Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-988/2025 18.11.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə qarşı “öhdəliyin qoyulması” tələbinə tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə iş (açar sözlər:müqavilə müddətinin uzadılmış hesab ediməsi) X2 məruzəsi ilə, hakimlər və ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi katibliyi ilə, İddiaçı və onun nümayəndəsi (vəkili) Nümayəndə1, cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xİdmətinin nümayəndəsi Nümayəndə2 iştirakı ilə, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2-2(113)-2563/2025 saylı qətnaməsindən iddiaçının nümayəndəsi (vəkili) Nümayəndə1 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən kommersiya mübahisəsinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyən etdi: İşin halları:
1. Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti (İcarəyə verən) ilə İddiaçı (İcarəçi) arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli, 4048 saylı icarə müqaviləsi ilə icarəyə verən tərəfindən İsmayıllı şəhəri H.Əliyev prospekti, 133 (registr №***-*******2-000) ünvanda 0.02648 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 228.2 m2 təşkil edən “Azərmənzillkomplektlayihətəmir” X1 İsmayıllı Mənzil İstismar Sahəsinin balansında olan qeyri-yaşayış sahəsi xidmət məqsədilə aylıq icarə haqqı 459 manat müəyyən edilməklə icarəçiyə icarəyə verilmişdir.
2. Müqavilənin 3-cü bəndinə əsasən: 3.1. İcarə müqaviləsinin müddəti xx.xx.2023-cü il tarixdən xx.xx.2024-cü il tarixinədək müəyyən edilir. 3.2.İcarə müqaviləsi hər iki tərəfin imzaladığı tarixdən hüquqi qüvvəyə minir. 3.3. İcarə müqaviləsinə müddəti bitdikdən sonra xitam vermək və ya dəyişdirmək haqqında “İcarəçi”nin ərizəsi olmadıqda müqavilə nəzərdə tutulmuş eyni müddət və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilir. Bu müqavilə yeni müddətə uzadılarkən onun şərtləri tərəflərin razılığı ilə dəyişdirilə bilər.
3. Müqavilənin 6.2-ci bəndinə əsasən, “İcarəyəverən”in yazılı icazəsi olmadan "İcarəçi" tərəfindən icarəyə verilən sahədə əsaslı təmir-tikinti işləri, rekonstruksiya, yenidənqurma aparılması qəti qadağandır.
4. Müqavilənin 8.2-ci bəndinə əsasən, müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək və ya onu dəyişdirmək haqqında tərəflərdən birinin ərizəsi olmadıqda o, müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddət üçün və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilir.
5. Müqavilənin 8.3-cü bəndinə əsasən, müqavilə üzrə hüquq münasibətlərinə aşağıdakı hallarda vaxtından əvvəl xitam verilir: 8.3.1. Tərəflərin razılığı ilə; 8.3.3. “İcarəçi" tərəfindən müqavilənin şərtləri əhəmiyyətli dərəcədə pozulduqda: - icarəyə verilmiş əmlak “İcarəyə verən”in razılığı olmadan “İcarəçi” tərəfindən ikinci əldən icarəyə (subicarəyə) verildikdə; - icarəyə verilmiş əmlak “İcarəçi”nin təqsiri üzündən pisləşdikdə; -İcarəçinin fəaliyyəti nəticəsində qonşularına, ətraf mühitə və dövlət və ictimai mənafelərə zərər vurulduqda ...
6. 2 aprel 2024-cü il tarixli aktda qeyd olunur ki, AR İN yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Qəbələ ərazi şöbəsinin Dövlət əmlakının idarə edilməsi və özəlləşdirilməsi sektorunun müdiri vəzifəsini icra edən X8 ilə Torpaqların idarə edilməsi və istifadəsinə nəzarət sektorunun məsləhətçi-müfəttişi X4 və icarəçi İddiaçı iştirakı ilə İsmayıllı şəhəri, H.Əliyev prospekti 133 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasına yerində baxış keçirilmişdir. Baxış zamanı müəyyən olunub ki, icarəçi müqavilənin 6.2-ci bəndinin tələbləri pozulmaqla binada əsaslı təmir və yenidənqurma işləri aparmışdır. Qanunvericiliyin tələbləri icarəçiyə izah edilmiş, müqavilənin şərtlərinin pozulmasının gələcəkdə müqaviləyə xitam verilməsinə əsas verə biləcəyi bir daha nəzərinə çatdırılmışdır.
7. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin rəis müavini Rüstəm Şahbazov tərəfindən İddiaçı ünvanlanmış 28 dekabr 2024-cü il tarixli, 3-21-3/2-21670/2024 nömrəli məktubunda "İsmayıllı şəhəri, H.Əliyev prospekti, 133 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə dair sizinlə Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti arasında xx.xx.2023-cü il tarixli, 4048 nömrəli icarə müqaviləsi bağlanılmışdır. Bildirir ki, qeyd edilən qeyri-yaşayış sahəsinin balans saxlayıcısının çoxsaylı müraciətləri nəzərə alınaraq, həmin sahəyə dair bağlanılmış icarə müqaviləsinin müddəti başa çatdıqdan sonra yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlanılmayacağı barədə sizə xəbərdarlıq məktubu göndərilmişdir. Göstərilənlər nəzərə alınaraq, yuxarıda qeyd edilən ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə dair bağlanılmış 4048 nömrəli xx.xx.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsi xx.xx.2024-cü il tarixindən ləğv edilmiş və həmin sahənin tərəfinizdən təhvil verilməsi tələb olunur" yazılmışdır.
Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat:
8. İddiaçı (bundan sonra – iddiaçı) cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə (bundan sonra – cavabdeh) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, İsmayıllı şəhəri H. Əliyev prospekti, 133 ünvanda 0.02648 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 228.2 m2 təşkil edən “Azərmənzillkomplektlayihətəmir” X1, X3 balansında olan qeyri-yaşayış sahəsinin icarəsinə dair Azərbaycan Respublikasın İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə iddiaçının arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl ləğv edilməsi barədə hərəkətlərinin qanunsuz hesab edilməsini və qeyri-yaşayış sahəsi üzərində icarə hüququnun bərpa edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
9. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin xx.xx.2021-ci il tarixli, 38 nömrəli Sərəncamına əsasən İsmayıllı şəhəri H.Əliyev prospekti,133 (registr №***-*******2- 000) ünvanda 0.02648 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 228.2 m2 təşkil edən “Azərmənzillkomplektlayihətəmir” X1, X3 balansında olan qeyri-yaşayış sahəsini 9 mart 2021-ci il tarixdə Dövlət əmlakının (qeyri-yaşayış sahəsinin) icarəyə verilməsi haqqında 722 saylı icarə müqaviləsi bağlayaraq həmin ünvanda yerləşən, ümumi sahəsi 228.2 m2 sahənin icarə haqqının müəyyən edilmiş qaydada icarə müddəti xx.xx.2021-ci il tarixdən xx.xx.2022-ci il tarixədək və xx.xx.2023-cü il tarixdən xx.xx.2024-cü il tarixədək müəyyən edilməklə xidmət məqsədilə icarə müqaviləsi bağlanaraq icarənin aylıq məbləği 459 manat müəyyən edilməklə ona icarəyə verilmişdir. İcarəyə götürdüyü qeyri-yaşayış sahəsinə dair hüququn qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınaraq, dövlət reyestrindən texniki pasport və çıxarış alınmışdır. İcarəyə götürdüyü qeyri yaşayış sahəsinə hər ay vaxtlı-vaxtında icarə haqqı ödənilmişdir. İcarəyə götürdüyü qeyri-yaşayış sahəsində normal fəaliyyət göstərməsi üçün həmin əraziyə öz vəsaiti hesabına qaz, işıq çəkilmiş, təmir-bərpa işləri görülmüş, sanitar qovşağı inşa edilmişdir. Cavabdehlə bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsinin müddəti xx.xx.2024-cü il tarixdə başa çatacağı halda cavabdeh bağladığı müqaviləni xx.xx.2024-cü il tarixdə ləğv etmişdir və 28 dekabr 2024-cü il tarixli 3-21—3/2-21670/2024 saylı məktub ünvanlayaraq İsmayıllı şəhəri H.Əliyev prospekti,133 ünvanda olan 0.02648 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 228.2 m2 qeyri-yaşayış sahəsinin balanssaxlayıcının çoxsaylı müraciətlərini nəzərə alaraq, həmin sahəyə dair bağlanmış icarə müqaviləsinin müddəti başa çatdıqdan sonra yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlanılmayacağı barədə ona xəbərdarlıq məktubu göndərmişdir. Halbuki, cavabdehlə bağladığı icarə müqaviləsində balanssaxlayıcı barədə hər hansı müddəa yoxdur. Qeyri-yaşayış sahəsinin balanssaxlayıcının çoxsaylı müraciətləri haqqında bağlanmış icarə müqaviləsində hər hansı bir məlumat verməmişdir. Bağlanmış icarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl yəni xx.xx.2024-cü il tarixdə ləğv edilməsi üçün əsas ola bilməz. Cavabdehlə bağlanmış icarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl ləğv edilməsinə razı deyil. Belə olan halda müqavilə yalnız məhkəmə qaydasında ləğv oluna bilərdi. Lakin cavabdeh müqavilənin ləğvi barədə məhkəməyə müraciət etməmiş, özü qərar qəbul etmişdir. Qanunvericiliyə görə cavabdehin özünün birtərəfli qaydada icarə müqaviləsinə xitam vermək səlahiyyəti olmamışdır və hesab edir ki, maraqlı şəxsin icarə müqaviləsini birtərəfli qaydada ləğv etmək səlahiyyətinə malik olmadığından, cavabdehə təsiri təzyiqi göstərərək icarə müqaviləsinin ləğvinə səbəb olmuşdur. Ona görə də cavabdeh Azərbaycan Respublikasın İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin hərəkətləri heç bir əsas olmadan icarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl ləğv etməsi, icarə müqaviləsinin tələblərini kobud surətdə pozmuş, bu hərəkətləri əsassız və qanunsuz hesab edir. Belə ki, o cavabdehlə sərbəst olaraq müqavilənin bütün mühüm şərtləri barədə tələb olunan formada razılığa gəldikdən sonra müqavilə bağlamışdır. Müqavilədən irəli gələn bütün öhdəliklər onun tərəfindən yerinə yetirilmişdir. İcarə müqaviləsində göstərilən icarə haqqı tam şəkildə qabaqcadan ödənilmişdir. Əgər balanssaxlayıcının icarəyə götürdüyü qeyri-yaşayış sahəsinə görə cavabdehə çoxsaylı müraciəti olsaydı, cavabdeh onu məlumatlandırardı. Həmin məlumatdan sonra o həmin ərazidə kredit təşkilatlarından xeyli məbləğdə kredit götürüb qeyri-yaşayış sahəsini təmir və yenidənqurmaişləri aparmazdı və həmin əraziyə qaz, işıq çəkməzdi.
10. İddiaçının nümayəndəsi (vəkili) iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə verərək, İsmayıllı şəhəri H. Əliyev prospekti, 133 ünvanda 0.02648 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 228.2 m2 təşkil edən qeyri-yaşayış sahəsinin icarəyə verilməsinə dair Azərbaycan Respublikasın İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə iddiaçının arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli 4048 nömrəli icarə müqaviləsinin eyni müddət üçün (bir il müddətinə -xx.xx.2025-ci il tarixinədək) və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilməsinə dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
11. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2-2(113)- 2563/2025 saylı qətnaməsi ilə İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə qarşı “icarə müqaviləsinin müddətinin uzadılmış hesab edilməsi” tələbinə dair iddiası rədd edilmişdir.
12. Məhkəmə gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, iddiaçı tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli 4048 nömrəli müqavilənin Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən vaxtından əvvəl xx.xx.2024-cü il tarixində ləğv edilməsinin qanunsuz hesab edilməsinə və həmin icarə müqaviləsinin eyni müddət üçün (bir il müddətinə -xx.xx.2025-ci il tarixinədək) və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilməsinə dair tələb edir. İşin məhkəmə iclasında tədqiq edilən sübutlarla və tərəflərin izahatları ilə müəyyən olunan mübahisəsiz halından görünür ki, tərəflər arasında xx.xx.2023-cü il tarixli 4048 nömrəli icarə müqaviləsi mövcud olmuş, cavabdeh tərəfindən xx.xx.2024-cü il tarixdən icarə müqaviləsinin xitam edilməsi və icarə müqaviləsinin müddəti bitdikdən sonra cavabdeh tərəfindən icarə münasibətinin davam etdirilməyəcəyi barədə iddiaçıya məktub göndərməsi, və hazırki günədək faktiki olaraq iddiaçının icarə münasibətinin predmeti olan sahədən istifadə etməsi işin mübahisəsiz halıdır. Tərəflər arasında mübahisələndirilən hal: iddiaçı müqavilə şərtlərinin cavabdeh tərəfindən pozulduğunu iddia edərək, cavabdehin müqavilənin vaxtından əvvəl xx.xx.2024-cü il tarixində ləğv edilməsinin qanunsuz hesab edilməsi və həmin icarə müqaviləsinin eyni müddət üçün (bir il müddətinə-xx.xx.2025-ci il tarixinədək) və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Cavabdeh isə iddianı qəbul etməyərək, iddiaçı tərəfindən cavabdehin icazəsi olmadan rekonstruksiya işləri görülməsi səbəbindən