Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2-2(113)-2728/2023 01.09.2023 BAKİ KOMMERSİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı "xxxx" Firmasının Cavabdehnə qarşı “maneələrin aradan qaldırılması və qeyri-yaşayış sahəsinin cavabdehin hesabına boşaldılması və pul” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə iş (açar sözlər: qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması, maddi zərərin ödənilməsi və s.) Bakı Kommersiya Məhkəməsinin hakimi Axundova Zeynəb Əli qızının sədrliyi, Məmmədli Qəşəm Fərhad oğlunun katibliyi, iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil, cavabdehin nümayəndəsi Nümayəndə2 iştirakları ilə, İddiaçı "xxxx" Firmasının Cavabdeh Məhud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı “maneələrin aradan qaldırılması və qeyri-yaşayış sahəsinin cavabdehin hesabına boşaldılması, təhvil verilməsi və ziyanın ödənilməsi” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə işə məhkəmənin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxıldı. İşin halları:
1. İddiaçı "xxxx" Firması Cavabdeh Məhud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə (Cavabdeh MMC) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 1600 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinə Cavabdeh MMC-nin qəsdi və maneələrinin aradan qaldırılması, cavabdehin hesabına boşaldılması və "xxxx" MMC-yə təhvil verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, cavabdehlə bağlanılmış 19 dekabr 2012ci tarxli icarə müqaviləsinə əsasən "xxxx" firmasına məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 1600 kv.m olan qeyri-yaşayış binası Cavabdeh MMC-yə 10 (on il) müddətinə icarəyə verilmişdir. Sonradan icarə məbləğinin artırılması ilə bağlı 19 dekabr 2012-ci il tarxili icarə müqaviləsinə 10 iyul 2013-cü il tarixində 1 saylı, 26 may 2016-cı il tarxində 2 saylı əlavələr imzalanmışdır. İcarə müqaviləsinin müddəti 2023-cü ilin mart ayının 15-də bitmişdir. Müqavilənin müddətinin bitməsindən əvvəl və sonra dəfələrlə rəsmi qaydada cavabdehə müraciət edərək, müqavilənin müddətinin uzadılmayacağı bildirilsə də, müqavilə üzrə icarə obyektinin geri qaytarılması xahiş olunsa da, cavabdeh rəsmi müraciətlərə etinasiz və hörmətsiz yanaşaraq, icarə obyektini bu günədək geri qaytarmamış, qanunsuz olaraq ondan istifadəni davam etdirmiş, gəlir əldə etmişdir. Cavabdehin bu hərəkətləri nəticəsində iddiaçının qanunla qorunan mülkiyyət hüququ pozulur, ondan istifadədən məhrum olduğuna görə gəlirlərin itirilməsinə, bununla da külli miqdarda zərər vurulmasına səbəb olmuşdur. xx.xx.2012-ci il tarixli icarə müqaviləsinin 2.1-ci bəndinə görə müqaviləyə əsasən icarə müddəti marketin satış üçün açıldığı tarixdən etibarən 10 (on) il müəyyən edilir. 2.2-ci bəndinə görə obyektin açılış tarixi təmir işləri bitdikdən və marketin avadanlığı quraşdırılandan sonra müəyyən edilir. 2.3-cü bəndə görə müqavilənin müddəti icarə müddəti başa çatdıqda bitir. 2.8-ci bəndə görə müqavilənin müddəti qurtardıqda və ya ona vaxtından əvvəl xitam verildikdə tərəflər müqavilə üzrə öhdəliklərinin tam şəkildə yerinə yetirilməsi və icarə obyektinin geri qaytarılması barədə qarşılıqlı akt imzalayır. 7.6-cı bəndinə görə icarəçi müqavilənin müddəti bitdikdə və ya müqavilə ləğv edildikdə icarə obyektini icarəyə verənə geri qaytarır. 10.1-ci bəndinə görə bu müqavilənin 2-ci bəndində müəyyən edilmiş icarə müddətinin başa çatmasından sonra müqaviləyə xitam verilir. 11.5-ci bəndinə görə müqavilə imzalandıqdan sonra qüvvəyə minir və icarə müddəti başa çatanadək qüvvədə qalır. 7.9-cu bəndinə görə icarəçi müqavilə ilə üzərinə götürdüyü vəzifələri vaxtında və lazımi qaydada icra edir və onların pozulmasına yol vermir. 8.1-ci bəndinə görə tərəflər bu müqavilə üzrə öhdəliklərini vaxtında və tam icra etmədikdə və ya lazımi qaydada icra etmədikdə, bunun nəticəsində digər tərəfə dəyən zərəri və ziyanı tam miqdarda ödəyir. 8.3-cü bəndinə görə tərəflər onlar arasında bu müqavilənin icrası prosesində yaranacaq bütün mübahisələrin və anlaşılmazlıqların danışıqlar yolu ilə həll edilməsinə üstünlük verir. Bu mümkün olmadıqda, bütün mübahisə və iddialar Azərbaycan Respublikasının müvafiq qanunları əsasında həll olunmalıdır.
