Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2-2(113)-816/2025 06.02.2025 BAKİ KOMMERSİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh Firmasına qarşı “icarə obyektinin boşaldılaraq təhvil verilməsi” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi (açar sözlər: icarə müqaviləsi, icarə müqaviləsinin ləğvi, icarə obyektinin qaytarılmasının gecikdirilməsi) Hakim Əhmədova Nərmin Məzahir qızının sədrliyi, Quluzadə Gülçin Təhmasib qızının katibliyi, İddiaçının nümayəndəsi X3, Cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Vəkil iştirakları ilə İddiaçı Cavabdeh Firmasına qarşı “icarə obyektinin boşaldılaraq təhvil verilməsi” tələbinə dair kommersiya mübahisəsinə məhkəmənin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə M Ü Ə Y Y Ə N E T D İ: I. Kommersiya mübahisəsinin mahiyyəti
1. İddiaçı (bundan sonra İddiaçı MMC) Cavabdeh Firmasına qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, iddiaçının 01 sentyabr 2023-cü il tarixli əmri ilə xitam verilmiş 2420 və 4301 nömrəli icarə müqavilələri üzrə XXXX ünvanında yerləşən XXXX ticarət mərkəzində yerləşən 2420 və 4301 nömrəli qeyri-yaşayış sahələrinin cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir.
2. İddianın faktiki əsası olaraq göstərilmişdir ki 2.1. 02 fevral 2015-ci il tarixli 2420 və 4301 nömrəli icarə müqavilələrinə əsasən, "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin icarəsində olan XXXX ünvanında yerləşən XXXX ticarət mərkəzində yerləşən 2420 və 4301 nömrəli qeyri-yaşayış sahələri 02 fevral 2015-ci il tarixdən 01 iyun 2030-cu il tarixinədək cavabdehin icarəsinə verilmişdir. Həmçinin tərəflər arasında bağlanmış 01 mart 2018-ci il tarixli “barışıq razılaşması və icarəyə verənin əvəz edilməsi” haqqında müqaviləyə əsasən, "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin XXXX ünvanında yerləşən və icarəsində olan bütün əmlak hüquqları müvafiq icarə müqavilələri üzrə 01 fevral 2018-ci il tarixdən iddiaçıya verildiyindən, həmin icarə müqavilələri üzrə "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətini 01 mart 2018-ci il tarixdən etibarən iddiaçı əvəz etmişdir. 2.2. Qeyd edilən 2420 nömrəli icarə müqaviləsinə 19 fevral 2019-cu il tarixli 01 nömrəli əlavə üzrə edilmiş dəyişikliyə əsasən, həmin icarə müqaviləsi üzrə icarəçiyə icarəyə verilmiş 473 kv.m sahədən ibarət olan icarə obyektinin icarə haqqı 2019-cu ilin altı ayı üçün (fevral-iyul) 50% azaldılmış, həmçinin icarə müqaviləsində göstərilən müvafiq temperatur dərəcələrini təmin etmək məqsədilə sözügedən icarə sahəsinin icarəçi tərəfindən kondisioner avadanlıqları ilə təchiz edilməsi, həmin avadanlıqların dəyərinin icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməsi razılaşdırılmışdır. Bəhs edilən 4301 nömrəli icarə müqaviləsinə 20 fevral 2019-cu il tarixli 01 nömrəli əlavə üzrə edilmiş dəyişikliyə əsasən, həmin icarə müqaviləsi üzrə icarəçiyə icarəyə verilmiş 700 kv.m sahədən ibarət olan icarə obyektinin 120 kv.m-dən ibarət sahəsində, müvafiq müqaviləyə əlavədəki sxemdə göstərilən hüdudlarda arakəsmələrin quraşdırılması, bununla bağlı çəkilmiş xərclərin icarəçi tərəfindən ödənilməsi və həmin xərclər həddində icarə haqqının əvəzləşdirilməsi, həmçinin icarə müqaviləsində göstərilən müvafiq temperatur dərəcələrinin təmin edilməsi məqsədilə icarə sahəsinin 200 kv.m sahəsinin (yəni yeni arakəsmə quraşdırılmış 120 kv.m-dən ibarət olan sahəsində və öncədən arakəsmələri mövcud olan 80 kv.m-dən ibarət olan sahəsində) icarəçi tərəfindən kondisioner avadanlıqları ilə təchiz edilməsi, həmin avadanlıqların dəyərinin icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməsi razılaşdırılmışdır. 