Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-647/2025 18.06.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə qarşı iddia tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə (Açar sözlər: icarə müqaviləsi, müqavilənin dəyişdirilməsi, kommersiya riski) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası hakimlər Mahmudova Təranə Nəriman qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Şirinov Ziya Allahverdi oğlu, X1 ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Məhərrəmova Günel Elman qızının katibliyi, cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin nümayəndəsi X2 iştirakları ilə İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə qarşı “icarə müqavilələrinin dəyişdirilməsi” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 07 mart 2025-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçının nümayəndəsi (vəkili) tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi: İşin halları
1. Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti (icarəyə verən) ilə İddiaçı (icarəçi) arasında 06 sentyabr 2021-ci il tarixli, 769 nömrəli müqavilə bağlanmışdır.
2. İcarəyə verənin icarəyə verdiyi Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qanlı gölün cənub hissəsi ünvanındakı qeyri-yaşayış binalarının yerləşdiyi 17202,0 m2 torpaq sahəsi icarəçi tərəfindən icarə şərtləri əsasında müvəqqəti istifadəyə qəbul edilir. Torpaq sahəsinin təyinatı, planı, ölçüləri və sərhədləri müqavilənin ayrılmaz hissəsi hesab edilən müvafiq sərəncam, baş plan, texniki pasport və ya inşaat pasportunda göstərilir. İcarəçi qeyd olunan sənədlərdə göstərilən torpaq sahəsinin sərhədlərini və ölçülərini özbaşına dəyişdirə bilməz. Müqavilə üzrə icarə haqqı torpaq sahəsinin illik icarə haqqı 147 396 manat, aylıq icarə haqqı 12 283,0 manat təşkil edir. İcarə haqqı üzrə aylıq ödəmə hər cari ayın 10-dan gec olmayaraq Azərbaycan Respublikasının Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin (VÖEN: **********) Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankının Əməliyyat İdarəsindəki AZ53 NABZ ******************** saylı hesabına (kod 501004, AZ74NABZ******************** VÖEN **********, S.W.İ.F.T. bik NABZAZ 2C) ödənməlidir.
3. Həmin müqavilə ilə icarə müddəti 06 sentyabr 2021-ci il tarixdən 06 sentyabr 2023-cü il tarixədək müəyyən edilir. Tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilə bilər.
4. Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti (icarəyə verən) ilə İddiaçı (icarəçi) arasında 31 mart 2022-ci il tarixli, 1607 nömrəli müqavilə bağlanmışdır.
5. Həmin müqaviləyə görə, icarəyə verənin icarəyə verdiyi Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qanlı gölün cənub hissəsi ünvanındakı qeyri-yaşayış binalarının yerləşdiyi 24 303,1 m2 torpaq sahəsi icarəçi tərəfindən icarə şərtləri əsasında müvəqqəti istifadəyə qəbul edilir. Torpaq sahəsinin təyinatı, planı, ölçüləri və sərhədləri müqavilənin ayrılmaz hissəsi hesab edilən müvafiq sərəncam, baş plan, texniki pasport və ya inşaat pasportunda göstərilir. İcarəçi qeyd olunan sənədlərdə göstərilən torpaq sahəsinin sərhədlərini və ölçülərini özbaşına dəyişdirə bilməz. Müqavilə üzrə icarə haqqı torpaq sahəsinin illik icarə haqqı 203 640 manat, aylıq icarə haqqı 16 970,0 manat təşkil edir. İcarə haqqı üzrə aylıq ödəmə hər cari ayın 10-dan gec olmayaraq Azərbaycan Respublikasının Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin (VÖEN: **********) Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankının Əməliyyat İdarəsindəki AZ53 NABZ ******************** saylı hesabına (kod 501004, AZ74NABZ******************** VÖEN **********, S.W.İ.F.T. bik NABZAZ 2C) ödənməlidir.
6. Sözügedən müqavilə ilə icarə müddəti 31 mart 2022-ci il tarixdən 31 mart 2023-cü il tarixədək müəyyən edilir. Tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilə bilər.
7. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyerstrindən çıxarışa əsasən, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qanlı gölün cənub hissəsi ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 24303,1 m2 torpaq sahəsi üzrə icarə hüququ 11 aprel 2022-ci il tarixdə ********** qeydiyyat nömrəsi ilə İddiaçı adına qeydiyyata alınmışdır.
8. İddiaçı məxsus sonuncu şəxsi hesab vərəqəsinə görə, 31 mart 2022-ci il tarixli 1607 nömrəli müqavilə üzrə cəmi 229 157,42 manat ödəniş etmiş və hazırda dövlət büdcəsinə 195 640 manat məbləğində borcu mövcuddur.
9. İddiaçı məxsus sonuncu şəxsi hesab vərəqəsinə əsasən, 06 sentyabr 2021ci il tarixli 769 nömrəli müqavilə üzrə 233 344,83 manat ödəniş etmiş və hazırda dövlət büdcəsinə 157 664 manat məbləğində borcu mövcuddur.
10. "xxxx" MMC-nin xx.xx.2021-ci il tarixli UNİ/S 31-623/21 nömrəli “Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi barədə” rəyinə görə, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qanlı Gölün cənub hissəsi ünvanında yerləşən 17202 m2 torpaq sahəsinin 06 sentyabr 2021-ci il tarixinə bazar dəyəri 4 913 000 manat təşkil edir.
