Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-631/2025 13.06.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Azərbaycan Respublikası adından İddiaçı Mənzil Tikinti Kooperativinin Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə (mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti olmaqla) qarşı icarə müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası X5 Əliyevanın sədrliyi və məruzəsi ilə, X1 və Ziya Allahverdi oğlu Şirinovdan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Nofəl Rəhman oğlu Abdullayevin katibliyi ilə, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2-2(113)-557/2025 saylı qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən kommersiya mübahisəsinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyən etdi İşin halları:
1. Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti “icarəyə verən”, "R+N İnşaat" MTK “icarəçi” olmaqla imzalanmış 29 mart 2017-ci il tarixli 1303 saylı torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında müqaviləyə əsasən “icarəyəverən” Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti başçısının 51 saylı, xx.xx.2027-ci il tarixli sərəncamı və 13240 saylı, xx.xx.2027-ci il tarixli inşaat pasportuna əsasən ünvan 1 ünvanda yerləşən, sahəsi 2030 kv.m olan torpaq sahəsini, “icarəçi”yə 49 il müddətinə icarə əsasında istifadəyə verir, “icarəçi” isə onu qəbul edir. Həmin müqavilənin: 1.3-cü bəndinə əsasən torpaq sahəsi yaşayış və qeyri-yaşayış binalarının tikintisi üçün verilir.Göstərilmiş məqsəd üçün sahənin istifadə olunması qətidir və gələcəkdə istifadə üçün icazə adlandırılacaqdır. 5-ci bəndinə əsasən bu müqavilədə aşağıdakılar xüsusi hal sayılır: yanğın, partlayış, subasma, zəlzələ və başqa təbii fəlakətlər, magistral kəmərlərin dağıdılması və s. bu hallardan biri baş verdikdə, qarşı tərəf təcili məlumatlandırılmalıdır. Məlumat müvafiq dövlət qurumları tərəfindən təsdiqlənməlidir. Xüsusi hallar 6 aydan artıq davam etdikdə tərəflər görüşüb müqavilənin gələcək fəaliyyəti ilə razılığa gəlirlər. 7.1-7.4-cü bəndlərə əsasən bu müqavilə 49 il müddətinə bağlanır. “İcarəçi” hər il icarə haqqını ödəməyi öz öhdəsinə götürür. İcarə haqqı tərəflərin razılığı ilə, təyin edilmiş normativ qiymətlər əsasında müəyyənləşdirilir və “icarəçi” tərəfindən ödənilir. İcarə haqqı 01 mart 2017-ci il tarixdən hesablanır. “İcarəçi” hər il 6916 manat 29 qəpik icarə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür. 8-ci bəndə əsasən müqaviləyə edilmiş əlavə və dəyişiliklər danışıq aparan tərəflərin rəsmi nümayəndələrinin imzası ilə yazılı formada olduqda etibarlı hesab edilir.
2. Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2017-ci il tarixli 51 saylı sərəncamına əsasən Bakı şəhəri, Xətai rayonu, X9 küçəsi, 3 saylı yerləşən yaşayış və qeyri-yaşayış binasının tikintisinin layihələndirilməsi üçün "R+N İnşaat" MTK-ya icazə verilməsi qərara alınmışdır.
3. Təsisçilərin ümumi yığıncağının xx.xx.2024-cü il tarixli qərarına əsasən Bakı şəhəri Xətai rayonu, X9 küçəsi ev 3 ünvada İddiaçı MTK tərəfindən inşa edilən yaşayış binasına komunal xidmətlərin göstərilməsinin fərdi sahibkar X3 həvalə edilməsi, o həmin bina üzrə idarəçi təyin edilməsi, eyni zamanda bu məqsədlə həmin şəxslə MTK arasında arasında müqavilə imzalanması qərara alınmışdır.
4. Çoxmənzilli binanın idarəçilik və xidmətlərin göstərilməsi üzrə 01 aprel 2024-cü il tarixli 011/DM saylı müqaviləyə əsasən «Sifarişçi» tərəfindən inşa edilmiş çoxmərtəbəli yaşayış binasında bina sakinlərinə komunal xidmətlərin göstərilməsi işinin təşkili, həmin xidmətlərin göstərilməsi «İcraçı»ya həvalə olunur, sonuncu göstərdiyi xidmət müqabilində bu Müqavilə ilə müəyyən edilmiş qaydada xidmət haqqı alır. Müqavilənin 3.1 və 3.2-ci bəndlərinə əsasən müqavilə imzalandığı gün qüvvəyə minir və həmin tarixdən etibarən binaların sakinlərinə xidmət göstərilməsi və bunun müqabilində pulların yığılması «İcraçı»ya həvalə olunur; müqavilə bağlandığı andan 5 (beş) il müddətinə qüvvədədir və tərəflər etiraz etmədikdə müqavilə eyni müddətə uzadılmış sayılır.
