Bakı Kommersiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №e-2-2(113)-4302/2024

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2-2(113)-4302/2024 08.10.2024 BAKİ KOMMERSİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Mənzil Tikinti Kooperativinin cavabdeh Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə qarşı “müqaviləyə xitam verilməsi” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə iş (açar sözlər: icarə müqaviləsinə xitam verilməsi) Bakı Kommersiya Məhkəməsinin hakimi Hüseynov Kənan Zakir oğlunun sədrliyi, Mehdiyeva Hafizə Etibar qızının katibliyi, iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə iştirakı ilə, İddiaçı MTK-nın cavabdeh Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinə qarşı “müqaviləyə xitam verilməsi” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə işə məhkəmənin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq məhkəmə MÜƏYYƏN ETDİ: İşin halları İddiaçı “Halal" MTK iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti ilə onun arasında bağlanılmış xx.xx.2005-ci il tarixli 05/318 saylı müqaviləyə xitam verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının 203 saylı xx.xx.2005-ci il tarixli sərəncamı, xx.xx.2004-cü il tarixli 11374 saylı inşaat pasportu və xx.xx.2005-ci il tarixli 05/318 saylı ayrıca aktı əsasında Xətai raronu, Ə.Axundov və H.Salmani küçələrinin kəsişməsindəki 1197-ci məhəllədə ayrımış torpaq sahəsinə icarə müqaviləsi bağlanmışdır. İcarəyəverən icarə əsasında sahəsi 8266 kv.m olan torpaq sahəsini o cümlədən su ilə örtülmüş sahəni gələcəkdə sahə adlandırılacaq ərazini icarəçiyə 49 il müddətinə istifadəyə vermiş icarəçi isə onu qəbul etmişdir. Bildirir ki, icarə götürdüyü ərazi də yaşayış binası tikilərək, onun tərkib hissələri müxtəlif şəxslərin mülkiyyətinə verilmiş və yaşayış binası məzil sahiblərinin müştərək istifadəsinə keçmişdir. İcarə müqaviləsinə xitam verilməsi ilə bağlı pretenziya məktubu göndərilmiş və mübahisənin məhkəməyə qədər həll olunması qaydasına əməl olunmuşdur. Lakin qarşı tərəf göndərilən pretenziya məktubuna da cavab verməmişdir. İddia tələbinin maddi hüquqi əsası kimi Mülki Məcəllənin 231, 700-cü, Torpaq Məcəlləsinin 75-ci, Mənzil Məcəlləsinin 17, 18-ci maddələrinə istinad olunmuşdur. Məhkəmə iclasında iddiaçının nümayəndəsi iddia ərizəsində göstərilənləri təsdiq edərək bildirmişdir ki, İddiaçı MTK tərəfindən bina 2012-2015-ci illər ərzində təhvil verilmişdir. 2015-ci ildən bugünə qədər İddiaçı MTK faktiki olaraq fəaliyyəti yoxdur. Halhazırda ümumi istifadədə olan ərazilər MTK-nın səlahiyyətindədir. Sərəncamla bağlı başqa müddət müəyyən etmək mümkün olmamışdır, bütün müqavilələr şablon olaraq 49 il müddətinə bağlanmışdır. Cavabdeh tərəfindən iddiaya qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır. İş üzrə cavabdeh məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada xəbərdar edilmələrinə baxmayaraq, məhkəməyə nümayəndələri gəlməmişdir. Məhkəmə Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 185.5-ci maddəsinə əsasən cavabdehin nümayəndəsinin iştirakı olmadan işə baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Tədqiq olunan sübutlar İş materiallarında olan: Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başıçısının sərəncamı ilə təsdiq edilmiş “Tikintisi başa çatmış obyektin istismara qəbul edilməsi” haqqında dövlət komissiyasının 14 aprel 2009cu il tarixli aktından məlum olur ki, ünvan 1 ünvanda 16 mərtəbəli 1 girişli yaşayış binası (+ texmərtəbə, 1-ci mərtəbəsi qeyri-yaşayış sahəsi) istismara qəbul edilmişdir. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başıçısının sərəncamı ilə təsdiq edilmiş “Tikintisi başa çatmış obyektin istismara qəbul edilməsi” haqqında dövlət komissiyasının 25 dekabr 2013cü il tarixli aktından məlum olur ki, Bakı şəhəri, Xətai rayonu Ə.Axundov və H.Salmani küçələrinin kəsişməsindəki 1197-ci məhəllə ünvanında yerləşən 18 mərtəbəli + 1 girişli yaşayış binası (1-ci mərtəbəsi 2 səviyyəli qeyri-yaşayış sahəsi, zirzəmi mərtəbəsi yeraltı avtodayanacaq) istismara qəbul edilmişdir. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti “icrayə verən” İddiaçı MTK “icarəçi” olmaqla imzalanmış 17 avqust 2005-ci il tarixli 0583 nömrəli torpaq icarəsi müqaviləsinə əsasən “icarəyəverən” icarə əsasında sahəsi 8266 kv.m olan torpaq sahəsini, yaşayış binalarının tikintisi üçün icarəçiyə 49 il müddətinə icarəçinin istifadəsinə verir, “icarəçi” isə onu qəbul edir. İcarəçi hər il 37.096221 manat icra haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür. Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin 27 fevral 2017-ci il tarixli Tikinti obyektinin istismarına 0100 saylı İcazəyə əsasən 27 fevral 2017-ci il tarixindən İddiaçı MTK-ya tikinti obyektinin istismarına icazə verilmişdir. İddiaçı MTK xx.xx.2024-cü il tarixli pretenziya məktubu ilə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə müraciət edərək qeyd etmişdir ki, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının 203 saylı xx.xx.2005-ci il tarixli sərəncamı, xx.xx.2004-cü il tarixli 11374 saylı inşaat pasportu və xx.xx.2005-ci il tarixli 05/318 saylı ayrıcı aktı əsasında Xətai raronu, Ə.Axundov və H.Salmani küçələrinin kəsişməsindəki 1197-ci məhəllədə ayrımış torpaq sahəsinə icarə müqaviləsi bağlanmışdır. İcarəyəverən icarə əsasında sahəsi 8266 kv.m olan torpaq sahəsini o cümlədən su ilə örtülmüş sahəni gələcəkdə sahə adlandırılacaq ərazini icarəçiyə 49 il müddətinə istifadəyə vermiş icarəçi isə onu qəbul etmişdir. Bildirmək istəyirəm ki, icarə götürdüyüm ərazi də yaşayış binası tikilərək, onun tərkib hissələri müxtəlif şəxslərin mülkiyyətinə verilmiş və yaşayış binası məzil sahiblərinin müştərək istifadəsinə keçmişdir. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Torpaq Məcəlləsinin 75-ci maddəsinin 2ci hissəsində göstərilmişdir ki, qanunvericilikdə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququnun xitamı bu barədə məhkəmə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya bələdiyyə tərəfindən qərar qəbul edildiyi tarixdən, torpaq mülkiyyətçisi, istifadəçisi və ya icarəçisi torpaqdan və ya onun bir hissəsindən könüllü imtina etdikdə isə müvafiq ərizə verilən tarixdən baş verir. xx.xx.2005-ci il tarixli 05/318 saylı müqavilənin xitam edilməsinə razılıq verəsiniz. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəllənin: 241.3-cü maddəsinə əsasən bu Məcəllənin 243-cü maddəsində nəzərdə tutulan hallarda torpaq sahəsindən istifadə hüququnu binanın, qurğunun və digər daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi də əldə edə bilər. 243-cü maddəsinə əsasən başqa şəxsə mənsub torpaq sahəsində olan daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi həmin əmlakın yerləşdiyi torpaq sahəsi hissəsindən istifadə hüququna malikdir. Özgə torpaq sahəsində yerləşən daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ başqa şəxsə keçərkən, o, torpaq sahəsinin müvafiq hissəsindən istifadə hüququnu daşınmaz əmlakın əvvəlki mülkiyyətçisi ilə eyni şərtlərlə və eyni həcmdə əldə edir. Torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququnun başqa şəxsə keçməsi həmin torpaq sahəsində yerləşən daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisinin sahədən istifadə hüququnun xitamı və ya dəyişdirilməsi üçün əsas deyildir. Özgə torpaq sahəsində yerləşən daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi həmin əmlaka sahiblik, ondan istifadə və ona dair sərəncam hüququna, habelə müvafiq binaları və qurğuları uçurmaq hüququna malikdir 324.1-ci maddəsinə əsasən əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. 324.4-cü maddəsinə əsasən müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli əqd) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir. 404.1-ci maddəsinə əsasən müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. 404.2-ci maddəsinə əsasən bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır. 700.1-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. 