Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-543/2024 04.10.2024 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı ASC-nin cavabdehlər "xxxx" MMC-yə və digərlərinə qarşı kredit borcunun tutulması və digər tələblərə dair qarşı kommersiya işi Açar söz: kredit borcunun tutulması Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası hakimlər Baxışova Vüsalə Ələkbər qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Qurbanov Raqib Əliddin oğlu və Şirinov Ziya Allahverdi oğlundan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Həşimli Nigar Vahid qızının katibliyi, iddiaçının nümayəndəsi Nümayəndə2, cavabdeh "xxxx" MMC-nin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə3 iştirakları ilə, İddiaçı ASC-nin cavabdehlər Cavabdeh1, "xxxx" Firması, Cavabdeh3, Cavabdeh4nə qarşı kredit müqaviləsi üzrə borcun tutulması və tələbin ipoteka predmetinə yönəlməsi tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2-2(113)-140/2024 nömrəli qətnaməsindən cavabdeh "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə açıq məhkəmə iclasında baxdı. İşin halları
1. İşin mübahisəsiz hallarından görünür ki, xx.xx.2020-ci il tarixli RB/KM/SİF-1325 saylı kredit müqaviləsinə əsasən İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyəti ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış müqaviləyə əsasən illik 5% olmaqla 60 ay müddətinə 2.388.000 manat məbləğində kredit verilmişdir. Müqavilə üzrə borcalanın öhdəliklərinin icrasının təminatı kimi "xxxx" MTK-ya məxsus olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 595,5 m2 ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binası və tam mülkiyyət hüququ ilə "xxxx" firmasına məxsus olan ünvan 2 ünvanında yerləşən 1781,1 m2 ümumi sahədən ibarət 3 mərtəbəli qeyri-yaşayış binası xx.xx.2020-ci il tarixli müqavilələr əsasında ipoteka ilə yüklü edilmişdir. İpoteka müqavilələrinin və ipotekaya tutma yönəldilməsi barədə bildirişlərin dövlət reyestrində qeydə alınması barədə sübutlar işə əlavə edilmişdir.
2. xx.xx.2022-ci il tarixli RB/KM/SİF-1325 saylı zaminlik müqaviləsindən görünür ki, Cavabdeh3 Cavabdeh4 MMC-nin xx.xx.2020-ci il tarixli RB/KM/SİF-1325 saylı kredit müqaviləsi üzrə yaranan öhdəliklərinin tamamilə və ya hissə-hissə icra etməsi üçün məsuliyyəti üzərinə götürmüşdür.
3. İddiaçı ASC-nin təqdim etdiyi ödənişlərin aparılması barədə cədvəldən görünür ki, borclu tərəfindən xx.xx.2023-cü il tarixdən ödənilmiş 105307,26 manat məbləğində vəsait əsas borcdan silinəndən sonra Cavabdeh4 MMC əsas borcu 1641749,85 manat təşkil etmiş, həmçinin xx.xx.2023-cü il tarixdə borclu tərəfindən ödənilmiş 13983 manat məbləğində vəsait faiz borcuna silinmişdir.
4. RB/KM\SİF-1325 saylı kreditin tarixindən görünür ki, xx.xx.2023-cü il tarixə əsas borc 1641749,85 manat, faiz borcu 13983 manat təşkil edir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. İddiaçı ASC iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehlər "xxxx" MMC-dən Cavabdeh3 06 noyabr 2020- ci il tarixli, RB/KM/SİF-1325 saylı kredit müqaviləsinə görə 1747057,11 manat, faiz borcuna görə 40932,22 manat, dəbbə borcuna görə 35638,34 manat, cəmi 1823627,67 manat pulun, Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında DƏDKR PHŞ-nin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə bildirişlərin qeydə alınması üçün ödənilmiş 270 manat rüsumun, dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 1302 manat pulun və mediasiya xərci kimi ödənilmiş 400 manat məbləğində pulun İddiaçı ASC-nin xeyrinə tutulması, bütün tələblərin tam mülkiyyət hüququ ilə "xxxx" MTK-ya məxsus olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 595,5 m2 ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binası və tam mülkiyyət hüququ ilə "xxxx" Firmasına məxsus olan ünvan 2 ünvanında yerləşən 1781,1 m2 ümumi sahədən ibarət 3 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasına yönəldilməsi, ipoteka predmetlərinin ilkin satış qiymətlərinin müəyyən edilməsi, bu əmlakların açıq hərracdan satılması və onların satışından əldə olunmuş pul vəsaiti hesabına "xxxx" MMC-nin 