3. Daha sonra iddiaçı Azərbaycan Respublikası Mülki-Prosessual Məcəlləsinin 53-cü maddəsinə əsasən ərizə verərək, iddia ərizəsinin təmin edilməsi, ünvan 1 ünvanda yerləşən, ümumi sahəsi 1600 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinə cavabdeh "xxxx" MMC-nin qəsdi və maneələrinin aradan qaldırılması, cavabdehin hesabına boşaldılması və "xxxx" Firmasına təhvil verilməsi, dəymiş zərərin əvəzi olaraq 210000 manat məbləğində pulun və xx.xx.2023-cü il tarixdən hazırki iş üzrə yekun məhkəmə qətnaməsi qüvvəyə minənədək aylıq 35000 manat məbləğində pul (əldən çıxmış fayda), ilkin mediasiya sessiyasında iştirak üçün ödənilmiş 20 manat məbləğində dövlət rüsumu və iddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş 675 manat məbləğində dövlət rüsumunun Cavabdeh MMC-dən tutularaq, iddiaçı "xxxx" Firmasına ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
4. Məhkəmə iclaslarında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi iddia tələbinə yazılı etirazını təqdim edərək qeyd etmişdir ki, iddiaçı (icarəyəverən) ilə xx.xx.2012-ci il tarixində bağlanılmış icarə müqaviləsinə əlavə edilmiş 10 iyul 2013-cü il tarixli 1 saylı razılaşmanın məzmunundan görünür ki, icarə müqaviləsinin 1.1-ci bəndindəki qeyri-yaşayış sahəsinin kvadratı dəyişdirilərək, 1650 kv.m olaraq müəyyən edilmişdir. Lakin iddiaçının iddia tələbində 1650 kv.m deyil, 1600 kv.m ərazinin boşaldılaraq təhvil verilməsi xahiş edilməkdədir. Qeyd etmək lazımdır ki, faktiki olaraq qeyri-yaşayış sahəsinə və layihə üzrə sənədlərə diqqət yetirilsə, həmin qeyri-yaşayış sahəsi üzrə ərazinin 1488 kv.m olaraq Cavabdeh MMC-nin faktiki istifadəsində olduğu müəyyən edilə bilər. Faktiki olaraq istifadədə sənədlərdə qeyd edilən ölçüdə deyil, fərqli ölçüdə ərazi var. Bununla belə, mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin mülkiyyəti təsdiq edən sənədin (Daşınmaz əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətindən hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə çıxarış) icarəyəverən tərəfindən alınmaması mülkiyyət hüququnun hazırda kimə məxsus olması və ərazinin reyestr məlumatlarında neçə kvadrat metr olması və ərazinin hüdudlarının müəyyən edilməsində qeyri-müəyyənlik yaradır. Hüdudları dəqiq bilinməyən qeyri-yaşayış sahəsinin, həmçinin cavabdehin faktiki istifadəsində olmayan sahələrin boşaldılaraq, təhvil verilməsi qeyri-mümkün və qərəzli yanaşmadır. Tərəflər arasında bağlanılmış xx.xx.2013cü il tarixli əlavə razılaşmanın 3-cü bəndində göstərilmişdir ki, icarəyəverən Daşınmaz Əmlakın Dövlət Resyestrindən çıxarışın alınması ilə əlaqədar rəsmiləşdirmə işlərinin görülməsini öz üzərinə götürmüşdür. Bir məqamı da vurğulamaq lazımdır ki, iş materiallarında olan "xxxx" firması ilə bağlanılmış xx.xx.2016-cı il tarixli 2 saylı əlavə razılaşmanın məzmunundan görünür ki, icarəçi xx.xx.2016-cı il tarixindən etibarən 1650 kv.m ərazi üçün ƏDV daxil 14160 manat məbləğində aylıq icarə haqqı ödəyəcəkdir. Halbuki, "xxxx" firması ƏDV qeydiyyatında deyildir, lakin qərəzli olaraq ƏDV qeydiyyatından çıxdığını icarəçiyə bildirməyərək, elektron sistem üzərindən qaimələri həmin məbləğ üzərindən kəsərək icarəçinin hüquqlarının pozulmasına və dolayısı ilə icarəyəverənin əsassız varlanmasına səbəb olmuşdur. "xxxx" firması tərəflər arasında müqavilə şərtlərini kobud şəkildə pozaraq, başqa fiziki şəxs ilə icarə müqaviləsinin bağlandığını və bununla əlaqədar dəymiş zərər (105 000 AZN) tələb etməsinə baxmayaraq, həmin pozuntular MMC tərəfindən işgüzar adətlərə əsaslanaraq məhkəmədə mübahisələndirilməmiş və qarşılıqlı razılıq əsasında həll edilməsinə çalışılmışdır. Hazırda tərəflər arasında bağlanılmış icarə müqaviləsi üzrə münasibətlər davam etməkdədir. Göründüyü kimi, iddiaçı şirkət tərəfindən irəli sürülmüş iddia ərizəsi əsassız tələblərlə irəli sürülmüşdür və bu səbəbdən rədd edilməlidir.
