Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2-2(113)-6361/2024 22.10.2024 BAKİ KOMMERSİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı MMC-nin cavabdeh "xxxx" MMC-yə qarşı “pulun tutulması” tələbinə dair ilk, iddiaçı Cavabdeh MMC-nin cavabdeh İddiaçı MMC-yə qarşı “pulun tutulması” tələbinə dair qarşılıqlı iddiaları üzrə kommersiya mübahisəsi (açar sözlər: icarə müqaviləsi) Hakim Həsənova Ülkər Təhmasib qızının sədrliyi, Atayeva Nərgiz Etibar qızının katibliyi, İddiaçının nümayəndəsi Nümayəndə1, Cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə2 iştirakları ilə, İddiaçı MMC-nin Cavabdeh MMC-yə qarşı “pulun tutulması” tələbinə dair ilk, iddiaçı Cavabdeh MMC-nin cavabdeh İddiaçı MMC-yə qarşı “pulun tutulması” tələbinə dair qarşılıqlı iddiaları üzrə kommersiya mübahisəsinə məhkəmənin inzibati binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, M Ü Ə Y Y Ə N E T D İ: I. Kommersiya mübahisəsinin mahiyyəti
1. İddiaçı MMC (bundan sonra – iddiaçı) Cavabdeh MMC-yə (bundan sonra – cavabdeh) qarşı “pulun tutulması” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ƏDV daxil 101754,26 AZN borcun və dövlət rüsumu qismində tərəfindən ödənilmiş 391.76 AZN olmaqla, ümumilikdə 102146,02 AZN məbləğində borcun cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutularaq iddiaçının hesabına ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, "xxxx" MMC (İcarəyə verən) ilə Cavabdeh MMC (İcarəçi) arasında ünvan 3i rayonu, Neftçilər prospekti 153 ünvanında yerləşən “X4 2” kimi tanınan binanın 7-ci mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 510 kv.m. olan əmlakın icarəyə verilməsi ilə bağlı xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı İcarə müqaviləsi imzalanmışdır. Həmin müqavilə üzrə hüquqlar və öhdəliklər xx.xx.2023-cü il tarixindən etibarən "xxxx" MMC-dən İddiaçı MMC-yə ötürülmüşdür. Bununla bağlı xx.xx.2023-cü il tarixində "xxxx" MMC, "xxxx" MMC, "xxxx" MMC və İddiaçı MMC arasında “X5 İİ” Biznes Mərkəzinin icarə və idarəedilməsi müqaviləsi üzrə hüquq və öhdəliklərin ötürülməsinə dair saziş imzalanmışdır. Bu barədə cavabdeh də məlumatlandırılmışdır. Belə ki, cavabdeh icarə müqaviləsi üzrə sonrakı öhdəliklərini iddiaçıya qarşı icra etməyə başlamışdır. xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı İcarə müqaviləsinin 2.1-ci bəndinə əsasən İcarəyə verən bununla İcarəyə verilən Əmlakı istifadəyə verilmə tarixindən İcarəçiyə icarəyə verir və icarə bu tarixdən etibarən 5 (beş) il müddətinə (bundan sonra “İcarə müddəti”) davam edir. Həmin İcarə müqaviləsinin 3.1-ci bəndinə əsasən İcarəçi müqavilənin qüvvədə olduğu müddət ərzində İcarəyə verənə icarəyə verilən Əmlakın hər kvadrat metri üçün icarə müddətinin başlandığı tarixdən icarə müddətinin bitmə tarixinədək 21 AZN haqq ödəyəcək (bundan sonra “İcarə haqqı”). Bu qiymətə ƏDV daxil deyil. Həmin İcarə müqaviləsinə 2 saylı Əlavənin 3-cü bəndinə görə, İcarəçi Əmlakın istifadəyə verildiyi tarixdən etibarən bütün icarə müddəti ərzində İcarəyə verənə ayda 510 kvadrat metr üçün hər bir kvadrat metrə görə 10 AZN (ƏDV xaric) məbləğindəXidmət haqqı ödəyəcək. Bu qiymətə Sayğac üzrə Xidmət haqqı daxil deyil.4-cü bəndə görə, İcarəçi Xidmət haqqı və Sayğac üzrə Xidmət haqqını hər ay, İcarəyə verən tərəfindən müvafiq hesab-faktura və elektron qaimə təqdim edildiyi tarixdən etibarən 10 iş günü ərzində ödəyəcək. Həmin İcarə müqaviləsinin 3.2-ci bəndinə əsasən istifadəyə verilmə tarixi 1 iyun 2023-cü il tarixidir. İcarə haqqının ilk 2 aylıq ödənişi və 1 aylıq Zəmanət Depoziti müqavilə imzalandığı tarixdən 15 iş günü ərzində ödənilməlidir. Bundan sonra, icarə müddətinin 3-cü ayından başlayaraq İcarə haqqı və əlavə ödənişlər hər bir təqvim ayı üçün (sözügedən 1 aylıq müddət başlandıqdan sonrakı) 10 iş günü ərzində ödənilir. İmzalanma tarixinin ardınca İcarəçinin İcarəyə verilən Əmlakı öz istifadəsinə hazır vəziyyətə gətirməsi məqsədilə dizayn, tikinti və digər lazım bildiyi işləri həyata keçirməsi üçün 1 mart 2023-cü il tarixindən 1 iyun 