Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-659/2025 15.07.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı ASC-nin cavabdeh "xxxx" MMC-yə qarşı iddia tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə (Açar sözlər: başqasının torpaq sahəsində inşa edilmiş tikili, mülkiyyət hüququna müdaxilə nəticəsində dəymiş ziyanın ödənilməsi, ədalətli kompensasiya, eyni anda icra) hakimlər Həsənov Elnur Məmmədsaat oğlundan (sədrlik edən və məruzəçi), X10 və X4 ibarət tərkibdə, Hüseynli Adilə Adil qızının katibliyi, İddiaçı ASC-nin nümayəndəsi Nümayəndə2 iştirakı ilə İddiaçı ASC-nin "xxxx" MMC-yə qarşı “zərərin əvəzinin ödənilməsi” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 07 aprel 2025-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçının nümayəndəsi tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi: İşin halları
1. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Cavid prospekti 44 ünvanında yerləşən 0,07006 ha torpaq sahəsi (yaşayış məntəqələrinin torpaqları) Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş “Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında” daşınmaz əmlakın Dövlət Reyestrindən MA seriyalı ******* nömrəli çıxarış əsasında xx.xx.2010-cu il tarixdə mülkiyyət hüququ üzrə X1 adına qeydiyyata alınmışdır.
2. "xxxx" ASC (hazırda "xxxx" Bank ASC) ilə X13 (borc alan) arasında xx.xx.2010-cu il tarixdə 2400 (G) nömrəli kredit müqaviləsi bağlanmış, müqaviləyə əsasən Çingiz Ağayevə 24 ay müddətinə, illik 18% ödəməsi şərtilə 1 000 000 manat məbləğində kredit verilmiş, kredit öhdəliklərinin icrasını təmin etmək məqsədilə bankla X5 arasında sonuncuya məxsus Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Cavid prospekti 44 ünvanında yerləşən 0,07006 ha torpaq sahəsinin ipotekaya qoyulması barədə xx.xx.2010-cu il tarixli 2400 (İ) nömrəli ipoteka müqaviləsi bağlanılmış, ipoteka predmeti 1 686 000 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir.
3. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Cavid prospekti 44 ünvanında yerləşən 0,07006 ha torpaq sahəsinin "xxxx" İKB-nin xeyrinə 24 ay müddətinə ipoteka ilə yüklü olunması xx.xx.2010-cu il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır.
4. Kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklər lazımi qaydada icra edilmədiyindən bank “kredit borcunun tutulması və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi” tələbi ilə Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinə müraciət etmiş, həmin məhkəmənin xx.xx.2017-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbinin təmin edilməməsi qət olunmuşdur.
5. Qətnamədən İddiaçı ASC-nin verdiyi apelyasiya şikayəti əsasında işə baxan Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qətnaməsi ilə apelyasiya şikayətinin qismən təmin edilməsi, Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 12 oktyabr 2017-ci il tarixli qətnaməsinin ləğv olunması, iddianın qismən təmin edilməsi, X8 "xxxx" İKB ASC-nin ("xxxx" Bank ASC) xeyrinə 999 307 (doqquz yüz doxsan doqquz min üç yüz yeddi) manat əsas, 198 812,88 (yüz doxsan səkkiz min səkkiz yüz on iki manat səksən səkkiz qəpik) manat faiz borcunun, 49 965 (qırx doqquz min doqquz yüz altmış beş) manat cərimənin, 18 (on səkkiz) manat dövlət rüsumunun, cəmi 1 248 102,88 (bir milyon iki yüz qırx səkkiz min yüz iki manat səksən səkkiz qəpik) manatın tutulması, tutmanın X1 mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16 44 ünvanında yerləşən 0,07006 ha torpaq sahəsinə yönəldilməsi, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin 350 000 (üç yüz əlli min) manat məbləğində müəyyən edilməklə açıq hərracdan satılması və satışdan əldə olunmuş vəsait hesabına X11 banka olan borcunun ödənilməsi qət edilmişdir.
6. Həmin işə baxılarkən mütəxəssis rəyi əsasında müəyyən olunmuşdur ki, “...torpaq sahəsi zəbt olunaraq bir çox hissəsində çoxmərtəbəli yaşayış binası, su hovuzları inşa edilməsəydi və qalan hissəsi yeni tikilinin həyətyanı sahəsi kimi istifadə olunmasaydı, torpaq sahəsinin dəyəri təxminən 1 500 000 manat təşkil edərdi. Lakin torpaq sahəsində qeyd olunan tikililər inşa edildiyindən bazar dəyəri kəskin ucuzlaşıb və hazırkı vəziyyətdə əmlak 1 000 000 manat civarında dəyər itkisinə məruz qalıb. Beləliklə, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16 44 ünvanında yerləşən 0,07006 ha torpaq sahəsinin hazırkı şəraitdə real bazar dəyəri təqribən 500 000 manat, likvid dəyəri isə təqribən 350 000 manat təşkil edir”.
7. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qərarı ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması qərara alınmışdır.
8. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qətnaməsi icraya yönəldilmiş, Yasamal rayon İcra şöbəsinin icra məmurunun sifarişi əsasında hərraclar keçirilmiş, xx.xx.2022-ci il tarixli 13/01 nömrəli “Hərracın yekunları barədə protokol” əsasında Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16 44 ünvanında yerləşən 0,0701 ha torpaq sahəsi İddiaçı ASC tərəfindən 223 125 manat qiymətlə əldə olunmuşdur.
9. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16 44 ünvanında yerləşən 0,0701 ha torpaq sahəsi üzərində İddiaçı ASC-nin mülkiyyət hüququ xx.xx.2022-ci il tarixdə qeydiyyata alınmışdır.
10. Bakı şəhəri Yasamal Rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən İddiaçı ASC-nə ünvanlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli məktubda göstərilmişdir ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16 44 ünvanında yerləşən və İddiaçı ASC-nin mülkiyyətində olan 0,0701 ha torpaq sahəsində "xxxx" MMC tərəfindən çoxmərtəbəli yaşayış binası inşa edilmişdir.
11. "xxxx" MMC X3 və X1 təsisçiliyi ilə ilkin dövlət qeydiyyatına alınmış (xx.xx.2005-ci il tarixli dəyişikliyə əsasən X6 MMC-nin təsisçiləri sırasından çıxmışdır), Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2005-ci il tarixli 126 saylı sərəncamı ilə həmin şirkətə Yasamal rayonu, H.Cavid prospekti, 558-556-cı məhəllədə yaşayış binasının tikintisinin layihələndirilməsinə icazə verilmiş, tikinti işlərinə başlanılması üçün əsas olan xüsusi nişan isə xx.xx.2015-ci il tarixdə tərtib olunmuşdur.
12. İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin məhkəmənin sorğusuna verdiyi xx.xx.2025-ci il tarixli cavab məktubunda göstərilmişdir ki, “Yelo Bank" ASC-nin mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Cavid prospekti 44 ünvanında yerləşən 0.0701 ha (çıxarışda olduğu kimi) torpaq sahəsi üzərində qeydiyyatdan keçmiş daşınmaz əmlak aşkar edilməmişdir.
13. Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi tərəfindən "xxxx" İKB-nə ünvanlanmış xx.xx.2019-cu il tarixli məktubda göstərilmişdir ki, “...Yasamal Rayon İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2005-ci il tarixli 324/d nömrəli razılıq məktubu nəzərə alınaraq Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2005-ci il tarixli 126 nömrəli sərəncamının 21-ci bəndi və xx.xx.2014-cü il tarixli 520 nömrəli sərəncamı ilə Bakı şəhəri, H.Cavid prospekti 44 ünvanında yaşayış binasının tikintisi üçün "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə 0,81 ha torpaq sahəsi ayrılmış, 11736 nömrəli inşaat pasportu tərtib olunmuş və 1 ədəd 2 girişli (Baş plan üzrə A və B blokları) 16 mərtəbəli yaşayış binasına dair işçi layihəsi Bakı şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin xx.xx.2011-ci il tarixli 18/04-395 nömrəli məktubu ilə razılaşdırılmışdır. Sonradan, “A” blokuna dair işçi layihənin yeni variantı Bakı şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin xx.xx.2015-ci il tarixli 18/04-395 nömrəli məktubu ilə razılaşdırılmış və həmin blokun tikinti işlərinə başlanılması üçün əsas olan xx.xx.2015-ci il tarixli 119 nömrəli xüsusi nişan verilmişdir. Sözügedən yaşayış binasının Baş plan üzrə “B” bloku qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada tikintiyə icazə alınmadan inşa edilmişdir və həmin blokun tikinti sahəsi X2 mülkiyyətində olan 0,07006 hektar torpaq sahəsi ilə üst-üstə düşür”.
14. Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin Tikinti işlərinə başlanması üçün əsas olan xx.xx.2015-ci il tarixli 119 nömrəli Xüsusi Nişanına əsasən, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Cavid prospekti, 558-566-cı məhəllədə yerləşən yaşayış binasının “A” blokunda Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2005-ci il tarixli 126 nömrəli (bənd 21) və xx.xx.2014-cü il tarixli 520 nömrəli sərəncamları əsasında tikintiyə icazə verilmiş, tikinti layihəsi Bakı şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin xx.xx.2015-ci il tarixli 18/04-395 nömrəli məktubu ilə razılaşdırılmışdır.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları
a) Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsindəki icraat
15. İddiaçı ASC (iddiaçı) "xxxx" MMC-yə (cavabdeh) qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, zərərin əvəzi olaraq 1 686 000 (bir milyon altı yüz səksən altı min) manatın və 1633 (bir min altı yüz otuz üç) manat dövlət rüsumunun cavabdehdən xeyrinə tutulması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
16. İddiaçı iddia tələbini belə əsaslandırmışdır ki, "xxxx" ASC (hazırda "xxxx" Bank ASC) ilə X13 (borc alan) arasında bağlanmış xx.xx.2010-cu il tarixli 2400 (G) nömrəli kredit müqaviləsinə müvafiq olaraq borc alana 24 ay müddətinə, illik 18% ödəmək şərtilə 1 000 000 manat məbləğində kredit verilmiş, borc alanın öhdəliklərinin lazımi qaydada yerinə yetirilməsini təmin etmək məqsədilə bankla X5 arasında sonuncuya məxsus Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Cavid prospekti 44 ünvanında yerləşən 0,07006 ha torpaq sahəsinin ipotekaya qoyulması barədə xx.xx.2010-cu il tarixli 2400 (İ) nömrəli ipoteka müqaviləsi bağlanılmışdır. Kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklər lazımi qaydada icra edilmədiyindən bank “kredit borcunun tutulması və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi” tələbi ilə Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinə müraciət etmiş, həmin məhkəmənin xx.xx.2017-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbinin təmin edilməməsi qət olunmuşdur. Qətnamədən İddiaçı ASC tərəfindən apelyasiya şikayəti verilmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli 2(103)-49/2021 saylı qətnaməsi ilə apelyasiya şikayətinin qismən təmin edilməsi, Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 12 oktyabr 2017-ci il tarixli qətnaməsinin ləğv olunması, iddianın qismən təmin edilməsi, X8 "xxxx" İKB ASC-nin (yeni adı "xxxx" Bank ASC) xeyrinə 999 307 (doqquz yüz doxsan doqquz min üç yüz yeddi) manat əsas, 198 812,88 (yüz doxsan səkkiz min səkkiz yüz on iki manat səksən səkkiz qəpik) manat faiz borcunun, 49 965 (qırx doqquz min doqquz yüz altmış beş) manat cərimənin, 18 (on səkkiz) manat dövlət rüsumunun, cəmi 1 248 102,88 (bir milyon iki yüz qırx səkkiz min yüz iki manat səksən səkkiz qəpik) manatın tutulması, tutmanın X1 mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16 44 ünvanında yerləşən 0,07006 ha torpaq sahəsinə yönəldilməsi, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin 350 000 (üç yüz əlli min) manat məbləğində müəyyən edilməklə açıq hərracdan satılması və satışdan əldə olunmuş vəsait hesabına X11 banka olan borcunun ödənilməsi qət edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qərarı ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması qərara alınmışdır. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qətnaməsi qanuni qüvvəsini aldıqdan sonra lazımi qaydada icra edilmiş, ipoteka predmeti olmuş Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16 44 ünvanında yerləşən 0,07006 ha torpaq sahəsi hərracın nəticəsində İddiaçı ASCnin mülkiyyətinə keçmişdir və hazırda mülkiyyətindədir. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16 44 ünvanında yerləşən 0,0701 ha torpaq sahəsi üzərində İddiaçı ASC-nin mülkiyyət hüquqları xx.xx.2022-ci il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmış və bununla bağlı “Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestri”ndən çıxarış verilmişdir. Bakı şəhəri Yasamal rayon İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2023-cü il tarixli 5-21/2-177/2023 saylı məktubunda göstərilmişdir ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16 44 ünvanında yerləşən və İddiaçı ASC-nin mülkiyyətində olan 0,0701 ha torpaq sahəsi üzərində Cavabdeh MMC tərəfindən çoxmərtəbəli yaşayış binası inşa edilmişdir. Beləliklə, İddiaçı ASC-nin mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16 44 ünvanında yerləşən 0,0701 ha torpaq sahəsi üzərində Cavabdeh MMC tərəfindən qanunsuz olaraq çoxmərtəbəli yaşayış binası inşa edilmiş və bankın mülkiyyət hüquqları pozulmaqla faktiki olaraq maddi ziyan vurulmuşdur. Banka vurulmuş maddi ziyanın məbləği 1 686 000 (bir milyon altı yüz səksən altı min) manat təşkil edir. Belə ki, "xxxx" İKB ASC (hazırkı İddiaçı AsC) ilə X13 və X5 arasında bağlanmış xx.xx.2010-cu il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən hazırda İddiaçı ASC-nin mülkiyyətində olan 0.0701 ha torpaq sahəsinin dəyəri 1 686 000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qətnaməsi ilə ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti 350 000 (üç yüz əlli min) manat müəyyən edilsə də, məhkəmə tərəfindən keçirilmiş qiymətləndirmə nəticəsində “Hüquq və Torpaq Məsələləri "xxxx" MMC-nin 12 fevral 2021-ci il tarixli rəyində göstərilmişdir ki, “torpaq sahəsi zəbt olunaraq bir çox hissəsində çoxmərtəbəli yaşayış binası, su hovuzları inşa edilməsəydi və qalan hissəsi isə yeni tikilinin həyətyanı sahəsi kimi istifadə olunmasaydı torpaq sahəsinin dəyəri təxminən 1 500 000 manat təşkil edərdi. Lakin torpaq sahəsində qeyd olunan tikililər inşa edildiyindən bazar dəyəri kəskin şəkildə ucuzlaşıb və hazırkı vəziyyətdə əmlak 1 000 000 manat civarında dəyər itkisinə məruz qalmışdır”. Beləliklə rəydə qeyd olunmuşdur ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16 44 ünvanında yerləşən 0,07006 ha torpaq sahəsinin hazırkı şəraitdə real bazar dəyəri təqribən 500 000 manat, likvid dəyəri isə təqribən 350 000 manat təşkil edir. Göründüyü kimi İddiaçı ASC-nin mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16 44 ünvanında yerləşən 0,07010 ha torpaq sahəsinin tikintilər aparılmadan boş vəziyyətdə dəyəri ipoteka müqaviləsi ilə 1 686 000,00 manat, ekspert rəyi ilə 1 500 000,00 manat müəyyən olunmuşdur. Lakin cavabdeh tərəfindən qanunsuz olaraq Bankın mülkiyyətində olan torpaq sahəsində çoxmərtəbəli bina inşa edilməsi nəticəsində dəyəri kəskin şəkildə aşağı düşmüşdür. Hazırda mülkiyyətçi olaraq İddiaçı ASC mülkiyyətində olan torpaq sahəsində cavabdehin apardığı qanunsuz tikililərə görə istifadə edə bilmir. Ona görə də, banka vurulmuş zərərin əvəzi olaraq torpaq sahəsinin ipoteka müqaviləsində müəyyən olunmuş dəyəri, yəni 1 686 000 manat cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir.
17. İddiaçının məhkəmə iclasında iştirak edən nümayəndəsi iddia ərizəsinin məzmununa uyğun izahat verərək iddianın təmin olunmasını xahiş etmiş, cavabdehin nümayəndəsi işlə tanış olmadığını bildirib prosesin təxirə salınmasını istəmişdir.
18. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin təyinatı əsasında tədqiqat aparan Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi tərəfindən verilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli 3-16-16/2-10/6221-9/6343 nömrəli ekspert rəyində aşağıdakılar göstərilmişdir: “Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX-də aparılmış ********** nömrəli xx.xx.2022-ci il tarixli qeydə əsasən, iddiaçı "Yelo Bank” ASC-nin mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16 44 ünvanında yerləşən 0.0701 ha torpaq sahəsinin bir hissəsində hündürmərtəbəli bina inşa edilmişdir. Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX-də aparılmış ********** nömrəli xx.xx.2022-ci il tarixli qeydə əsasən, iddiaçı "Yelo Bank” ASC-nin mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16, 44 ünvanında yerləşən 0.0701 ha torpaq sahəsinin üzərində yerləşən tikilinin qanuni və ya qanunsuz olub-olmamasının, o cümlədən bu səbəbdən mülkiyyətçi "Yelo Bank” ASC-yə dəymiş maddi zərərin müəyyənləşdirilməsi məhkəmə tikinti-texniki ekspertinin səlahiyyətlərinə aid deyildir. Torpaq sahəsinin bir hissəsində hündürmərtəbəli bina inşa edildiyindən, mülkiyyətçi "Yelo Bank” ASC-nin Azərbaycna Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX-də aparılmış ********** nömrəli xx.xx.2022-ci il tarixli qeydə əsasən mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16 44 ünvanında yerləşən 0.0701 ha torpaq sahəsindən hazırda istifadə etmək imkanı yoxdur. Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX-də aparılmış ********** nömrəi xx.xx.2022-ci il tarixli qeydə əsasən, iddiaçı "Yelo Bank” ASC-nin mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16 44 ünvanında yerləşən 7.01 sot torpaq sahəsinin mövcud bazar dəyərinin təqribən 1 828 439 manat olduğu müəyyən olunmuşdur”.
19. Bundan sonra iddiaçının nümayəndəsi iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizə vermiş, dəymiş zərərin əvəzi olaraq 1 828 439 (bir milyon səkkiz yüz iyirmi səkkiz min dörd yüz otuz doqquz) manatın və 1704,22 (bir min yeddi yüz dörd manat iyirmi iki qəpik) manat dövlət rüsumunun cavabdehdən tutulub iddiaçıya ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
20. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadı ilə işin baxılması üçün Bakı Kommersiya Məhkəməsinə göndərilməsinə qərar verilmişdir.
b) Bakı Kommersiya Məhkəməsindəki icraat
21. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin (məhkəmə və ya birinci instansiya məhkəməsi) xx.xx.2025-ci il tarixli qərardadı ilə Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində məhkəmə icraatına cəlb olunmuşdur.
22. İddiaçının məhkəmə iclaslarında iştirak edən nümayəndəsi iddia ərizəsinin məzmununa uyğun izahat verərək iddianın təmin olunmasını xahiş etmiş, cavabdehin və üçüncü şəxsin nümayəndələri isə məhkəməyə gəlməmişlər.
23. Birinci instansiya məhkəməsinin 07 aprel 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbinin təmin edilməməsi qət olunmuşdur.
24. Məhkəmə gəldiyi nəticəni belə əsaslandırmışdır ki, iddiaçı torpaq sahəsini əldə edən zaman orada müvafiq tikililər artıq mövcud olmuş, “kredit borcunun tutulması və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi” tələbinə dair iddiası üzrə mülki işə baxılan zaman da bu barədə məlumatlı olmuş, bununla da o, zərər görməsi riskini əvvəlcədən gözə alaraq torpaq sahəsini əldə etmişdir. Belə olan halda, cavabdehin ona istinad olunan hərəkətlərlə zərər arasında səbəbli əlaqədən və mülki hüquq pozuntusuna görə mülki məsuliyyətinin yaranmasından bəhs oluna bilməz.
25. Məhkəmə vurğulamışdır ki, zərər dedikdə hüququ pozulmuş şəxsin mülki hüquq pozuntusu törədilməsi nəticəsində əmlak sahəsində mənfi nəticələrin yaranması deməkdir. Bu mənfi nəticələr iki 2 hissədən ibarətdir - real zərər və əldən çıxmış fayda. Real zərərin tərkibinə müvafiq şəxs tərəfindən faktiki çəkilmiş xərclərlə bərabər, pozulmuş hüququn bərpası üçün aparılmalı olan xərclər də daxildir. Belə xərclərin zəruriliyi və onların təxmini həcmi əsaslandırılmış hesablaşmalarla, sübutlarla (smeta, kalkulyasiya və s.) təsdiq olunmalıdır. Cavabdehin iddiaçıya zərər vurması faktı öz təsdiqini tapmadığı üçün, onun iddiaçı qarşısında eyni əsasla hər hansı öhdəlikləri də əmələ gəlməmiş, iddiaçı sözügedən əsasla cavabdehə qarşı hazırkı iddianı qaldırmaqda subyektiv hüquqa, yəni ondan tələb etmək hüququna və müdafiə hüququna malik olmamışdır.
26. Qənaətinin hüquqi əsaslandırması zamanı məhkəmə, Mülki Məcəllənin 21.1-ci, 21.2-ci, 386.1-ci, 1096.1-ci, 1096.2-ci maddələrinə, Konstitusiya Məhkəməsinin “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 21 və 23-cü maddələrinin şərh edilməsinə dair” 2002-ci il 31 may tarixli və "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin şikayəti üzrə” 2021-ci il 14 aprel tarixli Qərarlarına istinad etmişdir.
27. Qətnamədən iddiaçının nümayəndəsi apellyasiya şikayəti verərək onun ləğv olunmasını və iddianın təmin olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmiş, şikayətini iddia ərizəsinin məzmununa uyğun əsaslandırmaqla, qətnamədə göstərilmiş nəticələrin işin hallarına uyğun gəlmədiyini, gəlinən nəticə üçün əhəmiyyət kəsb edən bütün faktiki halların aydınlaşdırılmadığını, iddiaçının mülkiyyət hüququnun pozulmasına haqq qazandırıldığını irəli sürmüşdür.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz
28. Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz verilməmişdir.
Apellyasiya baxışı, izahat
29. İddiaçının məhkəmə iclaslarında iştirak edən nümayəndəsi apellyasiya şikayətinin dəlilllərini müdafiə edərək iddianın təmin olunması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmiş, cavabdehin və üçüncü şəxsin nümayəndələri isə məhkəməyə gəlməmişlər. Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası:
30. Maddə 13. Mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur. Mülkiyyətdən insan və vətəndaş hüquqları və azadlıqları, cəmiyyətin və dövlətin mənafeləri, şəxsiyyətin ləyaqəti əleyhinə istifadə edilə bilməz.
31. Maddə 29. Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir. Dövlət ehtiyacları və ya ictimai ehtiyaclar üçün mülkiyyətin özgəninkiləşdirilməsinə yalnız qabaqcadan onun dəyərini ədalətli ödəmək şərti ilə yol verilə bilər. Sosial ədalət və torpaqlardan səmərəli istifadə məqsədi ilə torpaq üzərində mülkiyyət hüququ qanunla məhdudlaşdırıla bilər.
32. Maddə 60. Hər kəsin hüquq və azadlıqlarının inzibati qaydada və məhkəmədə müdafiəsinə təminat verilir.
“Azərbaycan Respublikasında insan hüquq və azadlıqlarının həyata keçirilməsinin tənzimlənməsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Qanunu:
33. Maddə 3.1. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasında və Azərbaycan Respublikasının tərəfdar çıxdığı beynəlxalq müqavilələrdə nəzərdə tutulmuş insan hüquqları və azadlıqları yalnız qanunla məhdudlaşdırıla bilər.
34. Maddə 3.4. İnsan hüquqlarına və ya azadlıqlarına qoyulan məhdudiyyətlər Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasında və bu Konstitusiya Qanununda nəzərdə tutulan qanuni məqsədə yönəlməli və həmin məqsədə mütənasib olmalıdır.
35. Maddə 3.5. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 71 -ci maddəsinin İİİ hissəsində göstərilən əsaslarla yanaşı, insan hüquqları və azadlıqları digər insanların hüquqlarının və azadlıqlarının həyata keçirilməsinə təminat verilməsi və onların müdafiə edilməsi məqsədi ilə məhdudlaşdırıla bilər.
Avropa İnsan Hüquqları Konvensiyasının 1 saylı Protokolu:
36. Maddə 1. Hər bir fiziki və hüquqi şəxs öz mülkiyyətindən maneəsiz istifadə hüququna malikdir. Heç kəs, cəmiyyətin maraqları naminə və qanunla və beynəlxalq hüququn ümumi prinsipləri ilə nəzərdə tutulmuş şərtlər istisna olmaqla, öz mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz. Yuxarıdakı müddəalar dövlətin, ümumi maraqlara müvafiq olaraq, mülkiyyətdən istifadəyə nəzarəti həyata keçirmək üçün, yaxud vergilərin və ya digər rüsum və ya cərimələrin ödənilməsini təmin etmək üçün zəruri hesab etdiyi qanunları yerinə yetirmək hüququnu məhdudlaşdırmır.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
37. Maddə 11.1. Mülki hüquq münasibətləri mülki qanunvericiliklə və ya tərəflərin razılaşması ilə birbaşa tənzimlənmədikdə və onlara tətbiq edilə bilən işgüzar adət olmadıqda həmin münasibətlərə, əgər bu, onların mahiyyətinə zidd deyildirsə, oxşar münasibətləri tənzimləyən mülki qanunvericilik normaları tətbiq edilir (qanunun analogiyası).
