Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-88/2024 25.01.2024 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ iddiaçı "xxxx" ASC-nin Cavabdeh qarşı (X7 və "xxxx" MMC müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər qismində cəlb olunmaqla) iddia tələbi üzrə (Açar sözlər: əmlakın qanunsuz sahiblikdən geri tələb olunması, əmlakdan istifadəyə görə pulun ödənilməsi) hakimlər Həsənov Elnur Məmmədsaat oğlundan (sədrlik edən və məruzəçi), Mərdanova Xumar Afət qızından və X2 ibarət tərkibdə, Qasımov Ramil Rəşid oğlunun katibliyi, iddiaçı "xxxx" ASC-nin nümayəndəsi Nümayəndə1, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs X3 iştirakları ilə "xxxx" ASC-nin Cavabdeh qarşı “əmlakın qanunsuz sahiblikdən alınıb təhvil verilməsi, icarə haqqının və dövlət rüsumunun ödənilməsi” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 06 fevral 2023-cü il tarixli qətnaməsindən iddiaçının nümayəndəsi tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi: İşin halları
1. "xxxx" MMC ilə X7 arasında 29 may 2012-ci il tarixdə MQ-M/29-05 saylı müqavilə bağlanmış, müqaviləyə görə MMC, ünvan 1 ünvanında yerləşən obyektin 1-ci mərtəbəsində olan 70 kv.m (+/-10%) 13 saylı mağazanı X1, Qalib Məmmədov isə həmin əmlakın hər kvadratmetri üçün 3800 manat olmaqla ümumilikdə 266 000 manatı MMC-nə ödəməyi öhdələrinə götürmüşlər. Müqavilənin 2.2.3-cü bəndində göstərilmişdir ki, Qalib Məmmədov əmlakın dəyərinin 175 000 manatını ödəyib, qalan ödəniş 91 000 manat təşkil edir.
2. Qalib Məmmədovla "xxxx" MMC arasında xx.xx.2019-cu il tarixdə notarial təsdiqli icarə müqaviləsi bağlanmış, müqaviləyə əsasən Qalib Məmmədov 29 may 2012-ci il tarixli MQ-M/29-05 saylı müqavilə üzrə ona satılmış əmlakı "xxxx" MMC-nə xx.xx.2024cü il tarixinədək ayda 3000 manat ödənilməsi şərtilə icarəyə vermişdir.
3. Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi 23 aprel 2018-ci il tarixində "xxxx" MMC-yə xüsusi lisenziya verərək ünvan 2 ünvanında yerləşən sahədə dərman vasitələrinin pərakəndə satışına icazə vermişdir.
4. X7 ilə "xxxx" MMC arasında 25 yanvar 2016-cı il tarixdə əmək müqaviləsi bağlanmış, Qalib Məmmədov MMC-də əczaçı vəzifəsinə işə götürülmüşdür.
5. 1 saylı Bakı İnzibati Məhkəməsinin xx.xx.2016-cı il tarixli qətnaməsi ilə "xxxx" Firmasının "xxxx" ASC-nə qarşı “müqavilələrin etibarsız hesab olunaraq ləğv edilməsi; "Mars-M” firması və "xxxx" ASC arasında bağlanmış xx.xx.2015-ci il tarixli **********58815/SİM saylı “Sonrakı ipoteka müqaviləsi”nin etibarsız hesab edilərək ləğv edilməsi və ödənilmiş 10 manat dövlət rüsumunun "xxxx" firmasının xeyrinə tutulması; qarşılıqlı iddianın təmin edilməsi; "xxxx" Firmasından xx.xx.2015-ci il tarixli **********58815 nömrəli kredit xətti müqaviləsi üzrə 17 000 000 ABŞ dolları məbləğində əsas borcun, 2 388 957,46 ABŞ dolları məbləğində kreditdən istifadəyə görə hesablanmış adi faizlər üzrə borcun, xx.xx.2016-cı il tarixinə qədər vaxtı keçmiş əsas borc məbləğinə illik 15% dərəcəsi ilə hesablanmış 11 161,62 ABŞ dolları məbləğində dəbbə pulunun, cəmi 19 400 119,08 ABŞ dollarının və xx.xx.2016-cı il tarixindən başlayaraq iddiaçının tələblərinin ipoteka predmeti hesabına faktiki təmin edilməsi tarixinə qədər əsas borc məbləğinə illik 16% dərəcəsi ilə hesablanan faizlər formasında əldən çıxmış faydanın əvəzinin və 30 manat məbləğində dövlət rüsumunun ödənilməsi üzrə çəkilmiş xərcin "xxxx" ASC-nin xeyrinə tutulması; tutmanın xx.xx.2015-ci il tarixli **********58815/SİM nömrəli "Sonrakı ipoteka müqaviləsi” üzrə ipoteka predmeti olan və "xxxx" firmasına məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən 0,2704 ha torpaq sahəsinə və həmin torpaq sahəsinin üzərindəki zirzəmi və 5 mərtəbədən ibarət olan, əsas sahəsi 16043,1 kv.m olmaqla, ümumi sahəsi 16100,5 kv.m təşkil edən qeyri-yaşayış binasına yönəldilməsi; ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi barədə bildirişin dövlət qeydiyyatına alınmasına görə 30 manatın və sənədlərin notariat qaydasında təsdiq edilməsinə görə 15 manat məbləğində çəkilmiş xərclərin ipoteka predmetinin dəyərindən "xxxx" firmasından tutularaq “Xalq” Bank” ASCnin xeyrinə tutulması; ipoteka predmeti olan "Mars-M” firmasına məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən 0,2704 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsinin üzərindəki zirzəmi və 5 mərtəbədən ibarət olan, əsas sahəsi 16043.1 kv.m olmaqla, ümumi sahəsi 16100,5 kv.m təşkil edən qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiymətinin 26 000 000 manat müəyyən edilməsi qət edilmişdir.
