Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-816/2024 26.09.2024 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı MMC-nin cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyəti və Cavabdeh3nə qarşı “pulun tutulması” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi Açar söz: icarə müqaviləsi Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası hakimlər Baxışova Vüsalə Ələkbər qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Qurbanov Raqib Əliddin oğlu və Şirinov Ziya Allahverdi oğlundan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Qululu Elvin Mikayıl oğlunun katibliyi, iddiaçının nümayəndələri Nümayəndə2, cavabdehlərin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə1 iştirakları ilə, İddiaçı MMC-nin cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyəti və Cavabdeh3nə qarşı “pulun tutulması” tələbinə dair iddiası üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2-2(113)- 2682/2024 nömrəli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə açıq məhkəmə iclasında baxdı. İşin halları
1. Azərbaycan Respublikası Dövlət Əmlak Komitəsi tərəfindən verilmiş texniki pasporta əsasən Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Neft prospekti, 3068-ci məhəllə ünvanında fəaliyyət göstərən qeyri-yaşayış binası Cavabdeh2 ASC-nin mülkiyyətindədir.
2. Cavabdehlər Cavabdeh3 MMC (icarəçi) və Cavabdeh2 ASC (icarəyə verən) arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən “icarəyə verən” Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Neft prospekti, 3068-ci məhəllə ünvanında fəaliyyət göstərən qeyri-yaşayış binasını müqavilə ilə müəyyən olunan qaydada və şərtlərlə uyğun olaraq “icarəçi”nin istifadəsinə verməyi, “icarəçi” isə həmin əmlakı istifadəsinə qəbul edib əvəzində “icarəyə verənə” icarə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür. Müqavilənin 6.4.11-ci bəndinə əsasən icarəçi icarə müqaviləsinə əsasən obyekti subicarəyə verə bilər. xx.xx.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsinin xx.xx.2023-cü il tarixli əlavəsinə əsasən müqavilənin müddəti 10 il müəyyən edilir.
3. İddiaçı və Cavabdeh3 MMC arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli, obyektin icarəyə verilməsi haqqında müqaviləsinə əsasən, “icarəyə verən” Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Neft prospekti, 3068-ci məhəllə ünvanında fəaliyyət göstərən kompleks daxilində yerləşən dörd mərtəbəli qeyri-yaşayış binasını müqavilə ilə müəyyən olunan qaydada və şərtlərlə uyğun olaraq “icarəçi”nin istifadəsinə verməyi, “icarəçi” isə həmin əmlakı istifadəsinə qəbul edib əvəzində “icarəyə verənə” icarə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür. Müqavilənin 6.4.4-cü bəndinə görə, arxitektur bütünlüyü pozmamaq şərtilə icarə obyektinin öz fəaliyyət sahəsinə uyğun cari təmirini həyata keçirir və onu istismara tam yararlı vəziyyətdə saxlayır. Arxitektur bütünlüyünün qismən dəyişdirilməsi “icarəyə verən” in razılığı ilə və “icarəçi”nin öz vəsaiti hesabına həyata keçirilə bilər. Müqavilənin 6.4.6-cı bəndinə əsasən “icarəçi” kommersiya fəaliyyətinin həyata keçirilməsi üçün öz vəsaiti hesabına aldığı avadanlıqları icarə obyektində yerləşdirir və istifadə edir. Müqavilənin 6.4.7-cı bəndinə əsasən “icarəçi” kommersiya fəaliyyətinin həyata keçirilməsi üçün öz vəsaiti hesabına aldığı avadanlıqları mülkiyyət hüquqlarını saxlayır və müqavilə ləğv edildikdə onları geri götürür.
4. İcarə Müqaviləsinə əlavədən (ödəniş cədvəlindən) görünür ki, icarə məbləği 2023-cü ilin noyabr ayından növbəti (2024-cü) ilin mart ayınadək olan müddət üçün hər ay 10 000 manat, 2024-cü ilin mart ayından növbəti (2025-ci) ilin fevral ayınadək olan müddətdə hər ay 12 000 manat, növbəti 3 il 6 ay müddətində isə hər ay 15 000 manat razılaşdırılmışdır.
5. İddiaçının hesabından çıxarışdan görünür ki, iddiaçı tərəfindən Cavabdeh3 MMC-yə xx.xx.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsi üzrə xx.xx.2024-cü ildə 439 manat, xx.xx.2024-cü ildə 111,80 manat, xx.xx.2024-cü ildə 281,70 manat, xx.xx.2023-cü ildə 414 manat, xx.xx.2023-cü ildə 2300 manat, xx.xx.2023-cü ildə 108 manat, xx.xx.2023-cü ildə 600 manat, xx.xx.2023-cü ildə 1640 manat, xx.xx.2023-cü ildə 272 manat, xx.xx.2023-cü ildə 23,2 manat, xx.xx.2023-cü ildə 530 manat, xx.xx.2023-cü ildə 1406,6 manat, xx.xx.2023-cü ildə 95,40 manat, xx.xx.2023-cü ildə 9470 manat, xx.xx.2024-cü ildə 10000 manat, xx.xx.2023-cü ildə 298 manat, xx.xx.2024-cü ildə 1117 manat, xx.xx.2024-cü ildə 683 manat, xx.xx.2024-cü ildə 425,96 manat, xx.xx.2024-cü ildə 6160 manat, xx.xx.2024cü ildə 682,84 manat, xx.xx.2024-cü ildə 2275 manat, xx.xx.2024-cü ildə 409,50 manat, xx.xx.2024-cü ildə 1565 manat, xx.xx.2024-cü ildə 3060 manat (ƏDV daxil olmaqla ümumilikdə 44368 manat) vəsait ödənilmişdir.
