Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2-2(113)-3115/2025 20.06.2025 BAKİ KOMMERSİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdehnə qarşı “icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi, icarə obyektinin boşaldılması və s.” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi (açar sözlər: icarə müqaviləsi, şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi, müqavilənin ləğvi) Hakim Əhmədova Nərmin Məzahir qızının sədrliyi, Quluzadə Gülçin Təhmasib qızının katibliyi, İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil, İddiaçının nümayəndəsi (qanuni təmsilçi) Qanuni nümayəndə1, Cavabdehin nümayəndəsi X1 iştirakları ilə İddiaçı Cavabdehnə qarşı “icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi, icarə obyektinin boşaldılması və s.” tələbinə dair kommersiya mübahisəsinə məhkəmənin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə M Ü Ə Y Y Ə N E T D İ: I. Kommersiya mübahisəsinin mahiyyəti
1. İddiaçı (bundan sonra İddiaçı MTK) Cavabdehnə (bundan sonra Cavabdeh MMC) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2017-ci il tarixli icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi, cavabdehin Gəncə şəhəri, F.X.Xoyski küçəsində yerləşən 12 mərtəbəli yaşayış binasının 1-ci və 2-ci mərtəbəsində ümumi olaraq 2018 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsi olan icarə obyektindən çıxarılması və icarə obyektini boşaldaraq təhvil verməsi və hüquqi yardımın göstərilməsi ilə bağlı ödənilmiş 320 manat, ödənilmiş 100 manat dövlət rüsumunun cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. İddianın faktiki əsası olaraq göstərilmişdir ki: 2.1. iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış xx.xx.2017-ci il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən (icarə müqaviləsi 10 il müddətinə bağlanıb) iddiaçının Gəncə şəhəri, F.X.Xoyski küçəsində yerləşən 12 mərtəbəli yaşayış binasının 1-ci və 2-ci mərtəbəsində ümumi olaraq 2018 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi sahəsi iddiaçının icarəsinə verilmişdir. Müqavilə bağlayarkan obyekt istfadə edilmədiyi üçün nə kimi gəlirlər gətirəcəyi bəlli olmamışdır. Cavabdeh tərəfindən icarə müqaviləsinin aylıq icarə haqqı dəqiq olaraq rəqəmlə ifadə edilməmişdir. İddiaçı isə ərzaq məhsullarının satışı sahəsində ixtsaslaşmadığı üçün hansı məbləğdə gəlirlərin olacağını proqnozlaşdıra bilməzdi. Belə olan halda bu sahədə daha zəngin təcürbəyə malik cavabdehin nümayəndələri gəlirlərin kifayət qədər olacağı, icarə müqaviləsində göstərilən aylıq qazancın 2% hissəsinin icarə haqqı üçün yetərli olacağını bildirmişlər. İddiaçı adından müqavilə imzalayarkan iddiaçının direktoru da icarəyə götürən tərəfin aylıq kirayə haqqına dair dəlil və əsaslanarına ümid edərək normal gəlirlər əldə ediləcəyinə ümid etmişdir. 2.2. Cavabdeh fəaliyyətə başladıqdan sonra gəlirlər tədricən artmaqda idi, hətta 2019-cu ildə müqaviləyə əlavə və düzəlişlə bağlı razılığa gələrkən gəlilərin artım tempinin davam edəcəyi gözlənilmişdir. Ancaq 2019-cu ildən sonra ötən müddətdə gəlirlərin əhəmiyyətli artımı, yəni icarəyə verən olaraq iddiaçının gözləntilərini doğrultmamış, əksinə əmlak kirayəsi bazarında qiymətlər əhəmyyətli şəkildə artmışdır. Bu səbəbdən də aylıq kirayə haqqının məbləğinə yenidən baxılması üçün müraciət edilmiş, sözügüdən icarə müqaviləsinin 3.1-ci bəndində icarə haqqının marketdə bir ay ərzində satılan malların dəyərinin (ƏDV xaric) iki faizi miqdarında aylıq icarə haqqı olaraq ödənilməsi və bu icarə haqqının icarə müqaviləsinin qüvvədə olduğu müddət ərzində dəyişməz qalması nəzərdə tutulmuşdur. Bundan sonra, icarə haqqının icarə müqaviləsinin “qüvvədə olduğu müddət ərzində dəyişməz qalması” müqavilədə nəzərdə tutulsa da, tərəflərin razılaşması əsasında 14 yanvar 2019-cu ildə cavabdehlə “əlavə razılaşma” adı ilə 18 iyul 2017-ci il tarixli “icarə müqaviləsi”nə əlavə və düzəliş edilməsi barədə müqavilə imzalanmışdır. Həmin “əlavə razılaşma” müqaviləsinə əsasən 18 iyul 2017-ci il tarixli “icarə müqaviləsi”nin 2.1-ci maddəsinə dəyişiklik edilərək