6. Həmin qətnamədən "xxxx" Firması, müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxslər X8 və Ağa-X15 tərəfindən apelyasiya şikayətləri verilmiş, Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyasının 05 aprel 2017-ci il tarixli qətnaməsi ilə "xxxx" firmasının apelyasiya şikayətinin qismən təmin edilməsi; müstəqil tələb irəli sürən 3-cü şəxslər Ağa- X15 və X5 apelyasiya şikayətlərinin qismən təmin edilməsi; 1 saylı Bakı İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinin 15 iyul 2016-cı il tarixli qətnaməsinin qismən - qarşılıqlı iddianın xx.xx.2016-cı il tarixindən başlayaraq iddiaçının tələblərinin ipoteka predmeti hesabına faktiki təmin edilməsi tarixinə qədər əsas borc məbləğinə illik 16% dərəcəsi ilə hesablanan faizlər formasında əldən çıxmış faydanın əvəzinin "xxxx" ASC-nin xeyrinə tutulması; tutmanın xx.xx.2015-ci il tarixli **********58815/SİM nömrəli "Sonrakı ipoteka müqaviləsi” üzrə ipoteka predmeti olan və "Mars-M” firmasına məxsus ünvan 3 ünvanında yerləşən 0.2704 ha torpaq sahəsinə və həmin torpaq sahəsinin üzərindəki zirzəmi və 5 mərtəbədən ibarət olan, əsas sahəsi 16043.1 kv.m olmaqla, ümumi sahəsi 16100,5 kv.m təşkil edən qeyri-yaşayış binasına yönəldilməsi; ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin 26 000 000 manat müəyyən edilməsi tələblərinin təmin edilməsi hissəsində ləğv edilməsi; həmin hissədə yeni qətnamə qəbul edilərək, qarşılıqlı iddianın həmin hissədə qismən təmin edilməsi; tutmanın xx.xx.2015-ci il tarixli **********58815/SİM nömrəli "Sonrakı ipoteka müqaviləsi” üzrə ipoteka predmeti olan və "Mars-M” firmasına məxsus ünvan 3 ünvanında yerləşən 0.2704 ha torpaq sahəsinə və həmin torpaq sahəsinin üzərindəki zirzəmi və 5 mərtəbədən ibarət olan, əsas sahəsi 16043.1 kv.m olmaqla, ümumi sahəsi 16100,5 kv.m təşkil edən qeyri-yaşayış binasına, 3-cü şəxslər Ağa-X11 məxsus obyektin 2-ci mərtəbəsində yerləşən 26.4 kv.m sahəsi olan 1№-li mağaza və həmin mərtəbədə yerləşən 30.2 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi, X6 məxsus obyektin 2-ci mərtəbəsində yerləşən 24.6 kv.m 18 saylı qeyri-yaşayış sahəsi istisna olmaqla yönəldilməsi; ipoteka predmeti olan "Mars-M” firmasına məxsus ünvan 3 ünvanında yerləşən 0.2704 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsinin üzərindəki zirzəmi və 5 mərtəbədən ibarət olan, əsas sahəsi 16043.1 kv.m olmaqla, ümumi sahəsi 16100.5 kv.m təşkil edən qeyri-yaşayış binasının (3cü şəxslər Ağa-X11 məxsus obyektin 2-ci mərtəbəsində yerləşən 26.4 kv.m sahəsi olan 1№-li mağaza, həmin mərtəbədə yerləşən 30.2 kv.m qeyri- yaşayış sahəsi, X6 məxsus obyektin 2-ci mərtəbəsində yerləşən 24,6 kv.m 18 saylı qeyri-yaşayış sahəsi istisna olmaqla) ilkin satış qiymətinin 38 473 040 manat müəyyən edilməsi; "Xalq Bank” ASC-nin qarşılıqlı iddiasının xx.xx.2016-cı il tarixindən başlayaraq iddiaçının tələblərinin ipoteka predmeti hesabına faktiki təmin edilməsi tarixinə qədər əsas borc məbləğinə illik 16% dərəcəsi ilə hesablanan faizlər formasında əldən çıxmış faydanın əvəzinin "xxxx" ASC-nin xeyrinə tutulması hissəsində rədd edilməsi; qətnamənin qalan hissələrdə - "xxxx" firmasının iddia tələbinin təmin edilməməsi, "Xalq Bank” ASC-nin qarşılıqlı iddiasının "Mars-M” Firmasından xx.xx.2015-ci il tarixli **********58815 nömrəli kredit xətti müqaviləsi üzrə 17 000 000 ABŞ dolları məbləğində əsas borcun; 2 388 957,46 ABŞ dolları məbləğində kreditdən istifadəyə görə hesablanmış adi faizlər üzrə borcun, xx.xx.2016-cı il tarixinə qədər vaxtı keçmiş əsas borc məbləğinə illik 15% dərəcəsi ilə hesablanmış 11 161,62 ABŞ dolları məbləğində dəbbə pulunun, cəmi 19 400 119,08 ABŞ dollarının, 30 manat məbləğində dövlət rüsumunun, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi barədə bildirişin dövlət qeydiyyatına alınmasına görə 30 manatın və sənədlərin notariat qaydasında təsdiq edilməsinə görə 15 manat məbləğində çəkilmiş xərclərin "Xalq Bank” ASC-nin xeyrinə tutulması hissəsində dəyişdirilmədən saxlanılması; müstəqil tələb irəli sürən 3-cü şəxslər Ağa-X15 və X5 "xxxx" Firmasına və "Xalq Bank” ASC-yə qarşı iddialarının təmin edilməsi; "Mars-M” Firması ilə "Xalq Bank” ASC arasında bağlanmış xx.xx.2015-ci il tarixli **********58815/SİM nömrəli "Sonrakı ipoteka müqaviləsi”nin ünvan 3 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 16100.5 kv.m olan 5 mərtəbəli və zirzəmili qeyriyaşayış sahəsinin Ağa-X11 məxsus obyektin 2-ci mərtəbəsində yerləşən 26.4 kv.m sahəsi olan 1№-li mağaza, həmin mərtəbədə yerləşən 30.2 kv.m qeyri- yaşayış sahəsi, X6 məxsus obyektin 2-ci mərtəbəsində yerləşən 24,6 kv.m 18 saylı qeyri-yaşayış sahəsinin ipotekaya qoyulması hissəsində etibarsız hesab edilməsi qət edilmişdir.
7. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi kollegiyasının 18 oktyabr 2017-ci il tarixli qərarı ilə Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyasının 05 aprel 2017-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
8. Bundan sonra, "xxxx" ASC Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinə müraciət edərək, Ali Məhkəmənin İİK-nın xx.xx.2017-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasını xahiş etmiş, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin xx.xx.2018-ci il tarixli qərarı ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati- İqtisadi kollegiyasının 18 oktyabr 2017-ci il tarixli qərarı Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 60-cı maddəsinin İ hissəsinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 416, 418.1 və 418.2-ci maddələrinə uyğun olmadığından qüvvədən düşmüş hesab edilmiş, işə qərarda əks olunmuş hüquqi mövqelərə uyğun olaraq Azərbaycan Respublikasının mülki prosessual qanunvericiliyi ilə müəyyən edilmiş qaydada və müddətdə yenidən baxılması qərara alınmışdır.
9. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Plenumunun 31 oktyabr 2018-ci il tarixli qərarı ilə Ali Məhkəmənin İnzibati-İqtisadi kollegiyasının 18 oktyabr 2017-ci il tarixli qərarı, onunla bağlı Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyasının 05 aprel 2017-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilmiş və iş mahiyyəti üzrə baxılması üçün yenidən Bakı Apelyasiya Məhkəməsinə göndərilmişdir.
10. Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyasının 19 fevral 2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə "xxxx" firmasının və mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürən üçüncü şəxslər Ağa-X15 və X5 apelyasiya şikayətləri qismən təmin edilmiş, 1 saylı Bakı İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinin 15 iyul 2016-cı il tarixli qətnaməsi ləğv edilmiş, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilərək "xxxx" firmasının ASC "Xalq” Bankına qarşı "Mars-M” firması ilə ASC "Xalq” Bankı arasında bağlanmış xx.xx.2015-ci il tarixli **********58815 nömrəli kredit xətti müqaviləsinin etibarsız hesab edilərək ləğv edilməsi, "Mars-M” firması ilə ASC "Xalq” Bankı arasında bağlanmış xx.xx.2015-ci il tarixli **********58815/SİM nömrəli sonrakı ipoteka müqaviləsinin etibarsız hesab edilərək ləğv edilməsi və ödənilmiş 10 manat dövlət rüsumunun cavabdehdən "Mars-M” firmasının xeyrinə tutulması” tələblərinə dair ilk iddia təmin edilməmiş, qarşılıqlı iddia qismən təmin edilmiş, "Mars-M” firmasından xx.xx.2015-ci il tarixli **********58815 nömrəli kredit xətti müqaviləsi üzrə 17 000 000 ABŞ dolları məbləğdə əsas borc, 2 388 957,46 ABŞ dolları məbləğdə kreditdən istifadəyə görə hesablanmış adi faizlər üzrə borc, xx.xx.2016-cı il tarixə qədər vaxtı keçmiş əsas borc məbləğinə illik 15% dərəcəsi ilə hesablanmış 11 161,62 ABŞ dolları məbləğində dəbbə pulu, cəmi 19 400 119,08 ABŞ dolları (ödəniş gününə AR Mərkəzi Bankının müəyyən etdiyi məzənnə üzrə manatla) və 30 manat məbləğdə dövlət rüsumunun ödənilməsi üzrə çəkilmiş xərc ASC "Xalq” Bankının xeyrinə tutulmuş, tutma xx.xx.2015-ci il tarixli **********58815/SİM nömrəli sonrakı ipoteka müqaviləsi üzrə ipoteka predmeti olan və "Mars-M” firmasına məxsus ünvan 1 ünvanda yerləşən 0.2704 ha torpaq sahəsinə və həmin torpaq sahəsinin üzərində zirzəmi və 5 mərtəbədən ibarət olan, əsas sahəsi 16043.1 kv.m. olmaqla, ümumi sahəsi 16100.5 kv.m. təşkil edən qeyri-yaşayış binasına yönəldilmiş, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi barədə bildirişin dövlət qeydiyyatına alınmasına görə 30 manat və sənədlərin notariat qaydasında təsdiq edilməsinə görə 15 manat məbləğdə çəkilmiş xərclər ipoteka predmetinin dəyərindən "Mars-M” firmasından ASC "Xalq” Bankının xeyrinə tutulmuş, ipoteka predmeti olan "Mars- M” firmasına məxsus ünvan 1 ünvanda yerləşən 0.2704 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsinin üzərində zirzəmi və 5 mərtəbədən ibarət olan, əsas sahəsi 16043.1 kv.m. olmaqla, ümumi sahəsi 16100.5 kv.m təşkil edən qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiyməti 38 600 000 manat müəyyən edilmiş, qarşılıqlı iddia “xx.xx.2016-cı il tarixdən başlayaraq tələblərin ipoteka predmeti hesabına faktiki təmin edilməsi tarixinə qədər əsas borc məbləğinə illik 16% dərəcəsi ilə hesablanan faizlər formasında əldən çıxmış faydanın əvəzinin "Mars-M” firmasından ASC "Xalq” Bankının xeyrinə tutulması” hissəsində təmin edilməmiş, üçüncü şəxs Ağa-X10 "Mars-M” firması ilə ASC "Xalq” Bankı arasında bağlanmış xx.xx.2015-ci il tarixli **********5815/SİM nömrəli sonrakı ipoteka müqaviləsinin ünvan 1 ünvanda yerləşən ümumi sahəsi 16l00.5 kv.m-dən ibarət 5 mərtəbəli və zirzəmili qeyri-yaşayış sahəsinin 2-ci mərtəbəsində yerləşən 56.6 kv.m-dən ibarət qeyri-yaşayış sahəsi, eləcə də digər üçüncü şəxs X5 "Mars-M” firması ilə ASC "Xalq” Bankı arasında bağlanmış xx.xx.2015-ci il tarixli **********5815/SİM nömrəli sonrakı ipoteka müqaviləsinin ünvan 1 ünvanda yerləşən 5 mərtəbəli və zirzəmili qeyriyaşayış sahəsinin 2-ci mərtəbəsində yerləşən 24.6 kv.m-dən ibarət 18 nömrəli qeyriyaşayış sahəsinin etibarsız hesab edilməsi tələbinə dair iddiaları təmin edilməmişdir.
11. "xxxx" firması, üçüncü şəxslər Ağa-X15 və X8 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətləri Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyasının xx.xx.2019-cu il tarixli qərarı ilə təmin olunmamış, Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin İnzibati- İqtisadi Kollegiyasının 19 fevral 2019-cu il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
12. X3 "xxxx" ASC-nə və "Mars-M” Firmasına qarşı "xxxx" ASC və "xxxx" firması arasında bağlanmış 8 iyul 2015-ci il tarixli sonrakı ipoteka müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi” tələbi Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 26 oktyabr 2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə təmin olunmamış, həmin qətnamə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 06 may 2021-ci il tarixli qətnaməsi ilə, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı isə Ali Məhkəmənin 12 oktyabr 2021-ci il tarixli qərarı ilə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
13. Həmin iş üzrə məhkəmələr hesab etmişlər ki, etibarsız hesab edilməsi xahiş olunan xx.xx.2015-ci il tarixli **********58815/SİM nömrəli sonrakı ipoteka müqaviləsi artıq qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarları ilə qüvvədə saxlanılmışdır, məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilmiş hallar preyudisial əhəmiyyətə malikdir və bir daha sübut olunmamalıdır. Bundan əlavə, Qalib Məmmədov ipoteka müqaviləsi üzrə tərəf olmadığından həmin müqavilənin etibarsız hesab edilməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmək hüququna malik olan subyekt hesab edilə bilməz.
14. ünvan 1 ünvanda yerləşən 0.2704 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsinin üzərində zirzəmi və 5 mərtəbədən ibarət olan, əsas sahəsi 16043.1 kv.m. olmaqla, ümumi sahəsi 16100.5 kv.m təşkil edən qeyri-yaşayış binası hərraca çıxarılmış, əmlakı hərracdan "xxxx" ASC qəbul etmiş və buna dair Hüquqların qabaqcadan qeydiyyatı barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən arayış verilmişdir.
15. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş 09 aprel 2021-ci il tarixli ********** qeydiyyat, **********79-06302 reyestr nömrəli “Hüquqların qabaqcadan qeydiyyatı barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin arayışı”ndan görünür ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 16 100,50 kv.m. təşkil edən əmlak kompleksi "xxxx" ASC-yə məxsusdur.
16. "xxxx" ASC ilə Cavabdeh arasında 28 aprel 2021-ci il tarixdə icarə müqaviləsi bağlanmış, müqaviləyə əsasən icarəyə verən "xxxx" ASC, ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 16 100,50 kv.m. olan əmlak kompleksinin birinci mərtəbəsindəki 70 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsini icarəyə verməyi, icarəçi Cavabdeh isə qeyri-yaşayış sahəsini qəbul etməyi və icarəyə verənə icarə haqqı ödəməyi öhdələrinə götürmüşlər.
17. İcarə müqaviləsində icarə haqqı ayda 331 manat (ƏDV daxil olmaqla), icarə müddəti qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil-təslim aktı üzrə icarəçiyə təhvil verildiyi tarixdən 3 ay müddətində müəyyənləşdirilmişdir.
18. "xxxx" MMC məhkəməyə ünvanladığı 2022-ci il 28 noyabr tarixli məktubunda bildirmişdir ki, MMC ünvan 1 ünvanında yerləşən əmlak kompleksinin birinci mərtəbəsində 70 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsində Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi tərəfindən verilmiş 2018-ci il 23 aprel tarixli lisenziya əsasında və X7 ilə "Buta Farm” MMC arasında bağlanmış 2014-cü il 4 aprel tarixli 4M-274 reyestr nömrəli və 17 yanvar 2019-cu il tarixli 3 M-29 reyestr nömrəli icarə müqavilələri əsasında fəaliyyət göstərir.
19. "xxxx" ASC tərəfindən Cavabdeh ünvanlanmış 2021-ci il 22 noyabr tarixli məktubla, icarə müqaviləsinin müddətinin uzadılmayacağı və müqavilə müddətinin bitməsi tarixində xitam olunacağı ilə bağlı xəbərdarlıq edilmişdir.
