Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2-2(113)-496/2024 11.03.2024 BAKİ KOMMERSİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativinin cavabdeh Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə qarşı (Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi Yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs olmaqla) “müqaviləyə xitam verilmiş hesab olunması” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə iş (açar sözlər: icarə müqaviləsinə xitam verilməsi) Bakı Kommersiya Məhkəməsinin hakimi Hüseynov Kənan Zakir oğlunun sədrliyi, Mehdiyeva Hafizə Etibar qızının katibliyi, iddiaçının nümayəndəsi Vəkil iştirakı ilə, iddiaçı "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativinin cavabdeh Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə qarşı (Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi Yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs olmaqla) “müqaviləyə xitam verilmiş hesab olunması” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə işə məhkəmənin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq məhkəmə MÜƏYYƏN ETDİ: İşin halları
1. İddiaçı "xxxx" MTK cavabdeh BŞİH-yə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti və "xxxx" MTK arasında bağlanmış 0750 №li, 23 yanvar 2007-ci il tarixli Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ə.Quliyev küçəsi, 1131-ci məhəllədəki 0,6 ha torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında müqaviləyə xx.xx.2023-cü il tarixdən xitam verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. Sonradan iddiaçının nümayəndəsi iddianın dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti ilə "xxxx" MTK arasında bağlanmış Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ə.Quliyev küçəsi, 1131-ci məhəllədəki 0,6 ha torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında 0750 №-li, 23 yanvar 2007-ci il tarixli torpaq icarə müqaviləsinə xx.xx.2023-cü il tarixdən xitam verilmiş hesab olunması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
3. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2002-ci il tarixli 1051 saylı və "xxxx" MMC-nin xx.xx.2002-ci il tarixli 002 saylı məktubları, Azərbaycan Respublikası İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin Dövlət Əmlakının Özəlləşdirilməsi Departamenti tərəfindən verilmiş xx.xx.2002-ci il tarixli 000199 saylı şəhadətnamə nəzərə alınaraq, Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2002-ci il tarixli 710 N-li “özəlləşdirilmiş torpaq sahəsində ofis və yaşayış binalarının tikintisinə icazə verilməsi haqqında sərəncamına” əsasən Xətai rayonu, Ələddin Quliyev küçəsindəki 1131ci məhəllədə yerləşən həmin cəmiyyətin mülkiyyətində olan 6818.5 kv.m torpaq sahəsində çoxmərtəbəli ofis və yaşayış binalarının layihələşdirilməsi və tikintisinə icazə verilmişdir. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2003-cü il tarixli 207 N-li “özəlləşdirilmiş torpaq sahəsinə icarə əsasında torpaq sahəsinin əlavə edilməsi haqqında sərəncamına” əsasən Xətai rayon İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2003-cü il tarixli 97 saylı və "xxxx" MMC-nin xx.xx.2003-cü il tarixli 027 saylı məktubları nəzərə alınaraq Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2002-ci il tarixli 710 saylı sərəncamı ilə yaşayış binalarının tikintisinə icazə verilmiş, özəlləşdirilmiş torpaq sahəsinə Xətai rayonu, Ə.Quliyev küçəsindəki 1131-ci məhəllədə çoxmərtəbəli yaşayış binalarının layihələşdirilməsi və tikintisi üçün əlavə 0.60 ha torpaq sahəsi icarə əsasında həmin cəmiyyətin istifadəsinə verilmişdir. Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2003-cü il tarixli 207 N-li Sərəncamın 5-ci bəndinə görə, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2001-ci il tarixli 303 saylı sərəncamının 4-cü maddəsinə əsasən Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti nəzdindəki “İnterservis” müdiriyyəti sifarişçi ilə icarə müqaviləsinin bağlanmasını təmin etməlidir. Həmin sərəncam əsasında Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti (“icarəyəverən”) "xxxx" MTK (“icarəçi”) ilə arasında xx.xx.2007-ci il tarixli 0750 N-li icarə müqaviləsi imzalanmışdır. Bu müqavilənin şərtlərinə əsasən “icarəyəverən” Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Babək prospekti Ə.Quliyev küçəsi 1131ci məhəllədə sahəsi 6378,5 kv.m olan torpaq sahəsini” 49 il müddətinə “icarəçinin istifadəsinə verir. Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ə.Quliyev küçəsindəki torpaq sahəsinin “İcarəçinin” istifadəsinə verilməsi ilə bağlı Bakı Şəhəri İcra Hakimiyyəti Memarlıq və Şəhərsalma Baş idarəsi tərəfindən "xxxx" MTK-ya 07/01 nömrəli ayrıc aktı verilmişdir. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2003-cü il tarixli 207 N-li “özəlləşdirilmiş torpaq sahəsinə icarə əsasında torpaq sahəsinin əlavə edilməsi haqqında sərəncamının” 1-ci bəndindəki icarə əsasında hissəsi və 5-ci bəndi etibarsız hesab edilməlidir. Torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında müqavilə bağlandıqdan sonra "xxxx" MTK Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ə.Quliyev küçəsində yerləşən 1131-ci məhəllədə çoxmənzilli yaşayış binalarının inşasını başa çatdırmışdır. Həmin binalar Dövlət Qəbul Komissiyası tərəfindən istismara qəbul edilmiş, bu barədə xx.xx.2015-ci il tarixdə tikintisi başa çatmış obyektin istismara qəbul edilməsi haqqında Dövlət Qəbul Komissiyasının aktı tərtib edilmiş, akt Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti tərəfindən təsdiq edilmişdir. "xxxx" MTK-nın icarəyə götürdüyü torpaq sahəsində inşa etdiyi çoxmənzili yaşayış binasında yerləşən mənzillər MTK tərəfindən üçüncü şəxslərə satılmış, bununla bağlı müvafiq alqı-satqı müqavilələri bağlanmış, alıcılar mənzillərin dəyərini ödəmiş, bir çoxları hətta mənzilər üzərində mülkiyyət hüquqlarını daşınmaz əmlakların dövət reyestrində qeydə aldıraraq çıxarışlar almışlar. Belə ki, qeyd edilən torpaq sahəsində iddiaçı tərəfindən qanunvericiliyə riayət edilməklə çoxmərtəbəli yaşayış binası inşa edilmişdir. Həmin torpaq sahəsi "xxxx" MTKnın istifadəsinə verilmişdir. Artıq istifadəyə verilmiş həmin torpaq sahəsinin əlavə olaraq həm də icarəyə verilməsi və bu barədə icarə müqaviləsi bağlanması qanunvericiliyin tələblərinə ziddir. "xxxx" MTK-nın Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, V.Plotnikov, C.Hacıbəyli və R.Axundov küçələrinin kəsişməsində yerləşən 741 saylı məhəllədə inşasını başa çatdırdığı çoxmənzilli yaşayış binasında yerləşən mənzillər üçüncü şəxslər tərəfindən MTK-dan alındığı və mənzillərin dəyəri ödənildiyi andan, həmin şəxslər bu mənzillərin mülkiyyətçisinə çevrilmişlər. Göründüyü kimi, "xxxx" MTK, onunla Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti arasında bağlanmış icarə müqaviləsində göstərilmiş məqsədə çatmışdır. İcarə müqavilə əsasında Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ə.Quliyev küçəsində yerləşən 1131-ci məhəllədə ayrılmış torpaq sahəsində çoxmənzilli yaşayış binaları inşa etmiş və binada yerləşən mənzilləri üçüncü şəxslərə özgəninkiləşdirmişdir. Həmin vaxtdan da "xxxx" MTK icarəyə verilmiş torpaq sahəsindən istifadə etmir, istifadə edə də bilməz. Çünki, həmin sahədə artıq çoxmənzili yaşayış binaları inşa edilmiş, binada yerləşən mənzillər isə başqa şəxslərə satılmışdır. Bu baxımdan Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti və "xxxx" MTK arasında bağlanmış torpaq icarə müqaviləsinin qüvvədə saxlanılmasına zərurət qalmamışdır. Müqavilə əsasında "xxxx" MTK-nın icarəsinə verilmiş torpaq sahəsindən MTK könüllü imtina edir. Bu səbbədən müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməlidir. Əks halda, istifadə olunmayan və bəhər götürülməyən torpağa görə, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti tərəfindən MTK-dan icarə haqqı tələb etməsi hüquqdan sui-istifadəyə gətirib çıxaracaqdır. Qanunvericiliyin bu normasından da göründüyü kimi, yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsi icarəyə verilmir. Ona görə də həmin icarə müqavilələri əsasında aparılan sənədləşmələr etibarsız hesab edilməlidir. Eyni zamanda xx.xx.2023-cü il tarixdə müqaviləyə xitam verilməsi ilə bağlı ərizə ilə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə müraciət edilmişdir, həmin ərizənin xx.xx.2023-cü il tarixdə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətində olsa da ərizəyə cavab verilməmiş, bu günədək tələb icra edilməmişdir. Buna görə də tərəflər arasında bağlanmış 0750 №-li, 23 yanvar 2007-ci il tarixli icarə müqaviləsinə pretenziya məktubunun çatdığı xx.xx.2023-cü il tarixdən xitam verilmiş hesab edilməlidir.
