıya zərər vurulmuşdur. Bu baxımdan qeyd edilən icarə müqaviləsinə xitam verilməsi icarəyə verənin hüququdur. Qeyd edilən hüququndan istifadə edən iddiaçı 28 avqust 2023-cü il tarixli xəbərdarlıq məktubu ilə cavabdehə müraciət edərək, tərəflər arasında imzalanmış 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsinə 01 sentyabr 2023-cü il tarixdən etibarən xitam veriləcəyi, həmin müqavilə üzrə müvafiq qeyri-yaşayış sahəsinin qeyd edilən müddət ərzində cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi xahiş olunmuşdur. Lakin buna baxmayaraq, müvafiq xəbərdarlıq məktubuna cavabdeh tərəfindən heç bir münasibət bildirilməmişdir. Bu baxımdan, iddiaçının 01 sentyabr 2023-cü il tarixli 513 nömrəli əmri ilə tərəflər arasında imzalanmış 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsinə qeyd edilən tarixdən bəhs edilən müqavilənin 2.1.5-ci yarımbəndinə və 9.2-ci bəndinə əsasən xitam verilmişdir. Habelə müvafiq qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılaraq icarəyə verənə təhvil verilməsi ilə əlaqədar icarəyə verən tərəfindən icarəçinin ünvanına məktub (pretenziya) göndərilmiş, sonuncu tərəfindən tələb yerinə yetirilməmiş, pretenziyaya rəsmi münasibət bildirilməmişdir. 11.4. Bundan sonra, mübahisənin mediasiya ilə həll edilməsi cavabdehə təklif olunmuş, cavabdeh təklifə münasibət bildirməmiş və bu səbəbdən də iddiaçı tərəfindən mediatorun təyin edilməsi ilə əlaqədar Mediasiya Şurasına ərizə ilə müraciət edilmiş, mediator təyin edilmişdir. Mediatorun çağırışlarına rəğmən cavabdehin nümayəndəsi ilkin mediasiya sessiyasında iştirak etməmiş, bu baxımdan tərəflər arasında müvafiq mübahisənin həlli istiqamətində razılıq əldə edilməsi mümkün olmamışdır. Göründüyü kimi, cavabdeh qeyd edilən icarə müqaviləsinə əsasən üzərinə götürdüyü öhdəlikləri icra etmir və həmin öhdəliklərin icrasından boyun qaçırır, bu günə kimi müvafiq qeyri-yaşayış sahəsini icarəyə verənə təhvil verməməklə qərəzli şəkildə davam edir. Müqavilənin birtərəfli qaydada aradan qaldırılması (ləğv edilməsi) aşağıda göstərilən əsaslardan birinin mövcud olduğu halda mümkündür: digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda; Mülki Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda. 11.5. Qeyd edilənləri nəzərə alaraq, 01 sentyabr 2023-cü il tarixdə xitam verilmiş 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsi üzrə müvafiq qeyri-yaşayış sahəsinin cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməlidir.
13. Məhkəmənin iclaslarında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi X2 iddianın məzmununa uyğun izahat verdi və eyni zamanda bildirdi ki, əvvəllər əmlak kompleksi "xxxx" MMC-nin mülkiyyətində olmuş, daha sonra əmlak kompleksi dövlətin mülkiyyətinə keçmişdir. İddiaçı həmin sahəni icarəyə götürüb ayrı-ayrı şəxslərə subicarəyə verir. Belə şəxslərdən biri də cavabdehdir. Cavabdehə münasibətdə hər növbəti il icarə haqqı 400 manat artırılmış, 2019-cu ildə icarə haqqı 2400 manat olmuşdur. 25 fevral 2019-cu il tarixinə qədər qismən ödənişlər edilmiş, həmin tarixdən sonra hər hansı ödəniş edilməmişdir. Bu səbəbdən icarə müqaviləsinə 01 sentyabr 2023-cü il tarixdə xitam verilmişdir. İcarə obyektinin elektrik enerjisi isə kəsilməmişdir. Əgər iddiaçı tərəfindən cavabdehə maneələr törədilmiş olsa idi, cavabdeh bu günə qədər iddiaçıya pretenziya məktubu təqdim edə bilərdi və ya iddiaçını məhkəməyə verə bilərdi. Lakin belə bir hal mövcud deyildir.