2.3. Cavabdeh tərəfindən icarə obyektində yerləşdirilmiş və dəyəri icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməli olan kondisioner (soyuducu) avadanlıqlarının dəyərini əks etdirən, habelə qeyd edilən icarə müqaviləsi üzrə icarəçiyə icarəyə verilmiş 700 kv.m sahədən ibarət olan icarə obyektinin 120 kv.m-dən ibarət sahəsində, həmin müqaviləyə əlavədəki sxemdə göstərilən hüdudlarda arakəsmələrin quraşdırılması, bununla bağlı çəkilmiş xərclərin icarəçi tərəfindən ödənilməsinə dair 17 aprel 2019-cu il tarixli 239810 nömrəli, 17 iyun 2019-cu il tarixli 846070 və 850508 nömrəli, 18 iyun 2019-cu il tarixli 908412 və 908679 nömrəli elektron qaimələr 01 iyul 2019-cu il tarixdə iddiaçıya (ümumilikdə 14336,37 manat) rəsmi qaydada təqdim olunmuşdur. Lakin qeyd edilən qaimələr üzrə alınmış malların quraşdırılmasını təsdiq edən akt təqdim edilməmişdir. 2.4. İddiaçı cavabdehə ünvanladığı “borc məbləğinin ödənilməsi tələbinə dair” 17 fevral 2022-ci il tarixli 02-02/41 və 02-02/42 nömrəli pretenziya məktubları ilə 02 fevral 2015-ci il tarixli 4301 və 2420 nömrəli icarə müqavilələri üzrə ümumilikdə müvafiq olaraq ödənilməmiş 62776 manat və 36557,75 manat məbləğində icarə haqqı borclarının 7 gün ərzində ödənilməsini xahiş etmiş, əks təqdirdə borc məbləğinin ödənilməsi ilə bağlı qanunauyğun tədbirlərin görüləcəyi və müvafiq icarə müqaviləsinə birtərəfli qaydada xitam veriləcəyi ilə bağlı xəbərdarlıq edilmişdir. Müvafiq pretenziya məktublarına hər birinə ayrılıqda obyektlərin əməliyyat tarixçələri əlavə edilmişdir. Qeyd edilən icarə müqavilələrinin müvafiq bəndlərinə əsasən, 2019-cu ilin avqust ayından etibarən müvafiq icarə obyektlərinin fəaliyyətlərinin cavabdeh tərəfindən dayandırılması səbəbindən, bəhs olunan icarəçi obyektlərindən artıq 4 ildir ki, təyinatına uyğun istifadə etməməklə icarəyə verənə ziyan vurur. Bu baxımdan qeyd edilən icarə müqavilələrinə xitam verilməsi icarəyə verənin hüququ olmuşdur. 2.5. Eyni zamanda icarəyə verən öz üzərinə düşən öhdəliklərini müvafiq qaydada həyata keçirmədiyi təqdirdə, icarəyə verəni 1 ay öncədən, yazılı qaydada xəbərdar etməklə, bu müqaviləyə xitam vermək cavabdehin hüququ olduğu təqdirdə, bu hüquqdan qərəzli olaraq istifadə etməmiş və müqavilənin məzmunundan nəzərdə tutulmayan qaydada obyektlərin fəaliyyətini dayandırmaqla, icarəyə verənə 4 il ərzində hesablanmış aylar üzrə müəyyən edilmiş icarə haqlarını ödəməməklə əsassız olaraq varlanma faktı müəyyən edilmişdir. Həmçinin müqavilələrin maddələrinə uyğun şərtlərlə və qaydada icarəyə verənə icarə haqqını ödəmək cavabdeh şəxsin vəzifəsi olduğu təqdirdə, bu vəzifəni yerinə yetirməməklə, icarəyə verənə 4 il ərzində hesablanmış aylar üzrə müəyyən edilmiş