icarə müqaviləsinin müddəti 5 il artırılaraq 15 ilədək uzadılmışdır. Digər düzəlişlə “icarə müqaviləsi”nin 3.1-ci maddəsinin yeni redaksiyada verilməsi, dəyişikliyə əsasən 2019-cu ilin yanvar ayı üçün icarə haqqının ƏDV daxil 8546 manat, həmin ilin fevral ayından isə ƏDV daxil 4130 manat aylıq icarə haqqı ödənilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Müqavilənin 3.1-ci maddəsinə edilən düzəlişə izah olaraq bildirilir ki, 2019-cu ilin yanvar ayı üçün icarə haqqınının 8564 manat, həmin ilin fevral ayından isə 4130 manat göstərilməsi onunla əlaqədardır ki,cavabdeh tərəf il ərzində hər ay 4130 manat stabil aylıq icarə haqqı ödənişləri edir, ilin yekununda cavabdehin gəlirlərinin faiz göstəricisinə uyğun olaraq yaranan fərq növbəti ilin birinci ayında kirayə verənə ödənilir (2%-dən 1%-ni cavabdehin çəkilən xərclərini ödəmək şərti ilə). Müqavilə bağlanan zaman və müqaviləyə əlavə və dəyişikliklərin edilməsi haqda 2019-cu ildə razılaşma müqaviləsi ilə müəyyən edilən aylıq icarə haqqı yüksək olmasa da, daşınmaz əmlakın kirayəsi bazarında qiymətlərə uyğun olmuşdur. 2.3. Ancaq ötən 8 il müddətində daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin kəskin şəkildə artması, mübahisələndirilən kirayə müqaviləsinin predmetini təşkil edən 2018 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinə aylıq icarə haqqı olaraq 30000 manat təklif edilməsi şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsindən xəbər verir. Müqavilədə nəzərdə tutulmuş aylıq kirayə haqqına yenidən baxılması, yəni qiymətlərə uyğun qiymət müəyyən edilməsi ilə bağlı cavabdehə 11 iyul 2024-ci il tarixində təklif məktubu göndərilmişdir. Cavabdehin 30 iyul 2024-cü il tarixli 476 saylı məktubunda göstərilir ki, bağlanılan icarə müqaviləsinin 5.4cü maddəsinə əsasən elektrik işlərinin görülməsi, texniki şərtin alınması üçün 100 000 manat vəsait əlavə heç bir faiz ödənişi alınmadan və təmir-tikinti işlərinin icrası ilə əlaqədar olaraq 700 000 manat vəsait faizsiz olaraq xərcləmişdir. Məktubda əlavə olaraq qeyd edilir ki, iddiaçı ilə bağlanılan müqavilə ilə mağazada 1 ay ərzində satılan malların ümumi dəyərinin (ƏDV xaric) 2 faizi miqdarında aylıq icarə haqqı ödənilir və ödənilən icarə haqqı kifayət qədər yuxarı məbləğ təşkil edir (baxmayaraq ki 1%-i çəkdiyi xərclərə tutulur). Həmçinin ölkədə baş verən infilyasiya, habelə daşınmaz əmlak bazarında rəqabətin mövcudluğu istisnasız bütün hüquqi və fiziki şəxslərin, o cümlədən cavabdehin də maddi vəziyyətinə və pərakəndə satış sektorundakı fəaliyyətinə mənfi təsir edir. 28 avqust 2024ci ildə cavabdehə cavab məktubu, 01 avqust 2024 və 10 dekabr 2024-ci ildə 18 iyul 2017ci il tarixli icarə müqaviləsinin ləğvi barədə xəbərdarlıq göndərilməsinə baxmayaraq, cavabdehdən heç bir cavab alınmamışdır. 2.4. Ümumilikdə obyektə cavabdeh tərəfindən çəkilmiş 800 000 manat xərcin xx.xx.2025-ci il tarixə 470 126 manat hissəsi iddiaçıya cavabdeh tərəfindən ödənilən aylıq kirayə haqqından tutulmuş, çəkilmiş xərcin ödənilməmiş hissəsi 329 874 manat təşkil edir. Mübahisələndirilən icarə müqaviləsinin 5.4-cü maddəsinə əsasən icarəyə verən tərəfindən müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verildiyi halda, icarəçi tərəfindən çəkilən 721 034,44 manat təmir xərcləri və yüksək gərginlikli elektrik xətlərinin çəkilməsi və texniki şərtlərlərin alınmasına ödənilən 100 000 manat amortizasiya normaları nəzərə alınaraq icarəyəverən tərəfindən icarəçiyə bir ay müddətində geri qaytarılması nəzərdə tutulub. Müqavilə tərəfi olan iddiaçı imzasına hörmət edərək və müki hüqüqlarından sui-istifadə etməyərək müqaviləyə xitam veriləcəyi halda “İcarə müqaviləsi”nin 5.