5. Eyni zamanda cavabdehin nümayəndəsi iddiaçı tərəfindən daha sonra verilmiş iddia tələbinin artırılması barədə ərizəyə yazılı etirazını təqdim edərək qeyd etmişdir ki, iddiaçı iddia ərizəsində əsassız olaraq sahibkar olan X6 ilə icarə müqaviləsinin bağlanmasını və bunun nəticəsində dəymiş zərər kimi 210000 manat və aylıq 35000 manat məbləğində pulun cavabdeh tərəfindən ödənilməsini qeyd etmişdir. Əvvəla qeyd etmək lazımdır ki, iş materiallarına əlavə edilmiş xx.xx.2022-ci il tarixli icarə müqaviləsi hazırki iş üzrə münasibətlərə aid edilə bilməz və məhkəmədəki hazırki iş üzrə mübahisənin predmeti deyildir. Belə ki, "xxxx" X1 ilə bağladığı icarə müqaviləsinin predmeti olaraq əmlakın hansı ərazidə mövcud olduğu və hansı daşınmaz əmlakın icarə verildiyi qeyd edilməmişdir, müqavilənin predmeti qeyri- müəyyənlik daşıyır və naməlumdur. Qanunvericiliyə əsasən daşınmaz əmlak icarə müqaviləsi bağlanılarkən həmin əmlakın yerləşdiyi ərazi, fərqləndirici xüsusiyyətləri (sahəsi və s.), mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd və əmlakın üçüncü şəxslərin xeyrinə yüklü olub-olmaması ilə bağlı arayış əlavə edilərək notarial qaydada təsdiqlənməlidir. "xxxx" Firması ilə icarə müqaviləsi üzrə münasibətlərin, öhdəliklərin davam etdiyi müddətdə mübahisəli əmlakın 3cü şəxslərə icarəyə verilməsi və əmlakın 3-cü şəxslə müqavilə bağlanıldığı zaman (xx.xx.2022-ci il tarixində) faktiki və hüquqi olaraq icarəçinin istifadəsində olduğu halda başqa sahibkarla (larla) eyni predmet barədə müqavilə bağlanılması qanunvericilik normalarının kobud şəkildə pozuntusu və hüquqazidd hərəkət kimi qiymətləndirilməlidir. Bununla əlaqədar qanunvericilik normaları "xxxx" firması tərəfindən ünvanlanmış mediasiya təklifinə, teleqramına və məktubuna uyğun olaraq ünvanladığı cavabda bildirilmişdir. Əlavə olaraq iddia ərizəsinə əlavədə qanunsuz və etibarlı olmayan müqavilə üzrə əsassız məbləğlərdə pulun tutulması hisssində də cavabdeh olan MMC-nin bu barədə öhdəliyi mövcud deyildir. İddiaçının üçüncü şəxslər qarşısında götürdüyü öhdəliklərinə görə icarəçinin məsuliyyət daşıması doğru deyildir. Həmçinin iddiaçının tələb etdiyi məbləğlərin ödənilməsi, müvafiq olaraq vergilərin (ÖMV, ƏDV və s.) ödənilməsi ilə bağlı heç bir sənəd (sübut) təqdim edilməmişdir. Tərəflərin daxili şəkildə bağladığı akt heç bir hüquqi əhəmiyyət kəsb etmir. Qanunvericiliyə diqqət edilsə, müqavilə üzrə ödənişlər nağdsız şəkildə vergilərə bəyan edilməklə icra edilməlidir. Cavabdeh MMC-nin iddia ərizəsinə əlavədə qeyd edilən sahibkarla hər hansı icarə müqaviləsi və digər müqavilə üzrə öhdəlikləri mövcud deyildir. Bu isə onu göstərir ki, iddiaçı "xxxx" Firması qanunvericiliyin müddəalarını kobud şəkildə pozaraq, 3-cü şəxslə müqavilə üzrə münasibətlərə daxil olaraq formal (qanunsuz) olaraq bağladığı icarə müqaviləsi və iddia ərizəsinə digər əlavə sənədləri məhkəməyə təqdim etmişdir. Bu səbəbdən iddia tələbi rədd edilməlidir.
6. İddia tələbinin maddi hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 152.1, 157.2, 385.1, 389.1, 390.1, 399.1, 430.1, 442, 689, 697.1, 697.2, 705ci maddələrinə istinad olunmuşdur.
Tədqiq olunan sübutlar:
7. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil məhkəmə iclasında iddia ərizəsində göstərilənlərə uyğun izahat verərək, iddia tələbini müdafiə etdi və iddianın təmin olunması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etdi.
8. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi Nümayəndə2 etiraz ərizəsində göstərilənlərə uyğun izahat verərək, iddianın təmin olunmaması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etdi.