2023-cü il tarixinə (hər iki tarix daxil olmaqla) qədər olan müddət güzəşt müddəti hesab edilir, o şərtlə ki, İcarəyə verilən Əmlak İcarəçiyə bu Müqaviləyə əsasən güzəşt müddəti başlandığı tarixdə və ya bundan qabaq təqdim olunacaq. Həmin İcarə müqaviləsinin 3.4-cü bəndinə əsasən bu müqavilənin 3.2 maddəsinin şərtləri nəzərə alınmaqla, bütün ödənişlər İcarəyə verən tərəfindən təqdim olunacaq müvafiq hesab, tətbiq olunmalı təqdirdə isə, elektron qaimə və təhvil-təslim aktına əsasən İcarəçi tərəfindən müvafiq sənədlərin təqdim edilməsindən etibarən 10 iş günü ərzində ödənilir. Həmin İcarə müqaviləsinə 9 saylı Əlavənin 1-ci bəndinəgörə, İcarəçi güzəşt müddəti başlamazdan əvvək İcarəyə verilən Əmlakın layihələndirilməsi, daxili tamamlama işləri, quraşdırılması, təmiri və ya tikintisi (“Daxili tamamlama”) üçün İcarəyə verəndən xidmətlər tələb etməyə qərar verə bilər. Bu halda İcarəyə verən icarə və xidmət haqlarına əlavə olaraq ayda 510 kvadrat metr üçün hər bir kvadrat metrə görə 12 AZN (ƏDV xaric) ödəniş tələb edə bilər. Həmin İcarə müqaviləsinə 3 saylı Əlavənin 1-ci bəndinəgörə, İcarə müddəti ərzində İcarəçi İcarədar tərəfindən təchiz edilən bağlı qarajda 3 avtomobil üçün dayanacaq yerindən istifadə etmək hüququna malik olacaq. Avtomobil dayanağı haqqı bu Müqavilə müddəti ərzində dəyişməz qalaraq bir dayanacaq üçün ayda 150 AZN (ƏDV xaric) təşkil edəcək. Ödəniş hər ay üçün qabaqcadan, İcarəyə verən tərəfindən müvafiq hesab-faktura və elektron qaimə təqdim edildiyi tarixdən etibarən 10 iş günü ərzində ödəniləcək. Həmin İcarə müqaviləsinə 9 saylı Əlavənin 2-ci bəndinəgörə, əgər X3 tərəfindən seçilmiş Podratçı(lar) tərəfindən həyata keçirilərsə, bütün xərclər İcarəyə verən tərəfindən ödəniləcək və icarə müddəti ərzində bərabər bölüşdürülməklə heç bir faiz olmadan İcarəçidən aylıq tutulacaq. Məhkəmənin nəzərinə çatdırmaq istərdik ki, cavabdeh göstərilən müqavilə çərçivəsində iddiaçının bank hesabına xx.xx.2023-cü il tarixində İcarə müqaviləsinin 3.2-ci bəndinə uyğun olaraq 2 aylıq icarə haqqı məbəğində, yəni 21420 AZN və 1 aylıq icarə haqqı məbləğində, yəni 10710 AZN zəmanət depoziti olmaqla, cəmi 32130 AZN məbləğində vəsait köçürmüşdür. İcarə müqaviləsinin yuxarıdakı müddəalarına əsasən, iddiaçı tərəfindən cavabdehə 2023-cü ilin iyun ayından etibarən icarə haqqı ödənişlər hesablanmağa başlanmışdır. Əlavə olaraq bildirmək istərdik ki, cavabdeh ilə iddiaçı arasında icarə verilən əmlakın təmir-tikinti işlərinin İcarəyə verən tərəfindən görülməsi üçün danışıqlar aparılmış, lakin 2023-cü ilin sonuna qədər aparılan danışıqlar nəticə vermədiyindən İcarəyə verən (iddiaçı) təmirtikinti işlərini icra etməkdən imtina etmiş, bu işlərin cavabdehin (icarəçinin) özü tərəfindən cəlb olunacaq podratçılar tərəfindən icra edilməsini bildirmişdir. Tərəflər arasında aparılan danışıqlar nəticə vermədiyindən, habelə cavabdehə hesablanmış icarə haqqı, xidmət haqqı və avtodayanacaq üçün haqları ödənilmədiyindən iddiaçı cavabdehə bildiriş məktubu göndərərək icarə müqaviləsinin 7.4.1-ci bəndinə əsasən icarə müqaviləsinə xx.xx.2024-cü il tarixindən birtərəfli ləğv etdiyini bəyan etmişdir. Qeyd edək ki, xx.xx.2024-cü il tarixinə cavabdehin iddiaçıya ödəməli olduğu ƏDV xaric 86232,42 AZN (səksən altı min iki yüz otuz iki manat, 42 qəpik), ƏDVdaxil 101754,26 AZN (bir yüz bir min yeddi yüz əlli dörd manat, 26 qəpik) borcu formalaşmışdır. Bildirmək istərdik ki, iddiaçı cavabdehə göndərdiyi xx.xx.2024-cü il tarixli, 00/501 saylı məktubunda xoşməramlı mövqedən çıxış edərək, tərəflərin əməkdaşlığının pozulmaması məqsədilə ofisin təmir-tikinti işlərinin cavabdeh tərəfindən görülməsi şərtilə əlavə 2 aylıq güzəşt müddətinin nəzərdə tutulduğu yeni icarə müqaviləsi bağlamağı da təklif etmişdir. Borcun ödənilməsi barədə cavabdehə bir neçə dəfə məktubla (6 fevral 2024-cü il tarixli 00/334 nömrəli, 19 fevral 2024-cü il tarixli 00/354 nömrəli, 11 iyun 2024-cü il tarixli 00/501 nömrəli məktublar və 18 iyul 2024-cü il tarixli 00/549 nömrəli pretenziya