Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Sumqayıt şəhəri İş № 2-2(105)-2/2023 24.02.2023 SUMQAYIT APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının İddiaçı ləğv prosesində olan İddiaçı ASC-nin cavabdehlər “X1 Təsərrüfatı” MMC-yə, Cavabdeh2, Cavabdeh3 və Cavabdeh4 qarşı iş üzrə QƏTNAMƏSİ Sədrlik edən və məruzəçi hakim Məmmədov Zahid Tahir oğlu, hakimlər Babayeva Hökümə Çingiz qızı və Məmmədova Lətifə Məhyəddin qızından ibarət tərkibdə, X2 qızının katibliyi, İddiaçı ləğv prosesində olan İddiaçı ASC-nin nümayəndəsi Nümayəndə3, Cavabdeh3, cavabdehlərin vəkili və nümayəndəsi Vəkil iştirakları ilə İddiaçı ləğv prosesində olan İddiaçı ASC-nin cavabdehlər “X1 Təsərrüfatı” MMC-yə, Cavabdeh2, Cavabdeh3 və Cavabdeh4 qarşı müqavilənin ləğvi, borcun tutulması və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi tələbinə dair kommersiya işi üzrə Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(119)-379/2021 nömrəli, 29 aprel 2021-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdeh “X1 Təsərrüfatı” MMC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Sumqayıt Məhkəmə Kompleksinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq MÜƏYYƏN ETDİ İşin halları
1. İddiaçı ASC (bundan sonra – “ASC”) ilə “X1 Təsərrüfatı” MMC (bundan sonra – “MMC”) arasında bağlanılmış 2018-ci il 4 may tarixli 1802 XK №-li kredit müqaviləsi (bundan sonra – "xxxx") ilə ASC tərəfindən MMC-yə 48 ay müddətinə illik 20% hesablanmaq şərtilə 450.000 manat məbləğində kredit verilməsi nəzərdə tutulmuşdur.
2. Müqavilənin 3.6-cı bəndinə əsasən, faizlər kreditin ssuda hesabına daxil olduğu gündən etibarən hər 30 təqvim gününün bitdiyi gündən sonra ertəsi gün kredit alan tərəfindən kredit verənin hesabına nağd və ya köçürülmə yolu ilə ödənilməlidir. Müqavilənin 5.2-ci bəndində bu müqavilənin 3.3-cü bəndində göstərilən vəzifənin icra müddəti kredit alan tərəfindən gecikdirildiyi halda, gecikdirilmiş borc məbləği tam şəkildə geri qaytarılanadək hər gecikdirilmiş günə görə gecikdirilmiş əsas borca müqavilənin 3.4cü bəndi ilə müəyyən olunan faizlərin iki misli miqdarında cərimə hesablanması nəzərdə tutulmuşdur.
3. İş materiallarında olan 2018-ci il 4 may tarixli sonrakı ipoteka müqavilələrindən görünür ki, qeyd edilən kredit müqaviləsinin təminatı olaraq aşağıdakı əmlaklar ipoteka ilə yüklü edilmişdir: İ) 2008-ci il 3 aprel tarixli MH seriyalı ******* nömrəli Çıxarışa əsasən, Cavabdeh4 mülkiyyətində olan Siyəzən şəhəri, B.Bayramov küçəsində istifadədə olan 0,0139 ha torpaq sahəsində yerləşən, 94,4 m2 yaşayış, 130,04 m2 köməkçi sahədən ibarət 2 mərtəbəli 4 otaqlı 17 nömrəli fərdi yaşayış evi (İpoteka predmeti 161.550 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir); İİ) 2011-ci il 18 may tarixli MA seriyalı ******* nömrəli Çıxarışa əsasən Cavabdeh3 (İpoteka predmeti 228.100 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir); İİİ) 2018-ci il 26 aprel tarixli RX seriyalı ******* nömrəli Çıxarışa əsasən Cavabdeh3 mülkiyyətində olan Siyəzən rayonu, Qara Siyəzən kəndində 1,0018 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 658,6 m2 ümumi, 148,2 m2 əsas, 510,4 m2 köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksi (bundan sonra – “1,0018 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən əmlak kompleksi) (İpoteka predmeti 625.500 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir); İV) 2008-ci il 18 dekabr tarixli MH seriyalı ******* nömrəli Çıxarışa əsasən Cavabdeh2 mülkiyyətində olan Siyəzən şəhəri, Su Kəməri küçəsində yerləşən 0,08 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 42,3 m2 yaşayış, 36,2 m2 köməkçi sahədən ibarət 1 mərtəbəli, 2 otaqlı fərdi yaşayış evi (İpoteka predmeti 113.200 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir).
4. İş materiallarında olan 2018-ci il 16 may tarixli, RX seriyalı ******* nömrəli Çıxarışın surətindən görünür ki, Cavabdeh4 mülkiyyətində olan fərdi yaşayış evinin ipotekasının dövlət qeydiyyatı aparılmışdır.
5. İş materiallarında olan 2018-ci il 16 may tarixli, RX seriyalı ******* nömrəli Çıxarışın surətindən görünür ki, Cavabdeh3 mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış binasının (mağaza) ipotekasının dövlət qeydiyyatı aparılmışdır.
6. İş materiallarında olan 2018-ci il 16 may tarixli RX, seriyalı ******* nömrəli Çıxarışın surətindən görünür ki, Cavabdeh2 mülkiyyətində olan fərdi yaşayış evinin ipotekasının dövlət qeydiyyatı aparılmışdır.
7. İş materiallarında olan 2018-ci il 16 may tarixli RX, seriyalı ******* nömrəli Çıxarışın surətindən görünür ki, Cavabdeh3 mülkiyyətində olan əmlak kompleksinin ipotekasının dövlət qeydiyyatı aparılmışdır.
8. İş materiallarında olan 2019-cu il 13 noyabr tarixli bildirişdən görünür ki, MMC-nin rəhbəri Cavabdeh4 bank qarşısında öhdəliklərinin yerinə yetirilmədiyi təqdirdə borcun məhkəmə qaydasında alınması üçün müvafiq tədbirlər görüləcəyi barədə xəbərdar edilmişdir.
