Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-526/2025 21.05.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı iddia tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə (Açar sözlər: icarə müqaviləsi, icarə müqaviləsinin ləğvi, icra predmetinin yaxşılaşdırılması, sübutetmə) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının hakimləri Mahmudova Təranə Nəriman qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Şirinov Ziya Allahverdi oğlundan, Həsənov Elnur Məmmədsaat oğlundan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Məhərrəmova Günel Elmam qızının katibliyi, Cavabdeh MMC-nin qanuni nümayəndəsi X1 iştirakı ilə İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı “icarə haqqının ödənilməsi, obyektin boşaldılması və müqavilənin ləğvi” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 06 fevral 2025-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi: İşin halları
1. Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən 18 may 2017-ci il tarixli, RX seriyalı ******* saylı çıxarışa əsasən, ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi üzərində mülkiyyət hüquqları İddiaçı adına hüquqi qeydiyyata alınmışdır.
2. İddiaçı ilə Cavabdeh MMC arasında 16 iyun 2023-cü il tarixli icarə müqaviləsi bağlanmışdır.
3. Həmin müqavilənin 1.1-ci bəndinə görə, icarəyə verən Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyester Xidməti tərəfindən verilmiş ********* nömrəli çıxarışla tam mülkiyyət hüquqi ilə ona məxsus olan “ünvan 2 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 925,6 m2 olan qeyri-yaşayış sahəsini (bundan sonra "icarə obyekti” və ya “Obyekt" adlandırılacaq) “icarəçi"yə icarəyə verməyi, "icarəçi" isə obyekti qəbul etməyi və müqavilə ilə müəyyən edilmiş icarə haqqını tam şəkildə və vaxtında ödəməyi öhdələrinə götürürlər. Müqavilənin 1.2-ci bəndinə əsasən, obyekt icarəçi tərəfindən Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə uyğun olaraq “Poliklinika" və ya "Klinika” kimi fəaliyyətinin təşkili məqsədilə icarəyə götürülür.
4. Müqavilənin 2.1-ci bəndinə görə, müqavilə üzrə aylıq icarə haqqı 01 iyul 2023-cü il tarixdən başlayaraq müqavilənin sonunadək hər ay üçün 4000 (dörd min) AZN müəyyən edilir. İcarə haqqı hər ayın 15-dən gec olmayaraq tam məbləğdə icarəçi tərəfindən icarəyə verənə nəğd şəkildə və ya onun Bank hesabına ödənilir.
5. Müqavilənin 3.1-ci bəndinə əsasən, müqavilə imzalandığı andan qüvvəyə minir və 10 mart 2033-cü il tarixədək qüvvədədir. Müqavilənin 3.2-ci bəndinə görə, tərəflərdən hər hansısa biri icarə müddətinin bitməsinə ən azı 30 (otuz) təqvim günü qalmış müqavilənin ləğv olunması barədə yazılı bildiriş verməzsə, müqavilə növbəti 1 (bir) il müddətinə bu Müqavilədə müəyyən edilmiş eyni şərtlərlə uzadılmış hesab ediləcəkdir.
6. Müqavilənin 11.2-ci bəndinə görə, icarəçi icarə haqqını 2 ay ardıcıl natamam və ya 1 ay tam ödəmədikdə icarəyə verən bu müqaviləni yazılı qaydada xəbərdarlıq etməklə birtərəfli qaydada ləğv edə bilər.
7. İddiaçı ilə Cavabdeh MMC arasında 16 iyun 2023-cü il tarixli icarə müqaviləsinə dair 16 oktyabr 2023-cü il tarixli düzəlişə dair müqavilə bağlanmışdır.
8. Müqavilənin 1.1-ci bəndinə görə, icarəyə verən daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyester Xidməti tərəfindən 18 may 2017-ci il tarixdə verilmiş **********96-05301-083003 reyestr nömrəli, ********* qeydiyyat nömrəli çıxarışla tam mülkiyyət hüquqi ilə ona məxsus olan “ünvan 2 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 925,6 m2 olan qeyri-yaşayış sahəsini (bundan sonra "icarə obyekti” və ya “Obyekt" adlandırılacaq) “icarəçi"yə icarəyə verməyi, "icarəçi" isə Obyekti qəbul etməyi və Müqavilə ilə müəyyən edilmiş icarə haqqını tam şəkildə və vaxtında ödəməyi öhdələrinə götürürlər.