11. "xxxx" MMC tərəfindən tərtib edilmiş QCM/D 09-047/24 saylı 25 dekabr 2024-cü il tarixli rəyində qeyd edilmişdir ki, “...İddiaçı ilə Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti arasında bağlanmış 06 sentyabr 2021-ci il tarixli 769 nömrəli “Hüquqi və fiziki şəxslərin istifadəsinə verilmiş torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi barədə” icarə müqaviləsinə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qanlı gölün cənub hissəsi ünvandakı qeyri-yaşayış binalarının yerləşdiyi 17202,0 m2 torpaq sahəsinin əmlak bazarına uyğun olaraq dəyəri 09 dekabr 2024-cü il tarixinə 1 720 200 manat müəyyən edilmişdir. İddiaçı ilə Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti arasında bağlanmış 31 mart 2022-ci il tarixli 1607 nömrəli “Hüquqi və fiziki şəxslərin istifadəsinə verilmiş torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi barədə” icarə müqaviləsinə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qanlı gölün cənub hissəsi ünvandakı qeyri-yaşayış binalarının yerləşdiyi 24303,1 m2 torpaq sahəsinin əmlak bazarına uyğun olaraq dəyəri 09 dekabr 2024-cü il tarixinə 2 431 310 manat müəyyən edilmişdir.”.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat və qəbul olunmuş məhkəmə aktı
12. İddiaçı (iddiaçı) Azərbaycan Respublikası Əmlak Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə (cavabdeh) qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı şəhər Nizami Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, cavabdeh ilə arasında bağlanmış 06 sentyabr 2021-ci il tarixli 769 saylı torpaq icarə müqaviləsinin 3.1-ci maddəsinin dəyişdirilərək illik icarə haqqının 4880,80 manat və 1607 saylı 31 mart 2022-ci il tarixli torpaq icarə müqaviləsinin 3.1-ci maddəsinin dəyişdirilərək illik icarə haqqının 7721,24 manat hesab edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
13. İddiaçı iddia tələbini belə əsaslandırmışdır ki, iddiaçı ilə cavabdeh Azərbaycan Respublikası Əmlak Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti arasında Bakı şəhəri Yasamal rayonu Qanlı Gölün cənub hissəsi ünvanında yerləşən 17202.0 kv.m. topaq sahəsinin illik 147396 manat, aylıq 12283 manat icarə haqqı müqabilində icarə əsasları ilə müvəqqəti istifadəyə verilməsi barədə 769 saylı 06 Sentyabr 2021-ci il tarixli torpaq icarə müqaviləsi və həmin torpaq sahəsinə bitişik 24303,1 kv.m. topaq sahəsinin illik 203640 manat, aylıq 16970 manat icarə haqqı müqabilində icarə əsasları ilə müvəqqəti istifadəyə verilməsi barədə 1607 saylı 31 Mart 2022-ci il tarixli torpaq icarə müqaviləsi bağlanıb. 769 saylı 06 Sentyabr 2021-ci il tarixli və 1607 saylı 31 Mart 2022-ci il tarixli torpaq icarə müqavilələrinin icarə haqqı hissəsi maraqlarına cavab vermədiyindən, açıq-aşkar qanunun tələbinə və mənim mənafeyimə zidd olduğundan o cavabdehə müraciət edərək 769 saylı 06 Sentyabr 2021-ci il tarixli icarə müqaviləsinin 3.1-ci maddəsinin dəyişdirilərək illik icarə haqqının 4880,80 manat və 1607 saylı 31 Mart 2022-ci il tarixli torpaq icarə müqaviləsinin 3.1-ci maddəsinin dəyişdirilərək illik icarə haqqının 7721,24 manat hesab edilməsini xahiş etmişdir. Belə ki, dövlət müəssisə, idarə və təşkilatlarının istifadəsində olan, dövlət mülkiyyətində olan obyektlərin yerləşdiyi və ya dövlət obyektlərinin tikintisi layihələşdirilmiş, özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi, torpaq sahəsinin illik/aylıq icarə haqqı həmin torpaq sahələrinə görə torpaq vergisinin 2 misli məbləğində müəyyən edilir. Ərizəni verdikdən sonra məhkəmədə QCM/İ 12-24/24 saylı 9 Dekabr 2024-cü il tarixli ekspert rəyi elan olunub. Həmin ekspert rəyində göstərilib ki, 769 saylı 06 Sentyabr 2021-ci il tarixli müqaviləyə əsasən Bakı şəhəri Yasamal rayonu Qanlı gölün cənub hissəsi ünvandakı 17202 kv.m. torpaq sahəsinin əmlak bazarına uyğun olaraq dəyəri 9 Dekabr 2024-cü il tarixə ******* manat, 1607 saylı 31 Mart 2022-ci il tarixli müqaviləyə əsasən Bakı şəhəri Yasamal rayonu Qanlı ğölün cənub hissəsi ünvandakı 24303.1 kv m torpaq sahəsinin əmlak bazarına uyğun olaraq dəyəri 9 Dekabr 2024-cü il tarixə ******* manat təşkil edir.
14. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 19 fevral 2024-cü il tarixli qərardadına əsasən, hazırkı mübahisənin məhkəmə aidiyyəti üzrə baxılması üçün Bakı Kommersiya Məhkəməsinə (məhkəmə və birinci instansiya məhkəməsi) göndərilməsi qərara alınmışdır.
