Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2-2(113)-588/2025 30.01.2025 BAKİ KOMMERSİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdehnə qarşı “icarə müqaviləsi üzrə pulun tutulması” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi (açar sözlər: ilkin müqavilə, şifahi icarə müqaviləsi, sübutetmə vəzifəsi) Hakim Əhmədova Nərmin Məzahir qızının sədrliyi, Quluzadə Gülçin Təhmasib qızının katibliyi, İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil1 iştirakı ilə İddiaçı Cavabdehnə qarşı “icarə müqaviləsi üzrə pulun tutulması” tələbinə dair kommersiya mübahisəsinə məhkəmənin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə M Ü Ə Y Y Ə N E T D İ: I. Kommersiya mübahisəsinin mahiyyəti
1. İddiaçı Cavabdehnə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, tərəflər arasında bağlanmış 15 dekabr 2022-ci il tarixli müqavilə üzrə 50081,39 manat məbləğində pul və ödənilmiş 241 manat dövlət rüsumunun cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. İddianın faktiki əsası olaraq göstərilmişdir ki, iddiaçı və cavabdeh arasında 15 dekabr 2022-ci il tarixində İ-15/2022 nömrəli müqavilə bağlanmışdır. Həmin müqaviləyə uyğun olaraq, iddiaçıya məxsus Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Tramvay döngəsi, 4, zirzəmi ilə birlikdə 13 mərtəbəli, ümumi sahəsi 13000 kv.m təşkil edən biznes mərkəzi binasının dövlət qeydiyyatına salınmasından sonra həmin binanın 1-ci mərtəbəsində yerləşən ümumi sahəsi 79,9 kv.m olan ofis kimi istifadə üçün yararlı olan qeyri-yaşayış sahəsinin cavabdehə icarəyə verilməsi barədə razılığa gəlinmişdir. Tərəflər müqavilənin qiyməti icarə haqqı, icarə haqqının məbləğinə daxil olan sahələrdən və xidmətlərdən istifadə hüquqları, müqavilənin qüvvədə olma müddəti, xitam şərtləri kimi mühüm şərtləri və tərəflərin qarşılıqlı öhdəliklərini müəyyən edən digər məsələləri müqavilədə aydın şəkildə göstərmişdirlər. Bundan sonra tərəflər müvafiq müqavilə üzrə 29 mart 2024-cü il tarixində 34 nömrəli qarşılıqlı üzləşmə aktını imzalamış, cavabdeh həmin aktı imzalamaqla iddiaçıya ümumilikdə 50081,39 manat (ofis sahəsi – 29625,14 manat, mebellər – 3504 manat, ƏDV – 16952,25 manat) pul məbləği borclu olduğunu və həmin məbləği tam şəkildə ödəmək öhdəliyi daşıdığını etiraf etmişdir. Yuxarıda qeyd olunan yekun məbləğ indiyədək ödənilməmiş qalmaqdadır. Mübahisənin həlli məqsədilə iddiaçı tərəfindən cavabdehə dəfələrlə şifahi və yazılı xəbərdarlıq edilməsinə baxmayaraq, cavabdeh müqavilə üzrə borcunu ödəməkdən yayınmışdır. Sonuncu dəfə cavabdehə 06 sentyabr 2024-cü il tarixdə elektron vergi portalı vasitəsilə pretenziya məktubu göndərilmişdir. Lakin buna baxmayaraq, cavabdeh müqavilə üzrə götürdüyü öhdəliklərin icrasından hələ də yayınımaqdadır. Beləliklə, indiki halda cavabdeh müqavilə üzrə borcunu hələ də ödəmədiyindən iddiaçı borcu qanunvericiliyə uyğun olaraq məhkəmə qaydasında tələb etmək məcburiyyətindədir.
3. İddia ərizəsində iddianın maddi hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra Mülki Məcəllə) 385, 425, 448-ci və s. maddələri göstərilmişdir.
4. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra Mülki Prosessual Məcəllə) 154-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada və müddətdə iddia ərizəsinə yazılı etiraz məhkəməyə daxil olmamışdır.
