Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-966/2022 08.12.2022 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh QSC-yə qarşı qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması tələbinə dair iş üzrə (açar sözlər: qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası hakimlər Məmmədov Vidadi Məmməd oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Qurbanov Raqib Əliddin oğlu və Baxışova Vüsalə Ələkbər qızından ibarət tərkibdə, məhkəmə iclasının katibi Sadıqov Mehman Norəs oğlunun katibliyi ilə İddiaçı Cavabdeh QSC-yə qarşı qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması tələbinə dair iddia ərizəsi ilə bağlı Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2-2(113)-2113/2022 nömrəli iş üzrə 12 avqust 2022-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdehin apellyasiyasına əsasən kommersiya mübahisəsinə аçıq məhkəmə iclаsındа bаxаrаq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İŞİN HALLARİ
1. İddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış xx.xx.2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən icarəyə verən (iddiaçı) ünvan 1 ünvanda yerləşən onun sahibliyində olan 200 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsini icarəçiyə (cavabdehə) icarəyə verir. İcarəçi öz növbəsində icarəyə götürülmüş sahədən istifadə etmək hüququnu qazanır. Müqavilənin: - 3. İcarəçi qəbul edilmiş qaydalar əsasında icarəyəverənə hər ay vergi daxil 500 manat məbləğdə icarə haqqını ödəməyi öhdəsinə götürür; - 7. İcarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl xitam verilməsi tərəflərin ən azı 3 ay qabaqcadan yazılı ərizəsinə müvafiq olaraq həyata keçirilir; - 8. İcarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl birtərəfli qaydada xitam verilməsi, tərəflərin ən azı 3 ay qabaqcadan digər tərəfə ünvanlayacağı yazılı xəbərdarlığına müvafiq olaraq həyata keçirilir. Xəbərdarlıq müddəti gözlənilmədən bu icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl birtərəfli qaydada xitam verilə bilməz; - 12. Bu müqavilənin qüvvədə olma müddəti imzalandığı gündən xx.xx.2024-cü il tarixə qədər qüvvədədir.
2. İddiaçı tərəfindən cavabdehə göndərilmiş xx.xx.2021-ci il tarixli müqaviləyə xitam bildirişində göstərilmişdir ki, xx.xx.2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinə müqavilənin 7-ci bəndinə əsasən bildirişin icarəçiyə çatdığı gündən 90 təqvim gününün tamamında xitam veriləcəkdir, həmin tarixdən gec olmayaraq icarə obyekti geri qaytarılmalıdır.
3. Müqaviləyə xitam bildirişinə cavab olaraq cavabdeh tərəfindən iddiaçıya göndərilmiş xx.xx.2021-ci il tarixli 2464/12 nömrəli məktubla xx.xx.2019-cu il tarixli icarə müqaviləsi üzrə üzərlərinə götürdükləri öhdəlikləri lazımınca yerinə yetirdiklərinin nəzərə alınması xahiş edilmişdir.
BİRİNCİ İNSTANSİYA MƏHKƏMƏSİNDƏ İCRAAT
4. İddiaçı cavabdehə qarşı məhkəməyə müraciət edərək, xüsusi mülkiyyət hüququ ilə iddiaçıya məxsus olan ünvan 2 ünvanda yerləşən ümumi sahəsi 280,8 kv.m. olan qeyriyaşayış sahəsinin 200 kv.m. hissəsindən cavabdehin çıxarılması və qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
5. İddianın əsaslarına görə, ünvan 1 ünvanda yerləşən ümumi sahəsi 280,8 kv.m. olan qeyri-yaşayış sahəsi daşınmaz əmlakın dövlət reyestr xidməti tərəfindən xx.xx.2008ci il tarixdə verilmiş çıxarışa əsasən xüsusi mülkiyyət hüququ ilə iddiaçıya məxsusdur. Qeyd edilən daşınmaz əmlakın 200 kv.m. hissəsi iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış xx.xx.2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən cavabdehin müvvəqəti istifadəsinə verilmişdir. Həmin müqavilənin 7-ci bəndinə əsasən icarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl xitam verilməsi tərəflərin ən azı 3 ay qabaqcadan yazılı ərizəsinə müvafiq olaraq həyata keçirilir. Həmin müqavilənin 8-ci bəndinə əsasən icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl bir tərəfli qaydada xitam verilməsi, tərəflərdən birinin ən azı 3 ay qabaqcadan digər tərəfə ünvanlayacağı yazılı xəbərdarlığa müvafiq olaraq həyata keçirilir. Xəbərdarlıq müddəti gözlənilmədən bu icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl bir tərəfli qaydada xitam verilə bilməz. İddiaçı xx.xx.2021-ci il tarixdə tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin qeyd edilən müddəalarını və Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 421.1-ci maddəsini rəhbər tutaraq xx.xx.2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinə bildiriş icarəçiyə çatdığı gündən 90 təqvim günün tamamında xitam veriləcəyinə dair yazılı xəbərdarlıq etmişdir. Qeyd edilən bildiriş xx.xx.2021-ci il tarixdə cavabdehə çatdırılmışdır. Cavabdeh tərəfindən yazılı xəbərdarlığa xx.xx.2021-ci il tarixli 2464/12 nömrəli məktubla cavab verilmişdir. Cavab məktubunda Mülki Məcəllənin 385.1, 421.2, 423.2 və 442-ci maddələrinə istinad etmişdir. Bununla əlaqədar olaraq bildirir ki, mülkiyyətçinin vermiş olduğu bildirişdə icarə müqaviləsi üzrə hər hansı öhdəliklərin pozulmasından söhbət getmir, yalnız qabaqcadan xəbərdar edilməklə bir tərəfli qaydada müqavilənin ləğv edilməsi nəzərə çatdırılmışdır.
5. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia təmin edilmiş, iddiaçıya məxsus olan ünvan 2 ünvanda yerləşən ümumi sahəsi 280,8 kv.m. olan qeyri-yaşayış sahəsinin 200 kv.m. hissəsindən cavabdehnin çıxarılması və qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması, məhkəmə xərclərinin tərəflərin özlərinə aid edilməsi qət edilmişdir.
6. Qətnamənin əsaslarına görə, “Azərbaycan Respublikası “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 19.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlak üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə və ya istifadə hüququ dövlət qeydiyyatına alınır. Hazırkı iş üzrə isə icarə müqaviləsi qanunvericiliyin tələbinə zidd olmaqla notariat qaydasında təsdiqlənməmişdir. ... Bundan başqa, İcarə Müqaviləsi MM-in 144.1-ci maddəsinin (“Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir.”) tələbinə zidd olmaqla notariat qaydasında təsdiqlənməmişdir. Nəzərə almaq lazımdır ki, MM-in 405.1 və 407.2-ci (“Sadə yazılı müqavilə müvafiq qaydada imzalandığı, notarial qaydada təsdiq edilməli müqavilə isə müvafiq qaydada təsdiq edildiyi andan bağlanmış sayılır.”) maddələrinin tələbi baxımından qanunverici əqdin forma şərtini onun bağlanma şərti (qurucu ünsürü) kimi təsbit etmişdir. Məhkəmə onu da qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, əqdlərin etibarlı sayılması onun əqdin subyektlərinin əldə calışdıqları hüquqi nəticəni doğuran hüquqi fakt keyfiyyətinə malik olmasının tanınmasıdır. MM tərəfindən əqdin etibarlı olması aşağıdakı şərtlər sistemi daxilində müəyyən edilir: 1) məzmunun qanuniliyi; 2) əqdi həyata kecirən hüquqi və fiziki şəxslərin əqddə iştirak etmək qabiliyyətinin olması; 3) iradə və iradənin ifadəsinin müvafiqliyi; 4) əqdin formasına riayət edilməsi. Əqd onun formasına riayət ediləndə hüquq və vəzifələr doğurur. Əqdlərin notariat forması-əqdi bağlayan şəxslərin iradəsinin dövlət tərəfindən qanuniləşdirilməsi-leğitimləşdirilməsi üsuludur. Notarius əqdi tərtib edərkən subyektlərin həqiqi iradəsini müəyyən edir. İcarə müqaviləsi üçün MM-də müəyyənləşdirilmiş imperativ forma (notariat təsdiqi, qeydiyyat) şərtlərinə əməl etmədiklərindən İcarə Müqaviləsi bağlanmamış hesab olunmalıdır. Başqa sözlə, İcarə Müqaviləsi tərəflərin hüquq və öhdəliklərinin yaranma mənbəyi kimi çıxış edə biləcək hüquqi fakt kimi mövcud deyildir. Bu baxımdan İcarə Müqaviləsi həm də MM-in 14.2.1 (“Qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş müqavilələr və başqa əqdlər, habelə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, ona zidd olmayan müqavilələr və başqa əqdlər mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi əsasıdır”) və 386.1-ci (“Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.”) maddələrinin tələblərinə ziddir. Beləliklə, məhkəmə hesab edir ki, iddiaçıya məxsus olan ünvan 3 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi barəsində cavabdehin hər hansı sahiblik və istifadə hüququ yaranmadığından iddia təmin edilməlidir.”
7. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 144.1, 146.1, 337.3, 337.4, 405.1, 407.2, 700.1, 700.2-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
APELLYASİYA ŞİKAYƏTİNİN VƏ ONA ETİRAZİN DƏLİLLƏRİ, MƏHKƏMƏ İCRAATİ İŞTİRAKÇİLARİNİN İZAHATLARİ
8. Qətnamə ilə razılaşmayan cavabdeh ondan apellyasiya şikayəti verərək, ləğv edilib, iddianın rədd edilməsini xahiş etmişdir.
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
9. Şikayətin dəlillərinə görə, məhkəmə icarə müqaviləsinə əsaslanmalı, icarə müqaviləsini etibarsız əqd kimi hesab etməməli və müqavilənin 5 illik bağlanmasını nəzərə almalı idi. İddiaçı heç bir əsas olmadan qeyri-yaşayş binasına dair bağladıqları icarə müqaviləsini ləvğ etmək barədə bildiriş göndərmiş, müqavilə şərtlərinə əməl etməmişdir. Həmçinin, iddiaçı müqavilənin etibarsızlılığını mübahisələndirməmişdir. İddiaçı hesab etməmişdir ki, müqavilə etibarsızdır. Müqavilə bağlanan zaman tərəf olaraq onlar müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəlmişlər. Məhkəmə bunu nəzərə almamışdır. İcarəyə götürdükləri qeyri-yaşayış sahəsinin kirayə haqqını vaxtlı-vaxtında ödəmişlər.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
10. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edilməmişdir.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
11. Məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmalarına baxmayaraq tərəflər məhkəmə iclasına gəlmədiyi üçün Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (MPM) 376.2-ci maddəsinə əsasən işə onların iştirakı olmadan baxılmışdır.
TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ
12. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi: Maddə 14.3. Əgər qanunla əmlak hüquqlarının yaranması üçün ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, dövlət qeydiyyatına alınmalı əmlak hüquqları onların qeydə alındığı andan əmələ gəlir; Maddə 139.1. Mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır; Maddə 144.1. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir; Maddə 146.1. Daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir (məhkəmə qərarı və ya digər qanuni qüvvəyə malik olan və barəsində şikayət verilə bilməyən qərar əsasında yaranan hüquq istisna olmaqla); Maddə 158.1. Mülkiyyət hüququ ilə yanaşı aşağıdakılar da əmlak hüquqları sayılır: 158.1.1. girov hüququ; 158.1.2. əmlakdan istifadə hüququ; 158.1.3. servitutlar; Maddə 337.3. Əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıbsayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir; Maddə 337.4. Etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır; Maddə 394. Bir tərəfin daşınmaz əşyaya mülkiyyəti və ya digər əşya hüquqlarını digər tərəfə vermək və ya əldə etmək barədə öhdəlik götürdüyü müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənməlidir; Maddə 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür; Maddə 421.3. Müqavilənin tamamilə və ya hissə-hissə icrasından birtərəfli imtina edildikdə və belə imtinaya bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə müqavilə müvafiq surətdə ləğv edilmiş və ya dəyişdirilmiş sayılır; Maddə 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur; Maddə 700.2. İcarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər.
13. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” AR Qanunu: Maddə 19.1. Daşınmaz əmlak üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə və ya istifadə hüququ dövlət qeydiyyatına alınır.
14. MPM: Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir; Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır; Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır; Maddə 384.0. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi: Maddə 384.0.2. qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər; Maddə 385.1. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; Maddə 386. Maddi hüquq normaları o halda pozulmuş və ya düzgün tətbiq olunmamış hesab edilir ki, birinci instansiya məhkəməsi hüququn tətbiq edilməsində səhv buraxsın, tətbiq edilməli olan qanunu və ya digər normativ hüquqi aktı tətbiq etməsin, yaxud qanunu səhv təfsir etsin.
15. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 373.2 və 384.0.4-cü maddələrinin şərh edilməsinə dair” xx.xx.2013-cü il tarixli Qərarı: “Nəzərə alınmalıdır ki, MM-in 384.0.4-cü maddəsi müqavilədən irəli gələn tələb etmək hüququnu deyil, əşya hüquqları ilə bağlı halları tənzimləyir. Əşya hüquqları tam və məhdud əşya hüquqları olaraq iki əsas qrupa ayrılır: tam əşya hüququ - mülkiyyət hüququ; məhdud əşya hüquqları - servitut, uzufrukt, tikintiyə vərəsəlik, girov və ipoteka. Bu hüquqların xüsusiyyəti ondan ibarətdir ki, bu hüquqlardan istifadə edilməməsi onların aradan qalxmasına səbəb olmur və hər kəsə qarşı tələbin irəli sürülmə imkanı da hər hansı bir müddətlə məhdudlaşdırılmır.”
