Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2-2(113)-728/2025 06.02.2025 BAKİ KOMMERSİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdehnə qarşı “icarə obyektinin boşaldılaraq təhvil verilməsi” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi (açar sözlər: subicarə müqaviləsi, icarə müqaviləsinin ləğvi əsasları, icarə obyektinin qaytarılması) Hakim Əhmədova Nərmin Məzahir qızının sədrliyi, Quluzadə Gülçin Təhmasib qızının katibliyi, İddiaçının nümayəndəsi X1, Cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Vəkil, Cavabdehin nümayəndəsi Qanuni nümayəndə2 iştirakları ilə İddiaçı Cavabdehnə qarşı “icarə obyektinin boşaldılaraq təhvil verilməsi” tələbinə dair kommersiya mübahisəsinə məhkəmənin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə M Ü Ə Y Y Ə N E T D İ: I. Kommersiya mübahisəsinin mahiyyəti
1. İddiaçı (bundan sonra İddiaçı MMC) Cavabdehnə (bundan sonra Cavabdeh MMC) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, iddiaçının 01 sentyabr 2023-cü il tarixli əmri ilə xitam verilmiş 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsi üzrə XXXX ünvanında yerləşən XXXX ticarət mərkəzinin üçüncü mərtəbəsində yerləşən 400 kv.m-dən ibarət olan qeyri-yaşayış sahəsinin cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir.
2. İddianın faktiki əsası olaraq göstərilmişdir ki 2.1. 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən, "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin icarəsində olan XXXX ünvanında yerləşən XXXX ticarət mərkəzinin üçüncü mərtəbəsində yerləşən 400 kv.m-dən ibarət olan və yuxarıda sözügedən icarə müqaviləsinə 1 saylı əlavədə cizgiləri göstərilən sahə 01 may 2016-cı il tarixindən 15 il müddətinə cavabdehin icarəsinə verilmişdir. Həmçinin tərəflər arasında bağlanmış 01 fevral 2018-ci il tarixli “icarə müqaviləsi üzrə icarəyə verənin dəyişməsi” haqqında müqaviləyə əsasən, XXXX ünvanında yerləşən "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətini onun icarəsində olan bütün əmlak hüquqlarına dair icarə müqaviləsi üzrə 01 fevral 2018-ci il tarixdən iddiaçı əvəz etmiş və yuxarıda qeyd edilən 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsinin digər bütün şərtləri olduğu kimi qalmışdır. 2.2. 21 fevral 2019-cu il tarixli 07 nömrəli əlavədə edilmiş dəyişikliyə görə müvafiq icarə müqaviləsi üzrə icarəyə verilmiş icarə obyektinin icarə haqqı 2019-cu ilin beş ayı üçün 50% azaldılmış, həmçinin 400 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin (“İsti-isti” kafe) 3 və 4 saylı əlavələrdə göstərilmiş sanitar qovşağı cavabdehin istifadəsinə verilməklə sonuncya onu istifadəyə yararlı hala gətirmək üçün öz vəsaiti hesabına təmir etməsi, təmirə çəkilmiş xərclərin 2000 manatadək olan hissəsinin icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməsi (yəni həmin məbləğdə icarə haqqından azad edilməsi), eyni zamanda sözügedən icarə sahəsinin cavabdeh tərəfindən kondisioner avadanlıqları ilə təchiz edilməsi və həmin avadanlıqların dəyərinin icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməsi razılaşdırılmışdır. Habelə əvəzləşdirmədən sonra kondisioner avadanlıqları icarəyə verənin mülkiyyəti olur və icarəçi tərəfindən istifadə edilir. Quraşdırılmış kondisionerlərin elektrik sərfiyyatı icarəyə verən tərəfindən ödənilir. 