II. Tərəflərin mövqeləri:
5. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil1 məhkəmə iclaslarında iştirak edərək iddianın məzmununa uyğun izahat verdi və iddianın təmin edilməsini xahiş etdi.
6. Məhkəmənin suallarına cavab olaraq iddiaçının nümayəndəsi qeyd etdi ki, tərəflər arasında 15 dekabr 2022-ci il tarixli müqavilədən sonra hər hansı müqavilə bağlanmamış, bütün əmlaklar bu müqavilə əsasında icarəyə verilmişdir. Həmçinin cavabdehin qeyd etdiyi 10000 manat məbləğində pul ödənilməmişdir.
7. Əvvəlki məhkəmə iclaslarında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi – qanuni təmsilçisi Qanuni nümayəndə2 29 mart 2024-cü il tarixli qarşılıqlı üzləşmə aktını təsdiq etdiyini, 2018-ci il tarixdən 2024-cü ilin aprel ayınadək icarə obyektində fəaliyyət göstərdiyini, 08 aprel 2024-cü il tarixdə bir hissəsini kart vasitəsilə, digər hissəsini nağd olmaqla cəmi 10000 manat ödəniş etdiyini göstərdi.
8. Məhkəmənin suallarına cavab olaraq cavabdehin nümayəndəsi – qanuni təmsilçisi bildirdi ki, iddiaçı pandemiya dövrü üçün də icarə haqqını hazırkı borca daxil etmişdir. Həmçinin onun 10000 manat ödənişi nəzərə alınmamışdır.
9. Cavabdeh məhkəmənin növbəti iclaslarının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmasına baxmayaraq, məhkəmə iclaslarında iştirak etməmiş, iştirak edilməməsinin səbəbləri və ya mümkünsüzlüyü barədə məhkəməyə məlumat verməmişdir. Məhkəmə cavabdehin iştirakı olmadan işə mahiyyəti üzrə baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
III. Məhkəmə baxışının hədləri:
10. Mülki Prosessual Məcəllənin: - 14.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir. - 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. - 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. - 218.3-cü maddəsinə əsasən hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır. Lakin hakim qanunda göstərilən müstəsna hallarda iddia tələblərindən kənara çıxa bilər.
IV. Sübutların tədqiqi və məhkəmənin mövqeyi:
a) İcarə müqaviləsi üzrə icarə haqqının tutulması tələbi ilə bağlı
11. Məhkəmə ilk növbədə qeyd edir ki, kommersiya mübahisəsinin obyektiv və ədalətli həlli üçün işin mübahisəsiz hallarının, sübutetmə predmetinin müəyyən olunması, daha sonra həmin sübutetmə predmetinə daxil olan ayrı-ayrı hallara tərəflərin təqdim etdiyi mötəbər sübutlar əsasında qiymət verilməsi, mübahisənin məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmuş, sübut edilmiş hallarına müvafiq hüquq normalarının seçilməsi və tətbiq edilməsi, bundan sonra məhkəmənin qəti nəticəsinin şərh olunması zəruridir.
12. Lakin bu zaman kommersiya mübahisələrinin mülki mühakimə icraatı qaydasında həll olunması, bu icraat çərçivəsində əldə olunan həqiqətin də hüquqi xarakterə malik olması, məhkəmənin bu icraat çərçivəsində xidməti vəziyyətinə görə (ex officio) sübutlar toplamasının qeyri-mümkün olduğu nəzərə alınmalıdır.
