Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(3-6)-101/2026 13.02.2026 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Azərbaycan Respublikası adından İddiaçı "xxxx" MMC-nin cavabdeh "AASO X8." MMC-yə qarşı “borcun ödənilməsi və s.” tələbinə dair ilk, iddiaçı "AASO X8." MMC-nin cavabdeh "xxxx" MMC-yə qarşı zərərin əvəzinin ödənilməsi tələbinə dair qarşılıqlı iddiası üzrə kommersiya mübahisəsi üzrə (açar sözlər: icarə müqaviləsi, müqavilənin birtərəfli qaydada ləğvi, vicdanlılıq və estoppel prinsiplərinin tətbiqi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası X6 Əliyevanın sədrliyi və məruzəsi ilə, X1 və X2 ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Nofəl Rəhman oğlu Abdullayevin katibliyi ilə, "xxxx" MMC-nin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə2, “AASO X8." MMC-nin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə3 iştirakları ilə, İddiaçı "xxxx" MMC-nin cavabdeh "AASO X8." MMC-yə qarşı “borcun ödənilməsi və s.” tələbinə dair ilk, iddiaçı "AASO X8." MMC-nin cavabdeh "xxxx" MMC-yə qarşı zərərin əvəzinin ödənilməsi tələbinə dair qarşılıqlı iddia tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2-2(113)-3566/2025 saylı qətnaməsindən cavabdeh "AASO X8." MMC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən kommersiya mübahisəsinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyən etdi İşin halları:
1. Moskva Mehmanxana ASC (icarəyə verən) ilə AASO X8. MMC (icarəçi) arasında xx.xx.2014-cü il tarixli icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Həmin müqaviləyə əsasən Bakı şəhəri Səbail rayonu, Parlament prospekti, 78 ünvanında yerləşən hazırda “Alov Qüllələri” adlanan binada 98 kv.m sahə icarəyə verən tərəfindən icarəçiyə verilmişdir. Həmin müqavilənin 1-ci maddəsinə əsasən icarə haqqı 1-ci il üçün 3.920 manat, 2-ci il üçün 4.116 manat, 3-cü il üçün 4.528 manat, 4-cü və beşinci il üçün kirayə haqqının artmasının ümumi məbləğin 20% artıq olmayacaqdır kimi müəyyən edilmişdir. Həmin müqavilənin: 1-ci maddəsinin son bəndindən görünür ki, icarə müddəti 3.1-ci bölmədə qeyd edilmiş vaxtda başlayacaq və başa çatacaq (5 il) və üstəgəl 3.1-ci bölmədən qeyd edilmiş ayın qalıq hissəsi deməkdir. 3.1-ci bəndinə əsasən icarə müddəti təntənəli açılış tarixi günündən yaxud icarəyə götürənin obyektlərdə öz işgüzar fəaliyyətini açıq elan etməsi tarixindən daha erkən olan tarixdə başlanacaq. 9.1-ci bəndinə əsasən icarəyə verən tərəfindən yerinə yetirilməli Təmir İşləri. İcarəyə Verənin İ4.1-ci Bölmədəki öhdəliklərindən əlavə, İcarəyə Verən öz xərci hesabına məntiqəuyğun dərəcədə cəld surətdə və laztıni səylə (a) Obyektləri birlikdə örtən xarici divarların, konstruksiya sütunlarının, damın və daşıyıcı örtüklərin (buna baxmayaraq, bütün qapılar, qapı çərçivələri, mağaza fasadları, pəncərələr və şüşələr buraya daxil deyil) konstmksiyularında təmir işləri; (b) Obyektlərin üzərindən va/və ya altından keçən və təkcə Obyektlərə xidmət göstərməyən hər hansı digər icarəçilərin obyektlərinə də xidmət edən (istər ayrı-ayrılıqda, istərsə də digər obyektlər ilə. o cümlədən sözügedən Obyektlər ilə birlikdə) su-kanalizasiya xətlərinin, elektrik və vn digər mexaniki qurğuiorm təmir işlərini; və (c) buradakı 12.1-ci Bölmədə xüsusi olaraq İcarəyə Verənin cavabdehliyi kimi müəyyənləşdirilmiş təmir işlərini həyata keçirməli və ya həyata keçirilməsini təmin etməlidir. 9.2-ci bəndinə əsasən 9.1-ci Bölməyə uyğun olaraq İcarəyə Verən tərəfindən yerinə yetirilməsi tələb olunan təmir tşləri istisna olmaqla, Obyektlərin və ya Obyektlərdəki (Obyektlərin xaricində yerləşən, lakin yalnız Obyektlərə xidmət göstərən) hər hansı qurğuların, avadanlığın və ya vasitələrin bütün təmir işləri İcarəyə Götürənin xərci hesabına olmaqla İcarəyə götürən tərəfindən həyata keçirilməlidir. X4 daxilini (interyerini) oradakı bütün elektrik sistemi, su-kanalizasiya xətləri və digər mexaniki qurğular ilə birlikdə və Obyektlərdəki isitmə, ventilyasiya və kondisioner sistemini vaxşı və işlək vəziyyətdə saxlayacaq və bütün lazınıi dəyişiklikləri həyata keçirəcəkdir. X7 Müddəti haşa çatdığında Obyektləri qəbul eldiyi zaman olduğu kimi yaxşı vəziyyətdə (qaçılmaz qəza və ya təbii fəlakətlər nəticəsində dəymiş ziyan və normal köhnəlmə/amortizasiya istisna olmaqla) geri təhvil verməlidir. X5 xidmət göstərən yaxud Obyektlərin daxilində xidmət göstərən hər hansı kommunikasiya xətlərini həddindən artıq yükləməyəcək və ya onları normadan (təyin olunmuş gücündən) artıq istifadə etməyəcək və 9.3-cü Bölmənin müddəalarına uyğun olaraq öz xərci hesabına İcarəyə Götürənin aparatları ilə bağlı tələb oluna biləcək hər hansı əlavə quraşdırma işlərini həyata keçirəcək, icarəyə Götürənin Obyektləri burada tələb olunan qaydada təmir etməməsi səbəbindən hər hansı şəxsə dəyən ziyana yaxud xəsarətə gorə xərcləri icarəyə Götürən ödəyəcəkdir. 11.2-ci bəndinə əsasən təşviqat (reklam) proqramının hər hansı hissəsi icarəyə verənin ümumi təyinatlı sahələrin istifadəsi üçün illik planlaşdırılmış büdcəsinə daxil olmadığı təqdirdə və bu cür xərclər icarəyə götürənin umumi istifadəyə görə ödənişlə əhatə olunmadıqda, icarəyə verən bu cür əlavə təşviqat xərclərinin mütənasib hissəsini icarəyə götürəndən əlavə icarə haqqı kimi tələb edə bilər.
2. "xxxx" MMC tərəfindən “AASO X8." MMC-yə xx.xx.2020-ci il tarixli 114,95 manat, xx.xx.2023-cü il tarixdə 355,15 manat, xx.xx.2024-cü il tarixdə 230,37 manat, xx.xx.2024cü il tarixdə 131,91 manat, xx.xx.2024-cü il tarixdə 399,73 manat, xx.xx.2024-cü il tarixdə 471,40 manat, xx.xx.2024-cü il tarixdə 432,89 manat, xx.xx.2024-cü il tarixdə 325,93 manat, xx.xx.2024-cü il tarixdə 171,73 manat, xx.xx.2024-cü il tarixdə 123,29 manat, xx.xx.2025-ci il tarixdə 192,51 manat, xx.xx.2025-ci il tarixdə 233,14 manat dəyərin elektron elektron qaimələr göndərilmişdir.
Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat:
3. İddiaçı "xxxx" MMC cavabdeh "AASO X8." MMC-yə qarşı iddia və iddianın dəyişdirilməsinə dair ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, xx.xx.2014-cü il tarixli icarə sazişinə xitam verərək, sazişin şərtlərinə əsasən, icarə haqqı üzrə ƏDV daxil 312.872,63 manat məbləğinin və kommunal xərclər üzrə ƏDV daxil 2.864,48 manat cəmi 315.737,11 manat məbləğinin və dövlət büdcəsinə ödənilmiş 605,74 manat məbləğində dövlət rüsumunun, Cavabdeh MMC-dən tutularaq, İddiaçı MMC-yə ödənilməsi və Cavabdeh MMC-yə məxsus əşyaların icarə obyektindən çıxarılaraq, obyektin boş vəziyyətdə İddiaçı MMC-yə təhvil verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
4. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, "xxxx" ASC ilə Cavabdeh MMC arasında xx.xx.2014-cü il tarixində İcarə sazişi bağlanılmışdır. "xxxx" ASC İddiaçı MMC-yə qoşulmaqla onun fəaliyyətinə xitam verilmiş və hazırda İddiaçı MMC "xxxx" ASC-nin hüquqi varisidir. Cavabdeh MMC xx.xx.2014-cü il tarixli İcarə sazişi ilə üzərinə götürdüyü öhdəlikləri vaxtında və lazımi qaydada icra etməyərək, icarə haqqı və kommunal xərclərin ödənilməsindən yayınır. Cavabdeh tərəfindən 2018-ci ilin noyabr ayından 2021-ci ilin avqust ayınadək icarə haqqı və kommunal xərclər üzrə qismən ödəniş edilmiş, 2021-ci ilin avqust ayından bu günə qədər isə heç bir ödəniş olunmamışdır. Tərəflərindən dəfələrlə şifahi və yazılı qaydada müraciət edilərək cavabdehdən ödənişin icra olunması tələb olunsa da, cavabdeh ödənişləri icra etmir. Belə ki, 3 mart 2025-ci il tarixində müqaviləyə tərəflərindən birtərəfli qaydada xitam verilərək və cavabdehdən icarə obyektinin boşaldılması tələb edilmişdir. 14 mart 2025-ci il tarixində isə tərəflərindən cavabdehə ödənişlərin tam ödənilməsinin tələb olunması ilə bağlı pretenziya məktubu göndərilmişdir. Buna baxmayaraq cavabdeh ödənişləri icra etməyərək, icarə obyektində öz fəaliyyətini əsassız olaraq davam etdirir.