6. İddiaçı və Cavabdeh3 MMC arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli razılaşmaya əsasən, tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli H-00224 saylı icarə müqaviləsinə əsasən icarə haqqı məbləğindən əlavə tərəflər arasında razılaşdırılmış digər xərclər üzrə ödənişlər aşağıdakı müddətdə və məbləğdə ödəniləcəkdir: 2023-ü ilin avqust ayı üzrə 10 000 manat, sentyabr ayı üzrə 20 000 manat, oktyabr ayı üzrə 20 000 manat və 6780 manat, noyabr ayı üzrə isə 2320 manat.
7. İddiaçı tərəfindən təqdim edilmiş kassa mədaxil orderlərinə əsasən iddiaçı tərəfindən Cavabdeh3 MMC-yə xx.xx.2023-cü ildə 10000 manat, xx.xx.2023-cü il tarixli Razılaşma üzrə xx.xx.2023-cü ildə 10000 manat, xx.xx.2023-cü ildə 10000 manat, xx.xx.2023-cü ildə 10000 manat, xx.xx.2023-cü ildə 1900 manat, xx.xx.2023-cü ildə 500 manat, xx.xx.2023-cü ildə 4000 manat, xx.xx.2023-cü ildə 2680 manat, xx.xx.2023-cü ildə 6780 manat (ümumilikdə 55860 manat) pul ödənilmişdir.
8. İddiaçının vəsatəti əsasından məhkəmə iclasında şahid qismində dindirilmiş X5 ifadəsində göstərdi ki, əvvəllər İddiaçı MMC-də işləmiş, hazırda "xxxx" MMC-nin direktorudur. 21 il İddiaçı MMC-də işləmişdir. İddiaçı şirkətin direktoru Elçin doğma dayısıdır. 2022-ci ilin yay aylarından sahədən istifadə edir. 2022-ci ilin iyul aylarına qədər icarə sahəsi bərbad vəziyyətdə idi. Sahənin pandemiyadan əvvəl damına su sızırdı. Dayısı bütöv şəkildə təmir işləri apardı. Təmir işlərində, eyni zamanda mal-materialın alınmasında şəxsən iştirak etmişdir. Dayısından əvvəl ora boş sahə idi. Təyinatı üzrə otel olub, hal hazırda iş mərkəzidir. Təmir işlərini ustalar görürdü, bildiyi qədəri ilə müqavilə yox idi. Materialları aldıqda qaimələr əl ilə yazılıb verilirdi. Alçipan, emusiya, su qızdırıcıları və sairə alınıbdır. Materialların alınmasında şəxsən iştirak etdiyi qədəri ilə deyə bilər ki, materialların xərci təqribən 50000 manatı keçmişdi. Materialların alınmasına dayısı özü də nəzarət edirdi, təmir işlərinə iddiaçının təxminən 200.000 manatdan çox xərci çıxmışdır. Həmin xərcin 50000 manatdan çox olmasının birbaşa şahidi olmuş, lakin ümumi xərcin 200.000 manatdan çox olmasını eşitmişdir. Təmir təxminən 5-6 ay əvvəl yekunlaşmışdır. İş mərkəzi kimi 4-5 ay olar ki fəaliyyət göstərir. Əsas işlər icarə müqaviləsi bağlanandək görülmüşdür.
9. İddiaçının vəsatəti əsasında məhkəmə iclasında şahid qismində dindirilmiş X3 ifadəsində bildirdi ki, vaxtı ilə Elite Ticarət Mərkəzində işləmiş, hazırda heç yerdə işləmir. İddiaçı MMC-nin direktoru Qanuni nümayəndə1 2022-ci ilin yaz-yay aylarında icarə sahəsinə gəlmişdir. Həmin vaxt müqavilə bağlanmadı. İddiaçı təmir işlərinə başlamış, təmir işləri bir müddət dayandırılmış, lakin sonradan davam etdirilmiş, 2023-cü ilin yay aylarında təmir yekunlaşmışdır. İcarə sahəsinə təmirdən əvvəl su damırdı, bərbad vəziyyətdə idi. Təmir xərcləri 200.000 manatdan çox idi. 4 mərtəbənin təmiri üçün iddiaçıya 6 ay vaxt verilmişdi. 2023-cü ilin yanvarından o, “Elite”dən uzaqlaşmışdır.
