Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-752/2025 16.09.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı iddia tələbinə dair iş üzrə (Açar sözlər: hərrac, hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi, ipoteka qoyanın hüquq və vəzifələrinin başqa şəxsə keçməsi) hakimlər Həsənov Elnur Məmmədsaat oğlundan (sədrlik edən və məruzəçi), X8 və Cəfərov Səməd Fəxrəddin oğlundan ibarət tərkibdə, Hüseynli Adilə Adil qızının katibliyi, müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs - "xxxx" ASC-nin nümayəndəsi Nümayəndə2, müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs X5 iştirakı ilə İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı “hərracın nəticələrinə dair yekun hərrac protokolunun ləğv edilməsi” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 08 may 2025-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı (nümayəndəsi) tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi: İşin halları
1. İddiaçı X19 və X15 qarşı “Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlakın (“Orxan” şadlıq sarayının) özgəninkiləşdirilməsinə dair müqavilənin etibarsız edilməsi və çıxarışın ləğv olunması” tələbləri Cəlilabad Rayon Məhkəməsinin 09 yanvar 2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə təmin olunmamışdır.
2. Şirvan Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2021-ci il tarixli qətnaməsi ilə İddiaçı apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, Cəlilabad Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2020-ci il tarixli qətnaməsi ləğv olunmuş, iddia təmin edilərək Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının (“Orxan” şadlıq sarayının) özgəninkiləşdirilməsinə dair Bakı şəhəri 14 saylı Notariat kontorunda bağlanmış xx.xx.2019-cu il tarixli müqavilənin (reyestr 4Ə-500) və həmin müqavilədən irəli gələn hüquqi nəticələrin, o cümlədən daşınmaz əmlakın X9 adına qeydə alınması və onun adına verilmiş xx.xx.2019-cu il tarixli mülkiyyət hüququnu təsdiq edən çıxarışın etibarsız hesab edilməsi, Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının (“Orxan” şadlıq sarayı) İddiaçı qaytarılması qət edilmişdir.
3. Cəlilabad Rayon Məhkəməsinin 17 mart 2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə "xxxx" ASC-nin İddiaçı qarşı “əmlakın üzərində ipoteka yüklülüyünün saxlanılması” tələbi təmin edilməmiş, İddiaçı "xxxx" ASC-yə qarşı qarşılıqlı iddia tələbinin təmin olunaraq Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında 0.066330 ha torpaq sahəsində yerləşən 1197,70 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyri-yaşayış binasının (“Orxan” şadlıq sarayının) "xxxx" ASCnin yüklülüyündən çıxarılması, "xxxx" ASC ilə X23 və Əsgərov Sayıl Sahib oğlu arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli ipoteka müqaviləsinin və xx.xx.2021-ci il tarixli sonrakı ipoteka müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, həmin müqavilələr əsasında Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının (“Orxan” şadlıq sarayının) yüklülüyünə dair Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətində aparılmış qeydin ləğv edilməsi, qarşılıqlı iddia üzrə ödənilmiş 100 manat dövlət rüsumunun "xxxx" ASC-dən alınaraq İddiaçı verilməsi qət olunmuşdur.
4. Şirvan Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə "xxxx" ASC-nin apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Cəlilabad Rayon Məhkəməsinin 17 mart 2022-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilərək, "xxxx" ASC-in İddiaçı qarşı “əmlakın üzərində ipoteka yüklülüyünün saxlanılması” tələbinə dair ilk iddiasının və İddiaçı "xxxx" ASCyə qarşı “Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında 0.066330 ha torpaq sahəsində yerləşən 1197.70 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyri-yaşayış binasının (“Orxan” şadlıq sarayının) "xxxx" ASC-nin yüklülüyündən çıxarılması, "xxxx" ASC ilə X23 və Əsgərov Sayıl Sahib oğlu arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli ipoteka müqaviləsinin və xx.xx.2021-ci il tarixli sonrakı ipoteka müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və həmin müqavilələr əsasında Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının (“Orxan” şadlıq sarayının) yüklülüyünə dair Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətində aparılmış qeydin ləğv edilməsi” tələbinə dair qarşılıqlı iddiasının təmin edilməməsi qət olunmuşdur.
5. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli Qərarı ilə İddiaçı tərəfindən verilmiş kasasiya şikayəti təmin edilməmiş, Şirvan Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi qarşılıqlı iddianın təmin edilməməsinə dair hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
6. "xxxx" ASC-nin X20, X19, Əsgərov Sayıl Sahib oğluna, X15 və X6 qarşı “kredit müqaviləsi üzrə yaranmış borcun tutulması və ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi” tələbi Şirvan Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə qismən təmin olunmuş, X10, X11, Əsgərov Sayıl Sahib oğlundan xx.xx.2020-ci il tarixli RBLLF-447 saylı kredit müqaviləsinə əsasən 150 000 manat əsas borc, 5371,81 manat faiz borcu, xx.xx.2021-ci il tarixli RBLLF-472 saylı kredit müqaviləsinə əsasən 119 999,50 manat əsas borc, 2699,99 manat faiz borcu, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişin qeydə alınması üçün ödənilmiş 300 manat rüsum, mediasiya xərci olaraq ödənilmiş 400 manat və dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 168,07 manat olmaqla, ümumilikdə 278 939,37 (iki yüz yetmiş səkkiz min doqquz yüz otuz doqquz manat, otuz yeddi qəpik) manatın müştərək qaydada tutularaq "xxxx" ASC-yə ödənilməsi, tutmanın X15 məxsus ünvan 1 ünvanında istifadədə olan 0.066330 ha torpaq sahəsində yerləşən 1197,70 kv.m ümumi sahədən ibarət olan qeyri-yaşayış binasına və X7 məxsus Bakı şəhəri, ünvan 2 ünvanında, 0.0913 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən ümumi sahəsi 163.33 kv.m olan fərdi yaşayış evinə yönəldilməsi, X15 məxsus ünvan 4 torpaq sahəsində yerləşən 1197.70 kv.m ümumi sahədən ibarət olan qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiymətinin 380 000 (üç yüz səksən min) manat, X7 məxsus Bakı şəhəri, ünvan 2 ünvanında, 0.0913 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən ümumi sahəsi 163.33 kv.m olan fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiymətinin 144 000 (bir yüz qırx dörd min) manat məbləğində olmaqla açıq hərracda satılması, X15 məxsus ünvan 4 torpaq sahəsində yerləşən 1197.70 kv.m ümumi sahədən ibarət olan qeyri-yaşayış binasının satışından əldə ediləcək vəsait hesabına xx.xx.2020-ci il tarixli RBLLF447 saylı kredit müqaviləsi üzrə 150 000 manat əsas borc, 5371,81 manat faiz borcu, xx.xx.2021-ci il tarixli RBLLF-472 saylı kredit müqaviləsi üzrə 119 999,50 manat əsas borc, 2699,99 manat faiz borcu, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişin qeydə alınması üçün ödənilmiş 300 manat rüsum, mediasiya xərci olaraq ödənilmiş 400 manat və dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 168,07 manat məbləğində pulun "xxxx" ASC-yə ödənilməsi, X7 məxsus Bakı şəhəri, ünvan 2 ünvanında, 0.0913 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən ümumi sahəsi 163.33 kv.m olan fərdi yaşayış evinin satışından əldə ediləcək vəsait hesabına xx.xx.2021ci il tarixli RBLLF-472 saylı kredit müqaviləsi üzrə 119 999,50 manat əsas borc, 2699,99 manat faiz borcu, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişin qeydə alınması üçün ödənilmiş 300 manat rüsum, mediasiya xərci olaraq ödənilmiş 400 manat və dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 168,07 manat məbləğində pulun "xxxx" ASC-yə ödənilməsi, X15 məxsus ünvan 1 ünvanında istifadədə olan 0.066330 ha torpaq sahəsində yerləşən 1197.70 kv.m ümumi sahədən ibarət olan qeyri-yaşayış binasının açıq hərrac yolu ilə satışından əldə edilmiş pulun qalan hissəsinin X15 qaytarılması, X7 məxsus Bakı şəhəri, ünvan 3 ünvanında, 0.0913 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən ümumi sahəsi 163.33 kv.m olan fərdi yaşayış evinin açıq hərrac yolu ilə satışından əldə edilmiş pulun qalan hissəsinin X7 qaytarılması, ünvan 1 ünvanında istifadədə olan 0.066330 ha torpaq sahəsində yerləşən 1197.70 kv.m ümumi sahədən ibarət olan qeyri-yaşayış binası və Bakı şəhəri, ünvan 2 ünvanında, 0.0913 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən ümumi sahəsi 163.33 kv.m olan fərdi yaşayış evi açıq hərracdan satıldıqdan sonra həmin qeyriyaşayış binası və fərdi yaşayış evinin 1 ay ərzində boşaldılması qət edilmişdir.
7. Şirvan Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə Əsgərov Sayıl Sahib oğlu tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Şirvan Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsi Əsgərov Sayıl Sahib oğlunun apellyasiya şikayətinə münasibətdə, mübahisələndirilən hissələrdə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
8. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli qərarı ilə Əsgərov Sayıl Sahib oğlunun kassasiya şikayətinin təmin edilməməsi, Şirvan Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsinin mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılması qərara alınmışdır.
9. Şirvan Kommersiya Məhkəməsinin 23 noyabr 2022-ci il tarixli qətnaməsindən sonradan maraqlı şəxs İddiaçı tərəfindən apellyasiya şikayəti verilmiş, Şirvan Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilməyərək Şirvan Kommersiya Məhkəməsinin 23 noyabr 2022-ci il tarixli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
10. İddiaçı Şirvan Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsindən verdiyi kassasiya şikayəti Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli qərarı ilə təmin olunmamış, bununla belə Ali Məhkəmə eyni tarixdə xüsusi qərardad qəbul edərək “ünvan 4 torpaq sahəsində yerləşən 1197,70 kv.m ümumi sahəsi olan qeyri-yaşayış binasının (“Orxan” şadlıq sarayı) X9 mülkiyyətinə keçirilməsi və sonradan "xxxx" ASC ilə bağlanmış kredit müqavilələrinin təminatı kimi ipoteka ilə yüklü edilməsi ilə bağlı X23, X25 və X16 hərəkətlərində müvafiq cinayətlərin əlamətlərinin olması barədə” Azərbaycan Respublikasının Baş Prokurluğuna məlumat verilməsini qərara almışdır.
11. Həmin xüsusi qərardadda kassasiya instansiyası məhkəməsi aşağıda göstərilənləri vurğulamışdır: “....Müəyyən edilir ki, İddiaçı adından verilmiş etibarnamə əsasında X26 tərəfindən bağlanılmış Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 1197,7 kv.metr olan qeyri-yaşayış binasının X2 barədə 20 iyun 2019-cu il tarixli alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edilmişdir. Şirvan Apellyasiya Məhkəməsinin 2021-ci il 02 fevral tarixli qətnaməsi qəbul edildikdən sonra isə, yəni 2021ci il 10 mart tarixində "xxxx" ASC ilə Əsgərov Sayıl Sahib oğlu arasında sonuncuya 120.000 manat məbləğində kreditin verilməsinə dair kredit müqaviləsi bağlanmışdır. Eyni zamanda, həmin kredit müqaviləsinin təminatı kimi "xxxx" ASC ilə X25 və X26 arasında 2021-ci il 10 mart tarixli RBLLF-472 saylı zaminlik müqavilələri və "xxxx" ASC ilə X23 arasında 2021-ci il 11 mart tarixli sonrakı ipoteka müqaviləsi bağlanmış və həmin müqavilə ilə ünvan 1 ünvanında istifadədə olan 0,066330 ha torpaq sahəsində yerləşən 1197,70 kv.m ümumi sahədən ibarət olan qeyri-yaşayış binası "xxxx" ASC-nin xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmişdir. Halbuki həmin müqavilələrdən əvvəl (1 ay 8 gün) qeyd olunan Şirvan Apellyasiya Məhkəməsinin 2021-ci il 02 fevral tarixli qətnaməsi ilə İddiaçı tərəfindən irəli sürülmüş həmin qeyri-yaşayış binasının özgəninkiləşdirilməsinə dair 20 iyun 2019-cu il tarixli müqavilə və həmin müqavilədən irəli gələn hüquqi nəticələr, o cümlədən daşınmaz əmlakın X9 adına qeydə alınması və onun adına verilmiş xx.xx.2019-cu il tarixli mülkiyyət hüququnu təsdiq edən çıxarışın etibarsız hesab edilməsi və həmin qeyri-yaşayış binasının İddiaçı qaytarılması barədə iddia təmin edilmişdir. Bu baxımdan, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında 0.066330 ha torpaq sahəsində yerləşən 1197.70 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyri-yaşayış binasının («Orxan» şadlıq sarayı) X9 mülkiyyətinə keçirilməsi və sonradan "xxxx" ASC ilə bağlanmış kredit müqavilələrinin təminatı kimi ipoteka ilə yüklü edilməsi ilə bağlı X23, X25 və X16 hərəkətlərində müvafiq cinayətlərin əlamətləri ola bilər. Ona görə də, bu barədə Azərbaycan Respublikasının Baş Prokurorluğuna məlumat verilməlidir”.