2.3. Cavabdeh tərəfindən icarə obyektində yerləşdirilmiş və dəyəri icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməli olan kondisioner (soyuducu) avadanlıqlarının 13768,88 manat məbləğində ümumi dəyərini əks etdirən 17 iyun 2019-cu il tarixli 866704 və 866133 nömrəli elektron qaimələr 28 iyun 2019-cu il tarixdə iddiaçıya rəsmi qaydada təqdim olunmuşdur. Lakin qeyd edilən qaimələr üzrə alınmış malların quraşdırılmasını təsdiq edən müvafiq aktlar təqdim edilməmişdir. İddiaçı cavabdehə ünvanladığı “borc məbləğinin ödənilməsi tələbinə dair” 17 fevral 2022-ci il tarixli 02-02/40 nömrəli pretenziya məktubu ilə 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsi üzrə ümumilikdə ödənilməmiş 52855,92 manat məbləğində icarə haqqı borcunun 7 gün ərzində ödənilməsini xahiş etmiş, əks təqdirdə borc məbləğinin ödənilməsi ilə bağlı qanunauyğun tədbirlərin görüləcəyi və müvafiq icarə müqaviləsinə birtərəfli qaydada xitam veriləcəyi ilə bağlı xəbərdarlıq etmişdir. Müvafiq pretenziya məktubuna obyektin əməliyyat tarixçəsi əlavə edilmişdir. Qeyd edilən pretenziya məktubuna cavabdeh 15 mart 2022-ci il tarixli məktubla cavab verərək, yuxarıda qeyd edilən xüsusatlar, yəni icarə haqqının qeyd edilən müddət ərzində 50% azaldılması, təmirə çəkilən 2000 manat və kondisioner (soyuducu) avadanlıqlarının alınması və obyektdə yerləşdirilməsi xərclərinin icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməsini rəhbər tutaraq, 2019-cu ilin noyabr ayınadək nəinki icarə haqqı üzrə borcunun olmaması, hətta 2019-cu ilin dekabr ayının 01-dək 2359,89 manat məbləğində artıq ödəməsinin olmasını, həmçinin 2019-cu ilin yanvar ayının 01-dən dekabr ayınadək olan dövr üzrə bu və ya digər kommunal borcunun mövcud olmadığını bildirmişdir. 2.4. Eyni zamanda 25 dekabr 2019-cu il tarixdən icarə obyektinə verilən elektrik enerjisi təminatının bir neçə ay ərzində dayandırılması nəticəsində kafedə tədarük edilən və ümumi dəyəri 2783 manat olan ərzaq məhsullarının xarab olması barədə müvafiq qaydada tərtib edilmiş aktlar 16 yanvar 2020-ci il tarixdə iddiaçıya rəsmi qaydada təqdim edilmişdir. Həmçinin cavabdeh 04 iyul 2019-cu il tarixli bildirişlə iddiaçıya müraciət edərək, “İsti-isti” kafenin həmin ilin iyul ayının 04-dən etibarən fəaliyyətə başladığını bildirmiş, 23 avqust 2019-cu il tarixli bildirişlə müraciət edərək, həmin kafenin göstərilən tarixdən fəaliyyətinin müvəqqəti dayandırılması bildirilmiş, buna uyğun olaraq müvafiq icarə obyekti üzrə icarə haqqının 21 iyun 2018-ci il tarixli 5 nömrəli əlavənin 2-ci bəndinə əsasən hesablanması (yəni icarə haqqının hesablanmasının dayandırılması) xahiş edilmişdir. Həmçinin müvafiq icarə obyektinin 2019-cu ilin iyul ayından etibarən fəaliyyətini müvəqqəti dayandırması səbəbindən müqavilə tələblərinə uyğun olaraq həmin vaxtdan hazırkı dövrədək aylıq icarə haqlarının hesablanmaması ilə bağlı icarəçi tərəfindən icarəyə verən şəxsə müraciət edilmişdir. 2.5. Qeyd edilən icarə müqaviləsinin müvafiq bəndlərinə əsasən, 2019-cu ilin iyul ayından etibarən müvafiq icarə obyektinin fəaliyyətinin cavabdeh tərəfindən müvəqqəti dayandırılması səbəbindən, bəhs olunan obyektdən artıq 4 ildir ki, təyinatına uyğun istifadə etməməklə iddiaçıya zərər vurulmuşdur. Bu baxımdan qeyd edilən icarə müqaviləsinə xitam verilməsi icarəyə verənin hüququdur. Qeyd edilən hüququndan istifadə edən iddiaçı 28 avqust 2023-cü il tarixli xəbərdarlıq məktubu ilə cavabdehə müraciət edərək, tərəflər arasında imzalanmış 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsinə 01 sentyabr 2023-cü il tarixdən etibarən xitam veriləcəyi, həmin müqavilə üzrə müvafiq qeyriyaşayış sahəsinin qeyd edilən müddət ərzində cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi xahiş olunmuşdur. Lakin buna baxmayaraq, müvafiq xəbərdarlıq məktubuna cavabdeh tərəfindən heç bir münasibət bildirilməmişdir. Bu baxımdan, iddiaçının 01 sentyabr 2023-cü il tarixli 513 nömrəli əmri ilə tərəflər arasında imzalanmış 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsinə qeyd edilən tarixdən bəhs edilən müqavilənin 2.1.5-ci yarımbəndinə və 9.2-ci bəndinə əsasən xitam verilmişdir. Habelə müvafiq qeyriyaşayış sahəsinin boşaldılaraq icarəyə verənə təhvil verilməsi ilə əlaqədar icarəyə verən tərəfindən icarəçinin ünvanına məktub (pretenziya) göndərilmiş, sonuncu tərəfindən tələb yerinə yetirilməmiş, pretenziyaya rəsmi münasibət bildirilməmişdir. 