Bakı Kommersiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №e-2-2(113)-2113/2022

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2-2(113)-2113/2022 12.08.2022 BAKİ KOMMERSİYA MƏHKƏMƏSİ Hakim Həsənova Ülkər Təhmasib qızının sədrliyi, Məmmədova Aydan Adgözəl qızının katibliyi, Cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh QSC-yə qarşı “qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması” tələbinə dair iddiası üzrə kommersiya mübahisəsinə məhkəmənin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, MÜƏYYƏN ETDİ: İşin halları: İddiaçı (bundan sonra – iddiaçı) Cavabdeh QSC-yə (bundan sonra – cavabdeh) qarşı “qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, xüsusi mülkiyyət hüququ ilə iddiaçıya məxsus olan ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 280.8 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin 200 kv.m hissəsindən cavabdehin çıxarılması və qeyri-yaşatış sahəsinin boşaldılması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 280.8 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi daşınmaz əmlakın dövlət reyestr xidməti tərəfindən 04 dekabr 2008-ci il tarixdə verilmiş Çıxarışa əsasən xüsusi mülkiyyət hüququ ilə iddiaçıya məxsusdur. Qeyd edilən daşınmaz əmlakın 200 kv.m hissəsi iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanılmış 23 aprel 2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən cavabdehin müvvəqəti istifadəsinə verilmişdir. Həmin müqavilənin 7-ci bəndinə əsasən icarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl xitam verilməsi tərəflərin ən azı 3 ay qabaqcadan yazılı ərizəsinə müvafiq olaraq həyata keçirilir. Həmin müqavilənin 8-ci bəndinə əsasən İcarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl bir tərəfli qaydada xitam verilməsi, tərəflərdən birinin ən azı 3 ay qabaqcadan digər tərəfə ünvanlayacağı yazılı xəbərdarlığa müvafiq olaraq həyata keçirilir. Xəbərdarlıq müddəti gözlənilmədən bu İcarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl bir tərəfli qaydada xitam verilə bilməz. İddiaçı 23 noyabr 2021-ci il tarixdə tərəflər arasında bağlanılmış müqavilənin qeyd edilən müddəalarını və Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 421.1-ci maddəsini rəhbər tutaraq 23 aprel 2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinə bildiriş icarəçiyə çatdığı gündən 90 təqvim günün tamamında xitam veriləcəyinə dair yazılı xəbərdarlıq etmişdir. Qeyd edilən bildiriş 27 noyabr 2021-ci il tarixdə cavabdehə çatdırılmışdır. Cavabdeh tərəfindən yazılı xəbərdarlığa 10 dekabr 2021ci il tarixli 2464\12 nömrəli məktubla cavab verilmişdir. Cavab məktubunda AR Mülki Məcəlləsinin 385.1, 421.2, 423.2 və 442-cimaddələrinə istinad etmişdir. Bununla əlaqədar olaraq bildirilir ki, mülkiyyətçinin vermiş olduğu bildirişdə İcarə müqaviləsi üzrə hər hansı öhdəliklərin pozulmasından söhbət getmir, yalnız qabaqcadan xəbərdar edilməklə bir tərəfli qaydada müqavilənin ləğv edilməsi nəzərə çatdırılmışdır. Tərəflərin izahatı: Məhkəmə iclasında cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə iddia ərizəsini etiraz edib iddianın rədd olunması barədə qətnamə qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş etdi. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil məhkəməyə ərizə ünvanlayaraq məhkəmə iclasının onun iştirakı olmadan keçirilməsini və iddianın təmin edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasının iddiaçının iştirakı olmadan keçirilməsi mümkün hesab edilmişdir. Sübutların tədqiqi: Belə ki, məhkəmə iclasında tədqiq edilərək sübut qismində iş materiallarına əlavə edilmiş: İddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış 23 aprel 2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən icarəyə verən ünvan 1 ünvanında yerləşən onun sahibliyində olan 200 m2 qeyriyaşayış sahəsini icarəçiyə icarəyə verir. İcarəçi öz növbəsində icarəyə götürülmüş sahədən istifadə edilmək hüququnu qazanır. Müqavilənin 7-ci bəndinə əsasən icarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl xitam verilməsi tərəflərin ən azı 3 ay qabaqcadan yazılı ərizəsinə müvafiq olaraq həyata keçirilir. Müqavilənin 8-ci bəndinə əsasən icarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl birtərəfli qaydada xitam verilməsi, tərəflərin ən azı 3 ay qabaqcadan digər tərəfə ünvanlayacağı yazılı xəbərdarlığına müvafiq olaraq həyata keçirilir. Xəbərdarlıq müddəti gözlənilmədən bu icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl birtərəfli qaydada xitam verilə bilməz. İddiaçı tərəfindən cavabdehə göndərilmiş 23 noyabr 2021-ci il tarixli müqaviləyə xitam bildirişindən görünür ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış 23 aprel 2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinə müqavilənin 7-ci bəndinə əsasən bildirişin icarəçiyə çatdığı gündən 90 təqvim gününün tamamında xitam veriləcəyi barədə iddiaçı tərəfindən xəbərdarlıq edilmişdir. Cavabdeh tərəfindən iddiaçıya göndərilmiş xx.xx.2021-ci il tarixli 2464/12 nömrəli məktubdan görünür ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış 23 aprel 2019-cu il tarixli icarə müqaviləsi üzrə üzərlərinə götürdükləri öhdəlikləri lazımınca yerinə yetirdiklərinin nəzərə alınması xahiş edilmişdir. Hüquqi dəyərləndirmə: Belə ki, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair 2 aprel 2021-ci il tarixli Qərarında göstərilmişdir ki, müəyyən bir əqd əsasında yarandığı hesab edilən hüquqla bağlı iddia tələbində məhkəmə icraatının ilk vəzifəsi həmin əqdin etibarlı olub-olmadığını təsbit etməkdir. İddia tələbinin əsaslandığı əqdin etibarsız olması, birbaşa həmin əqd üzrə hüquqi nəticənin əmələ gəlmədiyini, yəni müqavilə üzrə iddia olunan subyektiv hüququn yaranmadığını göstərir. Ona görə də, hər hansı bir əqdə əsaslanaraq verilən iddianın düzgün hüquqi həlli üçün, ilk növbədə, istinad olunan həmin əqdin etibarlı olub-olmaması müəyyən edilməlidir. Etibarsız əqdə əsaslanaraq qaldırılan iddia tələblərində iddiaçının tələbinin əqd üzrə hüquqi əsası mövcud olmur. Çünki əqdin etibarsız olması həmin əqdin nəzərdə tutulan hüquqi nəticəni yaratmaması, yəni əqd üzrə mülki hüquq və öhdəliklərin əmələ gəlməməsi deməkdir. Əqdin etibarsızlığı əqdin bağlanması ilə əlaqədar yol verilən hüquqa zidd halların nəticəsi olmaqla, bağlandığı andan etibarən öz təsir və nəticələrini göstərir. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu vurğulamışdır ki, hər hansı əqdə istinad edilərək iddia verildiyi təqdirdə, həmin iddianın necə əsaslandırılmasından asılı olmayaraq məhkəmənin ilk vəzifəsi həmin əqdin etibarlılığını müəyyən etməkdir. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin: 700.1-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. 700.2-ci maddəsinə əsasən icarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər. 144.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. 146.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir (məhkəmə qərarı və ya digər qanuni qüvvəyə malik olan və barəsində şikayət verilə bilməyən qərar əsasında yaranan hüquq istisna olmaqla). 394-cü maddəsinə əsasən bir tərəfin daşınmaz əşyaya mülkiyyəti və ya digər əşya hüquqlarını digər tərəfə vermək və ya əldə etmək barədə öhdəlik götürdüyü müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Azərbaycan Respublikası “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 19.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlak üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə və ya istifadə hüququ dövlət qeydiyyatına alınır. Hazırkı iş üzrə isə icarə müqaviləsi qanunvericiliyin tələbinə zidd olmaqla notariat qaydasında təsdiqlənməmişdir. MM-nin 337.3-cü maddəsinə əsasən əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıb-sayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir. MM-nin 337.4-cü maddəsinə əsasən etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Göründüyü kimi, icarə müqaviləsi üzrə icarəyə verilən əşya (icarə obyekti) fərdi-müəyyən əşyadır. Bu mənada icarə obyektinin hər hansı digər