12. Şirvan Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsi xx.xx.2023-cü il tarixdə icraya yönəldilmiş, icra sənədi icra edilməsi üçün Cəlilabad rayon İcra Şöbəsinə göndərilmişdir.
13. Cəlilabad Rayon İcra və Probasiya şöbəsinin icra məmuru tərəfindən Cavabdeh MMC-yə ünvan 4 torpaq sahəsində yerləşən 1197,70 kv.m ümumi sahəsi olan qeyri-yaşayış binasının açıq hərracda satılması haqqında sifariş göndərilmiş, bu barədə X15 və "xxxx" ASC-nə xx.xx.2023-cü il tarixli məktub ünvanlanmışdır.
14. ünvan 4 torpaq sahəsində yerləşən 1197,70 kv.m ümumi sahəsi olan qeyriyaşayış binasının açıq hərracdan satılması ilə bağlı xx.xx.2023-cü il tarixdə keçiriləcək açıq hərracın saatı və yeri barəsində “525-ci qəzet”in xx.xx.2023-cü il tarixli buraxılışında elan dərc edilmişdir.
15. Cavabdeh MMC tərəfindən X15 və "xxxx" ASC-nə xx.xx.2023-cü il tarixdə bildiriş göndərilmiş, Şirvan Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli icra sənədi üzrə ünvan 4 torpaq sahəsində yerləşən 1197,70 kv.m ümumi sahəsi olan qeyri-yaşayış binasının dəyəri 380 000 manat olmaqla xx.xx.2023-cü il tarixdə, saat 11:00-da hərraca çıxarılacağı barədə məlumat verilmişdir.
16. “525-ci qəzet”in xx.xx.2023-cü il tarixli buraxılışında, ünvan 4 torpaq sahəsində yerləşən 1197,70 kv.m ümumi sahəsi olan qeyri-yaşayış binası ilə bağlı xx.xx.2023-cü il tarixdə keçirilmiş açıq hərracın, əmlakın alıcısı olmadığı üçün baş tutmadığı barədə elan dərc edilmişdir.
17. Cavabdeh MMC tərəfindən X15 və "xxxx" ASC-nə xx.xx.2023-cü il tarixdə bildiriş göndərilmiş, Şirvan Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli icra sənədi üzrə ünvan 4 torpaq sahəsində yerləşən 1197,70 kv.m ümumi sahəsi olan qeyri-yaşayış binasının dəyəri 15% endirimlə 323 000 manat olmaqla xx.xx.2023-cü il tarixdə, saat 11:00-da hərraca çıxarılacağı barədə məlumat verilmişdir.
18. ünvan 4 torpaq sahəsində yerləşən 1197,70 kv.m ümumi sahəsi olan qeyriyaşayış binasının açıq hərracdan satılması ilə bağlı xx.xx.2023-cü il tarixdə keçiriləcək açıq hərracın saatı və yeri barəsində “525-ci qəzet”in xx.xx.2023-cü il tarixli buraxılışında elan dərc edilmişdir.
19. Cavabdeh MMC ilə X21 arasında xx.xx.2023-cü il tarixdə “Hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqısı barədə” müqavilə bağlanmış, X15 məxsus ünvan 4 torpaq sahəsində yerləşən 1197,70 kv.m ümumi sahəsi olan qeyri-yaşayış binası 323 000 manata X1.
20. Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında yerləşən 1197.70 kv.m ümumi sahəsi olan qeyri-yaşayış binası xx.xx.2024-cü il tarixli çıxarış əsasında İddiaçı adına qeydiyyata alınmışdır.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat və qəbul olunmuş məhkəmə aktı
21. İddiaçı (iddiaçı) Cavabdeh MMC-nə (cavabdeh) qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı Kommersiya Məhkəməsinə (məhkəmə və ya birinci instansiya məhkəməsi) müraciət edərək, Cavabdeh MMC-nin Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanındakı 0,066330 ha torpaq sahəsində yerləşən, 1197,70 kv.metr ümumi sahəsi olan qeyri-yaşayış binasının 323 000 (üç yüz iyirmi üç min) manat məbləğində satılması haqqında yekun hərrac protokolunun ləğv edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
22. İddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, Şirvan Kommersiya Məhkəməsi iştirakı və xəbəri olmadan 23 noyabr 2022-ci tarixdə ədalətli olmayan qətnamə qəbul etmiş, həmin qətnamə əsasında hərrac keçirilmiş və hərracın qalibi X21 olmuşdur. Şirvan Kommersiya Məhkəməsinin 23 noyabr 2022-ci tarixli qətnaməsindən apellyasiya şikayəti, daha sonra isə kassasiya şikyəti verilmişdir. Cavabdeh MMC-nin hərracın yekunları barədə protokolundan razı deyil, belə ki, iştirakı olmadan qəbul edilmiş məhkəmə qətnaməsi nəticəsində belə hərrac keçirilmiş və bu onun üçün arzuolunmaz nəticələrə gətirib çıxarmşdır.