10. xx.xx.2024-cü il tarixdə Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyəti tərəfindən iddiaçıya icarə müqaviləsinin 2 və 6-cı bəndlərinə əsasən 2024-cü ilin fevral ayı üçün işıq sərfiyyatı üçün kommunal öhdəliyin və 2024-cü ilin mart ayı üçün icarə haqqının ödənilməsi barədə bildiriş göndərilmişdir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
11. İddiaçı MMC cavabdehlər Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyəti, “X2” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı iddia qaldıraraq, sonradan iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə verərək İddiaçı Cavabdeh3 ilə bağlamış olduğu xx.xx.2023-cü il tarixli, H- 00224 saylı “Obyektin icarəyə verilməsi haqqında” İcarə müqaviləsi bağladığı vaxta qədər, Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin sahibliyində olmaqla onun icazəsi və razılığı ilə, həmçinin, Qanuni nümayəndə3 özünü direktoru kimi təqdim etdiyi, direktoru olaraq rəhbərlik etdiyi Cavabdeh1 icazəsi və razılığı ilə Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Neft prospekti, 3068-ci məhəllə ünvanındakı kompleks daxilində yerləşən dörd mərtəbəli qeyriyaşayış binasının əsaslı təmirini həyata keçirməsi ilə bağlı, eləcə də mətbəx avadanlığının alınması ilə bağlı, İddiaçı tərəfindən, ümumilikdə xərclənmiş 270.000 manatın cavabdehlər Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətindən və Cavabdeh1ndən müştərək qaydada, İddiaçı xeyrinə tutulmasına dair, eləcə də, Cavabdeh3 ilə İddiaçı arasında bağlanmış 01 sentyabr 2023-cü il tarixli icarə müqaviləsinin bağlanması üçün Qanuni nümayəndə3 həmin icarə müqaviləsi bağlanmazdan əvvəl, həm də icarə müqaviləsi bağlanandan sonra, icarə müqaviləsi bağlamayacağı hədəsi ilə, bununla yanaşı, icarə müqaviləsi İddiaçı ilə Cavabdeh3 ilə bağlanacağı, bağlandığı halda, Qanuni nümayəndə3 “X2” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə məxsus xəzinə çekləri tərtib etdirərək, “X2” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin möhüründən istifadə edərək bizdən nəğd olaraq alınmış olduğu 55.860 (əllil beş min səkkiz yüz altmış) manatın cavadehlər Cavabdeh3ndən və Cavabdeh1ndən müştərək qaydada, İddiaçı xeyrinə tutulmasına dair, həmçinin, 01 sentyabr 2023- cü il tarixli icarə müqaviləsinə görə icarə haqqı adı ilə, İddiaçı tərəfindən bank vasitəsilə Cavabdeh3 bank hesabına ödənilmiş 44.368 (qırx dörd min üç yüz altmış səkkiz) manatın Cavabdeh3ndən İddiaçı xeyrinə tutulmasına dair, bunlardan da başqa, Cavabdeh3 tərəfindən qaimə-faktura yazılmadan, kommunal xərclər adı ilə İddiaçındən nəğd olaraq alınmış, (bir neçə ödənişin xəzinə qəbzləri verilməməklə) 7.000 (yeddi min) manatın, cavabdehlər Cavabdeh3ndən və Cavabdeh1ndən müştərək qaydada, İddiaçı xeyrinə tutulmasına dair, Eyni zamanda, məhkəmə rüsumu olaraq ödənilmiş 813 (səkkiz yüz on üç) manatın cavabdehlər Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətindən, Cavabdeh1ndən və Cavabdeh3ndən müştərək qaydada, İddiaçı xeyrinə tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
12. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, “Elite” Ticarət Mərkəzində sahibkarlıqla məşğul olmuş, sonradan əməllərinə görə “Beynəlxalq axtarış”la İNTERPOL tərəfindən axtarılan, Azərbaycan Respublikasının dövlət bankına, kommersiya banklarına milyon dollarla ödənilməmiş kredit borcları olan, İspaniyada sığınacaq tapmış Türkiyə Respublikasının vətəndaşı X9 havadarlıq etdiyi, Azərbaycan Respublikası ərazisində təsis etdirdiyi hüquqi şəxslər vasitəsilə hələ də qeyri-rəsmi gördürdüyü işlərdə istifadə etdiyi, əvvəllər də onun uşaqlarının təmizlik işlərinə baxmış, fəaliyyət ünvanı “Elite” Ticarət Mərkəzi olan, X9 xx.xx.2022-ci il tarixində qeyri-rəsmi təsis etdirdiyi Cavabdeh3 Qanuni təmsilçisi təyin etdirdiyi xx.xx.1984-cü