14. Məhkəmənin suallarına cavab olaraq iddiaçının nümayəndəsi göstərdi ki, cavabdeh yeni müqavilənin bağlanmasını təklif etsə də, əmlak kompleksinin mülkiyyətçisi yalnız 1 il müddətinə subicarə müqaviləsinin bağlanmasına razılıq verir. Cavabdehin müntəzəm və qeyri-müntəzəm marşrut xətlərinin icarə obyektinə yaxınlaşdırılması barədə təklifi isə iddiaçı tərəfindən həyata keçirilə bilməz, həmin məsələ iddiaçının səlahiyyətində deyil.
15. Cavabdehin nümayəndəsi (vəkili) Vəkil və cavabdehin nümayəndəsi – qanuni təmsilçisi Qanuni nümayəndə2 məhkəmə iclaslarında iştirak edərək, iddiaya etiraz etdilər və eyni zamanda göstərdilər ki, 2019-cu ilin dekabr ayından icarə obyektinə verilən elektrik enerjisi dayandırılmışdır. Bu səbəbdən cavabdeh icarə obyektindən istifadə edə bilmir, lakin icarə münasibətlərinin davam etdirilməsində maraqlıdır. İcarə müqaviləsinin birtərəfli ləğvi qanunsuzdur. İddiaçının müqavilənin birtərəfli ləğvi ilə bağlı tərtib etdiyi aktda müqavilənin hansı əsasla ləğv edilməsi göstərilməmişdir. Elektrik enerjisi bərpa edilərsə, cavabdeh icarə obyektindən istifadə etməyə hazırdır.
16. Məhkəmənin suallarına cavab olaraq cavabdehin nümayəndəsi – qanuni təmsilçisi göstərdi ki, icarə obyekti təmir edilərək kafe fəaliyyətinə başlamışdır. Lakin marşrut xətlərinin dəyişməsi nəticəsində tərəflər arasında narazılıq yaranmışdır. 24 dekabr 2019-cu ildə isə elektrik enerjisi dayandırıldı. Müqaviləyə 5 saylı əlavə ilə razılaşdırılan sahə istifadələrinə verilmişdir.
17. Birinci instansiya məhkəməsinin 06 fevral 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbi təmin edilmişdir.
18. Məhkəmə gəldiyi nəticəni aşağıda göstərildiyi kimi əsaslandırmışdır:
18.1. Hazırkı mübahisə 29 aprel 2016-cı il tarixli subicarə müqaviləsindən əmələ gəlmişdir və həmin müqavilə icarə müqaviləsinin növü hesab olunduğundan bu münasibətlərə Mülki Məcəllənin 34-cü fəslinin (“icarə”) normaları tətbiq olunur. Bu halda subicarəyə verən və subicarəçi arasındakı münasibətlərə müvafiq qaydada və şərtlərlə (mutatis mutandis) icarəyə verən və icarəçi arasındakı münasibətləri tənzimləyən hüquq normaları tətbiq edilir. 18.2. Ümumi qaydaya görə icarə münasibətlərinə müqavilənin müddəti bitdikdə xitam verilir. Belə ki, Mülki Məcəllənin 689.1-ci maddəsinə əsasən, kirayə müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə müqavilənin bağlandığı müddət bitdikdə xitam verilir. Lakin mülki qanunvericilikdə müddətin müəyyən edildiyi icarə münasibətlərinə vaxtından əvvəl də ləğv edilməsi imkan nəzərdə tutulmuşdur. Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsinə əsasən, tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. 18.3. Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsində təsbit edilmiş müqavilənin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması hallarından biri kimi də Mülki Məcəllənin 685.2-ci maddəsində təsbit edilmişdir. Belə ki, həmin maddəyə əsasən, kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini aşağıdakı hallarda ləğv edə bilər: kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə; ikidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə. 18.4. Hazırkı halda isə icarə haqqının uzun müddət ödənilməməsi işin mübahisəsiz halıdır. 