23. Məhkəmənin xx.xx.2025-ci il tarixli protokol-qərardadı ilə X17 (hərracın qalib alıcısı), "xxxx" ASC (tələbkar) və Cəlilabad rayon İcra və Probasiya şöbəsi mübahisə predmeti barədə müstəqil tələblər irəli sürməyən üçüncü şəxslər qismində prosesə cəlb edilmişlər.
24. Cavabdeh iddia ərizəsinə yazılı etiraz təqdim edərək iddianın rədd olunması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmiş, etirazını onunla əsaslandırmışdır ki, iddiaçının narazı olduğu hissə işin məhkəmə instansiyasında olan zaman icra sənədinin icra edilməsidir. Həmçinin tərəf bütün bu hallardan məlumatlı olmasını da qəbul edir. Hərrac “İpoteka haqqında” qanunun və digər qanunvericiliyinin tələblərinə uyğun olaraq sifariş əsasında keçirilmiş və ipoteka qoyana bildirişlər göndərilmişdir. Mülki Məcəllənin 347.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, maraqlı şəxs əqdin bağlanmasına təsir etmiş zorakılığa və ya hədəyə son qoyulduğu gündən və ya əqdin etibarsız sayılmasına əsas verən halları bildiyi və ya bilməli olduğu gündən bir il ərzində əqdi mübahisə edə bilər. Baxmayaraq ki, 3 il zaman keçmişdir. Mülki Məcəllənin qeyd edilən normasına əsasən iddiaçının iddia qaldırmaq üçün vaxtı ötürdüyü açıq-aşkar məlumdur. Çünki müqavilə qüvvəsinə malik protokol imzalanmış və tərəf icra sənədində icraata başlanan vaxtdan məlumatlı olmuşdur. İdiaçıya hərracın qanunvericiliyə uyğun keçirildiyi də yaxşı məlumdur, onun məqsədi icra sənədinin icrasını uzatmaq və əlavə vaxt qazanmaqdır.
25. Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs "xxxx" ASC tərəfindən iddia ərizəsinə aşağıdakı məzmunda yazılı etiraz təqdim edilmişdir: “İş üçün əhəmiyyətə malik olan digər bir iş üzrə, yəni X3 "xxxx" ASC-yə qarşı “ipoteka müqaviləsinin etibarsızlığına dair” qarşılıqlı iddiası üzrə ipoteka müqaviləsi və sonrakı ipoteka müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və həmin müqavilələr əsasında Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının (“Orxan” şadlıq sarayının) yüklülüyünə dair Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətində aparılmış qeydin ləğv edilməsi tələbinə dair mübahisə üzrə Ali Məhkəmənin Mülki kollegiyası X4 tərəfindən həmin iş üzrə Şirvan Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının qətnaməsindən verdiyi kassasiya şikayəti təmin edilməmişdir. Bu məlumat elektron məhkəmə sistemində yerləşdirilmişdir. Belə ki, X4 "xxxx" ASC-yə qarşı qarşılıqlı iddia qaldıraraq ipoteka müqaviləsi və sonrakı ipoteka müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və həmin müqavilələr əsasında Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlakın (“Orxan” şadlıq sarayı binasının) yüklülükdən çıxarılmasını xahiş etmiş, daha sonra qarşılıqlı iddianın həcmini artırmış, Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında 0.066330 ha torpaq sahəsində yerləşən 1197,70 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyri-yaşayış binasının (“Orxan” şadlıq sarayı) "xxxx" ASC-nin yüklülüyündən çıxarılmasına, "xxxx" ASC ilə X23 və Əsgərov Sayıl Sahib oğlu arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli ipoteka müqaviləsinin və xx.xx.2021ci il tarixli sonrakı ipoteka müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsinə, həmin müqavilələr əsasında Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının (“Orxan” şadlıq sarayının) yüklülüyünə dair Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətində aparılmış qeydin ləğv edilməsinə dair qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. Cəlilabad Rayon Məhkəməsinin 17 mart 2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə "xxxx" ASC-in İddiaçı qarşı “əmlakın üzərində ipoteka yüklülüyünün saxlanılması” tələbinə dair iddiası əsassız olduğundan təmin edilməmiş, ilk iddia üzrə ödənilmiş 30 (otuz) manat dövlət rüsumu "xxxx" ASC-yə aid edilmiş, qarşılıqlı iddia təmin edilmiş, Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında 0.066330 ha torpaq sahəsində yerləşən 1197.70 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyri-yaşayış binasının (“Orxan” şadlıq sarayı) "xxxx" ASC-nin yüklülüyündən çıxarılması, "xxxx" ASC ilə X23 və Əsgərov Sayıl Sahib oğlu arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli ipoteka müqaviləsi və xx.xx.2021-ci il tarixli sonrakı ipoteka müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və həmin müqavilələr əsasında Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının (“Orxan” şadlıq sarayının) yüklülüyünə dair Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətində aparılmış qeydin ləğv edilməsi, qarşılıqlı iddia üzrə ödənilmiş cəmi 100 (bir yüz) manat dövlət rüsumunun "xxxx" ASC-dən alınaraq İddiaçı verilməsi qət edilmişdir. Cəlilabad rayon məhkəməsinin bu qətnaməsindən narazı qalan “Rabitəbank" ASC Şirvan Apellaysiya Məhkəməsinə apellyasiya şikayəti vermişdir. Şirvan Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə "xxxx" ASC-nin apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Cəlilabad Rayon Məhkəməsinin 17 mart 2022-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilmiş, "xxxx" ASC-nin İddiaçı qarşı “əmlakın üzərində ipoteka yüklülüyünün saxlanılması” tələbinə dair ilk və İddiaçı "xxxx" ASC-yə qarşı Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında 0.066330 ha torpaq sahəsində yerləşən 1197,70 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyri-yaşayış binasının (“Orxan” şadlıq sarayının) "xxxx" ASCnin yüklülüyündən