38. Maddə 21. Zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malik olan şəxs ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini tələb edə bilər, bu şərtlə ki, qanunda və ya müqavilədə zərərin əvəzinin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmasın. Zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür.
39. Maddə 135.4. Əşyalar daşınmaz və daşınar ola bilər. Torpaq sahələri, yer təki sahələri, ayrıca su obyektləri, meşələr, çoxillik əkmələr, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlər daşınmaz əşyalardır. Torpaq sahəsi və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşya vahid daşınmaz əşyadır və vahid mülkiyyət obyektidir.
40. Maddə 135.9. Əgər müxtəlif növlü əşyalar ümumi təyinat üzrə istifadə edilməsini nəzərdə tutan vahid tam yaradırlarsa, bir əmlak (mürəkkəb əmlak) sayılırlar. Mürəkkəb əmlak barəsində bağlanmış əqdin qüvvəsi, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, onun bütün tərkib hissələrinə şamil edilir.
41. Maddə 135.10. Adi anlamda əşyanın tərkibinə daxil olan və dağıdılmadan, zədələnmədən və ya dəyişdirilmədən ondan ayrıla bilməyən hər şey əşyanın tərkib hissəsidir. Özbaşına tikinti ilə bağlı hallar istisna olmaqla, əşyanın mülkiyyətçisi onun bütün tərkib hissələrinin mülkiyyətçisidir.
42. Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur.
43. Maddə 152.5. Mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın.
44. Maddə 157.4. Əgər mülkiyyətə qəsd və ya başqa maneələr əşyanı götürmədən və ya ondan məhrum etmədən törədilirsə, mülkiyyətçi qəsd edəndən bu hərəkətlərə son qoymağı tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdirildikdə mülkiyyətçi həmin hərəkətlərə son qoyulmasını məhkəmə vasitəsilə tələb edə bilər.
45. Maddə 172.3. Əgər torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi tikinti zamanı qonşu sahənin sərhədlərini qərəzsiz pozarsa, həmin sahənin mülkiyyətçisi, pozuntu aşkar edilməzdən qabaq və ya aşkar edilən kimi pozucuya etiraz bildirildiyi hallardan başqa, həmin pozuntuya dözməlidir. Sərhədi pozmuş qonşu pul kompensasiyası ödəməli və bundan sonra onu hər il ödəməlidir.
46. Maddə 172.4. Qonşuluq hüququnun göstərişlərini pozan binalara çıxıntılı binalar haqqında qaydalar tətbiq edilir.
47. Maddə 173.1. Başqa daşınmaz əmlaka keçən çıxıntıları olan binalar və digər qurğular yerləşdikləri daşınmaz əmlakın tərkib hissəsi kimi qalırlar, bu şərtlə ki, həmin əmlakın mülkiyyətçisi onlara əşya hüququna malik olsun. Qonşu ya üst tikiliyə qarşı etirazını bildirə bilər, ya da bununla barışaraq ağlabatan əvəz ödənilməsini tələb edə bilər.
48. Maddə 173.2. Üst tikiliyə hüquq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində servitut kimi qeydə alına bilər.
49. Maddə 173.3. Əgər üst tikili əsassızdırsa və hüququna toxunulmuş şəxs, bunu bilsə də, vaxtında etiraz etməzsə, üst tikilini ucaldan şəxsə, şəraitin haqq qazandırdığı hallarda, ağlabatan əvəz ödənilməklə, üst tikiliyə əşya hüququ və ya torpağa mülkiyyət hüququ verilə bilər.
50. Maddə 173.4. Əgər qonşu sahədən binanın uçub torpaq sahəsinə tökülməsi təhlükəsi varsa, mülkiyyətçi qonşudan həmin təhlükənin qarşısının alınması üçün lazımi tədbirlər görməyi tələb edə bilər.
51. Maddə 180.1. Tikinti məqsədləri üçün ayrılmayan torpaq sahəsində və ya buna lazımi icazələr almadan və ya şəhərsalma və tikinti normalarını və qaydalarını ciddi surətdə pozmaqla tikilmiş yaşayış evi, digər tikili, qurğu və ya başqa daşınmaz əmlak özbaşına tikinti sayılır.
52. Maddə 188.1. Əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, şəxsin özünə mənsub olmayan materialların emalı yolu ilə hazırladığı yeni daşınar əmlaka mülkiyyət hüququnu materialların mülkiyyətçisi əldə edir. Emalın dəyəri materialların dəyərindən əhəmiyyətli dərəcədə yüksək olduqda, yeni əmlaka mülkiyyət hüququnu vicdanla hərəkət edərək, materialları özü üçün emal etmiş şəxs əldə edir.
53. Maddə 203.3. Qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş əsaslarla həyata keçirilən aşağıdakı tədbirlərdən başqa, əmlakın mülkiyyətçidən məcburi alınmasına yol verilmir: öhdəliklər üzrə tutmanın əmlaka yönəldilməsi; qanuna görə həmin şəxsə mənsub ola bilməyən əmlakın özgəninkiləşdirilməsi; sahənin alınması ilə əlaqədar daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsi; təsərrüfatsızcasına saxlanan mədəni sərvətlərin satın alınması; rekvizisiya; müsadirə.
54. Maddə 203.5. Fiziki və hüquqi şəxslərin mülkiyyətində olan əmlakın dövlətin və cəmiyyətin ehtiyacları üçün özgəninkiləşdirilməsi Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 29-cu maddəsinin İV hissəsinə əsasən həyata keçirilir.
55. Maddə 204.1. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququndan və ya digər hüquqdan imtina edilməsi üçün ixtiyarlı şəxsin bu hüquqdan imtina etdiyi barədə ərizəsi və həmin ərizənin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması zəruridir. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququndan və ya digər hüquqdan imtina haqqında ərizə bu barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeyd yazıldıqdan sonra məcburi qüvvə alır.
56. Maddə 211. Mülkiyyət hüququna xitam verildikdə əmlak onun bazar qiymətinə əsasən qiymətləndirilir.
57. Maddə 238.1. Daşınmaz əmlak kimi torpaq mülkiyyət hüququnun obyektidir. Torpaq sahəsinin ərazi sərhədləri daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin ixtiyarlı şəxsinin mülkiyyətçiyə verdiyi sənədlər əsasında təyin edilir.
58. Maddə 238.3. Torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi, əgər qanunla ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa və digər şəxslərin hüquqlarını pozmursa, həmin sahənin üstündə və altında olan hər şeydən istifadə edə bilər. Əgər qanunla ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, yerin təki və faydalı qazıntılar Azərbaycan Respublikasının mülkiyyətidir.
59. Maddə 250.1. Torpaq sahəsi elə yüklü ola bilər ki, onun üstündə və ya altındakı binaya malik olmaq hüququ - özgəninkiləşdirilən və vərəsəlik üzrə keçən hüquq xeyrinə yükləmə aparılan şəxsə mənsub olar. Tikintiyə vərəsəlik hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınır.
60. Maddə 425. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
61. Maddə 1096.1. Mülki hüquq pozuntusu (delikt) hüquqla və ya qanunla müdafiə edilən başqa şəxsə (zərərçəkənə) birbaşa ziyan və ya zərər vurulmasına gətirib çıxaran təqsirli, hüquqa zidd (mülki qanunvericiliyin normalarını pozan) əməldir (hərəkət və ya hərəkətsizlikdir).
62. Maddə 1097.1. Mülki hüquq pozuntusu (delikt) nəticəsində fiziki şəxsin şəxsiyyətinə və ya əmlakına vurulmuş zərərin, habelə hüquqi şəxsin əmlakına və işgüzar nüfuzuna vurulmuş zərərin əvəzi zərərvuran tərəfindən tam həcmdə ödənilməlidir. Qanunla zərərin əvəzini ödəmək vəzifəsi zərəri vurmayan şəxsin öhdəsinə qoyula bilər.