2.6. Bundan sonra, mübahisənin mediasiya ilə həll edilməsi cavabdehə təklif olunmuş, cavabdeh təklifə münasibət bildirməmiş və bu səbəbdən də iddiaçı tərəfindən mediatorun təyin edilməsi ilə əlaqədar Mediasiya Şurasına ərizə ilə müraciət edilmiş, mediator təyin edilmişdir. Mediatorun çağırışlarına rəğmən cavabdehin nümayəndəsi ilkin mediasiya sessiyasında iştirak etməmiş, bu baxımdan tərəflər arasında müvafiq mübahisənin həlli istiqamətində razılıq əldə edilməsi mümkün olmamışdır. Göründüyü kimi, cavabdeh qeyd edilən icarə müqaviləsinə əsasən üzərinə götürdüyü öhdəlikləri icra etmir və həmin öhdəliklərin icrasından boyun qaçırır, bu günə kimi müvafiq qeyri-yaşayış sahəsini icarəyə verənə təhvil verməməklə qərəzli şəkildə davam edir. Müqavilənin birtərəfli qaydada aradan qaldırılması (ləğv edilməsi) aşağıda göstərilən əsaslardan birinin mövcud olduğu halda mümkündür: digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda; Mülki Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda. 2.7. Qeyd edilənləri nəzərə alaraq, 01 sentyabr 2023-cü il tarixdə xitam verilmiş 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsi üzrə müvafiq qeyri-yaşayış sahəsinin cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməlidir.
3. İddia ərizəsində iddianın maddi hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra Mülki Məcəllə) 385.1, 425.1, 700.1, 705-ci və s. maddələri, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Qərarı göstərilmişdir.
4. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra Mülki Prosessual Məcəllə) 154-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada və müddətdə iddia ərizəsinə yazılı etiraz məhkəməyə daxil olmamışdır.
II. Tərəflərin mövqeləri:
5. Məhkəmənin iclaslarında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi X2 iddianın məzmununa uyğun izahat verdi və eyni zamanda bildirdi ki, əvvəllər əmlak kompleksi "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin mülkiyyətində olmuş, daha sonra əmlak kompleksi dövlətin mülkiyyətinə keçmişidir. İddiaçı həmin sahəni icarəyə götürüb ayrı-ayrı şəxslərə subicarəyə verir. Belə şəxslərdən biri də cavabdehdir. Cavabdehə münasibətdə hər növbəti il icarə haqqı 400 manat artırılmış, 2019-cu ildə icarə haqqı 2400 manat olmuşdur. 25 fevral 2019-cu il tarixinə qədər qismən ödənişlər edilmiş, həmin tarixdən sonra hər hansı ödəniş edilməmişdir. Bu səbəbdən icarə müqaviləsinə 01 sentyabr 2023cü il tarixdə xitam verilmişdir. İcarə obyektinin elektrik enerjisi isə kəsilməmişdir. Əgər iddiaçı tərəfindən cavabdehə maneələr törədilmiş olsa idi, cavabdeh bu günə qədər iddiaçıya pretenziya məktubu təqdim edə bilərdi və ya iddiaçını məhkəməyə verə bilərdi. Lakin belə bir hal mövcud deyildir.
6. Məhkəmənin suallarına cavab olaraq iddiaçının nümayəndəsi göstərdi ki, cavabdeh yeni müqavilənin bağlanmasını təklif etsə də, əmlak kompleksinin mülkiyyətçisi yalnız 1 il müddətinə subicarə müqaviləsinin bağlanmasına razılıq verir. Cavabdehin müntəzəm və qeyri-müntəzəm marşrut xətlərinin icarə obyektinə yaxınlaşdırılması barədə təklifi isə iddiaçı tərəfindən həyata keçirilə bilməz, həmin məsələ iddiaçının səlahiyyətində deyil.
7. Cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Vəkil və cavabdehin nümayəndəsi – qanuni təmsilçisi Qanuni nümayəndə2 məhkəmə iclaslarında iştirak edərək, iddiaya etiraz etdilər və eyni zamanda göstərdilər ki, 2019-cu ilin dekabr ayından icarə obyektinə verilən elektrik enerjisi dayandırılmışdır. Bu səbəbdən cavabdeh icarə obyektindən istifadə edə bilmir, lakin icarə münasibətlərinin davam etdirilməsində maraqlıdır. İcarə müqaviləsinin birtərəfli ləğvi qanunsuzdur. İddiaçının müqavilənin birtərəfli ləğvi ilə bağlı tərtib etdiyi aktda müqavilənin hansı əsasla ləğv edilməsi göstərilməmişdir. Elektrik enerjisi bərpa edilərsə, cavabdeh icarə obyektindən istifadə etməyə hazırdır.