15. İddiaçının nümayəndəsi “iddia tələbinin predmetinin dəyişdirilməsinə dair” ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək cavabdeh ilə arasında bağlanmış 06 sentyabr 2021-ci il tarixli 769 nömrəli müqavilədəki illik icarə haqqının Bakı şəhəri Yasamal rayonu Qanlı gölün cənub hissəsi ünvandakı 17 202 m2 torpaq sahəsinin 1 720 200 manat dəyərinin 3 faizi həcmində - 51 606 manat məbləğində, 1607 saylı 31 mart 2022-ci il tarixli müqavilədəki illik icarə haqqının Bakı şəhəri, Yasamal rayonu Qanlı gölün cənub hissəsi ünvandakı 24303,1 m2. torpaq sahəsinin 2 431 310 manat dəyərinin 3 faizi həcmində - 72 939,3 manat məbləğində müəyyən edilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
16. Cavabdeh etiraz ərizəsi ilə müraciət edərək qeyd etmişdir ki, iddia tələbi əsassızdır və rədd edilməlidir. Tərəflər arasında bağlanmış 06 sentyabr 2021-ci il tarixli 769 nömrəli icarə müqaviləsinə əsasən, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qanlı gölün cənub hissəsi ünvanındakı qeyri-yaşayış binalarının yerləşdiyi 17202 m2 torpaq sahəsi sonuncunun icarəsinə verilmiş, müqavilənin 3.1-ci bəndinə əsasən illik icarə haqqı 147 396 manat, aylıq icarə haqqı 12 283 manat müəyyən edilmişdir. Eyni zamanda, tərəflər arasında bağlanmış 31 mart 2022-ci il tarixli 1607 nömrəli icarə müqaviləsinə görə, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qanlı gölün cənub hissəsi ünvanındakı qeyri-yaşayış binalarının yerləşdiyi 24303.1 m2 torpaq sahəsi sonuncunun icarəsinə verilmiş, müqavilənin 3.1-ci bəndinə əsasən illik icarə haqqı 203 640 manat, aylıq icarə haqqı 16 970 manat müəyyən edilmişdir. Hazırda iddiaçı iddia tələbinin hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 27 aprel 1998-ci il tarixli 93 saylı qərarı ilə təsdiq edilmiş “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrinin normativ qiyməti haqqında” Əsasnamənin 8-ci bəndinin ikinci abzasına istinad edərək dövlət mülkiyyətində olan torpaqların icarə haqqının aşağı həddinin torpaq vergisinin 2 misli miqdarında müəyyən edilməsini qeyd etmişdir. İddiaçı icarəyə götürülmüş 17202 m2 torpaq sahəsinin illik vergisinin 2440.40 manat, illik icarə haqqının aşağı həddinin isə həmin verginin 2 misli miqdarında olmaqla 4880.80 manat; icarəyə götürülmüş 24 303.1 m2 torpaq sahəsinin illik vergisinin 3860.62 manat, illik icarə haqqının aşağı həddi isə həmin verginin 2 misli məbləğində olmaqla 7721.24 manat təşkil etdiyini qeyd etmişdir. Halbuki qeyd olunan qərardan göründüyü kimi, qeyd olunan norma icarəyə veriləcək torpaq sahəsinin icarə haqqı məbləğini deyil, dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələrinin icarə haqlarının minimum məbləğini tənzimləyən ümumi qaydaları müəyyən edir. Yəni qeyd olunan norma icarə obyekti olan dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin icarə haqqının icarə müqavilələrinin 3.1-ci bəndində müəyyən edilmiş məbləğdən aşağı qiymətə icarəyə verilməsini qadağan edir. Bunun əksinə olaraq, icarəyə veriləcək dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələrinin icarə haqqının müəyyənləşdirilməsi qaydası Əsasnamənin 6-1 və 8-ci bəndinin birinci abzasında qeyd olunmuşdur. Həmin Əsasnamənin 6-1-ci bəndinə əsasən torpaq sahələrinin bu Əsasnamə ilə müəyyən edilən normativ qiyməti daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində torpaq sahələrinin alqısatqısı zamanı təşəkkül tapan bazar dəyərindən aşağı olduqda, həmin torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsi “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. Belə ki, qeyd olunan torpaq sahələrinin normativ qiyməti daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində torpaq sahələrinin alqı-satqısı zamanı təşəkkül tapan bazar dəyərindən aşağı olduğundan, torpaq sahələrinin müstəqil qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilmiş bazar dəyərinə uyğun olaraq illik və aylıq icarə haqqı məbləğləri müəyyən edilmişdir. Həmin Məcəllənin 351.3-cü maddəsinə əsasən əgər əqdi onun barəsində mübahisə etmək hüququna malik şəxs təsdiq edirsə, bununla o, mübahisə etmək hüququnu itirir. Bununla bağlı bildiririk ki, cavabdeh tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş sənədlərdən görünür ki, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqavilələri ilə icarə haqqının məbləği və ödənilməsi qaydası şərtləşdirilmiş və cavabdeh tərəfindən icarə müqaviləsi üzrə ödənişlər həyata keçirilmişdir. Göründüyü kimi, cavabdeh illik və aylıq icarə haqqı məbləğlərinin müəyyən edilməsi ilə bağlı hərəkətləri qeyd olunan Əsasnamənin tələblərinə uyğun olmuş və iddiaçının hər hansı hüquqlarının pozulmasına yol verilməmişdir.