20. "xxxx" ASC-nin məhkəməyə verdiyi cədvəl məlumatlarında göstərilmişdir ki, 28 aprel 2021-ci il tarixli icarə müqaviləsi üzrə xx.xx.2021-ci il tarixdən xx.xx.2021-ci il tarixinədək icarə haqqı ödənişləri həyata keçirilmiş, xx.xx.2022-ci il-xx.xx.2022-ci il dövrü üçün 308,93 manat icarə haqqı borcu qalmış, xx.xx.2022-ci il tarixindən xx.xx.2022-ci il tarixinədək olan dövr üçün faktiki istifadəyə görə 2890,73 manat borc yaranmışdır.
21. Cavabdeh əvvəllər "xxxx" MMC-nin işçisi olmuşdur.
22. “İlkin mediasiya sessiyasında iştirak edilməməsi barədə” 2022-ci il 28 mart tarixli arayışda göstərilmişdir ki, Cavabdeh sessiyanın tarixi, saatı və yeri barədə məlumatlandırılmasına baxmayaraq, həmin sessiyada iştirak etməmişdir.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları:
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
23. Xalq Bank” ASC (iddiaçı) Cavabdeh (cavabdeh) qarşı iddia ərizəsi, sonradan isə iddia tələbinin həcminin artırılması (dəqiqləşdirilməsi) barədə ərizə ilə Bakı Kommersiya Məhkəməsinə (məhkəmə və ya birinci instansiya məhkəməsi) müraciət edərək, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş 2021-ci il 9 aprel tarixli ********** qeydiyyat, **********79-06302 reyestr nömrəli “Hüquqların qabaqcadan qeydiyyatı barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən arayış”a əsasən mülkiyyət hüququ ilə ona məxsus olan ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 16 100,50 kv.m. təşkil edən əmlak kompleksinin birinci mərtəbəsindəki 70 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsinin cavabdehin qanunsuz sahibliyindən alınıb ona təhvil verilməsi, icarə müqaviləsi üzrə xx.xx.2022-ci il tarixinə mövcud olan 308,93 manat məbləğində icarə haqqı üzrə borcun və icarə müqaviləsinə xitam verildiyi 28 yanvar 2022-ci il tarixindən 20 oktyabr 2022-ci il tarixinədək həmin qeyri-yaşayış sahəsindən faktiki istifadəyə görə 2890,73 manat məbləğində pul vəsaiti olmaqla cəmi 3199,66 manat məbləğində pul vəsaitinin cavabdehdən alınıb ona ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
24. İddiaçı iddia tələbini belə əsaslandırmışdır ki, tərəfindən 70 kv.m. sahə cavabdehə aptekin yerləşdirilməsi üçün icarəyə verilmiş, cavabdehə 22 noyabr 2021-ci il tarixli 2062 nömrəli xəbərdarlıq məktubu göndərilərək müqavilənin 5.2-ci bəndinə əsasən müqavilə müddətinin uzadılmayacağı və müqaviləyə onun müddətinin bitməsi tarixində xitam veriləcəyi bildirilmiş, qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılaraq təhvil verilməsi tələb olunmuşdur. Lakin müqaviləyə 28 yanvar 2022-ci il tarixində xitam verilməsinə baxmayaraq, icarəçi indiyədək qeyri-yaşayış sahəsini boşaltmamış və təhvil verməmiş, bununla da onun mülkiyyət hüququnu pozmaqla əmlaka sahiblik və istifadə hüquqlarının həyata keçirilməsinə mane olmuşdur. Belə olan təqdirdə cavabdeh tərəfindən icarə obyekti olan qeyri-yaşayış sahəsinin indiyədək istifadə edildiyi nəzərə alınaraq icarə haqqı üzrə borcu yaranmışdır.
25. İddia tələbinin maddi hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 29.2, 29.3 və 157.2-ci maddələrinə istinad olunmuşdur.
26. Cavabdehin nümayəndəsi iddia tələbinə etiraz edərək bildirmişdir ki, bankla cavabdeh arasında xx.xx.2021-ci il tarixdə icarə müqaviləsi bağlansa da, qeyri-yaşayış sahəsi ümumiyyətlə ona təhvil verilməmiş, cavabdeh bir-neçə ay müqavilə üzrə icarə haqqını ödəsə də, sonradan icarə sahəsi verilmədiyindən icarə haqqını ödəməmişdir.
27. Cavabdehin nümayəndəsi vəsatətlə müraciət edərək işin aidiyyəti üzrə baxılması üçün Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinə göndərilməsini xahiş etmiş, məhkəmənin 1 iyun 2022-ci il tarixli qərardadı ilə vəsatət rədd olunmuş, həmin qərardad Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 19 iyul 2022-ci il tarixli qərarı ilə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
28. Məhkəmənin 31 oktyabr 2022-ci il tarixli protokol-qərardadı ilə X7 və "xxxx" MMC müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər qismində işə cəlb olunmuşlar.
29. Məhkəmə iclasında iştirak edən X7 iddia tələbinin əsassız olduğunu bildirmişdir.
30. İddiaçı 8 dekabr 2022-ci il tarixində iddia ərizəsinə dəyişiklik edilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət etmiş, məhkəmənin 9 dekabr 2022-ci il tarixli qərardadı ilə ərizə və ərizəyə əlavə olunmuş sənədlərin iddiaçıya geri qaytarılması qərara alınmışdır.
31. Həmin qərardad Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 11 yanvar 2023-cü il tarixli qərardadı ilə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
32. Birinci instansiya məhkəməsinin 6 fevral 2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə iddia rədd edilmişdir.
33. Məhkəmə gəldiyi nəticəni aşağıda göstərildiyi kimi əsaslandırmışdır:
33.1. İddianı şərti olaraq 3 hissəyə bölmək olar. Bunlardan birincisi qeyri-yaşayış sahəsinin cavabdehin qanunsuz sahibliyindən alınaraq iddiaçıya verilməsi; ikincisi 309,93 manat məbləğində icarə haqqı borcu tələbi; üçüncü isə icarə müqaviləsinə xitam verildiyi 2022-ci il 28 yanvar tarixindən 2022-ci il 20 oktyabr tarixinədək həmin qeyri-yaşayış sahəsindən faktiki istifadəyə görə 2890,73 manat məbləğində pulun tələb edilməsindən ibarət olmuşdur. 33.2. Mübahisənin həlli baxımından iş üzrə müəyyən edilməli olan ilk məqam tərəflər arasında müqavilə hüquq münasibətlərinin yaranıb-yaranması və icarə sahəsinin cavabdehə verilib-verilməməsidir. Tərəflərin 2021-ci il 28 aprel tarixli icarə müqaviləsini imzalaması işin mübahisələndirilməyən halı olmuşdur. 33.3. Mülki qanunvericilikdə əqdlərin real və konsensual əqdlərə bölünməsi ilə bağlı təsnifat nəzərdə tutulmasa da, mülki hüquq nəzəriyyəsində və Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun bir sıra qərarlarında bu və ya digər müqavilənin hüquqi qüvvəyə minmə meyarı üzrə real və konsensual müqavilələrə bölünməsi nəzərdə tutulmuşdur. Yəni real müqavilələr üzrə hüquq və öhdəliklər müqavilə predmeti olan əmlakın (əşyanın) verilməsindən sonra əmələ gəlir, konsensual müqavilələr üzrə isə hüquq və öhdəliklər bu müqavilənin bağlandığı (imzalandığı) andan əmələ gəlir. Mülki qanunvericilikdə konsensual müqavilənin əsas əlamətlərindən biri "əmlakı təqdim etməyi öhdəsinə götürür”, "işləri görməyi öhdəsinə götürür” və s. bu kimi ifadələr ilə müəyyən olunur. İcarə müqaviləsi konsensual müqavilədir. Ona görə də ilk növbədə icarəçinin icarə haqqını ödəmək vəzifəsi, icarəyə verən tərəfindən əmlakın ona təqdim edildiyi vaxtdan sonra yaranmış olur. 33.4. İddiaçı icarə müqaviləsində nəzərdə tutulmuş ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 16.100,50 kv.m. təşkil edən əmlak kompleksinin birinci mərtəbəsindəki 70 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsini ümumiyyətlə cavabdehə təhvil verməmişdir. Qeyd edilən yaşayış sahəsi də 2014-cü il 4 aprel tarixindən faktiki olaraq X7 ilə bağlanmış icarə müqaviləsi əsasında "Buta Farm” MMC-nin istifadəsindədir. 33.5. “Müqavilənin bağlanmamış hesab olunması” ilə, “müqavilənin ləğv edilmiş hesab olunması” anlayışları bir-biri ilə qarışdırılmamalıdır. Belə ki, müqavilənin bağlanmamış hesab olunmasına onun etibarlılıq şərtlərinə və müqavilənin real və ya konsensual xarakteri nəzərə alınmaqla qiymət verilməli olduğu halda, müqavilənin ləğv edilmiş hesab olunmasına Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 421.3-cü maddəsinin tələbləri baxımından qiymət verilməlidir. 33.6. Müqavilənin predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsi icarəçi tərəfindən bir neçə dəfə icarə haqqı ödənilməsinə baxmayaraq icarəyə verən tərəfindən ona təhvil verilməmiş və icarəçi də, icarə haqqını əmlakın verilməməsi səbəbindən dayandırmışdır. Ona görə də qanunvericiliyin tələbləri baxımından tərəflər arasında bağlanmış 2021-ci il 28 aprel tarixli icarə müqaviləsi ləğv edilmiş sayılmalıdır. Beləliklə, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsi üzrə qeyri-yaşayış sahəsi ümumiyyətlə icarəçiyə verilmədiyindən iddiaçının icarə haqqı borcunun, əmlakın qaytarılması və faktiki istifadəyə dair tələbi əsassız olmuşdur.