məktubu) müraciət edilməsinə baxmayaraq, cavabdeh indiyə qədər borcun ödənilməsinə dair heç bir hərəkət etməmiş, borcun ödənilməsindən yayınmaqdadır. Əlavə olaraq məhkəmənin nəzərinə çatdırmaq istərdik ki, cavabdehə icarə müqaviləsinə əsasən xx.xx.2023-cü il tarixinədək güzəşt müddəti tətbiq olunsa da, cavabdeh faktiki olaraq müqavilənin ləğvinin bəyan edildiyi tarixədək heç bir haqq ödəməyərək, iddiaçını müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum etmişdir. Nəticədə iddiaçı həm icarə müqaviləsi çərçivəsində icarə haqqının, xidmət haqqının və avtomobil dayanacaqlarının haqqından məhrum olmuş, həm də müqavilə ləğv edildikdən sonra həmin icarə sahəsinin başqa şəxsə icarəyə verilməsi üçün yeni müştəri axtarışına, müqavilə danışıqlarına vaxt itirərək əldən çıxmış gəlir formasında da zərərə məruz qalmışdır. Nəzərə alaraq ki, icarə müqaviləsinin 3.9-cu maddəsi ilə icarəyə verənin icarəçinin icarə haqqını gecikdirdiyi hər gün üçün 0.1 % məbləğində, ümumi gecikdirilmiş məbləğin 5 %-dən artıq olmamaqla faiz hesablaya bildiyi halda, bu şərt biz tərəfdən güzəşt olaraq tətbiq edilməmiş və gecikdirilmiş günlər üçün faiz hesablanmamışdır.
3. İddiaçı Cavabdeh MMC cavabdeh İddiaçı MMC-yə qarşı “pulun tutulması” tələbinə dair qarşılıqlı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, icarəçi tərəfindən icarəyə verənə ödənilmiş 37.913,4 manat, icarəçinin vəkilə ödədiyi 2.000 manat və icarəçinin ödədiyi 209,74 manat dövlət rüsumunun icarəyə verəndən tutularaq icarəçiyə ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
4. Qarşılıqlı iddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı Kommersiya Məhkəməsinə e-2-2(113)-6361/2024 saylı işdə ilk iddia üzrə cavabdeh (qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı) Cavabdeh MMC VÖEN: ********** Ünvan: Bakı ş., Xətai ray., Afiyəddin Cəlilov, ev 26, m. 177 İlk iddia üzrə iddiaçı (qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh) İddiaçı MMC VÖEN: ********** Ünvan: Bakı ş., Nəsimi ray., Neftçilər pr. 153 QARŞİLİQLİ İDDİA ƏRİZƏSİ "xxxx" MMC ilə Cavabdeh MMC (İcarəçi) arasında ünvan 3i rayonu, Neftçilər prospekti 153 ünvanında yerləşən “X4 2” kimi tanınan binanın 7-ci mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 510 kv.m. olan əmlakın icarəyə verilməsi ilə bağlı xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı İcarə müqaviləsi (Müqavilə) imzalanmışdır. Müqavilə üzrə hüquqlar və öhdəliklər xx.xx.2023-cü il tarixindən etibarən "xxxx" MMC-dən İddiaçı MMC-yə (İcarəyə verən) ötürülmüşdür. Müqavilə aşağıdakı səbəblərdən etibarsızdır. 1. Sözügedən daşınmaz əmlak daşınmaz əmlakın dövlət reystrində qeydiyyata alınmayıb. Buna görə də hüquqi baxımdan mövcud deyil və ona dair heç bir əqd bağlanıla bilməz. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 1.0.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlak üzərində hüquqlar dövlət qeydiyyatına alınmalı olan torpaq sahələri, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlərdir. “İcarə haqqında” Qanunun 4-cü maddəsində deyilir: “Əmlakı icarəyə vermək hüququ mülkiyyətçiyə, əmlakı icarəyə vermək üçün onun vəkil etdiyi orqanlara, təşkilatlara və fiziki şəxslərə, habelə əmlak üzərində digər əşya hüquqlarına malik olan şəxslərə məxsusdur.” Mülki Məcəllənin 178.1-ci maddəsinə görə daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ qanunla müəyyənləşdirilmiş əsaslarla onun verilməsinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındığı andan əldə edənə keçir. Məcəllənin 178.2-ci maddəsinə əsasən isə yeni yaranmış daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ onun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındığı andan əmələ gəlir. Məcəllənin 146.2-ci maddəsinə görə daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək hüququ həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ərazilər üzrə qeydiyyatı tarixindən əmələ gəlir. Beləliklə, əmlak mövcud deyil, İcarəyə verən də onun mülkiyyətçisi deyil. Mülkiyyətində olmadığı əmlakı da icarəyə verə bilməzdi.
2. Müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənməyib. Mülki Məcəllənin 146.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir. Məcəllənin 146.2-ci maddəsinə görə daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək hüququ həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ərazilər üzrə qeydiyyatı tarixindən əmələ gəlir. Məcəllənin 146.3-cü maddəsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış daşınmaz əmlak barəsində müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsinə yol verilmir və bu cür əmlak barəsində bağlanmış müqavilələr etibarsız sayılır. Məcəllənin 139-1.1.3cü maddəsinə müvafiq olaraq daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunur. Məcəllənin 144.1-ci maddəsinə görə isə daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Buna görə də İcarəçinin əmlakdan rəsmi və leqal istifadə etməsi mümkün deyil. O cümlədən ona görə ki, icarə hüququnun qeydiyyatı da mümkünsüzdür. Belə ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 19.1-ci maddəsində deyilir: “Daşınmaz əmlak üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə və ya istifadə hüququ dövlət qeydiyyatına alınır. İcarə və ya istifadə hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması barədə ərizəni daşınmaz əmlakın icarə (istifadə) müqaviləsi üzrə tərəflərdən biri verə bilər. Daşınmaz dövlət əmlakı üzərində icarə (istifadə) hüququ, daşınmaz dövlət əmlakı üzərində icarə (istifadə) müqaviləsi bağlamaq hüququ olan müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müraciəti əsasında dövlət reyestrində qeydiyyata alınır. Ərizənin və müraciətin formaları müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir.” Qeyd edilənləri nəzərə alaraq, İcarəyə verənin Müqavilə üzrə İcarəçidən nəsə tələb etməsi absurddur. Əksinə, İcarə verən İcarəçiyə ödənilmiş məbləğləri geri qaytarmalıdır. Belə ki, İcarəçi İcarəyə verənə cəmi 32.130 manat və 5.783,4 ƏDV ödəmişdir. Yəni cəmi 37.913,4 manat. Mülki Məcəllənin 337.5-ci maddəsinə əsasən əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir. Buna görə də İcarəyə verən 37.913,4 manat məbləğini İcarəçiyə qaytarmalıdır. Üstəlik bu məhkəmə işi üzrə İcarəçi vəkilə 2.000 manat ödəmişdir. Həmin məbləğ də İcarəyə verəndən tutulmuşdur.
5. İddiaçı MMC qarşılıqlı iddia ərizəsinə yazılı etiraz ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin iddianın təmin edilməsi və qarşılıqlı iddianın rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
6. Etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, qarşılıqlı iddia ərizəsindən də göründüyü kimi işin mübahisəsiz halları ondan ibarətdir ki, “X4 2” kimi tanınan biznes mərkəzi binasının 7ci mərtəbəsində yerləşən ümumi sahəsi 510 kv.m. olan əmlakın icarəsinə dair "xxxx" MMC ilə Cavabdeh MMC arasında xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı İcarə müqaviləsi imzalanmışdır. Həmin müqavilə üzrə hüquqlar və öhdəliklər xx.xx.2023-cü il tarixindən etibarən "xxxx" MMC- dən İddiaçı MMC-yə ötürülmüşdür. Lakin cavabdehin (qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçının) qarşılıqlı iddia ərizəsi aşağıdakı səbəblərdən əsassızdır: Cavabdeh qarşılıqlı iddia ərizəsində “daşınmaz əmlak” dedikdə 510 kv.m. sahəsi olan ofis sahəsinimi, yoxsa biznes mərkəzi binasınımı nəzərdə tutur, bu aydın deyil. Əgər cavabdeh ofis sahəsini nəzərdə tutursa, binanın tərkib hissələrinin hər birinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmalı olması ilə bağlı qanunvericilikdə heç bir tələb yoxdur. “Daşınmaz əmlak” dedikdə, biznes mərkəzi nəzərdə tutulursa, “X5” biznes mərkəzi binasının dövlət reyestrində qeydə alınmaması binanın hüquqi baxımdan mövcud olmaması demək deyildir. Belə ki, binanın tikintisinin layihələndirilməsinə icazə verilməsi haqqında Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2010-cu il tarixli 313 Ne-li sərəncamına əsasən ünvan 3i rayonu, Neftçilər pr. 687-ci məhəllədə biznes mərkəzinin tikintisinin layihələndirilməsi üçün "xxxx" MMC-yə icazə verilmişdir.Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2014-cü il tarixli 568 Ns-li sərəncamına əsasən aparılmış sənədləşdirmələr və tərtib olunmuş 12436 saylı inşaat pasportu "xxxx" MMC-nin adına rəsmiləşdirilmişdir. Binanın tikintisi 2022-ci ildə tam yekunlaşdıqdan sonra isə Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin tələblərinə əsasən binanın istismara hazırlıq aktı (Ns Ö/006184) xx.xx.2023-cü il tarixində tərtib və təsdiq edilmişdir. Eyni zamanda bina Dövlət Vergi Xidmətinin Milli Gəlirlər Baş idarəsi tərəfindən verilən xx.xx.2023-cü il tarixli arayışa əsasən İddiaçı MMC adına vergi uçotuna alınmışdır. Bunlarla yanaşı “X4 2” binasında Fövqəladə Hallar Nazirliyinin X1 Xidməti tərəfindən bir neçə dəfə yanğından mühafizə təlimləri keçirilmişdir. Bununla bağlı xəbər saytının linkini əlavə edirik (https://1 news.az/az/news/**********1424611 - FHN-Port-Baku-Tower-2-biznes-merkezinde-vanqintaktiki-telim-kechirib-FOTO). “X4 2” biznes mərkəzinin 2022-ci il tarixində açılışı ilə bağlı digər xəbər saytından linki də paylaşırıq (Bundan əlavə, Azərbaycan Respublikasının Prezidenti cənab ilham Əliyev və xanımı Mehriban Əliyeva 27 may 2024-cü il tarixində “X4 2” biznes mərkəzi binasını ziyarət etmiş və “Crescent Mail” ticarət mərkəzinin açılışında iştirak etmişdir. Cavabdehin hüquqi cəhətdən mövcud olmadığını iddia etdiyi binanın bütün hüquqi prosedurlara uyğun tikildiyi, müvafiq dövlət orqanları tərəfindən tanındığı, qanunvericiliyə uyğun qeydiyyata alındığı və fəaliyyət göstərdiyi ortadadır. Məhkəmənin nəzərinə çatdırmaq istərdik ki, cavabdeh 510 kv.m. sahəsi olan əmlaka dair icarə müqaviləsini bağladıqdan sonra iddiaçı həmin sahəni başqa şəxsin istifadəsinə vermək imkanından məhrum olmuş, nəticədə icarə haqqı və xidmət haqqı ödənilmədiyi üçün iddiaçı müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olmuşdur. Beləliklə, cavabdehin müqavilə şərtlərini əhəmiyyətli dərəcədə pozması iddiaçıya maddi zərər dəyməsinə gətirib çıxarmışdır.
II. Tərəflərin mövqeləri:
7. Məhkəmə iclasında iddiaçının nümayəndəsi Nümayəndə1 ilk iddia ərizəsini müdafiə edib onun məzmununa uyğun izahat verərək iddianın təmin edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini, qarşılıqlı iddia ərizəsinin təmin edilməməsini xahiş etdi.
8. Məhkəmə iclasında cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə2 qarşılıqlı iddia ərizəsini müdafiə edib onun məzmununa uyğun izahat verərək qarşılıqlı iddianın təmin edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini, ilk iddia ərizəsinin təmin edilməməsini xahiş etdi.
III. Məhkəmə baxışının hədləri:
9. Mülki Prosessual Məcəllənin: - 14.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir. - 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. - 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. - 217.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. - 218.3-cü maddəsinə əsasən hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır. Lakin hakim qanunda göstərilən müstəsna hallarda iddia tələblərindən kənara çıxa bilər.
IV. Sübutların tədqiqi və məhkəmənin mövqeyi:
10. "xxxx" MMC (İcarəyə verən) ilə Cavabdeh MMC (İcarəçi) arasında bağlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı İcarə müqaviləsinin 1.1-ci bəndinə əsasən, icarəyə verən ünvan 3i rayonu, Neftçilər prospekti, 153 ünvanında yerləşən “X4 2” kimi tanınan binanın 7-ci mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 510 kv.m olan əmlakı icarəçiyə verir. İcarəyə verilən əmlak mərtəbənin ümumi planda tam təsvir edilmiş və hüdudları qırmızı xətlə işarələnmişdir və bu planın nüsxəsi bu müqaviləyə Əlavə 1 kimi göstərilmişdir.
11. Müqavilənin 2.1-ci bəndinə əsasən İcarəyə verən bununla İcarəyə verilən Əmlakı istifadəyə verilmə tarixindən İcarəçiyə icarəyə verir və icarə bu tarixdən etibarən 5 (beş) il müddətinə (bundan sonra “İcarə müddəti”) davam edir.
12. Müqavilənin 3.1-ci bəndinə əsasən İcarəçi müqavilənin qüvvədə olduğu müddət ərzində İcarəyə verənə icarəyə verilən Əmlakın hər kvadrat metri üçün icarə müddətinin başlandığı tarixdən icarə müddətinin bitmə tarixinədək 21 AZN haqq ödəyəcək (bundan sonra “İcarə haqqı”). Bu qiymətə ƏDV daxil deyil.
13. Müqavilənin 3.2-ci bəndinə əsasən istifadəyə verilmə tarixi 1 iyun 2023-cü il tarixidir. İcarə haqqının ilk 2 aylıq ödənişi və 1 aylıq Zəmanət Depoziti müqavilə imzalandığı tarixdən 15 iş günü ərzində ödənilməlidir. Bundan sonra, icarə müddətinin 3cü ayından başlayaraq İcarə haqqı və əlavə ödənişlər hər bir təqvim ayı üçün (sözügedən 1 aylıq müddət başlandıqdan sonrakı) 10 iş günü ərzində ödənilir.