4. İddia tələbinin maddi hüquqi əsası kimi Mülki Məcəllənin 231, 700-cü, Torpaq Məcəlləsinin 48, 49, 50, 59, 73, 75, 109-cu, Mənzil Məcəlləsinin 35-ci maddələrinə istinad olunmuşdur.
5. Məhkəmə iclasında iddiaçının nümayəndəsi iddia ərizəsində göstərilənləri təsdiq edərək bildirmişdir ki, iddiaçı "xxxx" MTK bu günədək ləğv edilməmiş, mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməmişdir. Buna baxmayaraq iddiaçı MTK-nın adına heç bir əmlak yoxdur, tikilən binadakı mənzillər hamısı üçüncü şəxslərə satılmış və həmin şəxslər çıxarış almışlar. MTK-nın fəaliyyəti mövcud deyil, hal-hazırda sadəcə sənəd üzrə mövcuddur. Torpaqdan istifadə edildiyi müddətdə icarə haqqı ödənilmişdir, lakin hansı illərdə ödəniş olunması barədə dəqiq məlumatı yoxdur. MTK-nın məqsədi binanı tikib vətəndaşlara təhvil vermək olmuşdur. Müqavilənin 49 il müddətinə bağlanması onlardan asılı olmayan səbəbdən olmuşdur, o dövrdə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyyəti müəyyən şərtlər daxilində bina tikməyə icazə verirdi. Qarşıya qoyulan məqsədə nail olduqdan sonra MTKnın ləğvi ilə bağlı müraciət etməmişlər, çünki hüquqi şəxsin ləğv prosesi demək olar ki, mümkün deyildir. Mənzil Məcəlləsində MTK-ların qarşıya qoyulan məqsədə nail olduqdan sonra ləğv oluna bilməsi barədə maddə işlək norma deyildir. İddiaçı ona verilmiş 6818,5 kv. metr torpaq sahəsini satın almış, qalan torpaq sahəsi isə icarəsində qalmışdır. Sonda o, iddianın təmin edilməsini xahiş etmişdir.
6. Cavabdeh tərəfindən iddiaya qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır.
7. İş üzrə cavabdeh və üçüncü şəxs məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada xəbərdar edilmələrinə baxmayaraq, məhkəməyə nümayəndələri gəlməmişdir. Məhkəmə Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 185.5-ci maddəsinə əsasən cavabdehin nümayəndəsinin iştirakı olmadan işə baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tədqiq olunan sübutlar
8. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başıçısının sərəncamı ilə təsdiq edilmiş “Tikintisi başa çatmış obyektin istismara qəbul edilməsi” haqqında dövlət komissiyasının 17 sentyabr 2015-ci il tarixli aktından məlum olur ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən 2 ədəd (“A” və “B” blokları) 18 mərtəbəli + mansarda 1 girişli yaşayış binası (1, 2-ci mərtəbələri qeyriyaşayış sahəsi) istismara qəbul edilmişdir.
9. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti “icrayə verən” "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti “icarəçi” olmaqla imzalanmış 23 yanvar 2007-ci il tarixli 0750 nömrəli torpaq icarəsi müqaviləsinə əsasən “icarəyəverən” icarə əsasında sahəsi 6378,5 kv.m olan torpaq sahəsini, yaşayış binalarının tikintisi üçün icarəçiyə 49 il müddətinə icarəçinin istifadəsinə verir, “icarəçi” isə onu qəbul edir. İcarəçi hər il 5349 manat 37 qəpik icra haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür.