34. Qənaətinin hüquqi əsaslandırması zamanı məhkəmə, Mülki Məcəllənin 421.3-cü, 675-ci, 677.1.4-cü, 700.1-ci, 700.2-ci və 700.3-cü maddələrinə istinad etmişdir.
35. Qətnamədən iddiaçının nümayəndəsi apellyasiya şikayəti verərək onun ləğv olunmasını və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmiş, şikayətini iddia ərizəsinin məzmununa uyğun əsaslandırmaqla, məhkəmənin sübutlara düzgün qiymət vermədiyini, maddi hüquq normalarını düzgün tətbiq etmədiyini, qanunsuz qərar çıxardığını irəli sürmüşdür.
b) Apelyasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat
36. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 02 may 2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
37. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni Mülki Məcəllənin 697.1ci, 697.2-ci, 700.1-ci və 700.3-cü maddələrinə istinadla aşağıda göstərildiyi kimi əsaslandırmışdır:
37.1. İcarə haqqının tutulması barədə tələblərin qanuni əsasını Mülki Məcəllənin 700.1-ci maddəsi, faktiki istifadəyə görə pul vəsaitinin tutulması barədə tələblərin qanuni əsasını həmin Məcəllənin 697.2-ci maddəsi, icarəyə verilən sahənin boşaldılması barədə tələblərin qanuni əsasını isə həmin Məcəllənin 697.1-ci maddəsi təşkil etmişdir. Lakin işdə həmin maddələrin dispozisiya şərtləri mövcud olmamışdır. Qeyd olunan maddələrdən də görünür ki, icarə müqaviləsi üzrə öhdəlik ilk növbədə icarəyə verənin üzərinə düşür və o, yalnız icarə obyektini icarəçiyə təhvil verdikdən sonra icarəçinin icarə haqqını ödəmək, o cümlədən icarə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra əşyanı qaytarmaq öhdəliyi yaranır. Cavabdeh də iddiaya etirazının əsası kimi bildirmişdir ki, tərəflər arasında icarə müqaviləsi bağlansa da, icarə obyekti onun faktiki istifadəsinə verilməmişdir. Göründüyü kimi, müəyyən olunmalı məsələ icarə müqaviləsi üzrə icarə obyektinin icarəçiyə təhvil verilib-verilmədiyi ilə bağlı olmuşdur. Bununla bağlı sübutetmə yükü isə iddiaçının üzərinə düşmüşdür. Lakin iddiaçı bununla bağlı heç bir sübutu (təhvil-təslim aktı və s.) təqdim etməmiş və Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 77.1-ci maddəsi üzrə öz üzərinə düşən sübut etmə vəzifəsini yerinə yetirə bilməmişdir. 37.2. İddiaçı icarə müqaviləsində nəzərdə tutulmuş ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 16 100,50 kv.m. təşkil edən əmlak kompleksinin birinci mərtəbəsindəki 70 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsini ümumiyyətlə cavabdehə təhvil verməmiş və həmin sahə 2014-cü il 4 aprel tarixindən faktiki olaraq X7 ilə bağlanmış icarə müqaviləsi əsasında "Buta Farm” MMC-nin istifadəsindədir. Belə olan halda isə iddiaçı tərəfindən cavabdehə icarə obyektinin təhvil verilməsi və bununla da icarə müqaviləsi üzrə iddiaçının öz öhdəliyini icra etməsi sübut olunmamışdır. 37.3. Bu baxımdan, cavabdehin icarə haqqını ödəmək öhdəliyi, iddiaçının isə MMin 700.1-ci maddəsinə əsasən icarə haqqını, həmçinin həmin Məcəllənin 697.1 və 697.2-ci maddələrinə əsasən icarəyə verilən sahənin boşaldılmasını və faktiki istifadəyə görə pul vəsaitini tələb etmək hüququ mövcud olmamışdır. 37.4. İddiaçı tərəfindən təqdim olunan hesabdan çıxarışda ödənişlərin cavabdeh tərəfindən edilməsi ilə bağlı qeyd olsa da həmin sənəd birtərəfli qaydada iddiaçı tərəfindən tərtib olunmuşdur. Cavabdeh də 3 ay istisna olmaqla qalan ödənişlərin onun tərəfindən edilmədiyini bildirmişdir. Qeyd olunan halın, yəni həmin ödənişlərin konkret kim tərəfindən edilməsinin dəqiqləşdirilməsi məqsədilə apellyasiya baxışı zamanı iddiaçıya kassa mədaxil orderlərini məhkəməyə təqdim etməsi təklif olunmuş, lakin sonuncu həmin sənədləri məhkəməyə təqdim edə bilməmişdir. Göründüyü kimi, iddiaçı cavabdehin 8 ay ərzində icarə haqqını vaxtında və lazımınca ödədiyini bildirsə də bunu təsdiq edən heç bir sübutu, məhkəməyə təqdim edə bilməmiş və MPM-in 77.1-ci maddəsi ilə üzərinə düşən sübut etmə vəzifəsini yerinə yetirə bilməmişdir. 37.5. Eyni zamanda, icarə müqaviləsi üzrə öhdəlik ilk növbədə icarəyə verənin üzərinə düşür və o, yalnız icarə obyektini icarəçiyə təhvil verdikdən sonra icarəçinin icarə haqqını ödəmək, o cümlədən icarə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra əşyanı qaytarmaq öhdəliyi yaranır. Lakin iddiaçı bununla bağlı hər hansı sübutu məhkəməyə təqdim etməmişdir. Üçüncü şəxslər arasında iddiaçının mülkiyyətində olan obyekt barəsində bağlanmış icarə müqaviləsinin əhəmiyyətsiz olub-olmamasının isə mübahisənin həllinə hər hansı təsiri yoxdur və bu hal hazırki iddianın təmin edilməsi üçün əsas ola bilməz. 37.6. Çünki hazırki iddia məhz cavabdehə qarşı qaldırılmış və işin halları ilə icarə obyektinin məhz onun istifadəsinə verilməsi heç bir sübutla təsdiq olunmamışdır. Əksinə üçüncü şəxs "Buta Farm” MMC etiraf etmişdir ki, həmin sahə 2014-cü il 4 aprel tarixindən faktiki olaraq onun istifadəsindədir. Bundan əlavə, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin 1.3-cü bəndində icarəyə götürülən qeyri-yaşayış sahəsinin icarəçi tərəfindən aptekin (aptek məntəqəsinin) yerləşdirilməsi məqsədi üçün istifadə olunacağı qeyd olunmuşdur. Lakin işin halları ilə müəyyən olunmuşdur ki, cavabdehin aptek fəaliyyəti ilə məşğul olmaq üçün ümumiyyətlə xüsusi lisenziyası mövcud deyildir.