il təvəllüdlü Qanuni nümayəndə3, aldatma yolu ilə, hədə-qorxu ilə aidiyyəti olmayan cəmiyyətin-əvvəllər də qeyri-qanuni istifadə etdiyi, işlər gördüyü Cavabdeh1 möhüründən istifadə etməklə, əvvəllər otel kimi istifadə olunmuş 4 mərtəbəli binanın icarə müqaviləsini rəhbəri olduğu İddiaçı MMC ilə bağlayacağı vədi ilə həmin binanın böyük hissəsini, 2 mərtəbəsini əsaslı təmir etdirmiş, 243.000 manat vəsait xərcləndikdən sonra isə, icarə müqaviləsini bağlamayacağı hədəsi ilə onu qorxutmuş, uzun müddət icarə müqaviləsi bağlamamışdır. Nəticədə, onu müqavilə bağlamayacağı hədəsi ilə qorxudandan sonra, X10 birləşib “şəxsi şərtlərini” dəfələrlə dəyişəndən sonra, həmçinin, icarə müqaviləsini 10 il müddətinə bağlayacağı vədi ilə aldadandan sonra, 55.860 (əlli beş min səkkiz yüz altmış) manat pulu ondan nəğd olaraq almış, məhz bundan sonra icarə müqaviləsi arxa tarixlə bağlanmışdır. Əlimizdə olan, “kommunal xərclər” adı ilə bizdən hədələrlə tələb edərək nəğd olaraq almış olduğu pullara dair qəbzlər iddia ərizəsinə əlavə edilmişdir. Bu qadın-Qanuni nümayəndə3, dövlət banklarına kredit borcları olan havadarını, X12 ölkəmizin pulları ilə maliyyələşdirməsi ilə yanaşı, hazırda da, özbaşınalıq edərək sahibkarlıq fəaliyyətimizə mane olmaqda, həmçinin, bizdən əlavə pullar tələb etməkdə və almaqdadır.
13. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli e-2-2(113)-2682/2024 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim Ülkər Həsənova) iddia rədd edilmişdir.
14. Məhkəmə iddianın Cavabdeh3 MMC ilə xx.xx.2023-cü il tarixli, H-00224 saylı icarə müqaviləsi bağlananadək icarə obyektində apardığı əsaslı təmir işlərinə və mətbəx avadanlığının alınmasına görə xərclədiyi pulun icarə müqaviləsinin tərəfi olmayan olmayan digər cavabdehlərdən (Cavabdeh2 ASC və Cavabdeh1 MMC-dən) tutulması hissəsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, işin mübahisəsiz halları kimi müəyyən edilmişdir ki, iddiaçı ilə Cavabdeh3 MMC arasında xx.xx.2023-cü il tarixli, H-00224 saylı icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Digər cavabdehlərlə iddiaçı arasında hər hansı hüquq münasibətinin yaranmış olduğu isə ümumiyyətlə müəyyən edilmir. Bununla belə, iddiaçı iddia edir ki, icarə müqaviləsi bağlananadək icarə obyektinin əsaslı təmirinə və oraya mətbəx avadanlığının alınmasına xərcləmiş 270000 manat pul vəsaiti həmin cavabdehlərdən tutulmalıdır.
15. Bu baxımdan məhkəmə ilk növbədə vurğulamışdır ki, adı çəkilən cavabdehlərin qeyd edilən hissədə iddiaçının iddia tələbinə cavab verməli olan subyektlər kimi qəbul edilməsi mümkün deyildir; hər hansı iddia tələbi isə məhz ona cavab verməli olan şəxsə qarşı irəli sürüldüyü zaman əsaslı hesab edilə və təmin oluna bilər.
16. Məhkəmə həmçinin qeyd etmişdir ki, həmin cavabdehlərin iddiaya cavab verməli subyektlər olduğu fərz edilsə belə, yenə də iddianın əsaslı olduğu qənaətinə gəlmək mümkün olmayacaqdı. Belə ki, iddiaçı icarə müqaviləsi bağlananadək icarə obyektini əsaslı təmir etdirildiyini və mətbəx avadanlığı ilə təchiz etdirdiyini, bunlara görə 270 000 manat xərclədiyini iddia edərək qeyd edilən iddia tələbini irəli sürmüş, bununla belə iddiasının əsası kimi istinad etdiyi hallara dair məhkəməyə hər hansı bir mötəbər sübut təqdim edə bilməmişdir. Onun vəsatəti əsasında dindirilmiş şahidlərin izahatlarına gəldikdə isə, şahidlərin iddiaçı şirkətin keçmiş işçiləri olduqları müəyyən edilmişdir. Digər tərəfdən onlar vermiş olduqları izahatlarında təmirə görə konkret hansı məbləğdə pul xərcləndiyi göstərə bilməmiş, yuvarlaq məbləğlər bildirməklə kifayətlənmişlər. Bundan başqa, onların birdirdikləri bilavasitə gördüklərinə deyil, eşitdiklərinə əsaslanır. Bu mənada qeyd edilən şahidlərin izahatları “əsaslı şübhədən kənar” sübut kimi qəbul edilə bilməz.