icarə haqlarını ödəməməklə böyük məbləğdə ziyan vurmuşdur. Halbuki tərəflər bu müqavilədən irəli gələn öhdəliklərini vaxtında və lazımi şəkildə yerinə yetirməsə, qanunvericilikdə və müqavilədə nəzərdə tutulmuş qaydada məsuliyyət daşıyırlar. Habelə icarə haqqı məbləğlərinin aylar üzrə müəyyən edilmiş vaxt üzrə ödənilmədiyi təqdirdə, icarə haqqının ödənilməyən məbləğinin hər gününə 0,1% cərimə əlavə edilir ki, hesablanmış qeyd edilən məbləğin də cavabdeh tərəfindən ödənilməsi müvafiq müqavilələr üzrə götürdüyü öhdəliklər sırasındadır. 2.6. İddiaçının 28 avqust 2023-cü il tarixli xəbərdarlıq məktubu ilə tərəflər arasında imzalanmış 02 fevral 2015-ci il tarixli 2420 və 4301 nömrəli icarə müqavilələrinə 01 sentyabr 2023-cü il tarixdən etibarən xitam veriləcəyi, həmin müqavilələr üzrə müvafiq qeyri-yaşayış sahələrinin qeyd edilən müddət ərzində boşaldılaraq icarəyə verənə təhvil verilməsi xahiş olunmuşdur. Lakin buna baxmayaraq, müvafiq xəbərdarlıq məktubuna cavabdeh tərəfindən heç bir münasibət bildirilməmişdir. İddiaçının 01 sentyabr 2023-cü il tarixli 514 nömrəli əmri ilə tərəflər arasında imzalanmış 02 fevral 2015-ci il tarixli 2420 və 4301 nömrəli icarə müqavilələrinə qeyd edilən tarixdən bəhs edilən müqavilələrin 2.1.5-ci və 2.3.4-cü yarımbəndlərinə əsasən xitam verilmişdir. Habelə müvafiq qeyri-yaşayış sahələrinin boşaldılaraq icarəyə verənə təhvil verilməsi ilə əlaqədar icarəyə verən tərəfindən icarəçinin ünvanına məktub (pretenziya) göndərilmiş, sonuncu tərəfindən tələb yerinə yetirilməmiş, pretenziyaya rəsmi münasibət bildirilməmişdir. 2.7. Bundan sonra, mübahisənin mediasiya ilə həll edilməsi cavabdehə təklif olunmuş, cavabdeh təklifə münasibət bildirməmiş və bu səbəbdən də iddiaçı tərəfindən mediatorun təyin edilməsi ilə əlaqədar Mediasiya Şurasına ərizə ilə müraciət edilmiş, mediator təyin edilmişdir. Mediatorun çağırışlarına baxmayaraq, cavabdehin nümayəndəsi ilkin mediasiya sessiyasında iştirak etməmiş, bu baxımdan tərəflər arasında müvafiq mübahisənin həlli istiqamətində razılıq əldə edilməsi mümkün olmamışdır. Göründüyü kimi, cavabdeh qeyd edilən icarə müqavilələrinə əsasən üzərinə götürdüyü öhdəlikləri icra etmir və həmin öhdəliklərin icrasından boyun qaçırır, bu günə kimi müvafiq qeyri-yaşayış sahələrini icarəyə verənə təhvil verməməkdə qərəzli şəkildə davam edir. Müqavilənin birtərəfli qaydada aradan qaldırılması (ləğv edilməsi) aşağıda göstərilən əsaslardan birinin mövcud olduğu halda mümkündür: digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda; Mülki Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda. 2.8. Qeyd edilənləri nəzərə alaraq, cavabdeh tərəfindən artıq 01 sentyabr 2023cü il tarixdə xitam verilmiş 02 fevral 2015-ci il tarixli 2420 və 4301 nömrəli icarə müqavilələri üzrə müvafiq qeyri-yaşayış sahələrinin boşaldılaraq icarəyə verənə təhvil verilməsi barədə iddia tələbinin təmin edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməlidir.
3. İddia ərizəsində iddianın maddi hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra Mülki Məcəllə) 385.1, 425.1, 700.1, 705-ci və s. maddələri, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Qərarı göstərilmişdir.
4. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra Mülki Prosessual Məcəllə) 154-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada və müddətdə iddia ərizəsinə yazılı etiraz məhkəməyə daxil olmamışdır.
II. Tərəflərin mövqeləri:
5. Məhkəmənin iclaslarında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi X4 iddianın məzmununa uyğun izahat verdi və eyni zamanda göstərdi ki, cavabdeh 5 ildən çoxdur ki, icarə haqqını ödəmir. Müqavilədə kondisionerlərin quraşdırılması və arakəsmənin üzrə çəkilən xərclərin icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməsi göstərilsə də, bu barədə tərəflər arasında hər hansı akt tərtib edilməmişdir.
6. Məhkəmənin suallarına cavab olaraq iddiaçının nümayəndəsi göstərdi ki, icarə obyektlərinə elektrik enerjisinin verilişi dayandırılmamışdır.
7. Cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Vəkil məhkəmə iclaslarında iştirak edərək iddiaya etiraz etdi və eyni zamanda göstərdi ki, 2019-cu ildə tərəflər arasında icarə haqqı ilə bağlı mübahisə yarandıqdan sonra icarə obyektlərinin elektrik enerjisi kəsilmişdir. Həmçinin icarə obyektlərinə giriş-çıxış iddiaçı tərəfindən bağlanmışdır.
8. Məhkəmənin suallarına cavab olaraq cavabdehin nümayəndəsi və vəkili bildirdi ki, 2019-cu ilin iyul – oktyabr ayları üçün icarə haqqı ödənilmişdir. Həmin tarixdən sonra icarə obyektlərindən istifadə edilə bilmədiyindən icarə haqqı ödənilməmişdir. Eyni zamanda icarə haqqı borcunun olması ilə bağlı cavabdehə hər hansı pretenziya məktubu təqdim edilməmişdir.
III. Məhkəmə baxışının hədləri:
9. Mülki Prosessual Məcəllənin: - 14.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir. - 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. - 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. - 218.3-cü maddəsinə əsasən hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır. Lakin hakim qanunda göstərilən müstəsna hallarda iddia tələblərindən kənara çıxa bilər.
IV. Sübutların tədqiqi və məhkəmənin mövqeyi:
a) İcarə obyektinin qaytarılması tələbi ilə bağlı
10. Məhkəmə ilk növbədə qeyd edir ki, kommersiya mübahisəsinin obyektiv və ədalətli həlli üçün işin mübahisəsiz hallarının, sübutetmə predmetinin müəyyən olunması, daha sonra həmin sübutetmə predmetinə daxil olan ayrı-ayrı hallara tərəflərin təqdim etdiyi mötəbər sübutlar əsasında qiymət verilməsi, mübahisənin məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmuş, sübut edilmiş hallarına müvafiq hüquq normalarının seçilməsi və tətbiq edilməsi, bundan sonra məhkəmənin qəti nəticəsinin şərh olunması zəruridir.
11. Lakin bu zaman kommersiya mübahisələrinin mülki mühakimə icraatı qaydasında həll olunması, bu icraat çərçivəsində əldə olunan həqiqətin də hüquqi xarakterə malik olması, məhkəmənin bu icraat çərçivəsində xidməti vəziyyətinə görə (ex officio) sübutlar toplamasının qeyri-mümkün olduğu nəzərə alınmalıdır.
