Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-572/2024 03.07.2024 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativinin cavabdeh Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə qarşı kommersiya işi Açar söz: icarə müqaviləsinə xitam verilmiş hesab olunması Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası hakimlər Baxışova Vüsalə Ələkbər qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Qurbanov Raqib Əliddin oğlu və Şirinov Ziya Allahverdi oğlundan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Həşimli Nigar Vahid qızının katibliyi ilə, iddiaçı "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativinin cavabdeh Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə qarşı “icarə müqaviləyə xitam verilmiş hesab olunması” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2-2(113)- 496/2024 nömrəli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə açıq məhkəmə iclasında baxdı. İşin halları
1. İşin hallarından görünür ki, iddiaçı "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti ilə 23 yanvar 2007-ci il tarixli 0750 nömrəli torpaq icarəsi müqaviləsi bağlayaraq Xətai rayonu Ə.Quliyev küçəsi 1131-ci məhəllədə yerləşən 6378,5 kv.m olan torpaq sahəsini yaşayış binalarının tikintisi üçün 49 il müddətinə hər il 5349 manat 37 qəpik icarə haqqı ödənilməsi şəri ilə icarəyə götürmüşdür.
2. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başıçısının sərəncamı ilə təsdiq edilmiş “Tikintisi başa çatmış obyektin istismara qəbul edilməsi” haqqında dövlət komissiyasının 17 sentyabr 2015-ci il tarixli aktından görünür ki, həmin ünvanda 2 ədəd (“A” və “B” blokları) 18 mərtəbəli + mansarda 1 girişli yaşayış binası (1, 2-ci mərtəbələri qeyri-yaşayış sahəsi) inşa edilərək istismara qəbul edilmişdir.
3. "xxxx" MTK xx.xx.2023-cü il tarixli ərizə ilə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə müraciət edərək, 3 gün müddətində Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti və "xxxx" MTK arasında bağlanmış 0750 №-li, 23 yanvar 2007-ci il tarixli Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ə.Quliyev küçəsi, 1131-ci məhəllədəki 0,6 ha torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsini xahiş etmiş, əks halda eyni məzmunlu tələblə məhkəməyə müraciət ediləcəyi barədə xəbərdarlıq etmişdir. Poçt xəbərnaməsinə əsasən həmin ərizə xx.xx.2023-cü il tarixdə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə daxil olmuşdur.
4. Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reystrindən Çıxarışlardan görünür ki, ünvan 1 ünvanlarında mənzillər müxtəlif şəxlərin mülkiyyətindədir.
5. Özəlləşdirilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi torpaq sahələri üərində mülkiyyət hüququnu təsdiq edən xx.xx.2002-ci il tarixli Şəhadətnamədən görünür ki, "xxxx" MMC Bakı şəhəri, Xətai rayonu, 10-cu Zavod küçəsində (Babək pr.) yerləşən qeyriyaşayış sahəsinin yerləşdiyi 6818,5 kv.metr torpaq sahəsini satın almışdır.
6. "xxxx" MTK tərəfindən verilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli, 04/24 nömrəli arayışda qeyd edilmişdir ki, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Babək prospekti 10 ünvanında inşa edilən 458 mənzilli 7 girişli yaşayış binası "xxxx" Mənzil-Tikinti Kooperativinə məxsusdur. Bütün mənzillər satılıb. Bina istismara qəbul edilib və sakinlərə təhvil verilmişdir. "xxxx" Mənzil- Tikinti Kooperativin adına hal-hazırda əmlak yoxdur.