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada bir ay müddətində təmir xərclərinin qalıq hissəsinin cavabdehə ödənilməsini təmin ediləcəkdir (amortizasiya normaları nəzərə alındıqdan sonra cavabdehə qaytarılacaq məbləğ qalarsa). Bununla yanaşı, mabahisələndirilən “icarə müqaviləsi”ndə nəzərdə tutulmuş aylıq icarə haqqının məbləği daşınmaz əmlak bazarında baş verən qiymət artımı baxımından və iqtisadi səmərəlilik baxımından icarəyəverən olaraq iddiaçının maraqlarını təmin etmir, bazarda rəqabət qəbiliyyətliliyinin aşağı düşməsinə səbəb olur. Belə ki, iddiaçı tikinti sahəsində çalışan bir qurumdur. Onun gəlirləri azaldığı halda fəaliyyət göstərməsi, yeni layihələr icra etməsi mümkün deyildir. Bu da iddiaçının rəqabət qabiliyyətliyini zəiflədir və fəaliyyətini qeyri-mümkün edir. 2.5. Mübahisələndirilən müqavilənin bəzi müddəları isə, ümumiyyətlə, birtərəfli maraqları müdafiə etməklə Mülki Məcəllənin tələblərinə ziddir. Belə ki, müqavilənin 2.5 və 2.6-cı bəndi tərəflərin hüquq bərabərliyi mövqeyindən ziddiyyətlidir. Müqavilənin 2.5-ci bəndindən icarəçinin müqaviləni birtərəfli xitam vermək səlahiyyətləri olsa da, 2.6-cı bəndində icarəyə verənin birtərəfli qaydada icarə müqaviləsinə xitam vermək hüququnun olmaması göstərilib. Bu isə Mülki Məcəllənin 6-cı maddəsi ilə müəyyən edilən hüquq bərabərliyi prinsipinə və “contractual fairness” prinsipinə ziddir və iddiaçının iqtisadi maraqlarına ciddi zərər vurur. Avropa İnsan Hüquqları Məhkəməsinin qərarları göstərmişdir ki, müqavilə şərtləri birtərəfli üstünlük yaratmamalıdır. 2.6. “Contractual fairness” (müqavilə ədalətliliyi) müqavilə münasibətlərində tərəflərin bərabər hüquqlara malik olması, heç bir tərəfin əsassız şəkildə üstün mövqeyə malik olmaması və müqavilə şərtlərinin hər iki tərəf üçün ədalətli və balanslı şəkildə tərtib edilməsi prinsipini ifadə edir. “Contractual fairness”in əsas prinsipləri: 1. Hüquq bərabərliyi – müqavilə şərtləri tərəflərdən birinə əsassız üstünlük verməməlidir; 2. Vicdanlılıq və şəffaflıq – müqavilə açıq, aydın və heç bir tərəfi aldatmadan bağlanmalıdır; 3. Məcburiyyət və ya iqtisadi zorakılıq olmamalıdır – tərəflərdən biri digər tərəfin çarəsiz vəziyyətindən sui-istifadə edərək qeyri-ədalətli şərtlər irəli sürməməlidir; 4. Şərtlərin proporsionallığı – müqavilədə nəzərdə tutulan öhdəliklər və sanksiyalar tərəflərin hər ikisi üçün uyğun və məntiqli olmalıdır. Avropa İnsan Hüquqları Məhkəməsinin (AİHM) təcrübəsi Avropa İnsan Hüquqları Konvensiyasının 1 saylı Protokolunun 1-ci maddəsinə əsaslanaraq mülkiyyət hüquqlarının qorunmasını təmin edir və müqavilə şərtlərinin qeyri-ədalətli olması halında dövlətlərin məhkəmələri vasitəsilə müdaxilə etməsini qanuni hesab edir. Məsələn: “Azizyan v. Russia” (2015) – məhkəmə müəyyən etdi ki, tərəflərdən birinin müqavilə şərtlərini birtərəfli dəyişdirmə hüququnun olması hüquq bərabərliyinə ziddir. “Baykara v. Turkey” (2008) – AİHM vurğuladı ki, birtərəfli üstünlüklər müqavilə hüququnun fundamental prinsiplərinə ziddir. Qeyd etmək lazımdır ki, Azərbaycan qanunvericiliyi də “contractual fairness” prinsipini tanıyır və tərəflərin bərabər hüquqlarını qorumaq üçün mexanizmlər yaradır. “Contractual fairness” müqavilə münasibətlərində hüquqi balansı təmin edən əsas prinsipdir və beynəlxalq məhkəmə təcrübəsi bu prinsipin qorunmasını vacib hesab edir. 2.7. Əgər müqavilədə birtərəfli üstünlüklər varsa, məhkəmə bu halları araşdıraraq ədalətli qərar qəbul edə bilər. Bundan başqa müqavilənin 5.4-cü bəndinə əsasən icarəyəverən tərəfindən müqaviləyə xitam verildiyi halda icarəçi tərəfindən çəkilmiş xərclərin ödənilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Bu da onu deməyə əsas verir ki, icarəyə verənin birtərəfli qaydada icarə müqaviləsinə xitam verilmək hüququ olmaması qeyd edilsə də, 5.4-cü bəndində icarəyəverən tərəfindən müqaviləyə xitam verildiyi halda xərclərin ödənilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Bu da onu deməyə əsas verir ki, müqavilə şərtləri mülki qanunvericiliyin tələblərinə ziddir. “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 29 mart 2023-cü il tarixli qərarına əsasən, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 422-ci maddəsinə əsasən, şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi halında həmin Məcəllənin 423.2 və 424.3-cü maddələrinə uyğun olaraq tərəf müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət edə bilər. Bu müqavilənin ləğvinin xüsusi qaydası olmaqla, məhkəmə qərarının qüvvəyə minməsi ilə əlaqələndirilmişdir. Tərəflər müqavilənin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişmiş şəraitə uyğunlaşdırılması və ya ləğv edilməsi barədə razılığa gəlməsələr, eyni zamanda Məcəllənin 422.2-ci maddəsindəki şərtlər olduqda müqavilə maraqlı tərəfin tələbi ilə məhkəmə tərəfindən ləğv, Məcəllənin 422.