10. "xxxx" MTK xx.xx.2023-cü il tarixli ərizə ilə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə müraciət edərək, 3 gün müddətində Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti və "xxxx" MTK arasında bağlanmış 0750 №-li, 23 yanvar 2007-ci il tarixli Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Ə.Quliyev küçəsi, 1131-ci məhəllədəki 0,6 ha torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsini xahiş etmiş, əks halda eyni məzmunlu tələblə məhkəməyə müraciət ediləcəyi barədə xəbərdarlıq etmişdir.
11. Bakı Şəhəri İcra Hakimiyyəti Başçısının “özəlləşdirilmiş torpaq sahəsində ofis və yaşayış binalarının tikintisinə icazə verilməsi haqqında” xx.xx.2002-ci il tarixli 710 nömrəli sərəncamında qeyd edilmişdir ki;
1. Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2002-ci il tarixli, 1051 saylı və "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin xx.xx.2002-ci il tarixli, 002 saylı məktubları, Azərbaycan Respublikası İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin Dövlət Əmlakının Özəlləşdirilməsi Departamenti tərəfindən verilmiş xx.xx.2002-ci il tarixli, 000199 saylı şəhadətnamə nəzərə alınaraq, Xətai rayonu, Ələddin Quliyev (keçmiş 10-cu Zavod) küçəsindəki 1131-ci məhəllədə, yerləşən həmin cəmiyyətin mülkiyyətində olan 6818,5 m2 torpaq sahəsində çoxmərtəbəli ofis və yaşayış binalarının layihələşdirilməsi və tikintisinə icazə verilsin.
2. Sifarişçiyə tapşırılsın: 2.1. Sahəni sanitar vəziyyətinə nəzarət etsin. 2.2. Layihələşdirmənin vaxtı və qaydası üzrə memarlıq və şəhərsalma baş idarəsinin tapşırığını və inşaat pasportunda nəzərdə tutulan digər şərtləri yerinə yetirsin 2.3. Ərazinin və obyektin memarlıq-planlaşdınlmasının eskiz həllini layihələşdirmə ərəfəsində Memarlıq və şəhərsalma baş idarəsi ilə razılaşdırsın. Layihələşdirmə başa çatdıqdan sonra işçi layihəsini tam həcmdə Baş idarəyə təqdim etsin. 2.4. Layihə təşkilatı layihə-axtarış işləri apararkən inşaat pasportunda göstərilməmiş mühəndis kommunikasiyaları aşkar etdikdə, baş plan işlənməzdən əvvəl həmin kommunikasiyaların köçürülməsini Memarlıq və şəhərsalma baş idarəsi ilə razılaşdırsın və əlaqədar təşkilatlara məlumat versin.
3. Layihələşdirmə işləri tam başa çatdıqdan sonra razılaşdırılmış və təsdiq edilmiş sənədlərin qeydiyyatdan keçirilməsi və tikintiyə icazə verilməsi üçün Bakı Dövlət Memarlıq və Tikinti Nəzarəti Müfəttişliyinə təqdim edilsin.
4. Bu sərəncam inşaat pasportu ilə birlikdə yalnız layihələşdirrnə üçün əsasdır. qeyd olunan sahə Dövlət torpaq kadastrında və Dövlət torpaq reyestrində qeydiyyata alımalıdır.
5. Layihə sənədləri mərhələsindən asılı olmayaraq, memarlıq fəaliyyəti ilə lisenziya sasında məşğul olan hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən işlənməlidir.
6. Sərəncamın icrasına nəzarət rayon icra hakimiyyətinin başçısına tapşırılsın.
12. Bakı Şəhəri İcra Hakimiyyəti Başçısının “özəlləşdirilmiş torpaq sahəsinə icarə əsasında torpaq sahəsinin əlavə edilməsi haqqında” xx.xx.2003-cü il tarixli 207 nömrəli sərəncamında qeyd edilmişdir ki;
1. Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2003-cü il tarixli, 97 saylı və "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin xx.xx.2003-cü il tarixli, 027 saylı məktubları, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2002-ci il tarixli, 710 saylı sərəncamı ilə yaşayış jbinalanmn tikintisinə icazə verilmiş özəlləşdirilmiş torpaq sahəsinə Xətai rayonu, Ə.Quliyev küçəsindəki 1131-ci məhəllədə çoxmərtəbəli yaşayış binalarının layihələşdirilməsi və tikintisi üçün əlavə 0,6 ha torpaq sahəsi icarə əsasında həmin cəmiyyətin istifadəsinə verilsin.