APELLYASİYA BAXİŞİNİN HƏDLƏRİ
16. Apellyasiya şikayəti ilə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvi tələb edildiyindən, məhkəmə aktı şikayətin dəlilləri üzrə tam yoxlanılır.
APELLYASİYA İNSTANSİYASİ MƏHKƏMƏSİNİN MÖVQEYİ
17. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi hüquq normaları pozulduğu üçün, apellyasiya şikayəti təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv elilməlidir.
18. Belə ki, birinci instansiya məhkəməsi Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” xx.xx.2021-ci il tarixli Qərarına, Mülki Məcəllənin 700.1, 700.2, 144.1, 146.1-ci maddələrinə və “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 19.1-ci maddəsinə istinad edərək, qeyd etmişdir ki, hazırkı iş üzrə icarə müqaviləsi qanunvericiliyin tələbinə zidd olmaqla notariat qaydasında təsdiqlənməmişdir. Mülki Məcəllənin 337.3 və 337.4-cü maddələrinə əsaslanaraq məhkəmə hesab etmişdir ki, tərəflər icarə müqaviləsini bu növ əqdlər üçün Mülki Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş imperativ forma (notariat təsdiqi) şərtinə əməl etmədiklərindən icarə müqaviləsi bağlanmamış hesab olunmalıdır. Başqa sözlə, icarə müqaviləsi tərəflərin hüquq və öhdəliklərinin yaranma mənbəyi kimi çıxış edə biləcək hüquqi fakt kimi mövcud deyil. Bu baxımdan hər iki mübahisə tərəfinin iddia və etirazlarının əsası kimi icarə Müqaviləsinin müvafiq bəndlərinə istinad etməsi yuxarıda sadalanan maddi hüquq normaları ilə yanaşı, həm də Mülki Məcəllənin 14.2.1 və 386.1-ci maddələrinin tələblərinə ziddir.
19. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi bu nəticə ilə razılaşmır və hesab edir ki, məhkəmə həmin nəticəyə gələrkən maddi hüquq normalarının tələblərini pozmuşdur.
20. Belə ki, Mülki Məcəllədə daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi barədə müqavilələrin notariat qaydasında təsdiq edilməsini müəyyən edən imperativ norma mövcüd deyil. Digər normativ hüquqi aktlarda da belə qayda müəyyən edilməmişdir. Yalnız “Torpaq icarəsi haqqında” AR Qanununun 10-cu maddəsində müəyyən edilmişdir ki, xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların bilavasitə icarəyə verilməsi icarəyəverən və icarəçi arasında bağlanmış və notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə əsasında həyata keçirilir. Həmin müddəa isə torpaqların icarəyə verilməsi barədə müqavilələrə aiddir.
21. Məhkəmənin istinad etdiyi Mülki Məcəllənin 144.1-ci maddəsinə əsasən də bu nəticəyə, yəni qeyri-yaşayış sahəsinin icarəyə verilməsi barədə müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsi nəticəsinə gəlmək olmur. Belə ki, həmin maddənin tələblərinə görə daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Mülkiyyət hüququnun tərkib hissəsi olan sərəncam hüququnun anlayışı isə Mülki Məcəllənin 152.4-cü maddəsində göstərilmişdir ki, həmin normaya görə, “sərəncam hüququ - əmlakın (əşyanın) hüquqi müqəddəratını təyin etməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır.” Lakin əmlakın icarəyə verilməsi onun hüquqi müqəddəratını təyin etmək demək deyil. Əmlakın icarəyə verilməsi yalnız ona sahiblik və istifadə edən şəxsin dəyişməsinə səbəb olur, bu vaxt isə əmlakın hüquqi müqəddəratı təyin olunmur.
22. Mülki Məcəllənin 394-cü maddəsində də daşınmaz əşyaya mülkiyyəti və ya digər əşya hüquqlarını digər tərəfə verən müqavilənin notariat qaydasında təsdiqlənməli olduğu göstərilmişdir ki, Konstitusiya Məhkəməsinin xx.xx.2013-cü il tarixli Qərarında şərhi verildiyi kimi, daşınmaz əmlakı icarə hüququ əşya hüquqlarına aid deyil.