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan əsaslar olduqda isə dəyişdirilə bilər. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilənin ləğv edilməsi barədə müvafiq məhkəmə qərarının qüvvəyə mindiyi andan müqavilə ləğv edilmiş sayılır. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 422.1-ci maddəsinə əsasən tərəflərin müqavilə bağlayarkən əsas götürdükləri şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa və ya onun mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, onun dəyişdirilməsinə və ya ləğv edilməsinə əsas verir. Şəraitin dəyişməsi o halda əhəmiyyətli sayılır ki, əgər tərəflər bu dəyişməni ağlabatan şəkildə əvvəlcədən görə bilsəydilər, müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənən şərtlərlə bağlayar və ya ümumiyyətlə bağlamazdılar. 2.8. Tərəflərin müqavilənin əsasında durmuş təsəvvürlərinin yanlış çıxması şəraitin dəyişməsinə bərabər tutulur. Son 8 ildə inflyasiya, daşınmaz əmlak bazarındakı qiymət artımı və icarə haqlarının bazar dəyərinə uyğunlaşması, icarəyə verən üçün müqavilənin iqtisadi cəhətdən qeyri-səmərəli hala düşdüyünü göstərir. “Hardship clause” müqavilə müddətində gözlənilməz və əhəmiyyətli dərəcədə dəyişən şərait səbəbindən bir tərəf üçün müqavilənin icrasının qeyri-mümkün və ya həddən artıq çətin olması halında müqavilənin yenidən nəzərdən keçirilməsinə və ya dəyişdirilməsinə imkan verən hüquqi müddəadır. “Hardship clause”un əsas prinsipləri: 1. Gözlənilməzlik – müqavilə bağlandığı vaxtda tərəflər şəraitin bu qədər dəyişəcəyini əvvəlcədən görə bilməməli idilər; 2. Əhəmiyyətli dəyişiklik – dəyişən şərait müqavilənin icrasını tərəflərdən biri üçün həddindən artıq çətin, iqtisadi cəhətdən qeyri-səmərəli və ya qeyri-mümkün etməlidir; 3. Tərəflərin yaxınlaşması – müqavilədə bu maddə varsa, tərəflər yeni şərtləri müzakirə etməyə çalışmalıdırlar; 4. Məhkəmə və ya arbitraj Müdaxiləsi – tərəflər razılığa gəlməsə, məhkəmə müqavilənin dəyişdirilməsinə və ya ləğvinə qərar verə bilər. İcarə müqavilələrində “hardship clause” aşağıdakı hallarda tətbiq edilə bilər: 1. İcarə haqqının bazar dəyərinə uyğun olmaması – məsələn, icarə haqqı bazar qiymətlərindən çox aşağıdırsa və bu, icarəyə verənin iqtisadi maraqlarına zərər vurursa; 2. İqtisadi böhran və inflyasiya – ölkədə baş verən ciddi iqtisadi böhran müqavilə şərtlərinin ədalətsiz hala düşməsinə səbəb ola bilər; 3. Vergi və qanunvericilik dəyişikliyi – dövlət tərəfindən yeni vergi qaydaları tətbiq olunarsa və bu, icarəyə verən üçün əlavə yük yaradırsa; 4. Müddətli müqavilələrdə şəraitin köklü dəyişməsi – uzunmüddətli müqavilələrdə (məsələn, 10-15 illik) iqtisadi şəraitin ciddi dəyişməsi müqavilənin yenidən müzakirə olunmasını tələb edə bilər. “Hardship clause” müqavilə tərəflərinin hüquqlarını qorumaq üçün mühüm hüquqi mexanizmdir. Əgər iqtisadi şərait gözlənilməz şəkildə dəyişirsə və müqavilənin əvvəlki şərtlərlə icrası tərəflərdən biri üçün qeyri-mümkün və ya həddindən artıq çətin olursa, bu maddə müqavilənin yenidən müzakirə olunmasına və ya dəyişdirilməsinə hüquqi əsas yaradır. 2.9. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun X.Mirzəliyevin şikayəti üzrə 2021-ci il 17 sentyabr tarixli Qərarında qeyd edilmişdir ki, vicdanlılıq institutu mülki hüququn təməl prinsiplərindən olmaqla dürüstlük kimi əxlaqi və mənəvi keyfiyyətləri özündə ehtiva edən mühüm tərkib elementinə malikdir. Mülki hüquqda şəxslərin vicdanlı olduğu, yəni mülki hüquq münasibətlərində hüquq və vəzifələrini həyata keçirərkən subyektlərin hər birinin vicdanlı olması ehtimal olunur. Vicdanlılığın qorunması mülki dövriyyəni təmin etmək məqsədi daşımaqla yanaşı, həm də subyektlərin mənafelərinin qorunmasına xidmət edir.
