Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-504/2024 09.07.2024 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Azərbaycan Respublikası adından İddiaçı cavabdeh Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə qarşı “icarə müqaviləsinə xitam verilmiş hesab olunması” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası X2 Qurbanovun sədrliyi və məruzəsi ilə, Vüsalə Ələkbər qızı Baxışovadan və Ziya Allahverdi oğlu Şirinovdan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Nofəl Rəhman oğlu Abdullayevin katibliyi ilə, cavabdehin nümayəndəsi X1 iştirakı ilə, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(113)-408/2024 saylı kommersiya mübahisəsi üzrə qəbul etdiyi xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən kommersiya mübahisəsinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, İŞİN HALLARİ, İŞ ÜZRƏ MƏHKƏMƏ İCRAATİ
1. Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2014-cü il tarixli 614 nömrəli sərəncamı ilə İddiaçı MTK-nın xx.xx.2014-cü il tarixli müraciətini nəzərə alaraq Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, V.Plotnikov, C.Hacıbəyli və R.Axundov küçələrinin kəsişməsindəki 741 saylı məhəllədə yaşayış binasının tikintisinin layihələndirilməsi üçün həmin kooperativə icazə verilmiş, ərazidə yerləşən tikililərin sökülməsi və sahiblərinə vəsaitin ödənilməsi İddiaçı MTK-ya həvalə edilmişdir.
2. Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti ilə (icarəyə verən qismində) İddiaçı MTK (icarəçi qismində) arasında 14 fevral 2018-ci il tarixli 1440 nömrəli torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında müqavilə bağlanmışdır.
3. Həmin müqaviləyə əsasən Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2014-cü il tarixli 614 nömrəli sərəncamı və 13056 saylı xx.xx.2015-ci il tarixli inşaat pasportuna əsasən icarəyə verən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, V.Plotnikov, C.Hacıbəyli və R.Axundov küçələrinin kəsişməsində 741 saylı məhəllədə sahəsi 4066 kv.m torpaq sahəsini yaşayış binasının tikintisi üçün 49 il müddətinə icarəyə verməyi, icarəçi isə torpaq sahəsindən təyinatı üzrə istifadə edərək hər il 21.312,35 manat icarə haqqı ödəməyi öz öhdəsinə götürmüşdür.
4. 30.04.2020-ci il tarixli 34 nömrəli obyektin tikintisinə icazəyə əsasən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, V.Plotnikov, C.Hacıbəyli və R.Axundov küçələrinin kəsişməsində 0,4066 ha torpaq sahəsində yaşayış binasının tikintisinə dair İddiaçı MTK-ya icazə verilmişdir.
5. ünvan 1 ünvanda 1 ədəd 2 girişli 12 (8,9,10 və 12 pilləli) mərtəbə yaşayış binasında tikinti-quraşdırma işlərinin, sifarişçi (İddiaçı MTK) tərəfindən texniki nəzarətin, podratçı ("xxxx" MMC) tərəfindən daxili əməliyyat nəzarətinin, layihəçi ("xxxx" MMC) tərəfindən müəllif nəzarətinin, müfəttişlik tərəfindən dövlət nəzarətinin müvafiq qaydada həyata keçirilməsi ilə yerinə yetirildiyini təsdiq etmək üçün xx.xx.2023-cü il tarixli Ö/006215 nömrəli istismara hazırlıq aktı verilmişdir. Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
6. İddiaçı cavabdeh Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə qarşı iddia ərizəsi və iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, tərəflər arasında 14 fevral 2018-ci il tarixdə bağlanmış Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, V.Polotnikov, C.Hacıbəyli və R.Axundov küçələrinin kəsişməsində yerləşən 741 saylı məhəllədə 4006 kv.m torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında 1440 nömrəli torpaq icarəsi müqaviləsinə xx.xx.2023-cü il tarixdən xitam verilmiş hesab olunması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
7. İddiaçı bildirir ki, İddiaçı MTK keçən müddət ərzində Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, V.Plotnikov, C.Hacıbəyli və R.Axundov küçələrinin kəsişməsində yerləşən 741 saylı məhəllədə çoxmənzilli yaşayış binasının inşasını başa çatdırmış, binada yerləşən mənzillər və qeyri-yaşayış sahələri üçüncü şəxslərə satılmış, bununla bağlı müvafiq alqı-satqı müqavilələri bağlanmış, alıcılar mənzillərin dəyərini ödəmiş, daşınmaz əmlaklara mülkiyyət hüquqları əldə etmişlər. Həmin vaxtdan da İddiaçı MTK icarəyə verilmiş torpaq sahəsindən istifadə etmir. Bağlanmış torpaq icarə müqaviləsinin qüvvədə saxlanılmasına zərurət qalmadığından İddiaçı MTK icarəsinə verilmiş torpaq sahəsindən könüllü imtina etməsi və müqaviləyə xitam verilməsi barədə xx.xx.2023cü il tarixdə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə müraciət etmiş, ərizə xx.xx.2023-cü il tarixdə sonuncu tərəfindən qəbul edilmiş, lakin hər hansı münasibət bildirilməmişdir.