23. Odur ki, həmin hüquqlara əşya hüquqlarına tətbiq olunan qaydaların, o cümlədən müqavilənin notariat orqanında təsdiq edilməsi və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması məcburiyətinin şamil edilməsi yalnız Mülki Məcəllədə və digər qanunvericilik aktlarında bu barədə birbaşa tələb olduğu hallarda mümkündür.
24. Məhkəmənin istinad etdiyi “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 19.1-ci maddəsi də daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi barədə müqavilələrin notariat qaydasında təsdiq edilməsini müəyyən etmir. Belə ki, həmin maddə daşınmaz əmlak üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə və ya istifadə hüququnun dövlət qeydiyyatına alınmasını tələb edir. Digər tərəfdən, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanun ümumi hüquq sahəsinə daxil olan normativ-hüquqi akt olduğundan, həmin qanunvericilik aktının müddəaları mülki mübahisənin maddi-hüquqi əsası kimi çıxış edə bilməz.
25. Göründüyü kimi, daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi (xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların icarəyə verilməsi istisna olmaqla) barədə müqavilələr notariat qaydasında təsdiq edilmədən də bağlanıla bilər və müqavilələrin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması məcburi deyil.
26. Belə olan halda birinci instansiya məhkəməsinin Mülki Məcəllənin 337.3 və 337.4-cü maddələrinə əsaslanaraq tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsini etibarsız müqavilə kimi qiymətləndirilməsi düzgün olmamışdır.
27. Mahiyyətinə gəldikdə isə, iddia əsaslıdır.
28. İşin mübahisəsiz hallarına görə, iddiaçı cavabdehə icarə müqaviləsinə xitam verilməsi barədə bildiriş göndərərək, icarə müqaviləsinə xitam veriləcəyini bildirmiş, bildiriş xx.xx.2021-ci il tarixdə cavabdehə çatdırılmışdır. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə icarəçi tərəfindən müqaviləyə xitam verilməsi ilə bağlı şərt müəyyən olunduğu, iddiaçı da bu hüququndan istifadə edərək 3 ay əvvəldən xəbər verməklə icarə müqaviləsinə xitam verməsi ilə bağlı öz iradə ifadəsini cavabdehə bildirişlə çatdırdığı üçün, Mülki Məcəllənin 421.3-cü maddəsinə əsasən tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinə xx.xx.2022-ci il tarixdən xitam verilmiş hesab edilməlidir.
29. Ona görə də məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, həmin müqaviləyə artıq xitam verildiyi üçün, iddia təmin edilməlidir.
30. Bu mənada, məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin icarə müqaviləsinin etibarlı olması barədə dəlili ilə qismən razılaşsa da, şikayətin digər dəlillərini əsassız sayır. Belə ki, iddiaçının qeyri-yaşayş binasına dair icarə müqaviləsini ləvğ etmək barədə bildirişi müqavilə şərtinə əsaslanır, o, bu bildirişi göndərərkən müqavilə şərtlərinə əməl etmişdir, müqavilə bağlanan zaman tərəflərin müqavilənin bütün mühüm şərtləri barədə tələb olunan formada razılığa gəlmələri, müqavilənin 5 illik müddətə bağlanması və icarəyə götürülən qeyri-yaşayış sahəsinin kirayə haqqının vaxtlı-vaxtında ödənilməsi müqavilə ilə tərəflərə tanınan hüquqların həyata keçirilməsinə maneə təşkil etmir.
30. Beləliklə, hazırkı kommersiya mübahisəsinə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyası yuxarıda qeyd olunanlara məcmu halda hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, apellyasiya şikayətinin dəlilləri işin halları və qanunvericiliklə qismən təsdiq olunur, dəlillər qətnamənin ləğvinə əsas verir. Bununla bağlı olaraq, birinci instansiya məhkəməsinin maddi hüquq normalarının pozuntusu ilə qəbul edilən qətnaməsi ləğv edilməli, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməli və iddia təmin edilməli, şikayət qismən təmin edilməlidir.
31. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 392, 402 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası qət etdi:
Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2-2(113)-2113/2022 nömrəli iş üzrə 12 avqust 2022-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin. İş üzrə yeni qətnamə qəbul edilsin. İddia təmin edilsin. Cavabdeh QSC, xüsusi mülkiyyət hüququ ilə İddiaçı məxsus olan ünvan 2 ünvanda yerləşən ümumi sahəsi 280,8 kv.m. olan qeyri-yaşayış sahəsinin 200 kv.m. hissəsindən çıxarılsın və qeyri-yaşayış sahəsi boşaldılsın. Cavabdehin apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətdə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respubikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməzsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.
HAKİMLƏR Vidadi Məmmədov Raqib Qurbanov Vüsalə Baxışova