717.1-ci maddəsinə əsasən əgər müqavilə öhdəliklərinin müəyyənləşdirilməsi üçün əsas götürülmüş şərtlər müqavilə bağlandıqdan sonra qarşılıqlı öhdəliklər arasında böyük tənasübsüzlük yaranmasına səbəb olan dərəcədə dəyişərsə, müqavilənin istənilən iştirakçısı, icarə müddətindən başqa, müqavilə şərtlərinin dəyişdirilməsini tələb edə bilər. İcarəyə götürülmüş əşyadan gəlir icarəçi tərəfindən təsərrüfatın aparılması nəticəsində artdıqda və ya azaldıqda, icarə haqqının dəyişdirilməsini, əgər ayrı şərt qoyulmayıbsa, tələb etmək olmaz. 719.1-ci maddəsinə əsasən torpaq icarəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə müqavilənin bağlandığı müddət qurtardıqda xitam verilir. 719.4-cü maddəsinə əsasən, icarə müqaviləsi 30 ildən çox müddətə bağlandıqda müqavilənin istənilən iştirakçısı 30 ildən sonra müqavilənin ləğvinə dair bildirişi icarənin növbəti ilinin sonu üçün qüvvəyə minməklə icarənin hər hansı ilinin üçüncü iş günündən gec olmayaraq verə bilər. Əgər müqavilə icarəyə verənin və ya icarəçinin bütün ömrü üçün bağlanmışdırsa, ləğvetməyə yol verilmir. 721.1-ci maddəsinə əsasən əgər torpaq icarəsi müqaviləsinin iştirakçıları torpaq icarəsi müqaviləsini vaxtından əvvəl ləğv etmək hüququna malikdirlərsə, bu hüquqa onlar müqavilə üzrə hüquq münasibətlərinin müddəti uzadıldıqdan və ya müqavilə dəyişdirildikdən sonra da malikdirlər. Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin: 73-cü maddəsinin 1-ci hissəinə əsasən torpaq sahəsi və ya onun bir hissəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququna torpaq sahəsindən könüllü imtina edildikdə xitam verilir. 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsinə əsasən qanunvericilikdə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququnun xitamı bu barədə məhkəmə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya bələdiyyə tərəfindən qərar qəbul edildiyi tarixdən, torpaq mülkiyyətçisi, istifadəçisi və ya icarəçisi torpaqdan və ya onun bir hissəsindən könüllü imtina etdikdə isə müvafiq ərizə verilən tarixdən baş verilir. 75-ci maddəsinin 6-cı hissəsinə əsasən torpaq üzərində hüquqlara xitam verilmə qaydası bu Məcəllə ilə nəzərdə tutulmadıqda, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə müəyyən edilir. Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəllənin: 109.1-ci maddəsinə əsasən yaşayış sahələrinə olan ehtiyacın ödənilməsi üçün üzvlərinin əmlak pay haqlarının birləşdirilməsi yolu ilə müvafiq binaların tikintisi və (və ya) yenidənqurulması, habelə müəyyən dövr ərzində kooperativ binada yaşayış və qeyriyaşayış sahələrinin bu Məcəllənin 141-1-ci maddəsinə uyğun olaraq idarə edilməsi məqsədi ilə fiziki və (və ya) hüquqi şəxslərin üzvlüyə əsaslanan könüllü birliyi mənzil-tikinti kooperativləri hesab edilir. 109.4-cü maddəsinə əsasən mənzil-tikinti kooperativləri kooperativ binanın tikilməsi və (və ya) yenidən qurulması, həmin binada mövcud olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin öz üzvləri arasında tam bölüşdürülməsi, üzvlərinin pay haqlarını tam həcmdə ödəmələri üçün tələb olunan müddətə yaradılırlar. 109.5-ci maddəsinə əsasən kooperativ binanın tikintisi və (və ya) yenidən qurulması tam başa çatdıqdan və həmin binada mövcud olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin ümumi sayının əlli faizindən çoxuna mülkiyyət hüququ bu Məcəllə, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi və digər qanunları ilə müəyyən olunmuş qaydada mənziltikinti kooperativinin üzvlərinə keçdikdən sonra bir ay ərzində mənzil-tikinti kooperativinin qanunla müəyyən olunmuş qaydada ləğvi və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməsi barədə qərar qəbul edilərək, hüquqi şəxslərin dövlət qeydiyyatı haqqında qanunvericiliyə uyğun olaraq zəruri tədbirlər görülməlidir. “Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 73-cü maddəsinin 1-hissəsinin və 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 719.1 və 719.4-cü maddələri ilə əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2023-cü il tarixli Qərarında qeyd edilmişdir ki, Torpaq Məcəlləsinin 73-cü maddəsinin 1-ci hissəsi, 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsi və Mülki Məcəllənin 719.1 və 719.4-cü maddələrinin torpaq icarəsi müqaviləsi üzrə torpaq hüquq münasibətlərinə xitam verilməsi barədə müddəaları arasında mövcud olan kolliziya bu Qərarın təsviri-əsaslandırıcı hissəsində göstərilən hüquqi mövqelərə uyğun olaraq Torpaq Məcəlləsinin 75-ci maddəsinin 6-cı hissəsi tətbiq edilməklə həll olunmalıdır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 107-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir. 