38. İddiaçının nümayəndəsi həmin qətnamədən kassasiya şikayəti vermiş, iddia tələbinin təmin edilməsi barədə qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
c) Kassasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
39. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 05 oktyabr 2023-cü il tarixli qərarı ilə kassasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsi ləğv olunaraq iş yeni apelyasiya baxışına qaytarılmışdır.
40. Kassasiya instansiyası məhkəməsi öz mövqeyini aşağıdakı kimi əsaslandırmışdır: “...İddia tələbini təmin etməyən məhkəmələr ona istinad etmişlər ki, iddiaçı icarə müqaviləsində nəzərdə tutulmuş ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 16 100,50 kv.m. təşkil edən əmlak kompleksinin birinci mərtəbəsindəki 70 kv.m. qeyriyaşayış sahəsini ümumiyyətlə cavabdehə təhvil verməmişdir və həmin sahə 2014-cü il 4 aprel tarixindən faktiki olaraq X7 ilə bağlanmış icarə müqaviləsi əsasında "Buta Farm” MMC-nin istifadəsindədir, iddiaçı tərəfindən cavabdehə icarə obyektinin təhvil verilməsi və bununla da icarə müqaviləsi üzrə iddiaçının öz öhdəliyini icra etməsi sübut olunmamışdır. Bununla əlaqədar ilkin olaraq məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin cavabdehin etirazına əsaslanaraq nəticəyə gəlməsi və qeyd olunanlarla bağlı zəruri araşdırma aparmaması mübahisənin qanuni həllini şübhə altına alır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməsində icarə obyektinin icarəçiyə təhvil verilibverilmədiyi ilə bağlı sübutetmə yükünün iddiaçının üzərinə düşdüyünü, iddiaçının isə heç bir sübutu təqdim etmədiyini qeyd etsə də, iddiaçı məhkəməyə əmlak üzərində mülkiyyət hüququnu təsdiq edən arayışla yanaşı, icarə müqaviləsini, cavabdehin aylıq ödənişlər etməsi ilə bağlı hesabdan çıxarışı, habelə sonuncuya ünvanlanmış xəbərdarlıq məktubunu təqdim etmişdir. Apellyasiya instansiya məhkəməsi tərəfindən isə təqdim olunan sübutlar düzgün əlaqələndirilərək araşdırılmamış, sonda sübutların qiymətləndirilməsində səhvə yol verilmişdir. Apellyasiya məhkəməsi həmçinin qeyd etmişdir ki, iddiaçı tərəfindən təqdim olunan hesabdan çıxarışda ödənişlərin cavabdeh tərəfindən edilməsi ilə bağlı qeyd olsa da, həmin sənəd birtərəfli qaydada iddiaçı tərəfindən tərtib olunmuş, cavabdeh də 3 ay istisna olmaqla qalan ödənişlərin onun tərəfindən edilmədiyini bildirmişdir. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin həmin qənaəti, onun icarə obyektinin cavabdehə verilmədiyi barədə gəldiyi nəticə ilə ziddiyyət təşkil edir. Belə ki, apellyasiya məhkəməsi qəbul etdiyi qətnaməsində cavabdeh tərəfindən 3 ay istisna olmaqla qalan ödənişlərin edilmədiyini bildirsə də, icarə obyekti cavabdehin istifadəsinə verilmədiyi halda həmin ödənişlərin hansı səbəbdən və kim tərəfindən davamlı olaraq edildiyinə aydınlıq gətirməmiş, qeyriyaşayış sahəsinin isə ümumiyyətlə cavabdehin istifadəsinə verilmədiyi qənaətinə gəlmişdir. Bu hal isə məhkəmə kollegiyası tərəfindən MPM-in 88-ci maddəsinin pozuntusu kimi dəyərləndirilir. İş materiallarına əsasən cavabdeh 2021-ci il 28 aprel tarixli icarə müqaviləsi üzrə icarə haqqını 2021-ci il 30 aprel tarixindən başlayaraq ödəmiş və ödənişlərin onun tərəfindən edildiyini təsdiq etmişdir. Bununla yanaşı, cavabdehin, icarə müqaviləsinin 5.2-ci bəndinə əsasən, bu müqavilənin müddətinin başa çatmasına 15 gün qalmış müqaviləyə xitam vermək barədə iddiaçını xəbərdar etməsi ilə bağlı iş materiallarında hər hansı sübut mövcud deyil və istinad olunan həmin bəndə əsasən tərəflərdən biri digərini müqaviləyə xitam vermək barədə xəbərdar etməzsə, müqavilə hər dəfə eyni şərtlərlə növbəti 3 ay müddətinə uzadılmış hesab edilir. Beləliklə, cavabdeh müqavilənin ona xitam verilmədiyi təqdirdə hər dəfə növbəti 3 ay müddətinə uzadılması ilə bağlı müqavilə şərtlərini qəbul etsə də, müqavilənin 5.1-ci bəndində müəyyyən olunmuş hüququndan istifadə etməmiş, 3 aylıq icarə müddətlərinin sonunda icarə müqaviləsinin uzadılmaması ilə bağlı iddiaçıya müvafiq xəbərdarlıq etməmişdir. Əksinə iddiaçı cavabdehə belə xəbərdarlıq məktubu ünvanlamış, daha sonra isə iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. Cavabdehin, icarə müqaviləsi üzrə icarə obyektini qəbul etmədiyi təqdirdə davamlı olaraq ödənişlər etməsi, icarə obyektinin onun istifadəsinə verilməməsi barədə dəlilini təkzib edir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi isə işə baxarkən yuxarıda qeyd olunan hallara məcmu halında və müqayisəli şəkildə hüquqi qiymət verilməsini təmin etməmişdir. ...İş materiallarındakı Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş 2021-ci il 9 aprel tarixli ********** qeydiyyat, **********79-06302 reyestr nömrəli “Hüquqların qabaqcadan qeydiyyatı barədə” daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin arayışına əsasən ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 16 100,50 kv.m. təşkil edən əmlak kompleksi iddiaçı "xxxx" ASC-yə məxsusdur. İcarəyə verilmiş sahə də daxil olmaqla ümumi sahəsi 16 100,50 kv.m. təşkil edən əmlak kompleksi iddiaçı "xxxx" ASC-yə məxsus olduğundan Qalib Məmmədov ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış 2014-cü il 4 aprel tarixli icarə müqaviləsinə məhkəmələr tərəfindən verilmiş qiymətlə məhkəmə kollegiyası razılaşmır. Belə ki, həmin nəticə iddiaçının mülkiyyətçi olaraq hüquqlarını əhəmiyyətsiz hala gətirmiş, bu isə öz növbəsində MM-nin 152.1, 157.1 və 157.2-ci maddələrinin pozuntusu kimi dəyərləndirilir. İşə yenidən baxılarkən qeyd edilən nöqsanlar aradan qaldırılmalı, icarə müqaviləsi üzrə cavabdeh tərəfindən qismən ödənişlər edilməsi, həmçinin Cavabdeh vaxtilə həmin aptekdə işləməsi faktları yenidən araşdırılaraq müvafiq hüquqi qiymət verlməli, müqavilə ləğv edilsə də, cavabdehin müqavilə ləğv olunan tarixədək yaranmış öhdəliklərinə görə məsuliyyət daşıdığı, müqaviləyə xitam verilməsi barədə rəsmi olaraq müraciət etmədiyi nəzərə alınmalı, Qalib Məmmədov ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış 2014-cü il 4 aprel tarixli icarə müqaviləsi isə mülki qanunvericiliyin normalarına istinad edilməklə düzgün dəyərləndirilməli, sonda isə mübahisənin qanuni həlli təmin edilməlidir”.