7. Vergi ödəyicisinin tarixçəsindən görünür ki, "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin adı xx.xx.2008-ci il tarixdə dəyişərək "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativi olmuşdur.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
8. İddiaçı "xxxx" MTK cavabdeh BŞİH-yə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, sonradan iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə verərək Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti ilə "xxxx" MTK arasında bağlanmış Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ə.Quliyev küçəsi, 1131-ci məhəllədəki 0,6 ha torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında 0750 №-li, 23 yanvar 2007-ci il tarixli torpaq icarə müqaviləsinə xx.xx.2023-cü il tarixdən xitam verilmiş hesab olunması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
9. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2002-ci il tarixli 1051 saylı və "xxxx" MMC-nin xx.xx.2002-ci il tarixli 002 saylı məktubları, Azərbaycan Respublikası İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin Dövlət Əmlakının Özəlləşdirilməsi Departamenti tərəfindən verilmiş xx.xx.2002-ci il tarixli 000199 saylı şəhadətnamə nəzərə alınaraq, Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2002-ci il tarixli 710 N-li “özəlləşdirilmiş torpaq sahəsində ofis və yaşayış binalarının tikintisinə icazə verilməsi haqqında sərəncamına” əsasən Xətai rayonu, Ələddin Quliyev küçəsindəki 1131ci məhəllədə yerləşən həmin cəmiyyətin mülkiyyətində olan 6818.5 kv.m torpaq sahəsində çoxmərtəbəli ofis və yaşayış binalarının layihələşdirilməsi və tikintisinə icazə verilmişdir. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2003-cü il tarixli 207 N-li “özəlləşdirilmiş torpaq sahəsinə icarə əsasında torpaq sahəsinin əlavə edilməsi haqqında sərəncamına” əsasən Xətai rayon İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2003-cü il tarixli 97 saylı və "xxxx" MMC-nin xx.xx.2003-cü il tarixli 027 saylı məktubları nəzərə alınaraq Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2002-ci il tarixli 710 saylı sərəncamı ilə yaşayış binalarının tikintisinə icazə verilmiş, özəlləşdirilmiş torpaq sahəsinə Xətai rayonu, Ə.Quliyev küçəsindəki 1131-ci məhəllədə çoxmərtəbəli yaşayış binalarının layihələşdirilməsi və tikintisi üçün əlavə 0.60 ha torpaq sahəsi icarə əsasında həmin cəmiyyətin istifadəsinə verilmişdir. Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2003-cü il tarixli 207 N-li Sərəncamın 5-ci bəndinə görə, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2001-ci il tarixli 303 saylı sərəncamının 4-cü maddəsinə əsasən Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti nəzdindəki “İnterservis” müdiriyyəti sifarişçi ilə icarə müqaviləsinin bağlanmasını təmin etməlidir. Həmin sərəncam əsasında Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti (“icarəyəverən”) "xxxx" MTK (“icarəçi”) ilə arasında xx.xx.2007-ci il tarixli 0750 N-li icarə müqaviləsi imzalanmışdır. Bu müqavilənin şərtlərinə əsasən “icarəyəverən” Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Babək prospekti Ə.Quliyev küçəsi 1131ci məhəllədə sahəsi 6378,5 kv.m olan torpaq sahəsini” 49 il müddətinə “icarəçinin istifadəsinə verir. Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ə.Quliyev küçəsindəki torpaq sahəsinin “İcarəçinin” istifadəsinə verilməsi ilə bağlı Bakı Şəhəri İcra Hakimiyyəti Memarlıq və Şəhərsalma Baş idarəsi tərəfindən "xxxx" MTK-ya 07/01 nömrəli ayrıc aktı verilmişdir. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2003-cü il tarixli 207 N-li “özəlləşdirilmiş torpaq sahəsinə icarə əsasında torpaq sahəsinin əlavə edilməsi haqqında sərəncamının” 1-ci bəndindəki icarə əsasında hissəsi və 5-ci bəndi etibarsız hesab edilməlidir. Torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında müqavilə bağlandıqdan sonra "xxxx" MTK Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ə.Quliyev küçəsində yerləşən 1131-ci məhəllədə çoxmənzilli yaşayış binalarının inşasını başa çatdırmışdır. Həmin binalar Dövlət Qəbul Komissiyası tərəfindən istismara qəbul edilmiş, bu barədə xx.xx.2015-ci il tarixdə tikintisi başa çatmış obyektin istismara qəbul edilməsi haqqında Dövlət Qəbul Komissiyasının aktı tərtib edilmiş, akt Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti tərəfindən təsdiq edilmişdir. "xxxx" MTK-nın icarəyə götürdüyü torpaq sahəsində inşa etdiyi çoxmənzili yaşayış binasında yerləşən mənzillər MTK tərəfindən üçüncü şəxslərə satılmış, bununla bağlı müvafiq alqı-satqı müqavilələri bağlanmış, alıcılar mənzillərin dəyərini ödəmiş, bir çoxları hətta mənzilər üzərində mülkiyyət hüquqlarını daşınmaz əmlakların dövət reyestrində qeydə aldıraraq çıxarışlar almışlar. Belə ki, qeyd edilən torpaq sahəsində iddiaçı tərəfindən qanunvericiliyə riayət edilməklə çoxmərtəbəli yaşayış binası inşa edilmişdir. Həmin torpaq sahəsi "xxxx" MTKnın istifadəsinə verilmişdir. Artıq istifadəyə verilmiş həmin torpaq sahəsinin əlavə olaraq həm də icarəyə verilməsi və bu barədə icarə müqaviləsi bağlanması qanunvericiliyin tələblərinə ziddir. "xxxx" MTKnın Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, V.Plotnikov, C.Hacıbəyli və R.Axundov küçələrinin kəsişməsində yerləşən 741 saylı məhəllədə inşasını başa çatdırdığı çoxmənzilli yaşayış binasında yerləşən mənzillər üçüncü şəxslər tərəfindən MTK-dan alındığı və mənzillərin dəyəri ödənildiyi andan, həmin şəxslər bu mənzillərin mülkiyyətçisinə çevrilmişlər. Göründüyü kimi, "xxxx" MTK, onunla Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti arasında bağlanmış icarə müqaviləsində göstərilmiş məqsədə çatmışdır. İcarə müqavilə əsasında Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ə.Quliyev küçəsində yerləşən 1131-ci məhəllədə ayrılmış torpaq sahəsində çoxmənzilli yaşayış binaları inşa etmiş və binada yerləşən mənzilləri üçüncü şəxslərə özgəninkiləşdirmişdir. Həmin vaxtdan da "xxxx" MTK icarəyə verilmiş torpaq sahəsindən istifadə etmir, istifadə edə də bilməz. Çünki, həmin sahədə artıq çoxmənzili yaşayış binaları inşa edilmiş, binada yerləşən mənzillər isə başqa şəxslərə satılmışdır. Bu baxımdan Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti və "xxxx" MTK arasında bağlanmış torpaq icarə müqaviləsinin qüvvədə saxlanılmasına zərurət qalmamışdır. Müqavilə əsasında "xxxx" MTK-nın icarəsinə verilmiş torpaq sahəsindən MTK könüllü imtina edir. Bu səbbədən müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməlidir. Əks halda, istifadə olunmayan və bəhər götürülməyən torpağa görə, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti tərəfindən MTK-dan icarə haqqı tələb etməsi hüquqdan suiistifadəyə gətirib çıxaracaqdır. Qanunvericiliyin bu normasından da göründüyü kimi, yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsi icarəyə verilmir. Ona görə də həmin icarə müqavilələri əsasında aparılan sənədləşmələr etibarsız hesab edilməlidir. Eyni zamanda xx.xx.2023-cü il tarixdə müqaviləyə xitam verilməsi ilə bağlı ərizə ilə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə müraciət edilmişdir, həmin ərizənin xx.xx.2023-cü il tarixdə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətində olsa da ərizəyə cavab verilməmiş, bu günədək tələb icra edilməmişdir. Buna görə də tərəflər arasında bağlanmış 0750 №-li, 23 yanvar 2007-ci il tarixli icarə müqaviləsinə pretenziya məktubunun çatdığı xx.xx.2023-cü il tarixdən xitam verilmiş hesab edilməlidir.
10. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli e-2-2(113)-496/2024 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim Kənan Hüseynov) iddia rədd edilmişdir.
11. Məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edildi ki, tərəflər arasında torpaq icarə müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik hüquq münasibətləri mövcud olmuşdur. Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti ilə "xxxx" MMC arasında ünvan 3 ünvanında 0.6 hektar ərazidə ayrılmış torpaq sahəsinin icrayə verilməsinə dair icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Müqavilə 49 il müddətinə bağlanmaqla, hər il 5349,37 manat icarə haqqının ödənilməsi nəzərdə tutulmuşdur. "xxxx" MMC-nin adı dəyişlərək "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativi olmuşdur. İddiaçı icarəyə verilmiş torpaq sahəsində yaşayış binasının inşa olunduğunu, binanın sakinlərin mülkiyyətinə verildiyini, bununla bağlı olaraq da icarə müqaviləsinin xx.xx.2023cü il tarixdən xitam verilmiş hesab edilməsini tələb etmişdir.
12. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddiaçı "xxxx" MTK-nın icarəyə verilmiş torpaq sahəsində tikdiyi binanın mənzilləri sakinlərin mülkiyyətinə verilsə də, binanın ümumi istifadədə olan dəhlizləri, zirzəmisi, texniki mərtəbələri, çardağı və s. onun balansındadır. İddiaçı "xxxx" MTK-nın bu günə qədər ləğv edilməməsi və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevirilməməsi onun hələ də fəaliyyətdə olduğunu və həmin torpaq sahəsindən istifadə etdiyini göstərir. Bundan başqa iddiaçının icarə müqaviləsini bağlayarkən torpağı icarəyə götürməkdə məqsədi çoxmərtəbəli yaşayış binasının tikintisi olmuş, həmin tikintinin təxminən neçə ilə başa gələcəyi əvvəlcədən ona məlum olmuş və o, öz iradə ifadəsi ilə müqaviləni 49 il müddətinə bağlamış, ona bunu məcbur edən olmamış və müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi və ya ləğv olunmasına dair müddəa qeyd edilməmişdir. Halbuki iddiaçı binanın tikintisinin daha qısa müddətdə başa çatmasını nəzərə alaraq icarə müqaviləsini də qısa müddətə və ya çoxmərtəbəli yaşayış binasının tikintisi başa çatacağı müddətə bağlaya bilərdi. Müqavilə azadlığı prinsipinə uyğun olaraq, fiziki və hüquqi şəxslər müqavilələrin məzmununu azad şəkildə müəyyən edirlər. İddiaçının, MTK kimi fəaliyyətini davam etdirdiyi halda, müqavilədə göstərilən məqsədə çatması, yəni çoxmərtəbəli yaşayış binası tikməsi onun öz istəyi ilə icarə müqaviləsindən könüllü imtina etməsi üçün əsas ola bilməz. Hazırkı vəziyyət, yəni binanın sakinlərə satılaraq tam istismara verilməsi 2015-ci ildən mövcud olmuş və bu müddət ərzində hər hansı dəyişiklik baş verməmişdir ki, həmin dəyişiklik icarə müqaviləsindən imtina üçün əsas olsun.
Apellyasiya instansiyasi məhkəməsindəki icraat
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
13. İddiaçı qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli e-2-2(113)-496/2024 nömrəli qətnaməsinin ləğv edilməsini, iddianın təmin edilməsi barədə qətnamə çıxarılması xahiş etmişdir.