3. İddia ərizəsində iddianın hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra Mülki Məcəllə) 422, 423-cü maddələri və “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin 29 mart 2023-cü il tarixli, “X.Mirzəliyevin şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 18 noyabr 2020-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin 17 sentyabr 2021-ci il tarixli qərarları göstərilmişdir.
4. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra Mülki Prosessual Məcəllə) 154-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada və müddətdə iddia ərizəsinə yazılı etiraz məhkəməyə daxil olmamışdır.
II. Tərəflərin mövqeləri:
5. Məhkəmə iclaslarında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil və iddiaçının nümayəndəsi – qanuni təmsilçisi Qanuni nümayəndə1 iddianın məzmununa uyğun izahat verdilər və eyni zamanda bildirdilər ki, cavabdeh müqavilə bağlanmamışdan öncə icarə obyektini özlərinin təmir edə biləcəyini bildirmiş, iddiaçı buna razılaşmış və təmir xərclərini ödəyəcəyini qeyd etmişdir. Tərəflər arasında icarə haqqı ilə bağlı razılaşma belə olmuşdur ki, cavabdeh öz dövriyyəsindən 2 faiz icarə haqqı ödəyəcək, 2 faizin 1 faizi isə müvəqqəti olaraq təmir xərclərinə yönəldiləcək. Lakin hesablama mürəkkəb olduğundan sonuncu dəfə aylıq 4130 manat sabit məbləğ razılaşdırılmışdır. Hər ilin sonunda isə razılaşdırılan 1 faiz (təmir xərcləri çıxıldıqdan sonra qalıq faiz) üzrə əlavə ödənişlər edilirdi. Daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər artsa da, uzun müddətdir ki, iddiaçı sabit icarə haqqı əldə edir. Həmçinin müqavilədə tərəflərin hüquq bərabərliyi pozulmuş, üstünlük icarəçiyə verilmişdir.
6. Məhkəmənin suallarında cavab olaraq iddiaçının nümayəndələri göstərdilər ki, 7 il müddətdində 470 000 manat icarə haqqı ödənilmiş, 470 000 manat məbləğində pul da təmir xərclərinə çıxılmışdır. Hazırda 5 şirkət iddiaçıya aylıq 30000 manat ödəməyə hazırdır, lakin iddiaçı həmin məbləği ödəməkdən imtina edir. Həmçinin cavabdeh dövriyyəsi ilə bağlı hər hansı məlumatı iddiaçı ilə bölüşmür.
7. Cavabdehin nümayəndəsi X2 məhkəmə iclaslarında iştirak edərək iddiaya etiraz etdi və göstərdi ki, iddiaçı sahibkarlıq fəaliyyətinə müqavilənin mənfi təsir etdiyini bildirsə də, müqavilənin müddətini 10 ildən 15 ilədək artırmışdır. Tərəflər arasında icarə haqqı ilə bağlı razılaşma belə olmuşdur ki, hər bir halda sabit məbləğ ödənilir, yekunda isə dövriyyənin 2 faizi keçib-keçməməsi ilə bağlı hesablaşma aparılır, əgər müəyyən dövriyyəyə çatılarsa, onun 2 faizi ödənilirdi. Həmçinin 1 faiz məbləğ təmir xərclərinə çıxılmışdır.
III. Məhkəmə baxışının hədləri:
8. Mülki Prosessual Məcəllənin: - 14.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir. - 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. - 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. - 218.3-cü maddəsinə əsasən hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır. Lakin hakim qanunda göstərilən müstəsna hallarda iddia tələblərindən kənara çıxa bilər.
IV. Sübutların tədqiqi və məhkəmənin mövqeyi:
9. Məhkəmə ilk növbədə qeyd edir ki, kommersiya mübahisəsinin obyektiv və ədalətli həlli üçün işin mübahisəsiz hallarının, sübutetmə predmetinin müəyyən olunması, daha sonra həmin sübutetmə predmetinə daxil olan ayrı-ayrı hallara tərəflərin təqdim etdiyi mötəbər sübutlar əsasında qiymət verilməsi, mübahisənin məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmuş, sübut edilmiş hallarına müvafiq hüquq normalarının seçilməsi və tətbiq edilməsi, bundan sonra məhkəmənin qəti nəticəsinin şərh olunması zəruridir.
10. Lakin bu zaman kommersiya mübahisələrinin mülki mühakimə icraatı qaydasında həll olunması, bu icraat çərçivəsində əldə olunan həqiqətin də hüquqi xarakterə malik olması, məhkəmənin bu icraat çərçivəsində xidməti vəziyyətinə görə (ex officio) sübutlar toplamasının qeyri-mümkün olduğu nəzərə alınmalıdır.