17. İddiaçının məhkəmə iclasında iştirak edən nümayəndəsi iddia ərizəsində göstərilənləri təsdiq edərək əlavə olaraq bildirmişdir ki, qiymətləndirmənin rəyi ilə razıdır, rəy daxil olduqdan sonra da iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizəni e-sistemə əlavə etmişdir. Tərəflər arasında müqavilə bağlanarkən iddiaçının torpaq sahəsinin dəyərinin nə qədər olması barədə məlumatı olmamışdır. Hazırda həmin torpaq sahəsindən istifadə olunmur, gələcəkdə iddiaçı biznes fəaliyyəti ilə məşğul olmaq istəyir, sadəcə icarə haqqı yüksək olduğundan boş sahə kimi qalmışdır. Həmin topaq sahəsi yaşayış binalarının tikinti üçün nəzərdə tutulmuşdur. İddia qaldırılan gündən ödənişlər olunmamışdır. 24 mart 2024-cü il tarixədək qismən ödənişlər olmuş, lakin 24 martdan sonra heç bir ödəniş olunmamışdır. Sonda o, iddianın təmin olunması barədə qətnamə çıxarılmasını məhkəmədən xahiş etmişdir.
18. Cavabdehin məhkəmə iclasında nümayəndəsi etirazı müdafiə edərək iddianın rədd edilməsini xahiş etmiş, əlavə olaraq bildirmişdir ki, müqavilələrin müddəti qurtardıqdan sonra müqavilə müddətləri, xitam verilmədikcə müddətlər avtomatik olaraq uzadılır. “İcarə haqqında Qanunun” 13.5-ci maddəsinə əsasən müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək və ya onu dəyişdirmək haqqında tərəflərdən birinin ərizəsi olmadıqda o, müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddət üçün və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilir. Tərəflər arasında bağlanmış icarə müqavilələri ilə icarə haqqının məbləği və ödənilməsi qaydası şərtləşdirilmiş və cavabdeh tərəfindən icarə müqaviləsi üzrə ödənişlər həyata keçirilmişdir. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin illik və aylıq icarə haqqı məbləğlərinin müəyyən edilməsi ilə bağlı hərəkətləri qeyd olunan Əsasnamənin tələblərinə uyğun olmuş və iddiaçının hər hansı hüquqlarının pozulmasına yol verilməmişdir. Bu baxımdan, iddianın rədd edilməsini xahiş etmişdir.
19. Birinci instansiya məhkəməsinin 07 mart 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbi rədd olunmuşdur.
20. Məhkəmə gəldiyi nəticəni aşağıda göstərildiyi kimi əsaslandırmışdır:
- İddiaçının nümayəndəsi icarə müqavilələri bağlanarkən iddiaçının torpaq sahələrinin dəyərindən məlumatı olmadığını, icarə haqqının yüksək olduğunu əsas gətirərək müqavilənin dəyişdirilib icarə haqlarının azaldılmasını tələb etmişdir. - Məhkəmə qeyd edir ki, mülki qanunvericiliyə əsasən müqavilənin dəyişdirilməsi Mülki Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. Nəzərə alınmalıdır ki, mülki qanunvericiliyin məqsədi üçüncü şəxslərin hüquqlarına xələl gətirmədən mülki dövriyyənin azadlığının onun iştirakçılarının bərabərliyi əsasında təmin edilməsi kimi müəyyən edilmişdir. Müqavilələr hüququnda iradə sərbəstliyi və müqavilə azadlığı prinsipləri də məhz birbaşa bu məqsədə nail olmaq üçün təsbit edilmişdir. - Hazırkı işin faktiki hallarından görünür ki, tərəflər 06 sentyabr 2021-ci il tarixli 769 nömrəli və 31 mart 2022-ci il tarixli 1607 nömrəli müqavilələri iradə sərbəstliyi və müqavilə azadlığı prinsipləri əsasında, heç bir təsir və təzyiq olmadan bağlamışlar, icarə haqqı məbləği barədə razılaşmışlar, hətta iddiaçı müqavilə bağlandıqdan sonra icra haqqı ödənişləri də etmişdir. Bu isə, bir daha, iddiaçının icarə haqqı məbləği ilə könüllü olaraq razılaşdığını təsdiq edir. - Mülki Məcəllədə torpaq icarə müqaviləsi bağlandığı zaman icarəyə götürənin torpağın dəyərindən məlumatı olmaması əsası ilə müqavilənin dəyişdirilməsi barədə norma nəzərdə tutulmamışdır. Buna görə də həmin əsasla müqavilələrin dəyişdirilməsi mümkün deyildir. - Həmçinin tərəflər arasında imzalanmış müqavilələrdə də bu barədə şərt razılaşdırılmamış, eyni zamanda torpağın dəyərinin artması və azalması nəticəsində müqavilə üzrə icarə haqqının dəyişdiriləcəyi şərtləşdirilməmişdir. Bundan başqa iddiaçının müraciətinə cavab olaraq cavabdeh tərəf icarə haqqı qiymətinin dəyişdirilməsi ilə razılaşmamışdır. - Odur ki, mülki qanunvericilikdə nəzərə tutulduğu kimi hazırkı müqavilələrin tərəflərin razılaşması ilə dəyişdirilməsi mümkün olmamışdır. Ona görə də iddiaçı müqavilələrin dəyişdirilməsi üçün məhkəməyə müraciət etmişdir. - Mülki qanunvericilikdə məkhəmə qaydasında müqavilənin dəyişdirilməsi üçün isə şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə bağlı müstəsna hallar nəzərdə tutulmuşdur. Belə ki, şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin dəyişdirilməsinə müqavilənin ləğvinin ictimai mənafelərə zidd olduğu və ya tərəflərə müqavilənin məhkəmə tərəfindən dəyişdirilmiş şərtlərlə icrası üçün zəruri məsrəflərdən xeyli