13. İşin məhkəmə tərəfindən müəyyən olunan halları ondan ibarətdir ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında 15 dekabr 2022-ci il tarixli İ-15/2022 nömrəli ilkin müqavilədən irəli gələn öhdəlik münasibəti yaranmış, tərəflər tikintisi başa çatmış Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Tramvay döngəsi, 4, zirzəmi ilə birlikdə 13 mərtəbəli ümumi sahəsi 13000 kv.m təşkil edən biznes mərkəzi binası daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alındıqdan sonra 10 gün ərzində binanın 1-ci mərtəbəsində yerləşən ümumi sahəsi 79,9 kv.m olan sahənin 2 il müddətinə aylıq icarə haqqı ƏDV daxil olmaqla 2598,36 manat olmaqla icarəyə verilməsinə dair müqavilə bağlamağı razılaşdırmışlar. Həmin müqavilə üzrə hər iki hüquqi şəxsin möhürü ilə təsdiq edilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli 34 nömrəli qarşılıqlı üzləşmə aktı ilə xx.xx.2022-ci il tarixdən xx.xx.2024-cü il tarixədək olan dövr üçün ofis sahəsinə görə 29625,14 manat, mebellərə görə 3504 manat və ƏDV məbləği olaraq 16952,25 manat olmaqla ümumilikdə ƏDV daxil 50081,39 manat icarə haqqı borcu təsdiq edilmişdir.
14. İddiaçı 15 dekabr 2022-ci il tarixli müqavilə üzrə 50081,39 manat məbləğində pulun cavabdehdən tutulmasını tələb edir.
15. Cavabdeh xx.xx.2024-cü il tarixli 34 nömrəli qarşılıqlı üzləşmə aktını təsdiq etdiyini, lakin həmin məbləğdən 10000 manat ödəniş etdiyini, həmçinin xx.xx.2024-cü il tarixli 34 nömrəli qarşılıqlı üzləşmə aktı ilə nəzərdə tutulmuş icarə haqqı məbləğinə pandemiya dövrünün haqlarının da daxil olduğunu qeyd edir.
16. Məhkəmə mübahisənin həlli ilə bağlı aşağıdakıların qeyd edilməsini zəruri hesab edir.
17. Mülki Məcəllənin 402-ci maddəsinə əsasən, ilkin müqaviləyə görə tərəflər həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə gələcəkdə müqavilə (əsas müqavilə) bağlamağı öhdələrinə götürürlər. İlkin müqavilə əsas müqavilə üçün nəzərdə tutulmuş formada bağlanır. İlkin müqavilənin formasına dair qaydalara əməl edilməməsi onun əhəmiyyətsizliyinə səbəb olur. İlkin müqavilədə əsas müqavilənin predmetini, habelə digər mühüm şərtlərini müəyyənləşdirməyə imkan verən şərtlər göstərilməlidir. İlkin müqavilədə tərəflərin əsas müqaviləni hansı müddətdə bağlamağı öhdələrinə götürdükləri göstərilir. Əgər ilkin müqavilədə bu müddət müəyyənləşdirilməyibsə, əsas müqavilə ilkin müqavilənin bağlandığı andan bir il müddətində bağlanmalıdır. Əgər əsas müqavilə tərəflərin onu bağlamalı olduğu müddət qurtarana qədər bağlanmazsa və ya tərəflərdən biri digər tərəfə həmin müqaviləni bağlamaq barədə təklif göndərməzsə, ilkin müqavilədə nəzərdə tutulmuş öhdəliklərə xitam verilir. Niyyət razılaşmasında (niyyət protokolunda və s.) tərəflərin ona ilkin müqavilə qüvvəsi vermək iradəsi birbaşa ifadə olunmayıbsa, o, mülki hüquq nəticələri doğurmur.
18. Tərəflər arasında 15 dekabr 2022-ci il tarixli İ-15/2022 nömrəli ilkin müqavilə bağlanaraq Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Tramvay döngəsi, 4, zirzəmi ilə birlikdə 13 mərtəbəli, ümumi sahəsi 13000 kv.m təşkil edən biznes mərkəzi binası daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alındıqdan sonra 10 gün ərzində icarə müqaviləsinin bağlanması şərtləndirilsə də, həmin tarixdə icarə obyektinin (2018-ci il tarixdən) cavabdehdə olduğu işin mübahisəsiz halıdır. Həmçinin tərəflər arasında sonrakı tarixdə 15 dekabr 2022-ci il tarixli İ-15/2022 nömrəli ilkin müqaviləyə uyğun olaraq yazılı icarə müqaviləsi bağlanmasa da, münasibətlərin şifahi qaydada davam etdiyi xx.xx.2024-cü il tarixli qarşılıqlı üzləşmə aktı ilə təsdiq olunur. Həmçinin, daşınar əmlakların-mebellərin də icarəsinin razılaşdırıldığı işin mübahisəsiz halıdır və üzləşmə aktı ilə təsdiq olunur.