8. Məhkəmənin suallarına cavab olaraq cavabdehin nümayəndəsi – qanuni təmsilçisi göstərdi ki, icarə obyekti təmir edilərək kafe fəaliyyətə başlamışdır. Lakin marşrut xətlərinin dəyişməsi nəticəsində tərəflər arasında narazılıq yaranmışdır. 24 dekabr 2019-cu ildə isə elektrik enerjisi dayandırıldı. Müqaviləyə 5 saylı əlavə ilə razılaşdırılan sahə istifadələrinə verilmişdir.
III. Məhkəmə baxışının hədləri:
9. Mülki Prosessual Məcəllənin: - 14.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir. - 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. - 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. - 218.3-cü maddəsinə əsasən hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır. Lakin hakim qanunda göstərilən müstəsna hallarda iddia tələblərindən kənara çıxa bilər.
IV. Sübutların tədqiqi və məhkəmənin mövqeyi:
a) İcarə obyektinin qaytarılması tələbi ilə bağlı
10. Məhkəmə ilk növbədə qeyd edir ki, kommersiya mübahisəsinin obyektiv və ədalətli həlli üçün işin mübahisəsiz hallarının, sübutetmə predmetinin müəyyən olunması, daha sonra həmin sübutetmə predmetinə daxil olan ayrı-ayrı hallara tərəflərin təqdim etdiyi mötəbər sübutlar əsasında qiymət verilməsi, mübahisənin məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmuş, sübut edilmiş hallarına müvafiq hüquq normalarının seçilməsi və tətbiq edilməsi, bundan sonra məhkəmənin qəti nəticəsinin şərh olunması zəruridir.
11. Lakin bu zaman kommersiya mübahisələrinin mülki mühakimə icraatı qaydasında həll olunması, bu icraat çərçivəsində əldə olunan həqiqətin də hüquqi xarakterə malik olması, məhkəmənin bu icraat çərçivəsində xidməti vəziyyətinə görə (ex officio) sübutlar toplamasının qeyri-mümkün olduğu nəzərə alınmalıdır.
12. İşin məhkəmə tərəfindən müəyyən olunan halları ondan ibarətdir ki: – "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti (icarəyə verən qismində) ilə cavabdeh (icarəçi qismində) arasında 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik münasibəti yaranmış, icarəyə verən XXXX ünvanında yerləşən XXXX ticarət mərkəzinin üçüncü mərtəbəsində yerləşən 400 kv.m-dən ibarət olan qeyri-yaşayış sahəsini 15 il müddətinə cavabdehin icarəsinə verməyi, cavabdeh isə icarə obyektini istifadəsinə qəbul edib icarə haqqını ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. – Məhkəməyə təqdim edilən 30 yanvar 2018-ci il tarixli "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti (İcarəyə verən qismində) ilə iddiaçı (icarəçi qismində) arasında notarial qaydada bağlanmış icarə müqaviləsinə əsasən, “İcarəçi” “İcarəyə verən”dən Bakı şəhəri, Sumqayıt yolu, 3 və 6 ünvanında yerləşən torpaq sahəsi və onun üzərindəki aşağıda göstərilən əmlakları və həmin əmlaklara olan bütün hüquqları icarəyə götürür: əmlak kompleksi kimi müəssisə - Avtovağzal Kompleksi (ümumi sahəsi 140448,6 kv.m); qeyriyaşayış binası (89,5 kv.m); həmin ünvandakı torpaq sahəsinin üzərində yerləşən, İcarəyə verənə məxsus bütün digər əmlaklar. İcarə predmetləri ilə bağlı “İcarəyə verən”ə məxsus olan və qanunvericiliklə başqa şəxsə verilə bilinməsi mümkün olan bütün hüquqları (subicarəyə vermək, ipoteka və girovla, habelə sair formada yüklü etmək, təmir-tikinti, yenidənqurma işləri görmək, həmin əmlaklarla bağlı istənilən əqd bağlamaq da daxil olmaqla – bütün hüquqlar) “İcarəyə verən” bu müqavilə ilə “İcarəçi”yə verir və “İcarəçi” bu hüquqları “İcarəyə verən”dən razılıq almadan istifadə edə bilər. “İcarəyə verən” bu müqaviləni imzalamaqla “İcarəçi”nin icarəyə götürdüyü torpağın təyinatını dəyişməyə, torpaqda binalar, digər tikililər və qurğular ucaltmağa razılıq verir. – İddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış 01 fevral 2018-ci il tarixli icarə müqaviləsi üzrə icarəyə verənin dəyişməsi haqqında müqaviləyə əsasən, 01 fevral 2018-ci il tarixdən 