9. İş materiallarından görünür ki, 2021-ci il 11 yanvar tarixli **********023 №-li bildirişlə Cavabdeh3, **********024 №-li bildirişlə Cavabdeh2, **********025 №-li bildirişlə isə Cavabdeh4 bank qarşısında öhdəliklərinin yerinə yetirilmədiyi təqdirdə borcun məhkəmə qaydasında alınması üçün müvafiq tədbirlər görüləcəyi barədə xəbərdar edilmişlər.
10. İş materiallarında olan maliyyə arayışından görünür ki, Kredit Müqaviləsi üzrə MMC-nin ASC-yə əsas borcu üzrə 396.507,22 manat məbləğində qalıq, ona hesablanmış 135.269,67 manat məbləğində faiz borcu, ödənişlərin gecikdirilməsinə görə hesablanmış 14.091,44 manat məbləğində dəbbə pulu olmaqla cəmi 545.863,33 manat məbləğində məbləğində borcu yaranmışdır.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları
11. Ləğv prosesində olan (bundan sonra – "xxxx") ASC 2021-ci il 26 yanvar tarixində MMC, Cavabdeh2, Cavabdeh3 və Cavabdeh4 qarşı müqavilənin ləğvi, borcun tutulması və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi tələbinə dair iddia ərizəsi ilə Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsinə müraciət etmişdir.
12. İddia tələbi yuxarıda göstərilən hallarla əsaslandırılmış, iddia ərizəsində Kredit Müqaviləsinin vaxtından əvvəl ləğv edilməsi, MMC-dən LPO ASC-nin xeyrinə 396.507,22 manat əsas borcun, 135.269,67 manat müqavilə müddəti üçün hesablanmış faiz borcunun, 14.091,44 manat gecikməyə görə hesablanan cərimənin, mübahisənin məhkəmə vasitəsi ilə həll edilməsi üçün ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumunun, ipoteka predmetlərinə tutma yönəldilməsi barədə bildirişlərin dövlət qeydiyyatına alınması üçün ödənilmiş 120 manat dövlət rüsumunun, kredit və ipoteka müqavilələrinin surətlərinin notarial qaydada təsdiq edilməsi üçün çəkilmiş 28 manat notariat xərcinin tutulması, tutmanın Cavabdeh3 mülkiyyətində olan qeyriyaşayış binasına, Cavabdeh3 mülkiyyətində olan əmlak kompleksinə, Cavabdeh4 mülkiyyətində olan 17 nömrəli fərdi yaşayış evinə və Cavabdeh2 mülkiyyətində olan 1 mərtəbəli, 2 otaqlı fərdi yaşayış evinə (bax yuxarıda §§ 4-8) yönəldilməsi, ipoteka predmetlərinin açıq hərracda satılması, satışdan əldə edilən pul vəsaitinin yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi üçün LPO ASC-yə ödənilməsi, ipoteka predmetlərinin satışından əldə edilən vəsait yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi üçün kifayət etmədikdə qalıq borcun ümumi qaydada MMC-dən tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsi xahiş edilmişdir.
13. Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli 2-2(119)- 379/2021 saylı qətnaməsi ilə iddia təmin edilmiş və aşağıdakılar qət edilmişdir: - Kredit Müqaviləsi vaxtından əvvəl ləğv edilsin; - MMC-dən 396.507,22 manat əsas borc, 135.269,67 manat müqavilə müddəti üçün hesablanmış faiz borcu, 14.091,44 manat gecikməyə görə hesablanan cərimə olmaqla ümumilikdə 545.868,33 manat tutularaq LPO ASC-yə ödənilsin; - tutma Cavabdeh3 mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış binasına yönəldislin, həmin qeyriyaşayış binasının ilkin satış qiyməti 228.100 manat məbləğində müəyyən edilsin; - tutma Cavabdeh3 mülkiyyətində olan 1,0018 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən əmlak kompleksinə yönəldilsin, həmin torpaq sahəsinin və həmin torpaq sahəsində yerləşən 658,6 m2 ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksinin birlikdə ilkin satış qiyməti 625.000 manat məbləğində müəyyən edilsin; - tutma Cavabdeh4 mülkiyyətində olan 17 nömrəli fərdi yaşayış evinə yönəldilsin, həmin fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti 161.550 manat məbləğində müəyyən edilsin; - tutma Cavabdeh2 mülkiyyətində olan 0,08 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 1 mərtəbəli, 2 otaqlı fərdi yaşayış evinə yönəldilsin, birlikdə ilkin satış qiyməti 113.200 manat məbləğində müəyyən edilsin; - ipoteka predmetləri açıq hərracda satılaraq, satışdan əldə edilən pul vəsaitləri yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi üçün LPO ASC-yə ödənilsin; - ipoteka predmetlərinin satışından əldə edilən vəsait yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsinə yönəldikdən sonra artıq vəsait qalarsa, qalan vəsait ipoteka predmetlərinin mülkiyyətçilərinə verilsin, ipoteka predmetlərinin satışından əldə edilən vəsait yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi üçün kifayət etmədikdə, qalıq borc ümumi qaydada MMC-dən LPO ASC-nin xeyrinə tutulsun; - məhkəmə məsrəfləri - LPO ASC tərəfindən ödənilmiş 30 manat məbləğində dövlət rüsumu, ipoteka predmetlərinə tutma yönəldilməsi barədə bildirişlərin dövlət qeydiyyatına alınması üçün ödənilmiş 120 manat dövlət rüsumu, kredit və ipoteka müqavilələrinin surətlərinin notarial qaydada təsdiq edilməsi üçün çəkilmiş 28 manat notariat xərci cavabdehlərə aid edilsin. Cavabdehlərdən müştərək qaydada 30 manat dövlət rüsumunun, ipoteka predmetlərinə tutma yönəldilməsi barədə bildirişlərin dövlət qeydiyyatına alınması üçün ödənilmiş 120 manat dövlət rüsumunun, kredit və ipoteka müqavilələrinin surətlərinin notarial qaydada təsdiq edilməsi üçün çəkilmiş 28 manat notariat xərcinin əvəzi tutularaq, LPO ASC-yə ödənilsin.