Təkrar apellyasiya baxışı, izahatlar
41. Təkrar apellyasiya baxışı zamanı keçirilən məhkəmə iclaslarında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi (vəkili) apellyasiya şikayətini Ali Məhkəmənin qərarında göstərilənlərə istinadla müdafiə edərək şikayətin təmin olunmasını xahiş etmiş, cavabdehin nümayəndəsi (vəkili), habelə üçüncü şəxs Qalib Məmmədov isə şikayətin əsassız olduğunu bildirmişlər.
42. İddiaçının nümayəndələri (vəkili) həmçinin bildirmişlər ki, mübahisəsi gedən qeyri-yaşayış sahəsi təxminən 2023-cü ilin iyul ayında boşaldılaraq banka təhvil verilmişdir, lakin əmlakın kimin tərəfindən təhvil verildiyinə dair məlumatları yoxdur. Qeyriyaşayış sahəsi artıq bankın sahibliyindədir.
43. İşə baxılmasının vaxtı (yeri) barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmış "xxxx" MMC nümayəndəsini məhkəməyə göndərməmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası
44. Maddə 13.1. Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur.
45. Maddə 29.1. Hər kəsin mülkiyyət hüququ vardır. Mülkiyyətin heç bir növünə üstünlük verilmir. Mülkiyyət hüququ, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur. Hər kəsin mülkiyyətində daşınar və daşınmaz əmlak ola bilər. Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
46. Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur.
47. Maddə 152.5. Mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın.
48. Maddə 157.2. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər.
49. Maddə 157.4. Əgər mülkiyyətə qəsd və ya başqa maneələr əşyanı götürmədən və ya ondan məhrum etmədən törədilirsə, mülkiyyətçi qəsd edəndən bu hərəkətlərə son qoymağı tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdirildikdə mülkiyyətçi həmin hərəkətlərə son qoyulmasını məhkəmə vasitəsilə tələb edə bilər.
50. Maddə 157.8. Mülkiyyətçi hüquqları mülkiyyətçi olmasa da, bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan əsasla əmlaka sahiblik edən şəxsə də mənsubdur.
51. Maddə 158.1. Mülkiyyət hüququ ilə yanaşı girov hüququ, əmlakdan istifadə hüququ servitutlar da əmlak hüquqları sayılır.
52. Maddə 158.2. Əmlak hüquqları həmin əmlakın mülkiyyətçisi olmayan şəxslərə də mənsub ola bilər.
53. Maddə 164.1. Sahibin iradəsi olmadan sahiblikdən məhrumetmə və onu pozma qadağan edilmiş özbaşınalıq sayılır.
54. Maddə 165.1. Sahiblik qadağan edilmiş özbaşınalıq yolu ilə pozulduqda sahib pozucudan pozuntulara son qoymağı tələb edə bilər. Pozuntuların davam edəcəyindən ehtiyat olunduqda sahib onlara son qoyulması üçün iddia verə bilər.
55. Maddə 165.2. Qadağan edilmiş özbaşınalıq üzrə iddiaya yalnız o halda yol verilir ki, sahib qəsdin və təqsirkarın ona məlum olmasından dərhal sonra əşyanın qaytarılmasını və ya pozuntunun aradan qaldırılmasını tələb etsin. İddia müddəti, hətta qəsd və təqsirkar sahibə sonralar da məlum olarsa, məhrumetmə və ya pozuntu anından başlayaraq bir il təşkil edir.
56. Maddə 421.3. Müqavilənin tamamilə və ya hissə-hissə icrasından birtərəfli imtina edildikdə və belə imtinaya bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə müqavilə müvafiq surətdə ləğv edilmiş və ya dəyişdirilmiş sayılır.
57. Maddə 675. Əmlak kirayəsi müqaviləsinə görə, kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür.
58. Maddə 677.1.4. Əgər kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı tamamilə və ya qismən müqavilə üzrə istifadəyə müəyyənləşdirilmiş müddətdə almırsa və ya əşya ondan götürülürsə və ya əhəmiyyətli dərəcədə pisləşirsə, kirayəyə verən isə gecikdirməyə yol verirsə, kirayəçi xəbərdarlıq müddətini gözləmədən müqaviləni ləğv edə bilər. İstifadəyə əhəmiyyətsiz maneə və ya istifadədən məhrumetmə nəticəsində müqavilənin ləğvinə yalnız o halda yol verilir ki, kirayəçinin xüsusi mənafeləri buna haqq qazandırsın. Əgər kirayəyə verən əşyanı vaxtında istifadəyə verdiyinə və ya qüsuru müəyyənləşdirilmiş müddət bitənədək aradan qaldırdığına əsaslanaraq müqavilənin ləğvinə yol verilə bilməsi barədə mübahisə edirsə, o bunları sübut etməlidir. Yaşayış otağının kirayəsi üzrə hüquq münasibətlərində müqaviləni ləğv etmək hüququnu istisna edən və ya məhdudlaşdıran razılaşmanın qüvvəsi yoxdur.
59. Maddə 697.1. Kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra qaytarmağa borcludur. Torpaq sahəsinin kirayəçisi kirayəyə götürdüyü torpaq sahəsini kirayəyə verənə qarşı pretenziyaları əsasında saxlamaq hüququna malik deyildir. Kirayəçi əşyanı hər hansı üçüncü şəxsin istifadəsinə verdikdə kirayəyə verən kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra üçüncü şəxsdən həmin əşyanı qaytarmağı tələb edə bilər.
60. Maddə 697.2. Əgər kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı qaytarmırsa, kirayəyə verən kompensasiya olaraq əşyanın saxlandığı müddət üçün müəyyənləşdirilmiş kirayə haqqının verilməsini tələb edə bilər; otaqların kirayəsi üzrə hüquq münasibətlərində bunun əvəzinə kompensasiya kimi o, həmin ərazidə bu cür otaqların kirayəsi üçün adətən tutulan məbləğdə kirayə haqqı verilməsini tələb edə bilər. Digər zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququ da istisna edilmir. Lakin yaşayış otaqlarını kirayəyə verən digər zərərin əvəzinin ödənilməsini yalnız o halda tələb edə bilər ki, əşya kirayəçinin cavabdeh olduğu halların nəticəsində qaytarılmasın; zərərin əvəzi yalnız həmin şəraitdə haqq-ədalətin tələb etdiyi dərəcədə ödənilir. Əgər kirayəçi ləğvetməyə dair bildiriş verərsə, bu müddəa tətbiq edilmir.