9. İddiaçı tərəfindən 17 sentyabr 2024-cü il tarixdə və 09 oktyabr 2024-cü il tarixdə Cavabdeh MMC-yə müvafiq “xəbərdarlıq məktub”ları ünvanlanmış və icarə haqqlarının ödənilməsi tələb edilmişdir, əks təqdirdə məhkəməyə müraciət edildiyi göstərilmişdir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat və qəbul olunmuş məhkəmə aktı
10. İddiaçı (iddiaçı) Cavabdeh MMC-yə (cavabdeh) qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı Kommersiya Məhkəməsinə (məhkəmə və ya birinci instansiya məhkəməsi) müraciət edərək, İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 925.6 m2 qeyri-yaşayış sahəsi boşaldılaraq hazırki təmir vəziyyəti qorunmaqla təhvil verilməsi, icarə obyekti boşaldılan günə kimi yığılan icarə haqqı borcu cavabdehdən tutularaq iddiaçının xeyrinə ödənilməsi, Bakı şəhəri, 32 sayılı notariat ofisində bağlanmış ünvan 1 ünvanında yerləşən 925.6 m2 qeyri-yaşayış sahəsinin icarəyə verilməsi ilə bağlı 16 iyun 2023-cü il tarixli müqavilə və həmin müqaviləyə düzəliş barədə 16 oktyabr 2023-cü il tarixli müqavilənin ləğv edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
11. İddiaçı iddia tələbini belə əsaslandırmışdır ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən 925.6 m2 qeyri-yaşayış sahəsi ******* nömrəli çıxarışa əsasən iddiaçının mülkiyyətindədir. Həmin əmlak 16 iyun 2023-cü il tarixində İddiaçı ilə Cavabdeh MMC arasında bağlanan icarə müqaviləsinə əsasən sonuncunun istifadəsinə verilmişdir. İcarə obyekti üzrə cari ilin mart ayından etibarən icarə haqqının ödənilməsini əsassız olaraq dayandırılmışdır. Qarşı tərəfə dəfələrlə yazılı və şifahi qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq o, müxtəlif bəhanələrlə icarə haqqının ödənilməsindən yayınır. Yəni 2024cü ilin aprel ayının 1-dən hesablanmaqla sentyabr ayının 30-a kimi olan dövr üzrə cavabdehin iddiaçıya 24 000 manat ödənilməmiş icarə haqqı borcu vardır. 01 oktyabr 2024-cü il tarixində Cavabdeh MMC-nin faktiki (ünvan 3 ünvanına (AZ1129, ünvan 4ərdarlıq məktubu göndərilmişdir. Həmçinin, 09 oktyabr 2024-cü il tarixində qarşı tərəflərə “e-taxes.gov.az” və elektron məhkəmə sistemi üzərindən xəbərdarlıq məktubu göndərilmişdir. Bununla belə, cavadeh müqavilə üzrə öhdəliyinin icrası baxımından hər hansı addım atmamışdır. Buna görə də 16 iyun 2023-cü il tarixli icarə müqaviləsi ləğv edilməli, icarə obyekti boşaldılaraq təhvil verilməli və icarə obyekti boşaldılan günə kimi yığılan icarə haqqı məbləği qarşı tərəfdən tutularaq iddiaçının xeyrinə ödənilməlidir.