5. xx.xx.2024-cü il tarixli aktdan görünür ki, İddiaçı Mənzil Tikinti Kooperativinin xx.xx.2024-cü il tarixdən etibarən inşa etdiyi yaşayış binasına kommunal xidmətlərlə bağlı fəaliyyətini dayandırdığından MTK ilə fərdi sahibkar X2 arasında 01 aprel 2024-cü il tarixdə idarəçinin təyin edilməsi və komunal xidmətlər üzrə müqavilə imzalanmış, həmin müqaviləyə əsasən MTK tərəfindən Bala şəhəri Xətai rayonu, S.Əzim Şirvani küçəsi 3 ünvanda inşa edilmiş yaşayış binasında yaşayan sakinlərə komunal-təsərrüfat xidmətlərinin göstərilməsi ilə əlaqədar binada yerləşən əsas vəsaitlər, maddi texniki-baza tərəflər arasında imzalanmış 01 aprel 2024-cü il tarixli müqavilənin qüvvədə olduğu müddətdə hazırki aktla X4 təhvil verilmişdir.
Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat:
6. İddiaçı MTK iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək onunla Bakı Şəhəri İcra Hakimiyyəti arasında bağlanmış 29 mart 2017-ci il tarixli, 1303 nömrəli torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında müqavilənin etibarsız hesab edilməsinə dair qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
7. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı təşkilat - İddiaçı MTK ********** eyniləşdirmə nömrəsi ilə xx.xx.2005-cii il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınmışdır. MTK təsdiq edilmiş nizamnaməsinə uyğun olaraq üzvlərin (payçıların) mənzil təminatının yaxşılaşdırılması istiqamətində fəaliyyət göstərir. Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının 51 saylı, 2017-ci il 10 fevral tarixli İddiaçı MTK-ya yaşayış və qeyriyaşayış binalarının tikintisinin layihləndirilməsinə icazə verilməsi haqqında Sərəncamı ilə Xətai rayonu, X9 küçəsi 3 saylı ünvanda yaşayış və qeyri-yaşayış binalarına dair Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin xx.xx.2017-ci il tarixli, 13/03-8/155 saylı məktubu ilə razılaşdırılmış şəhərsalma əsaslandırılması təsdiq edilmiş və MTK-nın xx.xx.2017-ci il tarixli, 05 saylı müraciətini və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin xx.xx.2016-cı il tarixli, ******* saylı çıxarışını nəzərə alaraq Xətai rayonu, X9 küçəsi, 3 saylı ünvanda mülkiyyətində olan 0.38808 ha və ona bitişik olan icarə əsasında 0.203 ha, ümumilikdə 0,591 ha torpaq sahəsində yaşayış və qeyriyaşayış binalarının tikintisinin layihələndirilməsinə icazə verilmişdir. Bakı Şəhəri İcra Hakimiyyəti ilə İddiaçı MTK arasında Bakı şəhəri Xətai rayonu X9 küçəsi 3 saylı ünvanda yerləşən 2030 kv.m torpaq sahəsinə dair 2017-ci il 29 mart tarixli 1303 nömrəli icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Sonrakı mərhələdə müvafiq sənədləşmə işləri aparılarkən müəyyən olunmuşdur ki, tikinti aparılan ərazi üzrə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti tərəfindən ayrılmış torpaq sahəsinin icarəyə verilməsinə dair həmin orqanın qanunla müəyyən edilmiş səlahiyyəti olmamışdır. Nəticədə müqaviləyə xitam verilməsi (etibarsızlıq əsası üzrə) xahişi ilə ilkin olaraq cavabdehə müraciət edilmiş, qeyrimüəyyən cavabla bundan imtina olunmuş, həmçinin cavabdeh təklif edilmiş