çıxarılması, "xxxx" ASC ilə X23 və Əsgərov Sayıl Sahib oğlu arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli ipoteka müqaviləsi və xx.xx.2021-ci il tarixli sonrakı ipoteka müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və həmin müqavilələr əsasında Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının (“Orxan” şadlıq sarayının) yüklülüyünə dair Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətində aparılmış qeydin ləğv edilməsi tələbinə dair qarşılıqlı iddiası təmin edilməmişdir. Şirvan Apellasiya Məhkəməsinin bu qətnaməsindən narazı qalan İddiaçı kassasiya şikayəti vermiş, Ali Məhkəmənin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli Qərarı ilə İddiaçı kassasiya şikayəti təmin edilmədən, qətnamə isə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Beləliklə, bankın xeyrinə ipoteka yüklülüyünün qüvvədə qalması qərara alınmışdır. Bu Qərar işin sonrakı həlli üçün böyük əhəmiyyətə malikdir. Məhkəmə artıq İddiaçı "xxxx" ASC-yə qarşı Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında 0.066330 ha torpaq sahəsində yerləşən 1197,70 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyri-yaşayış binasının (“Orxan” şadlıq sarayının) "xxxx" ASC-nin yüklülüyündən çıxarılması, "xxxx" ASC ilə X23 və Əsgərov Sayıl Sahib oğlu arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli ipoteka müqaviləsi və xx.xx.2021-ci il tarixli sonrakı ipoteka müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və həmin müqavilələr əsasında Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının (“Orxan” şadlıq sarayının) yüklülüyünə dair Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətində aparılmış qeydin ləğv edilməsi tələbinə baxmış və hüquqi qiymət vermişdir. Onun bütün iddia tələbləri rədd edilmişdir. Hesab edilir ki, bu iş üzrə onun tələblərinə təkrarən baxılmamalıdır. Belə ki, Mülki Prosessual Məcəllənin 82.3-cü maddəsinə əsasən bir mülki iş üzrə qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi ilə müəyyən edilmiş faktlar həmin işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən başqa məhkəmə prosesində mübahisələndirilmir və yenidən sübut edilmir”.
26. Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs "xxxx" ASC-nin məhkəmə iclasında iştirak edən nümayəndəsi yazılı etirazlarının məzmununa uyğun izahat verib iddianın rədd edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmiş, iddiaçı və cavabdehin nümayəndəsi isə məhkəməyə gəlməmişlər.
27. Birinci instansiya məhkəməsinin 08 may 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbinin təmin edilməməsi qət olunmuşdur.
28. Məhkəmə gəldiyi nəticəni belə əsaslandırmışdır ki, Şirvan Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli icra vərəqəsi icra edilməsi üçün Cəlilabad rayon İcra Şöbəsinə göndərilmiş, sonuncu tərəfindən icra sənədi üzrə icraata başlanılaraq cavabdehə ünvan 4 torpaq sahəsində yerləşən 1197,70 kv.m ümumi sahəsi olan qeyriyaşayış binasının açıq hərracda satılması haqqında sifariş göndərilmiş, icra sənədinin icra edilməsi ilə əlaqədar cavabdeh tərəfindən qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada iki dəfə (xx.xx.2023-cü il və xx.xx.2023-cü il tarixlərdə) hərrac keçirilmiş, təkrar hərracda ipoteka predmeti X21 tərəfindən əldə edilmiş, cavabdeh (hərrac təşkilatçısı) ilə X21 (əldə edən alıcı) arasında xx.xx.2023-cü il tarixdə hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqısı barədə müqavilə bağlanmış, əmlak 323 000 manata H.Rəhimova satılmışdır. Beləliklə, mübahisələndirilən hərraclar qanunvericiliyin tələblərinə uyğun keçirilmişdir və həmin hərracların etibarsız hesab edilməsi üçün əsaslar müəyyən edilmədiyindən iddia tələbi təmin oluna bilməz.
29. Gəldiyi nəticənin hüquqi əsaslandırması zamanı məhkəmə, “İcra haqqında” Qanunun 53.1-ci, 53.2-ci, 61.1-ci, 61.2-ci, “İpoteka haqqında” Qanunun 42.1-ci, Mülki Məcəllənin 414.2-ci, 415.2-ci, 415.5-ci maddələrinə istinad etmişdir.
30. Qətnamədən iddiaçının nümayəndəsi (vəkili) apellyasiya şikayəti verərək onun ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmiş, şikayətini iddia ərizəsinin məzmununa uyğun əsaslandırmaqla, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərini pozduğunu, sübutlara düzgün qiymət vermədiyini, gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyət kəsb edən halları aydınlaşdırmadığını, işin hallarına uyğun gəlməyən qərar çıxardığını irəli sürmüşdür.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz
31. “X14” MMC tərəfindən apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz göndərilmiş, qətnamənin dəyişdirilmədən saxlanılması xahiş olunmuşdur.
Apellyasiya baxışı, izahatlar
32. Məhkəmə iclaslarında iştirak edən iddiaçı və onun nümayəndəsi (vəkili) apellyasiya şikayətinin dəlillərini müdafiə edərək iddianın təmin olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmiş, müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin nümayəndəsi, habelə X21 apellyasiya şikayətinin əsassız olduğunu bildirmiş, cavabdeh MMC-nin və Cəlilabad rayon İcra və Probasiya şöbəsinin nümayəndələri isə məhkəməyə gəlməmişlər.
33. "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin nümayəndəsi həmçinin bildirmişdir ki, “Hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqısı barədə” xx.xx.2023-cü il tarixli müqavilə üzrə X5 hərrac təşklatına ödədiyi 323 000 manat banka olan borcun ödənilməsinə yönəldilmişdir və hazırda kredit müqaviləsi üzrə yaranmış borc tamamilə bağlanmışdır.
34. Müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs X21 izahatında bildirmişdir ki, əslən Cəlilabad rayonundan olmaqla Bakı şəhərində yaşayır, həm iddiaçını, həm də X22 və X18 əvvəldən tanımışdır. Əmlakın hərracdan satılması barədə qəzetdə elan görmüş, bundan sonra əmlakla maraqlanmağa başlamış, hərracda iştirak edərək əmlakı almışdır. Bununla belə əmlaka sahiblik edə bilmir, əmlak hazırda da Arasun Şəmmədovun sahibliyindədir. Reyestr orqanı hərrac protokolu əsasında əmlakın onun mülkiyyətinə keçirilməsindən imtina etdiyindən, inzibati məhkəmədə iddia qaldırmışdır.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
35. Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur.
36. Maddə 152.5. Mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın.
37. Maddə 157.1. Mülkiyyətçinin mülkiyyət hüququnun tanınmasını tələb etmək ixtiyarı vardır.
38. Maddə 319.5. Əgər birinci hərracın keçirilməsi zamanı əşyanın ilkin satış qiymətinin yetmiş faizinə çatan təklif olmazsa, hərrac yenidən keçirilməlidir. Təkrar hərrac, təkrarən keçirilməsinə istinad edilərək, birinci hərracın formasında elan edilməli və həmin qaydada keçirilməlidir. Təkrar hərrac zamanı ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti heç olmasa hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olmalıdır. Bu baş verməzsə, hərrac keçirilmir. Hərrac üzrə xərclər mülkiyyətçinin üzərinə qoyulur.
39. Maddə 337.5. Əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir.
40. Maddə 415.2. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci 30 gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericilikdə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır.
41. Maddə 416. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur.
“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu
42. Maddə 34. Əsas öhdəliyin, yaxud onun bir hissəsinin vaxtında icra olunmaması, əsas öhdəlik üzrə faizlərin ödənilməsi müddətlərinin ardıcıl olaraq iki dəfə pozulması, ipoteka müqaviləsində nəzərdə tutulmuş və ipoteka saxlayana ipotekaya tutma yönəltmək hüququ verən şərtinin yerinə yetirilməməsi anından İpoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququ yaranır.
43. Maddə 30.1. İpoteka müqaviləsində ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, ipoteka predmeti ipoteka qoyan tərəfindən yalnız ipoteka saxlayanın yazılı razılığı ilə digər şəxsə özgəninkiləşdirilə bilər və ya ona dair digər sərəncamlar verilə bilər (istifadə, icarə və sair). İpoteka qoyanın ipoteka predmetini vəsiyyət etmək hüququnu məhdudlaşdıran razılaşma əhəmiyyətsizdir.
44. Maddə 30.2. Bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin özgəninkiləşdirilməsi, yaxud hüquqi şəxsin yenidən təşkili nəticəsində və ya vərəsəlik qaydasında həmin əşya başqa şəxsə keçdikdə ipoteka qüvvədə qalır və həmin şəxs ipoteka müqaviləsi üzrə ilkin ipoteka qoyanın bütün vəzifələrini, o cümlədən ilkin ipoteka qoyan tərəfindən lazımınca icra edilməmiş vəzifələri daşıyır.
45. Maddə 30.3. İpoteka predmeti bu Qanunun 30.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslar üzrə bir neçə şəxsə keçdikdə ipoteka qoyanın vərəsələrindən (hüquqi varislərindən) hər biri əsas öhdəliyin icra olunmamasına görə ipoteka predmetinin ona keçmiş hissəsi həcmində öhdəlik daşıyır.
46. Maddə 30.4. İpoteka predmeti bölünməz əşyadırsa, yaxud başqa əsaslara görə ipoteka qoyanın vərəsələrinin ümumi mülkiyyətinə daxildirsə, vərəsələr birgə ipoteka qoyanlar olurlar.
47. Maddə 30.5. Bu Qanunun tələblərini pozmaqla ipoteka predmeti başqa şəxslərə keçdikdə ipoteka qüvvəsini saxlayır və bu Qanunun 31-ci maddəsində nəzərdə tutulan nəticələrə səbəb olur.
48. Maddə 31.1. İpoteka predmetinə bu Qanunun 30-cu maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydaları pozmaqla sərəncam verildikdə, ipoteka saxlayan aşağıdakılardan birini tələb edə bilər: 31.1.1. ipoteka predmetinə sərəncam verilməsi haqqında əqdin etibarsız sayılmasını və Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş nəticələrin tətbiq olunmasını; 31.1.2. ipoteka ilə təmin olunmuş əsas öhdəliyin vaxtından əvvəl icrasını, həmin öhdəlik icra olunmadıqda ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsini.
49. Maddə 31.2. İpoteka predmetini əldə edən şəxs həmin əşyaya bu Qanunun 30-cu maddəsinin qaydalarını pozmaqla sərəncam verildiyini bildiyi və ya bilməli olduğu sübut edilərsə, əldə edən şəxs ipoteka ilə təmin olunmuş öhdəliyin icra olunmamasına, yaxud lazımınca icra olunmamasına görə ipoteka predmetinin dəyəri həcmində əlavə məsuliyyət daşıyır.
50. Maddə 42.1. Hərracın təşkilatçısı hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində elan dərc etdirir, ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana verilməsini təsdiq etmə üsulu ilə bildiriş göndərir. Birinci elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 30 təqvim günü qalmış verilir. Hərracın keçirilməsinə 15 təqvim günü qalmış ikinci elan verilir.
51. Maddə 43. Hərracın təşkilatçısı aşağıdakı hallardan biri baş verdikdə, hərracın baş tutmadığı barədə hərracın keçirilməsinə dair elanın verildiyi kütləvi informasiya vasitəsində məlumat dərc etdirir: hərraca iki nəfərdən az alıcı gəldikdə; hərracın iştirakçısı olmadıqda; hərracı udmuş iştirakçı hərracın nəticələri barədə protokol imzalamaqdan imtina etdikdə; hərracı udmuş iştirakçı bu Qanunla müəyyən olunmuş müddətdə alış qiymətini tamamilə ödəmədikdə, bu şərtlə ki, ipoteka saxlayanın razılığı ilə həmin müddət uzadılmasın. Hərracın baş tutmaması barədə elanın dərc edildiyi gündən sonra 10 təqvim günü müddətində ipoteka saxlayan ipoteka qoyanla müqavilə əsasında ipoteka predmetini ilkin satış qiymətilə ala bilər. İpoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən alınması barədə bu Qanunun 43.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə baş tutmadıqda, birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 45 təqvim günündən gec olmayaraq, təkrar hərrac keçirilir. Təkrar hərrac bu Qanunun 42-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilir. Hərrac təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymətilə, bu Qanunun 43.1.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş səbəbə görə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxarır. Təkrar hərracda bir iştirakçı olduqda hərrac baş tutmuş hesab olunur və bu halda həmin şəxs hərracın qalibi olur. Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər. İpoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir.