9. Məhkəmə iclasında tədqiq edilərək sübut qismində işə əlavə edilmiş sənədlərdən görünür ki, “icarəyə verən” "xxxx" firması “icarəçi” Cavabdeh MMC olmaqla imzalanmış 19 dekabr 2012-ci il tarixli müqaviləyə əsasən icarəyə verən Sumqayıt şəhəri, 30-cu məhəllə, N.Nərimanov küçəsi ünvanında olan 1400 kv.m. sahəni (bundan sonra “icarə obyekti” adlanacaq) müqavilə ilə müəyyən olunan şərtlərlə va qaydada icarəyə verməyi öz öhdəsinə götürür. 1.2-ci bəndə əsasən icarəçi icarə obyektini istifadəsinə qəbul edib əvəzində “icarəyəverənə” bu müqavilədə nəzərdə tutulan məbləğdə və qaydada icarə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür. 2.1-ci bəndə əsasən müqaviləyə əsasən icarə müddəti marketin satış üçün açıldığı tarixdən etibarən 10 (on il) müəyyən edilir; 2.2-ci bəndinə görə obyektin açılış tarixi təmir işləri bitdikdən və marketin avadanlığı quraşdırılandan sonra müəyyən edilir. 2.3-cü bəndə görə müqavilənin müddəti icarə müddəti başa çatdıqda bitir. 2.8-ci bəndə görə müqavilənin müddəti qurtardıqda və ya ona vaxtından əvvəl xitam verildikdə tərəflər müqavilə üzrə öhdəliklərinin tam şəkildə yerinə yetirilməsi və icarə obyektinin geri qaytarılması barədə qarşılıqlı akt imzalayır. 7.6-cı bəndinə görə icarəçi müqavilənin müddəti bitdikdə və ya müqavilə ləğv edildikdə icarə obyektini icarəyə verənə geri qaytarır. 10.1-ci bəndinə görə bu müqavilənin 2-ci bəndində müəyyən edilmiş icarə müddətinin başa çatmasından sonra müqaviləyə xitam verilir. 11.5-ci bəndinə görə müqavilə imzalandıqdan sonra qüvvəyə minir və icarə müddəti başa çatanadək qüvvədə qalır. 7.9-cu bəndinə görə icarəçi müqavilə ilə üzərinə götürdüyü vəzifələri vaxtında və lazımi qaydada icra edir və onların pozulmasına yol vermir. 8.1-ci bəndinə görə tərəflər bu müqavilə üzrə öhdəliklərini vaxtında və tam icra etmədikdə və ya lazımi qaydada icra etmədikdə, bunun nəticəsində digər tərəfə dəyən zərəri və ziyanı tam miqdarda ödəyir.
10. 19 dekabr 2012-cı il tarixində bağlanmış icarə müqaviləsinə dəyişiklik edilməsi barədə 10 iyul 2013-cü il tarixli (əlavə 1) razılaşmadan məlum olur ki, tərəflər icarə müqaviləsinə aşağıdakı əlavə və dəyişiliklər edilməsi barədə razılığa gəlmişdir: 1. müqavilənin 1.1. bəndində “1400 kv.m” sözləri “1650 kv.m” sözləri ilə əvəz olunsun. 2. müqavilənin 3.1 bəndi aşağıdaki redaksiyada verilsin: 3.1 “icarəçi” “icarəyə verən”ə, 1650 kv.m görə 12000 (on iki min) manat məbləğində sabit aylıq icarə haqqı ödəyəcəkdir. İcarə haqqının ödənişi hər ayın 5-dən gec olmayaraq əvvəlcədən ödənilir. 1650 kv.m sahəyə görə müəyyən edilən 12.000 (on iki min) manat icarə haqqı xx.xx.2013-cü il tarixdən hesablanır.” 3. müqaviləyə aşağıdakı redaksiyada 5.5 və 5.6 bəndləri əlavə olunsun: “5.5 icarəçi icarə obyektində apardığı yenidənqurma işlərinin layihəsinin yerli icra hakimiyyəti orqanında təsdiq edilməsini və həmin işlərin aparılmasına icazə verilməsinə dair sərəncamın alınmasını öz üzərinə götürür. İcarəyə verən daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın alınması ilə əlaqədar digər rəsmiləşdirmə işlərinin görülməsini öz üzərinə götürür.” “5.6 icarəyə verən Cavabdeh marketinə daxil olmayan qeyri-yaşayış sahələrində istifadə edilən elektrik enerjisinin haqqını özü ödəyir və bu məqsədlə həmin sahələr üçün ayrıca elektrik sayğacı quraşdırmağı öhdəsinə götürür.”
11. 19 dekabr 2012-ci il tarixində bağlanmış icarə müqaviləsinə dəyişiklik edilməsi barədə 26 may 2016-cı il tarixli (əlavə 2) razılaşmadan məlum olur ki, direktor X4 şəxsində "xxxx" firması, baş direktoru Zeynab Konyar adından etibarnamə əsasında hərəkət edən Abdulkadır Toprak şəxsində Cavabdeh MMC olmaqla, tərəflər icarə müqaviləsinə aşağıdakı əlavə və dəyişiliklər edilməsi barədə razılığa gəldilər: 1. müqavilənin 3.1 bəndi aşağıdaki redaksiyada verilsin: icarəçi icarəyə verənə Azərbaycan Respublikasının qüvvədə olan qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş ƏDV daxil 1650 kv.m görə 14.160 (on dörd min yüz altmış) manat məbləğində sabit aylıq icarə haqqı ödəyəcəkdir. 2. Yeni müəyyən edilən 14160 (on dörd min yüz altmış) manat icarə haqqı 01 iyun 2016-ci il tarixindən hesablansın. 3. Bu razılaşma "xxxx" firması ilə Cavabdeh MMC arasında 19 dekabr 2012-ci il tarixində bağlanmış icarə müqaviləsinə əlavədir və müqavilənin ayrılmaz hissəsi kimi müqaviləyə əlavə edilir.
12. Sumqayıt Şəhər İcra Hakimiyyətinin Başçısının 08 fevral 2000-ci il tarixli 07 nömrəli sərəncamında qeyd edilmişdir ki, "xxxx" firmasının 15 dekabr 1999-cu il tarixli müraciəti nəzərə alınaraq, keçmiş "xxxx" restoranının yerində yenidənqurma işləri apararaq yenidən 1650 kv.m ərazidə inşa olunmuş tikilinin sənədləşdirilməsinə icazə verilsin. 2. "xxxx" firmasına tapşırılsın: Aparılmış tikinti layihə sənədləri və tikinti aparıldığı sahə şəhəri müvafiq nəzarət orqanları, dövlət arxitektura və tikinti komitəsi ilə razılaşdırılsın.