mediasiya prosesində iştirakdan imtina etmişdir. Daha sonra pretenziya qaydasında müraciət də cavablandırılmamışdır. Bu əsasla iddiaçı hazırki ərizə ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş sənədlər və xüsusilə də mübahisələndirilən müqavilədən görünür ki, müqavilə üzrə ayrılmış torpaq sahəsi dövlət mülkiyyətindədir və 15-ci bənd üzrə istinad olunmuş Fərmanla dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələrinin icarəyə verilməsi hüququ müstəsna olaraq Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin səlahiyyətindədir. Bu vəziyyətdə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi üzrə səlahiyyətli orqan kimi çıxış edə bilməz. Müqavilə tərəflərindən birinin səlahiyyətsiz olması, müqavilənin etibarsız olmasını şərtləndirir. Üstəlik hazırki halda müqavilə barəsində mübahisə mövcuddur. İddianın verilməsini şərtləndirən hal ondan ibarətdir ki, səlahiyyətsiz şəxs tərəfindən bağlanmış müqavilə üzrə MTK üçün hüquq və vəzifələr yaranmışdır. Bu da gələcəkdə neqativ nəticələrə səbəb ola bilər. Digər tərəfdən işdən görünür ki, icarə müqaviləsi hər hansı əsas və səbəb göstərilmədən mütənasibsiz şəkildə 49 il müddətinə bağlanmışdır. Üstəlik bu müddətə bağlanmış müqaviləyə dair hüquqlar qeydiyyata alınmamışdır. Hansı ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 19.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlak üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə və ya istifadə hüququ dövlət qeydiyyatına alınır. İcarə və ya istifadə hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması barədə ərizəni daşınmaz əmlakın icarə (istifadə) müqaviləsi üzrə tərəflərdən biri verə bilər. Daşınmaz dövlət əmlakı üzərində icarə (istifadə) hüququ, daşınmaz dövlət əmlakı üzərində icarə (istifadə) müqaviləsi bağlamaq hüququ olan müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müraciəti əsasında dövlət reyestrində qeydiyyata alınır. Ərizənin və müraciətin formaları müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir. Qanunun həmin normasının tələbinin pozulması özlüyündə icarə müqaviləsinin hüquqi qüvvəsinə əhəmiyyətli dərəcədə təsir edir və bu şərtə əməl edilməməsi müqavilənin etibarsız hesab edilməsi üçün növbəti bir əsasdır. Hazırki vəziyyətdə həmçinin nəzərə alınmalıdır ki, MTK tərəfindən torpaq sahəsinin üzərində yaşayış binasının inşası başa çatdırılmaqla mənzillər sahiblərinə təhvil verilmişdir və Mənzil Məcəlləsinin 35-ci maddəsinin tələblərinə əsasən binanın altında yerləşən və yaxud ona bağlı torpaq sahəsi mənzil sahiblərinin istifadəsinə keçir. Mübahisələndirilən müqavilə səlahiyyəti olmayan şəxs tərəfindən bağlandığından və müqavilə lazımi qaydada qeydiyyata alınmadığından etibarsız hesab edilməlidir.
8. İddia tələbinin maddi hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337.1, 337.2, 337.3, 358.1, 358.2-ci maddələrinə, Torpaq Məcəlləsinin 2, 6, 46.4.4, 51.1-ci maddələrinə istinad olunmuşdur.
9. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 06 mart 2025-ci il tarixli, e-2-2(113)-557/2025 saylı qətnaməsi ilə iddia tələbi rədd edilmişdir.