14. Müqavilənin 3.4-cü bəndinə əsasən bu müqavilənin 3.2-ci bəndinin şərtləri nəzərə alınmaqla, bütün ödənişlər İcarəyə verən tərəfindən təqdim olunacaq müvafiq hesab, tətbiq olunmalı təqdirdə isə, elektron qaimə və təhvil-təslim aktına əsasən İcarəçi tərəfindən müvafiq sənədlərin təqdim edilməsindən etibarən 10 iş günü ərzində ödənilir.
15. xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı icarə müqaviləsinə 3 saylı Əlavənin 1-ci bəndinə görə, İcarə müddəti ərzində İcarəçi İcarədar tərəfindən təchiz edilən bağlı qarajda 3 avtomobil üçün dayanacaq yerindən istifadə etmək hüququna malik olacaq. Avtomobil dayanağı haqqı bu Müqavilə müddəti ərzində dəyişməz qalaraq bir dayanacaq üçün ayda 150 AZN (ƏDV xaric) təşkil edəcək. Avtomobil dayanağı haqqı hər ay üçün qabaqcadan, İcarəyə verən tərəfindən müvafiq hesab-faktura və elektron qaimə təqdim edildiyi tarixdən etibarən 10 iş günü ərzində ödəniləcək.
16. xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı icarə müqaviləsinə 9 saylı Əlavənin 1-ci bəndinə görə, İcarəçi güzəşt müddəti başlamazdan əvvəl İcarəyə verilən Əmlakın layihələndirilməsi, daxili tamamlama işləri, quraşdırılması, təmiri və ya tikintisi (“Daxili tamamlama”) üçün İcarəyə verəndən xidmətlər tələb etməyə qərar verə bilər. Bu halda İcarəyə verən icarə və xidmət haqlarına əlavə olaraq ayda 510 kvadrat metr üçün hər bir kvadrat metrə görə 12 AZN (ƏDV xaric) ödəniş tələb edə bilər.
17. xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı icarə müqaviləsinə Əlavənin 2-ci bəndinə görə, əgər X3 tərəfindən seçilmiş Podratçı(lar) tərəfindən həyata keçirilərsə, bütün xərclər İcarəyə verən tərəfindən ödəniləcək və icarə müddəti ərzində bərabər bölüşdürülməklə heç bir faiz olmadan İcarəçidən aylıq tutulacaq.
18. "xxxx" MMC, "xxxx" MMC, "xxxx" MMC və İddiaçı MMC arasında bağlanmış “X5 İİ” Biznes Mərkəzinin icarə və idarəedilməsi müqaviləsi üzrə hüquq və öhdəliklərin ötürülməsinə dair xx.xx.2023-cü il tarixli sazişə görə xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı İcarə müqaviləsi üzrə hüquqlar "xxxx" MMC-dən İddiaçı MMC-yə ötürülmüşdür.
19. xx.xx.2023-cü il tarixli 002İNT********** nömrəli ödəniş tapşırığına görə 21420 manat məbləğində pul, xx.xx.2023-cü il tarixli 002İNT********** nömrəli ödəniş tapşırığına görə 10710 manat məbləğində pul xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı müqavilə üzrə Cavabdeh MMC tərəfindən İddiaçı MMC-yə məxsus bank hesabına köçürülmüşdür.
20. xx.xx.2023-cü il tarixli, **********346541 nömrəli köçürmənin aparılması haqqında bildirişə əsasən, 3855,60 manat məbləğində pul xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı müqavilə üzrə İddiaçı MMC-yə ödənilmişdir.
21. xx.xx.2023-cü il tarixli, **********346624 nömrəli köçürmənin aparılması haqqında bildirişə əsasən, 1927,80 manat məbləğində pul xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı müqavilə üzrə İddiaçı MMC-yə ödənilmişdir.
22. Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2010-cu il tarixli Sərəncamına əsasən, Dövlət Əmlakının İdarə Edilməsi üzrə Dövlət Komitəsinin razılıq məktubu alınmaq şərti ilə Nəsimi Rayonu, Neftçilər prospekti, 687-ci məhəllədə biznes mərkəzinin layihələndirilməsi üçün "xxxx" MMC-yə icazə verilmişdir.
23. Vergi ödəyicisinin filialının, nümayəndəliyinin və təsərrüfat subyektinin (obyektinin) olduğu yer üzrə uçota alınması haqqında **********0 saylı arayışa görə, “X5 İİ” Biznes Mərkəzi ünvan 3i rayonu, Neftçilər prospekti, ev 153 m ünvanında uçota alınmışdır.
24. Məhkəmə tərəflərin nümayəndələrinin izahatlarını dinləyib, materialları araşdıraraq, toplanmış sübutlara məcmu halında hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, ilk iddia təmin edilməli, qarşılıqlı iddia isə təmin edilməməlidir.
25. Məhkəmə qeyd edir ki, hazırkı mübahisənin düzgün həlli ilk növbədə qarşılıqlı iddia tələbinin əsaslılığının yoxlanılmasından asılıdır, həmin tələbin təmin olunubolunmamasından asılı olaraq ilk iddia tələbi araşdırılmalıdır.
26. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin:
27. 324.1-ci maddəsinə görə əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir.
28. 389.1-ci maddəsinə əsasən mülki hüquq və vəzifələrin müəyyənləşdirilməsi, dəyişdirilməsi və ya xitamı haqqında iki və ya bir neçə şəxsin razılaşması müqavilə sayılır.
29. 405.1-ci maddəsinə əsasən tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə, müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır.
30. 700.1-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
31. 700.2-ci maddəsinə əsasən icarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər.
32. Məhkəmə qarşılıqlı iddia ərizəsini xx.xx.2022-ci il tarixli icarə müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və həmin müqavilə üzrə ödənilmiş 37913,40 manat vəsaitin geri qaytarılması hissəsində əsassız hesab edir.
33. Belə ki, Mülki Məcəllədə daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi barədə müqavilələrin notariat qaydasında təsdiq edilməsini müəyyən edən imperativ norma mövcud deyil. Digər normativ hüquqi aktlarda da belə qayda müəyyən edilməmişdir. Yalnız “Torpaq icarəsi haqqında” AR Qanununun 10-cu maddəsində müəyyən edilmişdir ki, xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların bilavasitə icarəyə verilməsi icarəyəverən və icarəçi arasında bağlanmış və notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə əsasında həyata keçirilir. Həmin müddəa isə torpaqların icarəyə verilməsi barədə müqavilələrə aiddir.
34. Qarşılıqlı iddiaçının istinad etdiyi Mülki Məcəllənin 144.1-ci maddəsinə əsasən də bu nəticəyə, yəni qeyri-yaşayış sahəsinin icarəyə verilməsi barədə müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsi nəticəsinə gəlmək olmur. Belə ki, həmin maddənin tələblərinə görə daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Mülkiyyət hüququnun tərkib hissəsi olan sərəncam hüququnun anlayışı isə Mülki Məcəllənin 152.4-cü maddəsində göstərilmişdir ki, həmin normaya görə, “sərəncam hüququ - əmlakın (əşyanın) hüquqi müqəddəratını təyin etməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır.” Lakin əmlakın icarəyə verilməsi onun hüquqi müqəddəratını təyin etmək demək deyil. Əmlakın icarəyə verilməsi yalnız ona sahiblik və istifadə edən şəxsin dəyişməsinə səbəb olur, bu vaxt isə əmlakın hüquqi müqəddəratı təyin olunmur.
35. Mülki Məcəllənin 394-cü maddəsində də daşınmaz əşyaya mülkiyyəti və ya digər əşya hüquqlarını digər tərəfə verən müqavilənin notariat qaydasında təsdiqlənməli olduğu göstərilmişdir ki, Konstitusiya Məhkəməsinin xx.xx.2013-cü il tarixli Qərarında şərhi verildiyi kimi, daşınmaz əmlakı icarə hüququ əşya hüquqlarına aid deyil.
36. Odur ki, həmin hüquqlara əşya hüquqlarına tətbiq olunan qaydaların, o cümlədən müqavilənin notariat orqanında təsdiq edilməsi və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması məcburiyətinin şamil edilməsi yalnız Mülki Məcəllədə və digər qanunvericilik aktlarında bu barədə birbaşa tələb olduğu hallarda mümkündür.
37. Qarşılıqlı iddiaçının istinad etdiyi “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 19.1-ci maddəsi də daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi barədə müqavilələrin notariat qaydasında təsdiq edilməsini müəyyən etmir. Belə ki, həmin maddə daşınmaz əmlak üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə və ya istifadə hüququnun dövlət qeydiyyatına alınmasını tələb edir. Digər tərəfdən, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanun ümumi hüquq sahəsinə daxil olan normativ-hüquqi akt olduğundan, həmin qanunvericilik aktının müddəaları mülki mübahisənin maddi-hüquqi əsası kimi çıxış edə bilməz.
38. Göründüyü kimi, daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi (xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların icarəyə verilməsi istisna olmaqla) barədə müqavilələr notariat qaydasında təsdiq edilmədən də bağlanıla bilər və müqavilələrin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması məcburi deyil.
39. Bu səbəbdən məhkəmə hesab edir ki, xx.xx.2022-ci il tarixli icarə müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi üçün əsaslar olmadığından qarşılıqlı iddia əsassızdır və təmin edilməməlidir.