12. Sonradan iddiaçının nümayəndəsi “iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə” ərizə verərək İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 925.6 m2 qeyriyaşayış sahəsindən cavabdehin əşyaları ilə birlikdə (məcburi qaydada) çıxarılması barədə qətnamə qəbul olunması, iddiaçı tərəflər arasında bağlanan 16 iyun 2023-cü il tarixli icarə müqaviləsi üzrə 2024-cü ilin aprel, may, iyun, iyul, avqust, sentyabr, oktyabr, noyabr və dekabr ayları üzrə müqavilədə qeyd olunmuş hər ay üçün 4000 (dörd min) manat, yəni cəmi 36 000 (otuz altı min) manat icarə haqqının cavabdehdən tutularaq iddiaçının xeyrinə ödənilməsi və Bakı şəhəri, 32 sayılı notariat ofisində bağlanmış ünvan 1 ünvanında yerləşən 925.6 m2 qeyri- yaşayış sahəsinin icarəyə verilməsi ilə bağlı 16 iyun 2023-cü il tarixli (3M-1186 reyestr nömrəli) müqavilə və həmin müqaviləyə düzəliş barədə 16 oktyabr 2023-cü il tarixli (3M-1942 reyestr nörməli) müqavilə ləğv edilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
13. Birinci instansiya məhkəməsində icraat zamanı məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi X1 bildirmişdir ki, “klinikanın təmirinə küllü miqdarda xərc çəkilib. 2023-cü ildə obyekt fəaliyyət göstərməsə də, icarə haqqını ödənilirdi. 36 000 manat tələb edilən icarə haqqı borcuna heç bir etirazı yoxdur, borcu ödəmək üçün möhlət istəyir. İddianın müqavilənin ləğvi və boşaldılması hissəsinə etiraz edir.”
14. Birinci instansiya məhkəməsinin 06 fevral 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbi təmin edilmişdir.
15. Məhkəmə gəldiyi nəticəni aşağıda göstərildiyi kimi əsaslandırmışdır:
15.1. Məhkəmə ilkin olaraq tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrin ləğv edilməsi tələbinə dair aşağıdakıları qeyd edir. Sadalanan normaların təhlili göstərir ki, müqavilənin ləğv edilməsi tərəflərin razılaşması ilə, tərəflərdən birinin tələbi ilə, müqavilənin ləğv olunmuş sayılması və şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə mümkündür. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə üç şərtdən biri mövcud olduqda ləğv oluna bilər: 1. tərəflərdən biri müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda; 2. Məcəllədə; və ya 3. müqavilədə nəzərdə tutulduqda. Müqavilənin ləğv edilmiş sayılmasının şərtləri müqavilənin tamamilə və ya hissə-hissə icrasından birtərəfli imtina edilməsi, belə imtinaya Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verilməsidir. 15.2. Tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin 11.2-ci bəndinə əsasən icarəçi icarə haqqını 2 ay ardıcıl natamam və ya 1 ay tam ödəmədikdə icarəyə verən bu müqaviləni yazılı qaydada xəbərdarlıq etməklə birtərəfli qaydada ləğv edə bilər. İşdə olan iddiaçı tərəfindən cavabdehə göndərilən 09 oktyabr 2024-cü il tarixli (eyni tarixdə cavabdehə elektron qaydada çatdırılıb) pretezniya məktubundan görünür ki, artıq 6 aydır ki, icarə haqqı ödənilmir, sonuncu ödəniş 2024-cü ilin mart ayı üçün həyata keçirilmişdir. İcarə haqqı üzrə bütün ödəniş məbləğini 3 gün ərzində ödənilməsi xahiş edilmiş. Əgər həmin müddətdə qeyd olunan məbləğ ödənilməsə müqavilənin ləğvi və icarə obyektinin boşaldılmasının tələn olunacağı bildirilmişdir. 15.3. Məhkəmə hesab edir ki, iddiaçı tərəfindən qanunvericiliyin və müqavilələrin bəndlərinə əməl edilərək aralarında bağlanmış müqavilənin ləğv edilməsi barədə iradə ifadəsini cavabdehə 09 oktyabr 2024-cü il tarixində çatdırıldığı üçün (pretenziyada üç gün verilmiş müddət nəzərə alınmaqla) xx.xx.2024-cü il tarixindən tərəflər arasında bağlanmış müqavilə və müqaviləyə edilmiş dəyişiklik müqaviləsi ləğv edilmiş hesab edilməlidir. 