çox olan zərər vuracağı müstəsna hallarda məhkəmənin qərarı ilə yol verilir (Mülki Məcəllə maddə 422.4). - Hazırkı mübahisə üzrə şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi o halda baş vermiş olardı ki, icarəyə götürülmüş torpaqların dəyəri müqavilələr bağlandığı vaxtdan kəskin olaraq ucuzlaşmış olardı və bu ucuzlaşma nəticəsində iddiaçı dəyərindən qat-qat artıq icarə haqqı ödəməklə zərərə məruz qalardı. Lakin müqavilələr bağlandığı 2021-ci və 2022-ci illərdən bu günə kimi ölkədə torpaqların dəyəri nəyin ki, sabit qalmış, əksinə daha da bahalaşmışdır. - "xxxx" MMC-nin rəyində torpaqların dəyəri, müqavilə bağlanarkən "xxxx" MMC-nin verdiyi rəydən daha aşağı qiymətləndirilsə də, məhkəmə hesab edir ki, həmin rəy mötəbər sübut kimi qiymətləndirilməməlidir. Çünki qeyd edildiyi kimi son 3-4 il ərzində torpaqların qiymətlərinin bahalaşdığı və bahalaşmanın davam etdiyi dövrdə hazırkı rəydə müqavilələr bağlandığı zaman alınmış rəydən torpaq qiymətinin iki dəfə ucuz qiymətləndirilməsi inandırıcı deyildir. - Digər tərəfdən, tərəflər arasındakı müqavilələrin ləğvi ictimai mənafelərə zidd deyildir ki, müqavilələri ləğv etmək mümkün olmadığından yalnız dəyişdirilməsi mümkün olsun. - Belə ki, hətta iddiaçı torpaqların dəyərindən məlumatı olmadığı halda müqavilələri bağlamış olsa belə, bu barədə məlumat əldə etdikdən sonra (iddiaçının müqavilələri bağladıqdan 2-3 il sonra məlumat əldə etməsi də ağlabatan deyil), yəni iddiaçının müqavilənin əsasında durmuş təsəvvürləri yanlış çıxdıqda, icarə haqqının dəyişdirilməsi ilə bağlı cavabdehlə razılaşmadığı halda torpaqları qaytararaq müqavilədən imtina edə bilər. Belə ki, iddiaçı icarəyə götürdüyü 3-4 il ərzində torpaqları olduğu kimi saxlamış, həmin torpaqlarda hər hansı işlər görməmiş, yaxşılaşması üçün nə isə etməmişdir ki, hazırda həmin torpaqları qaytardığı zaman çəkdiyi xərclərə görə ziyana düşmüş olsun. İddiaçının nümayəndəsi də həmin torpaqların istifadə olunmadığını, gələcəkdə sahibkarlıq fəaliyyəti üçün istifadə edəcəklərini bildirmişdir. - Məhkəmə işin yuxarıda sadalanan hallarını əsas götürərək, eyni zamanda tərəflər arasındakı müqavilələrin dəyişdirilməsi üçün şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsinin müstəsna halları baş vermədiyinə görə müqavilələrin də dəyişdirilməsinə əsas yaranmadığını nəzərə alaraq hesab edir ki, iddia əsassız olduğundan rədd edilməlidir.
21. Qənaətinin hüquqi əsaslandırması zamanı məhkəmə, Mülki Məcəllənin 390.1-ci, 398.2-ci, 399.1-ci, 421.1-ci, 421.2-ci, 421.3-cü, 422.1-ci, 422.4-cü, 423.1-ci, 423.2-ci, 700-cü, 706-cı, 710-cu maddələrinə, Torpaq Məcəlləsinin 20.1-ci, 20.4-cü, 51ci, 99.1, 99.4-cü maddələrinə, “Torpaq icarəsi haqqında” Qanunun 10-cu, 11-ci, 14-cü, 15-ci, 23-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 27 aprel tarixli 1998-ci il 93 saylı Qərarı ilə təsdiq edilmiş “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrinin normativ qiyməti haqqında” Əsasnamənin 8-ci bəndinə istinad etmişdir.
22. Qətnamədən cavabdehin nümayəndəsi (vəkili) apellyasiya şikayəti verərək onun ləğv edilməsini və iddianın təmin olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmiş, şikayətini, qətnamədə göstərilmiş nəticələrin işin hallarına uyğun gəlmədiyi, gəlinən nəticə üçün əhəmiyyət kəsb edən bütün faktiki halların aydınlaşdırılmadığı, məhkəmənin ekspert rəyi ilə müəyyən olunmalı halı yekun olaraq müəyyənləşdirməməklə və şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə bağlı araşdırma aparmamaqla əsassız nəticəyə gəldiyi arqumentləri ilə əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz
23. Apellyasiya şikayətlərinə qarşı yazılı etirazlar verilməmişdir.
Apellyasiya baxışı, izahatlar
24. İddiaçıya məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq məhkəmə iclasında nümayəndəsinin iştirakını təmin etməmişdir.
25. Cavabdehin nümayəndəsi məhkəmə iclasında apellyasiya şikayətlərinə etiraz edərək təmin olunmamasını xahiş etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Konstitusiyası
26. Maddə 15 (İİ). Azərbaycan dövləti bazar münasibətləri əsasında sosial yönümlü iqtisadiyyatın inkişafına şərait yaradır, azad sahibkarlığa təminat verir, iqtisadi münasibətlərdə inhisarçılığa və haqsız rəqabətə yol vermir.
27. Maddə 59 (İ). Hər kəs öz imkanlarından, qabiliyyətindən və əmlakından sərbəst istifadə edərək təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə azad sahibkarlıq fəaliyyəti və ya qanunla qadağan edilməmiş digər iqtisadi fəaliyyət növü ilə məşğul ola bilər.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
28. Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.