10. Məhkəmə mövqeyi belə olmuşdur ki, tərəflər arasında imzalanmış müqavilənin lazımi qaydada qeydiyyata alınmaması müqavilənin etibarsızlığı üçün əsas deyildir və qanunvericilikdə belə bir əsas nəzərdə tutulmamışdır. Belə ki, Mülki Məcəllənin 336.1-ci maddəsinə əsasən əgər Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti müqavilədən əmələ gələn hüququn dövlət qeydiyyatına alınmasından boyun qaçırırsa, onda İddiaçı MTK-nın ərizəsi ilə qeydiyyat məhkəmənin qərarı əsasında həyata keçirilir. Lakin bu günə kimi iddiaçı bu barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət etməmişdir. İkincisi, məhkəmə qeyd etmişdir ki, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti səlahiyyəti olmadan 29 mart 2017-ci il tarixli, 1303 nömrəli torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında müqaviləni bağlamış olsa belə, müqavilənin bağlandığı vaxtdan keçən 7 ildən artıq müddət ərzində səlahiyyətli şəxs Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin həmin müqaviləni mübahisələndirməməsi onun müqaviləni bəyənməsini göstərir, bu isə müqavilənin etibarlı olması deməkdir. Çünki Mülki Məcəllənin 358-ci maddəsinə əsasən əşyaya və ya hüquqa dair sərəncam verilməsi, əgər səlahiyyətli şəxs bunu bəyənirsə, etibarlı olur. Hətta ƏMDX müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində işə cəlb edilməsinə baxmayaraq iddiaya heç bir münasibət bildirməmiş, müqaviləni mübahisələndirməmişdir. Bu da bir daha onun həmin müqaviləni bəyəndiyini təsdiq edir. Digər tərəfdən məhkəmə qeyd etmişdir ki, dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsi Azərbaycan Respublikasına məxsusdur, Azərbaycan Respublikası mülki hüquq münasibətlərində eynilə digər hüquqi şəxslər kimi, onun hüquqi şəxslər olmayan orqanları vasitəsi ilə iştirak edir. Hazırkı müqaviləni iddiaçı ilə icarəyə verən kimi Bakı Şəhəri İcra Hakimiyyəti bağlasa da, ödənilməli icarə haqqı mülkiyyətçi olan Azərbaycan Respublikasının dövlət büdcəsinə ödənilməlidir. İddiaçı həmin müqavilənin etibarsızlığına nail olmağa səy göstərərək müqavilə bağlandığı vaxtdan bu günə kimi ödənilməmiş aylıq icarə haqlarının dövlət büdcəsinə ödənilməsindən yayınmağa çalışır. Bu isə hüquqdan sui istifadədir ki, bu da qanunvericiliklə yolverilməzdir. İddia rədd edildiyindən ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilməlmişdir.
11. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 16.1, 43.3, 155.1, 241.2, 324.1, 324.4, 336.1, 356, 357, 358, 360, 390.1, 399.1, 560.1, 560.2, 700.1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 51.1, 51.4, 82-ci maddələrinə, “Torpaq icarəsi” haqqında Qanunun 1, 8, 10, 11, 23-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Məhkəmə xərcləri ilə bağlı hissədə hüquqi əsas kimi AR Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119-cü maddəsi göstərilmişdir.
12. İddiaçı həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(113)-557/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsinə dair yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri:
13. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, “Yerli icra hakimiyyətləri haqqında Əsasnamə”nin 4.16.4-cü yarımbəndinə əsasən, müvafiq ərazidə dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələrini “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq istifadəyə və icarəyə vermək (rayon bölgüsü olan şəhərlərdə müvafiq rayonun icra hakimiyyətinin rəyi nəzərə alınmaqla) yerli icra hakimiyyəti başçısının səlahiyyətinə aid edilmişdir. Lakin həmin Əsasnamənin 4.18.2-ci yarımbəndinə əsasən, Əsasnamənin 4.16.4- cü yarımbəndində nəzərdə tutulmuş səlahiyyətlər şəhər rayonlarının icra hakimiyyəti başçılarına aid edilmir. Azərbaycan Respublikasının ərazisində dövlətin adından daşınmaz dövlət əmlakını icarəyəvermə səlahiyyəti (Azərbaycan Respublikası Prezidentinin müəyyən etdiyi hal, habelə sənaye, yaxud texnologiya parkları üçün nəzərdə tutulmuş dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələri, binalar və qeyri-yaşayış sahələri istisna olmaqla), dövlət əmlakının sərəncamçısına – Azərbaycan Respublikasının Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinə həvalə edilir. (“İcarəyə verilmiş dövlət əmlakından səmərəli istifadə olunması tədbirləri haqqında” Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 06 sentyabr 1997-ci il tarixli, 629 nömrəli fərmanı). Yuxarıda istinad olunan maddi hüquq normalarının