Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-915/2025 17.10.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Azərbaycan Respublikası adından İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı kredit borcun tutulması, tutmanın ipoteka qoyulmuş əmlaka yönəldilməsi və s. tələblərinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə (Açar sözlər: kredit müqaviləsi, mütəxəssis rəyi, likvid dəyər) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası X3 Əliyevanın sədrliyi və məruzəsi ilə, X1 və Ziya Allahverdi oğlu Şirinovdan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Nofəl Rəhman oğlu Abdullayevin katibliyi ilə, İddiaçının nümayəndəsi X2, Cavabdeh2 iştirakları ilə, İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı borcun tutulması və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi və s. tələblərinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2- 2(113)-718/2025 saylı qətnaməsindən Cavabdeh2 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətlərinə əsasən kommersiya mübahisəsinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyən etdi İşin halları
1. İddiaçı ASC ilə Cavabdeh1 arasında bağlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli, 23-MCR- 1-608-22 nömrəli kredit limitinin ayrılmasına dair razılaşmanın məzmunundan görünür ki, müqaviləyə əsasən Cavabdeh1 bank tərəfindən 120 (yüz iyirmi) ay müddətinə, kredit limiti üzrə faiz dərəcəsi 2,5% olmaqla 100000 (yüz min) manat məbləğində kredit limiti ayrılmışdır.
2. İddiaçı ASC ilə Cavabdeh1 arasında bağlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli, 23-MCR- 1-608-22/1 nömrəli kredit verilməsinə dair razılaşmanın məzmunundan görünür ki, Cavabdeh1 bankdan 36 (otuz altı) ay müddətinə, aylıq faiz dərəcəsi 1,67% olmaqla, 45000 (qırx beş min) manat məbləğində kredit verilməsi razılaşdırılmışdır.
3. xx.xx.2022-ci il tarixli, 23-MCR-1-608-22/1 nömrəli kredit müqaviləsinə xx.xx.2022-ci il tarixli, 1 saylı ödəniş cədvəli və hesabdan çıxarış əlavə edilmişdir. Ödəniş cədvəlində qeyd edilmişdir ki, ödənişin vaxtında aparılmamasına görə ödənilməli məbləğə gündəlik 0,2 faiz cərimə hesablanacaqdır.
4. İddiaçı ASC ilə Cavabdeh2 arasında bağlanmış xx.xx.2022- ci il tarixli, Z/07250/22 nömrəli zaminlik müqaviləsinin məzmunundan görünür ki, İddiaçı ASC ilə Cavabdeh1 arasında bağlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli, 23- MCR-1-608-22 nömrəli kredit limitinin ayrılmasına dair müqavilə üzrə Cavabdeh1 öhdəliklərinin icrasını təmin etmək məqsədilə Cavabdeh2 bank qarşısında öz üzərinə məsuliyyət götürmüşdür.
5. İpoteka saxlayan – İddiaçı ASC ilə ipoteka qoyan/borc alan – Cavabdeh1 arasında bağlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli, DA/00636/22 nömrəli ipoteka müqaviləsinin məzmunundan görünür ki, İddiaçı ASC ilə Cavabdeh1 arasında bağlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli, 23-MCR-1-608-22 nömrəli kredit limitinin ayrılmasına dair müqavilə üzrə Cavabdeh1 öhdəliklərinin icrasını təmin etmək məqsədi ilə Cavabdeh1 tərəfindən onun mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 88,07 kv.m, yaşayış sahəsi 45,25 kv.m, yaşayış otaqlarının sayı 2 olan mənzil İddiaçı ASC-nin xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmişdir. Həmin müqavilənin 2.2-ci bəndinə əsasən kredit müqaviləsi üzrə kreditin verilməsi məqsədilə müvafiq ölçmələrin və təminatın səviyyəsinin müəyyən edilməsi üçün əmlakın bazar dəyəri 100000 manat dəyərində müəyyən edilmişdir. Tərəflər razılığa gəlirlər ki qeyd edilən dəyər ilkin satış qiyməti deyildir və yalnız kreditin verilməsi və onunla bağlı müvafiq ölçmələrin həyata keçirilməsi üçün istifadə edilməsi nəzərdə tutulmuşdur.
6. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş MA seriyalı, ******* nömrəli çıxarışdan görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 88,07 kv.m, yaşayış sahəsi 45,25 kv.m, yaşayış otaqlarının sayı 2 olan mənzil Cavabdeh1 adına xx.xx.2010-cu il tarixdə qeydiyyata alınmışdır.
7. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən Hüquqların Dövlət Qeydiyyatıhaqqında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri tərəfindən 1129 nömrəli reyestr kitabının 102285 nömrəli vərəqində qeydiyyata alınmış çıxarışın məzmunundan görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin Cavabdeh1 kredit öhdəliklərinin icrasını təmin etmək üçün İddiaçı ASC-nin xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilməsi qeydiyyata alınmışdır.
8. 21.08.2024-cü il tarixli, KBD4754 nömrəli ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişin məzmunundan görünür ki, ipoteka saxlayan İddiaçı ASC tərəfindən cavabdeh-ipoteka qoyan Cavabdeh1 müvafiq bildiriş göndərilmişdir. İpoteka predmetinə (ünvan 1) tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişin qeydə alınması haqqında ərizə Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Bakı şəhər Ərazi İdarəsinə təqdim olunmuş və xx.xx.2024-cü il tarixdə, ********** nömrə ilə həmin idarədə qeydə alınmışdır. İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyəti ipoteka bildirişinin Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Bakı şəhər Ərazi İdarəsində qeydiyyata alınması üçün 15 (on beş) manat məbləğində dövlət rüsumu və 36 (otuz altı) manat məbləğində xidmət haqqı ödəmişdir.
9. İddiaçı ASC tərəfindən tərtib edilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli maliyyə arayışından görünür ki, Cavabdeh1 bağlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli nömrəli kredit verilməsinə dair razılaşma üzrə xx.xx.2024-cü il tarixə banka 21825,46 manat əsas borc, 1620,19 manat faiz, 520,6 manat cərimə borcu olmaqla, cəmi borcu 23966,25 manat təşkil edir.
10. İddiaçı ASC tərəfindən məhkəməyə kredit məbləğinin borcalana verilməsi ilə bağlı kassa məxaric orderləri və ödəniş tapşırığı təqdim olunmuşdur.
11. İddiaçı ASC-nin Cavabdeh1 və Cavabdeh2 ünvanladığı xx.xx.2024-cü il tarixli, KBD4440 nömrəli xəbərdarlıq məktubunun məzmunundan görünür ki, xəbərdarlıq məktubunun alındığı vaxtdan 5 (beş) gün müddətində xx.xx.2022-ci il tarixli, 23-MCR-1- 608-22/1 nömrəli kredit verilməsinə dair razılaşmaya əsasən hesablanmış əsas, faiz və cərimə məbləğlərinin ödənilməsi xahiş edilmiş, borc ödənilmədiyi təqdirdə bank tərəfindən borcun ödənilməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət olunacağı barədə xəbərdar edilmişdir.
12. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 9/10427 saylı ekspert rəyindən görünür ki, iş materiallarında olan hesabdan çıxarış məlumatları və xx.xx.2022-ci il tarixli, 23-MCR-1-608-22/1 saylı kredit müqaviləsində qeyd olunan şərtləri nəzərə alaraq Cavabdeh1 İddiaçı ASC-yə olan borcu xx.xx.2024-cü il tarixə (bildirişlərdə və maliyyə arayışında göstərilən tarixə) əsas borc üzrə 22099,49 manat, faiz borcu üzrə 810,31 manat, xx.xx.2024-cü il tarixə (məhkəməyə müraciət olunan tarix) əsas borc üzrə 22099,49 manat, faiz borcu üzrə 1731,13 manat təşkil edir. Qeyd edilmişdir ki, xx.xx.2022-ci il tarixli, 23-MCR-1-608-22/1 saylı kredit müqaviləsi üzrə hesabdan çıxarış məlumatlarında cərimənin hesablanması göstərilmədiyindən Cavabdeh1 cərimə borcu hesablanmadı.
13. "xxxx" MMC tərəfindən verilən əmlakın qiymətləndirilməsi barədə xx.xx.2025-ci il tarixli, LP-007/2025 saylı qiymətləndirmə rəyindən görünür ki, Cavabdeh1 məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin likvid dəyəri 152000 manat, bazar dəyəri 170000 manat təşkil edir.
Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
14. İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyəti cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehlərdən müştərək qaydada İddiaçı ASC-nin xeyrinə xx.xx.2022-ci il tarixli kredit müqaviləsi üzrə 21825,46 manat əsas borc, 1620,19 manat faiz və 130,15 manat cərimə borcu olmaqla, ümumilikdə cəmi 23575,80 manat məbləğində borc, 160,73 manat dövlət rüsumu, ipoteka predmeti olan daşınmaz əmlaka tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişin qeydə alınması üçün ödənilmiş 15 manat dövlət rüsumu və 36 manat xidmət haqqının ödənilməsi, tutmanın Cavabdeh1 mülkiyyətindəki ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 88,07 (m2 ), yaşayış sahəsi 45,25 (m2 ), yardımçı sahəsi 42,82 (m2 ) və yaşayış otaqlarının sayı 2 olan mənzilə yönəldilməsi, mənzilin açıq hərrac vasitəsilə satılması və borcun həmin əmlakların hərracdan satışından əldə olunan vəsait hesabına İddiaçı ASC-yə yönəldilməsi, satışdan əldə olunmuş vəsait qətnamənin icrasına kifayət etmədiyi halda, qətnamənin qalan hissədə ümumi qaydada icra edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
15. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, xx.xx.2022-ci il tarixli kredit limitinin ayrılmasına dair müqaviləyə əsasən Cavabdeh1 İddiaçı ASC-nin 11 saylı filialından illik 30%-lə, 120 ay müddətinə 100000 manat məbləğində kredit limiti verilmişdir. Borcun təminatı olaraq Cavabdeh1 mülkiyyətindəki ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 88,07 (m2 ), yaşayış sahəsi 45,25 (m2 ), yardımçı sahəsi 42,82 (m2 ) və yaşayış otaqlarının sayı 2 olan mənzil xx.xx.2022-ci il tarixli ipoteka müqaviləsi ilə yüklü edilmişdir. İpoteka ilə yüklülük dövlət qeydiyyatına alınmışdır. xx.xx.2022-ci il tarixli kredit verilməsinə dair müqaviləyə əsasən Cavabdeh1 İddiaçı ASC-nin 11 saylı filialından illik 20%-lə, 36 ay müddətinə 45000 manat məbləğində kredit götürmüşdür. 30 iyul 2024-cü il tarixədək Cavabdeh1 xx.xx.2022-ci il tarixli kredit müqaviləsi üzrə banka 21825,46 manat əsas, 1620,19 manat faiz və 520,6 manat cərimə borcu olmaqla, ümumilikdə 23966,25 manat borcu vardır. Cavabdeh1 banka xx.xx.2022-ci il tarixli kredit müqaviləsi üzrə ümumi cərimə borcunun 520,6 manat təşkil etməsinə baxmayaraq, cərimə məbləği kredit müqaviləsində nəzərdə tutulmuş və təqdim olunan maliyyə arayışı üzrə ümumi cərimə məbləğinin 25%-i miqdarında olmaqla, yəni 130,15 manat məbləğində tələb olunur. Xəbərdarlıq edilməsinə baxmayaraq, Cavabdeh1 borcu ödəməkdən boyun qaçırır. Bu səbəbdən qanunla müəyyən edilmiş qaydada və müddətdə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsinə dair cavabdehə bildiriş verilmişdir. Eyni zamanda reyestr orqanına ərizə göndərilmiş, ərizə bu orqanda qeydə alınmışdır. Müddətin keçməsinə baxmayaraq, cavabdeh bildirişə münasibətini bildirmir.
16. İddia tələbinin maddi hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 21, 317.1, 442, 445.2.1, 448.1, 449.4, 465.2, 472.1, 472.2, 501-ci maddələrinə, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 34.1.1, 39.1-ci maddəsinə istinad olunmuşdur.
17. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2-2(113)-718/2025 saylı qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilmişdir. Cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 müştərək qaydada xx.xx.2022-ci il tarixli kredit müqaviləsi üzrə 21825,46 manat (iyirmi bir min səkkiz yüz iyirmi beş manat qırx altı qəpik) əsas borc, 810,31 manat (səkkiz yüz on manat otuz bir qəpik) faiz borcu, 130,15 manat (yüz otuz manat on beş qəpik) cərimə, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişin qeydə alınması üçün ödənilmiş 15 (on beş) manat dövlət rüsumu və 36 (otuz altı) manat xidmət haqqı, ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 155,21 manat (yüz əlli beş manat iyirmi bir qəpik) olmaqla, ümumilikdə 22972,13 manat (iyirmi iki doqquz yetmiş iki manat on üç qəpik) məbləğində pul vəsaitinin İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin xeyrinə tutulması qət edilmişdir. Tutma Cavabdeh1 məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 88.07 (m2 ), yaşayış sahəsi 45.25 (m2 ), yardımçı sahəsi 42.82 (m2 ) və yaşayış otaqlarının sayı 2 olan mənzilə yönəldilməsi, həmin əmlak açıq hərracda satılması, satışdan əldə olunmuş vəsait hesabına iddiaçıya olan borc ödənilməsi, satışdan artıq məbləğ qalarsa, qalan məbləğ Cavabdeh1 qaytarılması qərar alınmışdır. İpoteka predmeti olan, ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 88.07 (m2 ), yaşayış sahəsi 45.25 (m2 ), yardımçı sahəsi 42.82 (m2 ) və yaşayış otaqlarının sayı 2 olan mənzilin ilkin satış qiyməti 152000 (yüz əlli iki min) manat müəyyən edilmişdir. İddia tələbi qalan hissədə təmin edilməmişdir. İş üzrə keçirilmiş ekspertiza tədqiqatının dəyəri olan 100 manat pulun 96,60 hissəsi cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 müştərək qaydada, 3,40 manat hissəsi isə İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətindən tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin hesabına köçürülməsi qərara alınmışdır.