8. Cavabdehin nümayəndəsi birinci instansiya məhkəməsində iştirak etməmişdir.
9. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli e-2-2(113)-408/2024 saylı qətnaməsi ilə iddia rədd edilmişdir.
10. İddiaçı MTK həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti vermişdir.
APELLYASİYA ŞİKAYƏTİNİN VƏ ONA QARŞİ ETİRAZİN DƏLİLLƏRİ, MƏHKƏMƏ İCRAATİ İŞTİRAKÇİLARİNİN İZAHATLARİ a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
11. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, sözügedən torpaq sahəsi yaşayış binasının inşası məqsədi ilə icarəyə götürülmüş, yaşayış binası inşa edilərək mənzillər və qeyri-yaşayış sahələri özgəninkiləşdirilmiş, bununla da icarə müqaviləsinə göstərilmiş məqsədə çatılmışdır. İddiaçı MTK artıq fəaliyyətini dayandırmışdır, torpaqdan istifadə etmir, torpaqdan birtərəfli qaydada imtina etmişdir. Bu səbəbdən Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti və İddiaçı MTK arasında bağlanmış torpaq icarə müqaviləsinin qüvvədə saxlanılmasına zərurət qalmamışdır. Müqavilə əsasında İddiaçı MTK-nın icarəsinə verilmiş torpaq sahəsindən MTK könüllü imtina edir. Odur ki, müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməlidir. Əks halda, istifadə olunmayan və bəhər götürülməyən torpağa görə, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti tərəfindən MTK-dan icarə haqqı tələb etməsi hüquqdan sui-istifadəyə gətirib çıxaracaqdır.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
12. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
13. Məhkəmə iclasında cavabdehin nümayəndəsi X3 apellyasiya şikayətinə etiraz etdi.
14. İddiaçının nümayəndəsi məhkəmə iclasına gəlməmişdir. Məhkəmə kollegiyası Mülki Prosessual Məcəllənin 376.2-ci maddəsini rəhbər tutaraq onun iştirakı olmadan şikayətə baxılmasını mümkün hesab edir.
TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ
15. Torpaq Məcəlləsinin 73-cü maddəsinin 1-ci hissəsinə əsasən torpaq sahəsi və ya onun bir hissəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququna aşağıdakı hallarda xitam verilir: https://e-qanun.az/framework/54440torpaq sahəsindən könüllü imtina edildikdə və ya torpaq mülkiyyətçisi onu özgəninkiləşdirdikdə.
16. Həmin Məcəllənin 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsinə əsasən qanunvericilikdə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququnun xitamı bu barədə məhkəmə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya bələdiyyə tərəfindən qərar qəbul edildiyi tarixdən, torpaq mülkiyyətçisi, istifadəçisi və ya icarəçisi torpaqdan və ya onun bir hissəsindən könüllü imtina etdikdə isə müvafiq ərizə verilən tarixdən baş verir.
17. Həmin Məcəllənin 75-ci maddəsinin 6-cı hissəsinə əsasən torpaq üzərində hüquqlara xitam verilmə qaydası bu Məcəllə ilə nəzərdə tutulmadıqda, Mülki Məcəllə ilə müəyyən edilir.
APELLYASİYA BAXİŞİNİN HƏDLƏRİ
18. Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı maddəsinin tələblərini və apellyasiya şikayətinin dəlillərini nəzərə alaraq kollegiya qeyd edir ki, qətnamənin əsaslığı tam yoxlanılır.
APELLYASİYA İNSTANSİYASİ MƏHKƏMƏSİNİN MÖVQEYİ
19. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, iddia əsaslıdır.