18.5. Cavabdehin müqavilənin ləğvinin qanunsuzluğu ilə bağlı mövqeyi iddiaçının 24 dekabr 2019-cu il tarixdə icarə obyektinin elektrik enerjisini kəsdiyi və bu səbəbdən icarə obyektindən istifadə edə bilmədiyi və icarə haqqını ödəyə bilmədiyi, 24 dekabr 2019-cu il tarixə isə icarə haqqının olmadığıdır. Cavabdeh iddiaçıya ünvanladığı çoxsaylı məktublarında, o cümlədən xx.xx.2019-ci il tarixli məktubunda 13 768,88 manat kondisionerlər üçün və 2000 manat sanitar qovşaq üçün xərclər əvəzləşdirilsə, 2019-cu ilin yanvar ayından 2019-cu ilin oktyabr ayına hər hansı icarə haqqı öhdəliyinin olmadığını bildirir. 08 noyabr 2019-ci il tarixli məktuba əlavə olan cavabdehin möhürü ilə təsdiq edilmiş üzləşmə cədvəlindən görünür ki, 2019-cu ilin yanvar, iyul - oktyabr ayları üçün 1694,92 manat, fevral – iyun ayları üçün 847,46 manat məbləğində icarə haqqı olmaqla ümumilikdə 15 768,88 manat icarə haqqı hesablanmış və kondisionerlərin quraşdırılması və sanitar qovşağın təmiri üçün xərclərin cəmi olan 15 768,88 manatla (avadanlıqların alınmasına görə 13 768,88 manat + sanitar qovşağın təmirinə görə 2000 manat) əvəzləşdirilməsi təklif edilmişdir. Həmin aktdan cavabdehin 2019-cu ilin ilk 10 ayı üçün hər hansı icarə haqqı məbləğini ödəmədiyi aydın olur. 18.6. Halbuki müqavilənin icarə haqqının məbləği ilə bağlı şərtlərinə əsasən, aylıq icarə haqqının müqavilə imzalanan tarixdən 3 ay sonra birinci cari il üçün 1200 manat, ikinci cari il üçün 1600 manat, üçüncü cari il üçün 2000 manat, dördüncü cari il üçün 2400 manat, beşinci cari il üçün 2800 manat, altıncı cari il üçün 3200 manat, yeddinci cari il üçün 3600 manat, səkkizinci cari ildən müqavilə müddətinin sonuna qədər 4000 manat olması, aylıq icarə haqqının həmin ayın 20-dən gec olmayaraq ödənilməsi şərtləşdirilmişdir. 18.7. Göründüyü kimi, müqavilənin şərtlərinə uyğun olaraq 2019-cu il üçün 400 m2 əsas sahəyə görə aylıq icarə haqqı 2400 manat təşkil etmişdir. 18.8. Tərəflər müqaviləyə 21 iyun 2018-ci il tarixli 5 saylı əlavə ilə əlavə sahənin icarəyə verilməsini, həmin sahəyə görə hər ilin 7 ayı (aprel, may, iyun, iyul, avqust, sentyabr və oktyabr) üçün 500 manat icarə haqqının ödənilməsini razılaşdırmışlar. 21 fevral 2019-cu il tarixli 7 saylı əlavə ilə icarə haqqının 2019-cu ilin 5 ayı üçün 50 faiz azaldılması, 400 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 29 aprel 2016-ci il tarixli icarə müqaviləsinə uyğun olaraq, 3 və 4 saylı əlavəsində göstərilmiş sanitar qovşağın cavabdehin istifadəsinə verilməsi və sonuncunu onu istifadəyə yararlı hala gətirmək üçün öz hesabına təmir etməsi, təmirə çəkilmiş xərcin 2000 manatadək olan hissəsinin icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməsi, 400 kv.m icarə sahəsində icarə müqaviləsində göstərilən müvafiq temperatur dərəcələrini təmin etmək məqsədilə cavabdehin kondisioner avadanlıqlar alaraq sahədə yerləşdirməsi, həmin avadanlıqların dəyərinin icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməsi, əvəzləşdirmədən sonra kondisioner avadanlıqların iddiaçının mülkiyyəti olması və cavabdeh tərəfindən istifadə edilməsi, quraşdırılmış kondisionerlərin elektrik sərfiyyatının iddiaçı tərəfindən ödənilməsi razılaşdırılmışdır. 18.9. Müqavilənin və ona edilmiş əlavələrin şərtlərindən aydın olur ki, 400 m2 sahənin 2019-cu ilin 5 ayı üçün icarə haqqı 6000 manat ((2400:2)*5 ay), qalan aylar üzrə 16800 (2400*7 ay) manat, əlavə sahəyə görə isə 2019-cu ilin aprel, may, iyun, iyul, avqust, sentyabr və oktyabr ayları üzrə borc 3500 manat (7 ay*500 manat) təşkil etmişdir. 