19. Belə olan halda məhkəmə icarə münasibətlərinin hüquqi məzmununun şərh edilməsini zəruri sayır.
20. Mülki Məcəllənin 700.1-ci maddəsinə əsasən, icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
21. Həmin müqavilənin 700.3-cü maddəsinə əsasən, əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.
22. Göründüyü kimi, icarə müqaviləsi icarəçi ilə icarəyəverən arasında əmlak kirayəsi müqaviləsi olub, icarəyəverənin icarəçiyə icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququnu verməyi, icarəçinin isə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqını ödəməyi öhdəsinə götürdüyü icrası davamlı olan öhdəlik münasibətini ifadə edir. Bu zaman icarəçi tərəfindən icarə haqqının ödənilməsinin hüquqi əsası qismində Mülki Məcəllənin 700.1-ci maddəsi çıxış edir.
23. Məhkəmə qeyd edir ki, iddiaçı xx.xx.2024-cü il tarixli qarşılıqlı üzləşmə aktına əsasən ƏDV daxil olmaqla 50081,39 manat icarə haqqı borcunun ödənilməsini tələb edir.
24. Qeyd edilənləri hazırkı işin hallarına tətbiq etdikdə görünür ki, cavabdeh icarə müqaviləsi üzrə öz öhdəliklərini lazımi qaydada icra etməmiş, icarə haqqını ödəməmişdir. Belə olan halda iddiaçının icarəçidən – cavabdehdən icarə haqqını təşkil edən müvafiq pul məbləğini tələb etmək hüququ yaranmışdır. Ona görə də məhkəmə hesab edir ki, icarə haqqının tutulması hissəsində iddia əsaslıdır.
25. Eyni zamanda məhkəmə qeyd edir ki, 2018-ci il tarixdən icarə obyektindən istifadə edən cavabdeh iddia etdiyi 10000 manat məbləğində ödənişin edilməsini təsdiq edən sübutları məhkəməyə təqdim etməmişdir. Halbuki Mülki Prosessual Məcəllənin 77.1-ci maddəsinə əsasən, hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
26. Mülki prosessual qanunvericiliyin sübutetmə vəzifəsindən və mülki qanunvericilik normalarından irəli gələrək məhkəmə göstərir ki, kreditor tərəfindən borcluya qarşı müqavilənin dəyərinin ödənilməsi tələblərində: (a) tərəflər arasında müqavilə münasibətlərinin mövcudluğu, (b) həmin müqavilə üzrə kreditorun öz vəzifələrini lazımınca icra etdiyi, (c) lakin borclunun müqavilə öhdəliklərini – müqavilənin dəyərini ödəmək vəzifəsini pozduğunu sübutetmə vəzifəsini, bir qayda olaraq, kreditor daşıyır. Borclu isə, bir qayda olaraq, kreditorun adıçəkilən tələbinə qarşı etirazının məzmunundan irəli gələrək (a) müqavilə münasibətlərinin mövcud olmadığını və ya (b) kreditorun öz vəzifələrini vaxtında və lazımınca icra etmədiyini və ya (c) müqavilənin dəyərini ödədiyini sübut etməlidir.
27. Digər tərəfdən, cavabdeh icarə haqqı borcunun pandemiya dövrü ilə bağlı yarandığına istinad etsə də, 15 dekabr 2022-ci il tarixli İ-15/2022 nömrəli ilkin müqavilə bağlanarkən pandemiya ilə bağlı icarə obyektləri üçün müəyyən edilən məhdudiyyətlər artıq aradan qalxmış, xx.xx.2024-cü il tarixli 34 nömrəli qarşılıqlı üzləşmə aktı ilə də məhz pandemiyadan sonrakı dövr üçün, yəni xx.xx.2022 – xx.xx.2024-cü il tarixləri üçün icarə haqqı borcu təsdiq edilmişdir.