18. Məhkəmənin mövqeyi belə olmuşdur ki, İddiaçı ASC ilə Cavabdeh1 arasında xx.xx.2022-ci il tarixli, 23-MCR-1-608-22 nömrəli kredit limitinin ayrılmasına dair müqavilə bağlanmış və həmin müqaviləyə əsasən Cavabdeh1 bank tərəfindən 120 (yüz iyirmi) ay müddətinə, kredit limiti üzrə faiz dərəcəsi 2,5% olmaqla 100000 (yüz min) manat məbləğində kredit limiti ayrılmışdır. İddiaçı ASC ilə Cavabdeh1 arasında xx.xx.2022-ci il tarixli, 23-MCR-1-608-22/1 nömrəli kredit verilməsinə dair razılaşma bağlanmış və həmin razılaşmaya əsasən Cavabdeh1 bankdan 36 (otuz altı) ay müddətinə, aylıq faiz dərəcəsi 1,67% olmaqla 45000 (qırx beş min) manat məbləğində kredit götürmüşdür. İddiaçı ASC ilə Cavabdeh2 arasında xx.xx.2022-ci il tarixli, Z/07250/22 nömrəli zaminlik müqaviləsi bağlanmış və həmin müqavilə ilə İddiaçı ASC ilə Cavabdeh1 arasında bağlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli, 23- MCR-1-608-22 nömrəli kredit limitinin ayrılmasına dair müqavilə üzrə Cavabdeh1 öhdəliklərinin icrasını təmin etmək məqsədilə bank qarşısında öz üzərinə məsuliyyət götürmüşdür. İpoteka saxlayan – İddiaçı ASC ilə ipoteka qoyan/borc alan – Cavabdeh1 arasında xx.xx.2022-ci il tarixli, DA/00636/22 nömrəli ipoteka müqaviləsi bağlanmış və İddiaçı ASC ilə Cavabdeh1 arasında bağlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli, 23- MCR-1-608-22 nömrəli kredit limitinin ayrılmasına dair müqaviləsi üzrə Cavabdeh1 öhdəliklərinin icrasını təmin etmək məqsədi ilə Cavabdeh1 tərəfindən onun mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 88,07 kv.m, yaşayış sahəsi 45,25 kv.m, yaşayış otaqlarının sayı 2 olan fərdi yaşayış evi İddiaçı ASC-nin xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmişdir. Kreditor kredit razılaşmaları üzrə üzərinə götürdüyü öhdəlikləri yerinə yetirsə də, borcalan və zaminlər kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərini tam icra etməmiş, bununla da müqavilənin şərtlərini və mülki qanunvericiliyin normalarını pozmuşlar. İddia tələbinin bir hissəsini cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 müştərək qaydada İddiaçı ASC-nin xeyrinə xx.xx.2022-ci iltarixli kredit müqaviləsi üzrə 21825,46 manat əsas borc, 1620,19 manat faiz borcunun tutulması təşkil edir. Məhkəmə qanunvericilik normalarını, müqavilə şərtlərini, cavabdehlərin (borcalan və zamin) müqavilə öhdəliklərini icra etmədiyini, belə olan halda isə iddiaçının göstərilən öhdəliyin icrasını tələb etmək hüququna malik olmasını, cavabdehlərin müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini iddiaçıya ödəmək vəzifəsi daşımasını, işdə olan sübutları, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 9/10427 saylı ekspert rəyini, AR MPM-nin 218.3-cü maddəsinin tələblərini nəzərə alaraq hesab edir ki, iddia tələbi əsas borcun tutulması hissəsində tam və faiz borcunun tutulmasına dair iddia tələbi qismən təmin edilməli, cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 müştərək qaydada xx.xx.2022-ci il tarixli kredit müqaviləsi üzrə 21825,46 manat (tələbə uyğun) əsas borc, 810,31 manat (rəylə müəyyən edilmiş məbləğ) faiz borcu tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir. İddia tələbinin faiz borcunun tutulması hissəsində hazırkı nəticəyə gələrkən Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair 29 mart 2023-cü il tarixli Qərarındakı hüquqi mövqe və ekspert rəyi əsas götürülmüşdür. İddia tələbinin digər hissəsini cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 müştərək qaydada xx.xx.2022-ci il tarixli kredit müqaviləsi üzrə 130,15 manat cərimə borcunun tutulması təşkil edib. Göstərilən tələbə münasibətdə məhkəmə hesab etmişdir ki, cavabdehlər tərəfindən borc iddiaçıya müəyyən edilmiş müddət ərzində ödənilmədiyindən iddiaçı müqavilə şərtlərinə əsasən cavabdehlərdən cərimə məbləğinin ödənilməsini tələb etməkdə haqlıdır. Məhkəmə tələb olunan dəbbə pulunun əsas borc məbləğlərinə nisbətini, eləcə də tərəflərin əsaslı mənafelərini nəzərə alaraq hesab etmişdir ki, cavabdehlərdən birgə