Bakı Kommersiya Məhkəməsi Qərardad — İş №e-2-2(113)-4996/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏRARDAD Bakı şəhəri İş № e-2-2(113)-4996/2025 12.08.2025 BAKİ KOMMERSİYA MƏHKƏMƏSİ Hakim Axundova Zeynəb Əli qızının sədrliyi, Süleymanov Namiq Əsgər oğlunun katibliyi, İddiaçı Mənzil-Tikinti Kooperativinin Cavabdehnə qarşı icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə işə məhkəmənin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçı Mənzil-Tikinti Kooperativi (İddiaçı MTK) Cavabdehnə (Cavabdeh MMC) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh MMC ilə İddiaçı MTK arasında xx.xx.2017-ci il tarixdə bağlanmış icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, xx.xx.2017-ci il tarixli yazılı icarə müqaviləsi əsasında (müddəti 10 il) Gəncə şəhəri, F.X.Xoyski küçəsində yerləşən 12 mərtəbəli yaşayış binasının 1-ci və 2-ci mərtəbəsindəki, ümumilikdə 2018 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi Cavabdeh MMC-nin icarəsinə verilmişdir. Müqavilə imzalanarkən həmin obyekt o zaman istifadəsiz olduğu üçün onun gəlir potensialı məlum deyildi. 2018 kv.m obyekt üçün cavabdeh tərəfindən aylıq icarə haqqı olaraq simvolik bir rəqəm göstərilmiş, əvəzində tərəflər icarə haqqının icarə obyekti vasitəsilə əldə olunan aylıq satış dövriyyəsinin müəyyən faizi kimi müəyyənləşdirilməsi barədə razılığa gəlmişdilər. İddiaçı MTK ərzaq retail sahəsində ixtisaslaşmadığından obyektin potensial gəlirlərini proqnozlaşdıra bilmirdi. Bu halda həmin sahədə təcrübəli olan cavabdehin nümayəndələri gəlirlərin yetərincə yüksək olacağına dair inam ifadə etmiş, aylıq satışdan 2% payının 25000-30000 manat həcmində icarə haqqı üçün kifayət edəcəyi barədə izahat vermişdilər. İddiaçının səlahiyyətli nümayəndəsi (Mənzil-Tikinti Kooperativinin direktoru) kimi o da müqaviləni imzalayarkən cavabdehin gəlir proqnozlarına güvənərək, normal həcmdə icarə ödənişləri əldə olunacağına ümid edirdi. Bildirilir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 421.2-ci maddəsinə əsasən müqavilə tərəflərdən birinin tələbi ilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda, yaxud bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Qanunverici “əhəmiyyətli pozuntu” anlayışını belə izah edir ki, bu hal müqavilə bağlayarkən digər tərəfin haqlı olaraq ümid etdiyi nəticələrin əhəmiyyətli dərəcədə puç olması ilə nəticələnməlidir. Məhz bu məna çərçivəsində baxdıqda, Cavabdeh MMC tərəfindən müqavilənin 3.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş icarə haqqının (satış dövriyyəsinin 2%-i) faktiki dövriyyə göstəricilərinə əsasən hesablanmaması, dövriyyəyə dair sistemli və davamlı şəkildə məlumatların təqdim olunmaması, iddiaçıya bəhərdən istifadə və gəlir əldə etmək hüququnun faktiki şəkildə məhdudlaşdırılması, həmçinin şəffaf hesabat mexanizmlərinin qəsdən pozulması – icarə müqaviləsinin əhəmiyyətli pozuntusu hesab olunmalıdır. İcarə müqaviləsi bağlanarkən iddiaçı tərəf cavabdehin ehtimal etdiyi dövriyyə proqnozlarına və 2%-lik modelin ədalətli nəticə doğuracağına dair izahatlarına əsaslanaraq, stabil və bazar şərtlərinə uyğun gəlir əldə etməyə haqlı olaraq ümid etmişdir. Lakin bu ümidlər cavabdehin öhdəliklərə laqeyd və qeyri-vicdanlı yanaşması nəticəsində köklü şəkildə puç olmuşdur. Bu isə Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsi kontekstində müqavilənin ləğv edilməsi üçün zəruri olan “əhəmiyyətli pozuntu” meyarının tam şəkildə mövcud olduğunu təsdiqləyir. Beləliklə, cavabdehin bu davranışı yalnız sadə müqavilə öhdəliyinin yerinə yetirilməməsi deyil, həm də müqavilə münasibətlərinin iqtisadi və hüquqi təməlini pozan əsaslı və hüquqi cəhətdən qəbuledilməz hal kimi dəyərləndirilməli və müqavilənin məhkəmə qaydasında ləğvi ilə nəticələnməlidir. Bundan başqa, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 442-ci maddəsinə əsasən “Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.” Lakin Mülki Məcəllənin 700.1-ci maddəsinə əsasən “icarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.” İcarəçi, icarəyə verənin əsas hüququ olan icarə haqqının tam və şəffaf şəkildə ödənilməsini təmin etməyə borcludur. Bu məqsədlə, icarəçi satış dövriyyəsinə dair POS çıxarışları, Z-hesabatları, ƏDV bəyannamələri və digər zəruri sənədləri təqdim etməlidir. Həmin sənədlərin təqdim edilməməsi, icarə haqqının düzgün və müqaviləyə uyğun hesablanmasına mane olmaqla, icarəçinin müqavilə öhdəliklərini pozması kimi qiymətləndirilməlidir. Cavabdeh icarə obyektində fəaliyyətə başladıqdan sonra ilkin mərhələdə satış gəlirləri tədricən artmağa başlamışdı. Hətta 2019-cu ildə müqaviləyə əlavə və dəyişiklik edilməsi barədə qarşılıqlı razılaşma zamanı gəlirlərin artım tempinin davam edəcəyini gözləyirdilər. Lakin 2019-cu ildən sonrakı dövrdə cavabdehin satış dövriyyəsində nəzərə çarpacaq artım baş vermədi, əvəzində isə daşınmaz əmlak kirayə bazarında qiymətlər kəskin şəkildə yüksəldi. Bu səbəbdən icarə haqqının məbləğinin yeni iqtisadi reallıqlara uyğunlaşdırılması məqsədilə cavabdehə 11 iyul 2024-cü il tarixində rəsmi məktubla müraciət edildi. İcarə müqaviləsinin 3.1-ci maddəsinə əsasən aylıq icarə haqqı mağazada 1 ay ərzində satılan malların ümumi dəyərinin (ƏDV xaric) 2%-i miqdarında müəyyən edilmiş və bu icarə haqqının müqavilənin qüvvədə olduğu müddət ərzində dəyişməz qalacağı nəzərdə tutulmuşdur. Bununla belə, tərəflər sonradan qarşılıqlı razılıq əsasında 14 yanvar 2019-cu il tarixdə “Əlavə razılaşma” adlı əlavə müqavilə imzalamış və xx.xx.2017-ci il tarixli əsas icarə müqaviləsinə bir sıra düzəlişlər etmişlər. Həmin əlavə razılaşma ilə icarə müddəti 5 il artırılaraq, ümumilikdə 15 ilə uzadılmışdır. Eyni zamanda, icarə müqaviləsinin 3.1-ci maddəsinə yeni redaksiya verilərək 2019-cu ilin yanvar ayı üçün icarə haqqı (ƏDV daxil) 8546 manat, 2019-cu ilin fevralından etibarən isə (ƏDV daxil) 4130 manat olmaqla, sabit aylıq icarə haqqı ödənilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Bu dəyişiklik praktikada belə tətbiq olunmuşdur ki, cavabdeh hər ay stabil 4130 manat ödəyir, hər ilin sonunda isə il ərzindəki faktiki satış dövriyyəsinə uyğun 2%-lik icarə haqqı ilə ödənmiş məbləğ arasındakı fərqi növbəti ilin ilk ayında ödəyir (burada da cavabdeh ümumi dövriyyənin 1%-ni çəkdiyi xərclərə sərf etdiyini əsas götürmüşdür). Beləliklə, 2019-cu ildən etibarən cavabdeh tərəfindən faktiki olaraq satış dövriyyəsinin yalnız 1%-i həcmində xalis icarə haqqı ödənilmiş, əldə etdiyi gəlirin digər 1%-i isə özünün obyektə çəkdiyi xərclərin geri qaytarılmasına yönəldilmişdir. 