tələblərinə əsasən dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələrinə dair müqavilə bağlamaq, sahəni icarəyə vermək və yaxud özəlləşdirmək səlahiyyəti müstəsna olaraq Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin səlahiyyətindədir. Bu baxımdan, cavabdeh inzibati orqanın həmin torpaq sahəsi ilə bağlı müqavilə bağlamaq səlahiyyəti mövcud olmamışdır. Torpaq sahəsi ilə bağlı cavabdehin sərəncam vermək səlahiyyəti olmadığından, həmin sahəyə dair bağladığı əqd bağlandığı andan əhəmiyyətsizdir və burada iddiaçının məqsədi bağlanmış əhəmiyyətsiz əqdin məhkəmə qaydasında əhəmiyyətsiz əqdin məhkəmə qaydasında təsdiqlənməsidir. Məhkəmənin Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin məhkəmədə iştirak etməməklə əqdi bəyənməsinə dair gəldiyi nəticə ehtimaldan başqa bir şey deyildir. Həmin idarə inzibati işlər xaric bir qayda olaraq heç bir məhkəmə prosesində iştirak etmir və bunu iş yükünün çoxluğu ilə əsaslandırırlar. Belə olan halda üçüncü şəxsin, yəni Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin məhkəmədə iştirak etməməsi müqavilənin bəyənilməsi kimi qiymətləndirilə bilməz və bu cür iştiraksızlıq iradə ifadəsinin bəyanı deyil. Cavabdeh orqanın Dövlətin inzibati orqanı olaraq dövlətə məxsus torpaq sahəsinə dair müqavilə bağlaması və nəticə etibarilə icarə haqqının dövlət büdcəsinə ödənilməsinə dair məhkəmənin dəlilləri də dövlət orqanlarının və onun inzibati strukturlarının arasında olan səlahiyyət bölgüsünə dair qanunvericiliyin müddəalarının əhəmiyyətini heçə endirmiş olardı. Müqavilənin etibarlılığına dair tələblərə əməl olunmadığı halda digər əsasların heç bir əhəmiyyəti yoxdur və iddiaçı təşkilat tərəfindən hər hansı formada hüququdan sui-istifadəyə yol verilməmişdir. Digər tərəfdən qeyd olunmalıdır ki, oxşar iddialar üzrə məhkəmə tərəfindən baxılmış işlərdə eyni əsaslar üzrə iddia tələbləri təmin edilmişdir. Hazırki halda məhkəmə tərəfindən iddianın rədd edilməsi üçün və fərdi məhkəmə təcrübəsi yaratmaq üçün əsaslar müəyyən edilməmişdir.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri:
14. İddiaçı tərəfindən apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz təqdim edilməmişdir.
Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları:
15. Tərəflər və müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs məhkəmə iclasına gəlməmiş və cavabdeh ilə üçüncü şəxs gəlməmələrinin səbəbləri barədə məhkəməyə məlumat verməmişdirlər.
16. İddiaçının nümayəndəsi ərizə ilə müraciət edərək iddiaçı təşkilatın rəhbərinin ölkə xaricində olması səbəbilə hüquqi xidmət müqaviləsinin bağlanmadığını məhkəmə iclasında iştirak etməmələrinin səbəbi kimi göstərmiş və iclasın təxirə salınmasını xahiş etmişdir. Məhkəmə MPM-in 376.2-ci maddəsinə əsasən şikayətə tərəflərin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq:
17. Mülki Məcəllənin: -43.3-ci maddəsinə görə Azərbaycan Respublikası mülki hüquq münasibətlərində eynilə digər hüquqi şəxslər kimi iştirak edir. Bu hallarda Azərbaycan Respublikasının səlahiyyətlərini onun hüquqi şəxslər olmayan orqanları həyata keçirirlər. -324.4-cü maddəsinə müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli əqd) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir. -337.1-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır.
18. Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsinin: -50-ci maddəsinin 4-cü bəndinə əsasən maddəsinə əsasən dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqlar daimi və ya müvəqqəti istifadəyə müvafiq icra hakimiyyəti orqanları və bələdiyyələr tərəfindən verilir. -51-ci maddəsinin 3-cü bəndinə əsasən icarəyəverən kimi dövlət mülkiyyətində olan torpaqlar üzrə müvafiq icra hakimiyyəti orqanları, bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqlar üzrə bələdiyyələr, xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqlar üzrə həmin torpaqların mülkiyyətçiləri çıxış edirlər.
19. AR Prezidentinin 6 iyun 2012-ci il tarixli fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Yerli icra hakimiyyətləri haqqında Əsasnamə”nin 4.16.4-cü bəndinə əsasən müvafiq ərazidə dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələrini “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq istifadəyə və icarəyə vermək (rayon bölgüsü olan şəhərlərdə müvafiq rayonun icra hakimiyyətinin rəyi nəzərə alınmaqla) yerli icra hakimiyyəti başçısının səlahiyyətlərindən biridir.