5. İddiaçı "AASO X8." MMC cavabdeh "xxxx" MMC-yə qarşı qarşılıqlı iddia ərizəsi və qarşılıqlı iddiaya əlavə ilə məhkəməyə müraciət edərək, iddiaçının İcarə Sazişinə birtərəfli xitamının qanunsuz hesab edilməsi, iddiaçının əhəmiyyətli pozuntusu səbəbindən, icarə sazişinin ləğv edilməsi və cavabdehə dəymiş 2.000.000 manat məbləğində zərərin əvəzinin, 221.025 manat məbləğində ziyanın "xxxx" MMC-dən tərəfindən ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
6. Qarşılıqlı iddia onunla əsaslandırılmışdır ki, icarə sazişi imzalanandan sonra, onlar obyektin təmirinə başladılar ki, ticarət mərkəzinin təntənəli açılışı üçün, bərbərxana fəaliyyətə başlamaq üçün hazır vəziyyətdə olsun. Təmirin gedişatında diqqətlərini çəkən məqam o oldu ki, icarəyə götürdükləri obyektdən savayı, ticarət mərkəzində heç bir digər obyektdə təmir və hazırlıq işləri getmirdi. Bu barədə iddiaçı ilə müzakirələr apardıqda, onlara bildirdilər ki, “narahatlığa səbəb yoxdur, ticarət mərkəzinin təntənəli açılışı olmayınca, icarə haqqı ödənilməyəcək”. Bunu nəzərə alaraq, yəni Ticarət Mərkəzi fəaliyyət göstərmədiyindən və ondan savayı orada başqa icarəçi olmadığından (Ticarət Mərkəzində yeganə işləyən obyekt bizim bərbərxanadır: bunu gedib asanlıqla yoxlamaq olar), icarə müddəti başladıqdan sonra, uzun müddət tərəflərindən icarə haqqı ödənilməmişdir. İcarə haqqının ödənilməsinə zərurət olmaması barədə aramızda gəldikləri şifahi razılaşmanın sübutu kimi onu göstərmək olar ki, iddiaçı uzun müddət ərzində icarə haqqının ödənişi ilə bağlı indiyədək heç bir tələb irəli sürməmişdir. Bir sözlə, Ticarət Mərkəzi hal-hazırda da istifadə üçün yararlı vəziyyətdə deyil. Orada yerləşən bütün sahələr tikili (yəni təmirsiz) vəziyyətindədir. Həmçinin onu da qeyd etmək istərdi ki, Ticarət Mərkəzinin havalandırma (isitmə və soyutma) sistemi qüsurla işləyir. Yəni İddiaçı, istifadə üçün tam yararlı olmayan obyekti onlara icarəyə vermişdir. Buna baxmayaraq, onlar 2017-ci ilin iyun ayından 2020-ci ilin mart ayınadək icarə haqqını ödəmişlər. Obyektin və Ticarət Mərkəzinin qüsurları ilə bağlı iddiaçıya xx.xx.2025-ci il tarixində məktub ünvanlamışlar, lakin iddiaçı bu məktuba heç bir reaksiya verməmişdir. Əvəzində isə iddiaçı, icarə sazişinə əsassız olaraq xitam vermək qərarına gəlmişdir. Bundan savayı, onlar qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş ləngitmə hüquqlarından istifadə etmişlər. Yəni iddiaçı ticarət mərkəzini istifadəyə verməyincə (bu, İddiaçının əsas öhdəliklərindən biridir), biz də öz növbələrində, icarə sazişi ilə nəzərdə tutulmuş ödəniş öhdəliyinin icrasından imtina etmişlər (ləngitmə hüququ). Məlumdur ki, cavabdeh obyekti, məhz Ticarət Mərkəzində fəaliyyət göstərmək üçün icarəyə götürmüşdür. Yəni, icarə sazişinin bağlanmasında cavabdeh üçün əsas şərt, obyektin məhz ticarət mərkəzində yerləşməsi olmuşdur. Bu təbii olaraq, alıcı axını, infrastruktur və kommersiya dövriyyəsi kimi faktorları ehtiva edir və iddiaçıdan gözlənti odur ki, ticarət mərkəzi ağlabatan müddətdə istifadəyə veriləcək. icarə sazişinin bağlanmasından bu günə qədər 11 ildən artıq müddət keçmişdir, lakin ticarət mərkəzi istifadəyə verilməmişdir və təyinatı üzrə fəaliyyət göstərmir. Nəticə etibarilə, iddiaçı tərəfindən icarəyə verilmiş sahə icarə sazişi üzrə təyinatı üzrə istifadə edilə bilmir və cavabdeh bu sahədə nəzərdə tutulmuş kommersiya fəaliyyətini həyata keçirə bilmir. Mövcud vəziyyət fonunda, cavabdeh tərəfindən tələb olunan maddi zərərin məbləği bazar reallıqları və analitik yanaşma ilə hesablanmışdır. Belə ki, cavabdehin planlaşdırdığı fəaliyyəti — ticarət mərkəzində bərbərxana və kişi baxım məhsullarının satışı — üzrə, eyni və ya oxşar sahədə fəaliyyət göstərən analoji kommersiya obyektlərinin aylıq orta dövriyyəsi nəzərə alınmışdır. Hesab edir ki, iddiaçının əhəmiyyətli pozuntusu (Ticarət Obyektini istifadəyə verməməsi) nəticəsində onlara, təxminən 4.000.000 manat məbləğində ziyan dəymişdir. Bunun açıqlaması aşağıdakı kimidir. Sərmayə qoyuluşu 435.256 manat (hal hazırkı tarixə qalıq dəyər 295.000 manat). Bura salonun tam hazır vəziyyətə gətirilməsinə çəkilmiş bütün xərclər daxildir. Xərclər (2014-2024) – 1.172.910 manat, satışların həcmi (xidmət və mal satışı 2014 - 2024) – 1.168.597 manar. Zərər (2014-2024) – 4313 AZN. Müqayisə üçün, Truefitt & Hill-in London və Moskva mağazalarından rəqəmləri məhkəmənin diqqətinə çatdırmaq istərlər. Truefitt & Hill-in London ofisinin təqdim etdiyi rəsmi məlumata (işə əlavə edilir) görə ümumi gəlirin 60%-ini bərbər xidmətləri, 40%- ini isə kişi qulluq vasitələrinin satışı təşkil edir. London bərbərxanasında 5 xidmət yeri (bərbər stolu) vardır (onların salonda da 5 xidmət yeri mövcuddur) və bərbərxanada olan hər xidmət yeri, günlük orta hesabla hesabla 12 nəfərə xidmət göstərir (bu say Azərbaycanda fəaliyyət göstərən bərbərxanaların göstəricilərinə uyğundur). Bu o deməkdir ki, ay ərzində 5 ədəd bərbər stolu, ümumilikdə 1800 xidmət təqdim edir. London ofisinin rəqəmlərinə istinad etsək və Truefitt & Hill-in Azərbaycan üçün nəzərdə tutulan qiymətlərinə əsaslansaq (orta xidmət qiyməti 40 manat) onların bərbərxana üçün yalnız xidmətlərdən olan satış həcmi günlük 2 400 manat (5 x 12 x 40 = 2400), aylıq isə 72 000 manat təşkil etməli idi, üstəgəl, 40% malların satışından əldə olunan gəlir, hansı ki günlük 960 manat, aylıq 28.800 manat olmalı idi. Ümumiləşdirsələr, London ofisinin təqdim etdiyi rəqəmlərə və Azərbaycanda tətbiq olunan qiymətlərə əsaslanarlarsa, onların bərbərxana-mağazaları aylıq ən azı 100 000 manat məbləğində satış edə bilərdi. Digər bir misal kimi, Truefitt & Hill-in Moskva şəhərində yerləşən ofisini göstərmək olar. Moskva şəhərində Truefitt & Hill 2 yerdə təmsil olunur: Mərkəzi Univermaq (ЦУМ) və Balçuq Kempinski oteli. Mərkəzi Univermaqda, Truefitt & Hill yalnız kişi qulluq vasitələrinin satışı ilə məşğuldur və malları bir neçə balaca rəfdə nümayiş olunur. 2024-cü il üzrə Truefitt & Hill-in mallarının satışdan əldə olunan orta aylıq gəlir təqribən 56.300 avro təşkil edir (ən zəif alışveriş olan ay, 2024-cü ilin mart ayıdır və satışın ümumi həcmi 32600 avro təşkil edir). Balçuq Kempinski otelində isə aylıq orta gəlir təqribən 40 000 AVRO təşkil edir və onun 50%- i bərbər xidmətləri (cəmi 2 ədəd bərbər stolu vardır) və digər 50%-i isə kişi qulluq vasitələrinin satışı təşkil edir. Bu hesablamalara əsaslanarlarsa və Azərbaycan qiymətlərini tətbiq etsələr, Ticarət Mərkəzində 98 m2 sahəsi olan dükan və bərbərxana orta hesabla ay ərzində ən azı 100.000 manat gəlir əldə etməli idi və 10 il ərzində bu məbləğ 12.000.000 manat təşkil etməli idi. Bu isə o deməkdir ki, əldə edə biləcəkləri gəlir dəfələrlə daha çox olmalı idi. Bərbərxana-mağaza tipli obyektlərin xalis gəliri isə, ümumi gəlirin 30%-ni təşkil edir ki, bu da onların obyektə münasibətdə 4.000.000 manat etməli idi. Bütün bunlar əldən çıxmış faydadır. Yuxarıda qeyd olunmuş bu qədər əldən çıxmış faydaya baxmayaraq, onlar iddiaçıdan yalnız onun bir hissəsini tələb etmək qərarına gəlmişlər. İddiaçıdan tələb edirlər ki, 2.000.000 manat məbləğində onlara dəymiş zərərin əvəzini ödəsin. Məhkəmə həmçinin nəzərə almalıdır ki, “Truefit & Hill” brendini Ticarət Mərkəzində açmaqda həmçinin strategiyanın bir hissəsi də o olmuşdur ki, bərbərxana, ticarət mərkəzinin rəsmi açılışı ilə eyni vaxtda fəaliyyətə başlayacaq və bununla da, ictimaiyyətə və potensial 6 müştərilərə brendin ilk təsiri vizual və emosional baxımdan maksimum səviyyədə çatdırılacaq. Lakin ticarət mərkəzinin vaxtında istismara verilməməsi, ictimaiyyətə açılmaması və nəticə olaraq müştəri axınının olmaması səbəbindən, planlaşdırılmış bütün strateji və marketinq effekti itirildi. Brendin lokal bazarda ilk dəfəki təqdimatının yaratmalı olduğu təəssürat və impuls baş tutmadı, bu isə onların kommersiya gözləntilərinə, planlaşdırdığımız bazar mövqelənməsinə və investisiya modelinə ciddi zərər vurdu.
7. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2-2(113)-3566/2025 saylı qətnaməsi ilə ilkin iddia qismən təmin edilmiş, qarşılıqlı iddia rədd edilmişdir. xx.xx.2014-cü il tarixli icarə müqaviləsi ləğv edilmiş hesab edilmişdir. xx.xx.2014-cü il tarixli icarə müqaviləsi üzrə icarə haqqı borcu olaraq 187.006 manat 40 qəpik məbləğində pulun “AASO X8” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətindən tutularaq İddiaçınə verilməsi, xx.xx.2014cü il tarixli icarə müqaviləsi üzrə kommunal xidmət haqqı borcu üzrə 2.749 manat 54 qəpik məbləğində pulun “AASO X8” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətindən tutularaq İddiaçınə verilməsi, ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 479 manat 76 qəpik məbləğində pulun “AASO X8” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətindən tutularaq İddiaçınə verilməsi, ünvan 2 ünvanında “Alov Qüllələri” adlı kompleksin ticarət mərtəbəsində yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin “AASO X8” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən boşaldılaraq, həmin qeyri yaşayış sahəsindən çıxarılsın, qeyri-yaşayış sahəsinin İddiaçınə təhvil verilməsi qət edilmişdir. İlkin iddia qalan hissədə təmin edilməmişdir.
8. Məhkəmə gəldiyi nəticəni əsaslandırarkən müəyyən etmişdir ki, Moskva Mehmanxana ASC (icarəyə verən) ilə AASO X8. MMC (icarəçi) arasında xx.xx.2014-cü il tarixli icarə müqaviləsi bağlanmışdır.Qeyd edilmiş müqaviləyə əsasən Bakı şəhəri Səbail rayonu, Parlament prospekti, 78 ünvanında yerləşən hazırda “Alov Qüllələri” adlanan binada 98 kv.m sahə icarəyə verən tərəfindən icarəçiyə verilmişdir. 12. Qeyd edilmiş müqavilənin 1-ci maddəsinə əsasən icarə haqqı 1-ci il üçün 3.920 manat, 2-ci il üçün 4.116 manat, 3-cü il üçün 4.528 manat, 4-cü və beşinci il üçün kirayə haqqının artmasının ümumi məbləğin 20% artıq olmayacaqdır kimi müəyyən edilmişdir. Hazırda “Azinko Development" MMC, Moskva Mehmanxana ASC-nin ona qoşulmaqla fəaliyyətinə xitam verildiyini, İddiaçı MMC-nin "xxxx" ASC-nin hüquqi varisi olduğunu, AASO X8. MMC tərəfindən 2021-ci ilin avqust ayından sözügedən icarə müqaviləsi üzrə heç bir ödəniş edilmədiyini, icarə müqaviləsinə “Azinko Development" MMC tərəfindən 03 mart 2025-ci il tarixdə birtərəfli qaydada xitam verildiyini bildirərək, borcun tutulmasını və qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılmasını xahiş edir. İşin mübahisələndirilməyən halı həmçinin ondan ibarətdir ki, icarə sahəsi icarəçiyə təhvil verilmiş və orada 2025-ci ilin mart ayınadək fəaliyyət göstərmişdir. İndiki halda, “AASO X8." MMC-nin mübahisələndirdiyi məqam ondan ibarətdir ki, o icarə haqqı ödəməli olmadığını bildirir və bunu da, “Alov Qüllələri” adlanan binada ticarət mərkəzi açılmadığını, həmin yerdə ancaq ona aid olan “Truefitt & Hill” brendi adı altında bərbərxananın fəaliyyət göstərdiyini bildirir. “Azinko Development" MMC isə cavabdehin bu dəlilinə etiraz edirək bildirir ki, müqavilə üzrə icarə haqqı ödəmək öhdəliyinin yaranmasının təntənəli açılışla şərtləndirilmədiyini bildirir. Məhkəmə bu xüsusda aşağıdakıları qeyd edir. İş materiallarında olan xx.xx.2014-cü il tarixli icarə müqaviləsinin 1-ci maddəsinin son bəndindən görünür ki, icarə müddəti 3.1-ci bölmədə qeyd edilmiş vaxtda başlayacaq və başa çatacaq (5 il) və üstəgəl 3.1-ci bölmədən qeyd edilmiş ayın qalıq hissəsi deməkdir. Müqavilənin 3.1-ci bəndinə əsasən icarə müddəti təntənəli açılış tarixi günündən yaxud icarəyə götürənin obyektlərdə öz işgüzar fəaliyyətini açıq elan etməsi tarixindən daha erkən olan tarixdə başlanacaq. Qeyd edilmiş bənddən göründüyü kimi, icarə müddətinin hesablanması 2 halla şərtləşdirilmişdir. Bunlardan birincisi təntənəli açılış tarixi, digəri isə icarəyə götürənin obyektdə öz işgüzar fəaliyyətini açıq elan etməsi tarixidir. Qeyd edilməlidir ki, hal-hazırda da, “Alov Qüllələri” adlanan binada ticarət mərkəzinin təntənəli açılışı olmamışdır. Məhkəmə iclasında izahat verən “AASO X8." MMC-nin qanuni nümayəndəsi Qanuni nümayəndə bildirmişdir ki, 2014-cü ilin dekabr ayından artıq qeyd edilmiş sahənin təmiri bitmiş və icarə obyekti işləməyə başlamışdır. 2017- ci ilədək ondan icarə haqqı istənilməmiş, həmin tarixdən sonra icarə istənilmişdir. O isə, 2021-ci ilədək ödədiyini, 2021-ci ildən sonra ümumiyyətlə ödəmədiyini bildirmişdir. Bundan başqa iş materiallarından görünür ki, 2018, 2019, 2020-ci illərdə və sonrakı tarixlərdə, icarə haqqının ödənilməsi ilə bağlı elektron qaimələr “Azinko Development" MMC tərəfindən “AASO X8." MMC-yə göndərilmişdir. “AASO X8." MMC isə, 2018, 2019, 2020 və 2021-ci ilin avqust ayınadək kəsirlərlə də, olsa müəyyən ödənişlər etmişdir. Məhkəmə bu qeyd edilən halları və müqavilənin 3.1-ci bəndinin məzmunu qarşılıqlı surətdə şərh edərək hesab edir ki, müqavilə üzrə icarə haqqının ödənilməsi öhdəliyi məhz cavabdeh tərəfin qeyd edilmiş icarə sahəsini açılış etdiyi andan yəni özünün də, qeydetdiyi kimi 2014-cü ilin dekabr ayından hesablanmalıdır. Ancaq ona güzəşt tətbiq edilmiş və icarə haqqı sonrakı tarixlərdən hesablanmışdır. Belə ki, müqavilənin 3.1-ci bəndində tərəflər icarə müddətinin icarəçinin obyektdə öz işgüzar fəaliyyətini açıq elan etməsi ilə də, şərtləşdiriblər. Bundan başqa da, bu uzun müddət yəni 2025-ci ilin mart ayına kimi fəaliyyət göstərmiş, müştərilərə xidmət göstərmiş, ona göndərilmiş icarə haqqı ilə bağlı elektron qaimələr üzrə ödənişlər etmişdir. İcarə haqqı ilə bağlı göndərilmiş elektron qaimələr üzrə ödənişlərin edilməsi də, o nəticəyə gəlmək üçün əsas verir ki, cavabdeh tərəf özü icarə haqqını ödməli olduğunu bilmişdir. Ona görə də, Məhkəmə hesab edib ki, cavabdeh tərəfin müqavilənin ləğv edildiyi xx.xx.2025-ci il tarixə ödənilməmiş icarə haqqı borcu vardır və onu ödəməlidir. Bundan sonra Məhkəmə hesab edib ki, “AASO X8." MMC tərəfindən təqdim edilən iddia müddətinin keçməsi barədə ərizəyə münasibət bildirilməlidir. İddia müddəti institutu mülki dövriyyənin, hüquq münasibətlərinin müəyyənliyini və sabitliyini yaratmaq, onların iştirakçılarını intizamlandırmaq, hüquq münasibətlərinin subyektlərinin hüquq və qanuni maraqlarının müddət baxımından vaxtında müdafiəsini və bərpasını təmin etmək məqsədi daşıyır. Pozulmuş hüquqların məcburi müdafiəsi üçün ağlabatan müddət məhdudiyyətlərinin olmaması işin baxılması üçün əhəmiyyət kəsb edən sübutların toplanmasının və saxlanmasının lazım olduğunu nəzərə almayan cavabdehlərin və üçüncü şəxslərin qanunla qorunan hüquq və maraqlarının pozulmasına gətirib çıxarardı. Mübahisə tərəfinin ərizəsi əsasında məhkəmə tərəfindən iddia müddətinin tətbiqi mülki mübahisə tərəflərini əsaslandırılmamış çəkişmələrdən qoruyur və eyni zamanda, onları öz hüquqlarını vaxtında həyata keçirmələrinə və müdafiəsinə məcbur edir. İşdən də, göründüyü kimi, iddiaçı tərəfindən cavabdehə, icarə müqavilənin ləğvi ilə bağlı bildiriş xx.xx.2025-ci il tarixdə verilmiş, iddiaçı tərəfindən Məhkəməyə müraciət isə xx.xx.2025-ci il tarixdə edilmişdir. 36. Ona görə də, Məhkəmə hesab edir ki, aprel 2022-ci il tarixdən xx.xx.2025-ci il tarixdək yəni, 35 üçün ay icarə haqqı və kommunal xərclər hesablanaraq tutulmalıdır. İş materiallarında olan müqavilə və icarə haqının ödənilməsi ilə bağlı göndərilmiş elektron qaimələrdən görünür ki, aylıq icarə haqqı ƏDV daxil 5.343,04 manat təşkil etmişdir. Ona görə də, icarə haqqı borcu üzrə 187.006,4 (5.343,04x35) manat məbləğində pul “AASO X8." MMC-dən tutularaq “Azinko Development" MMC-yə ödənilməlidir. Kommunal xərclərin tələb edilməsi ilə bağlı Məhkəmə aşağıdakıları qeyd edib. İş materiallarından görünüb ki, iddiaçı tərəfindən cavabdeh xx.xx.2020-ci il tarixli 114,95 manat, xx.xx.2023-cü il tarixdə 355,15 manat, xx.xx.2024-cü il tarixdə 230,37 manat, xx.xx.2024-cü il tarixdə 131,91 manat, xx.xx.2024-cü il tarixdə 399,73 manat, xx.xx.2024-cü il tarixdə 471,40 manat, xx.xx.2024-cü il tarixdə 432,89 manat, xx.xx.2024-cü il tarixdə 325,93 manat, xx.xx.2024-cü il tarixdə 171,73 manat, xx.xx.2024-cü il tarixdə 123,29 manat, xx.xx.2025ci il tarixdə 192,51 manat, xx.xx.2025-ci il tarixdə 233,14 manat dəyərin elektron elektron qaimələr göndərilmişdir. Məhkəmə kommunal xərclərin tələb edilməsi ilə bağlı da, qeyd edib ki, 3 illik iddia müddəti tətbiq edilməlidir. Yuxarıda qeyd edilmiş elektron qaimələrdəki məbləğlərin cəmi 3.183 manat təşkil edir. İddiaçı isə hazırda müəyyən ödənişlərdən sonra 2.864,48 manat borcun qaldığını bildirir. Bu xüsusda Məhkəmə qeyd edir ki, iddia müddəti keçmiş xx.xx.2020-ci il tarixli qaimə üzrə 114,95 manat pul iddiaçının tələb etdiyi məbləğdən çıxılmalı və qalıq borc cavabdehdən tutulmalıdır. Beləliklə kommunal xərci borcu olaraq 2.749,53 (2.864,48-114.95) manat məbləğində pul cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulmalıdır. Göründüyü kimi, xx.xx.2014-cü il tarixli icarə müqaviləsi məhz cavabdehin təqsiri üzündən yəni, icarə haqqının ödəmədiyi üçün iddiaçı tərəfindən xx.xx.2025-ci il tarixdə ləğv edilmişdir. Ona görə də, xx.xx.2014-cü il tarixli icarə müqaviləsi ləğv edilmiş hesab edilməlidir. Tərəflər arasında icarə müqaviləsi ləğv edildiyindən də, ünvan 2 ünvanında “Alov Qüllələri” adlı komplekdə yerləşən qeyriyaşayış sahəsi “AASO X8” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən boşaldılmalı, həmin qeyri yaşayış sahəsindən çıxarılmalı və qeyri-yaşayış sahəsi İddiaçınə təhvil verilməlidir. Beləliklə ilkin iddia qismən təmin edilməlidir. Məhkəmə qarşılıqlı iddia ilə bağlı aşağıdakıları qeyd edib. İlk növbədə qeyd edilməlidir ki, Məhkəmə iclasında “AASO X8." MMC-nin qanuni nümayəndəsi Qanuni nümayəndə tələb edilən məbləğin nədən ibarət olması (maddi zərər, əldən çıxmış fayda və s.) soruşulmuş və sonuncu tərəfindən həm təmirə xərclənmiş pul, avadanlıq və əşyaların alınması üçün sərf edilmiş vəsait, Londonda yerləşən şirkətə brendin alınması üçün sərf edilmiş vəsait və əldən çıxmış fayda olduğunu bildirmişdir. Məhkəmə ilk növbədə qeyd edib ki, yuxarıda da, qeyd edildiyi kimi, xx.xx.2014-cü il tarixli icarə müqaviləsi məhz icarəçi “AASO X8." MMC-nin təqsiri üzündən ləğv edilmişdir. Ona görə də, icarəyəverənin icarə müqaviləsini ləğv etməyə tam əsası olmuşdur. Bu konteksdə qeyd edilməlidir ki, belə olan halda “AASO X8." MMC-nin qeyd edilmiş sahəyə çəkdiyi təmir xərci, əşyalara sərf etmiş olduğu vəsaiti, əldən çıxmış faydanı tələb etmək hüququ yoxdur. Qeyd edilən hallar icarə müqaviləsi əsassız olaraq ləğv ediləcəyi təqdirdə nəzərdən keçirilə bilərdi. Ona görə də, Məhkəmə hesab etmişdir ki, qarşılıqlı iddia rədd edilməlidir. Beləliklə, ilkin iddianın qismən təmin, qarşılıqlı iddianın rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməlidir.
9. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni AR Mülki Məcəlləsinin 421.2, 675, 685.2, 700.1, 700.2, 700.3, 372.1, 372.2, 373.2, 373.3, 375.2, 21.1, 21.2-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
10. Cavabdeh həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini və iş üzrə verilmiş ilkin iddianın təmin edilməməsini, qarşılıqlı iddia ərizəsinin tam həcmdə təmin edilməsini xahiş etmişdir.
Apellyasiya şikayətinin dəlilləri:
11. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki: a. İcarə Sazişindən göründüyü kimi iddiaçı tərəfindən icarəyəverilən obyekt Alov Qüllələri kimi tanınan kompleksdə yerləşən ticarət mərkəzinin birinci mərtəbəsində yerləşir və sahəsi 98 m2 təşkil edir. İddiaçı, xx.xx.2025-ci il tarixdə cavabdehə bildiriş göndərməklə İcarə Sazişinə birtərəfli qaydada xitam vermişdir və əsas gətirmişdir ki, cavabdeh icarə haqqını gecikdirir. b. İcarə Sazişinin imzalanmasından 10 ildən çox müddət ötməsinə baxmayaraq, obyekt hələ də açılışa hazır deyil. İcarə Sazişi imzalanandan sonra, müvəkilli obyektin təmirinə başlayaraq, Ticarət Mərkəzinin təntənəli açılışı, bərbərxana fəaliyyətə başlamaq üçün obyekt hazır vəziyyətdə olsun. Təmirin gedişatı zamanı "AASO X8."-in direktoru Qanuni nümayəndə ilə qarşı tərəf arasında şifahi formada razılaşdırılmışdır ki, Ticarət Mərkəzinin açılışına qədər icarə haqqı ödənilməyəcəkdir. Şifahi formada bağladığı əqddən sonra icarə sazişi bağlanmış və xeyli müddət icarə haqqı ödənilməmişdir. Göstərilənlərin sübutu olaraq qeyd etmək lazımdır ki, neçə il müddətində ödəniş olunmamasına baxmayaraq icarə sazişinin bağlandığı gündən qarşı tərəfin məhkəməyə müraciət etdiyi tarixə qədər heç bir iddiası olmamışdır. Bütün razılaşmaların olmasına baxmayaraq müvəkilli tərəfindən yenə də 2017-ci ilin iyun ayından 2020-ci ilin mart ayına qədər icarə haqqı ödənilmiş və obyektdə olan bir sıra qüsurların aradan qaldırılması (isitmə və soyutma sistemi) xahiş olunmuşdur. Hətta xx.xx.2025-ci il tarixində məktub göndərilməsinə baxmayaraq qarşı tərəfdən bu məktuba heç bir cavab verilməmişdir. c. İddiaçı və cavabdeh arasında bağlanmış sazişin 3.1-ci maddəsinə əsasən maddəsinə əsasən, icarə müddəti təntəli açılış tarixi günündən yaxud icarəyə götürənin obyektlərdə öz işgüzar fəaliyyətini açıq elan etməsi tarixindən daha erkən olan tarixdə başlanmalıdır. Məlumdur ki, cavabdeh obyekti, məhz ticarət mərkəzində fəaliyyət göstərmək üçün icarəyə götürmüşdür. Yəni icarə sazişinin bağlanmasında cavabdeh üçün əsas şərt, obyektin məhz ticarət mərkəzində yerləşməsi olmuşdur. Bu, təbii olaraq, alıcı axını, infrastruktur və kommersiya dövriyyəsi kimi faktorları ehtiva edir və iddiaçıdan gözlənti odur ki, ticarət mərkəzi ağlabatan müddətdə istifadəyə veriləcək. icarə sazişinin bağlanmasından bu günə qədər 11 ildən artıq müddət keçmişdir, lakin ticarət mərkəzi istifadəyə verilməmişdir və təyinatı üzrə fəaliyyət göstərmir. Nəticə etibarilə, iddiaçı tərəfindən icarəyə verilmiş sahə icarə sazişi üzrə təyinatı üzrə istifadə edilə bilmir və cavabdeh bu sahədə nəzərdə tutulmuş kommersiya fəaliyyətini həyata keçirə bilmir, cavabdeh icarə sazişini bağlayarkən, icarəyə götürdüyü sahənin fəaliyyət göstərən və alıcı axını olan ticarət mərkəzinin tərkib hissəsi olacağı ilə bağlı əsaslı və məntiqi gözlənti ilə çıxış etmişdir. Məhz alıcı axınının yüksək olacağı perspektivi, bu konkret obyektin seçilməsində həlledici rol oynamışdır, çünki bu faktor birbaşa satışların həcminə və nəticə etibarilə biznesin maliyyə gəlirliliyinə təsir göstərir. Lakin obyektin 11 ildən çox istismara yararlı olmaması, qarşı tərəfin üzərinə götürdüyü öhdəliklərin icra olunmaması səbəbilə tərəflərinə müəyyən zərərlər dəyməsi ilə birlikdə qarşı tərəfin əsassız iddiaları ilə mübarizə aparır. İş üzrə verilmiş xx.xx.2025-ci ildəki vəkil sorğusuna Azərbaycan Respublikasının Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə X3 Agentliyinin 8-18-2/2- ********* saylı cavabında da bildirilmişdir ki, Kompleksin digər hissələrinə birgə olaraq 19 mart 2025-ci il tarixli Ö/006845 nömrəli “İstismara hazırlıq aktı” verilmişdir. Eyni zamanda İcarə sazişinin 11.1-ci bəndinə əsasən icarəyə verən ticarət mərkəzinin təşviqatı üçün davamlı proqram formalaşdırmalı və həyata keçirməlidir. İcarə Sazişinin 17.1-ci bəndinə əsasən, öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi dedikdə qeyd olunmuşdur ki, saziş çərçivəsində hər hansı icarə haqqının yaxud pul məbləğini ödəniş edilməli tarixdən etibarən 10 gün ərzində ödəməməsi nəticəsində 10 günlük bildiriş verməsi nəzərdə tutulmuş əgər bu hal təkrar olarsa daha sonra məhkəməyə müraciət edərək iş qaldırmaq hüququ vurğunlasa da məhkəmə işin gedişatı zamanı müqavilənin heç bir bəndini araşdırmadan qərar qəbul etmişdir. Sazişin 2014-cü ildə bağlandığını nəzərə alaraq ödənişlərin olunmadığı lakin qarşı tərəfdən heç bir hərəkət olmadığı iki dövr mövcuddur : 2014- 2017 və 2021-2025. Hər iki dövr ərzində qarşı tərəf heç bir hərəkət etməmiş, ödəniş olunmaması ilə bağlı bildiriş verməmişdir. İİ dövr ərzində sadəcə e-qaimə vurmaqla kifayətlənmiş, öz üzərinə düşən öhdəliklərin heç birini etməmişdir. d. İş üzrə təyin edilmiş məhkəmə ekspertizası, iddiaçı tərəfindən təqdim edilmiş sənədlərin natamam olması səbəbindən rəy vermək imkanında olmamışdır. Bu hal iş materiallarında açıq şəkildə əks olunmuşdur. Bununla belə, birinci instansiya məhkəməsi ekspert rəyinin mövcud olmamasına baxmayaraq, mübahisənin mahiyyəti üzrə yekun qətnamə qəbul etmişdir. Xüsusilə vurğulanmalıdır ki, ekspert rəyinin əldə edilməməsi cavabdehin deyil, məhz iddiaçının prosessual davranışının nəticəsi olmuşdur. Belə bir şəraitdə, sübutetmə yükünü daşıyan tərəfin təqdim etmədiyi sənədlərin mənfi nəticələrinin digər tərəfin üzərinə qoyulması, mülki prosesin sübutetmə prinsiplərinə vətərəflərin bərabərliyi prinsipinəziddir. Beləliklə, məhkəmə faktiki olaraq sübut olmadan, lakin həmin sübutun olmamasına səbəb olan tərəfin xeyrinə qərar qəbul etmişdir. Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri:
12. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edilmişdir. Etiraz onunla əsaslandırımışdır ki, şifahi razılaşma iddiasının hüquqi əhəmiyyətsizliyi: Cavabdeh iddia edir ki, tərəflər arasında ticarət mərkəzi açılanadək icarə haqqının ödənilməməsi barədə şifahi razılaşma olmuşdur. Daşınmaz əmlakın icarəsi üzrə hüquqi münasibətlər yazılı müqavilə ilə tənzimlənir və müqavilənin şərtlərinin dəyişdirilməsi də yazılı şəkildə edilməlidir. Tərəflər arasında xx.xx.2014-cü il tarixli qüvvədə olan İcarə Sazişində icarə haqqının ödənilməsinin ticarət mərkəzinin açılması ilə əlaqələndirilməsi barədə heç bir müddəa yoxdur. Beləliklə, sonradan iddia edilən şifahi razılaşma hüquqi nəticə doğurmur. İcarə predmetinin təhrif edilməsi: Cavabdeh müqavilənin predmetini düzgün təqdim etmir. Mübahisənin predmeti “ticarət mərkəzində biznes perspektivi” deyil, müəyyən edilmiş sahənin icarəyə verilməsidir. İcarə Sazişinə görə: İcarə verilən obyekt mövcuddur; Cavabdehin istifadəsinə təqdim edilmişdir; Cavabdeh faktiki olaraq həmin sahədə uzun müddət kommersiya fəaliyyəti həyata keçirmişdir. Sazişdə ticarət mərkəzinin hansı tarixdə açılacağı, açılmadıqda icarə haqqının tutulmaması və ya icarə verənin məsuliyyəti barədə heç bir hüquqi şərt yoxdur. Cavabdehin irəli sürdüyü arqumentlər hüquqi yox, kommersiya gözləntilərinə əsaslanır və müqavilə hüququ baxımından əhəmiyyətsizdir. Sazişin 3.1-ci maddəsinin yanlış təfsiri: Cavabdeh 3.1-ci maddəyə istinad edərək iddia edir ki, icarə müddəti yalnız ticarət mərkəzinin açılışı ilə başlamalı idi. Halbuki maddədə açıq şəkildə göstərilir: “təntənəli açılış tarixi və ya icarayə götürənin fəaliyyətini açıq elan etdiyi tarixdən daha erkən olan tarix”. Cavabdeh obyekt üzrə fəaliyyətə başlamış, müştərilər qəbul etmiş və icarə haqqını uzun müddət ödəmişdir. Bu isə 3.1-ci maddənin faktiki olaraq icra edildiyini təsdiq edir. Obyektin istifadəyə və istismara yararlılığı: Cavabdeh “istifadəyə yararlılıq” və “istismara yararlılıq” anlayışlarını məqsədli şəkildə qarışdırır. AR Mülki Məcəlləsinin 676-cı maddəsinə görə, icarəyə verilmiş əmlakın istifadəyə yararlı olması kifayətdir. Cavabdeh: obyektdə kommersiya fəaliyyəti aparmış; gəlir əldə etmiş; müştəri qəbul etmişdir. Bu faktlar obyektin istifadəyə yararlı olduğunu sübut edir. Bundan əlavə, FHN-in xx.xx.2025-ci il tarixli Ö/006845 nömrəli “İstismara hazırlıq aktı” ilə kompleksin istismara yararlılığı da rəsmən təsdiq edilmişdir. Ekspertiza rəyi barədə manipulyasiya: MPM-in 385 və 389-cu maddələrinə istinad tamamilə əsassızdır, çünki iş üzrə bütün əsas sübutlar elektron məhkəmədə mövcuddur. mübahisə edilən məbləğ qaimələr və müqavilə əsasında dəqiq hesablanır; Cavabdehin davranışı estoppel prinsipinə əsasən onun iddialarını hüquqi cəhətdən istisna edir: Mülki dövriyyədə hüquqi sabitliyin və tərəflər arasında etimadın qorunması məqsədilə formalaşmış estoppel prinsipi tərəfin öz əvvəlki davranışı ilə yaratdığı hüquqi vəziyyətə sonradan zidd mövqe tutaraq digər tərəfin mənafeyinə xələl gətirməsini qadağan edir.Bu prinsipə görə, əgər tərəf öz davranışı ilə müqavilənin mövcudluğunu, etibarlılığını və şərtlərini faktiki olaraq qəbul etmişdirsə, o, sonradan həmin müqaviləni və ya onun hüquqi nəticələrini mübahisələndirə bilməz. Hazırkı işdə Cavabdeh: 2014-cü ildən sonra obyekti qəbul etmiş, orada kommersiya fəaliyyəti həyata keçirmiş, 2017-2020-ci illərdə icarə haqqı ödəmiş, müqavilə üzrə hüquqlardan istifadə etmişdir. Bu davranışlar Cavabdehin İcarə Müqaviləsini etibarlı və qüvvədə olan hüquqi əsas kimi qəbul etdiyini, onun şərtlərini faktiki təsdiqlədiyini və müqavilə üzrə hüquqi münasibətlərə daxil olduğunu açıq şəkildə göstərir. Belə olan halda, Cavabdehin indi Ticarət Mərkəzinin açılmaması, obyektin guya təyinatına uyğun olmaması və ya müqavilənin şərtlərinə uyğun gəlməməsi kimi arqumentlərlə icarə haqqını ödəməkdən yayınması estoppel prinsipinə ziddir və hüquqi cəhətdən qəbuledilməzdir. Hazırkı işdə Cavabdeh icarə haqqını ödəməkdən yayınmaq məqsədilə İcarə Müqaviləsinin predmetini təhrif edir və onu “ticarət mərkəzinin açılması öhdəliyi” kimi təqdim etməyə çalışır. Halbuki müqavilənin predmeti konkret sahənin icarəyə verilməsidir və bu sahə Cavabdehin istifadəsinə təqdim edilmiş, faktiki olaraq istifadə olunmuşdur. Cavabdehin mövqeyi ondan ibarətdir ki, guya iddiaçının ticarət mərkəzini vaxtında açmaması ona icarə haqqını ödəməmək hüququ verir. Bu isə hüquqi baxımdan qəbuledilməzdir, çünki: müqavilədə belə bir şərt yoxdur, - cavabdeh obyektdən faktiki istifadə etmişdir, müqavilə üzrə hüquqlardan faydalanmışdır. Bu şəraitdə Cavabdeh müqavilədən doğan hüquqlarından (obyektdən istifadə) yararlanıb, lakin ona uyğun gələn əsas öhdəliyi (icarə haqqının ödənilməsi) yerinə yetirməkdən imtina edir. Belə davranış hüququn məqsədinə zidd istifadədir və klassik hüquqdan sui-istifadə halıdır. Cavabdehin müqaviləni öz iqtisadi gözləntilərinə uyğun şəkildə sonradan yenidən yozaraq pul öhdəliyindən yayınması hüquqi dövriyyənin sabitliyini pozur və vicdanlılıq prinsipinə ziddir. Birinci instansiya məhkəməsi: sübutları düzgün qiymətləndirmiş; müqaviləni düzgün tətbiq etmiş; hüquqi münasibətləri düzgün tövsif etmişdir.
Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları:
13. Məhkəmə iclasında cavabdehin nümayəndəsi və vəkili apellyasiya şikayətinə uyğun izahat verərək şikayətin təmin edilməsini, qətnamənin ləğv edilməsini və iddianın rədd edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Nümayəndəyə verilmiş suala cavab olaraq bildirimişdir ki, 2014-cü ildən MMC tam fəaliyyətdə olmasa da, fəaliyyət göstərmiş və buna uyğun icarə haqqı da ödəmişdir.
14. Məhkəmə iclasında iddiaçının nümayəndəsi apellyasiya şikayətinə etiraz edərək şikayətin rədd edilməsini, qətnamənin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etdi. Nümayəndəyə verilmiş suala cavab olaraq bildirmişdir ki, "Alov Qüllələri" kompleksində yerləşən otel fəaliyyət göstərir və cavabdeh olan MMC kompleksin birinci mərtəbəsində bərbərxana kimi xidmət göstərir.
Tətbiq edilən hüquq:
15. Mülki Məcəllənin: -21.1-ci maddəsinə görə zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malik olan şəxs ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini tələb edə bilər, bu şərtlə ki, qanunda və ya müqavilədə zərərin əvəzinin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmasın. - 21.2-ci maddəsinə əsasən zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür. -385.1-ci maddəsinə görə öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. -390.1-ci maddəsinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər. -443.1-ci maddəsinə görə öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur. Borclunun üzərinə öhdəliyi pozmağa görə məsuliyyət qoyulmadıqda bu qayda qüvvədə olmur. -421.1-ci maddəsinə görə müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. -421.2-ci maddəsinə görə tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. -443.1-ci maddəsinə görə öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur. -680.1-ci maddəsinə əsasən kirayəyə verən kirayəyə verilmiş əşyanın saxlanması və ya bərpası üçün kirayəçinin çəkdiyi zəruri xərclərin əvəzini ona ödəməyə borcludur. Əvəzi ödənilən xərclərə aşağıdakılar aid deyildir: -680.1.1-ci maddəsinə əsasən binaların, qurğuların və ya nəqliyyat vasitələrinin kirayəsi halında - istismar, qulluq və təmizləmə xərcləri. -697.4-cü maddəsinə görə kirayəyə verənin kirayəyə verilmiş əşyanın dəyişməsi və ya pisləşməsi nəticəsində zərərin əvəzinin ödənilməsi barədə iddiaları, habelə kirayəçinin xərclərin əvəzinin ödənilməsi və ya hər hansı qurğunun götürülməsinə icazə verilməsi barədə iddiaları altı aydan sonra müddətin keçməsinə görə qüvvədən düşür. -700.1-ci maddəsinə görə icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. -700.3-cü maddəsinə əsasən əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir. -372.1-ci maddəsinə əsasən başqa şəxsdən hər hansı hərəkəti yerinə yetirməyi və ya yerinə yetirməkdən çəkinməyi tələb etmək hüququna müddət şamil edilir. -373.2-ci maddəsinə əsasən müqavilə tələbləri üzrə iddia müddəti üç il, daşınmaz əşyalarla bağlı müqavilə tələbləri üzrə iddia müddəti isə altı ildir. -375.1-ci maddəsinə əsasən hüququn müdafiəsi haqqında tələb iddia müddətinin keçməsindən asılı olmayaraq məhkəmə tərəfindən baxılmağa qəbul edilir. -375.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə tərəfindən iddia müddəti yalnız mübahisə tərəfinin məhkəmə qərarı çıxarılanadək verdiyi ərizə əsasında tətbiq edilir. Mübahisə tərəfinin tətbiq edilməsi barədə ərizə verdiyi iddia müddətinin keçməsi məhkəmənin iddiadan imtina barəsində qərar çıxarması üçün əsasdır. -377.2-ci maddəsinə görə icra müddəti müəyyənləşdirilmiş öhdəliklər üzrə iddia müddətinin axımı icra müddəti bitdikdə başlanır.
16. Mülki Prosessual Məcəllənin: -77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. -119.1-ci maddəsinə görə məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. -119.5-ci maddəsinə görə apellyasiya və kassasiya şikayətləri verilməsi ilə əlaqədar işdə iştirak edən şəxslərin çəkdikləri məhkəmə xərcləri də bu Məcəllənin 119.1- 119.4-cü maddələrində göstərilən qaydaya uyğun bölüşdürülür.