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsi üzrə icarəyə verəni iddiaçı əvəz etmiş, icarə müqaviləsinin digər şərtlərinin olduğu kimi qalması razılaşdırılmışdır. – 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsinə 21 iyun 2018-ci il tarixli 5 saylı əlavə ilə müqaviləyə əlavə edilmiş eskizdə öz əksini tapmış sahənin (əlavə sahə) hər ilin 7 ayı (aprel, may, iyun, iyul, avqust, sentyabr və oktyabr) iddiaçı tərəfindən cavabdehin istifadəsinə verilməsi, cavabdehin hər ay ƏDV daxil olmaqla 500 manat icarə haqqı ödəməsi razılaşdırılmışdır. – 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsinə 21 fevral 2019-cu il tarixli 7 saylı əlavə ilə 400 kv.m olan səhənin icarə haqqının 2019-cu ilin 5 ayı üçün 50 faiz azaldılması, 400 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 29 aprel 2016-ci il tarixli icarə müqaviləsinə uyğun olaraq, 3 və 4 saylı əlavəsində göstərilmiş sanitar qovşağın cavabdehin istifadəsinə verilməsi və sonuncunu onu istifadəyə yararlı hala gətirmək üçün öz hesabına təmir etməsi, təmirə çəkilmiş xərcin 2000 manatadək olan hissəsinin icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməsi, 400 kv.m icarə sahəsində icarə müqaviləsində göstərilən müvafiq temperatur dərəcələrini təmin etmək məqsədilə cavabdehin kondisioner avadanlıqlar alaraq sahədə yerləşdirməsi, həmin avadanlıqların dəyərinin icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməsi, əvəzləşdirmədən sonra kondisioner avadanlıqların iddiaçının mülkiyyəti olması və cavabdeh tərəfindən istifadə edilməsi, quraşdırılmış kondisionerlərin elektrik sərfıyyatının iddiaçı tərəfindən ödənilməsi razılaşdırılmışdır. – 04 may 2023-cü il tarixli 3439 nömrəli icarə müqaviləsi ilə Rəqəmsal İnkişaf və Nəqliyyat Nazirliyi, “Azərbaycan Yerüstü Nəqliyyat Agentliyi” X3 balansında olan XXXX ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 13754,4 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi iddiaçının icarəsinə verilmişdir.
13. İddiaçı 01 sentyabr 2023-cü il tarixində 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsinin müqavilənin 2.1.5-ci və 9.2-ci bəndinə əsasən birtərəfli qaydada ləğv edildiyini bildirir və icarə obyektinin cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq iddiaçıya verilməsini tələb edir.
14. Cavabdeh 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsinin birtərəfli ləğvinin qanunsuz olduğunu bildirir və iddianın rədd edilməsini tələb edir.
15. Məhkəmə kommersiya mübahisəsinin həlli üçün aşağıdakıların qeyd edilməsini zəruri hesab edir.
16. Mülki Məcəllənin 700.1-ci maddəsinə əsasən, icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
17. Həmin müqavilənin 700.3-cü maddəsinə əsasən, əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.
18. Göründüyü kimi, icarə müqaviləsi icarəçi ilə icarəyəverən arasında əmlak kirayəsi müqaviləsi olub, icarəyəverənin icarəçiyə icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququnu verməyi, icarəçinin isə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqını ödəməyi öhdəsinə götürdüyü icrası davamlı olan öhdəlik münasibətini ifadə edir.
19. Hazırkı mübahisə 29 aprel 2016-cı il tarixli subicarə müqaviləsindən əmələ gəlmişdir və həmin müqavilə icarə müqaviləsinin növü hesab olunduğundan bu münasibətlərə Mülki Məcəllənin 34-cü fəslinin (“icarə”) normaları tətbiq olunur. Bu halda subicarəyə verən və subicarəçi arasındakı münasibətlərə müvafiq qaydada və şərtlərlə (mutatis mutandis) icarəyə verən və icarəçi arasındakı münasibətləri tənzimləyən hüquq normaları tətbiq edilir.
20. Ümumi qaydaya görə icarə münasibətlərinə müqavilənin müddəti bitdikdə xitam verilir. Belə ki, Mülki Məcəllənin 689.1-ci maddəsinə əsasən, kirayə müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə müqavilənin bağlandığı müddət bitdikdə xitam verilir.