52. Maddə 48.1. İpotekaya aşağıdakı hallarda xitam verilir: 48.1.1. ipoteka saxlayan və ipoteka qoyan bu barədə razılığa gəldikdə; 48.1.2. əsas öhdəliyə xitam verildikdə; 48.1.3. tutmanın yönəldilməsi nəticəsində ipoteka predmeti satıldıqda; 48.1.4. ipoteka predmeti məhv olduqda; 48.1.5. bu Qanunla nəzərdə tutulmuş digər hallarda.
“Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanun
53. Maddə 8.0. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: ... 8.0.4. qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarları.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
54. Maddə 4.1. Bütün fiziki və hüquqi şəxslər özlərinin qanunla qorunan hüquq və azadlıqlarını, eləcə də maraqlarını qorumaq və təmin etmək məqsədi ilə qanunla müəyyən edilmiş qaydada məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququna malikdirlər.
55. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
56. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
57. Maddə 385. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.3. birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi; 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz. Apellyasiya baxışının həddi
58. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
59. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
İşə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyasının mövqeyi
60. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi müvafiq nəticəyə tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinin mahiyyətini səhv qiymətləndirməsi səbəbindən gəlməklə işin faktiki hallarına və sübutlara düzgün hüquqi qiymət verməmiş, gəldiyi nəticə işin hallarına uyğun olmamışdır; buna görə də qətnamə ləğv olunaraq iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmalıdır.
61. Belə ki, iddianın əsasını irəli sürülən iddia tələblərinin əsaslandırıldığı hüquqi faktlar təşkil edir və məhkəmənin vəzifəsi iddiaçının bildirdiyi faktiki halların iddia tələbinin qanuni əsasının dispozisiya şərtlərinə uyğun olmasının yoxlanılmasından ibarətdir. Başqa sözlə, mülki hüquqda hamılıqla qəbul edilmiş prinsiplərdən biri olan “iura novit curia” (“məhkəmə hüququ bilir”) prinsipinə əsasən hüququn tətbiqinə hakim bilavasitə cavabdehlik daşısa da, o, iddiaçının bildirdiyi (iddiasını əsaslandırdığı) faktlarla bağlıdır və qərarını iddianın faktiki tərkibi adlanan faktların məcmusuna istinadən qəbul edir.
62. Beləliklə, mülki mühakimə icraatında hüququn tətbiqi üçün ilkin başlanğıc nöqtə tələbin qanuni əsasının tapılmasından ibarətdir – iddia tələbinin düzgün qanuni əsasını tapmaq üçün isə 4 sual cavablandırılmalıdır: kim kimdən nəyi və nəyə əsasən tələb edir?.
63. Bu kontekstdə qeyd olunmalıdır ki, iddiaçı iddia tələbini “hərrac protokolunun ləğv edilməsi” kimi ifadə etsə də, irəli sürdüyü faktiki hallar əslində onun niyyətinin “hərracın və hərrac protokolunun etibarsız sayılması” olduğunu göstərir; bu isə o deməkdir ki, iddia tələbinin qanuni əsası kimi Mülki Məcəllənin 415-ci və 416-cı maddələri nəzərdən keçirilməlidir (§ 40, 41).
64. İddiaçının irəli sürdüyü faktiki hallar ondan ibarət olmuşdur ki, Şirvan Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qətnaməsi ilə Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının X9 adına qeydə alınmasının və onun adına verilmiş xx.xx.2019-cu il tarixli mülkiyyət hüququnu təsdiq edən çıxarışın etibarsız hesab edilməsinə, həmin qeyri-yaşayış binasının (“Orxan” şadlıq sarayı) ona qaytarılmasının qət edilməsinə baxmayaraq, əmlaka dair hərrac keçirilmiş, hərrac barədə ona məlumat verilməmiş, bununla da mülkiyyət hüquqları pozulmuşdur.
65. Məhkəmə kollegiyası iddiaçının dəlillərini əsaslı sayaraq qeyd edir ki, “İpoteka haqqında” Qanun ipoteka qoyanın hərrac barədə məlumatlandırılması prosesinə xüsusi əhəmiyyət vermiş, məlumatlandırmanın formasını dəqiq və imperativ qaydada müəyyən etmişdir.
66. Hərrac təşkilatının üzərinə hərracın keçirilməsinin yeri və vaxtı barədə ipoteka saxlayanı və ipoteka qoyanı qanunda qeyd edilən vasitələrlə məlumatlandırmaq vəzifəsinin qoyulması, ipoteka qoyana münasibətdə ipoteka predmeti üzərində mülkiyyət hüququnu saxlamağa şərait yaratmaqla, mülkiyyətçinin hüquqlarının müdafiəsi məqsədini daşıyır.
67. Baxılan işin xüsusiyyəti ondan ibarətdir ki, Şirvan Apellyasiya Məhkəməsi xx.xx.2021-ci il tarixli qətnamə ilə Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının üzərində X9 (ipoteka qoyanın) mülkiyyət hüququna xitam vermiş, əmlakın İddiaçı qaytarılmasını qərara almışdır.
68. Yuxarıda qeyd olunduğu kimi, Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanında yerləşən 1197,70 kv.m ümumi sahəsi olan qeyri-yaşayış binası xx.xx.2024-cü il tarixli çıxarış əsasında İddiaçı adına qeydiyyata alınmışdır.