63. Maddə 1108.1. Ətrafdakılar üçün yüksək təhlükə ilə bağlı fəaliyyəti (nəqliyyat vasitələrindən, mexanizmlərdən, yüksək gərginlikli elektrik enerjisindən, atom enerjisindən, partlayıcı maddələrdən, güclü təsir edən zəhərlərdən və i.a. istifadə edilməsi; tikinti fəaliyyətinin və onunla bağlı digər fəaliyyətin həyata keçirilməsi və s.) nəticəsində mülki hüquq pozuntusu törətmiş fiziki və hüquqi şəxslər yüksək təhlükə mənbəyinin vurduğu zərərin əvəzini ödəməyə borcludurlar, bu şərtlə ki, zərərin qarşısıalınmaz qüvvənin təsiri və ya zərərçəkənin qəsdi nəticəsində əmələ gəldiyini sübuta yetirməsinlər. Zərərin əvəzini ödəmək vəzifəsi yüksək təhlükə mənbəyinə mülkiyyət hüququ ilə və ya digər qanuni əsasla (icarə hüququ ilə, nəqliyyat vasitəsini idarə etmək hüququna dair etibarnamə üzrə və i.a.) sahiblik edən fiziki və ya hüquqi şəxsin öhdəsinə qoyulur.
64. Maddə 1115. Zərərin əvəzinin ödənilməsi tələbini təmin edərkən məhkəmə zərərin vurulması üçün məsuliyyət daşıyan şəxsin üzərinə işin hallarına uyğun olaraq zərərin əvəzini naturada ödəmək (eyni növlü və keyfiyyətli əmlak vermək, zədələnmiş əmlakı düzəltmək və i.a.) və ya vurulmuş zərərin əvəzini ödəmək öhdəliyi qoyur.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
65. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
66. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
67. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
68. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
69. Maddə 220.6. Məhkəmə qətnamənin icra qaydası və müddətini müəyyən etdiyi və ya onun icrasının təmin edilməsi üçün tədbirlər gördüyü hallarda, bunu qətnamənin nəticə hissəsində göstərməlidir.
70. Maddə 385. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.3. birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi.
71. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının həddi
72. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
73. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
İşə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyasının mövqeyi
74. İşin müəyyən olunan və mübahisələndirilməyən halları ondan ibarətdir ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Cavid prospekti 44 ünvanında yerləşən 0,07006 ha torpaq sahəsi xx.xx.2010-cu il tarixdə mülkiyyət hüququ üzrə X1 adına qeydiyyata alınmış, həmin əmlak "xxxx" ASC (hazırda "xxxx" Bank ASC) ilə X13 (borc alan) arasında xx.xx.2010-cu il tarixdə bağlanmış kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərin icrasının təmin olunması məqsədilə xx.xx.2010-cu il tarixli ipoteka müqaviləsi əsasında ipoteka ilə yüklü olunaraq ipoteka predmeti 1 686 000 manat məbləğində qiymətləndirilmiş, sonradan bankın iddia tələbi üzrə çıxarılan qətnamənin icrası çərçivəsində İddiaçı ASC tərəfindən 223 125 manat qiymətlə hərracdan əldə olunmuş, torpaq sahəsi üzərində İddiaçı ASC-nin mülkiyyət hüququ xx.xx.2022-ci il tarixdə qeydiyyata alınmışdır (§ 1-9).
75. İşin müəyyən olunan halı həmçinin ondan ibarətdir ki, təsisçilərindən biri məhz X5 olan "xxxx" MMC-nə Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2005-ci il tarixli 126 saylı sərəncamı ilə Yasamal rayonu, H.Cavid prospekti, 558-556-cı məhəllədə yaşayış binasının tikintisinin layihələndirilməsinə icazə verilmiş, Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2005-ci il tarixli 126 nömrəli sərəncamının 21-ci bəndi və xx.xx.2014-cü il tarixli 520 nömrəli sərəncamı ilə Bakı şəhəri, H.Cavid prospekti 44 ünvanında yaşayış binasının tikintisi üçün həmin MMC-nə 0,81 ha torpaq sahəsi ayrılmış, 11736 nömrəli inşaat pasportu tərtib olunmuş və 1 ədəd 2 girişli (Baş plan üzrə A və B blokları) 16 mərtəbəli yaşayış binasına dair işçi layihəsi Bakı şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin xx.xx.2011-ci il tarixli 18/04-395 nömrəli məktubu ilə razılaşdırılmış, sonradan, “A” blokuna dair işçi layihənin yeni variantı Bakı şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin xx.xx.2015-ci il tarixli 18/04-395 nömrəli məktubu ilə razılaşdırılmış və həmin blokun tikinti işlərinə başlanılması üçün əsas olan xx.xx.2015-ci il tarixli 119 nömrəli xüsusi nişan verilmişdir (§ 10-12).
76. Hazırkı işə birinci instansiya məhkəmələrində baxılarkən keçirilmiş ekspertizanın rəyi ilə müəyyən olunmuşdur ki, İddiaçı ASC-nin mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16 44 ünvanında yerləşən 0.0701 ha torpaq sahəsinin bir hissəsində hündürmərtəbəli bina inşa edilmişdir və bu səbəblə İddiaçı ASC-nin həmin torpaq sahəsindən istifadə etmək imkanı yoxdur.
77. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16 44 ünvanında yerləşən və İddiaçı ASCnin mülkiyyətində olan 0,0701 ha torpaq sahəsində çoxmərtəbəli yaşayış binasının "xxxx" MMC tərəfindən inşa edildiyi, yaşayış binasının Baş plan üzrə “B” blokunun qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada tikintiyə icazə alınmadan inşa olunduğu və məhz həmin blokun tikinti sahəsinin X2 mülkiyyətində olmuş (hazırda isə İddiaçı ASC-nin mülkiyyətində olan) 0,07006 hektar torpaq sahəsi ilə üst-üstə düşdüyü də işin müəyyən olunan hallarıdır (§ 10, 13, 18).
78. İddiaçı işin göstərilən hallarına istinadla düşdüyü zərərin əvəzi kimi 1 828 439 (bir milyon səkkiz yüz iyirmi səkkiz min dörd yüz otuz doqquz) manatın cavabdehdən öz xeyrinə tutulmasını tələb edir, cavabdeh isə nümayəndəsini məhkəməyə göndərməyərək iddiaya ümumiyyətlə münasibət bildirməmişdir.
79. Qeyd olunmalıdır ki, təcrübədə bir şəxsin mülkiyyətində olan torpaq sahəsində başqasının tikili inşa etməsi kimi vəziyyətlərə rast gəlinir.
80. Bu kateqoriyadan olan işlərdən görünür ki, tikilinin (və ya onun bir hissəsinin) üzərində inşa edildiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçiləri sonradan həmin tikilinin sökülməsi və ərazinin boşaldılaraq təhvil verilməsi və ya hazırkı işdə olduğu kimi torpaq sahəsinin kompensasiyasının ödənilməsi haqqında iddialar qaldırırlar.
81. Belə iddiaların qanuni və ədalətli həlli üçün torpaq mülkiyyətçisi ilə inşaat aparmış şəxs arasındakı hüquq münasibətlərinin mahiyyətini, onların qarşılıqlı öhdəliklərini, eləcə də mübahisə obyekti olan tikili və torpaq sahəsinin hüquqi vəziyyətini düzgün şəkildə müəyyənləşdirmək zərurəti meydana çıxır.