29. Maddə 13. Sahibkarlıq fəaliyyəti şəxsin müstəqil surətdə həyata keçirdiyi, əsas məqsədi əmlak istifadəsindən, malların istehsalından və (və ya) satışından, işlər görülməsindən və ya xidmətlər göstərilməsindən mənfəət (fərdi sahibkarlar tərəfindən gəlir) götürülməsi olan fəaliyyətdir.
30. Maddə 385. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkətlər etməli, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
31. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.
32. Maddə 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər.
33. Maddə 398.1. Müqavilənin icrası tərəflərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilmiş qiymət üzrə ödənilir. Qanunda nəzərdə tutulmuş hallarda müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyənləşdirilən və ya tənzimlənən qiymətlər (tariflər, normalar, dərəcələr və s.) tətbiq edilir.
34. Maddə 398.2. Müqavilə bağlandıqdan sonra qiymətin dəyişdirilməsinə müqavilədə və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş hallarda və qaydada yol verilir.
35. Maddə 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür.
36. Maddə 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur.
37. Maddə 422.1. Tərəflərin müqavilə bağlayarkən əsas götürdükləri şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa və ya onun mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, onun dəyişdirilməsinə və ya ləğv edilməsinə əsas verir. Şəraitin dəyişməsi o halda əhəmiyyətli sayılır ki, əgər tərəflər bu dəyişməni ağlabatan şəkildə əvvəlcədən görə bilsəydilər, müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənən şərtlərlə bağlayar və ya ümumiyyətlə, bağlamazdılar. Tərəflərin müqavilənin əsasında durmuş təsəvvürlərinin yanlış çıxması şəraitin dəyişməsinə bərabər tutulur.
38. Maddə 422.2. Əgər tərəflər müqavilənin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişmiş şəraitə uyğunlaşdırılması və ya ləğv edilməsi barədə razılığa gəlməsələr, eyni zamanda aşağıdakı şərtlər olduqda müqavilə maraqlı tərəfin tələbi ilə məhkəmə tərəfindən ləğv edilə bilər, 422.4-cü maddədə nəzərdə tutulan əsaslar olduqda isə dəyişdirilə bilər: 422.2.1. müqavilənin bağlandığı məqamda tərəflər şəraitin bu dərəcədə dəyişməyəcəyini əsas götürmüşlər; 422.2.2. şəraitin dəyişməsini doğuran elə səbəblərdir ki, əmələ gəldikdən sonra bu səbəbləri maraqlı tərəf müqavilənin xarakterinə və dövriyyənin şərtlərinə görə ondan tələb edilən qayğı və ehtiyatla aradan qaldıra bilməz; 422.2.3. müqavilənin şərtləri dəyişdirilmədən onun icra edilməsi tərəflərin müqaviləyə uyğun əmlak mənafeləri nisbətini o dərəcədə pozar və maraqlı tərəfə o qədər zərər vurardı ki, o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olardı; 422.4. Şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin dəyişdirilməsinə müqavilənin ləğvinin ictimai mənafelərə zidd olduğu və ya tərəflərə müqavilənin məhkəmə tərəfindən dəyişdirilmiş şərtlərlə icrası üçün zəruri məsrəflərdən xeyli çox olan zərər vuracağı müstəsna hallarda məhkəmənin qərarı ilə yol verilir.
39. Maddə 422.4. Şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin dəyişdirilməsinə müqavilənin ləğvinin ictimai mənafelərə zidd olduğu və ya tərəflərə müqavilənin məhkəmə tərəfindən dəyişdirilmiş şərtlərlə icrası üçün zəruri məsrəflərdən xeyli çox olan zərər vuracağı müstəsna hallarda məhkəmənin qərarı ilə yol verilir.
40. Maddə 425. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
41. Maddə 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir.
42. Maddə 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
43. Maddə 706.1. Torpaq icarəsi müqaviləsinə əsasən icarəyə dövlət, bələdiyyə və xüsusi mülkiyyətdə olan bütün kateqoriyalara aid torpaqlar verilə bilər.
44. Maddə 717.1. Əgər müqavilə öhdəliklərinin müəyyənləşdirilməsi üçün əsas götürülmüş şərtlər müqavilə bağlandıqdan sonra qarşılıqlı öhdəliklər arasında böyük tənasübsüzlük yaranmasına səbəb olan dərəcədə dəyişərsə, müqavilənin istənilən iştirakçısı, icarə müddətindən başqa, müqavilə şərtlərinin dəyişdirilməsini tələb edə bilər. İcarəyə götürülmüş əşyadan gəlir icarəçi tərəfindən təsərrüfatın aparılması nəticəsində artdıqda və ya azaldıqda, icarə haqqının dəyişdirilməsini, əgər ayrı şərt qoyulmayıbsa, tələb etmək olmaz.
“Torpaq icarəsi haqqında” Qanun
45. Maddə 15 (1-ci sətri). Müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək və ya onu dəyişdirmək haqqında tərəflərdən birinin ərizəsi olmadıqda o, müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddət üçün və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilir. Müqavilə yeni müddət üçün uzadılarkən onun şərtləri tərəflərin razılığı ilə dəyişdirilə bilər. İcarə müqaviləsinin ayrı-ayrı növləri üçün Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi və digər qanunları ilə başqa qaydalar da müəyyən edilə bilər.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
46. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
47. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
48. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
49. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
50. Maddə 385. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.3. birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi.
51. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz. Apellyasiya baxışının həddi
52. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
53. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
İşə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyasının mövqeyi
54. İstənilən iddia tələbi ilə əlaqədar məhkəmə icraatının ən əsas vəzifəsi həmin tələbin hüquqi əsasının olub-olmadığının müəyyən olunmasıdır. Məhkəmələr bunu tərəflərin həmin tələblə bağlı hansı hüquqi əsaslandırmanı irəli sürmələrindən asılı olmayaraq müstəqil surətdə müəyyən etməlidir. Bunun üçün isə məhkəmələr tərəfindən ilk növbədə işin faktiki halları və hüquqi əsası araşdırılmalıdır.
55. Əgər irəli sürülmüş iddia tələb(lər)inin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə vasitələrinə görə aradan qalxmırsa) iddia təmin olunur, uzlaşmırsa rədd edilir. Beləliklə, mülki mühakimə icraatında hüququn tətbiqi üçün ilkin başlanğıc nöqtə tələbin qanuni əsasının tapılmasından ibarətdir – iddia tələbinin düzgün qanuni əsasını tapmaq üçün isə 4 sual cavablandırılmalıdır: kim kimdən nəyi və nəyə əsasən tələb edir?.
56. Tərəflər hüquq və öhdəliklərini mülki qanunvericiliyə müvafiq olaraq müqavilə ilə razılaşdırdıqları halda məhkəmələr yaranmış mübahisəni həmin müqavilə şərtləri çərçivəsində həll etməli, tərəflərin müqavilə üzrə öhdəliklərini icra edibetməmələrini hərtərəfli araşdırmalı, eləcə də hansı tərəfin öhdəliyin icra edilməməsi üçün məsuliyyət daşımalı olduğunu dəqiqliklə müəyyən etməlidir (Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyasının 15 sentyabr 2017-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 11 iyun 2018-ci il tarixli Qərarı).
57. İşin faktiki hallarından görünür ki, iddiaçı, cavabdehlə bağladığı icarə müqaviləsinə istinadla icarə haqqının azaldılmasını tələb edir; cavabdeh isə buna tərəflər arasında müqavilə ilə qiymətin razılaşdırıldığına görə etiraz edir.
58. Bu tələbi yerinə yetirmək üçün iddiaçının icarə müqaviləsini dəyişdirmək hüququnun olmasına qiymət vermək zəruridir.
59. Belə olan halda, hazırkı iş üzrə müqavilənin dəyişdirilməsi üçün Mülki Məcəllənin 421-ci, 422-ci və 717.1 maddələrinin dispozisiya şərtlərinin mövcudluğu araşdırılmalıdır. Bu halda məhkəmə onu da nəzərə alır ki, xüsusi norma ümumi normanı üstələyir (“lex specialis derogat legi generali”) prinsipinə əsasən, hazırkı halda torpaq icarə müqaviləsinin dəyişdirilməsi ilə bağlı münasibətlər Mülki Məcəllənin 717.1-ci maddəsi ilə tənzimlənir. Mülki Məcəllənin 421-ci və 422-ci maddələri isə müqavilənin dəyişdirilməsi ilə bağlı ümumi normaları tənzimlədiyindən yalnız həmin Məcəllənin 717.1ci maddəsi ilə tənzimlənməyən məsələ olduqda istinad oluna bilər.
60. Sözügedən normadan görünür ki, hazırkı mübahisə üzrə iddiaçı müqavilənin dəyişdirilməsi tələbini irəli sürərkən, müqavilə öhdəliklərinin müəyyənləşdirilməsi üçün əsas götürülmüş şərtlərin müqavilə bağlandıqdan sonra qarşılıqlı öhdəliklər arasında böyük tənasübsüzlük yaranmasına səbəb olan dərəcədə dəyişməsini sübut etməlidir. Bunu yerinə yetirə bilmədikdə isə iddiaçı Mülki Məcəllənin 421-ci və 422-ci halları da sübuta yetirməlidir.
61. Bu istiqamətdə dəyərləndirmə aparan kollegiya hesab edir ki, iddiaçı istinad olunan normalarını tələbini yerinə yetirmədiyindən hazırkı iddia tələbini irəli sürməkdə haqlı olmamışdır.
62. Əvvəla, kollegiya onu qeyd edir ki, mülki dövriyyənin sabitliyini təmin edən ən vacib prinsiplərdən biri “müqavilələr icra olunmalıdır” (pacta sunt servanda) prinsipidir. Belə ki, “...azad sahibkarlıq və bazar iqtisadiyyatı şəraitində əmlak və əmlakla bağlı qeyriəmlak münasibətlərindən əmələ gələn öhdəliklərin icrasının böyük iqtisadi-sosial əhəmiyyəti vardır. Müqavilələrdən irəli gələn öhdəliklərin vicdanla yerinə yetirilməsi, ilk növbədə, tərəflərin qanuni maraqlarına və mülki dövriyyənin sabitliyinə xidmət edir” (“Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun 29 mart 2023-cü il tarixli Qərarı).
63. Həmçinin tərəflər arasında azad şəkildə razılaşdırılmış müqavilənin və onun şərtlərinin icrası həmçinin “tərəflərin muxtariyyəti” prinsipi baxımından da önəmlidir. Belə ki, mülki qanunvericilikdə müqavilə tərəflər arasında məhz iradə ifadələri nəticəsində yaranan razılaşmadır. Bu baxımdan, mülki qanunvericilik müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğvi ilə bağlı məsələlərin ilk növbədə tərəflər arasında razılaşma əsasında həll edilməsini təsbit etmişdir (§ 34).