13. Kommersiya Hüquqi şəxslərin dövlət reyestrindən çıxarışdan məlum olur ki, "xxxx" firması ünvan 2 ünvanında qeydiyyatdadır, X10 təsisçi, X8 hazırki qanuni təmsilçidir. Çıxarış xx.xx.2015 tarixində verilmişdir.
14. xx.xx.2023 tarixli 213İNTL********** nömrəli “A” formatlı ödəniş tapşırığından məlum olur ki, 14.160 manat, xx.xx.2023 tarixli 213İNTL********** nömrəli “A” formatlı ödəniş tapşırığından məlum olur ki, 35.380 manat, xx.xx.2023 tarixli 213İNTL231560006 nömrəli “A” formatlı ödəniş tapşırığından məlum olur ki, 14.160 manat "xxxx" firması tərəfindən Cavabdeh MMC-nin bank hesabına köçürülmüşdür. Ödənişin təyinatı olaraq “ödənilmiş məbləğin geri qaytarılması” qeyd edilmişdir.
15. EBDG seriyalı 871443 nömrəli xx.xx.2023 tarixli elektron qaimədən məlum olur ki, "xxxx" firması tərəfindən 1000 manat (təyinatı “400.48 kv. ərazinin iyun 2023 üçün icarə haqqı” qeyd edilməklə) "xxxx" MMC-yə ödənilməsi üçün təqdim edilmişdir.
16. "xxxx" firmasının direktoru tərəfindən Cavabdeh MMC-nin direktoruna göndərilmiş xx.xx.2022-ci il tarixli, xx.xx.2022-ci il tarixli, xx.xx.2022-ci il tarixli məktublarda qeyd edilmişdir ki, 19 dekabr 2012-ci il tarixdə "xxxx" Firması ilə Cavabdeh MMC arasında bağlanmış icarə müqaviləsinə əsasən Sumqayıt şəhəri, 30-cu məhəllə, N.Nərimanov küçəsi ünvanında olan 1400 kv.metr sahə (xx.xx.2013-cü il tarixli icarə müqaviləsinə dəyişiklik edilməsi barədə razılaşma ilə müqavilənin 1-ci bəndində “1400 kv.m” sözləri “1650 kv.m” sözləri ilə əvəz edilmişdir”) icarə obyekti 10 il müddətinə Cavabdeh MMC-nin icarəsinə verilmişdir. Həmin müqavilənin 2.3-cü bəndinə əsasən müqavilənin müddəti icarə müddəti başa çatdıqda bitir. Yenə həmin müqavilənin 4.2-ci bəndinə asasən müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra icarə obyektinin icarəçidən icarəyə verənə geriyə təhvil verilməsi eyni qaydada müvafiq akt imzalamaqla həyata keçirilir. Daha sonra müqavilənin 7.5-ci bəndində göstərilir ki, müqavilənin müddəti bitdikdə icarəçi icarə obyektini icarəyə verənə geri qaytarır. Müqavilənin 10-cu bəndinə əsasən bu müqavilənin 2-ci bəndində müəyyən edilmiş icarə müddətinin başa çatmasından sonra müqaviləyə xitam verilir. İcarə müddətinin başa çatmasından sonra "xxxx" Firmasına məxsus 1650 kv.metr sahəyə malik qeyri-yaşayış sahəsində "xxxx" Firması özü sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olmağı planlaşdırır. Bu səbəbdən icarə müddətinin başa çatmasından sonra Cavabdeh MMC ilə icarə müddəti uzadılmayacaqdır.
17. Cavabdeh MMC-nin baş direktoru tərəfindən "xxxx" firmasının direktoruna göndərilmiş 21 noyabr 2022-ci il tarixli ərizədə qeyd edilmişdir ki, Cavabdeh MMC ilə "xxxx" firması arasında imzalanmış ünvan 1 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlak barəsində xx.xx.2012-ci il tarixli icarə müqaviləsinin 2.2-ci maddəsinə görə obyektin açılış tarixi təmir işləri bitdikdən və marketin avadanlığı quraşdırılandan sonra müəyyən edilir. İcarə haqqı marketin satışa başladığı tarixdən hesablanır. Daha öncə də bildirildiyi kimi, sözügedən Cavabdeh marketi xx.xx.2013-cü il tarixində satışa başladığından icarə müddətinin son tarixi xx.xx.2023-cü il hesab olunur. Odur ki, Cavabdeh MMC ilə bağlanılmış icarə müqaviləsinin müddəti bitmədən üçüncü şəxslə icarə müqaviləsinin bağlanılması, eyni daşınmaz əmlakın eyni zamanda iki şəxsə icarəyə verilməsi hüquqi baxımdan doğru deyildir və bu, birbaşa bağlanılmış icarə müqaviləsinin şərtlərinin pozulması deməkdir. Üstəlik, icarə müqaviləsinin 2.6-cı bəndinə əsasən icarəyə verən icarə müqaviləsinə birtərəfli qaydada xitam vermək hüququna malik deyildir. Daha öncəki danışıqlarda icarə obyektindən restoran fəaliyyəti ilə məşğul olunacağı, xx.xx.2022-ci il tarixli teleqramda və mediasiya prosesinin tətbiqi barədə təklif məktubunda isə əmlak barəsində üçüncü bir şəxslə icarə müqaviləsinin bağlanılması qeyd edilmişdir. Fərqli əsaslar gətirərək, Cavabdeh MMC ilə bağlanılan icarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl ləğv etməyə çalışmaq biznes etikasına uyğun deyil. Mediasiya prosesinin tətbiqi barədə təklif məktubuna istinadən icarə müqaviləsinin müddətinin bitməsinə dörd aya yaxın bir müddət qaldığı halda, hansı mübahisənin həllinə çalışıldığı aydın deyildir. Hər bir halda bu günə qədərki əməkdaşlığı dəyərləndirərək məsələyə baxılması üçün Bakı şəhərində yerləşən hər hansı mediasiya təşkilatına müraciət edilməsi uyğundur.