06 noyabr 2020-ci il tarixli, RB/KM/SİF1325 saylı kredit müqaviləsi üzrə cəmi 1823627,67 manat borcunun, dövlət rüsumu, mediasiya xərci və xidmət haqqı kimi ödənilmiş cəmi 1972 manat məbləğində pulun ödənilməsi, ipoteka predmeti olan tam mülkiyyət hüququ ilə "xxxx" MTK-ya məxsus olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 595,5 m2 ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binası və tam mülkiyyət hüququ ilə "xxxx" firmasına məxsus olan ünvan 2 ünvanında yerləşən 1781,1 m2 ümumi sahədən ibarət 3 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasına (Bahar şadlıq evinə) tutma yönəldikdən və əmlaklar satıldıqdan sonra ən geci 1 ay ərzində boşaldılması, ipoteka predmetləri açıq hərracdan satılmaqla əldə edilmiş vəsaitin qeyd olunan kredit müqaviləsi üzrə borcun ödənilməsi üçün yetərli olmazsa, qalan borcun ümumi qaydada "xxxx" MMC-dən və Cavabdeh3 tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
6. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı ASC ilə cavabdeh "xxxx" MMC arasında bağlanmış 06 noyabr 2020-ci il tarixli, RB/KM/SİF-1325 saylı kredit müqaviləsinə əsasən, avadanlıq alışı məqsədilə illik 5 % faiz dərəcəsi olmaqla 60 ay müddətinə ******* manat məbləğində Azərbaycan Respublikası SİF-nun vəsaiti vasitəsilə cavabdehə kredit kimi verilmişdir (kredit müqaviləsinin 1.1., 1.2. və 2.2., 2.3. maddələri). Həmin kredit müqavilələri üzrə yaranmış öhdəliklərin icrasına təminat olaraq İddiaçı ASC ilə digər Cavabdeh3 arasında xx.xx.2022- ci il tarixli zaminlik müqaviləsi bağlanmışdır. Həmin müqavilə üzrə zamin 06 noyabr 2020-ci il tarixli, RB/KM/SİF-1325saylı kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklər tam icra olunana qədər borclu ilə birlikdə məsuliyyət daşıyır. 06 noyabr 2020-ci il tarixli, RB/KM/SİF-1325 saylı kredit müqaviləsindən irəli gələn öhdəliklərin icrasının təmini üsulu kimi tam mülkiyyət hüququ ilə "xxxx" MTK-ya məxsus olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 595,5 m2 ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binası və tam mülkiyyət hüququ ilə "xxxx" Firmasına məxsus olan ünvan 2 ünvanında yerləşən 1781,1 m2 ümumi sahədən ibarət 3 mərtəbəli qeyri-yaşayış binası (Bahar şadlıq evi) İddiaçı ASC qarşısında xx.xx.2020-ci il tarixdə ipoteka ilə yüklü edilmişdir. İpoteka müqavilələri notarial qaydada təsdiq edilmiş və dövlət qeydiyyatına alınmışdır. 06 noyabr 2020-ci il tarixli, RB/KM/SİF-1325 saylı kredit müqaviləsinin şərtlərinə görə cavabdehlər kredit üzrə hesablanmış dəbbə pulunu (cərimə, penya), faizləri və əsas borc məbləğini tam və vaxtında ödəməyi öhdəsinə götürsə də, kreditin ödənilməsinə dair öhdəlikləri vaxtında və lazımi qaydada icra etməmişdir.
7. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli e-2-2(113)-140/2024 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim Emin Əliyev) iddia qismən təmin edilmiş, cavabdehlər Cavabdeh4 MMC və Cavabdeh3 xx.xx.2020-ci il tarixli, RB/KM/SİF-1325 saylı kredit müqaviləsi üzrə xx.xx.2023-cü il tarixə əsas borc 1.641.749,85 manat, 26455,37 manat məbləğində faiz borcu və 11794,78 manat cərimə, cəmi 1.680.000 manat, həmçinin ƏMDX DƏDKR Publik Hüquqi şəxsinin Bakı Ərazi İdarəsinə bildirişin qeydə alınması üçün ödənilmiş 270 manat, mediasiya xərci kimi ödənilmiş 400 manat və dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 1302 manat məbləğində pulun tutularaq İddiaçı ASC-yə ödənilməsi, tutma ilkin satış qiyməti 1.286.280 manat olan "xxxx" MTK-ya məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən 595,5 m2 ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasına və ilkin satış qiyməti ******* manat olan "xxxx" Firmasına məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən 1781,1 m2 ümumi sahədən ibarət 3 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasına yönəldilsin, həmin ipoteka predmetləri olan daşınmaz əmlaklar hərracda satılması, daşınmaz əmlaklar satılandan sonra 1 ay ərzində boşaldılması, satışdan əldə olunan vəsaitin hesabına cavabdehlər Cavabdeh4 MMC-nin və Cavabdeh3 borcu ödənilməsi qət edilmişdir.
8. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin xx.xx.2023-cü il tarixli 9/6743 nömrəli məhkəmə-mühasibat ekpertizasının rəyindən görünür ki, xx.xx.2020-ci il tarixli RB/KM\SİF-1325 saylı kredit müqaviləsi üzrə xx.xx.2023cü il tarixinə 1747057,11 manat əsas borc, faiz borcu üzrə 40438,37 manat, xx.xx.2023-cü il tarixə əsas borc üzrə 1747057,11 manat, faiz borcu üzrə 42592,77 manat müəyyən edilir. 9.Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin xx.xx.2023-cü il tarixli 3-16-16/2-10/6682-9/6752 nömrəli tikinti-texniki obyektlərin tədqiqinə dair rəydən görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən 595,5 kv.m. ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının bazar dəyəri təqribən 1.429.200 manat, likvid dəyəri isə təqribən 1.286.280 manat məbləğində müəyyən edilir. ünvan 2 ünvanında yerləşən 1781,1 kv.m. ümumi sahədən ibarət 3 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının bazar dəyəri təqribən 4.274.640 manat, likvid dəyəri isə təqribən 3.847.176 manat məbləğində müəyyən edilir.
10. Məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilmişdir ki, iddiaçı və cavabdehlər arasında qanunvericiliyə uyğun olaraq kredit və ipoteka müqavilələri bağlanmış, iddiaçı tərəfindən üzərinə düşən öhdəliklər yerinə yetirilmiş, lakin cavabdehlər bankın qarşısında olan borcu ödəməməklə öz üzərinə düşən öhdəlikləri yerinə yetirməmişdir.
11. Məhkəmə ilk olaraq qeyd etmişdir ki, xx.xx.2020-ci il tarixli, RB/KM/SİF-1325 saylı kredit müqaviləsi üzrə xx.xx.2023-cü il tarixə əsas borc həm iddia tələbi üzrə, həm də ekspert rəyinə əsasən 1747057,11 manat təşkil etsə də, hazırki işə məhkəmədə baxılarkən xx.xx.2023-cü il tarixdən sonra Cavabdeh4 MMC əsas borca görə 105307,26 manat məbləğində vəsait ödədiyinə görə həmin pul əsas borcdan silinəndən sonra sonuncunun əsas borcu 1641749,85 (1747057,11-105307,26) manat təşkil edir, həmçinin xx.xx.2020-ci il tarixli, RB/KM/SİF-1325 saylı kredit müqaviləsi üzrə xx.xx.2023-cü il tarixə faiz borcu ekspert rəyinə əsasən 40438,37 manat (iddia tələbində azca çoxdur) təşkil etsə də, hazırki işə məhkəmədə baxılarkən xx.xx.2023-cü il tarixdə Cavabdeh4 MMC faiz borcuna görə 13983 manat məbləğində vəsait ödədiyinə görə və həmin vəsait faiz borcdan silinəndən sonra sonuncunun faiz borcu 26455,37 (40438,37-13983) manat təşkil edir.
12. Məhkəmə iddia tələbinin cərimə hissəsi ilə əlaqədar qeyd etmişdir ki, cərimə pulu tənasübsüz sürətdə yüksək qiymətləndirildiyinə görə həmin məbləğ azaldılaraq 11794,78 manat məbləğində müəyyən edilməlidir.
13. Məhkəmə son olaraq qeyd etmişdir ki, tutma ilkin satış qiyməti ******* manat olan "xxxx" MTK-ya məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən 595,5 m2 ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasına və ilkin satış qiyməti ******* manat olan "xxxx" Firmasına məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən 1781,1 m2 ümumi sahədən ibarət 3 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasına yönəldilməli, həmin ipoteka predmeti olan daşınmaz əmlaklar hərracda satılmalı, daşınmaz əmlaklar satılandan sonra 1 ay ərzində boşaldılmalı, satışdan əldə olunan vəsaitin hesabına cavabdehlər Cavabdeh4 MMC-nin və Cavabdeh3 borcu ödənilməlidir.
Apellyasiya instansiyasi məhkəməsindəki icraat
a) Apellyasiya şikayətlərinin dəlilləri
14. Cavabdeh "xxxx" MMC qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli e-2-2(113)-140/2024 nömrəli qətnaməsinin ləğv edilməsini və iş üzrə apellyasiya şikayətinin dəlilləri nəzərə alınmaqla yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
15. Cavabdeh "xxxx" MMC apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, məhkəmə əsassız olaraq iddia tələbini əmlak satıldıqdan sonra qalan məbləğin ümumi qaydada tutulması hissəsini təmin etmişdir. Halbuki, keçiriləcək hərrac prosesində əmlakın alıcılar arasında yaranan rəqabət nəticəsində müəyyən edilmiş ilkin satış qiymətindən daha artıq qiymətə satılması ehtimalı da həm nəzəri, həm də praktiki cəhətdən mümkündür. Belə olan halda məhkəmənin çatışmayan məbləği ümumi qaydada tutulmasını qabaqcadan proqnozlaşdıraraq qət etməsi tamamilə əsassızdır. Belə olan halda məhkəmə ya iddia tələbini həmin hissədə təmin etməməməli (çünki, əmlakın dəyəri qət edilmiş məbləği ödəmədikdə iddiaçı üçün qətnamənin icra üsulunun dəyişdirilməsi imkanı da mövcuddur və belə prosessual hüquq məhz qeyd olunan hallar üçün nəzərdə tutulub), yaxud iddia tələbini bu hissədə təmin edirdisə, həm də cavabdehin, mülkiyyətçinin hüquqlarını və qanuni mənafelərini də nəzərə alaraq əmlakın hərracda satış qiymətinin borc məbləğindən artıq olan hissəsinin mülkiyyətçiyə qaytarılmasını da qət etməli