15.4. İddia tələbinin digər hissəsini icarə müqaviləsi üzrə ödənilməmiş 36 000 manat pulun cavabdehdən tutulması təşkil edir. 15.5. İşin halları ilə təsdiq olunur ki, tərəflər arasında icarə müqaviləsi bağlanmış, icarə obyekti cavabdehə təhvil verilmiş, cavabdeh tərəfindən icarə haqqı ödənişləri həyata keçirilsə də, son doqquz ay müddət ərzində cavabdeh öhdəliklərini icra etmir və nəticədə iddiaçıya 36 000 manat məbləğində ödənilməmiş icarə borcu yaranmışdır. Məhkəmə iclaslarında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi də 36 000 manat borcun olmasını etiraf etmişdir. Buna görə də məhkəmə hesab edir ki, iddiaçının icarə haqqı üzrə yaranmış borcun ödənilməsi barədə tələbi təmin edilməlidir. 15.6. İddia tələbinin digər hissəsini icarə obyekti olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 925.6 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi Cavabdeh MMC tərəfindən boşaldılaraq İddiaçı təhvil verilməsi təşkil edir. 15.7. İş materiallarında olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 925.6 kv.m qeyriyaşayış sahəsi ******* nömrəli çıxarışa əsasən iddiaçının mülkiyyətindədir. Həmin əmlak 16 iyun 2023-cü il tarixində İddiaçı ilə X2 MMC arasında bağlanan icarə müqaviləsinə əsasən sonuncunun istifadəsinə verilmişdir. İcarə obyekti üzrə cari ilin mart ayından etibarən icarə haqqının ödənilməsini əsassız olaraq dayandırılmışdır. Qarşı tərəf dəfələrlə yazılı və şifahi qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq o, müxtəlif bəhanələrlə icarə haqqının ödənilməsindən yayınır. Yəni, 2024-cü ilin aprel ayının 1-dən hesablanmaqla dekabr ayının 30-a kimi olan dövr üzrə cavabdehin iddiaçıya 36 000 manat ödənilməmiş icarə haqqı borcu vardır. 15.8. Göründüyü kimi cavabdeh tərəfindən müqavilə şərtləri pozulmuş, icarə haqqı ödənilməmişdir. İddiaçı tərəfindən Müqavilə şərtlərinə riayyət edilməklə cavabdehə öhdəliyin icra edilməsi barədə 09 oktyabr 2024-cü il tarixində pretenziya məktubu (borcun ödənişi üçün 3 gün vaxt verilmiş) göndərilmiş, lakin cavabdeh tərəfindən həmin müddət ərzində borc məbləği ödənilməmiş və icarə müqaviləsinə 13 oktyabr 2024-cü il tarixindən xitam verilmişdir. 15.9. Beləliklə, AR MM-nin 697.1-ci maddəsini rəhbər tutaraq məhkəmə hesab edir ki, icarə müqaviləsinə xitam verildiyi üçün, iddia tələbi bu hissədə də təmin edilməli, ünvan 1 ünvanında yerləşən 925.6 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi Cavabdeh MMC tərəfindən boşaldılaraq İddiaçı təhvil verilməlidir.
16. Qənaətinin hüquqi əsaslandırması zamanı məhkəmə, Mülki Məcəllənin 385.1-ci, 399.1-ci, 421.1-ci, 421.2-ci, 421.1-cü, 442-ci, 675-ci, 684.1-ci, 690.1-ci, 690.2ci, 697.1-ci, 700.1-ci, 700.2-ci maddələrinə istinad etmişdir.
17. Qətnamədən cavabdehin apellyasiya şikayəti verərək onun ləğv edilməsini və iddianın rədd olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. Şikayətini, qətnamədə göstərilmiş nəticələrin işin hallarına uyğun gəlmədiyi, gəlinən nəticə üçün əhəmiyyət kəsb edən bütün faktiki halların aydınlaşdırılmadığı, məhkəmənin cavabdeh tərəfindən icarə haqqının ödənilməməsi səbəbinin araşdırılmamasını göstərmişdir. Bununla bağlı qeyd etmişlər ki, məhkəmə, icarə obyekti tibb müəsissəsi kimi fəaliyyət göstərməsi üçün xərc çəkilməsi və lizensiya alınmasının yubandığı üçün icarə haqqını ödəməməsinə qiymət verməməklə əsassız nəticəyə gəlmişdir.