2. Sifarişçiyə tapşırılsın: 2.1.Sahəni yerində qəbul etsin, onun sanitar vəziyyətinə nəzarət etsin. 2.2. Layihələşdirmənin vaxtı və qaydası üzrə Memarlıq və şəhərsalma baş idarəsinin tapşırığını və inşaat pasportunda nəzərdə tutulan digər şərtləri yerinə yetirsin. 2.3. Ərazinin və obyektin memarlıq-planlaşdınnasının eskiz həllini layihələşdirmə ərəfəsində Memarlıq və şəhərsalma baş idarəsi ilə razılaşdırsın. Layihələşdinmə başa çatdıqdan sonra işçi layihəsini tam həcmdə Baş idarəyə təqdim etsin. 2.4. Layihə təşkilatı layihə-axtarış işləri apararkən inşaat pasportunda göstərilməmiş mühəndis kommunikasiyaları aşkar etdikdə, Baş plan işlənməzdən əvvəl həmin kommunikasiyaların köçürülməsini Memarlıq və şəhərsalma baş idarəsi və əlaqədar təşkilatlarla razılaşdırsın. 2.5. Bu sərəncam inşaat pasportu ilə birlikdə yalnız layihələşdirmə üçün əsasdır.
3. Layihələşdirmə işləri tam başa çatdıqdan sonra razılaşdırılmış və təsdiq edilmiş sənədlər qeydiyyatdan keçirilməsi və tikintiyə icazə verilməsi üçün Bakı Dövlət Memarlıq və Tikinti Nəzarəti Müfəttişliyinə təqdim edilsin.
4. Azərbaycan Respublikası “Torpaq Məcəlləsi”nin 66, 67 və 68-ci maddələrinə uyğun olaraq, sifarişçi Bakı Şəhər Torpaq Şöbəsindən torpaq sahəsi üzərində hüququnu təsdiq edən rəsmi sənədi (istifadə hüququna dair şəhadətnamə) aldıqdan sonra tikinti işlərinə başlamalıdır.
5. Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2001-ci il tarixli, 303 saylı sərəncamının 4-cü maddəsinə əsasən, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti nəzdindəki «İnterservis» müdiriyyəti sifarişçi ilə icarə müqaviləsinin bağlanmasını təmin etsin.
6. Layihə sənədləri mərhələsindən asılı olmayaraq, memarlıq fəaliyyəti ilə lisenziya əsasında məşğul olan hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən işlənməlidir.
7. Ayrılmış torpaq sahəsinin sanitar vəziyyətinə nəzarət, həmin sahənin özbaşına zəbt olunmasının qarşısını almaq üçün tədbirlər görmək rayon icra hakimiyyətinin başçısına tapşırılsın.
8. Yuxarıda qeyd edilən bəndlər sifarişçi tərəfindən yerinə yetirilməsə, sərəncamın ləğv edilməsi məsələsinə qanunvercilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada baxılacaqdır.
13. 07/01 nömrəli “İstifadəyə (icarəyə) verilən torpaq sahəsinin ayrıc aktı”ndan görünür ki, "xxxx" MMC-nə Bakı Şəhəri İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2003, xx.xx.2002, xx.xx.2006 il tarixli, 207,710,394 nömrəli sərəncamları ilə Xətai rayonu, Ə.Quliyev küçəsi, 1131-ci məhəllədə cizgidə göstərilən sərhədlər daxilində 1.3197 hektar çoxmərtəbəli yaşayış binalarının tikintisinə dair verilmişdir.
14. A № 012226 nömrəli Torpaq sahəsinin planı və ölçüsündən görünür ki, torpaq sahəsinin planı və ölçüsü Xətai rayonu, Ə.Quliyev küçəsi, 1131-ci məhəllə "xxxx" MMC-yə Bakı Şəhəri İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2003cü il tarixli, 207 saylı, xx.xx.2006 il tarixli, 394 nömrəli sərəncamları və xx.xx.2007-ci il tarixli 750 saylı İcarə müqaviləsi ilə 13197 kv.m yaşayış binalarının tikintisi üçün 49 il müddətinə icarəyə ayrılan torpaq sahəsi ilə bağlı tərtib edilmiş, torpaq sahəsinin kadastr göstəriciləri və planı əks olunmuşdur.
15. Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reystrindən Çıxarışlardan görünür ki, ünvan 2 ünvanlarında mənzillər müxtəlif şəxlərin mülkiyyətindədir.
16. Bakı Şəhəri İcra Hakimiyyəti başçısının “Bakı Şəhəri İcra Hakimiyyətinin bir neçə sərəncamlarında rəqəm səhvinin düzəlişi haqqında” xx.xx.2006-cı il tarixli 394 nömrəli sərəncamında qeyd edilmişdir ki; Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2002-ci il tarixli, 710 saylı və xx.xx.2003-cü il tarixli, 207 saylı "xxxx" MMC-yə aid olan sərəncamlarında “1,28ha” rəqəmi “1,32ha” kimi oxunsun. - Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 66, 67 ve 68-ci maddələrinə uyğun olaraq, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti nəzdində «İnterservis» müdriyyəti sifarişçi ilə 0,0420 ha torpaq icarə müqaviləsinin bağlanmasını təmin etsin, həmçinin Daşınmaz Əmlakın Reyestr Xidmətinin Bakı Şəhər İdarəsinin torpaq sahəsi üzərində hüququnu təsdiq edən çıxarış alınsın.
17. Özəlləşdirilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi torpaq saələri üərində mülkiyyət hüququnu təsdiq edən Şəhadətnamədən görünür ki, "xxxx" MMC Bakı şəhəri, Xətai rayonu, 10-cu Zavod küçəsində (Babək pr.) yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi 6818,5 kv.metr torpaq sahəsini satın almışdır.
18. "xxxx" MTK tərəfindən verilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli, 04/24 nömrəli arayışda qeyd edilmişdir ki, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Babək prospekti 10 ünvanında inşa edilən 458 mənzilli 7 girişli yaşayış binası "xxxx" Mənzil-Tikinti Kooperativinə məxsusdur. Bütün mənzillər satılıb. Bina istismara qəbul edilib və sakinlərə təhvil verilmişdir. "xxxx" Mənzil- Tikinti Kooperativin adına hal-hazırda əmlak yoxdur.
19. Vergi ödəyicisinin tarixçəsindən görünür ki, "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin adı xx.xx.2008-ci il tarixdə dəyişərək "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativi olmuşdur.
20. Tədqiq olunan sübutlar əsasında məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edildi ki, tərəflər arasında torpaq icarə müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik hüquq münasibətləri mövcud olmuşdur. Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti ilə "xxxx" MMC arasında ünvan 5 ünvanında 0.6 hektar ərazidə ayrılmış torpaq sahəsinin icrayə verilməsinə dair icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Müqavilə 49 il müddətinə bağlanmaqla, hər il 5349,37 manat icarə haqqının ödənilməsi nəzərdə tutulmuşdur. "xxxx" MMC-nin adı dəyişlərək "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativi olmuşdur. İddiaçı icarəyə verilmiş torpaq sahəsində yaşayış binasının inşa olunduğunu, binanın sakinlərin mülkiyyətinə verildiyini, bununla bağlı olaraq da icarə müqaviləsinin xx.xx.2023-cü il tarixdən xitam verilmiş hesab edilməsini tələb etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
21. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəllənin: 241.3-cü maddəsinə əsasən bu Məcəllənin 243-cü maddəsində nəzərdə tutulan hallarda torpaq sahəsindən istifadə hüququnu binanın, qurğunun və digər daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi də əldə edə bilər. 243-cü maddəsinə əsasən başqa şəxsə mənsub torpaq sahəsində olan daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi həmin əmlakın yerləşdiyi torpaq sahəsi hissəsindən istifadə hüququna malikdir. Özgə torpaq sahəsində yerləşən daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ başqa şəxsə keçərkən, o, torpaq sahəsinin müvafiq hissəsindən istifadə hüququnu daşınmaz əmlakın əvvəlki mülkiyyətçisi ilə eyni şərtlərlə və eyni həcmdə əldə edir. Torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququnun başqa şəxsə keçməsi həmin torpaq sahəsində yerləşən daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisinin sahədən istifadə hüququnun xitamı və ya dəyişdirilməsi üçün əsas deyildir. Özgə torpaq sahəsində yerləşən daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi həmin əmlaka sahiblik, ondan istifadə və ona dair sərəncam hüququna, habelə müvafiq binaları və qurğuları uçurmaq hüququna malikdir 324.1-ci maddəsinə əsasən əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. 