Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №2-2(103)-649/2022

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-649/2022 27.07.2022 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası hakimlər Baxışova Vüsalə Ələkbər qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Qurbanov Raqib Əliddin oğlu və Məmmədov Vidadi Məmməd oğlundan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Vəliyev Elmar Valeh oğlunun katibliyi, iddiaçının qanuni nümayəndəsi Nümayəndə4, cavabdehin nümayəndəsi Nümayəndə3 iştirakları ilə, İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı icarə müqaviləsi üzrə borcun ödənilməsinə dair iddiası üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli 2-2(113)-1116/2022 nömrəli qətnaməsindən (hakim Ükər Həsənova) cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə açıq məhkəmə iclasında baxaraq MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçı cavabdh Cavabdeh MMC-yə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, iddiaçı və cavabdeh arasında bağlanmış 03 iyul 2019-cu il tarixli müqavilə üzrə öhdəliklərini könüllü icra etmədiyinə görə, xx.xx.2019-cu il tarixdən 01 mart 2022-ci il tarixədən hesablamaqla, 32 ay üçün 9600 manat pulun cavabdehdən tutularaq İddiaçı MMMC-nin hesabına köçürülməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış qeyri-yaşayış sahəsinin icarəyə verilməsinə dair 03 iyul 2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən, iddiaçı Yasamal rayonu, H ünvan 1 ünvanda yerləşən binanın zirzəmisində olan 160 metrlik məsafənin (kabelin ötürülməsi üçün) qeyri-yaşayış sahəsində cavabdehin icarəsinə vermişdir. İcarə müqaviləsinin 3.1-ci bəndinə əsasən müqavilə imzalandığı tarixdən qüvvəyə minmiş və 3 il müddətində davam etməlidir. Müqavilənin 5.1-ci maddəsinə əsasən cavabdeh (icarəçi) bu Müqavilənin müddəti üzrə, icarəyə alınmış sahəyə və əmlaka görə iddiaçıya (icarəverənə) ƏDV daxil olmaqla 300 manat məbləğində icarə haqqı ödəyir. Müqavilədə müəyyən edilmiş şərtlərə görə cavabdeh xx.xx.2019-cu ildən xx.xx.2021-ci ilədək olan müddət ərzində ayda 300 manat icarə haqqı ödəməli olduğu halda, cavabdeh müqavilənin bağlandığı gündən, yəni xx.xx.2019-cu il tarixdən bu günə kimi ödəniş etməmişdir. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli 2-2(113)-1116/2022 nömrəli qətnaməsi ilə iddia rədd edilmişdir. Həmin qətnamədən iddiaçı apelyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini, iddianın təmin olunması barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Apelyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə tərəfindən mübahisəyə düzgün hüquqi qiymət verilməmişdir. MMMC Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 119.1-ci maddəsinə əsasən, (Çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etmək məqsədi ilə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti hesab edilir.) yaranmışdır. MMMC çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyidir. Yəni həmin binada yerləşən mənzillərin mülkiyyətçiləri səs çoxluğu ilə MMMC yaradır. MMMC-nin məqsədini binanın idarə edilməsi təşkil edir. Yəni həmin binaya mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədin olmaması iddiaçını subyektiv hüquqdan məhrum etmir. İddia ərizəsi və müqavilədən də göründüyü kimi binanın zirzəmisi, yəni mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi mülkiyyətində olan sahə icarəyə verilmişdir. Buna görə də, İddiaçı tam subyektiv hüquqa malikdir və həmin hüquq əsasında Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 