Bakı Kommersiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №e-2-2(113)-2977/2022

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2-2(113)-2977/2022 10.08.2022 BAKİ KOMMERSİYA MƏHKƏMƏSİ hakim Qasımov Fərrux Hüseynağa oğlunun sədrliyi, Kərimov İlkin Camal oğlunun katibliyi, iddiaçının nümayəndəsi X1, cavabdehin nümayəndələri Nümayəndə2 və Nümayəndə3 iştirakı ilə, Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin "xxxx" Qapalı Səhmdar Cəmiyyətinə (QSC) qarşı yeni icarə müqavilələrinin bağlanması öhdəliyinin qoyulması barədə işə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq MÜƏYYƏN ETDİ: Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək - ünvan 1 ünvanında yerləşən, dövlət mülkiyyətində olan 1869,7 kv.m torpaq sahəsinin aylıq icarə haqqı məbləği 14022,75 manat və ünvan 2 ünvanında yerləşən, dövlət mülkiyyətində olan 2600 kv.m torpaq sahəsinin aylıq icarə haqqı məbləği 13000 manat olmaqla Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyinin yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə yeni icarə müqavilələrinin bağlanılması vəzifəsinin "xxxx" QSC-nin üzərinə qoyulması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, Azərbaycan Respublikasının Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi (hazırda Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyinin yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti) ilə "xxxx" MMC arasında bağlanılmış 07 oktyabr 2011-ci il tarixli, 1447 nömrəli icarə müqaviləsinə əsasən ünvan 3 ünvanında yerləşən, dövlət mülkiyyətində olan 1869,7 kv.m torpaq sahəsi sonuncunun icarəsinə verilmişdir. Həmin icarə müqaviləsinə əsasən torpaq sahəsinin illik icarə haqqı məbləği 4412,49 manat, aylıq icarə haqqı məbləği isə 367,71 manat müəyyən edilmişdir. Həmçinin Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi ilə "xxxx" MMC arasında bağlanılmış 06 dekabr 2011-ci il tarixli, 1579 nömrəli icarə müqaviləsinə əsasən ünvan 4 ünvanında yerləşən, dövlət mülkiyyətində olan 2600 kv.m torpaq sahəsi "xxxx" MMC-nin icarəsinə verilmişdir. Həmin icarə müqaviləsinə əsasən torpaq sahəsinin illik icarə haqqı məbləği 3952 manat, aylıq icarə haqqı məbləği isə 329,33 manat müəyyən edilmişdir. İcarə müqavilələri bağlanılarkən icarə haqqı məbləğləri Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 27 aprel 1998-ci il tarixli, 93 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrinin normativ qiyməti haqqında” Əsasnamənin 8-ci bəndinin həmin zaman qüvvədə olmuş redaksiyasına uyğun müəyyən edilmişdir. Belə ki, icarə müqavilələri bağlanılan zaman Əsasnamənin 8-ci bəndinin qüvvədə olmuş redaksiyasına əsasən özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin yerləşdiyi torpaq sahələrinin illik icarə haqqı Bakı şəhəri üzrə torpağın normativ qiymətinin 10 faizi, respublikanın digər şəhər və rayonlarında isə icarə haqqı torpağın normativ qiymətlərin 5 faizi həcmində müəyyən edilmişdir. Əsasnamənin 8-ci bəndinin 3-cü abzasına əsasən dövlət müəssisə, idarə və təşkilatlarının istifadəsində olan və ya dövlət obyektlərinin tikintisi layihələşdirilmiş, habelə üzərində hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlətə məxsus torpaqların icarə haqqı həmin Əsasnaməyə uyğun müəyyən edilir. Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 05 oktyabr 2016-cı il tarixli, 377 nömrəli qərarı ilə “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrinin normativ qiyməti haqqında Əsasnamə”nin 8-ci hissənin ikinci cümləsində “normativ qiymətinin 10 faizi” sözləri “bazar dəyərinin 3 faizi” sözləri ilə, üçüncü cümləsində “normativ qiymətlərin 5 faizi” sözləri “bazar dəyərinin 2 faizi” sözləri ilə əvəz edilmişdir. Beləliklə, icarə müqavilələri bağlanılan zaman qüvvədə olmuş qanunvericiliyə əsasən dövlət mülkiyyətində olan (özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi, habelə dövlət müəssisə, idarə və təşkilatlarının istifadəsində olan və ya dövlət obyektlərinin tikintisi layihələşdirilmiş) torpaq sahələri icarəyə verilərkən icarə haqqının məbləği torpağın normativ qiyməti əsasında müəyyən edilirdisə, hazırda icarə haqqı məbləği torpağın bazar dəyəri əsasında müəyyən edilir. Torpaqların normativ qiyməti onların real dəyərini əks etdirmir və torpaqların bazar dəyərindən dəfələrlə aşağıdır. İcarə haqları məbləğlərinin belə aşağı olması, dövlət mülkiyyətində olan torpaqların icarəyə verilməsindən dövlət büdcəsinə daxil olan vəsaitin həcmini əhəmiyyətli dərəcədə azaldır ki, bu da öz növbəsində dövlətin iqtisadi maraqlarına ziyanla nəticələnir. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin müraciətinə əsasən müstəqil qiymətləndirici olan "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş “Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi barədə” 23 sentyabr 2021-ci il tarixli, UNİ/S 170 -768/21 nömrəli rəyə əsasən ünvan 3 ünvanında yerləşən, dövlət mülkiyyətində olan 1869,7 kv.m torpaq sahəsinin bazar dəyəri ******* manat təşkil edir ki, bununla da qeyd edilən torpaq sahəsinin aylıq icarə haqqı məbləği 14022,75 manat təşkil edir. Eyni zamanda, "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş “Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi barədə” 23 sentyabr 2021-ci il tarixli, UNİ/S 169 -767/21 nömrəli rəyə əsasən ünvan 2 ünvanında yerləşən, dövlət mülkiyyətində olan 2600 kv.m torpaq sahəsinin bazar dəyəri ******* manat təşkil edir ki, bununla da qeyd edilən torpaq sahəsinin aylıq icarə haqqı məbləği 13000 manat təşkil edir. Bunu nəzərə alaraq, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən cavabdehə qeyd edilən torpaq sahələrinə dair yeni icarə müqavilələrinin bağlanılması üçün 18 may 2021-ci il tarixli, **********05 nömrəli və 21 may 2021-ci il tarixli, **********57 nömrəli məktublarla müraciət edilsə, də cavabdeh bundan imtina etmişdir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinə əsasən şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi nəticəsində məhkəmənin qərarı ilə tərəflərdən birinin razılığı olmadan müqavilə dəyişdirilə bilər. "xxxx" MMC ilə 2011-ci ildə icarə müqavilələri bağlanarkən torpaq sahələrinin icarə haqları normativ qiymətə əsasən müəyyən edilməklə aylıq 329,33 manat və 367,71 manat olmuşdur. Hazırda isə şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi (torpağın dəyərinin normativ qiymətlə deyil, bazar dəyərinə əsasən hesablanması) nəticəsində qeyd edilən torpaq sahələrinin aylıq icarə haqqı məbləğləri müvafiq olaraq 13000 manat və 14022,75 manat təşkil edir ki, bu da icarə haqqı məbləğinə aid hissədə icarə müqavilələrinin şərtlərinin dəyişdirilməsi barədə məhkəmə tərəfindən qərar qəbul edilməsi üçün əsasdır. İddiaçının nümayəndəsi X2 məhkəmə iclasında iddianı müdafiə etdiyini bildirərək iddia ərizəsi ilə eyni məzmunlu izahat verdi və məhkəmədən iddianın təmin olunması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etdi. Cavabdehin nümayəndəsi Nümayəndə2 iddianı qəbul etmədiyini bildirərək izahatında göstərdi ki, icarə müqavilələri üzrə icarə haqqı torpağın normativ qiyməti ilə deyil, dövlət mülkiyyətində olan torpaqların icarə haqqının aşağı həddi əsas götürülməklə müəyyən edilir. Tərəflər arasında imzalanmış İcarə Müqavilələri üzrə icarə haqları Əsasnamənin 8-ci bəndinin 2-ci abzasına əsasən, “dövlət mülkiyyətində olan torpaqların icarə haqqının aşağı həddi olan torpaq vergisinin 2 misli” əsas götürülməklə müəyyən edilir. 