324.4-cü maddəsinə əsasən müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli əqd) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir. 404.1-ci maddəsinə əsasən müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. 404.2-ci maddəsinə əsasən bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır. 700.1-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. 717.1-ci maddəsinə əsasən əgər müqavilə öhdəliklərinin müəyyənləşdirilməsi üçün əsas götürülmüş şərtlər müqavilə bağlandıqdan sonra qarşılıqlı öhdəliklər arasında böyük tənasübsüzlük yaranmasına səbəb olan dərəcədə dəyişərsə, müqavilənin istənilən iştirakçısı, icarə müddətindən başqa, müqavilə şərtlərinin dəyişdirilməsini tələb edə bilər. İcarəyə götürülmüş əşyadan gəlir icarəçi tərəfindən təsərrüfatın aparılması nəticəsində artdıqda və ya azaldıqda, icarə haqqının dəyişdirilməsini, əgər ayrı şərt qoyulmayıbsa, tələb etmək olmaz. 719.1-ci maddəsinə əsasən torpaq icarəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə müqavilənin bağlandığı müddət qurtardıqda xitam verilir. 719.4-cü maddəsinə əsasən, icarə müqaviləsi 30 ildən çox müddətə bağlandıqda müqavilənin istənilən iştirakçısı 30 ildən sonra müqavilənin ləğvinə dair bildirişi icarənin növbəti ilinin sonu üçün qüvvəyə minməklə icarənin hər hansı ilinin üçüncü iş günündən gec olmayaraq verə bilər. Əgər müqavilə icarəyə verənin və ya icarəçinin bütün ömrü üçün bağlanmışdırsa, ləğvetməyə yol verilmir. 721.1-ci maddəsinə əsasən əgər torpaq icarəsi müqaviləsinin iştirakçıları torpaq icarəsi müqaviləsini vaxtından əvvəl ləğv etmək hüququna malikdirlərsə, bu hüquqa onlar müqavilə üzrə hüquq münasibətlərinin müddəti uzadıldıqdan və ya müqavilə dəyişdirildikdən sonra da malikdirlər.
22. Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin: 73-cü maddəsinin 1-ci hissəinə əsasən torpaq sahəsi və ya onun bir hissəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququna torpaq sahəsindən könüllü imtina edildikdə xitam verilir. 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsinə əsasən qanunvericilikdə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququnun xitamı bu barədə məhkəmə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya bələdiyyə tərəfindən qərar qəbul edildiyi tarixdən, torpaq mülkiyyətçisi, istifadəçisi və ya icarəçisi torpaqdan və ya onun bir hissəsindən könüllü imtina etdikdə isə müvafiq ərizə verilən tarixdən baş verilir. 75-ci maddəsinin 6-cı hissəsinə əsasən torpaq üzərində hüquqlara xitam verilmə qaydası bu Məcəllə ilə nəzərdə tutulmadıqda, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə müəyyən edilir.
23. Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəllənin: 109.1-ci maddəsinə əsasən yaşayış sahələrinə olan ehtiyacın ödənilməsi üçün üzvlərinin əmlak pay haqlarının birləşdirilməsi yolu ilə müvafiq binaların tikintisi və (və ya) yenidənqurulması, habelə müəyyən dövr ərzində kooperativ binada yaşayış və qeyriyaşayış sahələrinin bu Məcəllənin 141-1-ci maddəsinə uyğun olaraq idarə edilməsi məqsədi ilə fiziki və (və ya) hüquqi şəxslərin üzvlüyə əsaslanan könüllü birliyi mənzil-tikinti kooperativləri hesab edilir. 109.4-cü maddəsinə əsasən mənzil-tikinti kooperativləri kooperativ binanın tikilməsi və (və ya) yenidən qurulması, həmin binada mövcud olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin öz üzvləri arasında tam bölüşdürülməsi, üzvlərinin pay haqlarını tam həcmdə ödəmələri üçün tələb olunan müddətə yaradılırlar. 109.5-ci maddəsinə əsasən kooperativ binanın tikintisi və (və ya) yenidən qurulması tam başa çatdıqdan və həmin binada mövcud olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin ümumi sayının əlli faizindən çoxuna mülkiyyət hüququ bu Məcəllə, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi və digər qanunları ilə müəyyən olunmuş qaydada mənziltikinti kooperativinin üzvlərinə keçdikdən sonra bir ay ərzində mənzil-tikinti kooperativinin qanunla müəyyən olunmuş qaydada ləğvi və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməsi barədə qərar qəbul edilərək, hüquqi şəxslərin dövlət qeydiyyatı haqqında qanunvericiliyə uyğun olaraq zəruri tədbirlər görülməlidir.