14. Məhkəmə öz qətnaməsini MM-in 317.1, 317.2, 385.1, 421.2, 439.1, 442, 445.2, 448.1-ci, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – “MPM”) 119.1-ci “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 33, 34.1.2, 39.3.3-cü maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
15. Cavabdeh MMC apellyasiya şikayəti verərək həmin qətnamənin ləğv olunmasını və yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmiş, daha sonra cavabdehin vəkili və nümayəndəsi təqdim etidiyi xx.xx.2021-ci il tarixli ərizdə apellyasiya şikayətinin xahiş edirəm hissəsində dəqiqləşmə apararaq birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin tamamilə ləğv olunub yeni qətnamə çıxarılsın kimi oxunmasını göstərmişdir.
16. Apelyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə prosessual tərəf olan cavabdehlərin AR MPM-nin müvafiq maddələrində nəzərdə tutulan hüquqlardan istifadə etməsini məhdudlaşdırmış, cavabdehlərə məhkəmə iclasının bildirişinin çatıbçatmamasını araşdırmamış, AR MPM-nin 185.5-ci maddəsini əsas götürərək iş üzrə tərəf olan şəxslərin iştirakı olmadan iclas keçirərək konstitusion hüquqların pozulması ilə nəticələnən qərarını qəbul etmişdir ki, bu da qanunla yolverilməzdir. Birinci instansiya zamanı mübahisə predimeti olan “kredit və digər müqavilələr”in etibarsızlığı və hüquqi nəticələrinin əhəmiyyətsizliyi iş materialları ilə konkret olaraq təsdiqini tapsa da, məhkəmə bu hala əhəmiyyət verilməmişdir. Mübahisə predimeti olan “kredit müqaviləsi və s.” bağlı yaranan hüquqi əsasın mahiyyəti ondan ibarətdir ki, kredit müqaviləsinin imzalanmasına səbəb iddiaçının pis niyyətlə X1 Təsərrüfatı MMC-ni razılaşdıraraq əvvəllər tamamilə başqa şəxsin adına bağlanılmış və hər kredit götürüldükdə götürülmüş kredit məbləğinin xeyli hissəsi ödənilmiş müqaviləyə imza etdirməsi və etibardan sui-istifadə halının baş verməsi olmuşdur. İddiaçı ilə yaranan kredit müqaviləsi qısa zaman ərzində rəsmiləşdirilən elə bir müqavilədir ki, bu müqavilənin əsasında iddiaçının niyyəti müqavilə üzrə öhdəliklər üzrlü səbəblərdən olsa belə gecikmələrlə icra edildikdə təminat olaraq rəsmiləşdirilmiş daşınmaz əmlakları ələ keçirilmək olmuşdur ki, işi qeyri-obyektiv araşdıran məhkəmə cavabdeh tərəfin iştirakını təmin etmədiyi üçün əsl niyyəti araşdıraraq ədalətli qərar qəbul etməmişldir. Mübahisə predimeti olan 1802 XK saylı, xx.xx.2018-ci il tarixli kredit müqaviləsi 2013-cü il tarixdə tamamilə başqa şəxslə bağlanılmış və həmin şəxsə 100.000 manat olmaqla müxtəlif tarixlərdə ümumilikdə 300.000 manat kredit vəsaiti verilmişdir. Qeyd edilən kredit məbləğindən 70.000 manat, 60.000 manat və 30.000 manat borc ödənilmişdir. Sonradan həmin şəxsin fəaliyyətində sıxıntılar yarandığından kreditin ödənilməsində gecikmə halları baş vermişdir. Bir müddət sonra isə iddiaçı həmin kredit üzrə X1 Təsərrüfatı ilə müqavilə bağlayaraq AtaBank ASC-yə məxsus olmaqla Samux rayonunda yerləşən quşçuluq fermasının fəaliyyətini bərpa etmək və əldə edilən gəlir hesabına kredit borcunun ödənilməsini təmin etməyə çalışmışdır ki, xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilə üzrə X1 Təsərrüfatı MMC-yə 150.000 manat kredit vəsaiti adı altında təxminən 130.000 manat kredit verilmişdir. Təxminən 9 ay ərzində Samux rayonunda yerləşən quşçuluq fermasının fəaliyyəti Candahar KFT MMC tərəfindən bərpa edilmiş, gələn gəlirdən hər ay 20.000 manat (14.000 və 6.000 məbləğlər olmaqla) ödənişlər edilmişdir. Sonradan isə hansısa lizinq şirkəti məhkəmə qərarı əsasında icra xidmətinin iştirakı ilə Samux rayonundakı quşçuluq fermasından "xxxx" MMC-ni kənarlaşdırmışdır ki, məhz bu səbəbdən kreditin ödənilməsində çətinliklər olmuşdur. 2020-ci ilin fevral ayından etibarən qlobal problemə çevrilən pandemioloji vəziyyət digər sahələrə mənfi təsir etdiyi kimi "xxxx" MMCnin də fəaliyyətinə mənfi təsir etmiş və qalıq kredit məbləğinin ödənilməsində çətinliklər yaranmışdır. İddiaçının tələb etdiyi borcun konkret nə qədər əsas və faiz borcdan ibarət olması, tələb edilən borcun hansı dövrdən hansı dövrədək olması, ödənilən ödənişlərin nə qədər vəsait təşkil etməsi və s. halların dəqiq müəyyənləşdirilməsi üçün xüsusi biliyə malik olan ekspert hesablamalar əsasında rəy verməli idi. Təəssüflər olsun ki, İ instansiya məhkəməsi tələb edilən borcun məbləğinin dəqiqləşdirilməsi üçün məhkəmə mühasibatlıq ekspertizası keçirilməsini təyin etmək əvəzinə iddiaçının təqdim etdiyi sənəd əsasında qərar qəbul etmişdir. Həmçinin, İ instansiya məhkəməsi kredit müqaviləsinin təminatı olaraq ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlakların real bazar qiymətinin müəyyənləşdirilməsi üçün ekspertiza keçirilməsini təmin etmədən öz qərarını elan etmişdir. İpoteka ilə yüklü edilən əmlakların real bazar qiyməti qətnamədə göstərilən məbləğlərdən tamamilə fərqlənir. Belə ki, təkcə onu bildirmək kifayətdir ki, qətnamədə 625.000 manat qiymətində göstərilən Siyəzən rayonu, Qara Siyəzən kəndi, 1.0018 ha torpaq sahəsində yerləşən 658.6 m göstərilən daşınmaz əmlakın (tam təmirli və evro şəraitli, müasir avropa standartlarına uyğun Qafqaz şadlıq evi) indiki həcmi 1.458,6 m olmaqla real bazar qiyməti ən pis halda 2.100.000 manat təşkil edir. Hər hansı əqdin, o cümlədən alqı-satqı, kredit, ipoteka və s. müqavilələrn etibarlılığı, yəni arzu olunan hüquqi nəticəyə səbəb olması üçün onun bağlanmasında lazımi subyektlərin (səlahiyyətli şəxslərin) iştirakı, onların arasında iradə ifadəsinin bildirilməsi və vahidliyinin mövcudluğu, əqdin forma və məzmununun qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olması vacibdir.
17. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının xx.xx.2021ci il tarixli 2-2(105)-101/2021 saylı qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş və aşağıdakılar qət edilmişdir: - Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsinin 2021-ci il 29 aprel tarixli e-2-2(119)-379/2021 saylı qətnaməsi qismən ləğv edilsin; - MMC-dən 396.458,30 manat əsas borc, 133.555,84 manat müqavilə müddəti üçün hesablanmış faiz borcu, 14.091,44 manat gecikməyə görə hesablanan cərimə olmaqla ümumilikdə 544.105,58 manat tutularaq LPO ASC-yə ödənilsin; - tutma Cavabdeh3 mülkiyyətində olan qeyriyaşayış binasına yönəldislin, həmin qeyriyaşayış binasının likvid qiyməti 267.200 manat məbləğində müəyyən edilsin - tutma Cavabdeh3 mülkiyyətində olan 1,0018 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən əmlak kompleksinə yönəldilsin, həmin torpaq sahəsinin və əmlak kompleksinin birlikdə likvid qiyməti 1.874.000 manat məbləğində müəyyən edilsin; - tutma Cavabdeh4 mülkiyyətində olan 17 nömrəli fərdi yaşayış evinə yönəldilsin, həmin fərdi yaşayış evinin likvid qiyməti 180.000 manat məbləğində müəyyən edilsin; - tutma Cavabdeh2 mülkiyyətində olan 0,08 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 1 mərtəbəli, 2 otaqlı fərdi yaşayış evinə yönəldilsin, həmin torpaq sahəsinin və fərdi yaşayış evinin birlikdə likvid qiyməti 150.000 manat məbləğində müəyyən edilsin; - qətnamə ipoteka predmetlərinin satışından əldə edilən vəsait yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi üçün kifayət etmədikdə, qalıq borcun ümumi qaydada MMC-dən LPO ASC-nin xeyrinə tutulması hissəsində ləğv edilsin; - həmin hissədə iddia təmin edilməsin; - qətnamə kredit və ipoteka müqavilələrinin surətlərinin notarial qaydada təsdiq edilməsi üçün çəkilmiş 28 manat notariat xərcinin cavabdehlərə aid edilməsi, kredit və ipoteka müqavilələrinin surətlərinin notarial qaydada təsdiq edilməsi üçün çəkilmiş 28 manat notariat xərcinin əvəzinin tutularaq, LPO ASC-yə ödənilməsi hissəsində ləğv edilsin; - həmin hissədə iddia təmin edilməsin; - qətnamə qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın; - iş üzrə ekspertiza xərci 145 manat MMC-dən tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına ödənilsin; - İş üzrə ipoteka predmetlərinin qiymətləndirilməsi üzrə keçirilmiş ekspertiza tədqiqatının dəyəri olan 1.200 manat MMC-dən tutularaq "xxxx" Consulting MMC-nin hesabına ödənilsin.
18. İddiaçı LPO ASC kassasiya şikayəti verərək həmin qətnamənin qismən – ipoteka predmetlərinin ilkin satış qiyməti hissəsində ləğv edilməsini və işə yenidən ləğv edilmiş hissədə baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
19. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 12 aprel 2022-ci il tarixli, 2-2(102)-222/2022 nömrəli Qərarı ilə iddiaçı ləğv prosesində olan İddiaçı ASC-nin kassasiya şikayəti qismən təmin edilərək Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının xx.xx.2021-ci il 19 noyabr tarixli 2-2(105)- 101/2021 saylı qətnaməsi həmin kassasiya şikayətinə münasibətdə qismən – Cavabdeh3 mülkiyyətində olan Siyəzən rayonu, Qara Siyəzən kəndində 1,0018 ha torpaq sahəsinin və onun üzərində yerləşən 658,6 m2 ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksinin birlikdə likvid qiymətinin 1.874.000 manat müəyyən edilməsi hissəsində ləğv edilmiş, iş qətnamənin ləğv edildiyi hissədə yenidən baxılması üçün Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinə qaytarılmış, qətnamə qalan hissələrdə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
20. Kassasiya instansiyası məhkəməsi ipoteka predmetlərindən üçünün (qeyriyaşayış binası; 17 nömrəli fərdi yaşayış evi; 0,08 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 1 mərtəbəli, 2 otaqlı fərdi yaşayış evi) likvid qiyməti üzrə kassatorun dəlilləri ilə razılaşmayaraq qeyd etmişdir ki, işin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından məlum olur ki, "xxxx" MMC-nin 2021-ci il 19 oktyabr tarixli müvafiq rəyləri üzrə həmin əmlakların müəyyənləşdirilmiş likvid qiyməti ilə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ilə müəyyənləşdirilmiş qiymətlər arasındakı fərq böyük olmamışdır. Bununla belə, məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin ipoteka predmeti olan əmlaklardan dördüncüsünün (əmlak kompleksi) likvid qiyməti üzrə gətirilmiş dəlillərlə razılaşaraq, həmin əmlak üzrə aparılmış təkrar qiymətləndirmənin nəticəsi barədə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyini qanunsuz və əsassız hesab etmişdir. Qərarda göstərilir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə nəticəyə gələrkən istinad etdiyi əmlakın faktiki sahəsinin 2 dəfədən çox – 800 m2 artırılması ilə əlaqədar ipoteka qoyan tərəfindən ipoteka saxlayan ASC-yə ümumiyyətlə məlumat verilməmiş, sonuncunun razılığı alınmamış, ən əsası isə, əlavə tikili sənədlərdə öz əksini tapmamış, ipoteka predmeti kimi dövlət qeydiyyatına alınmamışdır. İstinad olunan hüquq normaları sözügedən qanunsuz inşa olunmuş və ipoteka predmeti kimi dövlət qeydiyyatına alınmamış 800 m2 əlavə tikilinin ipoteka predmeti kimi qiymətləndirilməsinə yol vermir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi isə əmlak kompleksinə münasibətdə təkrar qiymətləndirmənin nəticələri ilə razılaşarkən həmin normaların tələblərini nəzərə almamışdır. Məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, hazırkı iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi ipoteka predmeti olan əmlak kompleksi və onun yerləşdiyi torpaq sahəsinin birgə likvid qiymətinə münasibətdə qüvvədə saxlanıla bilməz, buna görə də həmin hissədə ləğv edilməlidir. Yeni apellyasiya baxışında göstərilən nöqsanlar aradan qaldırılmalı, mübahisəyə müvafiq hissədə qanunvericiliyin tələblərinə uyğun qiymət verilməlidir.