64. Şərh edilənlərə əsaslanaraq kollegiya hesab edir ki, həm mülki dövriyyənin sabitliyi, həm də müqavilə azadlığı prinsipi baxımından məhkəmə tərəflər arasında müqavilənin ləğvinə və dəyişdirilməsinə qiymət verərkən məhdud müdaxilə etməlidir.
65. Hazırkı mübahisə üzrə iddiaçı icarə haqqını dəyişdirilməsini icarə obyekti olan torpaq sahəsinin bazar dəyərinin aşağı düşməsi ilə əsaslandırmışdır. Başqa sözlə, iddiaçı müqavilə üzrə icarə haqqı ilə bağlı şərtin dəyişdirilməsini şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi əsası ilə tələb edir.
66. Kollegiya hesab edir ki, icarə obyekti olan torpaq sahəsinin bazar dəyərinin aşağı düşməsi şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi olmadığından müqavilənin dəyişdirilməsi üçün əsas ola bilməz.
67. İlk növbədə nəzərə almaq lazımdır ki, “...şəraitin dəyişməsi əhəmiyyətli dərəcədə olmalıdır. Yəni şəraitin dəyişməsi o dərəcədə gözlənilməz xarakter daşımalıdır ki, tərəflər onu qabaqcadan görə bilməzdilər, əgər görə bilsəydilər, müqaviləni bağlamazdılar və ya fərqli şərtlərlə bağlayardılar. Həmçinin tərəflər şəraitin dəyişməsinin qarşısını ala bilməzlər. Bu cür şəraitdə müqavilənin icrası tərəflərdən ən azı biri üçün son dərəcə əlverişsiz olmalıdır” (“Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 422-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” Konstitusiya Məhkəməsinin 07 sentyabr 2018-ci il tarixli Qərarı).
68. Kollegiya hesab edir ki, icarə obyekti olan torpaq sahəsinin bazar dəyərinin düşməsi riskini müəyyən etmək ilk növbədə iddiaçının kommersiya subyekti kimi öz üzərinə düşür.
69. Belə ki, sahibkarlıq fəaliyyəti şəxsin müstəqil surətdə həyata keçirdiyi, əsas məqsədi əmlak istifadəsindən, malların istehsalından və (və ya) satışından, işlər görülməsindən və ya xidmətlər göstərilməsindən mənfəət (fərdi sahibkarlar tərəfindən gəlir) götürülməsi olan fəaliyyətdir. Başqa sözlə, sahibkarlıq fəaliyyətinin üç xüsusiyyəti var: müstəqillik, mənfəət götürmək məqsədi və fəaliyyətin iqtisadi xarakterli olması (§ 28). Eyni zamanda, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 133.1-ci maddəsinin Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin 20 sentyabr 2004-cü il Qərarında formalaşdırdığı hüquqi mövqeyə görə sahibkarlıq fəaliyyəti mahiyyət etibarı ilə əmlakdan istifadə olunması, malların satılması, işlərin görülməsi və ya xidmətlər göstərilməsi ilə gəlir əldə olunmasına yönəlmiş, qanunla qadağan edilməyən növlər üzrə sahibkarın riski ilə həyata keçirilən, məhz müstəqil bir fəaliyyətdir.
70. İddiaçı sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan subyekt kimi, müqaviləni bağlayarkən, icarə obyekti olan torpaq sahəsinin bazar qiymətini düşməsini özü müstəqil şəkildə və ya digər vasitələrlə (bazar araşdırması, qiymətləndirici cəlb etmək və s.) müəyyən edə bilərdi. Bu xüsasatda kollegiya ona da diqqət çəkir ki, iddiaçı hər iki müqavilə üzrə müddət bitənə yaxın, yəni müqavilənin uzadılmasından öncə icarə haqqının dəyişdirilməsi ilə bağlı tələb irəli sürmək imkanı olduğu halda bununla bağlı hər hansı tələb irəli sürməmişdir.
71. Bu baxımdan, iddiaçı həm müqavilə bağlayarkən torpaq sahəsinin bazar dəyərini müəyyən etməməklə, həm də müqavilə müddəti bitənə yaxın icarə haqqının dəyişdirilməsi ilə bağlı tələb irəli sürməməklə kommersiya subyekti kimi lazımı sayıqlıq göstərməmişdir.
72. Bu kontekstdə kollegiya qeyd edir ki, məhkəmə pozulmuş hüququnun bərpası institutudur və kommersiya subyekti olan iddiaçının nöqsanlarını düzəltmək vəzifəsi yoxdur. Kollegiya vurğulamağı zəruri hesab edir, Konstitusiyada "azad sahibkarlığa təminat" məhz təminatdır (§ 25, 26) və Azərbaycan Respublikasının sahibkarların daşımalı olduğu riskləri onlarla birgə bölüşdürülməsi kimi şərh edilə bilməz.
73. Şərh olunanları ümumiləşdirərək kollegiya hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin olunmayaraq birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıldır.
74. Kollegiya, apellyasiya şikayətləri üçün ödənilən dövlət rüsumlarının məbləğlərini tərəflərin özlərinə aid etməyi məqsədəuyğun sayır. Nəzərə alınmalıdır ki, məhkəmə xərclərinin bölüşdürülməsi məsələsi prosessual qanunvericiliklə tənzimləndiyindən, bununla bağlı qərar qəbul edərkən məhkəmə, müvafiq tələbin olubolmamasına bağlı deyildir.
75. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
Apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(113)-156/2025 saylı kommersiya mübahisəsi üzrə qəbul etdiyi 07 mart 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi ilə əlaqədar ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləği apellyatorun özünə aid olunsun. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi (elektron kabinetə yerləşdirildiyi) gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməzsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.