14. İddiaçı apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ə.Quliyev küçəsindəki torpaq sahəsinin “İcarəçinin” istifadəsinə verilməsi ilə bağlı Bakı Şəhəri İcra Hakimiyyəti Memarlıq və Şəhərsalma Baş idarəsi tərəfindən "xxxx" MTKya 07/01 nömrəli Ayrıc Aktı verilmişdir. 2008-ci ilin aprel ayında "xxxx" MMC hüquqi təşkilati formasını dəyişmiş və "xxxx" MTK kimi qeydə alınmışdır. Belə ki, torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında müqavilə bağlandıqdan sonra "xxxx" MTK Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ə.Quliyev küçəsində yerləşən 1131-ci məhəllədə çoxmənzilli yaşayış binalarının inşasını başa çatdırmışdır. Həmin binalar Dövlət Qəbul Komissiyası tərəfindən istismara qəbul edilmiş, bu barədə xx.xx.2015-ci il tarixdə tikintisi başa çatmış obyektin istismara qəbul edilməsi haqda Dövlət Qəbul Komissiyasının Aktı tərtib edilmiş, Akt Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti tərəfindən təsdiq edilmişdir. "xxxx" MTK-nın icarəyə götürdüyü torpaq sahəsində inşa etdiyi çoxmənzili yaşayış binasında yerləşən mənzillər MTK tərəfindən üçüncü şəxslərə satılmış, bununla bağlı müvafiq alşı-satqı müqavilələri bağlanmış, alıcılar mənzillərin dəyərini ödəmiş, bir çoxları hətta mənzilər üzərində mülkiyyət hüquqlarını daşınmaz əmlakların dövlət reyestrində qeydə aldıraraq çıxarışlar almışlar. Göründüyü kimi, "xxxx" MTK, onunla Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti arasında bağlanmış İcarə müqaviləsində göstərilmiş məqsədə çatmışdır. İcarə müqavilə əsasında Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ə.Quliyev küçəsində yerləşən 1131-ci məhəllədə ayrılmış torpaq sahəsində çoxmənzilli yaşayış binaları inşa etmiş və binada yerləşən mənzilləri üçüncü şəxslərə özgəninkiləşdirmişdir. Həmin vaxtdan da "xxxx" MTK icarəyə verilmiş torpaq sahəsindən istifadə etmir, istifadə edə də bilməz. Çünki, həmin sahədə artıq çoxmənzili yaşayış binaları inşa edilmiş, binada yerləşən mənzillər isə başqa şəxslərə satılmışdır. Birinci instansiya məhkəməsi "xxxx" MTK-nın inşa etdiyi yaşayış binasında olan yaşayış və qeyriyaşayış sahələrinin satılmasını mübahisələndirməmiş, bu faktı qəbul etmişdir. Lakin məhkəmə qətnaməsində qeyd etmişdir ki, yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri satısa da, binanın ümumi istifadədə olan dəhlizləri, zirzəmisi, texniki mərtəbələri, çardağı MTK-nın balansındadır. Bildirirk ki, məhkəmənin iş üzrə gəldiyi bu nəticə düzgün deyil və qanunvericiliyin tələblərinə ziddir. Belə ki, iddiaçı "xxxx" MTK-nın inşa etdiyi çoxmənzilli yaşayış binasında yerləşən bütün yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri satıldıqdan sonra, Mülki Məcəllənin 227.1-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq binanın ümumi istifadədə olan dəhlizləri, zirzəmisi, texniki mərtəbələri, çardağı və s. yaşayış binasının tərkib hissəsi hesab edilməklə yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin, yəni binada yaşayan vətəndaşların mənzillərin və qeyri-yaşayış sahələrinin mülkiyyətçilərinin mülkiyyətinə keçir və bu sahələr həmin sahə mülkiyyətçilərinə mənsubdur. Başqa sözlə desək, "xxxx" MTKnın Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ə.Quliyev küçəsi, 1131-ci məhəllədə inşa etdiyi yaşayış binasında MTK-ya məxsus hər hansı əmlak yoxdur. MTK hüquqi şəxs kimi fəaliyyətini dayandırmışdır. Bu fakt hazırki apellyasiya şikayətinə əlavə olunmuş arayışla da təsdiq olunur. Birinci instansiya məhkəməsinin digər bir dəlili isə "xxxx" MTK-nın MMMC-yə çevrilməməsi barədədir. Hesab edirik ki, məhkəmənin həmin mövqeyi