Məhkəmə prosesi iştirakçılarının izahatları:
21. Məhkəmə kollegiyasının iclasında Cavabdeh3, cavabdehlərin vəkili və nümayəndəsi Vəkil apellyasiya şikayətini müdafiə edib onun məzmununa uyğun izahat verərək, şikayətin təmin edilməsini, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini xahiş etdilər.
22. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iddiaçının nümayəndəsi apellyasiya şikayətinə etiraz edərək onun təmin edilməməsini, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etdi.
23. Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmasına baxmayaraq iş üzrə digər cavabdehlər məhkəmə iclasında iştirak etməmişlər. Məhkəmə kollegiyası MPM-in 376.2-ci maddəsinə əsasən işə onların iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
24. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi: Maddə 135. Əşya hüququnun obyektləri ...135.4. Əşyalar daşınmaz və daşınar ola bilər. Torpaq sahələri, yer təki sahələri, ayrıca su obyektləri, meşələr, çoxillik əkmələr, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlər daşınmaz əşyalardır. Torpaq sahəsi və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşya vahid daşınmaz əşyadır və vahid mülkiyyət obyektidir. Maddə 139. Daşınar və daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı 139.1. Mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır. Maddə 146. Daşınmaz əmlaka hüququn əmələ gəlməsi 146.1. Daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir (məhkəmə qərarı və ya digər qanuni qüvvəyə malik olan və barəsində şikayət verilə bilməyən qərar əsasında yaranan hüquq istisna olmaqla). 146.2. Daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək hüququ həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ərazilər üzrə qeydiyyatı tarixindən əmələ gəlir. Maddə 269. Girov və ipoteka hüququ anlayışı 269.1. Girov və ipoteka hüququ girov qoyanın əşyası barəsində girov saxlayanın əşya hüququdur və eyni zamanda borclunun girov saxlayan qarşısında pul və ya başqa öhdəliyinin icrasının təmin edilməsi üsuludur. 269.2. Girov və ipoteka hüququ əşya hüquqlarının məhdudlaşdırılmasından ibarətdir. ...269.4. İpoteka daşınmaz əşyalara, habelə rəsmi reyestrdə qeydə alınmalı olan daşınar əşyalara əşya hüquqlarının məhdudlaşdırılmasıdır. ...269.6. Əşyaya girov və ipoteka hüququ əşyaya mülkiyyət hüququna aid olan hər şeyə şamil edilir. Maddə 317. İpoteka ilə yüklü olan əşyanı satmaq tələbi 317.1. Borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər. 317.2. Satış “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir.” Maddə 385. Öhdəlik anlayışı 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. ...” Maddə 404. Müqavilənin təfsiri 404.1. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. 404.2. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır.
25. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi Maddə 14. İş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri ...14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 77.3. İşdə olan sübutlar əsasında işə baxmaq mümkün olmadıqda, məhkəmə zəruri əlavə sübutlar təqdim etməyi tərəflərə təklif edə bilər.” Maddə 88. Sübutların qiymətləndirilməsi Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.” Maddə 217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. 217.2. Qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır. 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. Maddə 365. Apellyasiya icraatına bu fəslin və bu Məcəllənin müddəaları tətbiq olunur. Maddə 372. Apellyasiya instansiyası məhkəməsində işə baxılmanın hədləri 372.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tam hüquqlu məhkəmə kimi işə işdə olan və əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında mahiyyəti üzrə baxır. 372.6. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun barəsində açıq və ya dolayısı ilə mübahisə edilən hissəsi üzrə, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. 372.7. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır. Maddə 384. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin səlahiyyətləri 384.0. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi: 384.0.2. qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər; Maddə 420. Kassasiya məhkəməsinin göstərişlərinin məcburiliyi Kassasiya instansiyasında işə baxan məhkəmənin qərarında şərh edilən göstərişlər həmin işə yenidən baxan məhkəmə üçün məcburidir.
26. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu (xx.xx.2018-ci il tarixədək qüvvədə olan redaksiyada): “Maddə 33. İpoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi əsasları saxlayanın tələbinin ödənilməsi üçün ipoteka predmetinə tutma yönəldilə bilər. Maddə 34. İpoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququnun yaranması 34.1. İpoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququnun yaranmasına əsas verən hallar aşağıdakılardır: ... 34.1.2. əsas öhdəlik üzrə faizlərin ödənilməsi müddətlərinin ardıcıl olaraq iki dəfə pozulması;
27. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu (hazırda qüvvədə olan redaksiyada): “Maddə 1. Əsas anlayışlar 1.0. Bu Qanunda istifadə olunan anlayışlar aşağıdakı mənalan daşıyır: … 1.0.9. ilkin satış qiyməti - bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin satış (likvid) qiymətidir.” Maddə 4.İpoteka ilə təmin edilən tələbin həcmi 4.1. Əgər ipoteka müqaviləsi ilə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, ipoteka saxlayanın tələbi aşağıdakılar da daxil edilməklə tam həcmdə təmin edilir: 4.1.1. əsas borc; 4.1.2. faizlər; 4.1.3. öhdəliyin icra edilməməsi və ya lazımınca icra edilməməsi, o cümlədən gecikdirilməsi nəticəsində dəbbə pulu və (və ya) vurulmuş zərərin əvəzinin ödənilməsi; 4.1.4. ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi ilə əlaqədar icra qeydinin aparılması, məhkəmə xərclərinin və digər xərclərin ödənilməsi. ...” “Maddə 6. İpoteka predmeti 6.1. İpoteka predmeti qanuna müvafiq olaraq ipoteka qoyanın mülkiyyətində olan daşınmaz əşya, o cümlədən tikintisi başa çatdırılmamış daşınmaz əşya və rəsmi reyestrdə üzərində mülkiyyət hüquqları qeydə alman daşınar əşya ola bilər. …” Maddə 10. İpoteka müqaviləsi … 10.4 İpoteka müqaviləsi dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. İpoteka müqaviləsi dövlət qeydiyyatına alındığı andan qüvvəyə minir. 10.5 İpoteka müqaviləsində tərəflərin adı və yaşayış yeri (olduqları yer), ipotekanın predmeti, onun adı, olduğu yer və eyniləşdirilməsi üçün yetərli olan digər təsviri, əsas öhdəliyin mahiyyəti, ölçüsü (məbləği), əmələ gəlməsi əsasları və icra müddəti, bu öhdəliyin əsaslandığı müqavilənin tərəfləri, bağlandığı yer və tarix, həmçinin qanunla müəyyən edilmiş imperativ normalar nəzərə alınmaqla ipoteka saxlayanın tələbinin ipoteka predmeti hesabına yönəldilməsi barədə şərtlər, ipoteka predmetinin satış üsulu, ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti və ya bu qiyməti müəyyən edəcək müstəqil qiymətləndiricilər, ipoteka predmeti açıq bazarda satılarkən satışı həyata keçirməli şəxs və ipoteka predmetinin satılmasından əldə olunacaq gəlirlərin bölüşdürülməsi qaydası və növbəliliyi, ipoteka qoyanın elektron poçt ünvanı göstərilməlidir. Əgər əsas öhdəliyin məbləği gələcəkdə müəyyənləşdirilməlidirsə, ipoteka müqaviləsində həmin məbləği müəyyən etmə qaydası göstərilməlidir. Maddə 11. İpotekanın dövlət qeydiyyatı 11.1. Daşınmaz əşyanın ipotekası haqqında müqavilə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində, daşınar əşyanın ipotekası haqqında müqavilə isə daşınar əmlakın rəsmi reyestrində qeydə alınmalıdır. 11.2. İpoteka hüququ ipoteka müqaviləsinin dövlət qeydiyyatına alındığı andan əmələ gəlir. İpoteka müqaviləsi bu Qanunun 11.3-cü və müvafiq hallarda 11.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş məlumatların müvafiq reyestrə daxil edildiyi andan dövlət qeydiyyatına alınmış hesab olunur. “Maddə 39. Məhkəmənin qərarı ilə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi ... 39.3. Məhkəmə ipotekapredmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda aşağıdakıları göstərməlidir: 39.3.3. ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti. İlkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir; ...”
28. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu: “Maddə 20. İpotekanın dövlət qeydiyyatı 20.1. Daşınmaz əmlakın, o cümlədən tikintisi başa çatdırılmamış obyektin ipotekası haqqında müqavilənin dövlət qeydiyyatı zamanı ipotekanın predmeti, ipoteka ilə təmin edilmiş borcun (öhdəliyin) icra müddəti, ipotekasaxlayan və ipotekaqoyan barədə məlumat qeyd edilir.
Apellyasiya instansiyasi məhkəməsinin mövqeyi
29. Məhkəmə kollegiyası işdə iştirak edən şəxslərin izahatını dinləyərək, iş materiallarını araşdırıb, apellyasiya şikayətinin dəlillərinə qiymət verərək hesab edir ki, aşağıdakı səbəblərdən apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(119)-379/2021 nömrəli, 29 aprel 2021-ci il tarixli qətnaməsi qismən - Cavabdeh3 mülkiyyətində olan Siyəzən rayonu, Qara Siyəzən kəndində mülkiyyətində olan 1.0018 ha torpaq sahəsinin və həmin torpaq sahəsində yerləşən 658.6 m2 ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksinin birlikdə ilkin satış qiymətinin 625.000 (aitı yüz iyirmi beş min) manat məbləğində müəyyən edilməsi hissəsində ləğv edilməli və həmin hissədə yeni qətnamə qəbul edilərək Cavabdeh3 mülkiyyətində olan Siyəzən rayonu, Qara Siyəzən kəndində 1,0018 ha torpaq sahəsinin və onun üzərində yerləşən 658,6 m2 ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksinin birlikdə likvid qiyməti 405000 (dörd yüz beş min) manat müəyyən edilməli, iş üzrə ekspertiza xərci - 200 (iki yüz) manat “X1 Təsərrüfatı” MMC-dən tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına ödənilməlidir.
30. Məhkəmə kollegiyası ilk növbədə qeyd edir ki, hazırkı apellyasiya baxışının predmetini yalnız işin Cavabdeh3 mülkiyyətində olan Siyəzən rayonu, Qara Siyəzən kəndində 1,0018 ha torpaq sahəsinin və onun üzərində yerləşən 658,6 m2 ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksinin likvid qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsi təşkil edir.
31. Yuxarıda göstərildiyi kimi, həmin hissədə cavabdehin apellyasiya şikayətinin əsas dəlili ondan ibarətdir ki, “...qətnamədə 625.000 manat qiymətində göstərilən Siyəzən rayonu, Qara Siyəzən kəndi, 1.0018 ha torpaq sahəsində yerləşən 658.6 m göstərilən daşınmaz əmlakın (tam təmirli və evro şəraitli, müasir avropa standartlarına uyğun Qafqaz şadlıq evi) indiki həcmi 1.458,6 m olmaqla real bazar qiyməti ən pis halda 2.100.000 manat təşkil edir.”
32. İşin yuxarıda qeyd edilən hallarından və istinad edilən sübutlarla xx.xx.2018-ci il RX seriyalı ******* nömrəli Çıxarışa əsasən Siyəzən rayonu, Qara Siyəzən kəndində Cavabdeh3 mülkiyyətində olan müvafiq əmlak kompleksinin 1,0018 ha torpaq sahəsindən və həmin torpaq sahəsində yerləşən 658,6 m2 ümumi, 148,2 m2 əsas, 510,4 m2 köməkçi sahədən ibarət olması və həmin ölçülərdə ipoteka predmeti olması, lakin faktiki olaraq həmin kompleksdə “A” tikilisinə bitişik, ölçüləri 40 m x 20 m olan toy mərasimlərinin təşkil edildiyi əlavə tikilinin inşa olunması işin mübahisəsiz halıdır.