20. Torpaq icarəsi haqqında Azərbaycan Respublikasının Qanunu: - 5-ci maddəsinə əsasən dövlət mülkiyyətində olan aşağıdakı torpaqlar icarəyə verilə bilər: dağ-mədən sənayesinin, ehtiyatları təsdiq edilmiş faydalı qazıntı yataqlarının, magistral boru kəmərlərinin, sənaye, nəqliyyat, rabitə, energetika, mühüm meliorasiya və su təsərrüfatı obyektlərinin yerləşdiyi torpaqlar; meşə fondu torpaqları; Xəzər dənizinin (gölünün) Azərbaycan Respublikasına mənsub olan bölməsinin dibi də daxil olmaqla su fondu torpaqları; Xəzər dənizinin (gölünün) Azərbaycan Respublikasına mənsub olan bölməsində yaradılan süni torpaq sahələri; yay və qış otlaqlarının torpaqları; dövlət elmi-tədqiqat və tədris müəssisələrinin, onların təcrübə bazalarının, maşın-sınaq stansiyalarının, dövlət sort-sınaq, baytarlıq, fitosanitar nəzarəti xidmətlərinin, toxumçuluq və damazlıq müəssisələrinin torpaqları; sağlamlaşdırma və istirahət təyinatlı torpaqlar; dövlətə məxsus olan hüquqi şəxslərin istifadəsində olan və ya dövlət obyektlərinin tikintisi layihələndirilmiş torpaqlar. Digər dövlət torpaqlarının icarəyə verilməsi Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsi və müvafiq qanunvericiliyi ilə tənzimlənir. -18-ci maddəsinə əsasən dövlət mülkiyyətində olan torpaqların icarəyə verilməsini qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada müvafiq icra hakimiyyəti orqanları, bələdiyyə torpaqlarını isə bələdiyyələr həyata keçirirlər.
21. “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiq edilməsi barədə Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 12 mart 1999-cu il tarixli 116 nömrəli Fərmanının 2.4-cü bəndinə əsasən həmin Qanunun 10-cu maddəsinin beşinci hissəsində və 18-ci maddəsinin ikinci hissəsində nəzərdə tutulmuş “müvafiq icra hakimiyyəti orqanları”nın səlahiyyətlərini dövlətə məxsus olan hüquqi şəxslərin istifadəsində olan və ya dövlət obyektlərinin tikintisi layihələşdirilmiş, habelə üzərində hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlətə məxsus torpaqlara (dövlət tərəfindən yaradılan sənaye, yaxud texnologiyalar parkları, sənaye məhəllələri və aqroparklar, habelə turizm və rekreasiya zonalarının sərhədləri daxilindəki turizm mərkəzləri üçün nəzərdə tutulmuş dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələri istisna olmaqla), Xəzər dənizinin (gölünün) Azərbaycan Respublikasına mənsub olan bölməsində yaradılan süni torpaq sahəsinin icarəyə verilməsinə münasibətdə Azərbaycan Respublikasının Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti qismində Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi, həmin Qanunun 5-ci maddəsinin birinci hissəsinin dördüncü abzasında nəzərdə tutulmuş Xəzər dənizinin (gölünün) Azərbaycan Respublikasına mənsub olan bölməsinin altında olan torpaqlara (Azərbaycan Respublikası Ekologiya və Təbii Sərvətlər Nazirliyinin təklifi əsasında) və sahilboyu 20–50 metrlik zolağının altında olan torpaqlara münasibətdə Azərbaycan Respublikasının Nazirlər Kabineti, həmin maddədə nəzərdə tutulmuş digər torpaqlara münasibətdə isə rayon (şəhər) icra hakimiyyəti orqanları həyata keçirir.
22. Azərbaycan Respublikasının 1999-cu il 25 iyun tarixli Qanunu ilə təsdiq edilmiş Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsinin icrasının təmin edilməsi barədə 6 mart 2000-ci il tarixli 291 nömrəli Fərmanına əsasən Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsinin 51-ci maddəsinin 3-cü hissəsində nəzərdə tutulmuş "müvafiq icra hakimiyyəti orqanları"nın səlahiyyətlərinin öz səlahiyyəti hüdudlarında dövlətə məxsus olan hüquqi şəxslərin istifadəsində olan və ya dövlət obyektlərinin tikintisi layihələşdirilmiş, habelə üzərində hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlətə məxsus torpaqlara (dövlət tərəfindən yaradılan sənaye, yaxud texnologiyalar parkları, sənaye məhəllələri və aqroparklar, habelə turizm və rekreasiya zonalarının sərhədləri daxilindəki turizm mərkəzləri üçün nəzərdə tutulmuş dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələri istisna olmaqla), Xəzər dənizinin (gölünün) Azərbaycan Respublikasına mənsub olan bölməsində yaradılan süni torpaq sahəsinin icarəyə verilməsinə münasibətdə Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti qismində Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi, Azərbaycan Respublikasının Ekologiya və Təbii Sərvətlər Nazirliyi və yerli icra hakimiyyəti orqanları həyata keçirirlər.