21. Lakin mülki qanunvericilikdə müddətin müəyyən edildiyi icarə münasibətlərinə vaxtından əvvəl də ləğv edilməsi imkan nəzərdə tutulmuşdur. Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsinə əsasən, tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur.
22. Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsində təsbit edilmiş müqavilənin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması hallarından biri kimi də Mülki Məcəllənin 685.2-ci maddəsində təsbit edilmişdir.
23. Belə ki, həmin maddəyə əsasən, kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini aşağıdakı hallarda ləğv edə bilər: kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə; ikidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə.
24. Hazırkı halda isə icarə haqqının uzun müddət ödənilməməsi işin mübahisəsiz halıdır.
25. Cavabdehin müqavilənin ləğvinin qanunsuzluğu ilə bağlı mövqeyi iddiaçının 24 dekabr 2019-cu il tarixdə icarə obyektinin elektrik enerjisini kəsdiyi və bu səbəbdən icarə obyektindən istifadə edə bilmədiyi və icarə haqqını ödəyə bilmədiyi, 24 dekabr 2019-cu il tarixə isə icarə haqqının olmadığıdır. Cavabdeh iddiaçıya ünvanladığı çoxsaylı məktublarında, o cümlədən xx.xx.2019-ci il tarixli məktubunda 13768,88 manat kondisionerlər üçün və 2000 manat sanitar qovşaq üçün xərclər əvəzləşdirilsə, 2019-cu ilin yanvar ayından 2019-cu ilin oktyabr ayına hər hansı icarə haqqı öhdəliyinin olmadığını bildirir.
26. xx.xx.2019-ci il tarixli məktuba əlavə olan cavabdehin möhürü ilə təsdiq edilmiş üzləşmə cədvəlindən görünür ki, 2019-cu ilin yanvar, iyul - oktyabr ayları üçün 1694,92 manat, fevral – iyun ayları üçün 847,46 manat məbləğində icarə haqqı olmaqla ümumilikdə 15768,88 manat icarə haqqı hesablanmış və kondisionerlərin quraşdırılması və sanitar qovşağın təmiri üçün xərclərin cəmi olan 15768,88 manatla (avadanlıqların alınmasına görə 13768,88 manat + sanitar qovşağın təmirinə görə 2000 manat) əvəzləşdirilməsi təklif edilmişdir. Həmin aktdan cavabdehin 2019-cu ilin ilk 10 ayı üçün hər hansı icarə haqqı məbləğini ödəmədiyi aydın olur.
27. Halbuki müqavilənin icarə haqqının məbləği ilə bağlı şərtlərinə əsasən, aylıq icarə haqqının müqavilə imzalanan tarixdən 3 ay sonra birinci cari il üçün 1200 manat, ikinci cari il üçün 1600 manat, üçüncü cari il üçün 2000 manat, dördüncü cari il üçün 2400 manat, beşinci cari il üçün 2800 manat, altıncı cari il üçün 3200 manat, yeddinci cari il üçün 3600 manat, səkkizinci cari ildən müqavilə müddətinin sonuna qədər 4000 manat olması, aylıq icarə haqqının həmin ayın 20-dən gec olmayaraq ödənilməsi şərtləşdirilmişdir.
28. Göründüyü kimi, müqavilənin şərtlərinə uyğun olaraq 2019-cu il üçün 400 kv.m. əsas sahəyə görə aylıq icarə haqqı 2400 manat təşkil etmişdir.
29. Tərəflər müqaviləyə 21 iyun 2018-ci il tarixli 5 saylı əlavə ilə əlavə sahənin icarəyə verilməsini, həmin sahəyə görə hər ilin 7 ayı (aprel, may, iyun, iyul, avqust, sentyabr və oktyabr) üçün 500 manat icarə haqqının ödənilməsini razılaşdırmışlar. 21 fevral 2019-cu il tarixli 7 saylı əlavə ilə icarə haqqının 2019-cu ilin 5 ayı üçün 50 faiz azaldılması, 400 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 29 aprel 2016-ci il tarixli icarə müqaviləsinə uyğun olaraq, 3 və 4 saylı əlavəsində göstərilmiş sanitar qovşağın cavabdehin istifadəsinə verilməsi və sonuncunu onu istifadəyə yararlı hala gətirmək üçün öz hesabına təmir etməsi, təmirə çəkilmiş xərcin 2000 manatadək olan hissəsinin icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməsi, 400 kv.m icarə sahəsində icarə müqaviləsində göstərilən müvafiq temperatur dərəcələrini təmin etmək məqsədilə cavabdehin kondisioner avadanlıqlar alaraq sahədə yerləşdirməsi, həmin avadanlıqların dəyərinin icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməsi, əvəzləşdirmədən sonra kondisioner avadanlıqların iddiaçının mülkiyyəti olması və cavabdeh tərəfindən istifadə edilməsi, quraşdırılmış kondisionerlərin elektrik sərfıyyatının iddiaçı tərəfindən ödənilməsi razılaşdırılmışdır.