33. Təkrar apellyasiya baxışı zamanı cavabdehin nümayəndəsi və vəkili qeyd edilən əmlak kompleksinin dəyərinin həqiqətən qətnamədə göstərilən məbləğdən dəfələrlə artıq olduğunu, hətta həmin əmlak kompleksinin ipoteka qoyulmazdan əvvəl və sonradan "xxxx" MMC tərəfindən aparılan qiymətləndirilmələr zamanı da əlavə tikilinin mövcud olduğunu, əmlak kompleksinin əlavə tikili ilə birgə qiymətləndirilməli olduğunu bildirmiş, iddiaçının nümayəndəsi isə əmlak kompleksinin qiymətinin tərəflərin razılığı ilə müəyyən edilməsinə istinad etmişdir.
34. Kollegiya tərəfindən cavabdehin apellyasiya şikayətinin müvafiq dəlilləri və yuxarıda qeyd edilən mövqeyi, eyni zamanda iddiaçının əvvəlki apellyasiya baxışı zamanı əmlak kompleksinin "xxxx" MMC tərəfindən tərtib edilmiş mütəxəssis rəyi ilə müəyyən olunmuş likvid dəyəri ilə razılaşmaması barədə mövqeyi, habelə Ali Məhkəmənin hazırkı iş üzrə qərarında əks olunmuş göstərişləri nəzərə alınaraq məhkəmə-əmtəəşünaslıq (ipotekaya qoyulmuş əmlakın qiymətləndirilməsi) və məhkəmə tikinti-texniki ekspertizaları təyin edilmişdir.
35. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ekspertləri tərəfindən tərtib edilmiş 19 yanvar 2023-cü il tarixli, 10/6626, 9/7331 saylı ekspert rəyində: İ. Rəyin tədqiqat hissəsində göstərilənləri nəzərə alaraq xx.xx.2018-ci il tarixli RX seriyalı ******* nömrəli çıxarışa əsasən Cavabdeh3 mülkiyyətində olan Siyəzən rayonu, Qara Siyəzən kəndində 1,0018 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 658,6 m2 ümumi, 148.2 m2 əsas, 510.4m2 köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksinin ölçüləri 40mx20m, sahəsi 800 m2 olan əlavə tikili nəzərə alınmamaqla hazırki orta bazar qiymətlərinə uyğun likvid dəyəri təqribən 405000,0 manat məbləğində; İİ. Rəyin tədqiqat hissəsində göstərilənləri nəzərə alaraq xx.xx.2018-ci il tarixli RX seriyalı ******* nömrəli çıxarışa əsasən Cavabdeh3 mülkiyyətində olan Siyəzən rayonu, Qara Siyəzən kəndində 1,0018 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 658,6 m2 ümumi, 148,2 m2 əsas, 510.4 m2 köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksinin ölçüləri 40mx20m, sahəsi 800 m2 olan əlavə tikili ilə birlikdə hazırki orta bazar qiymətlərinə uyğun likvid dəyəri təqribən 794000,0 manat məbləğində müəyyən edilmiş; İİİ. Üçüncü suala cavab olaraq isə göstərilmişdir ki, xx.xx.2018-ci il tarixdə tərtib olunmuş Texniki Pasportda öz əksini tapmayan 40x20 m ölçüdə olan zal tikilisi faktiki vəziyyətdə əmlak kompleksinin bir hissəsi olduğuna və təklikdə təyinatı üzrə istifadəyə yararsız olduğuna görə, həmin hissənin Texniki Pasportda öz əksini tapan hissədən təcrid olunması mümkün deyildir.
36. Kollegiya ipoteka predmeti kimi əmlak kompleksinin yuxarıda qeyd edilən ekspert rəyi ilə müəyyən edilmiş (həm 800 m2 olan əlavə tikili nəzərə alınmaqla, həm də nəzərə alınmamaqla) likvid dəyərini real hesab edərək qeyd edir ki, rəy tərtib edilərkən ekspert daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı nəzərə alınmalı olan amilləri göstərməklə və uyğun satışların müqayisəsi yanaşmasından istifadə etməklə əmlakın likvid dəyərini müəyyən etmişdir və rəydə hər hansı ziddiyyətli hallar mövcud deyildir.
37. Yuxarıda istinad edilən “İpoteka haqqında” Qanunun 6.1, 10.4, 11.1 və 11.2-ci maddələrinin tələblərinə əsasən ipoteka predmeti qanuna müvafiq olaraq ipoteka qoyanın mülkiyyətində olan daşınmaz əşya ola bilər. Daşınmaz əşyanın ipotekası haqqında müqavilə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmalıdır. İpoteka hüququ ipoteka müqaviləsinin dövlət qeydiyyatına alındığı andan əmələ gəlir.
38. Qeyd olunmalıdır ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsində tutmanın məhz 1,0018 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən əmlak kompleksinə yönəldilməsi, həmin torpaq sahəsinin və həmin torpaq sahəsində yerləşən 658,6 m2 ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksinin birlikdə ilkin satış qiymətinin 625.000 manat məbləğində müəyyən edilməsi qət edilmiş, iddiaçı qətnamədən apellyasiya şikayəti verməmiş, cavabdeh isə apellyasiya şikayətinin müvafiq dəlillərində əmlakın dəyərinin daha artıq olmasına istinad etmişdir. Tərəflər birinci instansiya məhkəməsində yuxarıda qeyd edilən 800 m2 əlavə tikili ilə bağlı hər-hansı dəlil irəli sürməmiş, apellyasiya baxışı zamanı isə cavabdeh həm də məhz həmin əlavə tikilinin aparılması nəticəsində əmlakıln dəyərinin artmasına istinad etmişdir.