qaydada 130,15 manat (yüz otuz manat on beş qəpik) cərimə tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir. İddiaçı borc üzrə tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi tələbini irəli sürmüşdür. Həmin tələblə bağlı məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilmişdir ki, kredit müqavilələri üzrə öhdəliklərin icrasının təminatı olaraq ipoteka müqavilələrinə əsasən Cavabdeh1 məxsus olan daşınmaz əmlak iddiaçının xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmişdir. Müqavilə qanunla müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. İpotekaya tutma yönəldilməsi ilə bağlı “İpoteka” haqqında Qanunda nəzərdə tutulmuş prosedura əməl edilmiş, ipoteka qoyana ipotekaya tutma yönəldilməsi barədə bildirişlər göndərilmiş, həmin bildirişlərin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması ilə bağlı müraciət edilmiş və reyestrdə qeydiyyata alınmışdır. Qeyd olunanlara əsasən məhkəmə hesab etmişdir ki, “İpoteka haqqında” Qanunun 34-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslar olduğundan və ipoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququ yarandığından iddia tələbi tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi hissəsində təmin edilməli, müqavilə üzrə tutma Cavabdeh1 məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilə yönəldilməli, həmin əmlak açıq hərracda satılmalı, satışdan əldə olunmuş vəsait hesabına iddiaçıya olan borc ödənilməli, satışdan artıq məbləğ qalarsa, qalan məbləğ Cavabdeh1 qaytarılmalıdır. Bundan əlavə “İpoteka” haqqında Qanunun 39.3-cü maddəsinə əsasən məhkəmə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini göstərməlidir. İlkin satış qiyməti ipotekaqoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir. Məhkəmə tərəfindən ipoteka predmetlərinin likvid dəyərlərinin müəyyən edilməsi ilə bağlı qiymətləndirici rəyi alınmışdır. Həmin rəyə əsasən ipoteka predmeti olan ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin likvid dəyəri 152000 manat müəyyən edilmişdir. Belə olan halda məhkəmə hesab etmişdir ki, Cavabdeh1 məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 88.07 (m2 ), yaşayış sahəsi 45.25 (m2 ), yardımçı sahəsi 42.82 (m2 ) və yaşayış otaqlarının sayı 2 olan mənzilin ilkin satış qiyməti 152000 (yüz əlli iki min) manat müəyyən edilməlidir. İddia tələbinin hərracdan əldə olunmuş vəsait borcların tam ödənilməsinə kifayət etmədikdə, qalan məbləğin ümumi müştərək qaydada tutulması hissəsinə münasibətdə qeyd olunur ki, bütünlükdə borc məbləğinin həmin cavabdehlərdən müştərək qaydada tutulması elə hərracdan əldə olunmuş vəsait borcların tam ödənilməsinə kifayət etmədikdə, qalan məbləğin cavabdehlərdən müştərək qaydada tutulmasını da özündə ehtiva edir. Ona görə də həmin hissənin ayrıca göstərilməsinə zərurət yoxdur. Həmçinin iddiaçı cavabdehlərdən müştərək qaydada 160,73 manat dövlət rüsumunun, ipoteka predmeti olan daşınmaz əmlaka tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişin qeydə alınması üçün ödənilmiş 15 manat dövlət rüsumu və 36 manat xidmət haqqının ödənilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə hesab etmişdir ki, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişin qeydə alınması üçün ödənilmiş 15 (on beş) manat dövlət rüsumu və 36 (otuz altı) manat xidmət haqqı, ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 155,21 manat (yüz əlli beş manat iyirmi bir qəpik) cavabdehlərdən müştərək qaydada tutularaq banka ödənilməlidir. İş üzrə keçirilmiş ekspertiza tədqiqatının dəyəri olan 100 manat pulun 96,60 hissəsi cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 müştərək qaydada, 3,40 manat hissəsi isə İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətindən tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin hesabına (kod: 210005, VÖEN: **********, müxbir hesab: AZ41NABZ********************, SWİFT BİK: CTREAZ22, Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzi VÖEN: **********, hesab: AZ34CTRE********************) köçürülməlidir.