30. Müqavilənin və ona edilmiş əlavələrin şərtlərindən aydın olur ki, 400 kv.m. sahənin 2019-cu ilin 5 ayı üçün icarə haqqı 6000 manat ((2400:2)*5 ay), qalan aylar üzrə 16800 (2400*7 ay) manat, əlavə sahəyə görə isə 2019-cu ilin aprel, may, iyun, iyul, avqust, sentyabr və oktyabr ayları üzrə borc 3500 manat (7 ay*500 manat) təşkil etmişdir.
31. Məhkəmə qeyd edir ki, cavabdeh elektrik enerjisinin verilişinin 24 dekabr 2019-cu il tarixdən dayandırıldığını bildirir. Belə olan halda, həmin tarixə ödənilməli icarə haqqı 26300 (400 kv.m. sahə üçün 2019-cu ilin 5 ayı 6000 manat + qalan 7 ay üçün 16800 manat+ əlavə sahənin icarə haqqı 3500 manat) manat təşkil etmişdir. Hətta cavabdehin müvafiq xərcləri əvəzləşdirilsə belə, 2019-cu ilin dekabr ayına qalıq icarə haqqı borcu 10531,12 (26300-15768,88) manat təşkil etmişdir və qeyd edilən məbləğ 2 aylıq icarə haqqının məbləğindən daha çoxdur.
32. Digər tərəfdən, cavabdeh icarə haqqının 2019-cu ilin iyul ayından 2400 manat təşkil etdiyini bildirir. Məhkəmə qeyd edir ki, belə olan halda belə, 2019-cu ilin dekabr ayına ödənilməli icarə haqqı məbləği 24500 manat (400 kv.m. sahə üçün 2019-cu ilin 5 ayı 5000 manat + qalan 7 ay (iyun və iyul ayı 2000 manat, qalan 5 ay 2400 manat olmaqla) 16000+ əlavə sahənin icarə haqqı 3500 manat) təşkil etmişdir. Hətta cavabdehin müvafiq xərcləri əvəzləşdirilsə belə, 2019-cu ilin dekabr ayına qalıq icarə haqqı borcu 8731,12 (24500-15768,88) manat təşkil etmişdir və qeyd edilən məbləğ 2 aylıq icarə haqqının məbləğindən daha çoxdur.
33. Beləliklə, hətta 2019-cu ilin dekabr ayından cavabdehin bildirdiyi kimi elektrik enerjisinin kəsildiyi, 15768,88 manat məbləğində pulun əvəzləşdirilməli olduğu həqiqi qəbul edilsə belə, 2019-cu ilin dekabr ayına cavabdehin icarə haqqı borcu aylıq icarə haqqının 2 mislindən çox olmuşdur, bu isə icarə müqaviləsinin icarəyə verən tərəfindən birtərəfli qaydada – xəbərdarlıq müddəti gözlənilmədən ləğvi üçün əsasdır.
34. Həmçinin cavabdehin elektrik enerjisinin kəsilməsi səbəbindən icarə haqqının ödənilməməsi ilə bağlı arqumentlərinə münasibətdə məhkəmə göstərir ki, Mülki Məcəllənin 677-ci maddəsində təsbit edilmiş kirayəçinin hüquqi müdafiə vasitələri nəzərə alınaraq 24 dekabr 2019-cu il tarixdən sonra cavabdeh icarə haqqını ödəməkdən azad edilsə belə, həmin tarixədək artıq, yuxarıda da göstərildiyi kimi, 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsinin ləğv əsası meydana gəlmişdir (həmin tarixə icarə haqqı borcu aylıq icarə haqqının 2 mislindən daha çox olmuşdur).