11. İşin müəyyən olunan halları ondan ibarətdir ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında 18 iyul 2017-ci il tarixdə 2 icarə müqaviləsi bağlanmış, həmin müqavilələrə əsasən, iddiaçı ünvan 1 ünvanda, öz şəxsi mülkiyyətində olan 12 mərtəbəli yaşayış binasının 1-ci və 2-ci mərtəbəsində ümimi olaraq 2018 kv.m sahəni müqavilə ilə müəyyən olunan şərtlərlə və qaydada icarəyə verməyi, cavabdeh isə icarə obyektini istifadəsinə qəbul edib əvəzində iddiaçıya müqavilədə nəzərdə tutulan məbləğdə və qaydada icarə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür. Hər iki müqavilə tərəflər arasında qüvvədə olmuş, müqavilələrin yalnız icarə haqqı ilə bağlı şərtləri fərqli olmuşdur. Belə ki, bir müqavilənin icarə haqqı şərtlərinə əsasən, icarəçi icarəyə verənə Azərbaycan Respublikasının qüvvədə olan qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş 2360 manat məbləğində sabit aylıq icarə haqqı ödəyəcək, ƏDV icarəçi tərəfindən ödəniləcək, icarə haqqı 01 avqust 2017-ci il tarixindən hesablanacaq, digər icarə müqaviləsinin icarə haqqı ilə bağlı şərtlərinə əsasən, icarəçi icarəyə verənə Azərbaycan Respublikasının qüvvədə olan qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş marketdə bir ay ərzində satılan malların ümumi dəyərinin (ƏDV xaric) 2 (iki) % miqdarında aylıq icarə haqqı olaraq ödəyəcək və bu icarə haqqı icarə müqaviləsinin qüvvədə olduğu müddət ərzində dəyişməz qalacaq, icarə haqqının ödənişi hər ay üçün növbəli ayın 10-dan gec olmayaraq hesablanıb ödəniləcək, icarəyəverənə ödənilən aylıq icarə haqqından 50% kəsilərək müqavilənin 5-ci maddəsində qeyd edilən icarəyə verənin öhdəsinə düşən 700 000 manat təmir işlərinin və yüksək gərginlikli elektrik xətlərin çəkilməsi və texniki şərtlərin alınmasına üçün ödənilən 100 000 manat dəyəri tutulacaqdır. Tərəflərin izahatları əsasında icarə haqqı ilə bağlı 2 fərqli şərtə dair formalaşmış işgüzar münasibət belə ifadə edilmişdir ki, iddiaçıya hər ay sabit məbləğdə icarə haqqı ödənilmiş, dövri olaraq marketdə bir ay ərzində satılan malların ümumi dəyərinin 2 faizinin təmir xərcləri üçün 50% çıxıldıqdan sonra ödənilmiş sabit icarə haqqı çatmayan hissəsi iddiaçıya ödənilmişdir. Başqa sözlə, iddiaçı hər ay sabit icarə haqqı alır, dövri olaraq marketdə bir ay ərzində satılan malların ümumi dəyərinin 2 faizi hesablanır, alınan məbləğin 50%-i iddiaçının çəkdiyi təmir xərclərinə çıxılır, qalıq məbləğ həmin dövr üçün ödənilən sabit icarə haqqından çox olarsa, artıq hissə iddiaçıya ödənilir. Bu mənada məhkəmə 18 iyul 2017-ci il tarixli müqavilələri 2 fərqli müqavilə deyil, birini digərinə icarə haqqı ilə bağlı əlavə kimi qiymətləndirir və vahid bir müqavilə kimi ləğvinə hüquqi qiymət verir.
12. İddiaçı 18 iyul 2017-ci il tarixli icarə müqaviləsinin şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi əsası ilə ləğvini tələb edir.
13. Cavabdeh isə iddiaya etiraz edirək hazırda şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişdiyinin sübut olunmadığını bildirir.
14. Məhkəmə kommersiya mübahisəsinin həlli üçün aşağıdakıların qeyd edilməsini zəruri hesab edir.
15. Mülki Məcəllənin 700.1-ci maddəsinə əsasən, icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
16. Həmin Məcəllənin 700.3-cü maddəsinə əsasən, əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.
17. Göründüyü kimi, icarə müqaviləsi icarəçi ilə icarəyə verən arasında əmlak kirayəsi müqaviləsi olub, icarəyə verənin icarəçiyə icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququnu verməyi, icarəçinin isə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqını ödəməyi öhdəsinə götürdüyü icrası davamlı olan öhdəlik münasibətini ifadə edir. Bu zaman icarəçi ilə icarəyə verən arasındakı münasibətlərə müvafiq qaydada və şərtlərlə (mutatis mutandis) əmlak kirayəsi haqqında müddəalar tətbiq edilir.
18. Əvvəla, göstərilməlidir ki, iddiaçı cavabdeh tərəfindən müqavilənin 3.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş icarə haqqının (satış dövriyyəsinin 2%-i) faktiki dövriyyə göstəricilərinə əsasən hesablanmaması, dövriyyəyə dair sistemli və davamlı şəkildə məlumatların təqdim olunmaması, iddiaçının bəhərdən istifadə və gəlir əldə etmək hüququnun faktiki şəkildə məhdudlaşdırılması, həmçinin şəffaf hesabat mexanizmlərinin qəsdən pozulması – icarə müqaviləsinin şərtlərinin əhəmiyyətli pozuntusu əsası ilə 18 iyul 2017-ci il tarixli icarə müqaviləsinin ləğvini ayrıca iddia ilə tələb edir və həmin iş məhkəmənin icraatındadır (e-2-2(113)-4996/2025).
19. Bu mənada iddiaçının hazırkı tələbinin faktiki əsası digər iş üzrə faktiki əsasdan fərqlənir və hazırda məhkəmə tərəfindən şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi əsası ilə müqavilənin ləğvi üçün əsasın olub-olmaması qiymətləndirilir.