idi. Bununla yanaşı, məhkəmə əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi zamanı rəhbər tutduğu qiymətləndirmə rəyinin mahiyyətinə, qiymətləndiricinin tətbiq etdiyi üsul və metodlara, bu zaman prosessual hüquqların müdafiəsinə, rəyin mötəbərliyinə diqqət yetirməmiş, bununla da rəydə əmlaka müəyyən edilən qiymət onun real qiymətindən aşağı olmuşdur. Əmlaka müəyyən edilmiş likvid qiymət bu günkü daşınmaz əmlak bazarının real vəziyyətini, qiymət konyukturasını və əmlak dövriyyəsinə dair statistik göstəriciləri özündə əks etdirmir. Belə ki, məhkəmənin istinad etdiyi sözügedən qiymətləndirmə rəyində Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin "Malın (işin, xidmətin) bazar qiymətinin müəyyən edilməsi Qaydaları haqqında" 6 saylı, 04 yanvar 2001-ci il tarixli qərarının 2.1-ci maddəsində göstərilmiş malın (işin, xidmətin) bazar qiyməti müəyyənləşdirilərkən istifadə edilməli olan məlumat mənbələrindən heç birindən istifadə edilməmişdir. Mübahisəli qiymətləndirmə rəylərində qiymətləndirici müvafiq daşınmaz əmlaka dair zəruri bütün sənədlərlə tanış olmamış, qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın dəyərinə təsir edən bütün amillər müəyyən edilməmiş, daşınmaz əmlakın bazar və likvid dəyərinin müəyyən edilməsi üçün analoji daşınmaz əmlakların bazar dəyəri təhlil edilməmiş, müvafiq əmlakların müqayisəli təhlili aparılmamış, əmlakın real bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün mülkiyyətçidən müsahibə almamış və daşınmaz əmlakın cari dövrdəki dəyəri də qeyri-obyektiv təyin edilmişdir. Qiymətləndirici qanunvericilikdə imperativ qaydada müəyyən edilmiş qiymətləndirmə üsullarının heç birindən istifadə etməmişdir. Məhkəmə isə belə səthi qiymətləndirmə rəyini heç bir əsas olmadan rəhbər tutmuş, qeyd olunan halları aydınlaşdırmaq üçün təkrar və ya əlavə ekspertiza təyin etməmişdir. Həmçinin, tərəfimizdən verilmiş sifariş nəticəsində alternativ qaydada aparılmış qiymətləndirmə ekspertizalarında ipoteka predmetlərinin dəyərinin qətnamə ilə müəyyən edilmiş bazar və likvid qiymətlərindən yüksək olduğu müəyyən edilmişdir. İpoteka predmetinin satışından əldə olunan vəsaitin tələb həcmindən artıq hissəsi ipoteka qoyana qaytarılır. İpoteka predmetinin satış qiyməti hərrac prosesində rəqabət nəticəsində formalaşır və “İpoteka haqqında” Qanunun 42.5-ci maddəsinə əsasən ən yüksək qiymət təklif etmiş şəxs hərracı udmuş sayılır. Belə olan halda sözügedən mənzilin hərracda rəqabət nəticəsində ilkin satış qiymətindən artıq qiymətə satılması ilə bağlı həm nəzəri, həm də praktiki hüquqi ehtimal mövcuddur. Bu halda qətnamədə iddia tələbi “Əldə olunacaq vəsait hesabına kredit borcu ödənilsin. Satışdan əldə edilən məbləğ qətnamənin icrasına kifayət etmədiyi halda qətnamə qalan hissədə ümumi qaydada icra edilsin” hissədə təmin olunmuşdursa, cavabdehin də mülkiyyət hüquqlarının və qanuni mənafelərinin müdafiəsi baxımdan həm də əmlakın satışından əldə olunan vəsaitin artıq qalan hissəsinin mülkiyyətçiyə qaytarılması qət edilməli idi. İş üzrə materiallardan göründüyü kimi iddiaçının iddia tələbinin əsasını təşkil edən ipoteka müqavilələrinin etibarlılıq şərtləri məhkəmə tərəfindən təftiş olunmamışdır. Məhkəmə sözügedən əmlakların ipotekaya qoyulması zamanı MTK-nın ümumi yığıncağının qərarının olub olmamasını, habelə həmin mənzil paylarının ər- arvadın ümumi birgə mülkiyyət predmeti olub-olmamasını, həmin payların ipotekaya qoyularkən ər-arvadın yazılı razılığının olub olmamasını aydınlaşdırmamışdır. Həmçinin mübahisəli qətnamənin əsaslandırıcı hissəsindən də göründüyü kimi məhkəmə qeyd olunan mühüm halları aydınlaşdırmamış, həmin xüsusatlara ümumiyyətlə münasibət bildirməmişdir. Halbuki, nikah müddətində ərarvadın əldə etdikləri əmlak onların ümumi birgə mülkiyyəti sayılır. Ər-arvadın ümumi əmlakı üzərində sahiblik, istifadə və sərəncam hüququ onların qarşılıqlı razılığı əsasında həyata keçirilir. Başqa sözlə, bu müqavilə Mülki Məcəllənin 445.7-ci maddəsinə zidd olduğundan etibarsızdır. Məhkəmə isə tərəflər arasında həqiqi münasibətləri müəyyən etməyə çalışmamış, qeyd olunan xüsusatları aydınlaşdırmamışdır. Məhkəmə tərəfindən kredit borcunun mülki qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq hesablanması, əmlakların qiymətlərinin və qiymətləndirmə rəylərinin real bazar və likvid qiymətə uyğun olduğu alternativ əsaslarla sübuta yetirilməmiş, həmçinin məhkəmə ipoteka müqavilələrinin etibarılıq şərtlərinə riayət olunmasını müəyyən etməmişdir. Əsas borc və faizin məbləği, qət edilmiş dəbbə pulunun məbləği, əmlakların ilkin satış qiyməti, habelə ipoteka müqavilələrinin etibarılıq şərtlərinə riayət olunması işin real hallarına uyğun deyil.
b) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
16. Cavabdeh "xxxx" MMC-nin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə3 məhkəmə iclasında apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini xahiş etmişdir.
17. İddiaçının nümayəndəsi Nümayəndə2 məhkəmə iclasında apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
18. Digər cavabdehlərə məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi məlumat verilməsinə baxmayaraq məhkəmə iclasında iştirak etməmişdirlər.
19. Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi 385.1-ci maddə- öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. 386-cı maddə- öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. 442, 443.1 və 448.1-ci maddələrinə görə öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. Öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur. Borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir. 460.1-ci maddə-öhdəliklərin icrası girov, dəbbə pulu, borclunun əmlakının saxlanması, zaminlik, qarantiya, beh ilə və bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər üsullarla təmin edilə bilər. 317.1-ci maddəsinə əsasən borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər. 317.2. Satış “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. 319.1-ci maddəsinə əsasən əgər borclu icrasını təmin etmək üçün əşyanın ipotekaya verildiyi öhdəliklərin yerinə yetirilməsini gecikdirmişsə, ipoteka saxlayan ipoteka ilə yüklü edilmiş obyekti açıq hərracdan satmaq hüququna malikdir. Borclunun ipoteka ilə təmin olunmuş öhdəliklərini yerinə yetirmədiyi və ya yerinə yetirilməsini gecikdirdiyi hallarda daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun bilavasitə kreditora keçməsi barədə razılaşma etibarsızdır. 319.4. Açıq hərracdan satışa çıxarılan ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq müəyyən edilir.
462.1-ci maddə- dəbbə pulu (cərimə, penya) müqavilə ilə müəyyənləşdirilən, öhdəliyin icra edilmədiyi və ya lazımınca icra edilmədiyi, o cümlədən icranın gecikdirildiyi halda borclunun kreditora ödəməli olduğu pul məbləğidir. 466.1-ci maddə-əgər öhdəliyin icra edilməməsi və ya lazımınca icra edilməməsi üçün dəbbə pulu müəyyənləşdirilmişsə, zərərin dəbbə pulu çatmamış hissəsinin əvəzi ödənilir. 467-ci maddə- məhkəmə işin hallarını nəzərə alaraq tənasübsüz surətdə yüksək dəbbə pulunu azalda bilər. Tənasüb müəyyənləşdirilərkən kreditorun həm əmlak mənafeləri, həm də bütün əsaslı mənafeləri nəzərə alınır.
470.1-ci maddə-zaminlik müqaviləsi üzrə zamin başqa şəxsin kreditoru qarşısında həmin şəxsin öz öhdəliyini tamamilə və ya hissə-hissə icra etməsi üçün məsuliyyəti öz üzərinə götürür. 472.1-ci maddə-borclu zaminliklə təmin edilmiş öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, əgər bu Məcəllədə və ya zaminlik müqaviləsində zaminin subsidiar məsuliyyəti nəzərdə tutulmayıbsa, zamin və borclu kreditor qarşısında birgə məsuliyyət daşıyırlar.