20. Belə ki, iddia tələbi torpaq sahəsinə dair icarə müqaviləsinə xitam verilməsi ilə bağlıdır.
21. Həmin iddia tələbi isə Torpaq Məcəlləsinin müddəalarına uyğun həll olunmalıdır.
22. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 73-cü maddəsinin 1-hissəsinin və 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 719.1 və 719.4-cü maddələri ilə əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 16 iyun 2023-cü il tarixli Qərarında qeyd edilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 73-cü maddəsinin 1-ci hissəsi, 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsi və Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 719.1 və 719.4-cü maddələrinin torpaq icarəsi müqaviləsi üzrə torpaq hüquq münasibətlərinə xitam verilməsi barədə müddəaları arasında mövcud olan kolliziya bu Qərarın təsviri-əsaslandırıcı hissəsində göstərilən hüquqi mövqelərə uyğun olaraq Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 75-ci maddəsinin 6-cı hissəsi tətbiq edilməklə həll olunmalıdır.
23. Hazırki işin hallarından müəyyən edilir ki, İddiaçı MTK ilə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti arasında xx.xx.2018-ci tarixli 1440 nömrəli torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında müqavilə bağlanılmış və icarə müddəti 49 il müəyyən edilmişdir.
24. İddiaçı könüllü olaraq torpaq sahəsindən imtina etdiyinə və bu barədə ərizənin cavabdehə göndərdiyinə əsaslanaraq hazırki iddianı irəli sürmüş və öz iddiasının hüquqi əsası kimi Torpaq Məcəlləsinin müddəalarına istinad etmişdir.
25. Belə ki, həmin Məcəllənin 73-cü maddəsinin 1-ci hissəsində torpaq sahəsi və ya onun bir hissəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququna xitam verilməsi əsasları göstərilmiş və həmin əsaslardan biri kimi torpaq sahəsindən könüllü imtina müəyyən edilmişdir.
26. Həmin Məcəllənin 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsində göstərilmişdir ki, qanunvericilikdə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququnun xitamı bu barədə məhkəmə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya bələdiyyə tərəfindən qərar qəbul edildiyi tarixdən, torpaq mülkiyyətçisi, istifadəçisi və ya icarəçisi torpaqdan və ya onun bir hissəsindən könüllü imtina etdikdə isə müvafiq ərizə verilən tarixdən baş verir.
27. Göründüyü kimi Torpaq Məcəlləsinin qeyd olunan müddəalarında icarəçinin torpaq sahəsindən imtina hüququ nəzərdə tutulmuş və bu hüququn realizə edilməsi hər hansı müddətlə məhdudlaşdırılmamışdır.
28. Hazırki işin halları da ondan ibarətdir ki, icarə müqaviləsi üzrə torpaq sahəsi məhz yaşayış binalarının tikintisi məqsədi üçün verilmiş, həmin məqsədə çatılmış və yaşayış binası tikilib istismarına hazırlıq aktı tərtib edilmiş, habelə sakinlərin istifadə və sahibliyinə verilmişdir.
29. Belə ki, xx.xx.2023-cü il tarixli Ö/006215 nömrəli istismara hazırlıq aktından görünür ki, həmin akt ünvan 1 ünvanda 1 ədəd 2 girişli 12 (8,9,10 və 12 pilləli) mərtəbə yaşayış binasında tikintiquraşdırma işlərinin, sifarişçi (İddiaçı MTK) tərəfindən texniki nəzarətin, podratçı ("xxxx" MMC) tərəfindən daxili əməliyyat nəzarətinin, layihəçi ("xxxx" MMC) tərəfindən müəllif nəzarətinin, müfəttişlik tərəfindən dövlət nəzarətinin müvafiq qaydada həyata keçirilməsi ilə yerinə yetirildiyini təsdiq etmək üçün verilmişdir.
30. Eyni zamanda 2020-2021-ci il tarixli maliyyə arayışlarından görünür ki, ünvan 2 ünvanda yerləşən yaşayış binasının İddiaçı MTK-ya məxsus olduğu, binada yerləşən mənzil və qeyri-yaşayış sahələrinin bir hissəsinin dəyərinin ödənildiyi, bir hissəsinin əvəzləşmə yolu ilə verildiyinə dair ayrı-ayrı şəxslərə maliyyə arayışları verilmişdir.
31. İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Dövlət Vergi Xidmətinin Bakı şəhəri Lokal Gəlirlər Baş idarəsi tərəfindən İddiaçı MTK barəsində aparılmış X4 dair xx.xx.2023-cü il tarixli **********164336 saylı aktda qeyd edilmişdir ki, səyyar vergi yoxlaması ilə İddiaçı MTK-ya məxsus Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, V.Plotnikov, C.Hacıbəyli və R.Axundov küçələrinin kəsişməsindəki 741 saylı məhəllədə yerləşən binanın bütün sahələrinin (yaşayış, qeyri-yaşayış, zirzəmi və həyətaltı qaraıların sahələri) satışı yoxlama ilə 2021-ci ildə olması müəyyən edildi.