2019-cu ildə müəyyən edilən aylıq icarə haqqı daşınmaz əmlak bazarındakı kirayə qiymətlərinə uyğun hesab edilə bilməzdi, o cümlədən ötən təxminən 8 il ərzində ölkədə əmlak qiymətləri və kirayə haqları son dərəcə artmışdır. Məsələn, mübahisələndirilən icarə obyektinə hazırda aylıq 30000 manat icarə haqqı təklif edilməkdədir ki, bu da müqavilə bağlanarkən mövcud olmuş şəraitin sonradan əhəmiyyətli dərəcədə dəyişdiyinə dəlalət edir. Bu reallıq nəzərə alınaraq, müqavilədə nəzərdə tutulmuş aylıq kirayə haqqına bazar qiymətlərinə uyğun olaraq yenidən baxılması məqsədilə cavabdehə xx.xx.2024-cü il tarixli yazılı təklif məktubu göndərilmişdir. Cavabdeh MMC isə xx.xx.2024-cü il tarixli 476 saylı cavab məktubunda icarə haqqının artırılması təklifini qəbul etməmiş, əvəzinə bir sıra səbəblər göstərmişdir. Həmin məktubda bağlanmış müqavilənin 5.4-cü maddəsinə əsasən cavabdehin icarə obyektində apardığı elektrik təchizatı işləri və texniki şərtlərin alınması üçün 100000 manat, təmir-tikinti işlərinin icrası üçün isə 700000 manat vəsait sərf etdiyi bildirilir. Eyni zamanda məktubda qeyd olunur ki, İddiaçı MTK ilə bağlanmış müqaviləyə uyğun olaraq mağazada 1 ay ərzində satılan malların dəyərinin 2%-i həcmində aylıq icarə haqqı ödənilir və bu məbləğ kifayət qədər yüksəkdir (hərçənd cavabdeh onun 1%-ni öz çəkdiyi xərclərə hesablayır). Cavabdeh əlavə olaraq ölkədəki inflyasiya proseslərinin və daşınmaz əmlak bazarında rəqabətin onların maliyyə vəziyyətinə mənfi təsir etdiyini vurğulayaraq icarə haqqının artırılması barədə təklifi rədd etmişdir. Göründüyü kimi, cavabdeh qarşı tərəfin (icarəyəverənin) haqlı tələblərini təmin etməmiş, yaranmış yeni iqtisadi şəraitə uyğun addım atmaqdan imtina etmişdir. İddiaçı 28 avqust 2024-cü il tarixində cavabdehin məktubuna yazılı cavab vermiş, eləcə də 01 avqust 2024-cü il və 10 dekabr 2024-cü il tarixlərində müqavilənin ləğv ediləcəyi (müqaviləyə xitam veriləcəyi) barədə xəbərdarlıq məktubları göndərmişdir. Lakin cavabdeh bu müraciətlərin heç birinə hər hansı yazılı cavab verməmiş, problemi qarşılıqlı razılaşma yolu ilə həll etmək istiqamətində addım atmamışdır. Cavabdehin obyektə çəkdiyi yuxarıda adı keçən 800000 manat xərclərin əhəmiyyətli bir qismi artıq indiyədək icarə haqqından tədricən kompensasiya olunmuşdur. Belə ki, xx.xx.2025-ci il tarixinədək cavabdehin ödədiyi icarə haqlarından cəmi 470126 manat vəsait iddiaçıya çatmamış (icarə haqqından tutulmaqla cavabdeh tərəfindən öz xərclərinin geri qaytarılmasına yönəldilmiş), qalıq 329874 manat isə hələ ödənilməmiş qalmaqdadır. Başqa sözlə, cavabdeh indiyədək icarə ödənişlərinin bir hissəsini verməməklə öz təmir xərclərinin böyük qismini artıq kompensasiya etmişdir. İcarə müqaviləsinin 5.4-cü maddəsinə əsasən əgər icarəyəverən müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verərsə, icarəçi tərəfindən obyektə çəkilmiş 721034,44 manat təmir xərci və 100000 maant elektrik təchizatı xərci (texniki şərt) amortizasiya normaları nəzərə alınmaqla, icarəyəverən (iddiaçı) tərəfindən icarəçiyə (cavabdehə) bir ay ərzində geri qaytarılmalıdır. İddiaçı MTK müqavilə tərəfi olaraq öz imzasına hörmətlə yanaşır və hüquqlarından sui-istifadə etmədən bəyan edir ki, müqaviləyə xitam veriləcəyi halda məhz 5.4-cü maddədə nəzərdə tutulmuş qaydada (amortizasiya normaları tətbiq olunmaqla qalıq məbləğ müəyyən edildikdən sonra) qısa müddət – bir ay ərzində cavabdehin çəkdiyi xərclərin qalan