69. Başqa sözlə, sözügedən əmlakla bağlı hərrac keçirilərkən, ipoteka qoyan artıq X23 deyildi və nə qədər ki, ipoteka müqaviləsi qanuni qüvvəsini almış qətnamə əsasında etibarlı hesab olunmuşdur, belə olan halda həmin etibarlı müqavilə üzrə hüquqlar (vəzifər) İddiaçı aid olmaqla məhz o, ipoteka qoyan statusunda qəbul olunmalı idi (§ 44, 45, 46, 47, 53).
70. İşin hallarından isə görünür ki, hərrac mərkəzi tərəfindən iddiaçı (mülkiyyətçi) məhkəmə qərarı əsasında mülkiyyətinə verilmiş əmlakla bağlı keçirilən hərrac barədə ümumiyyətlə məlumatlandırılmamış, bununla da onun, əmlak üzərində mülkiyyət hüququnu saxlamaq imkanı aradan qaldırılmışdır.
71. İddia tələbinə iddia müddətinin tətbiq olunması barədə ərizəyə münasibətdə kollegiya qeyd edir ki, mübahisələndirilən hərrac xx.xx.2023-cü il tarixdə keçirilmiş, iddia ərizəsi isə məhkəməyə xx.xx.2025-ci il tarixdə təqdim edilmişdir. İddiaçının öz hüquqlarının pozulduğuni bildiyi anın hərracın keçirildiyi günlə eyniləşdirilməsi yolverilməzdir, çünki yuxarıda şərh olunduğu kimi, iddiaçı hərrac barədə ümumiyyətlə məlumatlandırılmamışdır. Belə olan halda isə, iddiaçının hərracın nəticələri barədə məlumatı daha əvvəl əldə etdiyini sübut etmək vəzifəsi iddia müddətinin tətbiqini xahiş etmiş tərəfin üzərinə düşür ki, həmin tərəf məhkəməyə belə bir sübut təqdim etməmişdir.
72. Kollegiya həmçinin hesab edir ki, hərrac və onun nəticəsi etibarsız sayıldığından, belə bir tələbin mövcud olub-olmamasından asılı olmayaraq həmin əqd üzrə alınanların geri qaytarılması (restitusiya) məsələsi də həll olunmalıdır (§ 39).
73. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun T.Mənsurovun şikayəti üzrə 05 dekabr 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, “...Lakin işə təkrar baxan apellyasiya instansiya məhkəməsi alqı-satqı müqaviləsini etibarsız hesab etdikdən sonra ondan irəli gələn məsələləri həll etməmiş və Mülki Məcəllənin 337.5-ci maddəsinin müddəalarının tələblərinə zidd olaraq alıcının və satıcının hüquqi statusunu ilkin vəziyyətə qaytarmamışdır. Beləliklə, Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin MK-sı tərəfindən mübahisəli mənzilə dair alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edərkən, ondan irəli gələn məsələləri həll etməmiş, alıcının və satıcının hüquqi statusunu ilkin vəziyyətə qaytarmamış və T.Mənsurovun həmin mənzilə dair ödədiyi pulun ona qaytarılmasını həll etməmişdir. Bununla belə məhkəmə tətbiq edilməli olan Mülki Məcəllənin 337.5-ci maddəsini tətbiq etməmişdir. Buna əsasən Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu vurğulayır ki, etibarsız hesab edilən alqı-satqı müqaviləsinə müvafiq ödənilən pulun qaytarılmaması T.Mənsurovun Konstitusiyanın 29-cu maddəsində təsbit olunmuş mülkiyyət hüququnun pozulmasına səbəb olmuşdur”.
74. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin formalaşdırdığı təcrübəyə görə də, əqdi etibarsız hesab edən məhkəmə, bu etibarsızlığın nəticələrini həmin iddia çərçivəsində həll etməli, bu zaman yaranan hər hansı qeyri-müəyyənliyə müvafiq sübutlar araşdırılmaqla qiymət verilməlidir.
75. Bu kontekstdə kollegiya hesab edir ki, “Hərracın yekunları üzrə əmlakın alqısatqısı barədə” xx.xx.2023-cü il tarixli müqavilə üzrə X5 hərrac təşklatına ödədiyi və sonradan banka olan borcun ödənilməsinə yönəldilmiş 323 000 manat "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətindən alınıb Hakim Rəhimova qaytarılmalıdır.
76. X24 həmçinin izah edir ki, o, hərracın göstərilən pozuntu səbəbindən etibarsız sayılması ilə əlaqədar, məruz qaldığı zərərin, habelə çəkdiyi xərclərin ödənilməsini pozuntulara yol vermiş şəxslərdən (subyektlərdən) tələb etmək hüququna sahibdir.
77. Kollegiya, iddia ərizəsinin və apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumlarının məbləğlərinin iddiaçının özünə aid olunmasını məqsədəmüvafiq hesab edir. Qeyd olunmalıdır ki, məhkəmə xərclərinin bölüşdürülməsi məsələsi prosessual qanunvericiliklə tənzimlədiyindən, bununla bağlı qərar qəbul edərkən məhkəmə, müvafiq tələbin olub-olmamasına bağlı deyildir.
78. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
Apellyasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(113)-1604/2025 saylı iş üzrə 08 may 2025ci il tarixli qətnaməsi ləğv olunsun və iş üzrə yeni qətnamə çıxarılsın. İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı “hərracın nəticələrinə dair yekun hərrac protokolunun ləğv edilməsi” tələbi təmin edilsin. Cəlilabad şəhəri, Qurtuluş küçəsi 33 ünvanındakı 0,066330 ha torpaq sahəsində yerləşən 1197,70 kv.metr ümumi sahəsi olan qeyri-yaşayış binasının 323 000 (üç yüz iyirmi üç min) manata satılması haqqında Cavabdeh MMC-nin 04 dekabr 2023-cü il tarixli yekun hərrac protokolu ləğv (etibarsız hesab) olunsun. İddia ərizəsinin və apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumlarının məbləği onu ödəmiş tərəfin özünə aid edilsin. "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətindən 323 000 (üç yüz iyirmi üç min) manat alınaraq X12 verilsin. Qətnamədən, rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən hakim Elnur Həsənov
Hakimlər Tural Qocayev
Səməd Cəfərov