18.10. Məhkəmə qeyd edir ki, cavabdeh elektrik enerjisinin verilişinin 24 dekabr 2019-cu il tarixdən dayandırıldığını bildirir. Belə olan halda, həmin tarixə ödənilməli icarə haqqı 26 300 (400 m2 sahə üçün 2019-cu ilin 5 ayı 6000 manat + qalan 7 ay üçün 16 800 manat + əlavə sahənin icarə haqqı 3500 manat) manat təşkil etmişdir. Hətta cavabdehin müvafiq xərcləri əvəzləşdirilsə belə, 2019-cu ilin dekabr ayına qalıq icarə haqqı borcu 10 531,12 (26 300 - 15 768,88) manat təşkil etmişdir və qeyd edilən məbləğ 2 aylıq icarə haqqının məbləğindən daha çoxdur. 18.11. Digər tərəfdən, cavabdeh icarə haqqının 2019-cu ilin iyul ayından 2400 manat təşkil etdiyini bildirir. Məhkəmə qeyd edir ki, belə olan halda belə, 2019-cu ilin dekabr ayına ödənilməli icarə haqqı məbləği 24 500 manat (400 m2 sahə üçün 2019-cu ilin 5 ayı 5000 manat + qalan 7 ay (iyun və iyul ayı 2000 manat, qalan 5 ay 2400 manat olmaqla) 16 000 + əlavə sahənin icarə haqqı 3500 manat) təşkil etmişdir. Hətta cavabdehin müvafiq xərcləri əvəzləşdirilsə belə, 2019-cu ilin dekabr ayına qalıq icarə haqqı borcu 8731,12 (24 500 - 15 768,88) manat təşkil etmişdir və qeyd edilən məbləğ 2 aylıq icarə haqqının məbləğindən daha çoxdur. 18.12. Beləliklə, hətta 2019-cu ilin dekabr ayından cavabdehin bildirdiyi kimi elektrik enerjisinin kəsildiyi, 15 768,88 manat məbləğində pulun əvəzləşdirilməli olduğu həqiqi qəbul edilsə belə, 2019-cu ilin dekabr ayına cavabdehin icarə haqqı borcu aylıq icarə haqqının 2 mislindən çox olmuşdur, bu isə icarə müqaviləsinin icarəyə verən tərəfindən birtərəfli qaydada – xəbərdarlıq müddəti gözlənilmədən ləğvi üçün əsasdır. 18.13. Həmçinin cavabdehin elektrik enerjisinin kəsilməsi səbəbindən icarə haqqının ödənilməməsi ilə bağlı arqumentlərinə münasibətdə məhkəmə göstərir ki, Mülki Məcəllənin 677-ci maddəsində təsbit edilmiş kirayəçinin hüquqi müdafiə vasitələri nəzərə alınaraq 24 dekabr 2019-cu il tarixdən sonra cavabdeh icarə haqqını ödəməkdən azad edilsə belə, həmin tarixədək artıq, yuxarıda da göstərildiyi kimi, 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsinin ləğv əsası meydana gəlmişdir (həmin tarixə icarə haqqı borcu aylıq icarə haqqının 2 mislindən daha çox olmuşdur). 18.14. 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsinin 9.2-ci bəndinə əsasən, icarəçi hər hansı bir öhdəliyini (vəzifəsini) pozduqda, icarəyə verən icarəçiyə bu pozuntunun aradan qaldırılması haqqında bildiriş verdikdən sonra 1 ay, pozuntunun aradan qaldırılması üçün bir ay ağlabatan olmadıqda, 2 ay gözləyir. İcarəçi bu bildirişə yazılı cavab verməyə borcludur. İcarəçi bildirişi aldıqdan sonra pozuntunu aradan qaldırmazsa, icarəyə verən müqaviləyə birtərəfli qaydada xitam verə bilər. 01 sentyabr 2023-cü il tarixli 153 nömrəli əmrdən görünür ki, iddiaçı tərəfindən 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsinin 9.2-ci bəndinə istinad edilməklə həmin müqavilə birtərəfli qaydada ləğv edilmişdir. 18.15. Mülki Məcəllənin 697.1-ci maddəsinə əsasən, kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra qaytarmağa borcludur. Beləliklə, məhkəmə 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsinə xitam verildiyini nəzərə alaraq bu qənaətə gəlir ki, 29 aprel 2016-cı il tarixdə bağlanmış icarə müqaviləsinə əsasən Cavabdeh MMC-yə icarəyə verilmiş Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Sumqayıt şosesi, 3 ünvanında Bakı Beynəlxalq və Şəhərlərarası Avtovağzal Kompleksinin Ticarət Mərkəzinin üçüncü mərtəbəsində yerləşən 400 kv.m-dən ibarət olan qeyri-yaşayış sahəsi Cavabdeh MMC tərəfindən boşaldılaraq İddiaçı MMC-yə təhvil verilməlidir.