"İpoteka haqqında" Azərbaycan Respublikasının Qanunu 47.4-cü maddə-bu Qanunun 47.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş ödənişlər həyata keçirildikdən sonra ipoteka predmetinin satışından əldə olunan vəsaitin qalan hissəsi ipoteka qoyana qaytarılır. 47.5-ci maddə-ipoteka predmetinin satışından götürülən məbləğ ipoteka saxlayanın tələbinin ödənilməsi üçün yetərli deyildirsə, o, çatışmayan məbləği, əgər ipoteka müqaviləsində ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, borclunun başqa əmlakından almaq hüququna malikdir. Bu halda ipoteka saxlayanın ipotekaya əsaslanan üstünlük hüququ yoxdur. Əgər satışdan götürülən məbləğ ipoteka saxlayanın tələblərindən artıqdırsa, artıq məbləğ ipoteka qoyana qaytarılmalıdır. 52-ci maddə- ipoteka qoyan ipoteka müqaviləsi üzrə girov qoyulmuş üzərində tikinti olmayan torpaq sahəsində ipoteka saxlayanın razılığı olmadan qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada bina, tikili və ya qurğuları tikdirmək hüququna malikdir. Bu halda ipoteka hüququ həmin bina, tikili və qurğulara şamil edilir və ipoteka qoyan ipoteka müqaviləsində ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, onlar barəsində ipoteka saxlayanın razılığı olmadan sərəncam vermək hüququna malik deyildir.
Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi 101.6-cı maddə-ekspert rəyində aparılmış tədqiqatların müfəssəl təsviri, onlara əsasən çıxarılmış nəticələr və məhkəmə tərəfindən qoyulmuş suallara əsaslandırılmış cavablar verilməlidir. 101.7-ci maddə-ekspertin rəyi məhkəmədə tədqiq olunur və digər sübutlarla yanaşı qiymətləndirilir.
Əsaslandırıcı hissə
Apellyasiya baxışının hədləri
20. Apellyasiya şikayətində qətnamənin tam ləğv edilməsi xahiş edilsə də, şikayətin məzmunu və nümayəndənin izahatına əsasən qətnamə cavabdeh "xxxx" MMC tərəfindən qismən – dəbbə pulu, ipotekaya tutma yönəldilməsi ilə bağlı hissələrdə mübahisələndirildiyindən qismən yoxlanılır.
Apellyasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi
21. Məhkəmə tərəflərin nümayəndələrinin izahatlarını, apelyasiya şikayətinin dəlillərini və işin materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli e-2-2(113)-140/2024 nömrəli qətnaməsi ipoteka predmeti olan əmlakların ilkin satış qiyməti ilə bağlı hissədə dəyişdirilərək tutma yönəldilmiş "xxxx" MTK-ya məxsus ünvan 3 ünvanında yerləşən 595,5 m2 ümümi sahəsi olan qeyri-yaşayış sahəsinin ilkin satış qiyməti 2.028.916,4 manat, ünvan 4 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 2360,49 m2 olan obyektin ilkin satış qiyməti 8.042.400 manat müəyyən edilməli, qətnamə mübahisələndirilən qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
22. İşin hallarından görünür ki, İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyəti ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli RB/KM/SİF-1325 saylı kredit müqaviləsinə əsasən borcluya illik 5% olmaqla 60 ay müddətinə 2.388.000 manat məbləğində kredit verilmiş, müqavilə üzrə borcalanın öhdəliklərinin icrasının təminatı kimi "xxxx" MTK-ya məxsus olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 595,5 m2 ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binası və tam mülkiyyət hüququ ilə "xxxx" firmasına məxsus olan ünvan 2 ünvanında yerləşən 1781,1 m2 ümumi sahədən ibarət 3 mərtəbəli qeyri-yaşayış binası ipoteka ilə yüklü edilmiş, Cavabdeh3 ilə Cavabdeh4 MMC arasında xx.xx.2022-ci il tarixli RB/KM/SİF-1325 saylı zaminlik müqaviləsi bağlanmışdır.
23. İşə birinci instansiya qaydasında baxan məhkəmə tərəfindən cavabdehlərin xx.xx.2023-cü il tarixə əsas borcu 1.641.749,85 manat, faiz borcu 26455,37 manat məbləğində müəyyən edilərək tutulmuşdur və həmin hissədə qətnamə mübahisələndirilmir.
24. Qətnamə cavabdeh tərəfindən dəbbə pulu ilə bağlı hissədə mübahisələndirilir. İşdən görünür ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən bank tərəfindən tələb edilən cərimə məbləği MM-nin 467-ci maddəsinə əsasən azaldılaraq əsas borclu və zamindən iddiaçı bankın xeyrinə 11794,78 manat dəbbə pulu borcu tutulmuşdur. İddiaçı və "xxxx" MMC arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli RB/KM/SİF-1325 saylı kredit müqaviləsinin 6.2 bəndinə əsasən borc alanın “Kreditin ödəniş cədvəli”nə əsasən ödənişi gecikdirilməsinə görə hər gecikdirilmiş günə görə müqaviləsinin 2.13-cü bəndinə əsasən dəbbə pulu ödəməli olduğu razılaşdırıldığından dəbə pulu borcu ilə bağlı hissədə qətnamə qanuni və əsaslıdır.
25. Cavabdehin apellyasiya şikayətinin digər dəlili bundan ibarətdir ki, ər-arvadın birgə mülkiyyətində olan əmlaklar ipoteka ilə yüklü edildiyi halda onların razılığı alınmadığından bu müqavilələr etibarsızdır. Məhkəmə bu dəlillə bağlı qeyd edir ki, ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlaklar fiziki şəxslərin deyil, hüquqi şəxslərin mülkiyyətində olduğundan bu mülahizələr əsassızdır.
26. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 349-cu maddəsinə əsasən hüquqi şəxsin öz nizamnaməsində müəyyənləşdirilmiş fəaliyyət məqsədlərinə zidd olaraq bağladığı əqd, əgər əqddə iştirak edən digər tərəfin onun qanunsuz olduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu sübuta yetirilərsə, həmin hüquqi şəxs və ya onun təsisçisi tərəfindən mübahisələndirilə bilər. Qeyd edilən normaya əsasən "xxxx" MTK-ya məxsus əmlakın ipoteka ilə yüklü edilməsi barədə müqavilə apellyasiya şikayətində qeyd edildiyi kimi, ümumi yığıncağın qərarının olmaması əsası o zaman etibarsız hesab edilə bilərdi ki, cavabdeh bankın bu barədə məlumatlı olduğunu sübut etmiş olsun. Hazırkı halda iş materiallarında bu barədə hər hansı sübut yoxdur. Bundan əlavə 2020-ci ildə bağlanmış ipoteka müqavilələrinin mübahisələndirilməsi üçün MM-nin 354.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş kəsici müddət də ötürülmüşdür. Qeyd edilənlərə əsasən məhkəmə hesab edir ki, apellyasiya şikayətinin bu dəlilləri də əsassızdır.
27. Qətnamənin nəticə hissəsində qeyd edilmiş ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlakların satışından əldə edilmiş vəsait borcun ödənilməsi üçün yetərli olmadıqda qalan borcun cavabdehlərdən ümumi qaydada tutulmasına dair müddəa "İpoteka haqqında" Azərbaycan Respublikası Qanununun 47.5-ci maddəsinin tələbinə uyğun qeyd edildiyindən bu hissədə də qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsaslar müəyyən edilmir.
28. Apellyasiya şikayətində eyni zamanda ipoteka qoyulmuş əmlakların ilkin satış qiyməti mübahisələndirilmiş, cavabdeh Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin xx.xx.2023-cü il tarixli 3-16-16/2-10/6682-9/6752 nömrəli rəyində ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlakların bazar dəyəri real dəyərdən xeyli aşağı (1 kv.m 2400 manat) göstərildiyi üçün məhkəmə tərəfindən həmin rəyin mötəbər sübut kimi qəbul edilməsinə etiraz etmişdir.
29. İşə apellyasiya qaydasında baxılarkən 29.05.202-cü il tarixdə keçirilmiş məhkəmə iclasında tərəflərin nümayəndələrinin izahatlarına əsasən müəyyən edilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin xx.xx.2023-cü il tarixli rəyində hər iki daşınmaz əmlaka baxış keçirildiyi qeyd edilsə də, ekspert qapı bağlı olduğu üçün qeyri yaşayış sahələrindən birinə baxış keçirə bilməmişdir.
30. Apellyasiya şikayətinə əlavə edilmiş "Əmlak Ekspertiza Mərkəzi"nin xx.xx.2024cü il tarixli rəylərində ünvan 2 ünvanında yerləşən 1781,1 m2 ümumi sahədən ibarət 3 mərtəbəli qeyri-yaşayış sahəsinin ümumi sahəsi 1781.1 kv.m-dən ibarət sahəsinin bazar dəyəri 3.450.000 manat, ünvan 1 ünvanında yerləşən 595,5 m2 ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyəri 8.936.000 manat qeyd edilmişdir.
31. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən iş üzrə təkrar məhkəməəmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilmiş, Azərbaycan Respublikası “X1”nin xx.xx.2024-cü il tarixli, 100 nömrəli qiymətləndirmə rəyinə əsasən "xxxx" firmasına məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən 3 mərtəbəli qeyri-yaşayış sahəsinin ümumi sahəsinin 1781,1 m2 deyil, 2360.49 m2 olduğu müəyyən edilərək bazar dəyəri 10.714.100 AZN, likvid dəyəri 10.178.395 AZN, "xxxx" MTK-ya məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən 595,5 m2 ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış sahəsinin qiymətləndirmə tarixinə olan bazar dəyəri 3.499.200 AZN, likvid dəyəri 3.324.240 AZN müəyyən edilmişdir.
32. İşə apellyasiya qaydasında baxılarkən tərəflərin nümayəndələrinin iştirakı ilə ipoteka predmeti olan qeyri-yaşayış sahələri yerində müayinə edilmiş və müəyyən edilmişdir ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən və hazırda “Zəm-zəm” mərasim evi fəaliyyət göstərən qeyri-yaşayış sahəsinə ipoteka ilə yüklü edildikdən sonra mülkiyyətçi tərəfindən sahəsi artırılaraq 579,39 kv.m olan bir mərtəbəli tikilisi inşa edilmiş, lakin bu sahə Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində qeydiyyata alınmamışdır.