müqavilənin vaxtından əvvəl xitam edilməsini əsas gətirərək iddianın rədd edilməsini xahiş edir. Məhkəmə iclaslarında tərəflərin izahatı və iş materiallarında olan məktublar ilə müəyyən olundu ki, icarə müddəti ərzində iddiaçı tərəfindən cavabdehin (icarəyə verən) icazəsi olmadan icarə sahəsində təmir-bərpa işləri görülmüşdür. İddiaçı cavabdeh tərəfindən həmin işlərin görülməsinin dayandırılması barədə xəbərdar edilmiş və ona icarə müqaviləsinin müddəti bitəndən sonra müqavilə müddətinin uzadılmayacağı bildirilmişdir. Tərəflər arasında mövcud olan icarə müqaviləsinin müddəti 19 oktyabr 2024-cü il tarixə qədər müyyən olunmuşdur, müqavilənin 8.2-ci bəndinə əsasən müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək və ya onu dəyişdirmək haqqında tərəflərdən birinin ərizəsi olmadıqda o, müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddət üçün və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilməsinə dair şərt müəyyən olunmuşdur. İşin hallarından göründüyü kimi, icarəyəverən müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək barəsində iradə ifadəsini iddiaçıya bildirmişdir. Bu səbəbdən iddia tələbi “icarə müqaviləsinin müddətinin uzadılmış hesab edilməsi” hissəsində əsassızdır və rədd edilməlidir. Məhkəmə iddia tələbinin cavabdehin müqavilənin vaxtından əvvəl xitamı ilə bağlı hərəkətlərinin qanunsuz hesab edilməsinə dair hissədə idda tələbini əsassız hesab edərək qeyd etmişdir ki, ilk öncə qeyd edilməlidir ki, cavabdeh iddiaçıya xx.xx.2024-cü il tarixdə müqavilə münasibətlərinin xitamı ilə bağlı müraciət etsə də, iddiaçının özünün də qeyd etdiyi kimi, müqavilə müddətinin sonunadək, hətta hazırkı günədək qeyri-yaşayış sahəsi iddiaçının istifadəsində olmuşdur, yəni faktiki olaraq iddiaçı icarə predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılmamışdır, ikincisi, iş materiallarına əlavə edilən 2 aprel 2024-cü il tarixli aktla müəyyən olunur ki, iddiaçı icarə predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsində icarəyəverənə xəbər vermədən , müqavilənin 6.2- ci bəndində qeyd edilən qadağalara baxmayaraq, binada əsaslı təmir və yenidənqurma işləri aparmış, bununla da müqavilənin şərtlərini pozmuşdur. Qeyd edilən hal müqavilənin 8.3-cü bəndinə əsasən müqavilənin vaxtından əvvəl xitamı üçün əsasdır. Qeyd edilənlərə əsasən məhkəmə hesab etmişdir ki, xx.xx.2023-cü il tarixli 4048 nömrəli müqavilənin Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən vaxtından əvvəl- xx.xx.2024-cü il tarixində ləğv edilməsinin qanunsuz hesab edilməsinə dair tələbi də əsassızdır və təmin edilməməlidir.
13. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Mülki Məcəllənin 152.1, 390.1, 390.2, 390.3, 700.1, 700.2, 700.3 –cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
14. İddiaçının nümayəndəsi (vəkili) Nümayəndə1 həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2-2(113)-2563/2025 saylı qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddiaçının iddia tələbinin təmin olunmasına dair yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
Apellyasiya şikayətinin dəlilləri:
15. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə “icarə müqaviləsinin müddətinin uzadılmış hesab edilməsi” hissəsində iddia tələbini rədd etməsini onunla əsaslandırmışdır ki, tərəflər arasında mövcud olan icarə müqaviləsinin müddəti 19 oktyabr 2024-cü il tarixə qədər müyyən olunmuşdur, müqavilənin 8.2-ci bəndinə əsasən müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək və ya onu dəyişdirmək haqqında tərəflərdən birinin ərizəsi olmadıqda o, müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddət üçün və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilməsinə dair şərt müəyyən olunmuşdur. İşin hallarından göründüyü kimi, icarəyəverən müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək barəsində iradə ifadəsini iddiaçıya bildirmişdir. Məhkəmənin qeyd edilən nəticəyə gəlməsi tamamilə əsassızdır. Belə ki, ümumiyyətlə cavabdeh tərəfindən iddiaçıya müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam veriləcəyi ilə bağlı hər hansı bir məlumat verilməmişdir. Cavabdeh tərəfindən iddiaçıya yalnız 28 dekabr 2024-cü il tarixli məktub göndərilmiş, maraqlıdır ki, həmin məktubda da qeyri-yaşayış sahəsinə dair bağlanılmış icarə müqaviləsinin müddəti başa çatdıqdan sonra yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlanılmayacağı barədə iddiaçıya guya ki, xəbərdarlıq məktubu göndərilməsi, eləcə də həmin qeyri-yaşayış sahəsinə dair bağlanılmış 4048 nömrəli xx.xx.