19. Qənaətinin hüquqi əsaslandırması zamanı məhkəmə, Mülki Məcəllənin 421.2-ci, 689.1-ci 700.1-ci, 700.2-ci maddələrinə və Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair 29 mart 2023-cü il tarixli Qərarına istinad etmişdir.
20. Qətnamədən cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək onun ləğv edilməsini və iddianın rədd olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmiş, şikayətini, qətnamədə göstərilmiş nəticələrin işin hallarına uyğun gəlmədiyi, gəlinən nəticə üçün əhəmiyyət kəsb edən bütün faktiki halların aydınlaşdırılmadığı, məhkəmənin cavabdeh tərəfindən icarə haqqının ödənilməməsi səbəbinin araşdırılmamasının, tərəflər arasında sözügedən ödənişlərin müqavilə üzrə əvəzləşdirilməsinin nəzərdə tutulmasına qiymət verməməklə əsassız nəticəyə gəldiyi arqumentləri ilə əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayət(lər)inə qarşı etiraz
21. İddiaçı apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim etmiş, həmin etiraz birinci instansiya məhkəməsində cavabdehin etirazına qarşı verdiyi mülahizəyə uyğun əsaslandırılmış və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdir.
Apellyasiya baxışı, izahatlar
22. Cavabdehin məhkəmə iclasında iştirak edən nümayəndəsi (vəkili) apellyasiya şikayətinin dəlillərinə uyğun izahat verərək müvafiq qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir,iddiaçı isə məhkəmə iclasında nümayəndəsinin iştirakını təmin etməmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
23. Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.
24. Maddə 385. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkətlər etməli, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
25. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.
26. Maddə 404. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır.
27. Maddə 425. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
28. Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi başa düşülür. Bu mənada, öhdəliyin pozulması dedikdə öhdəliyin tərkibini təşkil edən hərəkətlərin ümumiyyətlə yerinə yetirilməməsi, lazımınca icra edilməməsi dedikdə isə vaxtında icra edilməməsi, xammalın, işin və xidmətin qüsurlu icrası və ya öhdəliyin tərkibini müəyyən edən digər şərtlərin pozulması başa düşülməlidir.
29. Maddə 443.1. Öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur. Borclunun üzərinə öhdəliyi pozmağa görə məsuliyyət qoyulmadıqda bu qayda qüvvədə olmur.
30. Maddə 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir.
31. Maddə 540.1. Əgər iki şəxs arasında mövcud olan qarşılıqlı tələblərin icra müddəti çatmışsa, həmin tələblərə onların əvəzləşdirilməsi yolu ilə xitam verilə bilər.
32. Maddə 680.2. Kirayəyə verənin digər xərclərinin, o cümlədən kirayəyə verilmiş əşyanın yaxşılaşdırılması xərclərinin əvəzini ödəmək vəzifəsi bu Məcəllənin özgə işlərini tapşırıqsız aparmaq haqqında müddəaları ilə müəyyənləşdirilir.
33. Maddə 683.1. Kirayəyə verənin icazəsi olmadan kirayəçinin kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayəyə verənin ailəsinin tərkibinə daxil olmayan üçüncü şəxsin istifadəsinə vermək, o cümlədən əşyanı ikinci əldən kirayəyə vermək hüququ yoxdur. Əgər kirayəyə verən icazə verməkdən imtina edirsə, kirayəçi qanunla müəyyənləşdirilmiş müddəti gözləməklə hüquq münasibətlərini ləğv edə bilər, bu şərtlə ki, obyektiv baxıldıqda üçüncü şəxs icazədən imtina üçün mühüm əsaslar verməsin.