39. Mülki Məcəllənin və “İpoteka haqqında” Qanunun yuxarıda qeyd edilən normalarının tələbləri baxımından əmlak kompleksinin ərazisində mövcud olan ölçüləri 40 m x 20 m, sahəsi 800 m2 təşkil edən əlavə tikili faktiki olaraq əmlakın tərkibi olmaqla onun dəyərinin artmasına səbəb olsa da, ipoteka qoyanın mülkiyyətə dair hüquqmüəyyənedici sənədlərində öz əksini tapmayaraq bunun nəticəsində də ipoteka predmeti kimi dövlət qeydiyyatına alınmadığından iddiaçının tələbi həmin əlavə tikiliyə yönəldilə bilmədiyi kimi, eyni zamanda həmin hissə ipoteka predmetinin likvid dəyərinin müəyyən edilməsində də nəzərə alınmamalıdır.
40. Bununla yanaşı təkrar apellyasiya baxışı zamanı təyin edilmiş ekspertiza zamanı ipoteka predmeti olan əmlak kompleksi ilə sonradan inşa edilmiş ölçüləri 40 m x 20 m, sahəsi 800 kv.m olan əlavə tikilinin bir-birindən təcrid edilmiş tikililər olub-olmaması, əgər deyilsə onların təcrid olunmasının mümkünlüyü ilə bağlı sual və həmin sualla əlaqədar ekspertin rəyinə münasibətdə kollegiya qeyd edir ki, bu hal tərəflərə qeyd edilən ipoteka predmeti ilə bağlı mübahisənin məhkmədənkənar qaydada, qarşılıqlı razılaşma əsasında həll edilməsinə şərait yaradılması ilə bağlı müəyyən edilsə də, tərəflərə təklif olunmasına baxmayaraq bununla bağlı hər-hansı razılıq əldə edilməsi barədə məhkəməyə məlumat verilməmişdir. Belə olan halda isə qeyd edilən əlavə tikilinin hüquqi müqəddəratı hazırkı məhkəmə icraatı çərçivəsində həll olunmadığından iş üzrə yekun məhkəmə qərarının icrası zamanı tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə, yaxud qanunvericiliyin tələblərinə uyğun digər qaydada həll edilə bilər.
41. İşin yuxarıda qeyd edilən halları və istinad edilən qanunvericilik normalarının tələbləri baxımından kollegiya bu nəticəyə gəlir ki, birinci instansiya məhkəməsi ipoteka predmeti kimi əmlak kompleksinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı hərhansı araşdırma aparmadan onun ipoteka müqaviləsində tərəflərin razılığı ilə 625.500 manat məbləğində qiymətləndirilməsinə və iddiaçının nümayəndəsinin məhkəmədə ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlakların müqavilədə qeyd olunan qiymətlə ixtisaslaşdırılmış açıq hərraca çıxarılmasına etiraz etməməsinə istinad etməklə həmin məbləği ilkin satış qiyməti kimi müəyyən etməkdə düzgün hüquqi nəticəyə gəlməmişdir.
42. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair 20 iyul 2020-ci il tarixli 01№-li qərardadına əsasən “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 39.3.3-cü maddəsinə əsasən məhkəmə qətnaməsində göstərilən ilkin satış qiyməti ipoteka predmeti olan əmlakın likvid qiyməti ilə müəyyən edilməlidir.
43. “Likvidlik” özü iqtisadi termin olaraq biznesdə, yaxud investisiya proseslərində aktivlərin bazarda əhəmiyyətli qiymət fərqi olmadan və dəyər itkisi yaratmadan tez reallaşdırıla (satıla) bilməsi qabiliyyətidir. Likvid dəyər bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün adekvat marketinqin keçirilməsi üçün vaxt məhdudluğu şəraitində mülkiyyətin satılmasından real əldə oluna biləcək pulun məbləğidir. Bu baxımdan aydın olur ki, əmlakın likvid qiyməti onun bazar qiymətinin açıq bazar şəraitində daha asan və tez satılma imkanı verən həddini ehtiva edir.
44. Yuxarıda istinad olunan normalara, habelə Ali Məhkəmənin iş üzrə qərarındakı mövqeyinə uyğun olaraq kollegiya bu nəticəyə gəlir ki, cavabdehin apellyasiya şikayəti qismən - əmlak kompleksinin dəyərinin qətnamədə müəyyən ediləndən artıq olmasına dair hissədə qismən əsaslıdır. Belə ki, təkrar apellyasiya baxışı zamanı alınmış ekspert rəyinə əsasən həmin əmlak kompleksinin ölçüləri 40mx20m, sahəsi 800 m2 olan əlavə tikili ilə birlikdə hazırki orta bazar qiymətlərinə uyğun likvid dəyəri təqribən 794000,0 manat təşkil edir ki, bu da birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş 625.500 manatdan artıqdır.
45. Belə olan halda apellyasiya şikayəti baxılan hissədə qismən təmin olunmaqla əmlak kompelsinin (ölçüləri 40mx20m, sahəsi 800 m2 olan əlavə tikili nəzərə alınmadan) likvid dəyəri təkrar apellyasiya baxışı zamanı alınmış ekspert rəyinə uyğun olaraq 405000 (dörd yüz beş min) manat müəyyən edilməli, iddia təmin edildiyindən iş üzrə təkrar apellyasiya baxışı zamanı təyin edilmiş ekspertizanın xərci də cavabdeh MMC-dən tutulmalıdır. Şərh edilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 382, 384.0.1, 392, 393, 402 və 405-ci maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Q Ə T E T D İ:
Apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(119)-379/2021 nömrəli, 29 aprel 2021ci il tarixli qətnaməsi qismən - Cavabdeh3 mülkiyyətində olan Siyəzən rayonu, Qara Siyəzən kəndində mülkiyyətində olan 1.0018 ha torpaq sahəsinin və həmin torpaq sahəsində yerləşən 658.6 m2 ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksinin birlikdə ilkin satış qiymətinin 625.000 (aitı yüz iyirmi beş min) manat məbləğində müəyyən edilməsi hissəsində ləğv edilsin və həmin hissədə yeni qətnamə qəbul edilsin. Cavabdeh3 mülkiyyətində olan Siyəzən rayonu, Qara Siyəzən kəndində 1,0018 ha torpaq sahəsinin və onun üzərində yerləşən 658,6 m2 ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksinin birlikdə likvid qiyməti 405000 (dörd yüz beş min) manat müəyyən edilsin. İş üzrə ekspertiza xərci - 200 (iki yüz) manat “X1 Təsərrüfatı” MMC-dən tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına ödənilsin. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməzsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.