Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-976/2024 23.10.2024 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Azərbaycan Respublikası adından İddiaçı Cavabdeh qarşı “icarə müqaviləsi üzrə pulun tutulması və s.” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası X2 Əliyevanın sədrliyi və məruzəsi ilə, Ziya Allahverdi oğlu Şirinovdan və X1 ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Nofəl Rəhman oğlu Abdullayevin katibliyi ilə, iddiaçının qanuni təmsilçisi Qanuni nümayəndə iştirakı ilə, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli e-2-2(113)-2949/2023 saylı qətnaməsindən Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən kommersiya mübahisəsinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, İşin halları
1. İddiaçı MMC ilə Cavabdeh arasında 26 yanvar 2021-ci il tarixli icarə müqaviləsi bağlanmış, həmin müqaviləyə əsasən İddiaçı MMC ünvan 1 ünvanında yerləşən iki mərtəbəli binanın birinci mərtəbəsində ümumi sahəsi 96,4 kv/m olan qeyriyaşayış sahəsinin tam mülkiyyət üzrə ona məxsus hissəsindən 96,4 kv.m sahəni Cavabdeh xx.xx.2026-cı il tarixinədək icarəyə verməyi, cavabdeh isə sahəni qəbul edib aylıq 2000 manat icarə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür.
2. Həmin müqaviləyə 19 mart 2021-ci il tarixli saziş imzalanaraq, icarəyə verilən qeyri-yaşayış sahəsinin ölçüsü 76,4 kv.m olaraq müəyyən edilmişdir.
Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
3. İddiaçı MMC Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi və daha sonra iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, tərəflər arasında bağlanmış 26 yanvar 2021-ci il tarixli icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi, cavabdehin ünvan 1 ünvanda yerləşən ikimərtəbəli binanın birinci mərtəbəsindəki 76,4 kv.m qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması, 20000 manat icarə haqqının cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir.
4. İddianın faktiki əsası olaraq göstərilmişdir ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış 26 yanvar 2021-ci il tarixli icarə müqaviləsi və həmin müqaviləyə 19 mart 2021ci il tarixli dəyişikliyə əsasən ünvan 1 ünvanda yerləşən ikimərtəbəli binanın birinci mərtəbəsindəki 76,4 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi cavabdehə icarəyə verilmişdir. 26 yanvar 2021-ci il tarixli icarə müqaviləsinin 4-cü bəndinə əsasən icarəçi hər ay icarəyə verənə 2000 manat icarə haqqı ödəməlidir. Cavabdeh 4 ay ardıcıl icarə haqqını ödəməmişdir. Buna görə də cavabdehin iddiaçıya 8000 manat icarə haqqı borcu yaranmışdır. Cavabdeh bundan qabaq da icarə haqqını hər dəfə vaxtında və tam ödəməmişdir. İddiaçı qabaqcadan bilsə idi ki, cavabdeh öz müqavilə öhdəliklərinə əməl etməyəcək və icarə haqqını dəfələrlə ödəməyəcək, onunla müqavilə bağlamazdı. İddiaçı 24 dekabr 2023-cü il tarixdə cavabdehə pretenziya göndərərək 26 yanvar 2021-ci il tarixli icarə müqaviləsinin 7ci bəndinə əsasən müqavilənin ləğv olunduğunu bildirib, 31 dekabr 2023-cü il tarixə kimi qeyri-yaşayış sahəsini boşaldıb iddiaçının səlahiyyətli nümayəndəsinə təhvil verməyi və 8000 manat icarə haqqı borcunu ödəməyi təklif edib. Lakin cavabdeh qeyri-yaşayış sahəsini boşaltmayıb, icarə haqqı borcunu ödəməyib. Cavabdehin hazırda 10 ay üçün 20000 manat icarə haqqı borcu vardır.
5. İddia ərizəsində iddianın hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra Mülki Məcəllə) 21, 422.1, 422.2-ci maddələri göstərilmişdir.
6. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli e-2-2(113)- 2949/2023 saylı qətnaməsi ilə iddia təmin edilmişdir.
7. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsini, iddianın təmin olunmamasını xahiş etmişdir.
Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
8. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, qanunvericiliyin tələbinə görə iddia həcminin artırılıb-azaldılması hazırlıq iclasında iş məhkəmə baxışına təyin olunana kimi verilməlidir. Buna baxmayaraq məhkəmə baxışında verilmiş iddia həcminin artırılmasını kobud qanun pozuntusuna yol verərək məhkəmə qəbul edərək iddianı tam təmin etmişdir. Bundan başqa, məhkəmə qəbul etdiyi qətnamədə cavabdehin nümayəndəsinə istinad edərək onun izahatlarını təhrif olunmuş formada qeyd etmişdir. Belə ki, məhkəmə hazırlıq iclaslarında cavabdehin nümayəndəsi icarəyə götürdüyü yerdə fəaliyyətinin dayandırılmasına səbəb kimi əməkdaşlıq etdiyi şirkətdə olan problemlərlə yanaşı icarədə olan yerdə kanalizasiya xəttində olan nasazlığa istina etmişdir. Nasazlıq iş fəaliyyətinə maneələr yaratmışdır. İcarəyə verən isə ona edilən müraciətlərə əhəmiyyət verməmiş, normal iş fəaliyyətinin bərpası üçün nasazlığı aradan qaldırmağa cəhd belə etməmişdir. Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
9. Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır.
Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
10. Məhkəmə iclasında iddiaçının qanuni təmsilçisi Qanuni nümayəndə apellyasiya şikayətinə etiraz edərək şikayətin təmin edilməməsini xahiş etdi.
Tətbiq edilən hüquq
11. Mülki Məcəllənin: -700.1-ci maddəsinə əsasən, icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. -700.3-cü maddəsinə əsasən, əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir. -705-ci maddəsinə əsasən, əgər icarə üzrə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra icarəçi icarəyə götürdüyü obyekti qaytarmırsa, icarəyə verən obyektin saxlandığı müddət üçün kompensasiya kimi müəyyənləşdirilmiş illik icarə haqqından icarəçinin həmin il ərzində əldə etdiyi və ya əldə edə biləcəyi icarə faydaları hissəsinə uyğun olan hissənin verilməsini tələb edə bilər. -421.2-ci maddəsinə əsasən, tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. -685.2-ci maddəsinə görə kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini aşağıdakı hallarda ləğv edə bilər: -685.2.1. kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə; -685.2.2 ikidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə. -697.1.-ci maddəsinə əsasən kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra qaytarmağa borcludur. -697.2-ci maddəsinə görə əgər kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı qaytarmırsa, kirayəyə verən kompensasiya olaraq əşyanın saxlandığı müddət üçün müəyyənləşdirilmiş kirayə haqqının verilməsini tələb edə bilər; otaqların kirayəsi üzrə hüquq münasibətlərində bunun əvəzinə kompensasiya kimi o, həmin ərazidə bu cür otaqların kirayəsi üçün adətən tutulan məbləğdə kirayə haqqı verilməsini tələb edə bilər.
12. MPM-in: 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
Apellyasiya baxışının hədləri
13. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6-cı maddəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
14. Həmin Məcəllənin 372.7-ci maddəsinə əsasən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
15. Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı maddəsinin tələblərini, apellyasiya şikayətinin dəlillərini nəzərə alaraq kollegiya qeyd edir ki, qətnamə cavabdeh tərəfindən bütövlükdə mübahisələndirdiyindən qətnamənin əsaslığı tam yoxlanılmalıdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
16. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, iddianın təmin edilməsinə dair birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
17. Belə ki, işin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından görünür ki, İddiaçı MMC ilə Cavabdeh arasında 26 yanvar 2021-ci il tarixli icarə müqaviləsinə əsaslanan öhdəlik hüquq münasibətləri yaranmışdır. İddiaçı ünvan 1 ünvanında yerləşən iki mərtəbəli binanın birinci mərtəbəsində ümumi sahəsi 96,4 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin tam mülkiyyət üzrə ona məxsus 76,4 kv.m. hissəsini (ilkin olaraq müqavilədə 96,4 kv.m. qeyd edilmiş, sonradan müqaviləyə dəyişiklik edilmişdir) cavabdehin icarəsinə verməklə müqavilə üzrə öhdəliklərini lazımi qaydada icra etmişdir.
18. Hazırda iddiaçı "xxxx" MMC-nin irəli sürdüyü iddia tələbi üç tələbdən ibarətdir:
1. Tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi
2. Cavabdehin icarə sahəsindən çıxarılması
3. İcarə haqqı borcunun tutulması
19. İddianın icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi hissəsinə münasibətdə məhkəmə qeyd edir ki, İddiaçı MMC Cavabdeh xx.xx.2024-cü il tarixdə mübahisəli icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi barədə bildiriş ünvanlayaraq iddiaçının icarə sahəsinin özünün istifadə etməsinə ehtiyacının yarandığını əsas göstərməklə müqavilənin 7-ci bəndinə əsasən həmin müqavilənin xx.xx.2023-cü il tarixdən ləğv edildiyini bildirmişdir.
20. Tərəflər arasında bağlanmış mübahisəli icarə müqaviləsinin istinad edilən 7ci bəndinə əsasən müqavilənin ləğv edilməsi tərəflərin bir ay qabaqcadan yazılı ərizəsinə müvafiq olaraq həyata keçirilir.
21. Bundan əlavə müqavilənin ləğv edilməsinin xüsusi qaydasını müəyyən edən Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsinə əsasən isə tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər.
22. Həmin maddənin məzmunundan göründüyü kimi qanunverici tərəflərin müqavilənin birtərəfli qaydada ləğv edilməsi əsaslarını müqavilədə müəyyənləşdirmək imkanını nəzərdə tutmuşdur.
23. Odur ki, məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşır ki, iddiaçı "xxxx" MMC müqavilənin 7-ci bəndində nəzərdə tutulmuş bir ay əvvəlcədən xəbədarlıq etməklə müqaviləni ləğv etmək hüququndan istifadə edərək icarə müqaviləsini ləğv etməkdə haqlı olmuşdur.