34. Maddə 685.1. Əgər kirayəçi və ya onun kirayəyə götürdüyü əşyanı istifadəyə verdiyi hər hansı digər şəxs kirayəyə verənin xəbərdarlığına baxmayaraq müqaviləyə uyğun olmayan və kirayəyə verənin hüquqlarını əhəmiyyətli dərəcədə pozan istifadəni davam etdirirsə, o cümlədən əşyanı üçüncü şəxsin qeyri-hüquqi istifadəsində saxlayırsa və ya təhlükəyə məruz qoyursa, bununla da özünün vicdanlı kirayəçi vəzifələrini pozursa, kirayəyə verən kirayə müqaviləsini xəbərdarlıq müddətini gözləmədən ləğv edə bilər. Kirayəçi müqavilənin ləğvinə dair bildiriş vermək əvəzinə neqator iddiası da irəli sürə bilər.
35. Maddə 685.2. Kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini aşağıdakı hallarda ləğv edə bilər: 685.2.1. kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə; 685.2.1. İkidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə
36. Maddə 685.4. Kirayəyə verilmiş yaşayış otağına bu Məcəllənin 685.2-ci maddəsindən əlavə, aşağıdakı göstərişlər tətbiq edilir: 685.4.1. bu Məcəllənin 685.2.1-ci maddəsində nəzərdə tutulan halda əmlak kirayəsi haqqının ödənilməmiş hissəsi yalnız bir aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğindən yüksək olduqda əhəmiyyətli sayılır (lakin yaşayış otağı yalnız müvəqqəti istifadə üçün kirayəyə verilirsə, bu, tətbiq edilmir);
37. Maddə 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
38. Maddə 700.3. Əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
39. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
40. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
41. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
42. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
43. Maddə 385. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.3. birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi.
44. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının həddi
45. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
46. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
İşə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyasının mövqeyi
a) Ümumi məsələlər
47. Kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə, habelə hüquqi əsaslandırma ilə razılaşır və hesab edir ki, məhkəmə, müəyyən etdiyi faktlardan tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə düzgün nəticəyə gəlmişdir.
48. İstənilən iddia tələbi ilə əlaqədar məhkəmə icraatının ən əsas vəzifəsi həmin tələbin hüquqi əsasının olub-olmadığının müəyyən olunmasıdır. Məhkəmələr bunu tərəflərin həmin tələblə bağlı hansı hüquqi əsaslandırmanı irəli sürmələrindən asılı olmayaraq müstəqil surətdə müəyyən etməlidir. Bunun üçün isə məhkəmələr tərəfindən ilk növbədə işin faktiki halları və hüquqi əsası araşdırılmalıdır.
49. Əgər irəli sürülmüş iddia tələb(lər)inin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə vasitələrinə görə aradan qalxmırsa) iddia təmin olunur, uzlaşmırsa rədd edilir. Beləliklə, mülki mühakimə icraatında hüququn tətbiqi üçün ilkin başlanğıc nöqtə tələbin qanuni əsasının tapılmasından ibarətdir – iddia tələbinin düzgün qanuni əsasını tapmaq üçün isə 4 sual cavablandırılmalıdır: kim kimdən nəyi və nəyə əsasən tələb edir?.
50. Tərəflər hüquq və öhdəliklərini mülki qanunvericiliyə müvafiq olaraq müqavilə ilə razılaşdırdıqları halda məhkəmələr yaranmış mübahisəni həmin müqavilə şərtləri çərçivəsində həll etməli, tərəflərin müqavilə üzrə öhdəliklərini icra edibetməmələrini hərtərəfli araşdırmalı, eləcə də hansı tərəfin öhdəliyin icra edilməməsi üçün məsuliyyət daşımalı olduğunu dəqiqliklə müəyyən etməlidir (Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyasının 15 sentyabr 2017-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 11 iyun 2018-ci il tarixli Qərarı).
51. İddia tələbindən görünür ki, iddiaçı tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi nəticəsində icarə predmeti olan əmlakın cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq iddiaçıya qaytarılmasını xahiş etmişdir.
52. İlk növbədə kollegiya iddiaçının subyektiv hüququnun olub-olmaması məsələsinə qiymət verməyi zəruri hesab edir. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilə üzrə icarə obyekti iddiaçıya məxsus olması onun subyektiv hüququnu istisna etmir. Belə ki, Mülki Məcəllənin yuxarıda istinad edilən (§ 33) normadan görünür ki, ilkin icarəçinin icazəsi ilə icarə obyekti üçüncü şəxsə ötürülə bilər. Belə olan halda iddiaçı subicarəçi kimi hazırkı iddianı qaldırmaqda haqlı olmuşdur.