40. Məhkəmə ilk iddia tələbini əsaslı hesab edir.
41. Belə ki, məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilmişdir ki, "xxxx" MMC (İcarəyə verən) ilə Cavabdeh MMC (İcarəçi) arasında ünvan 3i rayonu, Neftçilər prospekti 153 ünvanında yerləşən “X4 2” kimi tanınan binanın 7-ci mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 510 kv.m. olan əmlakın icarəyə verilməsi ilə bağlı xx.xx.2022-ci il tarixli STPB/221222 saylı İcarə müqaviləsi imzalanmışdır. Həmin müqavilə üzrə hüquqlar və öhdəliklər xx.xx.2023-cü il tarixindən etibarən "xxxx" MMC-dən İddiaçı MMC-yə ötürülmüşdür. Bununla bağlı xx.xx.2023-cü il tarixində "xxxx" MMC, "xxxx" MMC, "xxxx" MMC və İddiaçı MMC arasında “X5 İİ” Biznes Mərkəzinin icarə və idarəedilməsi müqaviləsi üzrə hüquq və öhdəliklərin ötürülməsinə dair saziş imzalanmışdır. Cavabdeh göstərilən müqavilə çərçivəsində iddiaçının bank hesabına xx.xx.2023-cü il tarixində İcarə müqaviləsinin 3.2-ci bəndinə uyğun olaraq 2 aylıq icarə haqqı məbəğində, yəni 21420 manat və 1 aylıq icarə haqqı məbləğində, yəni 10710 manat zəmanət depoziti olmaqla, cəmi 32130 manat məbləğində vəsait köçürmüşdür. İcarə müqaviləsinin müddəalarına əsasən, iddiaçı tərəfindən cavabdehə 2023-cü ilin iyun ayından etibarən icarə haqqı ödənişlər hesablanmağa başlanmışdır. Müqavilə imzalandıqdan sonra icarəçinin icarəyə verilən əmlakı öz istifadəsinə hazır vəziyyətə gətirməsi məqsədilə dizayn, tikinti və digər işləri həyata keçirməsi üçün 1 mart 2023-cü il tarixindən 1 iyun 2023-cü il tarixinə qədər olan müddət güzəşt müddəti hesab edilmişdir. Cavabdeh ilə iddiaçı arasında icarə verilən əmlakın təmir-tikinti işlərinin İcarəyə verən tərəfindən görülməsi üçün danışıqlar aparılmış, lakin 2023-cü ilin sonuna qədər aparılan danışıqlar nəticə vermədiyindən İcarəyə verən (iddiaçı) təmir-tikinti işlərini icra etməkdən imtina etmiş, bu işlərin cavabdehin (icarəçinin) özü tərəfindən cəlb olunacaq podratçılar tərəfindən icra edilməsini bildirmişdir. Tərəflər arasında aparılan danışıqlar nəticə vermədiyindən, habelə cavabdehə hesablanmış icarə haqqı, xidmət haqqı və avtodayanacaq üçün haqları ödənilmədiyindən iddiaçı cavabdehə bildiriş məktubu göndərərək icarə müqaviləsinin 7.4.1-ci bəndinə əsasən icarə müqaviləsinə xx.xx.2024-cü il tarixindən birtərəfli ləğv etdiyini bəyan etmişdir. xx.xx.2024cü il tarixinə cavabdehin iddiaçıya ödəməli olduğu ƏDV daxil olmaqla 101754,26 manat borcu yaranmışdır.
42. Göründüyü kimi icarə müqaviləsi üzrə iddiaçı öz üzərinə düşən öhdəlikləri icra etsə də, cavabdeh tərəfindən öhdəliklər tam şəkildə icra edilməmiş, 2023-cü ilin oktyabr, noyabr, dekabr ayları, 2024-cü ilin yanvar və 1-18 fevral tarixləri üzrə icarə haqları (aylıq 10710 manat), habelə xidmət haqları (aylıq 5100 manat), dayanacaq haqları (aylıq 450 manat) ümumiyyətlə ödənilməmiş, 2023-cü ilin sentyabr və avqust ayları üzrə icarə haqları ödənilsə də, xidmət haqları və dayanacaq haqları ödənilməmişdir.
43. Bu səbəbdən məhkəmə hesab edir ki, ilk iddia tələbi əsaslı olduğundan təmin edilməli, cavabdehdən 101754,26 manat məbləğində borc tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir.
44. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119.1-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
45. Məhkəmə hesab edir ki, ilk iddia təmin edildiyindən iş üzrə ödənilmiş 391,76 manat dövlət rüsumu cavabdehə, qarşılıqlı iddia təmin edilmədiyindən çəkilmiş məhkəmə xərcləri (209,74 manat dövlət rüsumu və 2000 manat hüquqi yardıma görə xərc) qarşılıqlı iddiaçının özünə aid edilməlidir.
V. Nəticə:
36. Şərh olunanlara əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 216-220, 227, 233, 360cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə Q Ə T E T D İ:
İddiaçı MMC-nin Cavabdeh MMC-yə qarşı “pulun tutulması” tələbinə dair ilk iddiası təmin edilsin. Cavabdeh MMC-dən 101754,26 manat məbləğində pul, 391,76 manat dövlət rüsumu, ümumilikdə 102146,02 manat məbləğində pul tutularaq İddiaçı MMC-yə ödənilsin. İddiaçı Cavabdeh MMC-nin cavabdeh İddiaçı MMC-yə qarşı “pulun tutulması” tələbinə dair qarşılıqlı iddiası təmin edilməsin. Qarşılıqlı iddia ərizəsi verilərkən çəkilmiş məhkəmə xərcləri (209,74 manat dövlət rüsumu və 2000 manat hüquqi yardıma görə xərc) qarşılıqlı iddiaçı Cavabdeh MMC-nin özünə aid edilsin. Qətnamədən, işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı Kommersiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına apellyasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən apellyasiya şikayəti verilmədikdə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.
Hakim Ülkər Həsənova