də səhfdir. Belə ki, mənzil-tikinti kooperativləri kooperativ binanın tikilməsi və (və ya) yenidən qurulması, həmin binada mövcud olan yaşayış və qeyriyaşayış sahələrinin öz üzvləri arasında tam bölüşdürülməsi, üzvlərinin pay haqlarını tam həcmdə ödəmələri üçün tələb olunan müddətə yaradılırlar. Bundan başqa, çoxmənzilli yaşayış binasının tikintisi başa çatdıqdan sonra binanın idarə edilməsi sahə mülkiyyətçiləri və ya onların ümumi yığıncağının qəbul etdiyi qərarı ilə mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti tərəfindən idarə edilir. Yəni mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinin yaradılması MTK-nın deyil, binanın sahə mülkiyyətçilərinin (yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin mülkiyyətçiləri) iradə ifadəsi (ümumi yığıncağın qərarı) ilə yaradılır. "xxxx" MTK-nın inşa etdiyi çoxmənzilli yaşayış binasının sahə mülkiyyətçilərinin bü günədək binanın özləri tərəfindən idarə edilməsi, mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinin yaradılması üçün təşəbbüs göstərməmələrinə görə MTK cavabdeh deyil və bu hal artıq MTK-nın istifadə və sahiblik etmədiyi torpaq sahəsinə görə bağlanmış icarə müqaviləsinə xitam verilməsindən imtina üçün əsas ola bilməz. Birinci instansiya məhkəməsinin müzakirə olunan mövqeyi səhvdir. Birinci instansiya məhkəməsi həmçinin bildirir ki, "xxxx" MTK-nın inşa etdiyi çoxmənzilli yaşayış binasının tam istismara verilməsi 2015- ci ildən mövcud olmuş, lakin bu müddət ərzində hər hansı dəyişiklik baş verməmişdir ki, həmin dəyişiklik icarə müqaviləsindən imtina üçün əsas olsun. Bununla bağlı bildiririk ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilə predmetindən imtina etməsi və bununla da bu müqaviləyə xitam verilməsi və ya müqavilənin ləğv edilməsi, dəyişdirilməsi, həmin müqavilə tərəflərinin hüququdur. Müqavilə tərəfinin bu hüququndan nə vaxt istifadə etməsi, tərəflərin razılaşmasında başqa qayda nəzərdə tutulmamışdırsa, yenə də tərəfin öz qərarı ilə müəyyənləşdirilir. Bu səbəbdən MTK-nın inşa etdiyi binanın istismara qəbulundan dərhal sonra, yəni 2015-ci ildə deyil, hal-hazırda icarə müqaviləsinə xitam verilməsini tələb etməsi qanuna zidd deyildir və bu hal da iddianın rədd edilməsi üçün əsas kimi çıxış etməməlidir. Həmçinin bildiririk ki, birinci instansiya məhkəməsinin iddianı rədd etməsi üçün gətirdiyi əsasların hazırki mübahisənin həllinə heç bir aidiyyatı yoxdur. İddiaçı torpaqdan istifadə etməməyə görə torpaqdan imtina edir. Beləlikə də, göstərilənlərə əsasən hesab edirik ki, "xxxx" MTK-nın iddiası əsaslıdır. Lakin birinci instansiya məhkəməsi işin hallarını tam araşdırmadan, sübutlara düzgün qiymət vermədən, mübahisənin torpaqdan istifadə etməməyə görə torpaqdan imtina edilməsinə əhəmiyyət vermədən, maddi hüquq normalarını düzgün tətbiq etmədən, Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun 16 iyun 2023-cü il tarixli “ Azərbaycan Torpaq Məcəlləsinin 73-cü maddəsinin 1-ci hissəsinin və 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 719.1 və 719.4-cü maddələri ilə əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” qərarında ifadə olunmuş mövqeyini nəzərə almadan iddianın rədd edilməsi barədə əsassız və qanunsuz nəticəyə gəlmişdir.
b) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
15. İddiaçı və cavabdehə məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi məlumat verilməsinə baxmayaraq sonuncu məhkəmə iclasında nümayəndələrinin iştirakını təmin etməmişdirlər. İddiaçının nümayədəsi və vəkili Vəkil məhkəməyə ərizə verərək işə iştirakları olmadan baxılmasını xahiş etmişdir.
16. Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsi 73.1-ci maddə- torpaq sahəsindən könüllü imtina edildikdə və ya torpaq mülkiyyətçisi onu özgəninkiləşdirdikdə, ... torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə mənsub olan və həmin sahədə yerləşən tikili və qurğuya mülkiyyət hüququ keçdikdə torpaq sahəsi və ya onun bir hissəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququna xitam verilir. 75.2-ci maddə- qanunvericilikdə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququnun xitamı bu barədə məhkəmə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya bələdiyyə tərəfindən qərar qəbul edildiyi tarixdən, torpaq mülkiyyətçisi, istifadəçisi və ya icarəçisi torpaqdan və ya onun bir hissəsindən könüllü imtina etdikdə isə müvafiq ərizə verilən tarixdən baş verilir.
Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsi 35.1-ci maddə-yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan və binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan obyektlər (o cümlədən, mənzillərarası pilləkən meydançaları, pilləkənlər, liftlər, lift şaxtası və ya digər şaxtalar, dəhlizlər, texniki mərtəbələr, çardaqlar, mühəndis qurğuları olan zirzəmilər, həmin binada birdən artıq sahəyə xidmət edən avadanlıq (texniki zirzəmi), habelə binanın daşıyıcı və daşıyıcı olmayan konstruksiyalarını ayıran dam örtükləri, binada sahələrin daxilində və onların hüdudlarından kənarda yerləşən və birdən artıq sahəyə xidmət edən mexaniki, elektrik, sanitar-texniki və digər avadanlıq, yaşıllaşdırma və abadlaşdırma elementləri də daxil olmaqla binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi, binaya xidmət etmək, onun istismarı və abadlaşdırılması üçün nəzərdə tutulmuş həmin torpaq sahəsində yerləşən obyektlər) (bundan sonra – çoxmənzilli binanın ümumi əmlakı) ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsusdur. Çoxmənzilli binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin sərhədi və ölçüləri torpaq qanunvericiliyinin və şəhərsalma fəaliyyəti haqqında qanunvericiliyin tələbləri nəzərə alınmaqla müəyyən edilir.
Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi 385.1.1-ci maddə- maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi Məhkəmə aktının apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsasdır. Əsaslandırıcı hissə
Apellyasiya baxışının hədləri
17. Qətnamə iddiaçı tərəfindən tam mübahisələndirdiyindən tam yoxlanılır.
Apellyasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi
18. Məhkəmə apelyasiya şikayətinin dəlillərini və işin materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməli, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli e-2-2(113)-496/2024 nömrəli qətnaməsi ləğv edilməli, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməli, iddia təmin edilməlidir.
19. İşin birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından görünür ki, iddiaçı dövlətə məxsus torpaq sahəsini yaşayış binalarının tikintisi üçün Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti ilə 23 yanvar 2007-ci il tarixli 0750 nömrəli torpaq icarəsi müqaviləsi bağlayaraq icarəyə götürmüş, binalar inşa edilmiş, 17 sentyabr 2015-ci il tarixdə “Tikintisi başa çatmış obyektin istismara qəbul edilməsi” haqqında dövlət komissiyasının aktı verilmişdir. İddiaçı xx.xx.2023-cü il tarixli ərizə ilə cavabdehə müraciət icarəyə götürülmüş torpaqdan könüllü imtina etdiyini bildirərək müqaviləyə xitam verilməsini xahiş etmişdir.