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Məhkəmənin mövqeyi Tədqiq olunan sübutlar əsasında məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edildi ki, tərəflər arasında torpaq icarə müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik hüquq münasibətləri mövcud olmuşdur. Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti ilə İddiaçı MTK arasında Xətai rayonu Ə.Axundov və H.Salmani küçələrinin kəsişməsindəki 1197-ci məhəllədə ayrılmış torpaq sahəsinin icrayə verilməsinə dair icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Müqavilə 49 il müddətinə bağlanmaqla, hər il 37096221 manat icarə haqqının ödənilməsi nəzərdə tutulmuşdur. İddiaçı icarəyə verilmiş torpaq sahəsində yaşayış binası tikilərək, onun tərkib hissələri müxtəlif şəxslərin mülkiyyətinə verilmiş və yaşayış binası məzil sahiblərinin müştərək istifadəsinə verildiyini, bununla bağlı olaraq da xx.xx.2005-ci il tarixli 05/318 saylı icarə müqaviləsinə xitam verilməsini tələb etmişdir. Məhkəmə göstərilən normaları və işin faktiki hallarını nəzərə alaraq hesab edir ki, iddia əsassız olduğundan rədd edilməlidir. Çünki İddiaçı MTK-nın bu günə qədər ləğv edilməməsi və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevirilməməsi onun hələ də fəaliyyətdə olduğunu və həmin torpaq sahəsindən istifadə etdiyini göstərir. Bundan başqa iddiaçının icarə müqaviləsini bağlayarkən torpağı icarəyə götürməkdə məqsədi çoxmərtəbəli yaşayış binasının tikintisi olmuş, həmin tikintinin təxminən neçə ilə başa gələcəyi əvvəlcədən ona məlum olmuş və o, öz iradə ifadəsi ilə müqaviləni 49 il müddətinə bağlamış, ona bunu məcbur edən olmamış və müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi və ya ləğv olunmasına dair müddəa qeyd edilməmişdir. Halbuki iddiaçı binanın tikintisinin daha qısa müddətdə başa çatmasını nəzərə alaraq icarə müqaviləsini də qısa müddətə və ya çoxmərtəbəli yaşayış binasının tikintisi başa çatacağı müddətə bağlaya bilərdi. İddiaçı tərəfindən binanın tikililərək başqa şəxslərin mülkiyyətinə verilməsi və yaşayış binasının mənzil sahiblərinin müştərək istifadəsinə verildiyini qeyd edilsə də, buna dair dövlət reyestrindən çıxarışlar və ya digər hüquqtəsdiqedici sənəd təqdim edilməmişdir. Digər tərəfdən iddiaçının nümayəndəsi məhkəmə iclasında verdiyi izahatında binanın hazırda ümumi istifadədə olan istixana, qaraj və s. hissəsinin MTK-ya aid olduğunu, orada fəaliyyətini davam etdirdiyini bildirmişdir. Müqavilə azadlığı prinsipinə uyğun olaraq, fiziki və hüquqi şəxslər müqavilələrin məzmununu azad şəkildə müəyyən edirlər. İddiaçının, MTK kimi fəaliyyətini davam etdirdiyi halda, müqavilədə göstərilən məqsədə çatması, yəni çoxmərtəbəli yaşayış binası tikməsi onun öz istəyi ilə icarə müqaviləsindən könüllü imtina etməsi üçün əsas ola bilməz. Çünki o hələ də həmin torpaq sahəsindən istifadə edərək fəaliyyətini davam etdirir və bina tam olaraq onun balansından çıxarılmamışdır. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 216-220, 227, 233, 357, 360 və 362-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə QƏT ETDİ: İddiaçı MTK-nın cavabdeh Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə qarşı iddiası rədd edilsin. Qətnamədən tərəflərə rəsmi qaydada verildiyi (“elektron kabinet”lərinə yerləşdirildiyi) gündən 1 (bir) ay müddətində (“elektron formada”) Bakı Kommersiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına apellyasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilmədikdə, işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi (“elektron kabinet”lərinə yerləşdirildiyi) gündən 1 (bir) ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir. Sədrlik edən Kənan Hüseynov