2011-ci ildən başlayaraq torpaq vergisinin dərəcələri ilə bağlı Azərbaycan Respublikasının Vergi Məcəlləsinə dəyişikliklər edilsə də, sahəsi 10 min kvadrat metrə qədər olan torpaq sahələri üçün torpaq vergisinin dərəcəsi hər 100 kvadrat metrə görə 10 manat məbləğində sabit qalmışdır. Beləliklə, icarə müqavilələrinin bağlandığı 2011-ci ildən etibarən nə dövlət tərəfindən müəyyən edilmiş icarə haqqının minimum hədlərinin dəyişdirilməsi, nə də icarə haqqının minimum həddinin əsasında duran torpaq vergisinin dərəcəsinin dəyişdirilməsi baş verməmişdir. Bu səbəbdən, icarə haqqının artırılması tələbi əsassızdır. AR Mülki Məcəlləsinin 390.2-ci maddəsində bu qaydadan yeganə istisna yeni qanunda onun qüvvəsinin əvvəllər bağlanmış müqavilələrdən əmələ gələn münasibətlərə şamil olunması barədə qeydin nəzərdə tutulması, yəni yeni qanunun mətnində onun geriyə qüvvəsinin olması barədə müddəanın mövcud olmasıdır. Əsasnaməyə müvafiq dəyişiklikləri nəzərdə tutan 377 nömrəli Qərarın mətnində həmin qərarın geriyə qüvvəsinin olması (yəni həmin dəyişikliyin qüvvəyə minməsindən əvvəl bağlanılmış icarə müqavilələrinə şamil edilməsi) barədə heç bir müddəa nəzərdə tutulmamışdır. Azərbaycan Respublikasının ərazisində investisiya fəaliyyətinin ümumi iqtisadi və hüquqi şərtlərini müəyyənləşdirən Azərbaycan Respublikasının 13 yanvar 1995-ci il tarixli 952 nömrəli “İnvestisiya fəaliyyəti haqqında” Qanununun 17-ci və 18-ci maddələrinə əsasən, dövlət investisiya subyektlərini onların razılaşması ilə əhatə olunmayan və onların vəziyyətini pisləşdirən qanunvericiliyə edilmiş dəyişikliklərin mənfi təsirindən müdafiə edir və bağlanılan müqavilənin şərtlərinin sabit qalacağına əlavə təminat verir. Qanunun 17-ci maddəsinin 2-ci abzasına müvafiq olaraq “İnvestisiya fəaliyyətinin subyektləri arasında bağlanmış müqavilənin şərtləri bu müqavilənin bütün müddəti ərzində və hətta o bağlandıqdan sonra qanunvericiliklə subyektlərin vəziyyətini pisləşdirən və ya hüquqlarını məhdudlaşdıran şərtlər müəyyən edildikdə belə, əgər onlar müqavilə şərtlərinin dəyişdirilməsi barədə razılığa gəlməyiblərsə, qüvvəsini saxlayır. Qanunun 18-ci maddəsinin 2-ci abzasına əsasən Azərbaycan Respublikasının sonrakı qanunvericiliyi investisiya qoyuluşu şəraitini pisləşdirdikdə investisiya fəaliyyətinə dair bağlanmış müqavilədə nəzərdə tutulan müddətdə investisiyanın qoyulduğu zaman qüvvədə olmuş qanunvericilik tətbiq edilir. Beləliklə, torpaqların illik icarə haqqının normativ qiymət əvəzinə bazar qiyməti əsasında müəyyən edilməsi ilə bağlı Əsasnaməyə 2016-cı ildə edilmiş dəyişiklik tərəflərin icarə haqqının miqdarı ilə bağlı 2011-ci ildə razılaşdığı məbləğin dəyişdirilməsi üçün heç bir halda tətbiq oluna bilməz. ƏMDX heç bir tutarlı səbəb gətirmədən özünün yeni icarə müqavilələrinin bağlanması tələbini “şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi” ilə əsaslandırmağa cəhd edir. İddiaçının bu mülahizələri tamamilə əsassızdır. “Şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi” arqumenti iddiaçı tərəfindən birinci dəfə yalnız iddia ərizəsində irəli sürülmüşdür. Bundan əvvəl iddiaçı heç vaxt bu arqumenti irəli sürməmişdir. İddiaçı cavabdehə birinci dəfə 2016-cı ildə və 5 il keçdikdən sonra 2021ci ildə müraciət etmişdir. İddiaçı əsasnaməyə bazar qiyməti ilə bağlı edilmiş dəyişikliyin qüvvədə olan icarə müqavilələrinə tətbiq edildiyini əsas tutaraq icarə müqavilələrinin dəyişilməsinə cəhd göstərmişdir. İddiaçının tələbinin əsassız olması və əsasnaməyə edilən dəyişikliyin icarə müqavilələrinə şamil olunmaması ilə bağlı cavabdehin cavab məktubları iddiaçıya ünvanlanmışdır. Göründüyü kimi, iddiaçının məktublarının heç birində iddiaçı şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsinə istinad etməmiş və bu cür şəraitin yaranmasını təsdiqləyən AR Mülki Məcəlləsinin 422.2-ci maddəsində göstərilən