23. Mülki Prosessual Məcəllənin: -77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. -119.1-ci maddəsinə görə məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. -119.5-ci maddəsinə görə apellyasiya və kassasiya şikayətləri verilməsi ilə əlaqədar işdə iştirak edən şəxslərin çəkdikləri məhkəmə xərcləri də bu Məcəllənin 119.1- 119.4-cü maddələrində göstərilən qaydaya uyğun bölüşdürülür.
24. N.Əsədovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 5 avqust 2020-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Qərarında qeyd eidlmişdir ki, “Əqdin etibarlı olması üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş şərtlər mülki hüquq doktrinasında dörd kateqoriyada qruplaşdırılmışdır:- əqdin subyekt tərkibinə dair şərtlər; - əqdin məzmununa dair şərtlər; - əqddə iradə sərbəstliyi və iradə ifadəsinin bildirilməsi vəhdətinə dair şərtlər; - əqdin formasına dair şərtlər. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu qeyd edir ki, hər hansı əqdin, o cümlədən alğı-satqı müqaviləsinin etibarlılığı, yəni arzu olunan hüquqi nəticəyə səbəb olması üçün hər bir kateqoriyadan olan şərtlərə əməl edilməlidir.”
Apellyasiya baxışının hədləri:
25. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6-cı maddəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
26. Həmin Məcəllənin 372.7-ci maddəsinə əsasən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
27. Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı maddəsinin tələblərini, apellyasiya şikayətinin dəlillərini nəzərə alaraq kollegiya qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ilə iddia rədd edildiyindən və həmin qətnamə iddiaçı tərəfindən mübahisələndirildiyindən qətnamənin əsaslığı tam yoxlanılmalıdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
28. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
29. Belə ki, məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilmişdir ki, cavabdeh Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti və İddiaçı MTK arasında 29 mart 2017-ci il tarixli 1303 saylı torpaq sahəsinin icarəyə verilməsinə dair müqavilə imzalanmış, həmin müqaviləyə əsasən ünvan 3 ünvanda yerləşən torpaq sahəsi yaşayış və qeyri-yaşayış binalarının tikintisi üçün iddiaçıya icarəyə verilmişdir. Hazırda iddiaçı sözügedən icarə müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsini tələb edir.
30. İddiaçı icarə müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsinə dair iddia tələbini “İcarəyə verilmiş dövlət əmlakından səmərəli istifadə olunması tədbirləri haqqında” Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 06 sentyabr 1997-ci il tarixli, 629 nömrəli fərmanına əsasən dövlət torpaqlarının icarə verilməsi səlahiyyətinin müstəsna olaraq Əmlak Məsələləri Dövlət Xİdmətinə aid edilməsi, belə olan halda Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin həmin müqaviləni bağlamaq hüququnun olmaması, eləcə də mübahisəli müqavilə üzrə icarə hüququnun dövlət qeydiyyatına alınmaması ilə əsaslandırmışdır.
31. Məhkəmə kollegiyası ilk növbədə vurğulayır ki, Azərbaycan Respublikası adından dövlət torpaqlarını icarəyə vermək səlahiyyətinə malik olan dövlət orqanlarının dairəsi Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsinin 51-ci maddəsinin 3-cü bəndi, “Torpaq İcarəsi haqqında” 18-ci maddəsi, “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiq edilməsi barədə Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 12 mart 1999-cu il tarixli 116 nömrəli Fərmanı, “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsinin icrasının təmin edilməsi barədə 6 mart 2000-ci il tarixli 291 nömrəli Fərmanı ilə müəyyən edilmişdir.