19. Birinci instansiya məhkəməsi iddia tələbinə mahiyyəti üzrə baxarkən Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 269.1, 269.4, 269.5, 270.1, 385.1, 386.1, 739, 442, 448.1, 462.1, 465.2, 467, 470, 472-ci maddələrinə, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 1.0.6, 3.1, 10.4, 11.1, 11.2, 34, 39.3, 41.1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəlişəkildə şərh edilməsinə dair 29 mart 2023-cü il tarixli Qərarına istinad etmişdir.
20. Cavabdeh2 həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ipoteka predtmeti olan ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin ilkin satış qiymətinin 152000 manat müəyyən edilməsinə dair hissəsində dəyişdirilməsi barədə müvafiq qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
21. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, birinci instansiya məhkəməsi əmlakın qiymətləndirilmə hissəsində ədalətli araşdırılma aparmamışdır. Buna görə də, bu hissədə iş üzrə qətnamə əsassızdır və dəyişdirilməlidir. Məhkəmə tərəfindən ipoteka predmetlərinin likvid dəyərlərinin müəyyən edilməsi ilə bağlı qiymətləndirici rəyi alınmış, həmin rəyə əsasən ipoteka predmeti olan ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin likvid dəyəri 152000 manat müəyyən edilmişdir. Buna müvafiq olaraq məhkəmə sözügedən mənzilin ilkin satış qiymətini 152000 manat olaraq müəyyən etmişdir. Belə ki, qiymətləndirilmə zamanı mənzilin yerləşmə yeri, təmiri, şəraiti nəzərə alınmayıb. Bildirir ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən 2 otaqlı mənzil ümumi sahəsi 88.07 (m2) olub, yaşayış sahəsi 45.25 (m2), yardımçı sahəsi 42.82 (m2) təşkil edir. Mənzil tam təmirli olub, şəhərin mərkəzinə yaxın ərazidə yerləşir. Həmçinin Azərbaycan Respublikası Dövlət Statisitka Komitəsinin mənzil bazarında qiymət indekslərinə dair məlumatına əsasən, mənzillərin qiyməti 2023-2025-ci illər aralığında qiymətlər daim artmış, ən güclü artım isə 114.38% olmaqla 2025-ci ilin İ rübündə olmuşdur (Mənzil bazarında qiymət indeksləri, Azərbaycan Respublikasının Dövlət Statistika Komitəsi https://www.stat.gov.az› source › price_tarif) Bu da o deməkdir ki,əmlakın qiymətləndirilməsində (mənzilin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi) qeyd olunan olunan məbləğ mənzilin real satış qiymətini əks etdirmir, mövcud dəyərdən aşağı qiymətləndirilmişdir (məhkəmə qətnamə qəbul edərkən bu halları nəzərə almamışdır). İş materiallarına əlavə edilmiş müvafiq qiymətləndirmə rəyi ilə razı deyil. Bununla bağlı əlavə qiymətləndirilmə keçirilməli idi. Hesab edir ki, məhkəmələr tərəfindən mülki məsələlərin düzgün həll edilməsi vətəndaşların dövlətə və məhkəmələrə inamını artırır, qanunu pozmuş səxslərdə hüquq qaydalarına əməl etməyə məsuliyyət hisslərini yüksəldir” prinsipini nəzərə alaraq qətnamə qeyd olunan hissədə dəyişdirilməlidir. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən hüquqa zidd nəticələr doğuran, işin hallarına düzgün hüquqi qiymət verilməyən qərar qəbul edilmişdir. Bununla da, maddi və prosessual hüquq normalarının tələbləri pozulmuşdur. Hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halları araşdırmamış və və qeyd olunan faktıların müəyyən edilməsi hissəsini tam aydınlaşdırmadan iş üzrə qətnamə qəbul etmişdir.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri:
22. Apellyasiya şikayətlərinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları:
23. Məhkəmə iclasında iştirak edən Cavabdeh2 apellyasiya şikayətini müdafiə etdi, şikayətin təmin edilməsini məhkəmədən xahiş etdi. Eyni zamanda verdiyi izahatda, tələbinə uyğun olaraq, ipoteka predmetinin dəyərinin qat-qat yuxarı olduğunu, rəyin reallığı əks etdirmədiyini qeyd etdi.
24. Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi apellyasiya şikayətinə etiraz etdi, təmin edilməməsini xahiş etdi.
25. Digər cavabdeh məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmasına baxmayaraq məhkəmə iclaslarına gəlməmiş, iştirak etməməsinin səbəbləri barədə məlumat verməmişdir. Məhkəmə kollegiyası MPM-in 376.2-ci maddəsinə əsasən şikayətə digər cavabdehin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq:
26. Mülki Məcəllənin: -7.1-ci maddəsinə əsasən Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 149-cu maddəsinin Vİİ hissəsində nəzərdə tutulanlar istisna olmaqla, mülki qanunvericilik müddəalarının geriyə qüvvəsi yoxdur və onlar qüvvəyə mindikdən sonra əmələ gəlmiş münasibətlərə tətbiq edilir. -269.7-ci maddəsinə əsasən girovla və ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəlik üzrə kreditorun (girov saxlayanın və ipoteka saxlayanın) hüququ var ki, borclunun həmin öhdəliyi icra etmədiyi halda girov qoyulmuş və ya ipoteka ilə yüklü edilmiş əşyanın dəyərindən həmin əşyanın mənsub olduğu şəxsin (girov qoyanın və ipoteka qoyanın) digər kreditorlarına nisbətən üstün qaydada təminat alsın. -385.1-ci maddəsinə görə öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkətləri etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. -mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı dövrdə qüvvədə olmuş 739-cu maddəsinə əsasən, borc müqaviləsinə görə, iştirakçılardan biri (borc verən) pula və ya digər əvəz edilən əşyalara mülkiyyət hüququnu digər iştirakçıya (borc alana) keçirməyi öhdəsinə götürür, digər iştirakçı (borc alan) isə aldıqlarını müvafiq olaraq pul və ya eyni keyfiyyətdə və miqdarda olan eyni növlü əşyalar şəklində borc verənə qaytarmağı öhdəsinə götürür. Borc müqaviləsinin predmeti hər hansı pul məbləği olduqda, o, kredit müqaviləsi adlandırılır. -mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı dövrdə qüvvədə olmuş 743-cü maddəsinə görə əgər borc alanın əmlak vəziyyəti əhəmiyyətli dərəcədə pisləşərsə, bu isə borcun qaytarılması tələbi üçün təhlükə yaradarsa, borc verən borcun dərhal qaytarılmasını tələb edə bilər.
27. “İpoteka haqqında” Qanunun mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı dövrdə qüvvədə olmuş 39.3.3-ci maddəsinə görə məhkəmə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini göstərməlidir. İlkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir.
28. Mülki Prosessual Məcəllənin:
- 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. -119.1-ci maddəsinə görə məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. -119.5-ci maddəsinə görə apellyasiya və kassasiya şikayətləri verilməsi ilə əlaqədar işdə iştirak edən şəxslərin çəkdikləri məhkəmə xərcləri də bu Məcəllənin 119.1- 119.4-cü maddələrində göstərilən qaydaya uyğun bölüşdürülür.
29. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair 20 iyul 2020-ci il tarixli qərardadı ilə müəyyən edilmişdir ki, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 39.3.3-cü maddəsinə əsasən məhkəmə qətnaməsində göstərilən ilkin satış qiyməti ipoteka predmeti olan əmlakın likvid qiyməti ilə müəyyən edilməlidir.