20. Məhkəmə xüsusilə vurğulayır ki, mülki dövriyyənin sabitliyini, davamlılığını təmin edən ən vacib prinsiplərdən biri “müqavilələr icra olunmalıdır” (pacta sunt servanda) prinsipidir. Qeyd edilən prinsip müqavilələrin məhz tərəflərin razılığa gəldiyi şərtlər əsasında icra olunmasını ehtiva edir. Lakin mülki hüququnun başlıca prinsipi olan “pacta sunt servanda” heç də o demək deyildir ki, müqavilədən imtina, müqavilənin ləğvi mümkün olmasın. Mülki Məcəllədə tərəflərin bərabərliyi, iqtisadi risklərin bölüşdürülməsini təmin etmək məqsədilə “müqavilələr icra olunmalıdır” (pacta sunt servanda) prinsipindən istisnalar da nəzərdə tutulmuşdur. Məsələn, əgər ikitərəfli müqavilənin bir tərəfi müqavilədən irəli gələn öhdəlikləri icra etmirsə, müqavilənin digər tərəfi öhdəliklərin icrası üçün təyin etdiyi əlavə müddət nəticəsiz qurtardıqdan sonra müqavilədən imtina edə bilər (447.1).
21. Adıçəkilən kateqoriyadan olan və iddiaçının hazırkı tələbin hüquqi əsası kimi istinad etdiyi Mülki Məcəllənin 422.1-ci maddəsinə əsasən, tərəflərin müqavilə bağlayarkən əsas götürdükləri şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa və ya onun mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, onun dəyişdirilməsinə və ya ləğv edilməsinə əsas verir. Şəraitin dəyişməsi o halda əhəmiyyətli sayılır ki, əgər tərəflər bu dəyişməni ağlabatan şəkildə əvvəlcədən görə bilsəydilər, müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənən şərtlərlə bağlayar və ya ümumiyyətlə, bağlamazdılar. Tərəflərin müqavilənin əsasında durmuş təsəvvürlərinin yanlış çıxması şəraitin dəyişməsinə bərabər tutulur.
22. Konstitusiya Məhkəməsi göstərmişdir ki, Mülki Məcəllənin 422-ci maddəsinin məzmunundan göründüyü kimi, şəraitin dəyişməsi əhəmiyyətli dərəcədə olmalıdır. Yəni şəraitin dəyişməsi o dərəcədə gözlənilməz xarakter daşımalıdır ki, tərəflər onu qabaqcadan görə bilməzdilər, əgər görə bilsəydilər, müqaviləni bağlamazdılar və ya fərqli şərtlərlə bağlayardılar. Həmçinin, tərəflər şəraitin dəyişməsinın qarşısını ala bilməzlər. Bu cür şəraitdə müqavilənin icrası tərəflərdən ən azı biri üçün son dərəcə əlverişsiz olmalıdır. Qanunvericilikdə şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğvinin iki mərhələli qaydası nəzərdə tutulmuşdur. Tərəflər, ilk növbədə, şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin yeni şərtlərinə və ya ləğvinin mümkünlüyünə dair razılığa gəlməyə çalışırlar. Tərəflər razılığa gəlmədiyi halda isə müqavilə maraqlı tərəfin tələbi ilə məhkəmə tərəfindən ləğv edilə və ya dəyişdirilə bilər. Lakin müqavilənin bu əsas üzrə məhkəmə tərəfindən ləğv edilməsi üçün əlavə tələblər nəzərdə tutulmuşdur (“Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 422-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” 07 sentyabr 2018-ci il tarixli qərar).
23. Həmin tələblər Mülki Məcəllənin 422.1 – 422.4-cü maddələrində təsbit edilmişdir: - müqavilənin bağlandığı məqamda tərəflər şəraitin bu dərəcədə dəyişməyəcəyini əsas götürmüşlər; - şəraitin dəyişməsini doğuran elə səbəblərdir ki, əmələ gəldikdən sonra bu səbəbləri maraqlı tərəf müqavilənin xarakterinə və dövriyyənin şərtlərinə görə ondan tələb edilən qayğı və ehtiyatla aradan qaldıra bilməz; - müqavilənin şərtləri dəyişdirilmədən onun icra edilməsi tərəflərin müqaviləyə uyğun əmlak mənafeləri nisbətini o dərəcədə pozar və maraqlı tərəfə o qədər zərər vurardı ki, o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olardı; - işgüzar adətlərdən və ya müqavilənin mahiyyətindən şəraitin dəyişməsi riskini maraqlı tərəfin daşıdığı irəli gəlmir (Mülki Məcəllənin 422.2-ci maddəsi)
24. Məhkəmə qeyd edir ki, hazırda Konstitusiya Məhkəməsinin hüquqi mövqelərində ifadə olunan anlamda şəraitin dəyişməsi halı mövcud deyildir. Belə ki, 18 iyul 2017-ci il tarixli icarə müqaviləsinin şərtləri iddiaçıya məlum olmuş, iddiaçı 14 yanvar 2019-cu il tarixdə müqavilənin müddətinin artmasına da razılıq vermişdir. Belə ki, xx.xx.2019-cu il tarixli əlavə razılaşma ilə müqavilənin imzalanması tarixindən qüvvəyə minməsi və 15 il müddətinə qüvvədə olması razılaşdırılmışdır.