61. Maddə 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
62. Maddə 700.2. İcarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər.
63. Maddə 700.3. Əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
64. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
65. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
66. Maddə 80. Məhkəmə işin gedişində təqdim olunmuş ancaq o sübutları qəbul edir və nəzərə alır ki, onlar işdə tərəflərin tələblərini müəyyən edən faktlarla və hallarla əlaqədardır.
67. Maddə 81. Qanuna və ya digər normativ hüquqi aktlara əsasən müəyyən sübutetmə vasitələri ilə təsdiq edilməli olan işin halları başqa sübutlarla təsdiq oluna bilməz.
68. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
69. Maddə 106.1. İşdə iştirak edən şəxslərin iş üçün əhəmiyyətli olan və onlara məlum olan faktlar barədə izahatları iş üzrə toplanmış digər sübutlarla yanaşı yoxlanılmalı və qiymətləndirilməlidir.
70. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
71. Maddə 385. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.3. birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi; 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının həddi
72. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
73. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
74. Kollegiya həmçinin qeyd edir ki, hazırkı halda işə yeni apellyasiya qaydasında baxılır və bu zaman apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə əvvəlki qətnaməsini ləğv etmiş kassasiya məhkəməsinin mövqeyi nəzərə alınmalıdır. Belə ki, Mülki Prosessual Məcəllənin 420-ci maddəsinə görə kassasiya instansiyasında işə baxan məhkəmənin qərarında şərh edilən göstərişlər həmin işə yenidən baxan məhkəmə üçün məcburidir.
İşə təkrar apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyasının mövqeyi
75. Kassasiya instansiyasının qərarında şərh olunan hüquqi mövqelərlə razılaşan məhkəmə kollegiyası hеsаb еdir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddiaçının iddia tələbi üzrə hüququ düzgün tətbiq etməmiş, müəyyən olunmuş faktlardan tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə doğru nəticəyə gəlməmişdir; nəzərə alınmalıdır ki, kassasiya instansiyası məhkəməsi hüquq normalarını ətraflı təfsir etməklə əvvəlki apellyasiya baxışı zamanı buraxılmış səhvin mahiyyətinin nədən ibarət olduğunu dəqiq, aydın və inandırıcı formada izah etmişdir və qərardakı hüquqi mövqelərlə razılaşmamaq üçün heç bir əsas mövcud deyildir.
76. Xüsusilə nəzərə alınmalıdır ki, Cavabdeh əvvəllər "xxxx" MMC-nin işçisi olmuşdur və icarə predmeti olmuş qeyri-yaşayış sahəsində adı çəkilən MMC-nin fəaliyyət göstərmiş olması, icarə müqaviləsi üzrə öz üzərinə götürdüyü öhdəliklərdən onu azad etmir.
77. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin də vurğuladığı kimi, cavabdeh müqavilənin hər dəfə növbəti 3 ay müddətinə uzadılması ilə bağlı müqavilə şərtlərini qəbul etsə də, müqavilənin 5.1-ci bəndində müəyyyən olunmuş hüququndan istifadə etməmiş, 3 aylıq icarə müddətlərinin sonunda icarə müqaviləsinin uzadılmaması ilə bağlı iddiaçıya müvafiq xəbərdarlıq etməmişdir. Əksinə iddiaçı cavabdehə belə xəbərdarlıq məktubu ünvanlamış, daha sonra isə iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir.
78. Cavabdehin, icarə müqaviləsi üzrə icarə obyektini qəbul etmədiyi təqdirdə davamlı olaraq ödənişlər etməsi, icarə obyektinin onun istifadəsinə verilməməsi barədə dəlilini təkzib edir.
79. Buna görə də kollegiya hesab edir ki, iddiaçının “icarə müqaviləsi üzrə xx.xx.2022-ci il tarixinə mövcud olan 308,93 manat məbləğində icarə haqqı üzrə borcun və icarə müqaviləsinə xitam verildiyi 28 yanvar 2022-ci il tarixindən 20 oktyabr 2022-ci il tarixinədək həmin qeyri-yaşayış sahəsindən faktiki istifadəyə görə 2890,73 manat məbləğində pul vəsaiti olmaqla cəmi 3199,66 manat məbləğində pul vəsaitinin cavabdehdən alınıb ona ödənilməsi” tələbi təmin olunmalıdır (“qeyri-yaşayış sahəsinin cavabdehin qanunsuz sahibliyindən alınıb ona təhvil verilməsi” tələbi üzrə icraata müvafiq qərardadla xitam verildiyi nəzərə alınmaqla).
80. İddiaçının ödədiyi dövlət rüsumlarının məbləğləri də cavabdehdən alınaraq ona ödənilməlidir. Nəzərə alınmalıdır ki, məhkəmə xərclərinin bölüşdürülməsi məsələsi prosessual qanunvericiliklə tənzimləndiyindən, bununla bağlı qərar qəbul edərkən məhkəmə, müvafiq tələbin olub-olmamasına bağlı deyildir.
81. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
"xxxx" ASC-nin nümayəndəsinin apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(113)-79/2023 saylı iş üzrə 06 fevral 2023cü il tarixli qətnaməsi "xxxx" ASC-nin “icarə müqaviləsi üzrə xx.xx.2022-ci il tarixinə mövcud olan 308,93 manat məbləğində icarə haqqı üzrə borcun və icarə müqaviləsinə xitam verildiyi 28 yanvar 2022-ci il tarixindən 20 oktyabr 2022-ci il tarixinədək həmin qeyriyaşayış sahəsindən faktiki istifadəyə görə 2890,73 manat məbləğində pul vəsaiti olmaqla cəmi 3199,66 manat məbləğində pul vəsaitinin cavabdehdən alınıb ona ödənilməsi” tələbinin təmin edilməməsi ilə bağlı hissədə ləğv olunsun və həmin tələb üzrə yeni qətnamə çıxarılsın (“qeyri-yaşayış sahəsinin cavabdehin qanunsuz sahibliyindən alınıb ona təhvil verilməsi” tələbi üzrə icraata müvafiq qərardadla xitam verildiyi nəzərə alınmaqla). "xxxx" ASC-nin Cavabdeh qarşı “icarə müqaviləsi üzrə xx.xx.2022-ci il tarixinə mövcud olan 308,93 manat məbləğində icarə haqqı üzrə borcun və icarə müqaviləsinə xitam verildiyi 28 yanvar 2022-ci il tarixindən 20 oktyabr 2022-ci il tarixinədək həmin qeyriyaşayış sahəsindən faktiki istifadəyə görə 2890,73 manat məbləğində pul vəsaiti olmaqla cəmi 3199,66 manat məbləğində pul vəsaitinin cavabdehdən alınıb ona ödənilməsi” tələbi təmin olunsun. Cavabdeh icarə müqaviləsi üzrə 3199,66 (üç min yüz doxsan doqquz manat 66 qəpik) manat, dövlət rüsumlarına görə 150 (yüz əlli) manat olmaqla cəmi 3349,66 (üç min üç yüz qırx doqquz manat 66 qəpik) manat alınaraq "xxxx" ASC-nə ödənilsin. Qətnamədən kassasiya şikayəti verilə bilməz.
Sədrlik edən hakim Elnur Həsənov Hakimlər Xumar Mərdanova Sabit Bəhrəmzadə