hissəsinin cavabdehə ödənilməsini təmin edəcəkdir. Yəni iddiaçı qarşı tərəfin əsaslı xərclərinin qaytarılmasını təmin etməyə hazır olduğunu öncədən bildirir. Bununla yanaşı, hazırkı icarə müqaviləsi ilə müəyyən edilmiş aylıq icarə haqqının məbləği hazırkı iqtisadi reallıqlar baxımından icarəyəverən olaraq iddiaçının qanuni mənafelərini təmin etmir, bazarda kirayə qiymətlərinin ciddi artdığı mühitdə bu məbləğ son dərəcə aşağı olduğundan iddiaçının böyük maliyyə itkilərinə səbəb olur və onun təsərrüfat fəaliyyətini zərərlə davam etdirməsinə gətirib çıxarır. İddiaçı MTK tikinti sahəsində fəaliyyət göstərən bir qurumdur və kirayədən gəlirləri xeyli azaldığı halda yeni layihələrin icrası və ümumiyyətlə, normal fəaliyyətini davam etdirməsi mümkün deyildir. Belə bir vəziyyət iddiaçını rəqabət qabiliyyətini itirmək təhlükəsi qarşısında qoyur və onun qanuni hüquqlarını əhəmiyyətli dərəcədə pozur. Mübahisələndirilən müqavilənin bəzi şərtləri də ədalətlilik və hüquq bərabərliyi prinsiplərini pozaraq iddiaçıya qarşı birtərəfli üstünlük yaratmışdır. Məsələn, müqavilənin 2.5-ci bəndində icarəçiyə (cavabdeh tərəfə) müqaviləni birtərəfli qaydada ləğv etmək səlahiyyəti verildiyi halda, 2.6-cı bəndə əsasən icarəyəverən tərəfin (iddiaçının) eyni qaydada müqaviləyə xitam vermək hüququ qadağan edilmişdir. Bu cür qeyri-simmetrik şərt Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 6-cı maddəsində təsbit olunmuş tərəflərin hüquq bərabərliyi prinsipinə ziddir və müqavilə öhdəliklərində “contractual fairness” (müqavilə ədalətliliyi) prinsipinin pozulması deməkdir. Nəticədə, belə birtərəfli öhdəliklər iddiaçının iqtisadi maraqlarına ciddi zərər vurmuşdur. Cavabdeh MMC “AZEMİS” elektron məhkəmə informasiya sistemində yaradılan elektron kabinet vasitəsilə ilə məhkəməyə müraciət edərək, İddiaçı MTK-nın Cavabdeh MMC-yə qarşı “18 iyul 2017-ci il tarixdə bağlanmış icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi tələbi barədə” iddia ərizəsinə dair iş üzrə icraata xitam verilməsi barədə müvafiq məhkəmə aktı qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Ərizə onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmənin diqqətinə çatdırılır ki, iddiaçı xx.xx.2025-ci il tarixində eyni predmetlə (icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi tələbinə dair) Cavabdeh MMC-yə qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı Kommersiya Məhkəməsinə müraciət edərək, Cavabdeh MMC ilə İddiaçı MTK arasında bağlanılmış xx.xx.2017-ci il tarixli icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi, cavabdehin Gəncə şəhəri, F.Xoyski küçəsində yerləşən 12 mərtəbəli yaşayış binasının 1-ci və 2-ci mərtəbəsində ümumi olaraq 2018 kv.m qeyriyaşayış sahəsi olan icarə obyektindən çıxarılması və icarə obyektinin boşaldılaraq təhvil verilməsi, hüquqi yardımın göstərilməsi ilə bağlı ödənilmiş 320 manat və ödənilmiş 100 manat dövlət rüsumunun iddiaçının xeyrinə tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Həmin iş üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(113)-3115/2025 saylı, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə İddiaçı Cavabdehnə qarşı iddianın təmin edilməməsi qət edilmişdir. Göründüyü kimi, iddiaçının ayrı-ayrı tarixlərdə məhkəməyə verdiyi iddia ərizələri üzrə tələblər və tərəflər eynidir. xx.xx.2025-ci il