Apellyasiya şikayət(lər)inə qarşı etiraz
18. Apellyasiya şikayətlərinə qarşı yazılı etirazlar verilməmişdir.
Apellyasiya baxışı, izahatlar
19. Cavabdehin qanuni nümayəndəsi məhkəmə iclasında apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin olunmasını xahiş etmişdir.
20. İddiaçıya məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq məhkəmə iclasında nümayəndəsinin iştirakını təmin etməmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
21. Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.
22. Maddə 13. Sahibkarlıq fəaliyyəti şəxsin müstəqil surətdə həyata keçirdiyi, əsas məqsədi əmlak istifadəsindən, malların istehsalından və (və ya) satışından, işlər görülməsindən və ya xidmətlər göstərilməsindən mənfəət (fərdi sahibkarlar tərəfindən gəlir) götürülməsi olan fəaliyyətdir.
23. Maddə 385. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkətlər etməli, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
24. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.
25. Maddə 404. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır.
26. Maddə 425. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
27. Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi başa düşülür. Bu mənada, öhdəliyin pozulması dedikdə öhdəliyin tərkibini təşkil edən hərəkətlərin ümumiyyətlə yerinə yetirilməməsi, lazımınca icra edilməməsi dedikdə isə vaxtında icra edilməməsi, xammalın, işin və xidmətin qüsurlu icrası və ya öhdəliyin tərkibini müəyyən edən digər şərtlərin pozulması başa düşülməlidir.
28. Maddə 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir.
29. Maddə 680.2. Kirayəyə verənin digər xərclərinin, o cümlədən kirayəyə verilmiş əşyanın yaxşılaşdırılması xərclərinin əvəzini ödəmək vəzifəsi bu Məcəllənin özgə işlərini tapşırıqsız aparmaq haqqında müddəaları ilə müəyyənləşdirilir.
30. Maddə 685.1. Əgər kirayəçi və ya onun kirayəyə götürdüyü əşyanı istifadəyə verdiyi hər hansı digər şəxs kirayəyə verənin xəbərdarlığına baxmayaraq müqaviləyə uyğun olmayan və kirayəyə verənin hüquqlarını əhəmiyyətli dərəcədə pozan istifadəni davam etdirirsə, o cümlədən əşyanı üçüncü şəxsin qeyri-hüquqi istifadəsində saxlayırsa və ya təhlükəyə məruz qoyursa, bununla da özünün vicdanlı kirayəçi vəzifələrini pozursa, kirayəyə verən kirayə müqaviləsini xəbərdarlıq müddətini gözləmədən ləğv edə bilər. Kirayəçi müqavilənin ləğvinə dair bildiriş vermək əvəzinə neqator iddiası da irəli sürə bilər.
31. Maddə 685.2. Kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini aşağıdakı hallarda ləğv edə bilər: 685.2.1. kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə; 685.2.1. İkidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə
32. Maddə 685.4. Kirayəyə verilmiş yaşayış otağına bu Məcəllənin 685.2-ci maddəsindən əlavə, aşağıdakı göstərişlər tətbiq edilir: 685.4.1. bu Məcəllənin 685.2.1-ci maddəsində nəzərdə tutulan halda əmlak kirayəsi haqqının ödənilməmiş hissəsi yalnız bir aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğindən yüksək olduqda əhəmiyyətli sayılır (lakin yaşayış otağı yalnız müvəqqəti istifadə üçün kirayəyə verilirsə, bu, tətbiq edilmir);
33. Maddə 697.1. Kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra qaytarmağa borcludur. Torpaq sahəsinin kirayəçisi kirayəyə götürdüyü torpaq sahəsini kirayəyə verənə qarşı pretenziyaları əsasında saxlamaq hüququna malik deyildir. Kirayəçi əşyanı hər hansı üçüncü şəxsin istifadəsinə verdikdə kirayəyə verən kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra üçüncü şəxsdən həmin əşyanı qaytarmağı tələb edə bilər.
34. Maddə 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
35. Maddə 700.3. Əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
36. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
37. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
38. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
39. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
40. Maddə 385. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.3. birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi.
41. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının həddi
42. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
43. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
44. Məhkəmə kollegiyası prosessual qanunvericiliyin qeyd olunan müddəasını və onun rəsmi şərhinə dair Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun qərarını nəzərə almaqla qeyd edir ki, cavabdehin şikayətinə münasibətdə iddia tələbinin tərəflər arasında müqavilənin ləğvi və icarə obyektinin boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi ilə bağlı hissəsi üzrə qanuniliyinin və əsaslılığının yoxlanılması təşkil edir. Qeyd olunmalıdır ki, cavabdehin yazılı apellyasiya şikayətində qətnamənin məhz yuxarıda göstərilən hissələrində ləğv olunmasını və həmin hissədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmiş, birinci instansiya məhkəməsində icraat zamanı isə 36 000 manat icarə haqqı tələbi ilə bağlı hər hansı etirazının olmadığını göstərmişdir.
İşə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyasının mövqeyi
a) Ümumi məsələlər
45. Kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə, habelə hüquqi əsaslandırma ilə razılaşır və hesab edir ki, məhkəmə, müəyyən etdiyi faktlardan tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə düzgün nəticəyə gəlmişdir.
46. İstənilən iddia tələbi ilə əlaqədar məhkəmə icraatının ən əsas vəzifəsi həmin tələbin hüquqi əsasının olub-olmadığının müəyyən olunmasıdır. Məhkəmələr bunu tərəflərin həmin tələblə bağlı hansı hüquqi əsaslandırmanı irəli sürmələrindən asılı olmayaraq müstəqil surətdə müəyyən etməlidir. Bunun üçün isə məhkəmələr tərəfindən ilk növbədə işin faktiki halları və hüquqi əsası araşdırılmalıdır.
47. Əgər irəli sürülmüş iddia tələb(lər)inin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə vasitələrinə görə aradan qalxmırsa) iddia təmin olunur, uzlaşmırsa rədd edilir. Beləliklə, mülki mühakimə icraatında hüququn tətbiqi üçün ilkin başlanğıc nöqtə tələbin qanuni əsasının tapılmasından ibarətdir – iddia tələbinin düzgün qanuni əsasını tapmaq üçün isə 4 sual cavablandırılmalıdır: kim kimdən nəyi və nəyə əsasən tələb edir?.
48. Tərəflər hüquq və öhdəliklərini mülki qanunvericiliyə müvafiq olaraq müqavilə ilə razılaşdırdıqları halda məhkəmələr yaranmış mübahisəni həmin müqavilə şərtləri çərçivəsində həll etməli, tərəflərin müqavilə üzrə öhdəliklərini icra edibetməmələrini hərtərəfli araşdırmalı, eləcə də hansı tərəfin öhdəliyin icra edilməməsi üçün məsuliyyət daşımalı olduğunu dəqiqliklə müəyyən etməlidir (Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyasının 15 sentyabr 2017-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 11 iyun 2018-ci il tarixli Qərarı).
49. İddia tələbindən görünür ki, iddiaçı tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi nəticəsində icarə predmeti olan əmlakın cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq iddiaçıya qaytarılmasını xahiş etmişdir.
50. Bu tələbi yerinə yetirmək üçün ilk növbədə iddiaçının birtərəfli qaydada icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi hüququnun olmasına qiymət vermək zəruridir.
51. Belə olan halda, hazırkı iş üzrə müqavilənin ləğvi üçün Mülki Məcəllənin 421.2-ci və 685.2-ci maddələrinin dispozisiya şərtlərinin mövcudluğu araşdırılmalıdır.1 Bu halda məhkəmə onu da nəzərə alır ki, xüsusi norma ümumi normanı üstələyir (“lex specialis derogat legi generali”) prinsipinə əsasən, hazırkı halda icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi ilə bağlı münasibətlər Mülki Məcəllənin kirayə müqaviləsinə aid 685-ci maddəsi ilə tənzimlənir. Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsi isə müqavilənin ləğv edilməsi ilə bağlı ümumi normaları tənzimlədiyindən yalnız həmin Məcəllənin 685-ci maddəsi ilə tənzimlənməyən məsələ olduqda istinad oluna bilər.