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsinin xx.xx.2024-cü il tarixdən ləğv edilməsi və həmin sahənin iddiaçı tərəfindən təhvil verilməsinin tələb olunduğu göstərilmişdir. Göründüyü kimi, cavabdeh tərəfindən iddiaçıya ünvanlanmış 28 dekabr 2024-cü il tarixli məktubda, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin xx.xx.2024-cü il tarixdən ləğv edilməsi göstərilsə də, cavabdehin qeyri-yaşayış sahəsinə dair bağlanılmış icarə müqaviləsinin müddəti başa çatdıqdan sonra yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlanılmayacağı barədə iddiaçıya göndərdiyi xəbərdarlıq məktubunun tarixi göstərilməmişdir. Bu da onu deməyə əsas verir ki, ümumiyyətlə cavabdeh tərəfindən iddiaçıya belə bir məktub göndərilməmişdir. Ona görə də hesab edir ki, məhkəmənin mövcud olmayan bir xəbərdarlıq məktubuna istinad etməklə “icarə müqaviləsinin müddətinin uzadılmış hesab edilməsi” hissəsində iddia tələbini rədd etməsi tamamilə əsassızdır. Birinci instansiya məhkəməsi eləcə də, cavabdehin müqavilənin vaxtından əvvəl xitamı ilə bağlı hərəkətlərinin qanunsuz hesab edilməsinə dair hissədə idda tələbini əsassız hesab edərək qeyd etmişdir ki, cavabdeh iddiaçıya xx.xx.2024-cü il tarixdə müqavilə münasibətlərinin xitamı ilə bağlı müraciət etsə də, iddiaçının özünün də qeyd etdiyi kimi, müqavilə müddətinin sonunadək, hətta hazırkı günədək qeyri-yaşayış sahəsi iddiaçının istifadəsində olmuşdur, yəni faktiki olaraq iddiaçı icarə predmeti olan qeyriyaşayış sahəsindən çıxarılmamışdır, ikincisi, iş materiallarına əlavə edilən 2 aprel 2024-cü il tarixli aktla müəyyən olunur ki, iddiaçı icarə predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsində icarəyə verənə xəbər vermədən, müqavilənin 6.2-ci bəndində qeyd edilən qadağalara baxmayaraq, binada əsaslı təmir və yenidənqurma işləri aparmış, bununla da müqavilənin şərtlərini pozmuşdur. Qeyd edilən hal müqavilənin 8.3-cü bəndinə əsasən müqavilənin vaxtından əvvəl xitamı üçün əsasdır. Hesab edir ki, məhkəmənin bu mövqeyi də tamamilə əsassızdır. Tərəflər arasındakı müqavilənin 6.2-ci bəndində icarəyə verilən sahədə əsaslı təmir-tikinti işləri, rekonstruksiya, yenidənqurma işlərinin aparılmasının qadağan edilməsi göstərilmişdir. Lakin iddiaçı tərəfindən qeyri-yaşayış sahəsində tərəflər arasındakı müqavilənin 5.3-cü bəndinə uyğun cari təmir işləri aparılmış, eləcə də qaz, işıq və kanalizasiya xətləri çəkilmişdir. Bu barədə də məhkəməyə müvafiq sənədlər təqdim edilmişdir. Məhkəmə tərəfindən eləcə də iş materiallarına əlavə edilən 2 aprel 2024-cü il tarixli akta istinad olunmuş, hansı ki, həmin aktda da əsaslı təmir və yenidənqurma işlərinin nədən ibarət olduğu göstərilməmişdir. Ona görə də hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən hər hansı bir araşdırma aparılmadan, məsələn, iş üzrə ekspertiza keçirilmədən tərəflər arasındakı müqavilənin 6.2-ci bəndinə istinad edilməklə, iddia tələbinin cavabdehin müqavilənin vaxtından əvvəl xitamı ilə bağlı hərəkətlərinin qanunsuz hesab edilməsinə dair hissədə rədd edilməsi tamamilə qanunsuz və əsassız olmuşdur. Hansı ki, məhkəməyə müvafiq qeyri-yaşayış sahəsinin texniki pasportu təqdim edilmişdir. Hesab edir ki, iş üzrə ekspertiza təyin edilməklə, həmin qeyri-yaşayış sahəsində əsaslı təmir-tikinti işləri, rekonstruksiya, yenidənqurma işlərinin aparılıb-aparılmamasını asanlıqla müəyyən etmək olardı. Bütün bunlarla yanaşı qeyd olunmalıdır ki, cavabdehin özünün birtərəfli qaydada icarə müqaviləsinə xitam vermək səlahiyyəti olmamışdır. Cavabdeh Azərbaycan Respublikasın İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin hərəkətləri - heç bir əsas olmadan icarə müqaviləsini vaxtından əvvəl ləğv etməsi, icarə müqaviləsinin tələblərini kobud surətdə pozmuşdur. Belə ki, iddiaçı cavabdehlə sərbəst olaraq müqavilənin bütün mühüm şərtləri barədə tələb olunan formada razılığa gəldikdən sonra müqavilə bağlamışdır. Müqavilədən irəli gələn bütün öhdəliklər iddiaçı tərəfindən yerinə yetirilmişdir. İcarə müqaviləsində göstərilən icarə haqqı tam şəkildə ödənilmişdir. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin qətnaməsində maddi normalar düzgün tətbiq edilməmiş, eləcə də prosessual hüquq normalarının tələbləri pozulmuşdur. Belə ki, məhkəmə tərəfindən demək olar ki, heç bir araşdırma aparılmamış, yalnız iddiaçının vəkilinin verdiyi sorğuya cavab olaraq əldə olunmuş sənədlər əsasında yekun nəticəyə gəlinmişdir. Həmin sənədlər isə məhkəmənin son hazırlıq iclasında təqdim olunmuş, vəkilin sorğusu əsasında təqdim olunmuş 2 aprel 2024-cü il tarixli akt qətnamədə əsas sübut növü kimi qəbul edilmiş, lakin aktın hüquqi dəyərləndirilməsi aparılmamışdır. Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri:
16. Cavabdeh tərəfindən apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz təqdim edilməmişdir.
Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları:
17. Məhkəmə iclasında İddiaçı və onun nümayəndəsi (vəkili) Nümayəndə1 apellyasiya şikayətini müdafiə edərək, şikayətin təmin edilməsini, iddanın təmin olunmasına dair yeni qətnamənin qəbul edilməsini xahiş etdi.
18. Məhkəmə iclasında cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin nümayəndəsi Nümayəndə2 apellyasiya şikayətinə etiraz edərək, şikayətin təmin edilməməsini, qətnamənin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etdi.
Tətbiq edilən hüquq:
19. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi:
Maddə 685. Kirayəyə verənin hüquqi müdafiə vasitələri 685.1. Əgər kirayəçi və ya onun kirayəyə götürdüyü əşyanı istifadəyə verdiyi hər hansı digər şəxs kirayəyə verənin xəbərdarlığına baxmayaraq müqaviləyə uyğun olmayan və kirayəyə verənin hüquqlarını əhəmiyyətli dərəcədə pozan istifadəni davam etdirirsə, o cümlədən əşyanı üçüncü şəxsin qeyri-hüquqi istifadəsində saxlayırsa və ya təhlükəyə məruz qoyursa, bununla da özünün vicdanlı kirayəçi vəzifələrini pozursa, kirayəyə verən kirayə müqaviləsini xəbərdarlıq müddətini gözləmədən ləğv edə bilər. Kirayəçi müqavilənin ləğvinə dair bildiriş vermək əvəzinə neqator iddiası da irəli sürə bilər.
Maddə 690. Əmlak kirayəsi müqaviləsinin ləğvinə dair bildirişin forması və məzmunu 690.1. Əmlak kirayəsi müqaviləsinin ləğvinə dair bildiriş yazılı formada verilməlidir. 690.2. Əmlak kirayəsi müqaviləsinin ləğvinə dair bildirişdə müqavilənin ləğvi üçün əsaslar göstərilməlidir. ... Maddə 700. İcarə müqaviləsi 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. ... Maddə 700.3. Əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə həmin Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.
20. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi: Maddə 77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. ... Maddə 88. Sübutların qiymətləndirilməsi Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
Maddə 89. Yazılı sübutlar 89.1. Yazılı sübutlar—iş üçün əhəmiyyətli hallar barədə məlumat verən, notariat qaydasında təsdiq olunmuş sənədlər, aktlar, müqavilələr, arayışlar, işgüzar yazışmalar və sair sənəd və materiallardır. ... Maddə 385. Məhkəmə aktının apellyasiya qaydasında ləğv olunması üçün əsaslar 385.1. Məhkəmə aktının apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: ... 385.1.3. birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi; ... Maddə 389. Məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmuş hesab edilən iş üçün əhəmiyyətli olan halların birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən sübut olunmaması Məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmuş hesab edilən iş üçün əhəmiyyətli olan halların birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən sübut edilməməsi o hallarda olur ki, iş üzrə mövcud olan faktlar qətnamədə və ya qərardadda qanunla göstərilən sübutlarla təsdiq edilmir və ya qeyri-mötəbər, ziddiyyətli, aid olmayan sübutlarla təsdiq edilir.