Apellyasiya baxışının hədləri:
30. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6-cı maddəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
31. Həmin Məcəllənin 372.7-ci maddəsinə əsasən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilmiş, Cavabdeh1 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətində cavabdeh qətnamənin əsaslılığını ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış dəyəri hissəsində mübahisələndirmişdir. Odur ki, Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı maddəsinin tələblərini nəzərə alaraq məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, qətnamənin əsaslılığı həmin hissədə yoxlanılmalıdır
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
32. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, qətnamə mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
33. Belə ki, işin mübahisəsiz halları ondan ibarətdir ki, İddiaçı ASC ilə Cavabdeh1 arasında xx.xx.2022-ci il tarixli, 23-MCR-1-608-22/1 nömrəli kredit verilməsinə dair razılaşma bağlanmışdır. Bu müqaviləyə əsasən, iddiaçı cavabdehə 45.000 manat məbləğində kredit vermişdir. Digər cavabdeh – Cavabdeh2 – iddiaçı ilə zaminlik müqaviləsi bağlamış və kredit müqaviləsi üzrə borcalanın kreditor qarşısındakı öhdəliklərinin icra edilməsinə görə məsuliyyəti öz üzərinə götürmüşlər. Kredit müqaviləsi üzrə Cavabdeh1 öhdəliklərinin təminatı məqsədilə Cavabdeh1 məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 88,07 kv.m, yaşayış sahəsi 45,25 kv.m, yaşayış otaqlarının sayı 2 olan mənzil ipoteka ilə yüklü edilmişdir. Cavabdeh kredit müqaviləsi üzrə öhdəliyini lazımınca icra etməmiş, nəticədə banka əsas və faiz borcu yaranmışdır. Hazırkı iddiaçı kredit müqaviləsi üzrə borcun tutulmasını və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsini tələb edir.
34. Apellyasiya şikayətində mübahisələndirilən hallar kontekstində mübahisəyə hüquqi qiymət verilərək qeyd edilir ki, apellyasiya şikayətində cavabdeh ünvan 1 ünvanında yerləşən ipoteka predmeti olan mənzilin ilkin satış dəyərini mübahisələndirir.
35. Kollegiya cavabdehin dəlillərinə münasibətdə ilk növbədə qeyd edir ki, Mülki Məcəllənin 7.1-ci və 217.2-ci maddələrinin tələbləri nəzərə alınmaqla hazırkı halda ipoteka predmetinin ilkin satış dəyəri “İpoteka haqqında” Qanunun mübahisəli hüquq münasibətləri yarandığı dövrdə (ipoteka müqaviləsinin bağlandığı) qüvvədə olmuş 39.3.3-cü maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin likvid qiyməti ilə müəyyən edilməlidir.
36. Hazırkı halda iş materiallarından görünür ki, birinci instansiya məhkəməsi ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məqsədilə qiymətləndirici şirkətin rəyini almış və "xxxx" MMC tərəfindən təqdim edilmiş rəydə Cavabdeh1 məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin likvid qiyməti 152000 manat, bazar dəyəri 170000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
37. Cavabdehin apellyasiya şikayətində mütəxəssis rəyinin həqiqəti əks etdirməməsinə dair gətirdiyi arqumentlərə münasibətdə kollegiya bildirir ki, mənzil bazarında qiymət indeksi müəyyən zaman ərzində mənzillərin orta satış qiymətlərində baş verən dəyişiklikləri əks etdirən statistik göstəricidir. Başqa sözlə, həmin indeks mənzil bazarında qiymətlərin dəyişilməsini ümumi şəkildə əks etdirməklə konkret daşınmaz əmlakın dəyərini və ya likvid qiymətini müəyyən edən sübut kimi nəzərə alına bilməz .
38. Odur ki, məhkəmənin mütəxəssis rəyi ilə razılaşmaması üçün əsaslar olmadığından ipoteka predmeti olan əmlakın dəyəri həmin rəydə müəyyən edilmiş likvid qiyməti nəzərə alınmaqla müəyyən edilməlidir.
39. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq edilmiş, düzgün olmayan məhkəmə qətnaməsinin çıxarılmasına səbəb olan prosessual hüquq pozuntulara yol verilməmiş, qətnamədə göstərilən nəticələr işin hallarına uyğundur. Apellyasiya şikayətində irəli sürülən dəlillər isə yuxarıda göstərilənlərə görə əsassızdır və mahiyyətcə düzgün olan birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin (mübahisələndirilən hissədə) ləğvi üçün əsas ola bilməz. Odur ki, şikayət təmin edilməməli, qətnamə mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
40. Məhkəmə kollegiyası məhkəmə xərclərinə münasibətdə qeyd edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilmədiyindən həmin şikayət verilərkən ödənilmiş dövlət rüsumu cavabdehə aid edilməlidir.
41. Göstərilənlərə əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 384.0.1, 392, 393, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
q ə t e t d i:
Cavabdeh2 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2-2(113)-718/2025 saylı saylı qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayəti üçün ödənilmiş rüsum Cavabdeh1 özünə aid edilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Leyla Əliyeva
Hakimlər: Təranə Mahmudova
Ziya Şirinov