əşyadan yalnız özünə xas əlamətlərə görə ayrılması və müəyyənləşdirilə bilən olması tələb edilir (MM, m. 135.7). Başqa sözlə, müqavilənin bağlanması üçün tərəflərin forma şərtinə əməl etməsi ilə yanaşı həm icarə obyekti, həm də icarə haqqı barəsində razılığa gəlmiş olması lazımdır (MM, m. “405.1. Tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə, müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır.”). Bundan başqa, İcarə Müqaviləsi MM-in 144.1-ci maddəsinin (“Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir.”) tələbinə zidd olmaqla notariat qaydasında təsdiqlənməmişdir. Nəzərə almaq lazımdır ki, MM-in 405.1 və 407.2-ci (“Sadə yazılı müqavilə müvafiq qaydada imzalandığı, notarial qaydada təsdiq edilməli müqavilə isə müvafiq qaydada təsdiq edildiyi andan bağlanmış sayılır.”) maddələrinin tələbi baxımından qanunverici əqdin forma şərtini onun bağlanma şərti (qurucu ünsürü) kimi təsbit etmişdir. Məhkəmə onu da qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, əqdlərin etibarlı sayılması onun əqdin subyektlərinin əldə calışdıqları hüquqi nəticəni doğuran hüquqi fakt keyfiyyətinə malik olmasının tanınmasıdır. MM tərəfindən əqdin etibarlı olması aşağıdakı şərtlər sistemi daxilində müəyyən edilir: 1) məzmunun qanuniliyi; 2) əqdi həyata kecirən hüquqi və fiziki şəxslərin əqddə iştirak etmək qabiliyyətinin olması; 3) iradə və iradənin ifadəsinin müvafiqliyi; 4) əqdin formasına riayət edilməsi. Əqd onun formasına riayət ediləndə hüquq və vəzifələr doğurur. Əqdlərin notariat forması-əqdi bağlayan şəxslərin iradəsinin dövlət tərəfindən qanuniləşdirilməsi-leğitimləşdirilməsi üsuludur. Notarius əqdi tərtib edərkən subyektlərin həqiqi iradəsini müəyyən edir. İcarə müqaviləsi üçün MM-də müəyyənləşdirilmiş imperativ forma (notariat təsdiqi, qeydiyyat) şərtlərinə əməl etmədiklərindən İcarə Müqaviləsi bağlanmamış hesab olunmalıdır. Başqa sözlə, İcarə Müqaviləsi tərəflərin hüquq və öhdəliklərinin yaranma mənbəyi kimi çıxış edə biləcək hüquqi fakt kimi mövcud deyildir. Bu baxımdan İcarə Müqaviləsi həm də MM-in 14.2.1 (“Qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş müqavilələr və başqa əqdlər, habelə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, ona zidd olmayan müqavilələr və başqa əqdlər mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi əsasıdır”) və 386.1-ci (“Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.”) maddələrinin tələblərinə ziddir. Beləliklə, məhkəmə hesab edir ki, iddiaçıya məxsus olan ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi barəsində cavabdehin hər hansı sahiblik və istifadə hüququ yaranmadığından iddia təmin edilməlidir. Nəticə: Göstərilənlərə əsasən məhkəmə hesab edir ki, iddia təmin edilməli, iddiaçıya məxsus olan ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 280.8 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin 200 kv.m hissəsindən cavabdeh çıxarılmalı və qeyri-yaşayış sahəsi boşaldılmalıdır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119.1-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Məhkəmə hesab edir ki, məhkəmə xərcləri tərəflərin özlərinə aid edilməlidir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 217.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. Həmin Məcəllənin 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəllənin 216-220, 227, 233, 360-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə QƏT ETDİ: İddia təmin edilsin. İddiaçı məxsus olan ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 280.8 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin 200 kv.m hissəsindən Cavabdeh QSC çıxarılsın və qeyri-yaşayış sahəsi boşaldılsın. Məhkəmə xərcləri tərəflərin özlərinə aid edilsin. Qətnamədən, rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı Kommersiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına apellyasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməmişdirsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir. Hakim Ülkər Həsənova