tarixində ilk dəfə məhkəməyə təqdim etdiyi iş üzrə hallar məhkəmə prosesində kifayət qədər müzakirə edilmiş və iş üzrə yekun məhkəmə aktı qəbul edilmişdir. Hazırki iş üzrə materiallara və tələbə diqqət edilsə, eyni sənədlərin məhkəmə sisteminə yükləndiyini və məhkəmədən xahiş edilmiş tələb eynidir. Bu baxımından hesab edilir ki, eyni predmet üzrə halların məhkəmədə yenidən araşdırılaraq baxılmasına zərurət yoxdur. Tərəflərə məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə məlumat verilməsinə baxmayaraq, məhkəmə iclasına gəlməmiş və bunun üzrlü səbəbləri barədə məhkəməyə məlumat verməmişlər. Məhkəmə işə tərəflərin nümayəndələrinin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Məhkəmə iddia ərizəsi və ona əlavə olunmuş sənədləri nəzərdən keçirərək hesab edir ki, hazırkı iş üzrə icraata xitam verilməlidir. Belə ki, iş materiallarına əlavə edilmiş Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2-2(113)-3115/2025 saylı qətnaməsindən görünür ki, İddiaçı (bundan sonra İddiaçı MTK) Cavabdehnə (bundan sonra Cavabdeh MMC) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2017-ci il tarixli icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi, cavabdehin Gəncə şəhəri, F.X.Xoyski küçəsində yerləşən 12 mərtəbəli yaşayış binasının 1-ci və 2-ci mərtəbəsində ümumi olaraq 2018 kv.m. qeyriyaşayış sahəsi olan icarə obyektindən çıxarılması və icarə obyektini boşaldaraq təhvil verməsi və hüquqi yardımın göstərilməsi ilə bağlı ödənilmiş 320 manat, ödənilmiş 100 manat dövlət rüsumunun cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmiş və sözügedən qətnamə ilə iddia təmin edilməmişdir. Qeyd olunanlara əsasən məhkəmə belə nəticəyə gəlir ki, eyni tərəflər arasında, eyni predmet barəsində və eyni əsaslar üzrə məhkəmənin qanuni qüvvəyə minmiş qətnaməsi olduğundan iş üzrə icraata xitam verilməlidir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 261.0.2-ci maddəsinə əsasən eyni tərəflər arasında, eyni predmet barəsində və eyni əsaslar üzrə məhkəmənin qanuni qüvvəyə minmiş qətnaməsi və ya iddiaçının iddiadan imtina etməsi və ya tərəflərin barışıq sazişinin təsdiq olunması ilə əlaqədar iş üzrə icraata xitam edilməsi haqqında məhkəmənin qərardadı olarsa, hakim iş üzrə icraata xitam verir. 262.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə iş üzrə icraata xitam verilməsi barədə qərardad çıxarır. 262.4-cü mаddəsinə əsаsən işin icraatına xitam verildikdə, eyni tərəflər arasında, eyni predmet haqqında və eyni əsaslar üzrə mübahisə barəsində məhkəməyə müraciət edilməsinə yol verilmir. 262.5-ci mаddəsinə əsаsən iş üzrə icraata xitam verilməsi haqqında məhkəmənin qərardadından şikayət verilə bilər. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 261-262, 263-264, 268-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə QƏRARA ALDİ: İddiaçı Mənzil-Tikinti Kooperativinin Cavabdehnə qarşı icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi tələbinə dair iş üzrə icraata xitam verilsin. İddiaçıya izah olunsun ki, işin icraatına xitam verildikdə, eyni tərəflər arasında eyni predmet haqqında və eyni əsaslar üzrə mübahisə barəsində məhkəməyə təkrar müraciət edilməsinə yol verilmir. Qərardaddan, tərəflərə rəsmi qaydada verildikdən sonra 10 (on) gün müddətində Bakı Kommersiya Məhkəməsinə şikayət verilə bilər. Hakim Zeynəb Axundova