Apellyasiya baxışının hədləri:
21. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6-cı maddəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
22. Həmin Məcəllənin 372.7-ci maddəsinə əsasən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
23. Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı maddəsinin tələblərini, apellyasiya şikayətinin dəlillərini nəzərə alaraq kollegiya qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ilə iddia rədd edildiyindən, iddiaçı bu qətnaməni bütövlükdə mübahisələndirdiyindən, qətnamənin əsaslılığı tam yoxlanılmalıdır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
24. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli və iddianın təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməlidir.
25. Məhkəmə kollegiyası ilk növbədə qeyd edir ki, iddiaçının tələbi cavabdehin müqavilənin ləğv edilməsi barədə hərəkətlərinin qanunsuz hesab edilməsi və icarə müqaviləsinin eyni müddətə və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilməsi şəklində ifadə edilsə də, burada cavabdehin müqavilənin ləğv edilməsi barədə hərəkətlərinin qanunsuz hesab edilməsi iddia tələbi kimi yox, iddianın əsaslandığı hal kimi çıxış edir. İddiaçının hüquqi marağı icarə müqaviləsinin uzadılmış hesab edilməsinə yönəlmişdir. İddiaçı hesab edir ki, cavabdeh müqaviləni ləğv edə bilməzdi.
26. Birinci instansiya məhkəməsi sübutları qiymətləndirmədə səhvə yol vermiş, iddianın rədd edilməsi üçün əhəmiyyəti olan halların sübuta yetirilməməsinə baxmayaraq iddianı rədd etmişdir.
27. Tərəflər hüquq və öhdəliklərini mülki qanunvericiliyə müvafiq olaraq müqavilə ilə razılaşdırdıqları halda məhkəmələr yaranmış mübahisəni həmin müqavilə şərtləri çərçivəsində həll etməli, tərəflərin müqavilə üzrə öhdəliklərini icra edibetməmələrini hərtərəfli araşdırmalı, eləcə də hansı tərəfin öhdəliyin icra edilməməsi üçün məsuliyyət daşımalı olduğunu dəqiqliklə müəyyən etməlidir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin şikayəti üzrə Ali Məhkəmənin İnzibati-İqtisadi Kollegiyasının 15 sentyabr 2017-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 11 iyun 2018-ci il tarixli Qərarı).
28. Bu baxımdan məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, hazırkı mübahisənin düzgün həlli üçün tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin şərtləri təhlil olunmalıdır
29. Tərəflər arasında xx.xx.2023-cü il tarixli 4048 nömrəli icarə müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik hüquq münasibətləri mövcud olmuşdur. İcarə müqaviləsinə cavabdeh tərəfindən xitam verilməsinin müqavilə şərtlərinə uyğun olub-olmaması işin mübahisəli hallarını təşkil edir.
30. Tərəflər icarə müqaviləsini bir il müddətinə bağlamış və həmin müqavilənin ləğvi barədə müraciət daxil olmazsa müqavilənin eyni şərtlərlə və eyni müddətə uzadılacağı barədə razılğa gəlmişlər. Yəni müqavilənin müddətinin başa çatması müqaviləyə avtomatik olaraq xitam verilməsinə səbəb olmur, tərəflərə həmin müddət başa çatdıqda qarşı tərəfə müvafiq müraciət etməklə müqavilənin uzanmasının qarşısını almaq imkanı verir.
31. Cavabdeh tərəfindən iddiaçıya ünavnlanmış 28 dekabr 2024-cü il tarixli məktubda iddiaçıya göndərilmiş xəbərdarlıq məktubunda balansaxlayıcının çoxsaylı müraciətləri nəzərə alınaraq icarə müqaviləsinin müddəti başa çatdıqdan sonra onunla yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlanılmayacağının bildirildiyi qeyd edilmişdir. Ardınca eyni məktubda xx.xx.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsinin xx.xx.2024-cü il tarixdən ləğv edildiyi və sahənin təhvil verilməsininin tələb edildiyi bildirilmişdir.
32. Göründüyü kimi, cavabdehin 28 dekabr 2024-cü il tarixli məktubunun özü daxilən ziddiyyətli olmaqla, icarə müqaviləsinin hansı əsasla – müqavilənin müddətinin bitməsi, yoxsa xx.xx.2024-cü il tarixinədək baş vermiş hansısa səbəbdən dolayı ləğv edilməsi aydın deyildir.
33. İlk növbədə müqavilənin müddətinin bitməsi əsasına qiymət versək, xx.xx.2024-cü il tarixli məktubun müqaviləni geri tarixlə - xx.xx.2024-cü il tarixdən ləğv etməsi mümkün deyildir. Müqavilənin müddəti 19 oktyabr 2024-cü il tarixdə başa çatır. Müqavilənin uzadılmayacağı barədə bildiriş həmin tarixədək verilərsə, müqavilə uzadılmayacaqdı. Halbuki, məktub bu tarixdən iki aydan artıq vaxt keçdikdən, yəni müqavilə müddəti avtomatik qaydada uzadıldıqdan sonra verilmişdir.