24. “Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 73-cü maddəsinin 1-hissəsinin və 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 719.1 və 719.4-cü maddələri ilə əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2023-cü il tarixli Qərarında qeyd edilmişdir ki, Torpaq Məcəlləsinin 73-cü maddəsinin 1-ci hissəsi, 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsi və Mülki Məcəllənin 719.1 və 719.4-cü maddələrinin torpaq icarəsi müqaviləsi üzrə torpaq hüquq münasibətlərinə xitam verilməsi barədə müddəaları arasında mövcud olan kolliziya bu Qərarın təsviri-əsaslandırıcı hissəsində göstərilən hüquqi mövqelərə uyğun olaraq Torpaq Məcəlləsinin 75-ci maddəsinin 6-cı hissəsi tətbiq edilməklə həll olunmalıdır.
25. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 107-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir. 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
Məhkəmənin mövqeyi
26. Məhkəmə göstərilən normaları və işin faktiki hallarını nəzərə alaraq hesab edir ki, iddia əsassız olduğundan rədd edilməlidir.
27. Çünki iddiaçı "xxxx" MTK-nın icarəyə verilmiş torpaq sahəsində tikdiyi binanın mənzilləri sakinlərin mülkiyyətinə verilsə də, binanın ümumi istifadədə olan dəhlizləri, zirzəmisi, texniki mərtəbələri, çardağı və s. onun balansındadır. İddiaçı "xxxx" MTK-nın bu günə qədər ləğv edilməməsi və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevirilməməsi onun hələ də fəaliyyətdə olduğunu və həmin torpaq sahəsindən istifadə etdiyini göstərir. Bundan başqa iddiaçının icarə müqaviləsini bağlayarkən torpağı icarəyə götürməkdə məqsədi çoxmərtəbəli yaşayış binasının tikintisi olmuş, həmin tikintinin təxminən neçə ilə başa gələcəyi əvvəlcədən ona məlum olmuş və o, öz iradə ifadəsi ilə müqaviləni 49 il müddətinə bağlamış, ona bunu məcbur edən olmamış və müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi və ya ləğv olunmasına dair müddəa qeyd edilməmişdir. Halbuki iddiaçı binanın tikintisinin daha qısa müddətdə başa çatmasını nəzərə alaraq icarə müqaviləsini də qısa müddətə və ya çoxmərtəbəli yaşayış binasının tikintisi başa çatacağı müddətə bağlaya bilərdi. Müqavilə azadlığı prinsipinə uyğun olaraq, fiziki və hüquqi şəxslər müqavilələrin məzmununu azad şəkildə müəyyən edirlər. İddiaçının, MTK kimi fəaliyyətini davam etdirdiyi halda, müqavilədə göstərilən məqsədə çatması, yəni çoxmərtəbəli yaşayış binası tikməsi onun öz istəyi ilə icarə müqaviləsindən könüllü imtina etməsi üçün əsas ola bilməz. Hazırkı vəziyyət, yəni binanın sakinlərə satılaraq tam istismara verilməsi 2015-ci ildən mövcud olmuş və bu müddət ərzində hər hansı dəyişiklik baş verməmişdir ki, həmin dəyişiklik icarə müqaviləsindən imtina üçün əsas olsun.
28. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 216-220, 227, 233, 357, 360 və 362-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə QƏT ETDİ: İddiaçı "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativinin cavabdeh Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə qarşı (Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi Yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs olmaqla) iddiası rədd edilsin. Qətnamədən tərəflərə rəsmi qaydada verildiyi (“elektron kabinet”lərinə yerləşdirildiyi) gündən 1 (bir) ay müddətində (“elektron formada”) Bakı Kommersiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına apellyasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilmədikdə, işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi (“elektron kabinet”lərinə yerləşdirildiyi) gündən 1 (bir) ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir. Sədrlik edən Kənan Hüseynov