24. Bundan əlavə ləğvetmə barədə bildiriş xx.xx.2023-cü il tarixdə cavabdehə çatdırıldığından icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi üçün müqavilədə nəzərdə tutulmuş 1 aylıq xəbərdarlıq müddəti xx.xx.2023-cü il tarixdə bitmişdir. Belə olan halda müqavilə xx.xx.2023-cü il tarixdən ləğv edilmiş hesab edilməlidir.
25. İddianın icarə sahəsindən çıxarılma və icarə haqqının tutulması hissəsi ilə bağlı məhkəmə qeyd edir ki, mübahisəli icarə müqaviləsi iddiaçı tərəfindən birtərəfli qaydada ləğv edildikdən sonra cavabdehin icarə obyekti olan ünvan 1 ünvanda yerləşən ikimərtəbəli binanın birinci mərtəbəsindəki 76,4 kv.m qeyri-yaşayış sahəsini iddiaçıya geri qaytarması iş materiallarına əsasən müəyyən edilmir.
26. Odur ki, icarə müqaviləsinə xx.xx.2023-cü il tarixdən xitam verildiyindən iddiaçı Mülki Məcəllənin 697.1-ci maddəsinin tələblərinə əsasən icarə obyektinin geri qaytarılmasını, həmin Məcəllənin 700.1-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq icarə müqaviləsinə xitam verildiyi tarixədək olan müddət üçün hesablanmış, lakin ödənilməmiş icarə haqqı borcunu, həmin tarixdən etibarən isə Mülki Məcəllənin 697.2-ci maddəsinin tələblərinə əsasən icarə obyektinin qaytarılmamasının kompensasiyası qismində icarə haqqını, cəmi 20.000 manat məbləğində pul vəsaitini tələb etməkdə haqlıdır.
27. İcarə obyektində kanalizasiya sistemində problemlər yarandığından və iddiaçı isə həmin qüsurları aradan qaldırmadığından icarə haqqının ödəməməsi barədə cavabdehin dəlillərinə münasibətdə kollegiya qeyd edir ki, cavabdeh həmin halları, o cümlədən obyektinin kanalizasiya sistemində həqiqətən problemlər yaranmasını ,eləcə də həmin problemlərin yaranması barədə iddiaçıya məlumat verməsini, həmin problemlərin iddiaçı tərəfindən aradan qaldırılmamasını təsdiq edən sübutları iş materiallarına əlavə etməmişdir. Odur ki, həmin dəlillər əsassızdır.
28. Obyektdə faktiki fəaliyyət göstərməməsi barədə cavabdehin dəlillərinə münasibətdə isə kollegiya qeyd edir ki, icarə haqqı icarəçinin icarə obyektindən istifadə etməsinə görə deyil, icarə obyektinin icarəverən tərəfindən icarəçinin sahibliyinə və istifadəsinə təqdim edilməsinə görə ödənilən haqqdır. Odur ki, icarə obyektinin qüsurları nəticəsində icarə obyektindən istifadə edilməsinin qeydi-mümkün olması halları istisna olmaqla icarəçinin icarə obyektindən faktiki istifadə etməməsi onu icarə haqqını ödəmək öhdəliyinin azad etmir.
29. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən məhkəmədə baxılmağa hazırlanması yekunlaşandıqdan sonra verilmiş iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizənin qəbul edilməsi, bununla da prosessual normaların pozuntusuna yol verilməsi barədə cavabdehin dəlilinə münasibətdə məhkəmə qeyd edir ki, MPM-in istinad edilən 53-cü maddəsinin 2-ci cümləsinə görə məhkəmə baxışı zamanı iddianın əsasını və ya predmetini dəyişməyə, iddia tələbinin həcmini artırmağa və ya azaltmağa o halda yol verilir ki, bunun üçün əsaslar məhkəmə baxışı gedişində əmələ gəlmiş olsun və ya iddiaçı bu hərəkətlərin işin məhkəmədə baxılmağa hazırlanması yekunlaşana qədər edilməsinin ondan asılı olmayan səbəblərə görə mümkün olmadığını əsaslandırsın.
30. Hazırkı halda iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizənin verilməsi iddia qaldırıldığı tarixdən qətnamə çıxarıldığı tarixədək olan müddət ərzində icarə obyektinin cavabdehin sahibliyində və istifadəsində olması, nəticədə icarə haqqı borcunun məbləğinin artması ilə bağlı olmuş, yəni həmin ərizənin verilməsi üçün əsaslar məhkəmə baxışı gedişində əmələ gəlmişdir. Odur ki, birinci instansiya məhkəməsi həmin ərizəni qəbul etməklə prosessual normaların pozuntusuna yol verməmişdir.
31. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmaqla işin hallarına uyğundur, apellyasiya şikayətində irəli sürülən dəlillər isə əsassızdır və mahiyyətcə düzgün olan birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvi üçün əsas ola bilməz.
32. Göstərilənlərə əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 384.0.1, 392, 393, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
q ə t e t d i:
Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli e-2-2(113)-2949/2023 saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Leyla Əliyeva
Hakimlər: Təranə Mahmudova
Ziya Şirinov