82. Ölkədə vahid məhkəmə təcrübəsini formalaşdıran Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin “ulduz” nişanı ilə indeksləşdirilmiş xx.xx.2025-ci il tarixli qərarında göstərilən məsələ ilə bağlı aşağıdakı hüquqi mövqelər əks etdirilmişdir: “Sözügedən münasibətlər daşınmaz əşya üzərində mülkiyyət hüququnun əhatə dairəsi ilə bağlı məsələ olduğundan, torpaq sahəsində başqasının tikili inşa etməsindən doğan belə mübahisədə yaranan ilk sual budur ki, torpaq mülkiyyətçisinin hüququ həmin tikiliyə də şamil olunurmu?. Tikili dedikdə, ərazinin altında və ya üstündə davamlı qalması məqsədilə inşa edilən, texniki vasitələrlə torpağa bərkidilən hər cür inşaat - bina, qurğu, körpü, su arxları, anbar, dəmiryolu relsləri və s. nəzərdə tutulur. Qanunvericilikdə və doktrinada qəbul edilən "tərkib hissə” anlayışına və prinsipinə (ümumi qaydaya) görə, torpaq üzərində inşa edilən və dağıdılmadan ondan ayrıla bilməyən tikililər yerləşdikləri əsl daşınmaz əşya olan torpağın tərkib hissəsidir. Əşyanın tərkib hissələri mürəkkəb əşyanı təşkil edən elə bitişik əşyalardır ki, onlar olmadan mürəkkəb əşyanın əmələ gəlməsi və iqtisadi baxımdan ondan gözlənilən faydanı verməsi mümkün olmur. Tərkib hissələr əsas əşya ilə bir bütün - vahid əşya əmələ gətirmək üçün birləşən və bununla da meydana gələn yeni obyektə mürəkkəb əşya olma xüsusiyyətini verən parçalardır. Məsələn, torpaq, daş, qum, armatur, qapı, pəncərə, dam örtüyü birləşərək fərdi yaşayış evini meydana gətirirlər. Sadalanan tərkib hissələrin əsas əşyadan ayrılması əşyanın maddi bütünlüyünü və iqtisadi funksiyasını pozmadan mümkün olmur. Beləliklə, bir iqtisadi məqsəd üçün birləşmiş müxtəlif növlü əşyalar vahid (mürəkkəb) əşya hesab olunurlar. Mülkiyyətçi torpaq sahəsində özünün materialları (vəsaiti) hesabına bina inşa etdikdə ixtilaf yaranmır. Mübahisəli vəziyyət(lər) bir qayda olaraq, mülkiyyətçinin torpaq sahəsində başqasına aid materiallarla tikinti aparıldıqda meydana çıxır. Çünki, daşınar əşya sayılan materiallar (qanunla müəyyən edilmiş qaydada aparılan) inşaatda istifadə olunduqda daşınmaz əşyanın tərkib hissəsinə çevrildiyi andan materialların mülkiyyətçisi həmin əşyalar üzərindəki hüququnu itirir. Təbii ki, tərəflər arasında podrat və ya tapşırıq müqaviləsi bağlandıqda mübahisəli münasibətlərə həmin müqavilələrə aid qaydalar tətbiq olunur. Belə müqavilə münasibəti olmadan başqasına aid materiallarla tikinti inşa edildikdə həmin tikilinin hüquqi vəziyyəti ilə bağlı ixtilaflar ortaya çıxır. Elmi ədəbiyyatda “əsassız tikinti” adlandırılan belə vəziyyətlər üç qrupda təsnif edilir: 1) şəxsin özünə məxsus material ilə başqasının mülkiyyətində olan torpaq sahəsində inşaat aparması; 2) şəxsin başqasına məxsus material ilə öz mülkiyyətində olan torpaq sahəsində inşaat aparması; 3) şəxsin başqasına məxsus material ilə başqasının mülkiyyətində olan torpaq sahəsində inşaat aparması. Əsassız tikintini çıxıntılı binadan və özbaşına tikilidən fərqləndirmək lazımdır. Belə ki, çıxıntılı binada torpaq mülkiyyətçisinin öz ərazisində inşa etdiyi binanın və ya qurğunun bir hissəsi qonşunun torpaq sahəsinə keçir. Bu halda tikili eyni anda iki qonşu sahə üzərində yerləşir, başqa əraziyə keçmiş çıxıntı tərkib hissəsi olduğu bina ilə qırılmaz fiziki bağlantıda olur. Əsassız tikintidə isə binanın tamamı qonşunun və ya başqa şəxsin ərazisində inşa edilir. Özbaşına tikiliyə münasibətdə əvvəlcə qeyd edilməlidir ki, onun meyarları Mülki Məcəllənin 180.1-ci maddəsində göstərilmişdir. Belə ki, özbaşına tikili, tikinti məqsədləri üçün ayrılmayan torpaq sahəsində və ya buna lazımi icazələr almadan və ya şəhərsalma və tikinti normalarını və qaydalarını ciddi surətdə pozmaqla tikilmiş yaşayış evi, qurğu və ya başqa tikilidir. Göründüyü kimi, sadalanan meyarlar sırasında tikilinin dövlət reyestrində qeydə alınmaması göstərilməmişdir. Odur ki, şəxsin xüsusi mülkiyyətində olan torpaq sahəsində lazımi inzibati prosedurlara uyğun şəkildə inşa etdiyi, lakin hələ reyestrdən qeydiyyatdan keçirmədiyi tikinti özbaşına tikili sayıla bilməz. Mübahisə olduqda bir tikilinin özbaşına sayılması üçün müvafiq icra hakimiyyəti orqanı (və ya maraqlı tərəf) Mülki Məcəllənin məhz 180.1-ci maddəsində əks olunan şərtləri iddia və sübut etməlidir. Həmin şərtlər isə onu göstərir ki, bu institut daha çox inşaatla bağlı torpaq mülkiyyətçisi ilə inzibati orqanlar arasındakı hüquq münasibətləri baxımından aktualdır. Əsassız tikinti isə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi ilə inşaatı öz hesabına aparmış şəxs arasında yaranan mülki hüquq münasibətləri ilə bağlıdır. Məsələn, tikinti üçün ayrılan torpaq sahəsində lazımi icazələr almaqla tikinti norma və qaydalarına uyğun aparılan inşaatda müqavilə münasibəti olmadan başqası öz materialı ilə bina tikə bilər. Bu zaman həmin bina özbaşına tikili sayılmayacağı halda, əsassız tikinti hesab ediləcəkdir”1.
83. Baxılan işin müəyyən edilmiş hallarından görünür ki, Cavabdeh MMC özünə məxsus material ilə iddiaçının mülkiyyətində olan torpaq sahəsində inşaat aparmışdır.
84. Bu hal bir şəxsin özünə məxsus materiallarla başqasının mülkiyyətində olan torpaq sahəsində inşaat aparması vəziyyətinə uyğun gəlir. Odur ki, mövcud vəziyyətdə tərəflərin bir-birinə qarşı hansı tələb hüquqlarına malik olması nəzərdən keçirilməlidir.
85. Ali Məhkəmənin qeyd olunan qərarında sözügedən məsələ ilə bağlı göstərilmişdir ki, “...Mülki Məcəllənin 172.3-cü maddəsində, qonşu torpaq sahəsinin sərhədlərinin qərəzsiz şəkildə pozulması ilə tikinti aparıldıqda buna dərhal etiraz etməyən torpaq mülkiyyətçinin həmin pozuntuya dözmək, pozuntuya yol vermiş mülkiyyətçinin isə müvafiq pul kompensasiyası ödəmək öhdəlikləri nəzərdə tutulmuşdur. Normanın zidd mənasından isə aydın olur ki, inşaat zamanı qonşu sahənin sərhədləri qərəzli şəkildə pozularsa (yəni tikinti aparan şəxs sərhəddi pozduğunu bilirsə və ya bilməlidirsə), yaxud müdaxiləyə məruz qalmış torpaq mülkiyyətçisi pozuntuya dərhal etiraz edərsə, tikilinin sökülməsini, hətta sözügedən pozuntu delikt təşkil etdiyi üçün zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər. Bu qayda binanın və ya qurğunun tamamının qonşu mülkiyyətçinin torpaq sahəsində inşa edildiyi hallara aid olduğu kimi, qonşu olmayan başqa bir şəxsin torpaq sahəsində qərəzsiz şəkildə (o cümlədən, torpaq mülkiyyətçisinin şifahi razılığı ilə) öz vəsaiti hesabına aparılmış inşaata da aid edilə bilər. Göstərilən şərtlər daxilində başqasının ərazisində vicdanlı şəkildə tikili inşa edildikdə və torpaq mülkiyyətçisi də buna dözməyə məcbur olduqda, inşaat aparmış şəxsə həmin torpaq sahəsi üzərində hüququn verilməsi, əvəzində isə ərazinin mülkiyyətçisinə kompensasiya ödənilməsini tərəflərdən birinin tələb etməsi də mümkündür”2.
86. Baxılan işdə mübahisəli hüquq münasibəti məhz bu xarakterli iddia ilə bağlıdır. Belə ki, cavabdeh, xx.xx.2010-cu il tarixindən iddiaçının xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmiş vəziyyətdə olan torpaq sahəsində 2015-ci ildən sonra özünə məxsus material ilə inşaat aparmış, iddiaçı isə tikilinin sökülməsi və ya ərazinin boşaldılması tələbini irəli sürməyərək, məhrum qaldığı torpaq sahəsinin dəyərinin xeyrinə tutulmasını tələb etmişdir.
87. Məhkəmə kollegiyası nəzərə alır ki, qonşuluq hüququnun göstərişlərini pozan binalara çıxıntılı binalar haqqında qaydaların tətbiq edilməsi Mülki Məcəllənin 172.4-cü maddəsində açıqca göstərildiyi üçün (§ 46), eyni şərtlər daxilində başqasının ərazisində inşa edilmiş binanın və ya onun yerləşdiyi torpaq sahəsinin hüquqi vəziyyəti ilə bağlı mübahisəli münasibətlərə də qanunun analogiyası qaydasında həmin normaya uyğun olaraq, çıxıntılı binalar haqqında qaydalar tətbiq edilə bilər (§ 37).