52. Sözügedən normanın tələbindən görünür ki, icarəyə verən icarə müqaviləsini ləğv etmək üçün müvafiq hüquqi əsas, yəni icarəçinin öhdəliklərini yerinə yetirməməsini göstərməli və bununla bağlı məhkəməyə müraciət etməmişdən öncə icarəçiyə müvafiq qaydada xəbərdarlıq etməsini göstərməlidir.
53. İş materiallarına araşdıran kollegiya hesab edir ki, iddiaçı icarəyə verən kimi həm icarəçinin öhdəliklərini yerinə yetirməməsini sübuta yetirmiş və bununla bağlı məhkəməyə müraciət etməmişdən öncə icarəçiyə müvafiq qaydada xəbərdarlıq etmişdir.
b) İcarəçinin öhdəliklərini yerinə yetirməməsi
54. İşin faktiki hallarına uyğun olaraq, iddiaçı Mülki Məcəllənin 685.2-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsini birtərəfli qaydada ləğv etməkdə haqlı olmuşdur.
55. Belə ki, birinci instansiya məhkəməsi ətraflı şəkildə (§ 15.7) hesablama apararaq, cavabdehin hər bir halda 2 aylıq icarə haqqının məbləğindən artıq şəkildə borcunun olmasını müəyyən etmişdir. Eyni zamanda, cavabdeh də bu faktı mübahisələndirməmişdir (§ 13).
1 Ali Məhkəmə, İş № 2-2(102)-513/2024, § 98 (https://sc.supremecourt.gov.az/storage/Iqtisad/2024/3_513+03.10.2024.pdf)
56. İlk növbədə kollegiya, cavabdeh ödənişin edilməməsini öz fəaliyyətinin təşkil edilməsi üçün lizensiyanın alınmasının yubanması ilə bağlı dəlilini əsaslı hesab etmir.
57. Nəzərə alınmalıdır ki, sahibkarlıq fəaliyyəti şəxsin müstəqil surətdə həyata keçirdiyi, əsas məqsədi əmlak istifadəsindən, malların istehsalından və (və ya) satışından, işlər görülməsindən və ya xidmətlər göstərilməsindən mənfəət (fərdi sahibkarlar tərəfindən gəlir) götürülməsi olan fəaliyyətdir. Başqa sözlə, sahibkarlıq fəaliyyətinin üç xüsusiyyəti var: müstəqillik, mənfəət götürmək məqsədi və fəaliyyətin iqtisadi xarakterli olması (§ 21). Eyni zamanda, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 133.1-ci maddəsinin Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin 20 sentyabr 2004-cü il Qərarında formalaşdırdığı hüquqi mövqeyə görə sahibkarlıq fəaliyyəti mahiyyət etibarı ilə əmlakdan istifadə olunması, malların satılması, işlərin görülməsi və ya xidmətlər göstərilməsi ilə gəlir əldə olunmasına yönəlmiş, qanunla qadağan edilməyən növlər üzrə sahibkarın riski ilə həyata keçirilən, məhz müstəqil bir fəaliyyətdir.
58. Cavabdeh sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan subyekt kimi müqaviləni bağlayarkən, icarə obyektinin istifadəsi ilə bağlı öz fəaliyyətini təşkil etmək üçün lizensiya alınmasında çətinlikləri nəzərə alaraq icarə müqaviləsini bağlamamasına görə risk daşıyır.
59. Bununla bağlı kollegiya onu da vurğulamağı zəruri hesab edir ki, cavabdeh icarə obyektini tibb müəssisəsi kimi istifadə etmək niyyətində idi, bu fəaliyyət isə icazə əsasında həyata keçirilə bilər. Bu fəaliyyətin təşkilində isə dövlətin müstəsna “ictimai marağı” olduğundan bu cür lizensiyaların yubanması mümkündür və bu sahədə fəaliyyət göstərən sahibkarlar bunu əvvəlcədən görə bilərdilər.