17. Məhkəmə iddiaçı tərəfindən təqdim edilmiş "xxxx" MMC-nin mütəxəssis rəyi ilə bağlı qeyd etmişdir ki, həmin qiymətləndirmə hesabatında təmir–bərpa işlərinin hansı qaydada hesablanması, həmin təmir işlərinin məhz iddiaçı tərəfindən görülməsi qənaətinə əsas olan hallar və sairə göstərilməmişdir.
18. Mətbəx avadanlığına münasibətdə məhkəmə həmçinin bildirmişdir ki, icarə müqaviləsinin 6.4.6-cı və 6.4.7-cı bəndlərinə əsasən “icarəçi” kommersiya fəaliyyətinin həyata keçirilməsi üçün öz vəsaiti hesabına aldığı avadanlıqları icarə obyektində yerləşdirir və istifadə edir, o cümlədən həmin avadanlıqlara mülkiyyət hüquqlarını saxlayır və müqavilə ləğv edildikdə onları geri götürür.
19. Məhkəmə iddianın icarə müqaviləsi bağlananadək və bağlandıqdan sonra “X2” MMC-nin möhüründən istifadə edərək iddiaçıdan nəğd olaraq alınmış pulun cavabdehlər Cavabdeh3 MMC (icarəyə verən) və Cavabdeh1 MMC-dən tutulması hissəsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, xx.xx.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsi ilə yanaşı tərəflər arasında xx.xx.2023-cü il tarixli razılaşma da imzalanmış, həmin razılaşmaya əsasən iddiaçı, xx.xx.2023-cü il tarixli H-00224 saylı icarə müqaviləsinə əsasən icarə haqqı məbləğindən əlavə tərəflər arasında razılaşdırılmış digər xərclər üzrə ödənişləri də razılaşmaya daxil edilmiş cədvələ uyğun ödəməyə razılıq vermişdir. Cədvələ əsasən, 2023-cü ilin avqust ayı üzrə 10 000 manat, sentyabr ayı üzrə 20 000 manat, oktyabr ayı üzrə 20 000 manat və 6780 manat, noyabr ayı üzrə isə 2320 manat ödənilməsi nəzərdə tutulmuşdur. İddiaçının cavabdehlərdən tutulmasını tələb etdiyi 55860 manat pul məbləğinin məhz həmin razılaşma əsasında ödənilmiş olduğu müəyyən edilmişdir. Həmin razılaşmanın aldatma və ya hədə təhdidi altında bağlanmış olduğu da müəyyən edilmir. Odur ki, işin qeyd edilən halı – yəni, qeyd edilən pul vəsaitinin tərəflər arasındakı razılaşmaya müvafiq olaraq ödənilməsi halı iddianın göstərilən hissədə əsassız olduğu qənaətinə gəlməyə əsas verir.
20. Məhkəmə iddianın icarə müqaviləsi üzrə ödənilmiş 44 368 manat icarə haqqının qaytarılması hissəsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, iş materiallarından aydın olur ki, xx.xx.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən, Cavabdeh3 MMC (icarəyə verən) icarə obyektini iddiaçının (icarəçi) istifadəsinə vermiş, iddiaçı (icarəçi) isə ondan istifadəyə görə müvafiq icarə haqları ödəmişdir. İcarə Müqaviləsinə əlavə edilmiş ödəniş cədvəlinə görə, icarə məbləği 2023-cü ilin noyabr ayından növbəti (2024-cü) ilin mart ayınadək olan müddət üçün hər ay 10 000 manat, 2024-cü ilin mart ayından növbəti (2025-ci) ilin fevral ayınadək olan müddətdə hər ay 12 000 manat, növbəti 3 il 6 ay müddətində isə hər ay 15 000 manat razılaşdırılmışdır. Tərəflər arasındakı xx.xx.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsi ləğv edilməmiş, icarə obyektinin hazırda da iddiaçının sahiblik və istifadəsində olduğu məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilmişdir. Dolayısı ilə iddiaçı icarə obyektindən istifadəyə görə ödədiyi icarə haqlarının qaytarılmasını tələb etməkdə haqlı olmamışdır.
21. Məhkəmə iddianın nəğd olaraq ödənilmiş kommunal xərclərin cavabdehlər Cavabdeh3 MMC (icarəyə verən) və Cavabdeh1 MMC-dən tutulması hissəsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, iddiaçı kommunal ödənişlər adı altında ondan 7000 manat pul vəsaiti alındığını iddia etsə, iddia etdiyi məbləğdə ödəniş etmiş olduğunu sübut edə bilməmişdir. Həmin ödənişlərin təsdiqini tapan hissəsinə gəldikdə isə, bununla bağlı məhkəmə vurğulayır ki, xx.xx.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsinin 6.4.13-cü bəndinə görə, icarəçi icarə obyektinin istismarı ilə bağlı kommunal xərcləri (su, qaz, elektrik enerjisi, kanalizasiya, tullantı) ödənilməsini təmin edir.