meyarların mövcudluğunu əsas gətirməmişdir. Eyni zamanda, iddiaçı öz iddia ərizəsində də qeyd olunan şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsinə istinad etməsi üçün əsas olan şərtlərin mövcud olduğunu göstərən hər hansı dəlil irəli sürməmişdir. Bu fakt özü özlüyündə iddia ərizəsinin əsassız olduğunu təsdiq edir və iddia tələbinin rədd edilməsi üçün əsasdır. İcarə müqavilələri üzrə müəyyən edilmiş icarə haqqı məbləği həmin müqavilələr bağlanarkan qüvvədə olan normativ qiymətlər əsasında hesablanan məbləğdən təxminən 25 dəfə aşağıdır. Bu isə o deməkdir ki, icarə müqavilələri bağlanarkan icarə haqqı normativ qiymət əsasında deyil, dövlət mülkiyyətində olan torpaqların icarə haqqının aşağı həddi nəzər alınmaqla, tərəflər arasında qarşılıqlı razılıqla müəyyən edilmişdir. Tərəflər icarə müqavilələrini bağlayarkan icarə haqının müəyyən edilməsi üçün əsas götürdükləri şərait məhz dövlət mülkiyyətində olan torpaqların icarə haqqının aşağı həddidir. Eyni zamanda, tərəflər icarə müqavilələrini bağlayarkan icarə haqının müəyyən edilməsi üçün əsasnamə ilə müəyyən edilmiş normativ qiymətləri əsas götürmədikləri üçün, əsasnaməyə bazar qiyməti ilə bağlı edilmiş dəyişikliklər icarə müqavilələrinin dəyişilməsi və ya ləğv edilməsi üçün əsas ola bilməz. Əsasnamədə göstərilən normativ qiymətlər icarə müqavilələrinin bağlanması zamanı icarə haqqının müəyyən edilməsi üçün əsas götürülməmişdir və onların bazar qiymətinə dəyişməsi tərəflər üçün şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi hesab edilə bilməz. Eyni zamanda, Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2020-ci il 12 may tarixli 1017 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş ƏMDX-nin Əsasnaməsinin 1.1-ci bəndinə əsasən, ƏMDX torpaqların dövlət idarəetməsi, torpaq bazarının təşkili sahəsində dövlət siyasətini, habelə torpaqlardan istifadəyə və onların mühafizəsi sahəsində dövlət nəzarətini həyata keçirən qurumdur. ƏMDX-in Əsasnaməsinin 3.0.48-ci bəndinə əsasən, dövlətə məxsus olan hüquqi şəxslərin istifadəsində olan və ya dövlət obyektlərinin tikintisi layihələşdirilmiş, özəlləşdirilmiş, habelə üzərində hüquqi və fiziki şəxslərin inşa etdikləri müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlətə məxsus torpaqları (sənaye, yaxud texnologiyalar parkları üçün nəzərdə tutulmuş dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələri istisna edilməklə) icarəyə və istifadəyə vermək, icarə haqlarının müəyyənləşdirilməsi ilə bağlı təkliflər hazırlayıb aidiyyəti üzrə təqdim edilməsi üçün nazirliyə vermək, dövlət torpaqlarının icarəyə və istifadəyə verilməsinə rəy vermək ƏMDX-in vəzifələrindən biri kimi təsbit edilmişdir. Göründüyü kimi, əsasnaməyə dəyişikliklər iddiaçının bilavasitə iştirakı və təklifləri əsasında AR Nazirlər Kabinetinin qərarı əsasında dövlət tərəfindən edilir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 43.3-cü maddəsinə əsasən Azərbaycan Respublikası mülki hüquq münasibətlərində eynilə digər hüquqi şəxslər kimi iştirak edir. Bu hallarda Azərbaycan Respublikasının səlahiyyətlərini onun hüquqi şəxslər olmayan orqanları həyata keçirirlər. Həm Azərbaycan Respublikasının Nazirlər Kabineti, həm ƏMDX ayrıca hüquqi şəxs hesab edilmir, Azərbaycan Respublikasının orqanı hesab olunur. Beləliklə də, hüquqi cəhətdən cavabdeh dövlət torpağını icarəyə dövlətdən götürüb və dövlət tərəfindən müəyyən edilən normativhüquqi aktda edilən dəyişikliyin şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsini təşkil etməsi mülahizəsinin irəli sürülməsi tamamilə məntiqsizdir. İddiaçı icarə müqavilələrində dövləti təmsil etdiyi üçün Əsasnaməyə dəyişiklik edilməsi iddiaçıdan “asılı olmayan hal" kimi qəbul edilə bilməz və bu, özü-özlüyündə şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi halının baş verməsini istisna edir. Tələbə əsasən, torpaqların illik icarə haqqının məbləği Əsasnamə ilə müəyyən olunur. Belə olan halda əsasnamə ilə müəyyən edilmiş qaydaların, o cümlədən torpaqların illik icarə haqqının məbləğinin müəyyən edilməsi ilə bağlı qaydaların ƏMDX-nin təklifləri və AR Nazirlər Kabinetinin qərarı əsasında gələcəkdə dəyişdirilə bilməsi iddiaçı üçün “gözlənilməz və ya qabaqcadan görmək mümkün olmayan hal” hesab oluna bilməz. Ən azından iddiaçıya məlum idi ki, əsasnaməyə torpaqların icarə haqlarının hesablanması qaydası ilə bağlı icarə müqavilələrinin bağlanmazdan əvvəl artıq bir dəfə - 29 may 2008-ci il tarixdə dəyişiklik edilmişdi. Həmçinin nəzərə almaq lazımdır ki, icarə müqavilələri 94 il müddətinə bağlanmışdır. Torpaqların illik icarə haqqının məbləği Əsasnamə ilə təsbit edildiyi halda, icarə müqavilələrinin bağlandığı məqamda 94 il ərzində icarə haqqının məbləğinin dəyişməsi ehtimalının torpaq bazarında dövlətin siyasətini müəyyən edən ƏMDX tərəfindən istisna edilməsi məntiqə sığmır. İddiaçı, torpaq bazarında dövlətin siyasətini müəyyən edən dövlət qurumu olduğu üçün, icarə müqavilələri bağladığı zaman Əsasnamədə təsbit edilən icarə haqqının hesablama qaydasının dəyişməsi mümkünlüyünü görməli və bilməli idi. İddiaçının icarə haqlarının real bazar dəyərindən aşağı müəyyən edildiyi üçün, dövlət mülkiyyətində olan torpaqların icarəyə verilməsindən dövlət büdcəsinə daxil olan vəsaitin həcminin əhəmiyyətli dərəcədə azaldılması və bununla dövlətin iqtisadi maraqlarına ziyan vurulması ilə bağlı fərziyyələri də tamamilə əsassızdır. Mülki Məcəllənin 422.2.3-cü maddəsinin tələblərinə əsasən tərəf o halda zərər çəkmiş hesab olunur ki, o müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olsun. Həmin maddənin mətnindən göründüyü kimi, iddiaçı icarə müqavilələrini bağlayarkan müəyyən edilmiş icarə haqlarını almağa ümid edirdi. İcarə Müqavilələri bağlandığı zaman iddiaçı icarə haqlarını bazar qiymətləri əsasında alacağına ümid etməyə haqqı yox idi. İcarə müqavilələrinin artıq qüvvədə olduğu müddətdə iddiaçının daha çox gəlir əldə etmək niyyətinin yaranması isə heç bir halda iddiaçıya zərər dəyməsi kimi qiymətləndirilə bilməz. Bundan başqa iddiaçının ərizəyə əlavə etdiyi qiymətləndirmə rəylərindən görünür ki, qiymətləndirici bazar qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı istinad etdiyini bildirdiyi mənbələrin yalnız adını sadalamaqla kifayətlənmiş, bu məqsədlə istinad edilən hər hansı sənəd qiymətləndirmə rəylərinə əlavə edilməmişdir. Eyni zamanda, qiymətləndirmə rəylərində cavabdehin faktiki istifadəsində olan torpaq sahəsinin ölçüsünün dövlət tərəfindən aparılan yol tikintisi işləri nəticəsində müqavilədə qeyd olunan ölçüdən fərqli olması, xeyli azalması nəzərə alınmamışdır. Buna görə də həmin qiymətləndirmə rəyləri mötəbər sübut kimi qəbul edilə bilməz. İş materiallarında olan: 07 oktyabr 2011-ci il tarixli, 1447 nömrəli “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə üzərində hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında” müqaviləyə əsasən Azərbaycan Respublikasının Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi ünvan 3 ünvanında qeyri – yaşayış binasının yerləşdiyi 1869,7 kv.m torpaq sahəsi "xxxx" MMC-nin icarəsinə verilmiş, torpaq sahəsinin illik icarə haqqı məbləği 4412,49 manat, aylıq icarə haqqı məbləği isə 367,71 manat, müqavilənin müddəti isə 07 oktyabr 2011-ci il tarixdən 07 oktyabr 2105-ci il tarixədək müəyyən edilmişdir. 