18. "xxxx" firmasının direktoru tərəfindən "xxxx" MMC-nin baş direktoruna göndərilmiş məktubda qeyd edilmişdir ki, 30 yanvar 2023-cü il tarxili 065 nömrəli məktuba "xxxx" Firmasında baxılmışdır. Bununla əlaqədar olaraq, bir daha xx.xx.2023-cü il tarxində icarəyə götürülən firmaya məxsus qeyri-yaşayış binasının boşaldılmasının təmin edilməsi xahiş edilir. Bağlanmış 19 dekabr 2012-ci il tarixli icarə müvabiləsinə əsasən mülkiyyətdə olan, ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 1650 kv.m olan qeyri-yaşayış binası marketin satış üçün açıldığı tarixdən etibarən 10 il müddətinə icarəyə verilmişdir. Market fəaliyyətə 2013-cü ilin mart ayının 15 tarixindən başlanıldığından müvafiq olaraq qeyriyaşayış binasının son icarə tarixi xx.xx.2023-cü il tarixində bitir. Bundan əvvəlki məktub yazışmalarında və görüşlərində icarə müqaviləsinin müddətinin uzadılmayacağı barədə məlumat verilmişdir. Məktubda da qeyd edildiyi kimi, icarədə olan qeyri-yaşayış sahəsinin birinci mərtəbəsində xx.xx.2023-cü il tarixində yanğın baş vermişdir. Nəticədə qeyriyaşayış sahəsinə ziyan dəymişdir. Təqdim olunmuş aktdan da göründüyü kimi, yanğın baş verən zaman siqnalzasiya qurğusu işlək vəziyyətdə olmamışdır. Baş vermiş yanğın hadisəsinə görə məsuliyyət cəmiyyətin üzərinə duşur. Bu səbəbdən dəymiş ziyanın aradan qaldırılması da cəmiyyət tərəfindən təmin edilməlidir. Lakin çox təəssüf olsun ki, cəmiyyət məsuliyyətdən yayınmaq məqsəd ilə müxtəlif bəhanələrdən istifadə edir. Baş vermiş yanğın hadisəsi nəticəsində firmaya dəymiş zərərin qısa müddətdə aradan qaldırılması, əvvəlki vəziyyətə gətirilməsi və xx.xx.2023 tarixinədək icarə müqaviləsinin müddətinin bitməsi səbəbindən binanın boşaldılması təmin edilsin.
19. Cavabdeh MMC-nin baş direktoru tərəfindən "xxxx" firmasının direktoruna göndərilmiş 31 mart 2023-cü il tarixli 309 nömrəli məktubda qeyd edilmişdir ki, Cavabdeh MMC ilə "xxxx" firması arasında ünvan 1 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlak barəsində xx.xx.2012-ci il tarixli icarə müqaviləsi bağlanmışdır. İcarə müddətinin növbəti dəfə 10 (on) il müddətinə uzadılması müqabilində xx.xx.2023-cü il tarixindən etibarən icarə haqqının ətraf ərazilərdəki obyektlərin orta icarə haqqından xeyli yüksək məbləğdə- vergilər xaric 23000 manat olaraq dəyişdirərək, müqavilə üzrə öhdəliklərin davam etdirilməsi təklif edilir. Tərəflərin səlahiyyətli nümayəndələrinin iştirakı ilə təklifi müzakirə etmək üçün görüş təşkil edilə bilər.
20. 23 aprel 2022-ci il tarixli aktda qeyd olunur ki, “icarəyə verən” "xxxx" firması və “icarəçi” X6 arasında 23 aprel 2022-ci il tarixli icarə müqaviləsi üzrə X6 "xxxx" firmasının direktoru X5 105000 manat avans ödəmişdir. Bu ödənilmiş 105000 (yüz beş min) manat avans məbləği gələcəkdə aylıq icarə haqqı məbləğindən çıxılacaqdır. İcarəyə verən direktoru X8 105000 manat avans məbləğini qəbul etiyini öz imzası ilə təsdiq edir. Akt "xxxx" firmasının möhürü ilə təsdiq edilmiş, icarəçi X6 qeyd edilməklə imzalanmışdır.
21. 11 aprel 2023-cü il tarixli aktda qeyd olunur ki, “icarəyə verən” "xxxx" firması və “icarəçi” X6 arasında 23 aprel 2022-ci il tarixli icarə müqaviləsi üzrə X6 "xxxx" firmasının direktoru X5 23 aprel 2022-ci il icarə müqaviləsi bağlanarkən müqavilənin 3.5 bəndinə əsasən icarə obyekti vaxtında təhvil verilmədiyi müddət ərzində avans olaraq ödənilmiş haqqı məbləğinin 3 misli həcmində təzminat ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. 11 aprel 2023-cü il tarixində icarəyə verən "xxxx" firmasının direktoru X8 315000 manat avans məbləğindən 200000 manatı X2 geri ödəyir. X6 ödədiyi 200000 manatı geri götürdüyünü öz imzası ilə təsdiq edir. Bundan sonra X3 "xxxx" Firması direktoru X7 ödədiyi avans məbləği 115000 manat təşkil edir. Akt "xxxx" firmasının möhürü ilə təsdiq edilmiş, icarəçi X6 qeyd edilməklə imzalanmışdır.