122.2.5ci maddəsinə əsasən, əqd bağlamışdır. Yuxarıda qeyd olunanlardan da göründüyü kimi məhkəmə tərəfindən iddiaçının subyektiv hüquqa malik olmadığını əsas gətirərək iddia tələbinin təmin edilməməsi qanunvericiliyin tələblərinə ziddir. Belə ki, Mülki Məcəlləsinin 237-ci maddəsinə əsasən, idarəçi qanunun göstərişlərinə və mülkiyyətçilər yığıncağının qərarlarına uyğun olaraq birgə mülkiyyətin idarə edilməsi üzrə bütün hərəkətləri yerinə yetirir, mümkün zərərin qarşısının alınması və ya aradan qaldırılması üçün özü tədbirlər görür. O, birgə xərcləri və yaşayış binasının tərkib hissələrinin ayrı-ayrı mülkiyyətçilərinin yüklülüklərini bölüşdürür, onlara hesab təqdim edir, haqlar alır, nağd pul vəsaitini idarə edir və ondan təyinatı üzrə istifadə edir. . Qanunverciliyin tələbinə əsasən İddiaçı mənzil mülkiyyətçiləri adından müəyyən edilmiş hüquqları həyata keçirməyə tam səlahiyyətlidir. Məhkəmə tərəfindən tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin notarial qaydada təsdiq edilmədiyi, məhz buna görə də, müqavilənin əhəmiyyətsiz əqd olduğu, nəticədə cavabdehin iddiaçı qarşısında öhdəliyi yaranmadığı qənaətinə gəlinmişdir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin icarə müqaviləsini tənzimləyən 675-722-ci maddələrində icarə müqaviləsinin notarial qaydada təsdiq edilməli olduğunu nəzərdə tutan müddəa öz əksini tapmamışdır. Buna görə də, məhkəmə tərəflər arasında yaranmış mülki münasibətə səhv hüquq normaları tətbiq etmişdir. Xüsusilə nəzərinizə çatdırmalıyam ki, cavabdeh iddianı etiraf etmiş, həqiqətən də həmin ərazini icarəyə götürdüklərini bildirmişdir. Lakin cavabdehin etirazından belə qənaətə gəlmək mümkündür ki, Cavabdeh MMC tərəfindən mülki hüquq normalarından sui-istifadə edilmişdir. Yəni o, müqavilənin notarial qaydada bağlanılmalı olduğunu zənn edərək bu haqda iddiaçıya məlumat verməmiş və mənzil mülkiyyətçilərinin mülkiyyətində olan əmlakı 3 il müddətində qanunsuz olaraq istifadə etmişdir. Müqavilənin notarial qaydada təsdiqlənməməsi cavabdehin bundan sui-istifadə edərək əsassız varalanması faktını dəyişdirmir. İşin hallarından da göründüyü kimi cavabdeh üç il müddətində mənzil mülkiyyətçilərinə məxsus qeyri-yaşayış sahəsindən isttifadə edərək xeyli miqdarda gəlir əldə etmişdir. Yəni icarə müqaviləsinin heç bir öhdəlik yaratmadığını qəbul etsək belə cavabdeh müqavilənin qanunsuz olduğunu bilmiş, bu haqda iddiaçıya məlumat verməmiş və onun hesabına xeyli miqdarda gəlir əldə etmişdir. Hətta iddiaçı 3 il ardıcıl olaraq icarə haqının ödənilməsi barədə rəsmi qaydada cavabdehə müraciət etsə də, sonuncu müqavilənin etibarsız olduğunu zənn edərək özgənin əmlakından gəlir əldə etmək məqsədi ilə istifadə etmişdir İddiaçının qanuni nümayəndəsi Nümayəndə4 məhkəmə iclasında apelyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini xahiş etmişdir. Cavabdehin nümayəndəsi Nümayəndə3 məhkəmə iclasında apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin edilməməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə izahatları dinləyib, apelyasiya şikayətinin dəlillərini və işin materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, iddiaçının apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli 2-2(113)-1116/2022 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. İşin sübutlar əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş mübahisəsiz hallarından görünür ki, tərəflər arasında 03 iyun 2019-cu il tarixli qeyri-yaşayış sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında icarə müqaviləsi bağlanmış, müqaviləyə əsasən iddiaçı cavabdehə Yasamal rayonu, ünvan 2 ünvanında yeni tikilmiş 17 mərtəbəli binanın zirzəmisini və ərazisindən 160 metrlik məsafəni (kabelin ötürülməsi üçün) qeyri-yaşayış sahəsi kimi icarəyə vermişdir. Müqavilənin 5.1-ci bəndinə əsasən aylıq icarə haqqı ƏDV daxil 300 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. İddiaçı qeyd edilən müqavilə əsasında cavabdehdən müqavilə bağlandığı tarixdən xx.xx.2022-ci il tarixədək 32 ay üçün 9600 manat pulun ödənilməsini tələb etmişdir. Məhkəmə araşdırması zamanı icarəyə verilmiş sahənin iddiaçının mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyesrində qeydə alınmadığı müəyyən edilmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 700.1, 700.2-ci, 135.7, 405.1, 144.1-ci, 405.1, 407.2, 337.3-cü, 337.4-cü, 386.1-ci maddələrinə istinad edərək hesab etmişdir ki, icarəyə verilmiş sahə iddiaçının mülkiyyətində olmadığından məhkəmə tərəfindən iddianın əsası kimi istinad edilmiş icarə müqaviləsinin səlahiyyətsiz şəxs tərəfindən əhəmiyyətsiz əqd olduğu müəyyən olunur. Tələb əhəmiyyətsiz əqdə əsaslandığından məhkəmə iddianı əsassız hesab etmişdir. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə ilə razılaşır. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair 2 aprel 2021-ci il tarixli Qərarında göstərilmişdir ki, müəyyən bir əqd əsasında yarandığı hesab edilən hüquqla bağlı iddia tələbində məhkəmə icraatının ilk vəzifəsi həmin əqdin etibarlı olub-olmadığını təsbit etməkdir. İddia tələbinin əsaslandığı əqdin etibarsız olması, birbaşa həmin əqd üzrə hüquqi nəticənin əmələ gəlmədiyini, yəni müqavilə üzrə iddia olunan subyektiv hüququn yaranmadığını göstərir. Ona görə də, hər hansı bir əqdə əsaslanaraq verilən iddianın düzgün hüquqi həlli üçün, ilk növbədə, istinad olunan həmin əqdin etibarlı olub-olmaması müəyyən edilməlidir. Etibarsız əqdə əsaslanaraq qaldırılan iddia tələblərində iddiaçının tələbinin əqd üzrə hüquqi əsası mövcud olmur. Çünki əqdin etibarsız olması həmin əqdin nəzərdə tutulan hüquqi nəticəni yaratmaması, yəni əqd üzrə mülki hüquq və öhdəliklərin əmələ gəlməməsi deməkdir. Əqdin etibarsızlığı əqdin bağlanması ilə əlaqədar yol verilən hüquqa zidd halların nəticəsi olmaqla, bağlandığı andan etibarən öz təsir və nəticələrini göstərir. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu vurğulamışdır ki, hər hansı əqdə istinad edilərək iddia verildiyi təqdirdə, həmin iddianın necə əsaslandırılmasından asılı olmayaraq məhkəmənin ilk vəzifəsi həmin əqdin etibarlılığını müəyyən etməkdir Apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə bağlı məhkəmə qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsinə əsasən yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan və binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan obyektlər (o cümlədən, mənzillərarası pilləkən meydançaları, pilləkənlər, liftlər, lift şaxtası və ya digər şaxtalar, dəhlizlər, texniki mərtəbələr, çardaqlar, mühəndis qurğuları olan zirzəmilər, həmin binada birdən artıq sahəyə xidmət edən avadanlıq (texniki zirzəmi), habelə binanın daşıyıcı və daşıyıcı olmayan konstruksiyalarını ayıran dam örtükləri, binada sahələrin daxilində və onların hüdudlarından kənarda yerləşən və birdən artıq sahəyə xidmət edən mexaniki, elektrik, sanitar-texniki və digər avadanlıq, yaşıllaşdırma və abadlaşdırma elementləri də daxil olmaqla binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi, binaya xidmət