25. Yuxarıda göstərilən normaların məzmunundan da göründüyü kimi, şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi dedikdə müqavilə bağlandıqdan sonra tərəflərin əsas götürdükləri şəraitdə dəyişikliyin baş verməsi başa düşülür, bu zaman həmin dəyişiklik gözlənilməz, qarşısıalınmaz olmalı, tərəflərin risk dairəsinə aid olmamalı və həmin dəyişikliklər nəticəsində müqavilənin icrası tərəflərdən ən azı biri üçün son dərəcədə əlverişsiz olmalıdır. Hazırkı halda isə iddiaçı müqavilənin ləğv edilməsinin faktiki əsası kimi müqavilə bağlanarkən əsas götürdükləri şəraitdə baş vermiş dəyişikliyə deyil, müqavilənin qeyri-bərabər şərtlərlə bağlanmasına, yəni tərəflərə müqavilə bağlanarkən məlum olan və tərəflərin iradəsindən asılı olan hala istinad etmişdir. Odur ki həmin halın şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi kimi qəbul edilməsi üçün əsasların mövcudluğu müəyyən edilmir.
26. Digər tərəfdən, məhkəməyə tərəflərin müqavilənin əsasında durmuş təsəvvürlərinin yanlış çıxmasını təsdiq edən hər hansı sübut da təqdim edilməmişdir.
27. Eyni zamanda məhkəmə qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi müqavilənin bu və ya digər şərtinin məzmunundan asılı deyildir. Bu əsasla müqavilənin ləğvi tələb edilərkən ya şəraitin dəyişməsi kimi obyektiv hallar, ya da tərəflərin müqavilənin əsasında durmuş təsəvvürlərinin yanlış çıxması kimi subyektiv hallar mövcud olmalıdır. Yalnız qeyd edilən obyektiv və ya subyektiv hallar baş verdiyi təqdirdə, müqavilə şərtlərinin icrası müqavilə tərəfini müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum edir. Yəni müqavilə şərtləri özü-özlüyündə şəraiti əhəmiyyətli dərəcədə dəyişdirmir və ya müqavilənin əsasında durmuş təsəvvürləri yanlış çıxartmır, şərait əhəmiyyətli dərəcədə dəyişir və ya tərəflərin müqavilənin əsasında durmuş təsəvvürləri yanlış çıxır və nəticədə müqavilənin dəyişdirilmədən icrası tərəf üçün ağlabatmayan dərəcədə yükə çevrilir. Hazırda isə hər iki kateqoriyadan olan hallar (obyektiv və subyektiv) öz təsdiqini tapmır, iddiaçı isə şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsini müqavilənin əzəldən mövcud olan şərtləri ilə əlaqələndirir.
28. Bununla yanaşı, iddiaçı daşınmaz əmlak bazarındakı qiymətlərin artmasını əsas gətirsə də, 2017-ci il tarixdə icarə haqqının aylıq 2360 manat təşkil etmiş (illik 28320 manat), daha sonra xx.xx.2022-ci il, xx.xx.2023-cü il, xx.xx.2024-cü il və xx.xx.2025-ci il tarixlərində icarə haqqının malların dövriyyəsinə uyğun məbləğini razılaşdırmış, başqa sözlə, icarə haqqı məbləğini dəfələrlə təsdiq etmişdir.
29. İddiaçının müqavilə şərtlərinin hüquq bərabərliyini, vicdanlılıq və şəffaflıq prinsipini və s. pozması ilə bağlı dəlillərinə münsibətdə isə göstərilməlidir ki, həmin dəlillər müqavilənin ləğvi üçün deyil, etibarsızlığı üçün əsas ola bilər. Hazırda isə iddia tələbi müqavilənin ləğvinə yönəlmişdir.
30. Lakin məhkəmə qeyd edir ki, hazırkı halda iddiaçının əsaslandığı qaydada Mülki Məcəllənin 422 və 423-cü maddələrinə uyğun olaraq müqavilənin ləğvi üçün əsaslar olmasa da, iddiaçı əsaslar olarsa, müqavilənin bu və ya digər şərtinin etibarsızlığı və ya digər əsaslar mövcud olarsa, ləğvi tələbini də özündə saxlayır.
31. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə hesab edir ki, İddiaçı Cavabdehnə qarşı “icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi, icarə obyektinin boşaldılması və s.” tələbinə dair iddiası rədd edilməlidir.
32. Mülki Prosessual Məcəllənin 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
33. Məhkəmə iddianın rədd edildiyini nəzərə alaraq qeyd edir ki, ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilməlidir.
V. Nəticə:
34. Şərh olunanlara əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 216-220, 222, 227, 233, 360-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə
Q Ə T E T D İ:
İddiaçı Cavabdehnə qarşı “icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi, icarə obyektinin boşaldılması və s.” tələbinə dair iddiası təmin edilməsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı Kommersiya Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasına apellyasiya şikayəti verə bilər.
Hakim Nərmin Əhmədova