34. Məktubda istinad olunan, hansısa əvvəlki tarixdə müddətin uzadılmayacağı barədə cavabdehə xəbərdarlıq edilməsinə münasibətdə məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, iş materiallarında olan (i.v. 39), birinci instansiya məhkəməsinin iddianı rədd etmək üçün sübut kimi istinad etdiyi, İddiaçı ünvanlanmış, göndərən orqanın rekvizitləri, tarixi, nömrəsi və imza olmayan, kompüter üsulu ilə hazırlanmış yazılı mətndə icarə müqaviləsinin müddəti başa çatdıqdan sonra iddiaçı ilə yeni müqavilə bağlanmayacağı qeyd edilmişdir. Həmin mətnə nəinki sübut, sənəd kimi belə qiymət verilə bilməz. Hətta bu mətn sənəd üçün bütün zəruri keyfiyyətlərə malik olsa idi belə, təkbaşına sübut əhəmiyyəti daşımayacaqdı. Çünki, cavabdeh bu bildirişin təkcə hazırlanmasını yox, həm də müqavilənin digər tərəfinə verilməsini də sübuta yetirməlidir. Belə sübut isə təqdim olunmamışdır. Birinci instansiya məhkəməsi isə qeyri-mötəbər, sübut kimi qiymətləndirilməsi mümkün olmayan yazılı mətnə sübut kimi hüquqi qiymət vermişdir.
35. Müqaviləyə müqavilə şərtlərinin pozulması əsası ilə xitam verilməsinə gəldikdə məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, iş materiallarında 2 aprel 2024-cü il tarixli akt vardır və həmin aktda icarəçi tərəfindən müqavilənin 6.2-ci bəndinin tələblərini pozduğu göstərilmişdir. Akt İddiaçı özü tərəfindən də imzalanmışdır. Lakin bu akt özlüyündə müqavilənin ləğv edilməsi mənasına gəlmir. Çünki, aktda müqavilənin ləğv edilməsi barədə iradə ifadəsi yoxdur, sadəcə müqavilənin bu cür pozuntusunun gələcəkdə müqaviləyə xitam verilməsinə əsas ola biləcəyi icarəçinin diqqətinə çatdırılmışdır.
36. Aktda göstərilənlər əsasında müqavilə ləğv edilmiş olsa idi, aktın tərtib edildiyi tarixdən sonra icarəçiyə müqavilənin bu əsasla ləğv edilməsi barədə yazılı bildiriş verilməli idi. Əmlak kirayəsi müqaviləsinin ləğvinə dair yazılı bildirişin verilməsi və həmin bildirişdə ləğvin əsaslarının göstərilməsi tələbi Mülki Məcəllənin 695-ci maddəsində imperativ formada ifadə edilmişdir. İcarə müqaviləsi də əmlak kirayəsi müqaviləsidir və həmin maddə icarə münasibətlərinə də şamil olunur (Mülki Məcəllə m. 700.3).
37. Yekun olaraq məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, birinci instansiya məhkəməsi müqavilənin qanunvericiliyin və müqavilənin şərtlərinə uyğun olaraq iddiaçı tərəfindən ləğv edilməsi ilə bağlı sübutun olmamasına baxmayaraq, həmin halı sübuta yetirilmiş hesab etməklə iş üzrə yanlış nəticəyə gəlmiş, əsassız olaraq iddianı rədd etmişdir.
38. Məhkəmə yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 384, 385, 392, 393, 402, 404, 405 və 406-cı maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq, q ə t e t d i:
İddiaçının nümayəndəsi (vəkili) Nümayəndə1 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli e-2-2(113)-2563/2025 nömrəli qətnaməsi ləğv edilsin və iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilsin. İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə qarşı “icarə müqaviləsinin müddətinin uzadılmış hesab edilməsi” tələbinə dair iddiası təmin edilsin. İddiaçı ilə Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti arasında bağlanmış Dövlət əmlakının (qeyri-yaşayış sahəsinin) icarəyə verilməsinə dair 19 oktyabr 2023-cü il tarixli, 4048 nömrəli müqavilə 19 oktyabr 2024-cü il tarixdən bir il müddətinə - 19 oktyabr 2025-ci il tarixədək eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilsin. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu apellyatorun özünə aid edilsin. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməzsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.
Sədrlik edən: Tural Qocayev Hakimlər: Elnur Həsənov Səməd Cəfərov