22. "xxxx" firması tərəfindən Cavabdeh MMC-yə göndərilmiş 27 mart 2023-cü il tarixli 2023/10 saylı pretenziya məktubunda ünvan 3 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin 10 gün ərzində boşaldılmaqla təhvil verilməsi tələb edilmiş, əks halda məhkəməyə müraciət olunacağı barədə xəbərdarlıq edilmişdir.
23. Tədqiq olunan sübutlar əsasında məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edildi ki, tərəflər arasında 19 dekabr 2012-ci il tarixli icarə müqaviləsi bağlanmış, həmin müqavilə əsasında ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi 10 il müddətinə Cavabdeh MMC-yə icarəyə verilmiş, daha sonra tərəflərin razılaşması əsasında müqaviləyə dəyişiliklər edilmiş, sonuncu edilmiş dəyişikliyə uyğun olaraq, 1650 kv.m icarəyə verilmiş əraziyə görə 14160 manat məbləğində sabit aylıq icarə haqqının ödənilməsi və həmin icarə haqqının 01 iyun 2016-ci il tarixindən hesablanması razılaşdırılmışdır. İcarə müqaviləsinin müddəti 2023-cü ilin mart ayının 15-də bitmişdir. İddiaçı icarə obyektinin boşaldılmasını tələb etsə də, cavabdeh icarə obyektini boşaltmamış, mart ayından sonrakı aylar üçün də aylıq icarə haqlarını ödəmiş, lakin ödənilən məbləğlər iddiaçı tərəfindən geri qaytarılmışdır.
Tətbiq edilən hüquq
24. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin: 385.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkətləri etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. 386.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya Mülki Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. 700.1-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. 700.2-ci maddəsinə əsasən icarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər. 705-ci madddəsinə əsasən əgər icarə üzrə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra icarəçi icarəyə götürdüyü obyekti qaytarmırsa, icarəyə verən obyektin saxlandığı müddət üçün kompensasiya kimi müəyyənləşdirilmiş illik icarə haqqından icarəçinin həmin il ərzində əldə etdiyi və ya əldə edə biləcəyi icarə faydaları hissəsinə uyğun olan hissənin verilməsini tələb edə bilər. Digər zərərin əvəzinin ödənilməsi barədə iddia da istisna edilmir. 675-ci maddəsinə əsasən əmlak kirayəsi müqaviləsinə görə, kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür. 697.1-ci maddəsinə əsasən kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra qaytarmağa borcludur. 697.2-ci maddəsinə əsasən əgər kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı qaytarmırsa, kirayəyə verən kompensasiya olaraq əşyanın saxlandığı müddət üçün müəyyənləşdirilmiş kirayə haqqının verilməsini tələb edə bilər. 442-ci maddəsinə əsasən öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. 448.1-ci maddəsinə əsasən əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir. 21.1-ci maddəsinə əsasən zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malik olan şəxs ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini tələb edə bilər, bu şərtlə ki, qanunda və ya müqavilədə zərərin əvəzinin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmasın. 21.2-ci maddəyə əsasən zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür. 21.3-cü maddəyə əsasən zərərin əvəzinin ödənilməsi ilə bağlı tələbin həcminin müəyyənləşdirilməsi zamanı zərərçəkənin, onun işçisinin və qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş hallarda üçüncü şəxslərin davranışının zərərin yaranmasına və artmasına hansı həcmdə şərait yaratması nəzərə alınmalıdır.
25. “Mediasiya haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun: 36.5-ci maddəsinə əsasən “Mediasiya prosesinin tətbiqi barədə müqavilə”də və mediasiyaya dair qeyd-şərtdə başqa şərt nəzərdə tutulmayıbsa, həmçinin ilkin mediasiya sessiyasında tərəfin üzrsüz səbəbdən iştirak etməməsi halında digər tərəfin bütün mediasiya xərclərini ödədiyi hallar istisna olmaqla, mediasiyaya çəkilən xərclər tərəflər arasında bərabər şəkildə bölüşdürülür. Mediasiyaya dair qeyd-şərtə və ya “mediasiya prosesinin tətbiqi barədə müqavilə”nin şərtlərinə zidd olaraq mediasiyada, həmçinin ilkin mediasiya sessiyasında üzrsüz səbəbdən iştirak etməyən tərəf mediasiya ilə bağlı digər tərəfin çəkdiyi bütün mediasiya xərclərini ona ödəməlidir.
26. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 107-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir. 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
Məhkəmənin mövqeyi
27. Məhkəmə qeyd edir ki, iddia tələbi ünvan 1 ünvanda yerləşən, ümumi sahəsi 1600 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinə cavabdeh "xxxx" MMC-nin maneələrinin aradan qaldırılması, cavabdehin hesabına boşaldılması və "xxxx" Firmasına təhvil verilməsi hissəsində əsaslı olduğundan təmin edilməlidir. Belə ki, tərəflər icarə müqaviləsinin 15 mart 2023 tarixinədək qüvvədə olması barədə razılığa gəlmiş, iddiaçı tərəf də qabaqcadan həmin tarixdən etibarən müqavilə münasibətlərinə xitam veriləcəyi barədə cavabdehi məlumatlandırmış və müqaviləyə xitam verilmişdir. İcarə müqaviləsinin 7.6-cı bəndinə əsasən icarəçinin müqavilənin müddəti bitdikdə icarə obyektini icarəyə verənə geri qaytarmaq öhdəliyi müəyyən edilsə də, həmin öhdəliyə cavabdeh tərəfindən əməl olunmamış, icarə obyekti geri qaytarılmamışdır. Ona görə də məhkəmə belə qənaətə gəlir ki, ünvan 1 ünvanda yerləşən, ümumi sahəsi 1600 m2 olan qeyri-yaşayış sahəsinə Cavabdeh Məhud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən yaradılan maneələr aradan qaldırılmalı, qeyri-yaşayış sahəsi cavabdehin hesabına boşaldılmalı və iddiaçı "xxxx" Firmasına təhvil verilməlidir.
28. Bundan başqa, iddiaçı xx.xx.2023-cü il tarixdən hazırkı iş üzrə yekun məhkəmə qətnaməsi qüvvəyə minənədək aylıq 35000 manat məbləğində pulun cavabdehdən tutulmasını tələb etmişdir. İddiaçının tələbi qeyd edilən hissədə qismən əsaslıdır. Belə ki, cavabdeh icarə münasibətlərinin davam etməsinə ümid edərək obyekti boşaltmamış, icarə münasibətlərinin davam etdirilməsi üçün iddiaçıya müraciətlər etmiş, lakin müraciətlər nəticəsiz qalmışdır. Məhkəmə belə nəticəyə gəlir ki, icarəyə götürülən obyekt müddətin bitdiyi xx.xx.2023 tarixindən qaytarılmadığından icarəyə verən kompensasiya olaraq icarə obyektinin qaytarılmadığı müddət üçün müəyyənləşdirilmiş icarə haqqının verilməsini tələb edə bilər. Tərəflər öz aralarında 14160 manat məbləğində sabit aylıq icarə haqqı ödənilməsi barədə razılıq əldə etmişlər. Məhkəmənin qənaətinə əsasən xx.xx.2023 tarixindən başlayaraq məhkəmə qətnaməsi çıxarlanadək olan dövr üzrə cəmi 77880 (yetmiş yeddi min səkkiz yüz səksən) manat (14160x5ay=70800+7080(15 günlük icarə haqqı)=77800) məbləğində pul cavabdehdən tutularaq iddiaçının xeyrinə ödənilməlidir. İddiaçı tərəf iş üzrə yekun məhkəmə qətnaməsi qüvvəyə minənədək olan dövr üzrə pulun tutulmasını tələb etsə də, iddia tələbi həmin hissədə qeyri-dəqiqdir. Belə ki, məhkəmə qətnaməsinin nə vaxt qanuni qüvvəyə minməsi, eyni zamanda həmin dövr ərzində icarəyə verilmiş sahənin boşaldılması məsələsi qabaqcadan müəyyən edilə bilmədiyi üçün, iddia tələbi həmin hissədə təmin edilə bilməz.
29. İddia tələbinin dəymiş zərərin əvəzi olaraq 210000 manat məbləğində pulun cavabdehdən tutulmasına münasibətdə isə məhkəmə qeyd edir ki, iddia tələbinin həmin hissədə təmin edilməsi üçün əsaslar müəyyən edilmir və həmin hissədə iddia rədd edilməlidir.
30. Eləcə də, iddiaçı 20 manat mediasiya xərci və 675 manat məbləğində dövlət rüsumunun cavabdehdən tutulmasını xahiş etmişdir.
31. Məhkəmə hesab edir ki, 20 (iyirmi) manat mediasiya xərci və ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi qismində 130,6 (yüz otuz manat, altımış qəpik) manat məbləğində pul cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir.
32. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 216-220, 227, 233, 360-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə
QƏT ETDİ: İddia qismən təmin edilsin. ünvan 1 ünvanda yerləşən, ümumi sahəsi 1600 m2 olan qeyri-yaşayış sahəsinə Cavabdeh Məhud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən yaradılan maneələr aradan qaldırılsın, qeyri-yaşayış sahəsi cavabdehin hesabına boşaldılsın və iddiaçı "xxxx" Firmasına təhvil verilsin. Cavabdeh Məhud Məsuliyyətli Cəmiyyətindən 77880 (yetmiş yeddi min səkkiz yüz səksən) manat məbləğində pul, 20 (iyirmi) manat mediasiya xərci, ödənilmiş dövlət rüsmunun əvəzi olaraq 130,6 manat (yüz otuz manat altmış qəpik) olmaqla, cəmi 78030,6 manat (yetmiş səkkiz min otuz manat altmış qəpik) məbləğində pul iddiaçı "xxxx" Firmasının xeyrinə tutulsun. İddia qalan hissədə təmin edilməsin. Qətnamədən, rəsmi qaydada verildikdən sonra 1 (bir) ay müddətində Bakı Kommersiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına apellyasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməmişdirsə, qətnamə qəbul edildiyi gündən 1 (bir) ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.
Hakim Zeynəb Axundova