53. Bu tələbi yerinə yetirmək üçün ilk növbədə iddiaçının birtərəfli qaydada icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi hüququnun olmasına qiymət vermək zəruridir.
54. Belə olan halda, hazırkı iş üzrə müqavilənin ləğvi üçün Mülki Məcəllənin 421.2-ci və 685.2-ci maddələrinin dispozisiya şərtlərinin mövcudluğu araşdırılmalıdır.1 Bu halda məhkəmə onu da nəzərə alır ki, xüsusi norma ümumi normanı üstələyir (“lex specialis derogat legi generali”) prinsipinə əsasən, hazırkı halda icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi ilə bağlı münasibətlər Mülki Məcəllənin kirayə müqaviləsinə aid 685-ci maddəsi ilə tənzimlənir. Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsi isə müqavilənin ləğv edilməsi ilə bağlı ümumi normaları tənzimlədiyindən yalnız həmin Məcəllənin 685-ci maddəsi ilə tənzimlənməyən məsələ olduqda istinad oluna bilər.
55. Sözügedən normanın tələbindən görünür ki, icarəyə verən icarə müqaviləsini ləğv etmək üçün müvafiq hüquqi əsas, yəni icarəçinin öhdəliklərini yerinə 1 Ali Məhkəmə, İş № 2-2(102)-513/2024, § 98 (https://sc.supremecourt.gov.az/storage/Iqtisad/2024/3_513+03.10.2024.pdf) yetirməməsini göstərməli və bununla bağlı məhkəməyə müraciət etməmişdən öncə icarəçiyə müvafiq qaydada xəbərdarlıq etməsini göstərməlidir.
56. İş materiallarına araşdıran kollegiya hesab edir ki, iddiaçı icarəyə verən kimi həm icarəçinin öhdəliklərini yerinə yetirməməsini sübuta yetirmiş və bununla bağlı məhkəməyə müraciət etməmişdən öncə icarəçiyə müvafiq qaydada xəbərdarlıq etmişdir.
b) İcarəçinin öhdəliklərini yerinə yetirməməsi
57. İşin faktiki hallarına uyğun olaraq, iddiaçı Mülki Məcəllənin 685.2-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsini birtərəfli qaydada ləğv etməkdə haqlı olmuşdur.
58. Cavabdeh ödənişin edilməməsini müqavilənin 7-ci əlavəsinə istinadən müvafiq təmir işlərinə 15 768,88 manat məbləğində təmir işlərini həyata keçirilməsi və iddiaçının təmir işləri çərçivəsində quraşdırılan kondisionerə görə əlavə olaraq da elektrik xətlərinin çəkilməsi xərcinin iddiaçı ilə əvəzləşdirilməsi ilə əsaslandırmışdır.
59. Bununla belə, birinci instansiya məhkəməsi ətraflı şəkildə (bax: § 18.9, 18.10) hesablama apararaq, cavabdehin hər bir halda 2 aylıq icarə haqqının məbləğindən artıq şəkildə borcunun olmasını müəyyən etmişdir.
60. Digər tərəfdən, cavabdeh elektrik xətlərinin çəkilməsi xərclərinə görə əvəzləşdirmə həyata keçirləcəyinə istinad etmiş və bununla bağlı müqavilənin 7 nömrəli əlavəsinə istinad etmişdir. Kollegiya qeyd edir ki, həmin əlavədə elektrik xəttinin çəkilməsinə görə iddiaçı ilə icarə haqqının əvəzləşdirilməsi nəzərdə tutulmamış, yalnız iddiaçının quraşdırılmış kondisionerlərin elektrik sərfiyyatı üçün ödəniş edilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Göründüyü kimi həmin əlavədə elektrik xəttinin çəkilməsinə görə iddiaçı ilə icarə haqqının əvəzləşdirilməsi nəzərdə tutulmamışdır.
61. Beləliklə, iddiaçı Mülki Məcəllənin 685.2.2-ci maddəsinin dizpozisiya şərtlərinin mövcudluğunu sübuta yetirə bilmişdir və cavabdehin icarə haqqı üzrə 2 aylıq icarə haqqının məbləğindən artıq borcu yaranmışdır.