35. Məhkəmə müqavilənin ləğvi qaydası ilə bağlı göstərir ki, Konstitusiya Məhkəməsinin müqavilənin ləğvi ilə bağlı hüquqi mövqeyinə görə Mülki Məcəlləsinin 421.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslar üzrə müqavilənin ləğv edilməsi həmin Məcəllənin 421.3-cü maddəsinə uyğun olaraq birtərəfli iradə ifadəsi ilə məhkəmədən kənar qaydada baş verir. İkitərəfli müqavilələr üzrə öhdəliyin pozulması halında kreditor Mülki Məcəllənin 447.1-ci maddəsinə uyğun olaraq müqavilədən imtina etməklə ona xitam verə bilər. Kredit müqavilələri vaxtaşırı icra edilməli olan öhdəlik münasibətlərini ifadə etdiyindən, kredit müqaviləsindən imtina olunması ilə onun ləğv edilməsi arasında hüquqi nəticə baxımından fərq mövcud deyildir. Qanunvericilikdə xüsusi bir qayda nəzərdə tutulmadığı halda, istər müqavilənin ləğv edilməsi, istər müqavilədən imtina, istərsə də öhdəliyin icrasından imtina bir tərəfin iradə ifadəsinin digər tərəfə bildirilməsi ilə həyata keçirilir (Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair 29 mart 2023-cü il tarixli Qərar).
36. 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsinin 9.2-ci bəndinə əsasən, icarəçi hər hansı bir öhdəliyini (vəzifəsini) pozduqda, icarəyə verən icarəçiyə bu pozuntunun aradan qaldırılması haqqında bildiriş verdikdən sonra 1 ay, pozuntunun aradan qaldırılması üçün bir ay ağlabatan olmadıqda, 2 ay gözləyir. İcarəçi bu bildirişə yazılı cavab verməyə borcludur. İcarəçi bildirişi aldıqdan sonra pozuntunu aradan qaldırmazsa, icarəyə verən müqaviləyə birtərəfli qaydada xitam verə bilər.
37. 01 sentyabr 2023-cü il tarixli 153 nömrəli əmrdən görünür ki, iddiaçı tərəfindən 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsinin 9.2-ci bəndinə istinad edilməklə həmin müqavilə birtərəfli qaydada ləğv edilmişdir.
38. Belə olan halda məhkəmə hesab edir ki, iddiaçının mövqeyinə uyğun olaraq 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsi birtərəfli qaydada ləğv edilmiş hesab edilməlidir.
39. Mülki Məcəllənin 697.1-ci maddəsinə əsasən, kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra qaytarmağa borcludur.
40. Beləliklə, məhkəmə 29 aprel 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsinə xitam verildiyini nəzərə alaraq bu qənaətə gəlir ki, 29 aprel 2016-cı il tarixdə bağlanmış icarə müqaviləsinə əsasən Cavabdeh MMC-yə icarəyə verilmiş XXXX ünvanında XXXX Ticarət Mərkəzinin üçüncü mərtəbəsində yerləşən 400 kv.m-dən ibarət olan qeyri-yaşayış sahəsi Cavabdeh MMC tərəfindən boşaldılaraq İddiaçı MMC-yə təhvil verilməlidir.
b) Məhkəmə xərcinin tutulması ilə bağlı
41. Elektron iddia ərizəsinin “dövlət rüsumunun ödənilməsi haqqında məlumat” qrafasına əsasən müəyyən olunur ki, ********** nömrəli mədaxil qəbzi ilə 70 manat məbləğində dövlət rüsumu iddia ərizəsinin verilməsi üçün iddiaçı tərəfindən dövlət büdcəsinə ödənilmişdir.
42. “Dövlət rüsumu haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8.1.2-ci maddəsinə əsasən, hazırkı iddianın qiymətinə uyğun ödənilməli dövlət rüsumu 100 manat təşkil edir.
43. Mülki Prosessual Məcəllənin 107-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir.
44. Mülki Prosessual Məcəllənin 119.1-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
45. Beləliklə, məhkəmə iddia tələbinin təmin edildiyini nəzərə alaraq hesab edir ki, Cavabdeh MMC-dən ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 70 manat məbləğində pul tutularaq İddiaçı MMC-yə, 30 manat məbləğində pul tutularaq dövlət büdcəsinə ödənilməlidir.
V. Nəticə:
46. Şərh olunanlara əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 216-220, 222, 227, 233, 360-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə
Q Ə T E T D İ:
İddia təmin edilsin. "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti ilə Cavabdeh arasında 29 aprel 2016-cı il tarixdə bağlanmış icarə müqaviləsinə əsasən Cavabdehnə icarəyə verilmiş XXXX ünvanında XXXX Ticarət Mərkəzinin üçüncü mərtəbəsində yerləşən 400 kv.m-dən ibarət olan qeyri-yaşayış sahəsi Cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq İddiaçınə təhvil verilsin. Cavabdehndən ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 70 manat məbləğində pul tutularaq İddiaçınə, 30 manat məbləğində pul tutularaq dövlət büdcəsinə ödənilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı Kommersiya Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasına apellyasiya şikayəti verə bilər.
Hakim Nərmin Əhmədova