32. Göründüyü kimi iddiaçı artıq icarə müqaviləsində nəzərdə tutulmuş torpaq sahəsindən icarə müqaviləsi ilə müəyyən edilmiş həddə istifadə etmək hüququnu həyata keçirmiş, eləcə də icarəyə götürülmüş torpaq sahəsindən təyinatı üzrə istifadə etmək vəzifəsini yerinə yetirmişdir.
33. Hazırda həmin torpaq sahəsinin icarə müqaviləsində göstərilən məqsədlər üçün iddiaçının icarəsində qalmasını zəruri edən hər hansı hal mövcud deyildir.
34. Kollegiya qeyd edir ki, çoxmənzilli yaşayış binasının inşa edilməsi məqsədi ilə torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsi barədə müqavilələr digər məqsədlər üçün torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsi barədə müqavilələrdən fərqlənir. Çünki digər icarə müqavilələrindən fərqli olaraq, çoxmənzilli yaşayış binası inşa edildikdən və binadakı sahələr müxtəlif şəxslərə satdıqdan (özgəninkiləşdirildikdən) sonra, üzərində yaşayış binası inşa edilmiş (icarəyə götürülmüş) torpaq sahəsi tikintini aparan fiziki və ya hüquqi şəxsin deyil, yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin mülkiyyətçilərinin istifadəsinə keçir və belə olan halda müqavilə tərəfləri arasında icarə münasibətləri bitmiş olur.
35. Eyni zamanda, MTK tərəfindən çoxmənzilli yaşayış binası inşa edildikdən və həmin binadakı yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri müxtəlif şəxslərə satıldıqdan sonra yaşayış binasının istismara qəbul edilib-edilməməsi, satılmış sahələrə dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın verilib-verilməməsi və Mənzil Məcəlləsinin 109.5-ci maddəsinə əsasən MTK-nın ləğv edilib-edilməməsi və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevirilib-çevirilməməsi hazırki mübahisənin həlli baxımından hər hansı əhəmiyyət daşımır.
36. Çünki bu halların baş verilib-verilmməsindən asılı olmayaraq, icarəçi artıq torpaq sahəsindən müqavilədə nəzərdə tutulmuş məqsədə və təyinata uyğun istifadə etmir.
37. Ona görə də, icarəyə götürən Torpaq Məcəlləsinin 73-cü maddəsinin 1-ci hissəsində nəzərdə tutulmuş hüquqlarından istifadə etməkdə haqlıdır.
38. İddiaçı da xx.xx.2023-cü il tarixdə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə ərizə ilə müraciət edərək, 14 fevral 2018-ci il tarixdə bağlanmış 1440 nömrəli müqaviləyə əsasən icarə predmeti olan torpaq sahəsindən könüllü imtina etdiyini və icarə müqaviləsinə xitam verilməsini xahiş etmişdir. Həmin ərizə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti tərəfindən 10 iyul 2023-cü il tarixdə qəbul edilmişdir (i/v 8-12).
39. Bu baxımdan kollegiyası hesab edir ki, həmin müqaviləyə məhz xx.xx.2023-cü il tarixdən xitam verilmiş hesab edilməlidir.
40. Beləliklə, kollegiya hesab edir ki, Torpaq Məcəlləsinin 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsinin tələblərinə uyğun olaraq iddia təmin edilməli və Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti ilə İddiaçı MTK arasında bağlanmış 14 fevral 2018-ci il tarixdə bağlanmış 1440 torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında müqaviləyə xx.xx.2023-cü il tarixdən xitam verilmiş hesab edilməlidir.
41. Ona görə də, məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməli, Mülki Prosessual Məcəllənin 385.1.1-ci maddəsində göstərilən əsaslara görə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli və yuxarıda göstərilən əsaslara görə iddia təmin edilməlidir.
42. Göstərilənlərə əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 384.0.2, 392, 393, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası q ə t e t d i: İddiaçı MTK tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(113)-408/2024 saylı kommersiya mübahisəsi üzrə qəbul etdiyi xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin. İddia təmin edilsin. Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti ilə İddiaçı MTK arasında bağlanmış 14 fevral 2018-ci il tarixli 1440 saylı torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında müqaviləyə xx.xx.2023-cü il tarixdən xitam verilmiş hesab edilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Raqib Qurbanov
Hakimlər: Vüsalə Baxışova Ziya Şirinov