06 dekabr 2011-ci il tarixli, 1579 nömrəli “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə üzərində hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında” müqaviləyə əsasən Azərbaycan Respublikasının Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi ünvan 4 ünvanında qeyri – yaşayış binasının yerləşdiyi 2600 kv.m torpaq sahəsi "xxxx" MMC-nin icarəsinə verilmiş, torpaq sahəsinin illik icarə haqqı məbləği 3952 manat, aylıq icarə haqqı məbləği isə 329,33 manat, müqavilənin müddəti isə 06 dekabr 2011-ci il tarixdən 06 dekabr 2105-ci il tarixədək müəyyən edilmişdir. "xxxx" MMC-nin “Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi barədə” 23 sentyabr 2021-ci il tarixli, UNİ/S 170 -768/21 nömrəli rəyinə əsasən ünvan 3 ünvanında yerləşən, dövlət mülkiyyətində olan 1869,7 kv.m torpaq sahəsinin bazar dəyəri ******* manat təşkil edir "xxxx" MMC-nin “Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi barədə” 23 sentyabr 2021-ci il tarixli, UNİ/S 169 -767/21 nömrəli rəyinə əsasən ünvan 2 ünvanında yerləşən, dövlət mülkiyyətində olan 2600 kv.m torpaq sahəsinin bazar dəyəri ******* manat təşkil edir Məhkəmə işdə olan sənədləri tədqiq edib toplanmış sübutların məcmusuna qiymət verərək belə nəticəyə gəlir ki, iddia rədd edilməlidir. İddiaçı tələbin faktiki əsası kimi Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin xx.xx.2016-cı il tarixli, 377 nömrəli qərarı ilə “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrinin normativ qiyməti haqqında Əsasnamə”nin 8-ci hissənin ikinci cümləsində “normativ qiymətinin 10 faizi” sözləri “bazar dəyərinin 3 faizi” sözləri ilə, üçüncü cümləsində “normativ qiymətlərin 5 faizi” sözləri “bazar dəyərinin 2 faizi” sözləri ilə əvəz edilməsinə istinad edərək bu xüsusatı şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi kimi qiymətləndirmiş, hüquqi əsas kimi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 398.2, 421, 422-ci maddələrinə istinad etmişdir. Lakin tələb cavabdehin üzərinə yeni icarə müqaviləsinin bağlanması vəzifəsinin qoyulması ilə bağlı olduğundan məhkəmə hesab edir ki, hazırkı tələb ilkin olaraq Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 390.3-cü maddəsinin tələbi baxımından aydınlaşdırılmalıdır. Həmin normanın məzmununa əsasən müqavilə bağlamaq vəzifəsinin həmin Məcəllədə və ya könüllü götürülmüş öhdəlikdə nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, müqavilə bağlamağa məcburetməyə yol verilmir, yəni, cavabdehin üzərinə müqavilə bağlamaq vəzifəsi o halda qoyula bilər ki, bu vəzifə könüllü götürülmüş öhdəlikdə və Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsində nəzərdə tutulsun. Tərəflər arasında bağlanmış 07 oktyabr 2011-ci il tarixli, 1447 nömrəli və 06 dekabr 2011-ci il tarixli, 1579 nömrəli “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə üzərində hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında” müqavilələri nəzərdən keçirərkən görünür ki, həmin müqavilələrdə cavabdeh tərəfindən belə bir öhdəlik götürülməmişdir. Hüquqi əsas kimi istinad olunan Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 422-ci maddəsi isə şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişdirilməsi ilə bağlı müqavilənin dəyişdirilməsinin əsaslarını müəyyən edir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin: 398.2-ci maddəsinə əsasən müqavilə bağlandıqdan sonra qiymətin dəyişdirilməsinə müqavilədə və ya həmin Məcəllədə nəzərdə tutulmuş hallarda və qaydada yol verilir. 421-ci maddəsinə əsasən müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. 