etmək, onun istismarı və abadlaşdırılması üçün nəzərdə tutulmuş həmin torpaq sahəsində yerləşən obyektlər) (bundan sonra – çoxmənzilli binanın ümumi əmlakı) ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsusdur. Çoxmənzilli binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin sərhədi və ölçüləri torpaq qanunvericiliyinin və şəhərsalma fəaliyyəti haqqında qanunvericiliyin tələbləri nəzərə alınmaqla müəyyən edilir. Həmin Məcəllənin 35.4-cü maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında qəbul edilmiş qərara əsasən çoxmənzilli binada ümumi mülkiyyət obyektləri digər şəxslərin istifadəsinə verilə bilər, bu şərtlə ki, belə qərar vətəndaşların və hüquqi şəxslərin hüquqlarını və qanuni mənafelərini pozmasın. Həmin Məcəllənin 125.2.12-ci maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının icarəyə verilməsi və ya bu əmlaka dair digər hüquqların verilməsi haqqında, həmçinin bu Məcəllənin 122.2.1.-122.2.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş məsələlər üzrə qərarlar qəbul etmək mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti iştirakçılarının ümumi yığıncağının səlahiyyətinə aiddir. İş materiallarından görünür ki, 03 iyun 2019-cu il tarixli icarə müqaviləsi İddiaçı qanuni təmsilçisi Nümayəndə4 tərəfindən imzalanmışdır. Cavabdehə icarəyə verilmiş zirzəmi Mənzil Məcəlləsinə əsasən çoxmənzilli yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə məxsus olan əmlak olduğu və qanuna əsasən həmin əmlakın icarəyə verilməsi barədə qərar qəbul etmək səlahiyyəti mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti iştirakçılarının ümumi yığıncağının səlahiyyətinə aid olduğu halda, iddiaçı belə bir qərarın mövcud olduğuna dair məhkəməyə hər hansı sübut təqdim etməmişdir. İşə apellyasiya qaydasında baxılarkən İddiaçı idarə heyətinin sədri Nümayəndə4 belə bir qərarın olmadığını, cəmiyyətin nizamnaməsinə əsasən onun belə bir səlahiyyətə malik olduğunu göstərmişdir. İddiaçı nizamnaməsinin 10.2-ci bəndində cəmiyyətin idarə heyətinin sədri cəmiyyət iştirakçılarının ümumi yığıncağının razılığını tələb etməyən əqdlər bağlamaq hüququna malikdir. Qeyd edildiyi kimi əsasən çoxmənzilli yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə məxsus olan əmlakın icarəyə verilməsi barədə əqdin bağlanmasına mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti iştirakçılarının ümumi yığıncağının razılığı tələb olunduğundan, belə qərar olmadan idarə heyətinin sədri tərəfindən bağlanmış əqd əhəmiyyətsizdir. MM-nin 337.3-cü maddəsinə əsasən əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıb-sayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir. MMnin 337.4-cü maddəsinə əsasən etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Tərəflər arasında etibarlı müqavilə münasibətlərinin mövcudluğu müəyyən edilmədiyindən birinci instansiya məhkəməsi düzgün olaraq hesab etmişdir ki, iddiaçının icarə haqqı borcunun ödənilməsi barədə tələbi təmin edilə bilməz. Qeyd olunanlara əsasən məhkəmə belə nəticəyə gəlir ki, iddiaçının apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli 2-2(113)- 1116/2022 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. Məhkəmə yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 382-385, 392, 393, 402-406-cı maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq, QƏT ETDİ: İddiaçı apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli 2-2(113)-1116/2022 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamə qəbul edildiyi andan qanuni qüvvəyə minir.