Apellyasiya instansiyasi məhkəməsindəki icraat
a) Apellyasiya şikayətlərinin dəlilləri
22. İddiaçı qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli e-2-2(113)-2682/2024 nömrəli qətnaməsinin ləğv edilərək iddianın təmin edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
23. İddiaçı apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, Cavabdeh3 İddiaçı ilə 4 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının 10 (on) il müddətinə icarəyə verilməsinə dair 01 sentyabr 2023-cü il tarixli H-00224 №-li “İcarə müqaviləsi”ni bağlamağa sübyektiv hüququ olmamışdır. Həmçinin, Cavabdeh3 İddiaçı ilə 4 mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının 10 (on) il müddətinə icarəyə verilməsinə dair bağlamış olduğu 01 sentyabr 2023-cü il tarixli H-00224 №- li “İcarə müqaviləsi”nin hər hansı bir hüquqi əsası olmamışdır. “İcarə müqaviləsi”ni bağlamağa sübyektiv hüquq olmadığı halda, “İcarə müqaviləsi”nin hər hansı bir hüquqi əsası olmadığı halda, hazırkı 386.1-ci maddənin bu mübahisədə yeri yoxdur. Bu maddə, hazırkı mübahisəyə düzgün tətbiq edilməmişdir. Hakim iddiaçının tələblərinin əsası olaraq təqdim etdiyim sənədləri-sübutları, sübut olaraq, qəbul etməmişdir. Digər tərəfdən də, hakim elektron kabinet vasitəsilə məhkəməyə verilməyən, əllə təqdim edilməyən, məhkəmdə tədqiq edilməyən sənədi sübut kimi qəbul etmişdi. Hakim nəinki sübutlara, hətta iş materiallarında olan sənədlərə belə baxmamış, onları nəzərə almamışdır. Belə olan şəraitdə, baxmadığı sənədlərə tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiyməti də, yuxarıdakı kimi, qeyri-qanuni vermişdir. Məhkəmə keçmişdə otel kimi istifadə edilən dörd mərtəbəli qeyri-yaşayış binasının Cavabdeh2 ASC-nin mülkiyyətində olmadığını araşdırmamışdır.
b) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
24. İş üzrə xx.xx.2024-cü il tarixdə keçirilmiş sonuncu məhkəmə baxışı iclasında iştirak etmiş iddiaçının nümayəndəsi Nümayəndə2 apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini xahiş etmişdir.
25. İş üzrə xx.xx.2024-cü il tarixdə keçirilmiş sonuncu məhkəmə baxışı iclasında iştirak etmiş cavabdehlərin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə1 apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
26. Tətbiq edilən hüquq
337.1-ci maddə-bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. 337.2-ci maddə-əqd barəsində mübahisə edildikdə əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Müqavilənin mübahisə edilməsi müqavilənin digər tərəfinə iradə ifadəsinin bildirilməsi yolu ilə həyata keçirilir. Digər tərəfə münasibətdə həyata keçirilmiş birtərəfli əqd həmin şəxsə qarşı mübahisə edilir. 354.2-ci maddə-bu Məcəllənin 347.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, maraqlı şəxs əqdin bağlanmasına təsir etmiş zorakılığa və ya hədəyə son qoyulduğu gündən və ya əqdin etibarsız sayılmasına əsas verən halları bildiyi və ya bilməli olduğu gündən bir il ərzində əqdi mübahisə edə bilər. 386.1-ci maddə-öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. 390.1-ci maddə-fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər. 399.1-ci maddə- müqavilə bağlandığı andan qüvvəyə minir və tərəflər üçün məcburi olur. 421.1-ci maddə- müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür; 421.3-cü maddə- müqavilənin tamamilə və ya hissə-hissə icrasından birtərəfli imtina edildikdə və belə imtinaya bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə müqavilə müvafiq surətdə ləğv edilmiş və ya dəyişdirilmiş sayılır. 424.4-cü maddə-əgər bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, tərəflər müqavilənin dəyişdirildiyi və ya ləğv edildiyi anadək öhdəlik üzrə icra etdiklərinin qaytarılmasını tələb edə bilməzlər. 442-ci maddə- öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. 445.1-ci maddə-icranı gecikdirmiş borclu gecikdirmə nəticəsində vurduğu zərər üçün və gecikdirmə zamanı təsadüfən baş vermiş icra mümkünsüzlüyünün nəticələri üçün kreditor qarşısında məsuliyyət daşıyır. 445.2-ci maddə-Aşağıdakı hallar borclunun icranı gecikdirməsi sayılır: 445.2.1. öhdəliyin onun icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddətdə icra edilməməsi; 445.2.2. icra müddəti çatanadək kreditorun etdiyi xəbərdarlıqdan sonra da öhdəliyin icra edilməməsi. 445.4-cü maddə-icra üçün təqvim günü təyin edildikdə, əgər borclu təyin edilmiş vaxtadək öhdəliyi icra etməzsə, icranı xatırlatmasız gecikdirmiş sayılır. 675-ci maddə- əmlak kirayəsi müqaviləsinə görə, kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür. 684.1-ci maddə- əmlak kirayəsi haqqı, əgər kirayə müddəti bir aydan qısadırsa, həmin müddətin sonunda ödənilməlidir. Əgər kirayə müddəti bir aydan çoxdursa, əmlak kirayəsi haqqı zərurət olduqda müvafiq surətdə hər ayın sonunda hissə-hissə ödənilməlidir. Əgər əmlak kirayəsi haqqı zaman hissələri üzrə hesablanmışdırsa, ayrı-ayrı zaman hissələrinin sonunda ödənilir. 697.1-ci maddə-kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra qaytarmağa borcludur. 700.1-ci maddə- icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur; 700.3-cü maddə- əgər həmin Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə həmin Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir. 705-ci maddə-əgər icarə üzrə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra icarəçi icarəyə götürdüyü obyekti qaytarmırsa, icarəyə verən obyektin saxlandığı müddət üçün kompensasiya kimi müəyyənləşdirilmiş illik icarə haqqından icarəçinin həmin il ərzində əldə etdiyi və ya əldə edə biləcəyi icarə faydaları hissəsinə uyğun olan hissənin verilməsini tələb edə bilər. Digər zərərin əvəzinin ödənilməsi barədə iddia da istisna edilmir.
“İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu 9-cu maddənin 5-ci bəndi-icarəyə götürülmüş əmlak icarəyəverənin razılığı ilə yaxşılaşdırıldıqda müqavilənin müddəti qurtardıqdan və ya müqavilə pozulduqdan sonra icarəçinin hüququ var ki, qanunda və ya müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, bu məqsədlə çəkdiyi bütün xərclərin ödənilməsini tələb etsin. 9-cu maddəsinin 6-cı bəndi- icarəyəverənin icazəsi olmadan icarəçinin apardığı və icarəyə götürülmüş əmlaka zərər vurmadan ondan ayrıla bilməyən yaxşılaşdırmalar müqavilənin müddəti qurtardıqdan və ya müqavilə pozulduqdan sonra əvəzi ödənilmədən icarəyəverənə keçir.
Əsaslandırıcı hissə
Apellyasiya baxışının hədləri
27. Qətnamə iddiaçı tərəfindən tam mübahisələndirdiyindən tam yoxlanılır.
Apellyasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi
28. Məhkəmə apelyasiya şikayətinin dəlillərini və işin materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli e-2-2(113)-2682/2024 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
29. İşin hallarından görünür ki, İddiaçı MMC-nin pul tələbləri icarəyə götürdüyü Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Neft prospekti, 3068-ci məhəllə ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi Cavabdeh2 ATSC-yə, Cavabdeh1 MMC-yə və xx.xx.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən sahəni icarəyə vermiş Cavabdeh3 MMC-yə qarşı yönəlmişdir.
30. Cavabdeh2 ATSC-yə və Cavabdeh1 MMC-yə qarşı yönəlmiş pul tələbləri ilə bağlı məhkəmə düzgün olaraq qeyd etmişdir ki, iddiaçı ilə bu hüquqi şəxslər arasında hər hansı öhdəlik münasibəti olmadığından həmin hüquqi şəxslər icarəçinin çəkdiyini iddia etdiyi təmir xərclərinin və digər xərclərin əvəzini ödəmək öhdəliyi daşımır.
31. “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 9-cu maddəsinin 5-ci bəndinə əsasən icarəyə götürülmüş əmlak icarəyəverənin razılığı ilə yaxşılaşdırıldıqda müqavilənin müddəti qurtardıqdan və ya müqavilə pozulduqdan sonra icarəçinin müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa çəkdiyi bütün xərclərin ödənilməsini tələb etmək hüququ nəzərdə tutulsa da hazırkı halda isə icarə müqaviləsinin 6.4.4-cü bəndində icarəyə götürülmüş sahənin arxitektur bütünlüyünün pozulması ilə həyata keçirilməli olan əsaslı təmir işlərinin icarəçinin öz vəsaiti hesabına həyata keçirilməli olduğu və müqavilə ləğv olunduqdu icarəçinin bu xərclərlə bağlı heç bir tələb irəli sürməyəcəyi əvvəlcədən razılaşdırıldığından birinci instansiya məhkəməsi düzgün olaraq hesab etmişdir ki, təmirə çəkilmiş xərcin cavabdehlərdən tutulmasına dair tələb əsassızdır. İddiaçının bu xərcləri tələb etmək hüququnun olmadığı müəyyən edildiyindən bu xərclərin həqiqətən çəkilibçəkilmədiyinin, çəkilibsə hansı məbləğdə xərc çəkildiyinin məhkəmə tərəfindən araşdırılması zəruri hesab edilmir. Obyektdə yerləşdirilmiş avadanlıqlar və ayrıla bilən yaxşılaşdırmaları icarəçinin icarə münasibətlərinə xitam verildikdən sonra götürmək hüququ olduğundan dəyərinin icarəyəverəndən tələb edilməsinin qanuni əsası yoxdur.