60. Bundan başqa məhkəmə, cavabdehin icarə obyektinin təmiri üçün çəkdiyi xərcə görə icarə haqqını ödəməməsi ilə bağlı dəlilini əsaslı hesab etmir. Belə ki, mülki qanunvericilikdə icarə müqaviləsi ləğv edildiyi icarə obyektinə görə yaxşılaşdırmaların qaytarılması ilə bağlı hər hansı müddəa təsbit edilməmişdir. Cavabdeh bu hüququ ayrıca icraat qaydasında Mülki Məcəllənin 680.2-ci maddəsinə uyğun həyata keçirmək imkanı var.
61. Beləliklə, iddiaçı Mülki Məcəllənin 685.2.2-ci maddəsinin dizpozisiya şərtlərinin mövcudluğunu sübuta yetirə bilmişdir və cavabdehin icarə haqqı üzrə 2 aylıq icarə haqqının məbləğindən artıq borcu yaranmışdır.
c) Xəbərdarlıq müddəti ilə bağlı
62. Kollegiya hesab edir ki, iddiaçı icarə müqaviləsi üzrə xəbərdarlıq müddəti ilə bağlı qaydaları riayət etmişdir.
63. Belə ki, Mülki Məcəllənin 685.1-ci maddəsinə görə, kirayə müqaviləsi üzrə öhdəliklərini əhəmiyyətli dərəcədə pozulması səbəbindən həmin müqaviləni ləğv etmək niyyətində olan kirayəyə verən tərəfindən kirayəçiyə ilkin olaraq, yol verilmiş pozuntular barədə xəbərdarlıq edilməsi zəruri şərtdir. Əgər kirayəçi sözügedən pozuntulara davam edərsə, kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini ləğv edə bilər.2
64. Tərəflər arasında bağlanmş müqavilənin 11-ci bəndinə görə, cavabdeh müqavilə üzrə icarə haqqı ilə bağlı öhdəliklərini müqavilə ilə müəyyən edilmiş müddətdə tam və ya qismən yerinə yetirmədikdə, iddiaçı müqaviləni birtərəfli qaydada ləğv etmək hüququ var. İddiaçı ilk dəfə 17 sentyabr 2024-cü il tarixində bildiriş verməklə borcun ödənilməsini tələb etmiş, əks təqdirdə müqaviləyə birtərəfli qaydada xitam verilməsini göstərmişdir. Bundan sonra iddiaçı 1 ay gözləmiş, 09 oktyabr 2024-cü ildə pretenziya
2 Ali Məhkəmə, İş № 2-2(102)-394/2024, § 32 – 33 (https://sc.supremecourt.gov.az/storage/Iqtisad/2024/3_394+28.08.2024.pdf) göndərmiş və 13 oktyabr 2024-cü il tarixdə müqaviləyə birtərəfli qaydada xitam vermişdir.
65. Göründüyü kimi iddiaçı icarəyə verən kimi həm icarəçinin öhdəliklərini yerinə yetirməməsini sübut etdiyinə və bununla bağlı məhkəməyə müraciət etməmişdən öncə icarəçiyə müvafiq qaydada xəbərdarlıq etməsinə görə, tərəflər arasında bağlanmış müqaviləyə xitam verilməsini, eləcə də cavabdehdən sözügedən əmlakı boşaldılaraq ona təhvil verilməsini tələb etməkdə haqlı olmuşdur.
66. Şərh olunanları ümumiləşdirərək kollegiya hesab edir ki, apellyasiya şikayətləri təmin olunmayaraq birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıldır.
67. Kollegiya, apellyasiya şikayəti üçün ödənilən dövlət rüsumunun məbləğini tərəfin özünə aid etməyi məqsədəuyğun sayır. Nəzərə alınmalıdır ki, məhkəmə xərclərinin bölüşdürülməsi məsələsi prosessual qanunvericiliklə tənzimləndiyindən, bununla bağlı qərar qəbul edərkən məhkəmə, müvafiq tələbin olub-olmamasına bağlı deyildir.
68. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası QƏT ETDİ:
Apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(113)-739/2025 saylı kommersiya mübahisəsi üzrə qəbul etdiyi 06 fevral 2025-ci il tarixli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi ilə əlaqədar ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləği tərəfin özünə aid olunsun. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi (elektron kabinetə yerləşdirildiyi) gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməzsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.