88. Çıxıntılı bina - bir torpaq sahəsində inşa edilən binanın həmin sahənin sərhədlərini aşaraq ona bitişik olan qonşu sahənin zəmininə, torpağın altına və ya üzərindəki hava boşluğuna keçən tikilidir. Bu cür vəziyyət həm çıxıntılı binanı inşa etmiş şəxsin, həm də belə bina ilə torpaq sahəsinə müdaxilə olunmuş mülkiyyətçinin qanundan irəli gələn hüquq və öhdəliklərini doğurur.
89. Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsi qeyd olunan qərarında vurğulamışdır ki, “əşyaya bağlı olaraq meydana gələn bu hüquq və öhdəliklər kontekstində əvvəlcə çıxıntılı binanın və onun zəbt etdiyi torpaq sahəsinin hüquqi vəziyyəti, sonra isə həmin daşınmaz əşyaların sahiblərinin bir-birinə qarşı irəli sürə
1 Ali Məhkəmə, İş № 2(102)-1116/2025 (https://sc.supremecourt.gov.az/storage/Mulki/2025/2_1116+22.04.2025.pdf) 2 Ali Məhkəmə, İş № 2(102)-1116/2025 (https://sc.supremecourt.gov.az/storage/Mulki/2025/2_1116+22.04.2025.pdf) biləcəyi tələblər nəzərdən keçirilməlidir. Çıxıntılı binanın hüquqi vəziyyətini tənzimləyən Mülki Məcəllənin 173.1-ci maddəsinin birinci cümləsində (§ 47) qanunverici “torpağa bağlı olan torpağa aiddir” qaydasından (MM-in 135.4-cü maddəsində əks olunan vahid mülkiyyət prinsipindən) istisna hal müəyyən edərək göstərmişdir ki, çıxıntılı bina, ərazisinə keçdiyi torpaq sahəsinin deyil, bina sahibinin daşınmaz əşyasının tərkib hissəsi sayılır. Bu şərtlə ki, çıxıntılı binanı inşa edənin müdaxilə etdiyi torpaq sahəsinə əşya hüququ mövcud olsun. Burada tikintini həmin torpaq sahəsinə keçirmək səlahiyyətini özündə ehtiva edən bir məhdud əşya hüququndan söhbət gedir (məsələn, servitut). Bu hüququ verən mülkiyyətçi çıxıntılı binanın yaratdığı məhdudiyyətə dözmək öhdəliyini üzərinə götürür. Bununla da çıxıntılı bina, səthində (altında və ya üstündə) yerləşdiyi torpaq sahəsinin yox, bağlı olduğu əsas tikilinin tərkib hissəsi sayılır. Bu səbəbdən Mülki Məcəllənin 173.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuşdur ki, üst tikiliyə hüquq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində servitut kimi qeydə alına bilər (§ 48). Beləliklə, çıxıntılı binanın onu inşa edənin əşyasının tərkib hissəsi sayılması üçün birinci imkan bina sahibinin həmin tikili üçün əvvəlcədən bir əşya hüququna malik olmasıdır. İkinci imkan isə ondan ibarətdir ki, bina inşa etmiş şəxsin belə bir əşya hüququ mövcud olmasa da, qanunda nəzərdə tutulan şərtlərin gerçəkləşməsinə görə müdaxilə etdiyi torpaq mülkiyyətçisindən məhdud əşya hüququ (servitut, tikintiyə vərəsəlik hüququ) və ya tam əşya hüququ (mülkiyyət hüququ) tələb etmək səlahiyyəti olsun. Bu cür səlahiyyət bir qayda olaraq, müqavilədən deyil, çıxıntılı binanın artıq inşa edilmiş olmasından, məhdudiyyətə məruz qalmış torpaq mülkiyyətçisinin buna vaxtında etiraz etməməsindən və digər qanuni şərtlərin mövcudluğundan irəli gəlir. Buna müvafiq olaraq, torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin də məruz qaldığı məhdudiyyətə dözmək kimi qanundan irəli gələn, əşyaya bağlı öhdəliyi yaranır. Göstərilən şərtlər daxilində çıxıntılı binanı inşa edən şəxs yeni hüquqi vəziyyət doğuran bir subyektiv hüquqa malik olur və bu hüququndan istifadə etdikdə torpaq mülkiyyətçisi ilə aralarında öhdəlik münasibəti yaranır. Bu münasibət çərçivəsində ərazinin mülkiyyətçisi çıxıntılı bina sahibinin xeyrinə bir servitut qurmaq və ya müdaxilə olunan torpaq sahəsinin mülkiyyətini ona keçirmək, bina sahibi isə ağlabatan əvəz ödəmək öhdəliyi altına düşür. Təbii ki, bu öhdəliklərin icrasına dair tərəflər arasında qarşılıqlı razılaşma olduqda notarial formada bağlanan müqavilə əsasında bir tərəfə əvəz verilə, digərinin xeyrinə isə dövlət reyestrində müvafiq qeydiyyat aparıla bilər. Mübahisə halında isə bina sahibinə əşya hüququnun verilməsinə, torpaq mülkiyyətçisinə ödəniləcək kompensasiyanın məbləğinə məhkəmə tərəfindən qərar verilməli, həmin öhdəliklərin eyni anda icra edilməli olması qərarda göstərilməlidir. Bu qərar mübahisəni qəti şəkildə həll etməklə, yeni hüquqi vəziyyəti yaradır, onun əsasında dövlət reyestrində aparılan qeydiyyat isə (qurucu deyil) açıqlayıcı mahiyyətdə olur. ... Torpağın mülkiyyətçisi isə aşağıdakı tələb hüquqlarına malikdir: ... b) Torpaq sahəsinin bina çıxan hissəsinə və ya tamamına münasibətdə bina sahibinə əşya hüququ verilməklə ona ağlabatan əvəz ödənilməsi - İlk növbədə qeyd olunmalıdır ki, tərəflərin öz aralarında bu məzmunda razılığa gəlmələri mümkündür. Belə ki, torpağın mülkiyyətçisi söküntü tələb etmədən məhrum qaldığı torpağa görə ona bina sahibi tərəfindən əvəz ödənilməsinə razılaşa və qarşılığında həmin sahəyə dair sonuncuya servitut verə bilər. Mülki Məcəllənin 173.1-ci maddəsinin ikinci cümləsi və 173.2-ci maddəsi bu cür münasibətləri tənzimləyir: “Qonşu ya üst tikiliyə qarşı etirazını bildirə bilər, ya da bununla barışaraq ağlabatan əvəz ödənilməsini tələb edə bilər. Üst tikiliyə hüquq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində servitut kimi qeydə alına bilər”. Belə, razılaşma olmadıqda torpağın mülkiyyətçisi iddia qaldırmaqla həmin təminatları məhkəmə yolu ilə əldə etmək hüququna malikdir. İddianın hüquqi əsasını Mülki Məcəllənin 173.3-cü maddəsi təşkil edir. Kassasiya kollegiyası xüsusi olaraq vurğulayır ki, bu tələbi irəli sürmək həm də ərazi mülkiyyətçisinin hüququdur. Ona görə ki, bina sahibi həmin tələbi irəli sürmədiyi təqdirdə onun yaratdığı mövcud faktiki vəziyyətlə torpaq mülkiyyətçisi iradəsi əleyhinə, özü də qeyri-müəyyən müddətə mülkiyyətinin bir qismindən məhrum edilmiş, yaxud məhdudlaşdırılmış vəziyyətdə qalır. Bu isə yolverilməz bir vəziyyətdir. Məlum olduğu kimi, bəzi hallarda vaxtında etiraz edilməmiş çıxıntılı binanın sökülməsi üçün əsaslar olmur, bina sahibi də buna görə kompensasiya ödəməkdən boyun qaçırır. Belə olan təqdirdə torpaq mülkiyyətçisi çıxıntı olan hissədə əmlakına sahiblik və ya ondan istifadə imkanından ya tamamilə məhrum olur (məsələn, qonşu ərazidə tikilmiş bina 3 metr enində, 10 metr uzunluğunda onun ərazisinə keçdiyi üçün 30 kv.m. həcmində torpaqdan ümumiyyətlə yararlana bilmir), ya istifadə imkanı məhdudlaşır (məsələn, qonşu ərazidə tikilmiş binanın eyvanı ikinci mərtəbədən 10 kv.m.həcmdə mülkiyyətçinin hava sahəsinə çıxdıqda eyvanın altındakı torpaqdan istifadə mümkün olsa da, həmin ərazidə şaquli istiqamətdə qurğu qura bilmir), ya da çıxıntının həcminə və ya xarakterinə görə torpaq sahəsinin iqtisadi təyinatından umulan fayda itmiş olur (məsələn, 0.06 ha həyətyanı torpaq sahəsinin çıxıntılı binanın altında qalması səbəbindən 0.02 ha.sahədə fərdi yaşayış evi inşa etmək mənasız olur). Göstərilən hallarda torpaq mülkiyyətçisinin ədalətli əvəz almaq imkanından məhrum edilməsinin heç bir ağlabatan səbəbi və qanuni əsası olmur. Onun tələbi əsasında əvəz ödənilməsi qət edildikdə isə torpağa dair əşya hüququnun bina sahibinə verilməsi məntiqi zərurətdən irəli gəlir. Əks təqdirdə torpaq mülkiyyətçisi əsassız varlanmış olardı. O da qeyd edilməlidir ki, bina sahibinə konkret olaraq hansı (ən uyğun) əşya hüququnun verilməsini məhkəmə hər işin konkret halına (torpaqdan məhrumiyyətin dərəcəsinə, xarakterinə və s.) görə müəyyən etməlidir. Məsələn, yuxarıda çəkilən 1-ci misalda torpaq sahəsinin çıxıntı olan hissəsinin mülkiyyəti (tam əşya hüququ), 2-ci misalda eyvanın məhdudiyyət sahəsinə servitut (məhdud əşya hüququ) verilə, 3-cü misalda isə torpaq sahəsinin tamamının mülkiyyəti bina sahibinə keçirilə bilər. Bu səbəbdən qanunverici məsələnin həllini işin halları baxımından hakimin mülahizə sərbəstliyinə buraxaraq, Mülki Məcəllənin 173.3-cü maddəsində tənzimləməni “üst tikiliyə əşya hüququ və ya torpağa mülkiyyət hüququ verilə bilər” şəklində ifadə etmişdir3”.