62. Bundan başqa, məhkəmə, cavabdehin icarə obyektinin təmiri üçün çəkdiyi xərcə görə icarə haqqını ödəməməsi ilə bağlı dəlilini əsaslı hesab etmir. Belə ki, mülki qanunvericilikdə icarə müqaviləsi ləğv edildiyi icarə obyektinə görə yaxşılaşdırmaların qaytarılması ilə bağlı hər hansı müddəa təsbit edilməmişdir. Cavabdehin bu hüququ ayrıca icraat qaydasında Mülki Məcəllənin 680.2-ci maddəsinə uyğun həyata keçirmək imkanı var.
c) Xəbərdarlıq müddəti ilə bağlı
63. Kollegiya hesab edir ki, iddiaçı icarə müqaviləsi üzrə xəbərdarlıq müddəti ilə bağlı qaydalara riayət etmişdir.
64. Belə ki, Mülki Məcəllənin 685.1-ci maddəsinə görə, kirayə müqaviləsi üzrə öhdəliklərin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması səbəbindən həmin müqaviləni ləğv etmək niyyətində olan kirayəyə verən tərəfindən kirayəçiyə ilkin olaraq, yol verilmiş pozuntular barədə xəbərdarlıq edilməsi zəruri şərtdir. Əgər kirayəçi sözügedən pozuntulara davam edərsə, kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini ləğv edə bilər.2
65. Tərəflər arasında bağlanmş müqavilənin 2.1.4-cü bəndinə görə, cavabdeh müqavilə üzrə icarə haqqı ilə bağlı öhdəliklərini müqavilə ilə müəyyən edilmiş müddətdə tam və ya qismən yerinə yetirmədikdə, iddiaçı 60 təqvim günü gözləməklə müqaviləni birtərəfli qaydada ləğv etmək hüququ var. İddiaçı ilk dəfə 17 fevral 2022-ci il tarixində bildiriş verməklə borcun ödənilməsini tələb etmiş, əks təqdirdə müqaviləyə birtərəfli qaydada xitam verilməsini göstərmişdir. Bundan sonra iddiaçı 1 ildən çox olan müddət ərzində gözləmiş, 28 avqust 2023-cü ildə pretenziya göndərmiş və 01 sentyabr 2023-cü il tarixli daxili əmr ilə müqaviləyə birtərəfli qaydada xitam vermişdir. 2 Ali Məhkəmə, İş № 2-2(102)-394/2024, § 32 – 33 (https://sc.supremecourt.gov.az/storage/Iqtisad/2024/3_394+28.08.2024.pdf)
66. Kollegiya həmçinin cavabdehin bildirişi onun hüquqi ünvanına deyil, elektron vergi sistemi vasitəsi ilə göndərilməsinə görə almaması ilə bağlı dəlilini də əsaslı hesab etmir. Belə ki, həmin elektron sistem vasitəsi ilə göndərilmiş bildirişin, sonradan fiziki olaraq göndərilməsi zərurəti müəyyən edilməmişdir. Bu baxımdan, həmin elektron sistemə daxil olan sənədləri yoxlamaq ilk növbədə cavabdehin öhdəliyidir.
67. Göründüyü kimi iddiaçı icarəyə verən kimi həm icarəçinin öhdəliklərini yerinə yetirməməsini sübut etdiyinə və bununla bağlı məhkəməyə müraciət etməmişdən öncə icarəçiyə müvafiq qaydada xəbərdarlıq etməsinə görə, cavabdehdən sözügedən əmlakı boşaldaraq ona təhvil verilməsini tələb etməkdə haqlı olmuşdur.
68. Şərh olunanları ümumiləşdirərək kollegiya hesab edir ki, apellyasiya şikayətləri təmin olunmayaraq birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıldır.
69. Kollegiya, apellyasiya şikayəti üçün ödənilən dövlət rüsumunun məbləğini tərəfin özünə aid etməyi məqsədəuyğun sayır. Nəzərə alınmalıdır ki, məhkəmə xərclərinin bölüşdürülməsi məsələsi prosessual qanunvericiliklə tənzimləndiyindən, bununla bağlı qərar qəbul edərkən məhkəmə, müvafiq tələbin olub-olmamasına bağlı deyildir.
70. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
Apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(113)-728/2025 saylı kommersiya mübahisəsi üzrə qəbul etdiyi 06 fevral 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi ilə əlaqədar ödənilmiş dövlət rüsumu tərəfin özünə aid olunsun. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi (elektron kabinetə yerləşdirildiyi) gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməzsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.