20. Hazırkı mübahisənin həll edilməsi üçün “Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsi 73-cü maddəsinin 1-hissəsinin və 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 719.1 və 719.4-cü maddələri ilə əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2023-cü il tarixli Qərarında ifadə edilmiş hüquqi mövqe nəzərə alınmalıdır. Həmin qərardakı hüquqi mövqeyə görə Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 73-cü maddəsinin 1-ci hissəsi, 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsi və Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 719.1 və 719.4-cü maddələrinin torpaq icarəsi müqaviləsi üzrə torpaq hüquq münasibətlərinə xitam verilməsi barədə müddəaları arasında mövcud olan kolliziya bu Qərarın təsviri-əsaslandırıcı hissəsində göstərilən hüquqi mövqelərə uyğun olaraq Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 75-ci maddəsinin 6-cı hissəsi tətbiq edilməklə həll olunmalıdır. Həmin maddəyə əsasən, torpaq üzərində hüquqlara xitam verilmə qaydası bu Məcəllə ilə nəzərdə tutulmadıqda, Mülki Məcəllə ilə müəyyən edilir.
21. Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 75.2-ci maddəsində icarə müqaviləsindən irəli gələn hüquqlara xitam verilmə qaydası nəzərdə tutulmuşdur. Həmin normada qeyd edilir ki, torpaq sahəsi üzərində icarə hüququnun xitamı torpaq icarəçisi torpaqdan və ya onun bir hissəsindən könüllü imtina etdikdə isə müvafiq ərizə verilən tarixdən baş verilir.
22. Hazırkı halda iddiaçı xx.xx.2023-cü il tarixli ərizə ilə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə müraciət edərək, 3 gün müddətində 23 yanvar 2007-ci il tarixli icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsini xahiş etmiş, bu ərizə xx.xx.2023-cü il tarixdə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə daxil olduğundan Torpaq Məcəlləsinin 75.2-ci maddəsinə əsasən müqaviləyə iddiaçının sahədən imtina barədə ərizə ilə müraciət etdiyi xx.xx.2023-cü il tarixdən xitam verilmiş hesab edilməlidir.
23. Birinci instansiya məhkəməsi iddianın rədd edilməsi barədə mövqeyini belə əsaslandırmışdır ki, iddiaçı öz iradə ifadəsi ilə müqaviləni 49 il müddətinə bağlamışdır. Məhkəmə bununla bağlı qeyd edir ki, Torpaq Məcəlləsinin 73.1-ci maddəsi icarəçiyə istənilən müddətə bağlanmış icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verərək müqavilədən könüllü imtina etmək hüququ verdiyindən birinci instansiya məhkəməsinin bu mövqeyi yuxarıda istinad edilən maddi hüquq normalarına uyğun deyil. Məhkəmənin istinad etdiyi digər hal ondan ibarətdir ki, MTK-nın mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməməsi onun hələ də fəaliyyətdə olduğunu və həmin torpaq sahəsindən istifadə etdiyini göstərir. Məhkəmə kollegiyası bu mülahizə ilə bağlı qeyd edir ki, MTK-nin mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməməsi və MTK olaraq fəaliyyətini davam etdirməsi onun Torpaq Məcəlləsinin 73.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilədən imtina etmək hüququnu istisna edə bilməz.
24. Qeyd olunanlara əsasən məhkəmə belə nəticəyə gəlir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməli, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli e-2-2(113)- 496/2024 nömrəli qətnaməsi ləğv edilməli, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməli, iddia təmin edilməlidir.
25. Məhkəmə yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 382-385, 392, 393, 402-406-cı maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq, QƏT ETDİ:
İddiaçı "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativinin apellyasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli e-2-2(113)-496/2024 nömrəli qətnaməsi ləğv edilsin. Yeni qətnamə qəbul edilsin. İddia təmin edilərək Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti ilə "xxxx" MTK arasında bağlanmış Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ə.Quliyev küçəsi, 1131-ci məhəllədəki 0,6 ha torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında 0750 №-li, 23 yanvar 2007-ci il tarixli torpaq icarə müqaviləsinə xx.xx.2023-cü il tarixdən xitam verilmiş hesab olunsun. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi (elektron kabinetə yerləşdirildiyi) gündən 2 (iki) ay müddətində elektron kabinet vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməzsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir..