Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2(010)-157/2023 10.01.2023 BAKI ŞƏHƏRİ SURAXANI RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Miriyeva Səlimə Miri qızının sədrliyi, X1 iclas katibliyi, İddiaçının nümayəndəsi (vəkili) Nümayəndə iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdehnə qarşı “pul” tələbinə dair mülki işə аçıq məhkəmə iclаsındа bаxаrаq, məhkəmə MÜƏYYƏN ETDİ: İddia tələbi.
1. İddiaçı Cavabdehnə qarşı “pul” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, məhkəmədən Cavabdeh MTK-dan öz xeyrinə 110100 manat məbləğində pul və 400.1 manat məbləğində dövlət rüsumunun tutulması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
İddia tələbinin əsaslandırıldığı hallar.
2. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, xx.xx.2019-cu il tarixdə Cavabdeh MTK ilə İddiaçı arasında ünvan 1 ünvanında inşa edilən 14 mərtəbəli, 1 girişli yaşayış binasının 13-cü mərtəbəsində yerləşən 3 otaqlı mənzilin alınması barədə müqavilə bağlanmışdır. Müqavilənin 1.1-ci bəndinə əsasən mənzilin ümumi sahəsi 186.9 m2 olmuşdur. MTK tərəfindən verilmiş qəbzlərdən göründüyü kimi mənzilə görə 561000 manat məbləğində pul ödənilmişdir. Mənzilin dəyəri 1 m2 üçün təxminən 3000 manat olmuşdur. xx.xx.2020-ci il tarixdə mənzilə dair hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış alınmışdır. Çıxarışda isə mənzilin ümumi sahəsi tərəflər arasında bağlanmış müqavilədən fərqli olaraq 150.2 m2 kimi qeyd olunmuşdur. Göründüyü kimi Cavabdeh MTK iddiaçıya nəzərdə tutulduğundan az, yəni 36.7 m2 az mənzil sahəsini təqdim etmişdir. Beləliklə, Cavabdeh MTK-ya artıq ödənilmiş pul məbləği 110.100 manat (36.7x3000) təşkil edir. Dəfələrlə cavabdehə artıq ödənilmiş pul məbləğinin qaytarılmasına dair şifahi və yazılı xəbərdarlıq edilmişdir. Lakin bir faydası olmamışdır. Cavabdeh hər dəfə müxtəlif bəhanələr edərək, iddiaçıya olan borcunu qaytarmaqdan imtina edir. Cavabdehin yerləşdiyi ünvana pulun ödənilməsinə dair xəbərdarlıq məktubu da göndərilmişdir. Lakin cavabdeh yenə də heç bir reaksiya verməyərək məktubu cavablandırmamışdır. Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin xx.xx.2012-ci il tarixli, 7 saylı qərarı ilə təsdiq olunmuş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın 3.8-ci bəndinə əsasən mənzillərin ümumi sahəsi – yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallarına vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri – 0.3; şüşəbənd və lociyalar – 0.5; eyvanlar (verandalar) – 1.0 azalma əmsallarına vurulmaqla hesablanır. Göründüyü kimi bu sahədə mövcud olan qanunvericilik norması da eyvanın hesablanmasının xüsusi qaydasını müəyyən etmişdir. Lakin cavabdeh tərəfindən qanunvericiliyin bu tələbi də pozulmuşdur. Əgər Cavabdeh MTK eyvan sahəsi, arakəsmələr altındakı sahə, şaxta və beton kolonları mənzilin ümumi sahəsinə əlavə edəcəkdisə, bu barədə aralarında bağlanmış müqavilədə birbaşa qeyd olunmalı idi. Lakin müqavilədə hər hansı istisna mövcud deyil. İddiaçı cavabdehlə müqavilə bağlayarkən orada göstərilən mənzilin sahəsinin 150.2 m2 qeyd olunduğuna inanıb həmin sahənin də pulunu cavabdehə ödəmişdir. Əgər cavabdeh mənzilin sahəsində iddiaçını aldadıbsa, ona artıq ödənilmiş pul məbləğini geri qaytarmalıdır. İddia ərizəsi təmin edilərsə, ödənilmiş dövlət rüsumu da cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulmalıdır. Cavabdeh MTK-dan iddiaçının xeyrinə 110100 manat məbləğində borc və 400.1 manat məbləğində dövlət rüsumu tutulmalıdır.
Tərəflərin izahatları.
3. Məhkəmə iclasında iddiaçının nümayəndəsi (vəkili) Nümayəndə iddianı müdafiə edərək bildirdi ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə mənzilin sahəsi 186.9 m2 müəyyən edilmişdir. Lakin daşınmaz əmlakın dövlət reyestri xidməti tərəfindən iddiaçıya 150.2 m2 sahəsi olan mənzil üçün çıxarış verilmişdir. Bu mənzillə eyni layihəsi olan başqa bir mənzilin ölçüsünün iddiaçının mənzilinə aidiyyəti yoxdur. Ona görə ki, iddiaçı müqavilədə nəzərdə tutulmuş 186.9 m2 sahəsi olan mənzil üçün pul ödəmiş, lakin mənzilin real ölçüsü bundan az olmuşdur. Halbuki, əgər cavabdeh arakəsmələr arasındakı sahələri, sütunları, beton kolonları və s. mənzilin ümumi ölçüsünə daxil etmişdisə, bununla bağlı müqavilədə mütləq qeyd edilməli idi. Belə bir qeydin olmadığı hazırkı vəziyyətdə isə cavabdeh iddiaçıdan mənzilə görə 110100 manat məbləğində artıq pul almışdır. Hazırda iddiaçı həmin artıq ödənilmiş pulu cavabdehdən tələb edir. Odur ki, məhkəmədən iddianın təmin edilməsini xahiş etdi.
4. Cavabdehin nümayəndəsi (vəkili) Vəkil məhkəməyə yazılı çıxış təqdim edərək bildirmişdir ki: “İddiaçının ərizədə qeyd etdiyi halları əsassız hesab edirik. Məhkəmə araşdırması zamanı ekspertiza təyin edilmiş və həmin ekspertizanın aparılması Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Ekspertiza Mərkəzinə həvalə edilmişdir. Nəzərinizə çatdırmaq istərdim ki, iddiaçı məhkəmə sistemində çalışan bir şəxsdir. Sözügedən ekspert rəyi tam olaraq iddiaçı tərəfin diqtəsi ilə yazılmışdır. Belə ki, cavabdeh tərəfin iştirakı təmin edilmədən mənzilin sahəsinin hesablanması aparılmışdır. Həmin hesablamanın hansı qaydada aparılması bizə məlum deyil. Ekspert rəyində hətta çıxarışda qeyd olunan sahədən (150.2 m2) də az sahənin (144 m2) olduğunu qeyd edir. Daha sonra bildiririk ki, İddiaçı məxsus mənzillə üzbəüz mənzil eyni layihə ilə tikilmiş və sahəsi təxminən 2 m2 kiçikdir. Lakin necə olur ki, həmin mənzilə dair çıxarışda sahə daha artıq - 160 m2-dən artıq göstərilmişdir? Həmin sənədlər tərəfimizdən məhkəməyə təqdim edilmişdir. Bu kimi hallar ekspert rəyinin qeyri-dəqiq olması barədə gümanlarımızı artırır. Bunları nəzərə alaraq məhkəməyə təkrar ekspertizanın keçirilməsi barədə vəsatət verilmişdir. Lakin təəssüflər olsun ki, vəsatət təmin edilməmşdir. Daha sonra sübutlar təqdim etmək üçün şahidin dəvət olunması barədə də ərizə ilə məhkəməyə müraciət etsək də, məhkəmə tərəfindən əsaslı olmadığına görə qəbul edilməmişdir. Bildirmək istərdik ki, iş materiallarında olan tərəflər arasında xx.xx.2019-cu il tarixdə bağlanmış 42 saylı müqavilənin 1.1-ci bəndində qeyd olunur ki, yaşayış sahəsinin ümumi sahəsi və ödəniləcək məbləğ tikinti başa çatdırıldıqdan sonra faktiki sahəyə görə dəqiqləşdiriləcəkdir. Bu bəndin mahiyyəti ondan ibarətdir ki, tərəflər mənzili təhvil alarkən və müqavilə üzrə razılaşdırılmış məbləği ödədikdən sonra sahəni dəqiqləşdirmişlər. Əgər belə olmasaydı, İddiaçı ona satılmış sahənin az olduğunu cavabdeh tərəfə bildirmiş olardı. Hətta mənzil təmir edilərkən də sahənin az olması barədə hər hansı bir pretenziya ortaya çıxmamışdır. İddiaçı mənzilə dair mülkiyyət hüquqlarını qeydiyyata alarkən çıxarışda sahənin 150.2 m2 olduğunu gördükdən sonra ona cavabdeh tərəfdən daha az sahənin satıldığını güman etmişdir. Qeyd etmək istərdik ki, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ümumi sahə 150.2 m2 göstərilmişdir. Bu halda nəzərə almaq lazımdır ki, mənzil təmir ediləndən sonra sahəsinin azalması mümkündür. Belə ki, əlavə konstruksiya dəyişikliklərin aparılması, divarların və yaxud arakəsmələrin daha qalın üzlənməsi və s. bu kimi hallar sahənin azalması ilə nəticələnir. Amma çox təəssüf olsun ki, ekspert tərəfindən bu kimi hallar ümumiyyətlə araşdırılmamış və bizim haqlı olaraq məhkəmə qarşısında bu kimi əsasları nəzərə alıb təkrar ekspertizanın keçirilməsi barədə vəsatətimiz qəbul edilməmişdir. Həmçinin, bildiririk ki, iddiaçının mülkiyyətində olan mənzilə dair çıxarış alınarkən balkon sahəsi 29.4 m2 sahə 0.3 əmsala vurulmaqla hesablanmış və nəticədə də ümumi sahəyə balkonun sahəsi 29.4 m2 deyil 8.8 m2 olmaqla salınmışdır. Bu halda da bir məqama diqqət çəkmək lazımdır ki, iddiaçı ərizəsində Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin xx.xx.2012-ci il tarixli, 7 saylı qərarı ilə təsdiq olunmuş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydalarına” istinad etmişdir. Nəzərinizə çatdırırıq ki, bu qaydalar mənzillərə dair hüquqların qeydiyyatını aparan icra orqanı üçündür. Belə ki, binanı tikən sahibkar payçıya və yaxud alıcıya razılaşdırılmış yaşayış sahəsini satır və bu sahəyə uyğun qiymət formalaşdırır. Əgər yuxarıda qeyd olunan Qaydalara əsasən mənzillərin sahəsi hesablansa idi, onda mənzilin dəyəri müvafiq olaraq 3000 (üç min) manat deyil, daha yuxarı olardı. Bu halda sahibkarın ümumi sahəyə (balkon, lociya, eyvan nəzərdə tutulur, azalmalar bu sahələrdə mövcud olur) çəkdiyi xərclər dəyişmir. Əgər həqiqətən də binanı tikən sahibkar bu kimi azalmaları nəzərə alaraq mənzil satarsa, artıq başqa məsələlər ortaya çıxır. İddiaçı mənzili alarkən, balkonun 29.4 m2 olduğunu bilmişdir. Çünki 29.4 m2 sahə ilə 0.3 əmsala vurulmaqla sahəsi azalmış 8.8 m2 olan balkon arasında fərqi görmək mümkün deyildir. İddiaçı ərizəsində Mülki Məcəllənin 21.2-ci bəndinə istinad edir və guya ona zərər vurulduğunu bildirir. Cavabdeh olaraq bildiririk ki, İddiaçı razılaşdırılmış ümumi sahə 186.9 m2 olan mənzil satılmışdır, iddiaçının aldığı çıxarışda ümumi sahə 150.20 m2 göstərilmişdir. Əgər balkon sahəsini azalma ilə deyil, real sahə kimi ümumi sahəyə əlavə etsək 170.8 m2 ümumi sahə yaranır. Biz bu halda təmir nəticəsində mümkün konstruksiya dəyişikliklərini nəzərə almırıq. Belə bir halda iddia ərizəsində qeyd edildiyi kimi hansı 36.7 m2 sahənin azalmasından söhbət gedə bilər?! Yuxarıda qeyd olunanları nəzərə alaraq İddiaçı tərəfindən verilmiş ərizənin əsassız olduğundan rədd edilməsi barədə qərar qəbul etməyinizi Sizdən xahiş edirəm”.
İş materialları.
5. Cavabdeh (“İcraçı”) və İddiaçı (“Sifarişçi”) arasında bağlanmış xx.xx.2019-cu il tarixli, 42 nömrəli “yaşayış binasının yaşayış sahəsinin alqı-satqısına” dair müqavilədən görünür ki, bu müqaviləyə əsasən İcraçı tərəfindən ünvan 2 ünvanında inşa edilən 14 mərtəbəli, bir girişli yaşayış binasının, 13-cü mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 186.9 m2 olan üçotaqlı yaşayış sahəsini Sifarişçiyə satmağı öz öhdəsinə götürür. Yaşayış sahəsinin ümumi sahəsi və ödəniləcək məbləğ tikinti başa çatdırıldıqdan sonra faktiki sahəyə görə dəqiqləşdiriləcək. Yaşayış sahəsinin dəyərinin ödənişi hissələr üzrə olduqda yerdə qalan məbləğ tərəfin qarşılıqlı razılığı əsasında tutulmuş ödəniş qrafikinə əsasən hər ay həyata keçirilir. Tutulmuş qrafik üzrə ödənişdə gecikmələr olduqda Sifarişçi İcraçıya əlavə olaraq hər gecikdirilmiş gün üçün ödənilməli olan məbləğin 0.1 % həcmində penya ödəyir.
6. Cavabdeh tərəfindən tərtib edilmiş xx.xx.2020-ci il tarixli, 04/11 saylı arayışdan görünür ki, İddiaçı həqiqətən ünvan 3 ünvanında Cavabdeh MTK tərəfindən inşa edilən 14 mərtəbəli yaşayış binasının 1-ci giriş, 13-cü mərtəbəsində ümumi sahəsi 189.9 m2 -dən ibarət olan 3 otaqlı, 4 saylı mənzilin pay haqqını tam ödəmişdir.
7. Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən çıxarışın surətindən görünür ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X2, ev 17, mənzil 14 (yeni qaydalarla: AZ 1009, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X2, 17, M13, m4) ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 150.2 m2 təşkil edən mənzil xx.xx.2020-ci il tarixdə İddiaçı xüsusi mülkiyyəti kimi qeydə alınmışdır.
8. xx.xx.2022-ci il tarixli xəbərdarlıq məktubundan görünür ki, Cavabdeh MTK-ya İddiaçı vurduğu zərər barədə məlumat verilmiş, zərərin ödənilməyəcəyi təqdirdə məhkəməyə müraciət ediləcəyi bildirilmişdir.
9. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2022-ci il tarixli, 10/6362 saylı ekspert rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X2ndə inşa edilmiş 17 saylı evin 4 saylı mənzili (yeni qaydalarla Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X2 17, M13, m4) faktiki sahəsinin (azaltma əmsalları tətbiq olunmadan) 164.6 m2 təşkil etdiyi müəyyən olunmuş, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu bəndində və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 7 saylı qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”-na əsasən təqdim olunmuş Cavabdeh MTK tərəfindən inşa edilmiş binanın 1-ci girişinin 13-cü mərtəbəsində yerləşən təqdim olunmuş mənzilin ümumi sahəsinin 144 m2 təşkil etdiyi müəyyən olunmuşdur.
İşin faktiki halları.
10. İddiaçı və Cavabdeh arasında “yaşayış binasının yaşayış sahəsinin alqısatqısına dair” xx.xx.2019-cu il tarixli müqavilə bağlanmışdır. Bu müqaviləyə əsasən Cavabdeh MTK ünvan 2 ünvanında inşa edilən 14 mərtəbəli, bir girişli yaşayış binasının, 13-cü mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 186.9 m2 olan üçotaqlı yaşayış sahəsini İddiaçı satmağı öhdəsinə götürmüşdür. Həmçinin, müqavilədə qeyd edilmişdir ki, yaşayış sahəsinin ümumi sahəsi və ödəniləcək məbləğ tikinti başa çatdırıldıqdan sonra faktiki sahəyə görə dəqiqləşdiriləcək.
11. Müqavilə üzrə sifarişçi olan İddiaçı mənzilin dəyərini tam ödədikdən sonra onun mənzil üzərində mülkiyyət hüququ xx.xx.2020-ci il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınmış, bu qeydiyyatı təsdiq edən çıxarışda mənzilin ümumi sahəsinin 150.2 m2 olduğu qeyd edilmişdir.
12. Hazırda İddiaçı iddia edir ki, cavabdehlə bağladığı müqavilə üzrə ona satılmalı olan mənzilin ölçüsü (186.9 m2) ilə çıxarışda qeyd edilmiş, ona faktiki olaraq satılan mənzilin ölçüsü (150.2 m2) arasında 36.7 m2 fərq olduğundan o, bu mənzilə görə 110100 manat daha artıq məbləğdə pul ödəmişdir. Bu əsasla iddiaçı həmin pulu Cavabdeh MTKdan tələb etmişdir. Cavabdeh MTK-nın nümayəndəsi isə iddianı qəbul etməmiş, mənzilin çıxarışda qeyd edilmiş sahəsinin daha az olmasını əlavə konstruksion dəyişiklər, divarların və arakəsmələrin qalınlığının sahənin müəyyən edilməsi zamanı nəzərə alınması ilə əsaslandırmış, daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatı orqanı tərəfindən mənzilin faktiki ölçüsü müəyyən edilərkən bu ölçülər nəzərə alınmadığından çıxarışdakı sahənin daha az olduğunu iddia etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq.
13. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi.
Maddə 5. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri. 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar. Maddə 6. Mülki qanunvericiliyin prinsipləri. 6.2. Fiziki və hüquqi şəxslər mülki hüquqları öz mənafelərini gerçəkləşdirmək üçün iradələrinə uyğun olaraq əldə edir və həyata keçirirlər. Onlar müqavilə əsasında öz hüquq və vəzifələrini müəyyənləşdirməkdə və qanunvericiliyə zidd olmayan hər hansı müqavilə şərtləri qoymaqda sərbəstdirlər. Maddə 178. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun əldə edilməsi. 178.8. Tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxslə binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) arasında bu Məcəllənin 39-cu fəsli ilə nəzərdə tutulan podrat münasibətləri əmələ gəlir və belə münasibətlərdə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) podratçı, tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxs isə sifarişçi hesab edilir. Bu zaman digər öhdəliklərlə yanaşı, satıcı (podratçı) bu Məcəllənin 144-1.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan müqavilədə müəyyənləşdirilən müddətdə binanın tikintisini başa çatdırmaq və istismarına icazə almaq, tərkib hissəni əldə etmək istəyən şəxs (sifarişçi) isə razılaşdırılmış məbləği hissə-hissə vaxtında satıcıya ödəmək vəzifəsi daşıyır. Tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin (satıcının, podratçının) və (və ya) həmin binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxsin dəyişməsi onlar arasında yaranan münasibətlərə bu Məcəllənin 39-cu fəslində nəzərdə tutulan podrat münasibətlərinin tətbiqini istisna etməməlidir. Maddə 390. Müqavilə azadlığı. 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər. 390.5. Müqavilə şərtləri tərəflərin istəyi ilə müəyyənləşdirilir, amma müvafiq şərtin məzmununun bu Məcəllədə göstərildiyi hallar istisna təşkil edir. Maddə 752. Podrat müqaviləsi. 752.1. Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür. 752.2. Əgər podratda hər hansı məmulatın hazırlanması nəzərdə tutularsa və podratçı onu özünün əldə etdiyi materiallardan hazırlayarsa, hazırlanmış məmulata mülkiyyəti sifarişçiyə verir. Əgər əvəz edilən əşya hazırlanmışdırsa, alğı-satqı qaydaları tətbiq edilir.
14. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi.
Maddə 14. İş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri. 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77. Sübut etmə vəzifəsi. 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 88. Sübutların qiymətləndirilməsi. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. Maddə 107. Məhkəmə xərclərinin tərkibi. Məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir. Maddə 119. Məhkəmə xərclərinin tərəflər arasında bölüşdürülməsi. 119.1. Məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Maddə 217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı. 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
Məhkəmənin mövqeyi.
15. Məhkəmə ilk növbədə qeyd edir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilə hər nə qədər “yaşayış binasının yaşayış sahəsinin alqı-satqısına dair” müqavilə adlandırılsa da, iş üzrə tərəflər arasında podrat müqaviləsindən irəli gələn münasibətlər olmuşdur. Belə ki, müqavilədən görünür ki, müqavilə üzrə “İcraçı” (Cavabdeh MTK) müqavilə üzrə “Sifarişçi”yə (İddiaçı Məhiyəddin qızı) hələ tikintisi başa çatmamış mənzili “satmağı” öhdəsinə götürmüşdür. Eyni zamanda müqavilədə mənzilə görə ödənilməli olan pulun tikinti başa çatdırıldıqdan sonra dəqiqləşdiriləcəyi qeyd edilmişdir. Belə olan halda məhkəmə hesab edir ki, tərəflər arasında bağlanan müqavilə alqı-satqı yox, məhz podrat müqaviləsi olmuşdur.
16. İşin faktiki hallarından da göründüyü kimi iddiaçının mübahisələndirdiyi əsas məsələ cavabdeh tərəfindən ona təhvil verilməli olan mənzilin müqavilədə nəzərdə tutulmuş sahəsi (186.9 m2) ilə mənzilin dövlət qeydiyyatını aparan orqan tərəfindən çıxarışda müəyyən edilmiş sahəsi (150.2 m2) arasında fərq olması ilə bağlıdır. İş materiallarında olan müvafiq müqavilə və çıxarışdan görünür ki, həqiqətən də mənzilin sahəsinin bu iki sənəddəki ölçüləri arasında iddiaçının iddia etdiyi kimi fərq mövcuddur.
17. Bununla belə tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 1.1-ci bəndində qeyd edilmişdir ki: “Yaşayış sahəsinin ümumi sahəsi və ödəniləcək məbləğ tikinti başa çatdırıldıqdan sonra faktiki sahəyə görə dəqiqləşdiriləcək”. Göründüyü kimi müqavilədə yaşayış sahəsinin “ümumi sahəsi” və “faktiki sahəsi” anlayışlarından istifadə edilmiş, yekunda həm ümumi sahənin, həm də ödəniləcək məbləğin tikinti başa çatdırıldıqdan sonra faktiki sahəyə uyğun olaraq dəqiqləşdiriləcəyi müəyyən edilmişdir.
18. Cavabdehin nümayəndəsi (vəkili) tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş yazılı çıxışdan belə görünür ki, Cavabdeh MTK mənzilin faktiki ölçüsünü müəyyən edərkən divarlar və arakəsmələr arasındakı sahələrin ölçülərini də nəzərə almışdır. Eyni zamanda, mənzilin sahəsi hesablanarkən balkonun sahəsinə azaltma əmsalı tətbiq edilməmişdir. Belə görünür ki, müqavilə və çıxarışdakı sahə fərqi də elə bu hesablama fərqlərindən qaynaqlanmışdır.
19. Məhkəmə hesab edir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilə mənzilin faktiki ölçüsünün Cavabdeh MTK tərəfindən hesablandığı qaydada hesablanmasını istisna etmir. Əksinə, müqavilədə mənzilin ümumi sahəsinin 186.9 m2 olduğu göstərilsə də, faktiki sahənin tikinti başa çatdıqdan sonra dəqiqləşdiriləcəyi və ümumi sahənin faktiki sahəyə uyğunlaşdırılacağı müəyyən edilmişdir.
20. Bundan başqa, iş materiallarında olan ekspert rəyindən görünür ki, mənzilin azaltma əmsalları tətbiq olunmadan faktiki ölçüsü 164.6 m2 təşkil edir. Lakin ekspert mənzilin ümumi sahəsini hesablayarkən faktiki olaraq 29.4 m2 sahəsi olan balkona münasibətdə 0.3 azaltma əmsalı tətbiq etmiş, bununla da balkonun faktiki sahəsini 20.6 m2 azaldaraq, 8.8 m2 müəyyən etmişdir. Eyni zamanda, ekspert tərəfindən mənzilin ümumi sahəsi müəyyən edilərkən mənzilin bayır və ara divarlarının yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmamışdır. Belə görünür ki, daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatını aparan orqan tərəfindən də mənzilin ümumi sahəsi hesablanarkən müvafiq azaltma əmsalı tətbiq edilərək və ara divarlar arasındakı məsafə nəzərə alınmadan hesablama aparılmışdır.
21. Məhkəmə qeyd edir ki, həm ekspert, həm də daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatını aparan orqan tərəfindən mənzilin ümumi sahəsinin bu qaydada hesablanması Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsi və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın 3-cü bəndinin tələblərindən irəli gəlmişdir.
22. Belə ki, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.3-cü maddəsinə əsasən, yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Həmin Məcəllənin 59.1-ci maddəsində isə tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydalarının bu maddənin tələbləri nəzərə alınmaqla müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edildiyi göstərilmişdir. Bu maddədə müəyyən edilmiş müvafiq icra hakimiyyəti orqanı olan Azərbaycan Respublikasının Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi tərəfindən qəbul edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın 3.8-ci bəndində müəyyən edilmişdir ki, mənzillərin ümumi sahəsi - yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) - 1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır.
23. Məhkəmə hesab edir ki, həm daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatını aparan orqan, həm də ekspert mənzilin ümumi sahəsini müəyyən edərkən qanunvericiliyin yuxarıda qeyd edilmiş tələblərinə riayət etməkdə haqlı olmuşdur. Ona görə ki, mənzilin ümumi sahəsinin hesablanması ilə bağlı bu tələblərə riayət etmək onların vəzifəsi olmuşdur. Lakin sifarişçi ilə aralarında bağlanmış podrat müqaviləsi üzrə mənzili (mənzilin yerləşdiyi yaşayış binasını) tikən iş üzrə Cavabdeh MTK-nın sifariş əsasında tikəcəyi mənzilin ümumi sahəsini müəyyən edərkən bu tələblərə riayət etmək kimi bir vəzifəsi olmamışdır. Ona görə ki, Cavabdeh MTK podratçı kimi bu mənzili sifarişçi İddiaçı ilə aralarında bağlanmış podrat müqaviləsinin şərtlərinə uyğun tikmək vəzifəsi daşımışdır. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə isə mənzilin ümumi sahəsinin tikinti başa çatdıqdan sonra faktiki sahəyə uyğun dəqiqləşdiriləcəyi müəyyən edilmişdir. Belə görünür ki, Cavabdeh MTK mənzilin ümumi sahəsini hesablayarkən heç bir əmsal tətbiq etməmiş, ara divarların ölçülərini isə nəzərə almışdır.
24. Məhkəmə hesab edir ki, cavabdehin mənzilin ümumi sahəsini bu cür hesablaması müqavilə azadlığı prinsipindən irəli gəlir və qanunla qadağan edilməmişdir. Nəzərə alınmalıdır ki, Mülki Məcəllənin 390-cı maddəsinin birinci bəndinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Məhkəmə onu da qeyd edir ki, həmin maddənin ikinci bəndində müqavilənin onun bağlandığı vaxt qüvvədə olan qanunla və digər hüquqi aktlar ilə müəyyənləşdirilmiş, tərəflər üçün məcburi qaydalara (imperativ normalara) uyğun gəlməsi müəyyən edilmişdir. Lakin məhkəmə yuxarıda da qeyd edildiyi kimi “balkonun ümumi sahəsini hesablayarkən azaltma əmsalı tətbiq etmək”, yaxud “mənzilin ümumi sahəsini bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablamaq” kimi tələbləri bu iş üzrə müqavilə tərəfləri üçün məcburi qayda (imperativ norma) kimi qiymətləndirmir.
25. Məhkəmənin qənaətinə görə bu tələblərin təkcə qanunvericilikdəki ifadə edilmə tərzinə nəzər salınması ilə belə bu nəticəyə gəlmək mümkündür. Belə ki, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsi tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları adlanır. Bu maddənin ilk üç bəndi yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsinin hesablanması qaydasını göstərir və bu qaydalar “müəyyən edilir”, “hesablanır” və “aid edilmir” sözləri ilə ifadə edilir. Son iki bənd isə yaşayış binalarında mənzillərin döşəmədən tavana qədər və mansarda mərtəbələrinin bayır divarlar boyunca hündürlüyünü müəyyən edir və bu qaydalar “az olmamalıdır” imperativ tələbi ilə ifadə edilir. Məhkəmə hesab edir ki, hündürlüklə bağlı bu tələblər birbaşa inşaat norma və qaydaları ilə əlaqədar olduğundan bu tələblərə riayət edilməsinin imperativ şəkildə müəyyən edilməsi tikinti obyektinin təhlükəsizliyini təmin etmək zərurətindən irəli gəlir. Tikinti obyektinin ümumi sahəsinin hesablanma qaydası ilə bağlı tələblər isə bu obyektlərin sahəsinin vahid hesablanma qaydasını müəyyən etməklə dövlət qeydiyyatı zamanı sahələrin hesablanması ilə bağlı pərakəndəliyin qarşısını almaq, vahid qayda və əmsallar tətbiq etmək yolu ilə müvafiq hesablamalarda qeyri-obyektivliyi minimuma endirmək zərurətindən irəli gəlir. Məhz bu baxımdan məhkəmə bu qaydaları nə tikinti obyektini tikənlər, nə də bu tikintini sifariş edənlər üçün yox, yalnız vəzifəsi bu hesablamaları aparmaq olan orqanlar üçün imperativ tələb kimi qiymətləndirir.
26. Bütün bu qeyd edilənlərə əsasən məhkəmə hesab edir ki, Cavabdeh MTK İddiaçı ilə aralarında bağlanmış podrat müqaviləsi üzrə mənzilin ümumi sahəsini hesablamış, bu zaman mənzilin sahəsinin hesablanması ilə bağlı qanunla müəyyən edilmiş hansısa imperativ tələblərə riayət etmək vəzifəsi olmamışdır. Belə olan halda məhkəmə hesab edir ki, Cavabdeh MTK-nın bu tələblərə riayət etmədən mənzilə görə daha artıq məbləğdə pul alması ilə əsaslandırılmış hazırkı iddia tələbi əsassızdır və təmin edilməməlidir. Məhkəmə xərcləri.
27. İddiaçı tərəfindən məhkəməyə hazırkı iddia ərizəsi ilə müraciət edilərkən 400.1 manat məbləğində dövlət rüsumu ödənilmişdir. Məhkəmə hesab edir ki, iddia təmin edilmədiyindən ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilməlidir.
28. Bundan başqa, iş materiallarında Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin eksperti tərəfindən verilmiş ekspert rəyi mövcuddur və bu rəy üçün 50 manat məbləğində ekspertiza xərci müəyyən edilmişdir. Məhkəmə hesab edir ki, iddia təmin edilmədiyindən müvafiq ekspertiza xərci iddiaçıdan tutularaq ekspertizanı həyata keçirən orqanın hesabına ödənilməlidir.
Məhkəmənin gəldiyi nəticə.
29. Beləliklə, yuxarıda qeyd edilənlərə əsasən məhkəmə hesab edir ki, iddia təmin edilməməli, ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilməli, 50 (əlli) manat məbləğində ekspertiza xərci İddiaçı tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına ödənilməlidir.
30. Şərh olunanlara əsasən və MPM-in 214, 216-220, 233, 357 və 360-cı mаddələrini rəhbər tutаrаq, məhkəmə
Q Ə T E T D İ:
İddiaçı Cavabdehnə qarşı “pul” tələbinə dair iddia təmin edilməsin. Ödənilmiş dövlət rüsumu İddiaçı aid edilsin. 50 (əlli) manat məbləğində ekspertiza xərci İddiaçı tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına (büdcə təsnifatının kodu 142595, büdcə səviyyəsinin kodu 3, ekspertiza xərci, SАP(XİİS) hesаbı, Dövlət xəzinədаrlığı аgentliyi, KOD 210005, VÖEN **********, Müxbir hesab AZ41NABZ********************, SWİFT BİK CTREAZ22, Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi, VÖEN **********, hesab AZ 34CTRE******************** nömrəli) ödənilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsi vasitəsi ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə apellyasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən Səlimə Miriyeva