32. Məhkəmə kollegiyası eyni zamanda birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşır ki, iddiaçının ödənilmiş icarə haqları və bağlanmış əlavə razılaşmaya görə digər xərclər adı altında ödənilmiş pulların geri ödənilməsinə dair tələbi əsassızdır. Belə ki, MMnin 424.4-cü maddəsinin tələbinə əsasən bu Məcəllə və ya tərəflərin razılaşması ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, tərəflərin müqavilənin dəyişdirildiyi və ya ləğv edildiyi anadək öhdəlik üzrə icra etdiklərinin qaytarılmasını tələb etmək hüququ istisna olunur. Məhkəmə tərəfindən eyni zamanda icarəyəverən Cavabdeh3 MMC tərəfindən icarə müqaviləsini vaxtından əvvəl birtərəfli qaydada ləğv edilməsinin qanuniliyi yoxlanılaraq müəyyən edilmişdir ki, müqavilə şərtlərinin icarəçi tərəfindən pozularaq icarə haqları və kommunal ödənişlərin ödənilməsinin gecikdirildiyi məhkəmə araşdırması zamanı təsdiq olunduğundan (borclarla bağlı idiaçı tərəfindən bildiriş və xəbərdarlıq məktublarının göndərildiyi və iddiaçı tərəfindən bu ödənişlərin vaxtında həyata keçirilmədiyi nəzərə alınaraq) icarə münasibətlərinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi qanuni və əsaslı olmuşdur.
33. Cavabdeh3 sahəni icarəyə vermək hüququ olmadığına dair mülahizə araşdırılaraq məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmişdir ki, iddiaçıya icarəyə verilmiş sahə işdəki texniki pasporta və Dövlət Əmlak Komitəsinin xx.xx.1998-ci il tarixli sərəncamına əsasən Cavabdeh2 ATSC tərəfindən özəlləşdirilmiş obyektin bir hissəsi olmuş və Cavabdeh3 sahəni subicarəyə vermək hüququ ilə mülkiyyətçidən xx.xx.2023-cü il tarixli müqavilə əsasında icarəyə götürmüşdür. İcarə müqaviləsi bağlanarkən iddiaçının aldadıldığı məhkəmə araşdırması zamanı mötəbər sübutlarla təsdiq edilməmiş, eyni zamanda həmin müqavilənin mübahisələndirilməsi üçün MM-nin 354.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş bir illik kəsici müddət ötürülmüşdür.
34. Məhkəmə iddianın icarə müqaviləsi bağlananadək və bağlandıqdan sonra “X2” MMC-nin möhüründən istifadə edərək iddiaçıdan nəğd olaraq alınmış pulların cavabdehlər Cavabdeh3 MMC (icarəyə verən) və Cavabdeh1 MMC-dən tutulması hissəsinə düzgün hüquqi qiymət verərək hesab etmişdir ki, həmin pullar Cavabdeh3 MMC tərəfindən xx.xx.2023-cü il tarixli razılaşma əsasında (öhdəlik üzrə) qəbul edildiyindən cavabdehlərdən geri alınması barədə tələb əsaslı hesab edilə bilməz.
35. Məhkəmə iddianın icarə müqaviləsi üzrə ödənilmiş 44 368 manat icarə haqqının qaytarılması hissəsinə münasibətdə düzgün olaraq qeyd etmişdir ki, iddiaçı icarə obyektindən istifadəyə görə ödədiyi icarə haqlarının qaytarılmasını tələb etməkdə haqlı deyil.
36. İddiaçının kommunal xərclərin cavabdehlər Cavabdeh3 MMC (icarəyə verən) və Cavabdeh1 MMC-dən tutulması barədə iddia tələbinə də məhkəmə tərəfindən düzgün hüquqi qiymət verilərək qeyd edilmişdir ki, xx.xx.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsinin 6.4.13-cü bəndinə görə, icarəçi icarə obyektinin istismarı ilə bağlı kommunal xərcləri (su, qaz, elektrik enerjisi, kanalizasiya, tullantı) ödənilməsini təmin etməli olduğundan kommunal xərclərə görə ödənilmiş vəsaitin geri tələb edilməsi əsassızdır.
37. İşə baxmış hakim tərəfindən sübutların tam və hərtərəfli araşdırıldığı, düzgün qiymətləndirildiyi, qətnamənin ləğv edilməsinə əsas olan hər hansı maddi və prosessual pozuntuya yol verilmədiyi müəyyən olunur.
38. Qeyd olunanlara əsasən məhkəmə belə nəticəyə gəlir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli e-2-2(113)- 2682/2024 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
39. Məhkəmə yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 382-385, 392, 393, 402-406-cı maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq, QƏT ETDİ:
İddiaçı MMC-nin şikayəti təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli e-2-2(113)-2682/2024 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi (elektron kabinetə yerləşdirildiyi) gündən 2 (iki) ay müddətində elektron kabinet vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməzsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.