32. İstinad edilən qanunvericilik normalarına əsasən dövlət mülkiyyətində olan torpaqların icarəyə verilməsi hüququ dövlət hüquqi şəxslərinin istifadəsindəki torpaqlar, tikinti layihələşdirilmiş və ya obyekt tikilmiş torpaqlar, Xəzər dənizinin (gölünün) Azərbaycan Respublikasına mənsub olan bölməsində yaradılan süni torpaq sahələrinə münasibətdə Azərbaycan Respublikasının Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti qismində Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyinin, Xəzər Dənizinin altındakı torpaq və 20–50 m sahil zolağında yerləşən torpaqlara münasibətdə Nazirlər Kabinetinin (ETSN təklifi ilə), sonda aqropark, texnopark, sənaye zonası mərkəzi icra hakimiyyəti orqanlarının, digər dövlət torpaqlarına münasibətdə isə rayon (şəhər) icra hakimiyyətləri orqanlarının səlahiyyətlərinə aid edilmişdir.
33. Hazırkı halda isə mübahisəli icarə müqaviləsi üzrə icarəyə verilən torpaq sahəsinin hər hansı dövlət hüquqi şəxsinə istifadə üçün ayrılması, üzərində əvvəldən tikinti layihələndirilməsi və xüsusi təyinatlı ərazidə (sənaye parkı, texnopark, aqropark, turizm zonası) və ya 20–50 m. sahil zolağında yerləşməsi müəyyən edilmir.
34. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən kollegiya hesab edir ki, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti dövlətin adından mübahisəli icarə müqaviləsini bağlamaq hüququna malik olmuşdur. Həmin müqaviləyə əsasən iddiaçının mübahisəli torpaq sahəsi üzərində icarə hüququnun dövlət qeydiyyatına alınmaması barədə iddiaçının dəlillərinə münasibətdə kollegiya qeyd edir ki, əqd əsasında yaranmış hüququn daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaması həmin əqdin etibarsız hesab edilməsinin əsası qismində çıxış etmir, belə ki, dövlət qeydiyyatına alınma tələbi əqdə deyil, əqd əsasında yaranmış icarə hüququna aiddir və belə bir qeydiyyatın aparılmaması yalnız həmin əqd əsasında yaranmış icarə hüququnun üçüncü şəxslər tərəfindən tanınmamasına və dövlət tərəfindən qorunmamasına səbəb olmaqla tərəfləri əqd üzrə yaranmış öhdəlikləri icra etməkdən azad etmir.
35. “Yerli icra hakimiyyətləri haqqında Əsasnamə”nin 4.16.4-cü bəndində müvafiq ərazidə dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələrinin “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq istifadəyə və icarəyə vermək (rayon bölgüsü olan şəhərlərdə müvafiq rayonun icra hakimiyyətinin rəyi nəzərə alınmaqla) yerli icra hakimiyyəti başçısının səlahiyyətlərindən biri kimi nəzərdə tutulsa da, həmin Əsasnamənin 4.18.2-ci yarımbəndinə əsasən, Əsasnamənin 4.16.4-cü yarımbəndində nəzərdə tutulmuş səlahiyyətlər şəhər rayonlarının icra hakimiyyəti başçılarına aid edilməməsi barədə iddiaçının arqumentlərinə münasibətdə də qeyd edilməlidir ki, hazırkı halda dövlət torpaq sahəsinə dair icarə müqaviləsi şəhər rayonlarının icra hakimiyyəti başçısı tərəfindən deyil, şəhər icra hakimiyyəti başçısı (Bakı Şəhər İcra hakimiyyətinin başçısı) tərəfindən bağlanmışdır. Odur ki, Əsasnamənin 4.18.2-ci yarımbəndinin hazırkı mübahisəyə tətbiqi üçün əsas yoxdur.
36. Beləliklə, kollegiya belə qənaətə gəlir ki, birinci instansiya məhkəməsi mübahisəli icarə müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi barədə iddianı rədd etməkdə haqlı olmuşdur.
37. Odur ki, kollegiya həmçinin birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsində əks olunmuş hüquqi əsaslandırma ilə razılaşmasa da, həmin məhkəmənin iş üzrə gəldiyi nəticənin mahiyyətcə düzgün olduğunu, eləcə də formal əsaslara görə qətnamənin ləğv edilməsinin yolverilməz olduğunu nəzərə alaraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
38. Məhkəmə kollegiyası məhkəmə xərclərinə münasibətdə qeyd edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilmədiyindən həmin şikayət verilərkən ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilməlidir.
39. Göstərilənlərə əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 384.0.1, 392, 393, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası q ə t e t d i: İddiaçı MTK tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2-2(113)-557/2025 saylı saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayəti üçün ödənilmiş rüsum iddiaçının özünə aid edilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Leyla Əliyeva
Hakimlər: Təranə Mahmudova
Ziya Şirinov