28. Bu səbəbdən məhkəmə cavabdehin etirazlarının əsaslı olmadığı qənaətinə gəlir.
29. Məhkəmə vurğulayır ki, mülki dövriyyənin sabitliyini, davamlılığını təmin edən ən vacib prinsiplərdən biri “müqavilələr icra olunmalıdır” (pacta sunt servanda) prinsipidir. Mülki Məcəllənin “Öhdəliklərin icrası zamanı vicdanlılıq” adlanan 425-ci maddəsinə əsasən, öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. Öhdəlikləri icra edərkən tərəflər müqavilənin yerinə yetirilməsinə zəmin yaratmaq üçün birgə hərəkət etməli və müqavilənin məqsədinə çatmağa maneçilik törədə biləcək və ya öhdəliklərin icrasını təhlükəyə məruz qoya biləcək hər cür hərəkətlərdən çəkinməlidirlər.
30. Mülki Məcəllənin 442-ci maddəsinə əsasən öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
31. Həmin Məcəllənin 448.1-ci maddəsinə əsasən əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir.
32. Həmin Məcəllənin 448.2-ci maddəsinə əsasən borclu öz öhdəliklərinin hər bir təqsirli pozuntusu (hərəkət və ya hərəkətsizlik) üçün məsuliyyət daşıyır. Borclunu təqsirə görə, yəni qərəzə və ya kobud ehtiyatsızlığa görə məsuliyyətdən qabaqcadan azad etmək olmaz.
33. Beləliklə, məhkəmə hesab edir ki, icarə müqaviləsi üzrə razılaşdırılmış icarə haqqının ödənilməsi ilə bağlı öhdəliyi pozaraq, müqavilə ilə nəzərdə tutulan müddətdə icra etməyən, onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar və öz öhdəliklərinin hər bir təqsirli pozuntusu üçün məsuliyyət daşıyan cavabdeh (icarəçi) müqavilə üzrə yaranmış borcunu iddiaçıya ödəməlidir.
34. Göstərilənləri nəzərə alaraq məhkəmə bu qənaətə gəlir ki, iddia tələbi təmin olunmalı, 50081,39 manat məbləğində pul Cavabdeh MMC-dən tutularaq İddiaçı MMC-yə ödənilməlidir.
b) Məhkəmə xərcinin tutulması ilə bağlı
35. İddiaçı ödənilmiş 241 manat dövlət rüsumunun cavabdehdən tutulmasını xahiş etmişdir.
36. Elektron iddia ərizəsinin “dövlət rüsumunun ödənilməsi haqqında məlumat” qrafasına əsasən müəyyən olunur ki, **********8 nömrəli mədaxil qəbzi ilə 241 manat məbləğində dövlət rüsumu iddia ərizəsinin verilməsi üçün iddiaçı tərəfindən dövlət büdcəsinə ödənilmişdir.
37. Mülki Prosessual Məcəllənin 107-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir.
38. Mülki Prosessual Məcəllənin 119.1-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
39. Beləliklə, məhkəmə iddia tələbinin təmin edildiyini nəzərə alaraq hesab edir ki, ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 241 manat məbləğində pul Cavabdeh MMC-dən tutularaq İddiaçı MMC-yə ödənilməlidir.
V. Nəticə:
40. Şərh olunanlara əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 216-220, 222, 227, 233, 360-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə
Q Ə T E T D İ:
İddia təmin edilsin. Cavabdehndən 50081,39 manat məbləğində pul tutularaq İddiaçınə ödənilsin. Ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 241 manat məbləğində pul Cavabdehndən tutularaq İddiaçınə ödənilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı Kommersiya Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasına apellyasiya şikayəti verə bilər.
Hakim Nərmin Əhmədova