90. Göstərilənləri nəzərə almaqla kollegiya hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə işin hallarına uyğun olmamışdır və qətnamə ləğv olunaraq, mübahisə üzrə Mülki Məcəllənin 11.1-ci, 172.3-cü, 172.4-cü və 173.3-cü maddələri çərçivəsində, kassasiya instansiyası məhkəməsinin sözügedən qərarında şərh olunan hüquqi mövqelərə uyğun yeni qətnamə çıxarılmalıdır.
91. Bu kontekstdə kollegiya bir daha qeyd qedir ki, mülkiyyətində olan 0.0701 ha torpaq sahəsinin bir hissəsində hündürmərtəbəli binanın inşa edilməsi səbəbindən İddiaçı ASC-nin torpaq sahəsindən istifadə etmək imkanının aradan qalxdığı işin müəyyən olunan halıdır və bank, torpaq sahəsinin iqtisadi təyinatından uma biləcəyi faydanı ümumiyyətlə itirmiş vəziyyətdədir.
92. İddiaçıya ödənilməli olan kompensasiya məbləğini müəyyənləşdirərkən kollegiya, torpaq sahəsinin Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qətnaməsi ilə müəyyən olunan qiymətini, yəni “...zəbt olunaraq bir çox hissəsində çoxmərtəbəli yaşayış binası, su hovuzları inşa edilməsəydi və qalan hissəsi yeni tikilinin həyətyanı sahəsi kimi istifadə olunmasaydı” realizə edilə biləcək dəyərini (1 500 000 manat) əsas götürür (§ 56), bununla yanaşı həmin məbləğin, bankın torpaq sahəsini hərracdan əldə edərkən azad olduğu alış qiyməti (223 125 manat) həcmində azaldılmasını düzgün hesab edir.
93. Bu qənaətə gələrkən kollegiya, həm torpaq sahəsinin ipoteka ilə yüklü edilərkən müəyyənləşdirilmiş qiymətini, həm mülkiyyət hüququnu əldə edərkən iddiaçının faktiki olaraq ödəniş həyata keçirmədiyini (alış qiymətindən azad olması səbəbindən), həm də ötən müddət ərzində iddiaçının məhrum qaldığı əmlak hesabına cavabdehin qənaət etdiyi vəsaitin həcmini nəzərə alır.
94. Kollegiya həmçinin hesab edir ki, İddiaçı ASC-nə müvafiq kompensasiyanın ödənilməsi müqabilində bank, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16 44 ünvanında yerləşən 0.0701 ha torpaq sahəsi üzərindəki mülkiyyət hüququndan "xxxx" MMC-nin lehinə imtina etməli (§ 55), müvafiq öhdəliklər eyni anda icra olunmalı (§ 69), bundan sonra hazırkı
3 Ali Məhkəmə, İş № 2(102)-1116/2025 (https://sc.supremecourt.gov.az/storage/Mulki/2025/2_1116+22.04.2025.pdf) qətnamə əsasında torpaq sahəsi üzərində "xxxx" MMC-nin mülkiyyət hüququ dövlət reyestrində qeydə alınmalıdır.
95. Kollegiya onu da qeyd edir ki, hazırkı qətnamənin icra olunması, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qətnaməsi əsasında verilmiş icra sənədi üzrə icraata xitam verilməsinə və X11 banka olan borcunun ödənilmiş hesab olunmasına zəmin yarada bilər (“İcra haqqında” Qanunda nəzərdə tutulmuş müvafiq əsaslar olduğu təqdirdə).
96. Bu cür yanaşma həm hüququn üstünlüyü, normativ-hüquqi aktların hüquqa və haqq-ədalətə (bərabər mənafelərə bərabər münasibətə) əsaslanmasına dair konstitusiya prinsiplərindən irəli gəlir, həm də bankın kompensasiya hesabına əsassız varlanmasının qarşısını alır.
97. Məhkəmə xərclərinə də münasibət bildirilməsinin zəruriliyini vurğulayan kollegiya hesab edir ki, iddia ərizəsini və apellyasiya şikayətini verərkən ödədiyi dövlət rüsumlarının əvəzi qismində 2556,33 manat cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulmalı, birinci instansiya məhkəməsindəki icraat zamanı alınmış ekspertiza tədqiqatının xərci isə "xxxx" MMC-dən alınıb müvafiq hesaba köçürülməlidir.
98. Nəzərə alınmalıdır ki, məhkəmə xərclərinin bölüşdürülməsi məsələsi prosessual qanunvericiliklə tənzimləndiyindən, bununla bağlı qərar qəbul edərkən məhkəmə, müvafiq tələbin, yaxud apellyasiya dəlilinin olub-olmamasına bağlı deyildir.
99. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
Apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(113)-955/2025 saylı iş üzrə 07 aprel 2025ci il tarixli qətnaməsi ləğv olunsun və iş üzrə yeni qətnamə çıxarılsın. İddiaçı ASC-nin "xxxx" MMC-yə qarşı “zərərin əvəzinin ödənilməsi” tələbi qismən təmin edilsin. "xxxx" MMC-dən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16 44 ünvanında yerləşən 0.0701 ha torpaq sahəsinin zəbt olunmasına görə kompensasiya qismində 1 276 875 (bir milyon iki yüz yetmiş altı min səkkiz yüz yetmiş beş) manat, iddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi qismində 1704,22 (min yeddi yüz dörd manat 22 qəpik) manat İddiaçı ASC-nin xeyrinə tutulsun. İddia tələbi qalan hissədə təmin olunmasın. İddiaçı ASC-nin üzərinə, müvafiq kompensasiyanın ödənilməsi müqabilində Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16 44 ünvanında yerləşən 0.0701 ha torpaq sahəsi üzərindəki mülkiyyət hüququndan "xxxx" MMC-nin lehinə imtina etmək vəzifəsi qoyulsun. "xxxx" MMC-dən kompensasiya qismində 1 276 875 (bir milyon iki yüz yetmiş altı min səkkiz yüz yetmiş beş) manatın İddiaçı ASC-nin xeyrinə tutulması ilə, İddiaçı ASCnin Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X16 44 ünvanında yerləşən 0.0701 ha torpaq sahəsi üzərindəki mülkiyyət hüququndan "xxxx" MMC-nin lehinə imtina etmək vəzifəsi eyni anda icra olunsun. Apellyasiya şikayətini verərkən ödədiyi dövlət rüsumunun əvəzi qismində 852,11 (səkkiz yüz əlli iki manat 11 qəpik) manat "xxxx" MMC-dən alınıb İddiaçı ASC-nə ödənilsin. Keçirilmiş ekspertiza tədqiqatının dəyəri olan 50 (əlli) manat "xxxx" MMC-dən tutularaq Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin hesabına (Az.MEM VÖEN **********, X7, Kod 210005, VÖEN **********, M/h-AZ85NABZ********************, SWİFT-BİK CTREAZ22) köçürülsün. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər. Sədrlik edən hakim Elnur Həsənov
Hakimlər Təranə Mahmudova
Leyla Əliyeva