33. Məhkəmə kollegiyası Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin rəyindəki qiymətlə ilə işdəki digər rəylərdəki qiymətlər arasında kəskin fərq olduğunu, Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin rəyində analoji obyektlərin bazar qiymətləri ilə müqayisəli tədqiqat aparılmadığını, qeyri-yaşayış sahələrinin birinə ekspert tərəfindən baxış keçirilmədən rəy verildiyini, o cümlədən ünvan 2 ünvanında yerləşən 3 mərtəbəli qeyri-yaşayış sahəsi qiymətləndirilərkən dövlət reyestrində qeydə alınmamış 579,39 kv.m sahənin qiymətləndirilməsinin həyata keçirilmədiyini nəzərə alaraq hesab etmişdir ki, həmin rəy ipoteka predmeti olan əmlakların bazar dəyəri müəyyənləşdirilərkən mötəbər sübut kimi nəzərə alına bilməz. 34.Məhkəmə eyni zamanda hesab edir ki, “X1”nin qiymətləndirmə rəylərində qeyriyaşayış sahələrinin 1 kv.m-nin bazar dəyəri 5582,2 və 4538,9 manat müəyyən edilərək ipoteka predmeti olan obyektlər mərasim evi kimi fəaliyyət göstərdiyi halda müqayisəli tədqiqat aparılarkən analoji fəaliyyətlə məşğul olan obyektlərin deyil, restoran və klinika kimi fəaliyyət göstərən obyektlərin qiymətləri əsas götürüldüyündən məhkəmə bu rəylərdəki qiymətləri reallığa uyğun hesab etmir.
35. Apellyasiya şikayətinə əlavə edilmiş "Əmlak Ekspertiza Mərkəzi"nin rəylərində analoji obyektlərin qiyməti qeyd edilməsə də, rəydə qiymətləndirmə aparılarkən istifadə olunan yanaşma və metodlar ətraflı şəkildə qeyd edilməklə əsaslandırıldığından və hər iki obyektin fotoşəkilləri əks oldunduğu üçün rəylərin obyektlərə baxış keçirilməklə verildiyi müəyyən edildiyindən məhkəmə tərəfindən daha mötəbər hesab edilir. Lakin "Əmlak Ekspertiza Mərkəzi"nin rəyində obyektlərin likvid dəyəri deyil, bazar dəyəri öz əksini tapmışdır. "xxxx" firmasına məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin 8.936.000 manat müəyyən edilmiş bazar dəyərinə 10% azalma əmsalı tətbiq olunarsa (Məhkəmə Espertiza Mərkəzi tərəfindən likvid dəyərin bu qaydada müəyyən edildiyi nəzərə alınaraq) müəyyən olunur ki, qeyri-yaşayış sahəsinin likvid dəyəri 8.042.400 (8.936.000-10%893600) manat, 1 kv.m üçün isə 3407,08 manat müəyyən olunur. Eyni fəaliyyət növü ilə mə.ğul olan (Mərasim evi) “Estetika-İnşaat" MTK-ya məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən 595,5 m2 ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının likvid dəyəri də eyni qaydada hesablanarsa 2.028.916,4 manat (3407,08 x 595,5) təşkil etdiyi müəyyən olunur. Məhkəmə qeyd edilənlərə əsasən hesab edir ki, apellyasiya şikayəti qismən- ipoteka predmeti olan əmlakların ilkin satış qiyməti dəyişdirilməli olduğuna dair hissədə əsaslıdır.
36. Qeyd olunanlara əsasən məhkəmə belə nəticəyə gəlir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli e-2-2(113)- 140/2024 nömrəli qətnaməsi ipoteka predmeti olan əmlakların ilkin satış qiyməti ilə bağlı hissədə dəyişdirilərək tutma yönəldilmiş "xxxx" MTK-ya məxsus ünvan 3 ünvanında yerləşən 595,5 m2 ümümi sahəsi olan qeyri-yaşayış sahəsinin ilkin satış qiyməti 2.028.916,4 manat, ünvan 5 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 2360,49 m2 olan obyektin ilkin satış qiyməti 8.042.400 manat müəyyən edilməli, qətnamə mübahisələndirilən qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
37. Məhkəmə yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 382-385, 392, 393, 402-406-cı maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq, QƏT ETDİ:
Cavabdeh "xxxx" MMC-nin apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli e-2-2(113)-140/2024 nömrəli qətnaməsi ipoteka predmeti olan əmlakların ilkin satış qiyməti ilə bağlı hissədə dəyişdirilsin. Tutma yönəldilmiş "xxxx" MTK-ya məxsus ünvan 3 ünvanında yerləşən 595,5 m2 ümümi sahəsi olan qeyri-yaşayış sahəsinin ilkin satış qiyməti 2.028.916,4 manat, ünvan 4 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 2360,49 m2 olan obyektin ilkin satış qiyməti 8.042.400 manat müəyyən edilsin. Qətnamə mübahisələndirilən qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Ekspertiza xərcləri "xxxx" MMC-yə aid edilsin. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi (elektron kabinetə yerləşdirildiyi) gündən 2 (iki) ay müddətində elektron kabinet vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməzsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.