422-ci maddəsinə əsasən tərəflərin müqavilə bağlayarkən əsas götürdükləri şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa və ya onun mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, onun dəyişdirilməsinə və ya ləğv edilməsinə əsas verir. Şəraitin dəyişməsi o halda əhəmiyyətli sayılır ki, əgər tərəflər bu dəyişməni ağlabatan şəkildə əvvəlcədən görə bilsəydilər, müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənən şərtlərlə bağlayar və ya ümumiyyətlə, bağlamazdılar. Tərəflərin müqavilənin əsasında durmuş təsəvvürlərinin yanlış çıxması şəraitin dəyişməsinə bərabər tutulur. Əgər tərəflər müqavilənin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişmiş şəraitə uyğunlaşdırılması və ya ləğv edilməsi barədə razılığa gəlməsələr, eyni zamanda aşağıdakı şərtlər olduqda müqavilə maraqlı tərəfin tələbi ilə məhkəmə tərəfindən ləğv edilə bilər, 422.4-cü maddədə nəzərdə tutulan əsaslar olduqda isə dəyişdirilə bilər: müqavilənin bağlandığı məqamda tərəflər şəraitin bu dərəcədə dəyişməyəcəyini əsas götürmüşlər; şəraitin dəyişməsini doğuran elə səbəblərdir ki, əmələ gəldikdən sonra bu səbəbləri maraqlı tərəf müqavilənin xarakterinə və dövriyyənin şərtlərinə görə ondan tələb edilən qayğı və ehtiyatla aradan qaldıra bilməz; müqavilənin şərtləri dəyişdirilmədən onun icra edilməsi tərəflərin müqaviləyə uyğun əmlak mənafeləri nisbətini o dərəcədə pozar və maraqlı tərəfə o qədər zərər vurardı ki, o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olardı; işgüzar adətlərdən və ya müqavilənin mahiyyətindən şəraitin dəyişməsi riskini maraqlı tərəfin daşıdığı irəli gəlmir. Əhəmiyyətli dərəcədə dəyişmiş şəraitə görə müqavilə ləğv edilərkən tərəflərdən hər hansı birinin tələbi ilə məhkəmə müqavilənin icrası ilə əlaqədar çəkilmiş xərclərin tərəflər arasında ədalətli bölüşdürülməsi zərurətini əsas götürərək, müqavilənin ləğv edilməsi nəticələrini müəyyənləşdirir. Şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin dəyişdirilməsinə müqavilənin ləğvinin ictimai mənafelərə zidd olduğu və ya tərəflərə müqavilənin məhkəmə tərəfindən dəyişdirilmiş şərtlərlə icrası üçün zəruri məsrəflərdən xeyli çox olan zərər vuracağı müstəsna hallarda məhkəmənin qərarı ilə yol verilir. Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 27 aprel 1998-ci il tarixli, 93 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrinin normativ qiyməti haqqında” Əsasnamənin 8-ci bəndinə əsasən torpaq sahələrinin icarəyə verilməsi şərtləri və müddəti “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq icarəyə verənlə icarəçi arasında bağlanmış müqavilə əsasında müəyyən edilir. Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin yerləşdiyi torpaq sahələrinin illik icarə haqqı Bakı şəhəri üzrə torpağın bazar dəyərinin 3 faizi həcmində müəyyən edilir. Respublikanın digər şəhər və rayonlarında icarə haqqı torpağın bazar dəyərinin 2 faizi həcmində müəyyən edilir. Dövlət mülkiyyətində olan torpaqların icarə haqqının aşağı həddi torpaq vergisinin 2 misli miqdarında müəyyən edilir. Dövlət müəssisə, idarə və təşkilatlarının istifadəsində olan və ya dövlət obyektlərinin tikintisi layihələşdirilmiş, habelə üzərində hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlətə məxsus torpaqların icarə haqqı bu Əsasnaməyə uyğun müəyyən edilir. Cavabdehin bu xüsusata etirazının əasını o təşkil edir ki, əsasnamənin dəyişiklik edilən və iddiaçının istinad etdiyi 8-ci bəndinin 1-ci abzasının 2-ci cümləsi “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin yerləşdiyi torpaq sahələri”nə aiddir. İcarəyə verilən torpaq sahələri “özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin yerləşdiyi torpaq sahələri” kateqoriyasına deyil, ümumi olaraq “dövlət mülkiyyətində olan torpaqlar” kateqoriyasına aiddir. Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsinin 99-cu maddəsinin 4-cü bəndinə və “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 14-cü maddəsinə əsasən, dövlət mülkiyyətində olan torpaqların icarə haqqının aşağı həddi və hərraca (müsabiqəyə) çıxarılan dövlət və ya bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqların icarə haqqının ilkin qiyməti (qiyməti) onların təyinatından, sahəsindən, coğrafi yerləşməsindən və keyfiyyətindən asılı olaraq, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı (Azərbaycan Respublikasının Nazirlər Kabineti) tərəfindən təsdiq edilmiş normativlər əsasında müəyyənləşdirilir. Tərəflər arasında bağlanmış 07 oktyabr 2011-ci il tarixli, 1447 nömrəli və 06 dekabr 2011-ci il tarixli, 1579 nömrəli “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə üzərində hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında” müqavilələrin 3.3-cü bəndində qeyd olunmuşdur ki, dövlət tərəfindən müəyyən edilmiş icarə haqqının minimum hədləri dəyişildikdə icarə haqqının məbləği yeni tariflər tətbiq edilməklə hesablanır. “Dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqların icarə haqqının aşağı həddinin müəyyən edilməsi barədə” Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 23 dekabr 2000ci il tarixli 226 nömrəli qərarında qeyd olunmuşdur ki, dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqların icarə haqqının aşağı həddi torpaq vergisinin 2 misli miqdarında müəyyən edilir. Normanın məzmunudan göründüyü kimi müqavilələr bağlandıqdan icarə haqqının minimum həddinin dəyişdirilməsi ilə bağlı hər hansı dəyişiklik edilməmiş, yəni, “şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi” halı baş verməmişdir. Cavabdeh iddiaya etirazının əsasını təşkil edən digər hal Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 390.2-ci maddəsi (əgər müqavilə bağlandıqdan sonra onu bağlayarkən qüvvədə olmuş qaydalardan fərqlənən, tərəflər üçün məcburi başqa qaydalar müəyyənləşdirən qanun qəbul edilmişsə, bağlanmış müqavilənin şərtləri qüvvəsini saxlayır, amma qanunda onun qüvvəsinin əvvəllər bağlanmış müqavilələrdən əmələ gələn münasibətlərə şamil olunmasının müəyyənləşdirildiyi hallar istisna təşkil edir.) ilə əsaslandırılmışdır. Həmin normaya əsasən bu qaydadan yeganə istisna yeni qanunda onun qüvvəsinin əvvəllər bağlanmış müqavilələrdən əmələ gələn münasibətlərə şamil olunması barədə qeydin nəzərdə tutulması, yəni yeni qanunun mətnində onun geriyə qüvvəsinin olması barədə müddəanın mövcud olmasıdır. Əsasnaməyə müvafiq dəyişiklikləri nəzərdə tutan 377 nömrəli qərarın mətnində həmin qərarın geriyə qüvvəsinin olması (yəni həmin dəyişikliyin qüvvəyə minməsindən əvvəl bağlanılmış icarə müqavilələrinə şamil edilməsi) barədə heç bir müddəa nəzərdə tutulmamışdır. Əsasnaməyə dəyişiklikləri nəzərdə tutan 377 nömrəli qərarın mətnində həmin qərarın geriyə qüvvəsinin olması barədə heç bir müddəa nəzərdə tutulmadığından məhkəmə cavabdehin bu arqumentini əsaslı hesab edir. Beləliklə, məhkəmə qeyd olunan xüsusatları ümumiləşdirərək belə nəticəyə gəlir ki, cavabdehin üzərinə müqavilə bağlamaq vəzifəsinin qoyulması ilə bağlı nə müqavilədə, nə də qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş əsaslar, həmçinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 422-ci maddəsində nəzərdə tutulan “şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi” halı mövcud olmadığından iddia rədd edilməlidir. Şərh olunanlara əsasən, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 216-220, 227, 233, 358-360 və 362-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə QƏT ETDİ: Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin "xxxx" Qapalı Səhmdar Cəmiyyətinə qarşı yeni icarə müqavilələrinin bağlanması öhdəliyinin qoyulması barədə iddiası rədd edilsin. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi (elektron kabinetə yerləşdirildiyi) gündən 1 ay müddətində elektron kabinet vasitəsi ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına apellyasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməzsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir. Hakim Fərrux Qasımov