17. “İcarə haqqında” AR Qanununun 7.2-ci maddəsinə görə icarə müqaviləsində aşağıdakılar nəzərdə tutulur: icarəyə verilən əmlakın tərkibi və dəyəri, icarə haqqının məbləği, icarənin müddətləri, əmlakın ikinci əldən icarəyə verilməsi (icarəyə götürülmüş əmlakın icarəyə verilməsi) imkanına münasibət, icarəyə götürülmüş əmlakı tam bərpa və təmir etmək sahəsində tərəflərin vəzifə bölgüsü, icarəyəverənin icarəçiyə əmlakı müqavilə şərtlərinə uyğun vəziyyətdə vermək vəzifəsi, icarəçinin əmlakdan müqavilə şərtlərinə uyğun surətdə istifadə etmək, icarə haqqını ödəmək. və müqaviləyə xitam verildikdən sonra əmlakı müqavilədə şərtləşdirilmiş vəziyyətdə icarəyəverənə qaytarmaq vəzifəsi.
18. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair 29 mart 2023-cü il tarixli qərarında formalaşdırılmış hüquqi mövqeyə görə müqavilənin birtərəfli qaydada aradan qaldırılmasının ümumi əsasları Mülki Məcəllənin 421.2 və 422.1-ci maddələrində müəyyən edilmişdir. Məcəllənin 421.2ci maddəsinə əsasən, tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur.Göründüyü kimi, müqavilənin birtərəfli qaydada aradan qaldırılması (ləğv edilməsi) aşağıda göstərilən əsaslardan birinin mövcud olduğu halda mümkündür: – digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda (məsələn, Mülki Məcəllənin 719.7-ci maddəsində müəyyən edildiyi kimi); – Mülki Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda (məsələn, Mülki Məcəllənin 786.1-ci maddəsində göstərilən hal). Müqavilə öhdəliklərinin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması baş vermədiyi bir sıra hallarda, əgər bu hallar Mülki Məcəllə və ya tərəflərin əvvəlcədən qarşılıqlı razılaşması ilə müəyyən edilərsə, müqavilə birtərəfli qaydada ləğv oluna bilər.
Apellyasiya baxışının hədləri:
19. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6-cı maddəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
20. Həmin Məcəllənin 372.7-ci maddəsinə əsasən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
21. Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı maddəsinin tələblərini, apellyasiya şikayətinin dəlillərini nəzərə alaraq kollegiya qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ilə ilkin iddia qismən təmin edilmiş, qarşılıqlı iddia isə rədd edilmişdir. Həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti verən ilkin iddia üzrə cavabdehin istinad etdiyi arqumentlər tərəflərin ticarət mərkəzi açılanadək icarə haqqının ödənilməyəcəyi barədə şifahi razılığın mövcud olmasından, ticarət mərkəzinin açılmamasının obyektin maliyyə gəlirliyinə təsir etməsindən, eləcə də cavabdehin icarə müqaviləsi üzrə öhdəliklərini lazımi qaydada icra etməməsindən, o cümlədən obyektin təşviqatını aparmamasından, icarə haqqının ödənilməməsi barədə bildiriş göndərməsindən ibarət olmaqla icarə haqqı tələbinə dair ilkin iddianın təmin edilmiş hissəsində, eləcə də müqavilənin qarşılıqlı cavabdeh tərəfindən ləğvinin qanunsuz hesab edilməsinə, müqavilənin cavabdehin təqsirindən ləğv edilmiş hesab edilməsinə və dolayısı ilə müqavilə öhdəliklərinin pozulması nəticəsində dəymiş zərərin tutulmasına dair qarşılıqlı iddianın rədd edilməsi hissəsində qətnamənin ləğvinə yönəlmişdir. Odur ki, qətnamənin əsaslığı məhz həmin hissələrdə yoxlanılmalıdır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
22. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, qətnamə mübahisələndirilən hissələrdə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
23. İşin mübahisəsiz halları ondan ibarətdir ki, ilkin İddiaçı MMC-nin hüquqi sələfi Moskva Mehmanxana ASC ilə ilkin cavabdeh AASO X8. MMC arasında xx.xx.2014-cü il tarixli icarə müqaviləsi bağlanmış və həmin müqaviləyə əsasən cavabdeh 2014-cü ilin dekabr ayından etibarən icarə obyekti olan qeyri-yaşayış sahəsi cavabdehin istifadəsinə verilmiş, ilkin cavabdeh həmin qeyri-yaşayış obyektində bərbərxana olaraq fəaliyyət göstərir. 2021-ci ilin avqust ayından sonra ilkin cavabdeh tərəfindən icarə haqqı ödənilməmiş, nəticədə ilkin iddiaçı tərəfindən xx.xx.2025-ci il tarixdə müqaviləyə birtərəfli qaydada xitam verilmişdir. Hazırda ilkin iddiaçı icarə müqaviləsi üzrə icarə və kommunal borcun tutulmasını, habelə icarə obyektinin boşaldılmasını tələb edir. Qarşılıqlı iddiaçı isə müqavilə şərtlərinə əsasən icarə obyektinin ticarət mərkəzində yerləşməli olduğu halda icarə müqaviləsinin bağlanmasından keçən 10 illik müddət ərzində ticarət mərkəzinin rəsmi açılışının keçirilmədiyini, nəticədə ona əldən çıxmış fayda və real zərər formasında zərər dəydiyini əsas göstərərək müqaviləyə xitamın qanunsuz sayılması, müqavilənin iddiaçının təqsiri üzündən ləğv edilməsi və zərərin ödənilməsini tələb edir.
24. Göründüyü kimi hazırkı halda icarə haqqının tutulması hissəsində ilkin iddia tələbinin qanuni əsasını Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 700.1-ci maddəsi təşkil edir.
25. Həmin tələblə bağlı kollegiya qeyd edir ki, icarə sahəsinin cavabdehə təhvil verilməsi və 2014-cü ilin dekabrından onun 2025-ci ilin mart ayınadək cavabdehin həmin obyektdə fəaliyyət göstərməsi, həmçinin 2017-2021-ci illər ərzində icarə haqqına görə qismən ödənişlərin edilməsi işin mübahisəsiz hallarıdır. Mübahisəli hallar isə icarə haqqının ödənilməsi öhdəliyinin hansı tarixdən başladığı, ticarət mərkəzi açılanadək icarə haqqının ödənilməməsi ilə bağlı şifahi razılaşmanın mövcud olub-olmaması ilə bağlıdır.
26. Kollegiya əvvəla icarə haqqı ödəmək öhdəliyinin hansı tarixdən etibarən yaranması məsələyə münasibətdə qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, icarə müqaviləsini tənzimləyən qanunvericilik normalarının məzmunundan da göründüyü kimi icarə haqqı icarə obyektinin icarəçinin istifadəsinə verilməsinə görə haqq olmaqla bir qayda olaraq həmin obyektin icarəçiyə verildiyi tarixdən hesablanır.
27. Digər tərəfdən mübahisəli müqavilənin 3.1-ci bəndinə görə icarə müddəti təntənəli açılış tarixindən və ya icarəçinin faktiki fəaliyyəti başladığı tarixdən (bu iki hadisədən hansı daha əvvəl baş verərsə o tarixdən) başlanacaq.
28. Yuxarıda da qeyd edildiyi kimi obyekt 2014-cü ilin dekabr ayından fəaliyyət göstərməyə başlamışdır. Odur ki, mübahisəli müqavilənin 3.1-ci bəndinin tələbləri baxımından həmin tarix icarə müddətinin başlanma tarixi kimi qəbul edilməli və icarə haqqı həmin tarixdən hesablanmalıdır.
29. Cavabdehin ticarət mərkəzinin açılışına qədər icarə haqqının ödənilməməsi barədə tərəflərin şifahi razılığının olmasına dair arqumentlərinə münasibətdə qeyd edilir ki, birincisi, kommersiya subyekti üçün ciddi risk daşıyan və hər iki tərəf üçün mühüm əhəmiyyət kəsb edən belə şərtin tərəflər arasında münasibətləri müfəssəl şəkildə tənzimləyən mübahisəli licarə müqaviləsində yer almaması, eləcə də bu razılıq sonradan əldə edildiyi halda bununla bağlı müqaviləyə əlavə və ya dəyişiklik edilməməsi ağlabatan və inandırıcı görünmür.
30. Digər tərəfdən iddiaçı tərəfindən cavabdehə icarə haqları ilə bağlı mütəmadi elektron qaimələrin göndərilməsi, cavabdeh tərəfindən həmin qaimələrə etiraz edilməməsi və qaimələrin düzəliş üçün qaytarılmamasını, eləcə də 2018-2021-ci illərdə qismən ödənişlərin edilməsi tərəflər arasında belə bir razılaşmanı mövcudluğu ilə bağlı ilkin cavabdehin sözügedən dəlillərinin əsaslılığını təkzib edir.
31. Cavabdehin kommersiya xarakterli gözləntilərinin doğrulmaması (müştəri axımının zəif olması), iddiaçı tərəfindən təşviqat proqramlarının həyata keçirilməməsi və gecikmə ilə bağlı bildiriş göndərilməməsi ilə bağlı arqumentlərinə münasibətdə məhkəmə tərkibi qeyd edir ki, göstərilən halların mövcudluğu fərz edilsə belə cavabdehin icarə obyektindən istifadə etdiyi müddət ərzində onu müqavilə ilə üzərinə götürdüyü icarə haqqını ödəmək öhdəliyindən azad edilməsi üçün əsas verə bilməz.
32. Göründüyü kimi ilkin cavabdeh, qarşılıqlı iddiaçı 2021-ci ilin avqustundan icarə haqqını ödəməməklə müqavilə üzrə öhdəliklərin əhəmiyyətli pozuntusuna yol vermişdir. Odur ki, iddiaçı 3 mart 2025-ci il tarixində müqaviləyə birtərəfli qaydada xitam verməkdə haqlı olmuşdur. Belə olan halda isə birinci instansiya məhkəməsi ilkin cavabdehin iddia müddətinin tətbiqi barədə ərizəsi əsasında mübahisəyə iddia müddəti tətbiq etməklə iddia qaldırılmamışdan əvvəlki üç il (aprel 2022- mart 2025) üçün hesablanmış icarə haqqı borcunun tutulmasına dair hissədə ilkin iddianı təmin etməklə, eləcə də müqavilənin qarşılıqlı cavabdeh tərəfindən birtərəfli ləğvinin qanunsuz hesab edilməsi hissəsində iddianı rədd etməklə iş üzrə düzgün nəticəyə gəlmişdir.
33. Müqavilənin qarşılıqlı cavabdehin təqsiri üzündən ləğv edilmiş hesab edilməsi barədə qarşılıqlı iddia tələbinə münasibətdə kollegiya qeyd edir ki, birincisi, qarşılıqlı iddiaçı qarşılıqlı cavabdeh tərəfindən müqavilə üzrə öhdəliklərin əhəmiyyətli pozuntusuna yol verilməsini sübuta yetirə bilməmişdir. Belə ki, qarşılıqlı iddiaçının istinad etdiyi ticarət mərkəzinin təşviqatının aparılmaması və gecikmə bildirişlərinin göndərilməməsi müqavilənin predmeti ilə bilavasitə bağlı olmayan yanakı (köməkçi) öhdəliklər olduğundan həmin öhdəliklərin lazımi qaydada icra edilməməsi qarşılıqlı iddiaçı tərəfindən icarə müqaviləsinin ləğv edilməsinə əsas verən əhəmiyyətli pozuntu kimi qiymətləndirilə bilməz. Digər tərəfdən o da qeyd edilməlidir ki, müqavilənin 11.2-ci bəndinə əsasən təşviqatın aparılmasına görə haqqın müqavilə şərtlərinə əsasən əsas icarə haqqından əlavə ödənilməli olan “icarə götürənin ümumi istifadəyə görə ödənişi”nə daxil edilməsi, eləcə də təşviqata görə icarəçidən əlavə haqq tutulmasını tələb etmək hüququnun nəzərdə tutulması da həmin öhdəliyinin köməkçi xarakter daşımasını təsdiq edir.
34. Ticarət mərkəzinin təntənəli açılışının keçirilməməsinə gəldikdə isə birincisi, göstərilən açılışın edilməsi mübahisəli icarə müqaviləsində qarşılıqlı cavabdehin öhdəliyi kimi nəzərdə tutulmamışdır. İkincisi, qarşılıqlı iddiaçı müqavilənin qüvvədə olduğu 10 ildən artıq müddət ərzində icarə obyektindən istifadə etməklə yanaşı qarşılıqlı iddiaçıya yuxarıda qeyd olunan öhdəliklərin lazımi qaydada icra edilməməsi barədə hər hansı formada etiraz etməmiş, açılışın edilməsini tələb etməmiş, eləcə də bildiriş göndərməklə müqavilənin onun tərəfindən birtərəfli qaydada ləğv edilməsi barədə iradə ifadəsini bildirməmişdir. Belə olan halda isə müqavilənin qarşılıqlı iddianın təqsirindən ləğv edilmiş hesab edilməsi üçün əsaslar mövcud deyildir.
35. Zərərin ödənilməsinə dair hissədə qarşılıqlı iddia tələbinə münasibətdə kollegiya qeyd edir ki, müqavilə öhdəliklərinin pozulmasından irəli gələn maddi zərərin əvəzinin ödənilməsi tələblərinə baxılarkən məhkəmə tərəfindən cavabdeh tərəfindən müqavilə üzrə öhdəliklərinin təqsirli pozuntusuna yol verilməsi, maddi zərərin (real zərər və ya əldən çıxmış fayda formasında) vurulması, həmin zərərin məbləği və pozuntu ilə dəymiş zərər nəticəsində səbəbli əlaqə müəyyən edilməlidir.
36. Hazırkı halda yuxarıda da qeyd edildiyi kimi qarşılıqlı iddiaçının müqavilə öhdəliklərinin pozuntusu kimi istinad etdiyi hal - ticarət mərkəzinin açılmaması tərəflər arasında icarə münasibətlərini kifayət qədər müfəssəl şəkildə tənzimləyən icarə müqaviləsində öhdəlik olaraq müəyyən edilməmişdir, bununla yanaşı qarşılıqlı iddiaçı ticarət mərkəzinin açılmaması nəticəsində ona real zərər və əldən çıxmış fayda şəkildə zərər vurulmasını iddia etsə də, zərər dəyməsi faktını, dəymiş zərərin məbləğini, eləcə də dəyməsi iddia olunan zərərlə ehtimal edilən pozuntu arasında səbəbli əlaqənin mövcudluğunu təsdiq edən mötəbər sübutları məhkəməyə təqdim etməmişdir. Odur ki, zərərin ödənilməsi hissəsində qarşılıqlı iddia əsassız hesab edilərək rədd edilməli hissəsində də birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə qanuni və əsaslıdır.
37. Kollegiya həmçinin qeyd edir ki, qarşılıqlı iddiaçı tərəfindən tələb edilən zərər məbləğinə müqavilə bağlandıqdan sonra icarə obyektinə çəkilmiş təmir xərcləri də daxil edilmişdir. Həmin tələb zərərin ödənilməsi tələbi kimi deyil, icarə münasibətlərinə də tətbiq edilən Mülki Məcəllənin 687-ci maddəsinin və 697.4-cü maddələrinə əsasən irəli sürülmüş xərclərin ödənilməsi tələbi kimi nəzərdə keçirilərsə qeyd edilməlidir ki, müqavilənin 9.2-ci bəndində icarə obyektində daxilində əsaslı təmir işlərinin, eləcə də obyektin daxilində yerləşən və ya xaricində yerləşməklə yalnız obyektə xidmət edən qurğu və avadanlıqların təmirinin öz hesabına aparılması icarəçinin öhdəliklərinə aid edilmişdir. Bununla bağlı kollegiya qeyd edir ki, Mülki Məcəllənin 687-ci maddəsi kirayə münasibətlərində kirayə obyektinin saxlanma xərclərinin kirayəçiyə, əsaslı təmir və bərpa işlərinin isə kirayəverənə aid edilməsinə dair ümumi qaydanı müəyyən etsə də, tərəflər Mülki Məcəllənin 390-cı maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə azadlığı prinsipini rəhbər tutaraq təmir və bərpa işləri üzrə vəzifə bölgüsünün fərqli qaydasını müəyyən etmişlər. Digər tərəfdən o da qeyd edilməlidir ki, müqavilə şərtlərindən də göründüyü kimi əsaslı təmir işlərinin aparılması öhdəliyinin icarəçinin üzərinə qoyulması nəzərə alınaraq müqavilənin digər şərtlərində icarəçi üçün müəyyən güzəştlər edilmiş, o cümlədən icarə haqqının icarə obyekti icarəçinin istifadəsinə verildiyi vaxtdan deyil, fəaliyyətə başladığı (yəni təmirin yekunlaşdığı) vaxtdan hesablanması nəzərdə tutulmuş, eləcə də icarə müddəti kimi kifayət qədər uzun müddət (5 il) müəyyən edilmişdir. Göstərilən halları nəzərə alaraq kollegiya hesab edir ki, müqavilədə 9.2-ci bənddə nəzərdə tutulmuş əsaslı təmir işlərinin aparılması vəzifəsinin icarəçinin üzərinə qoyulması və kompensasiya təmin etmək hüququnun nəzərdə tutulmaması müqavilədə nəzərə tutulmuş icarə müddəti bitdikdən və hətta icarəçi icarə müddətindən iki dəfə artıq müddət (10 il) ərzində icarə sahəsindən istifadə etdikdən sonra həmin xərclərin əvəzinin icarəyə verəndən tutulması imkanını istisna edir.
38. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq edilmiş, prosessual hüquq pozuntulara yol verilməmiş, qətnamədə göstərilən nəticələr işin hallarına uyğundur. Apellyasiya şikayətində irəli sürülən dəlillər isə yuxarıda göstərilənlərə görə əsassızdır və mahiyyətcə düzgün olan birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin (mübahisələndirilən hissədə) ləğvi üçün əsas ola bilməz. Odur ki, şikayət təmin edilməməli, qətnamə mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
39. Məhkəmə kollegiyası məhkəmə xərclərinə münasibətdə qeyd edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilmədiyindən həmin şikayət verilərkən ödənilmiş dövlət rüsumu ilkin iddia üzrə cavabdehə aid edilməlidir.
40. Göstərilənlərə əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 384.0.1, 392, 393, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
q ə t e t d i:
Cavabdeh "AASO X8." MMC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2-2(113)-3566/2025 saylı qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayəti üçün ödənilmiş rüsum cavabdeh "AASO X8." MMC-nin özünə aid edilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Leyla Əliyeva
Hakimlər: Təranə Mahmudova
Ziya Şirinov