12. İşin məhkəmə tərəfindən müəyyən olunan halları ondan ibarətdir ki: – "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti (icarəyə verən) ilə cavabdeh (icarəçi) arasında bağlanmış 02 fevral 2015-ci il tarixli 2420 nömrəli icarə müqaviləsinə əsasən, icarəyə verən XXXX ünvanında yerləşən XXXX ticarət mərkəzinin ikinci mərtəbəsində yerləşən ümumi sahəsi 473 kv.m olan 2420 nömrəli mağazanı xx.xx.2030-cu il tarixinədək cavabdehin icarəsinə verməyi, cavabdeh isə icarə obyektini istifadəsinə qəbul edib icarə haqqını ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. – "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti (icarəyə verən) ilə cavabdeh (icarəçi) arasında bağlanmış 02 fevral 2015-ci il tarixli 4301 nömrəli icarə müqaviləsinə əsasən, icarəyə verən XXXX ünvanında yerləşən XXXX ticarət mərkəzinin dördüncü mərtəbəsində yerləşən ümumi sahəsi 700 kv.m olan 4301 anbarı xx.xx.2030-cu il tarixinədək cavabdehin icarəsinə verməyi, cavabdeh isə icarə obyektini istifadəsinə qəbul edib icarə haqqını ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. – Məhkəməyə təqdim edilən 30 yanvar 2018-ci il tarixli "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti (İcarəyə verən qismində) ilə iddiaçı (icarəçi qismində) arasında notarial qaydada bağlanmış icarə müqaviləsinə əsasən, “İcarəçi” “İcarəyə verən”dən Bakı şəhəri, Sumqayıt yolu, 3 və 6 ünvanında yerləşən torpaq sahəsi və onun üzərindəki aşağıda göstərilən əmlakları və həmin əmlaklara olan bütün hüquqları icarəyə götürür: əmlak kompleksi kimi müəssisə - Avtovağzal Kompleksi (ümumi sahəsi 140448,6 kv.m); qeyriyaşayış binası (89,5 kv.m); həmin ünvandakı torpaq sahəsinin üzərində yerləşən, İcarəyə verənə məxsus bütün digər əmlaklar. İcarə predmetləri ilə bağlı “İcarəyə verən”ə məxsus olan və qanunvericiliklə başqa şəxsə verilə bilinməsi mümkün olan bütün hüquqları (subicarəyə vermək, ipoteka və girovla, habelə sair formada yüklü etmək, təmir-tikinti, yenidənqurma işləri görmək, həmin əmlaklarla bağlı istənilən əqd bağlamaq da daxil olmaqla – bütün hüquqlar) “İcarəyə verən” bu müqavilə ilə “İcarəçi”yə verir və “İcarəçi” bu hüquqları “İcarəyə verən”dən razılıq almadan istifadə edə bilər. “İcarəyə verən” bu müqaviləni imzalamaqla “İcarəçi”nin icarəyə götürdüyü torpağın təyinatını dəyişməyə, torpaqda binalar, digər tikililər və qurğular ucaltmağa razılıq verir. – İddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış 01 mart 2018-ci il tarixli barışıq razılaşması və icarəyə verənin əvəz edilməsi haqqında müqaviləyə əsasən, 02 fevral 2015-ci il tarixli 2420 və 4301 saylı icarə müqavilələri üzrə tərəflər 01 mart 2018-ci il tarixinədək bir-birinə qarşı irəli sürdükləri tələblərdən imtina etmiş, icarəyə verəni iddiaçı əvəz etmiş, icarə müqaviləsinin digər şərtlərinin olduğu kimi qalması razılaşdırılmışdır. – 02 fevral 2015-ci il tarixli 2420 saylı icarə müqaviləsinə 19 fevral 2019-cu il tarixli 01 nömrəli əlavəyə əsasən, adıçəkilən müqavilə üzrə icarə haqqı 2019-cu ilin fevral ayından iyul ayınadək (6 ay üçün) 50 faiz azaldılmış, icarə obyektində müvafiq temperaturu təmin etmək məqsədilə cavabdehin kondisioner avadanlıqları alaraq icarə obyektinə yerləşdirməsi, həmin avadanlıqların dəyərinin icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməsi, əvəzləşdirilmədən sonra kondisioner avadanlıqlarının iddiaçının mülkiyyəti olması və cavabdeh tərəfindən istifadə edilməsi razılaşdırılmışdır. – 02 fevral 2015-ci il tarixli 4301 nömrəli icarə müqaviləsinə 20 fevral 2019-cu il tarixli 01 nömrəli əlavəyə əsasən, icarə obyektinin 120 kv.m-dən ibarət sahəsində arakəsmənin quraşdırılması, arakəsmənin quraşdırılması üçün çəkilmiş xərclərin cavabdeh tərəfindən ödənilməsi, həmin xərclərin icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməsi, həmçinin icarə obyektinin 200 kv.m sahəsində müvafiq temperaturu təmin etmək məqsədilə cavabdehin kondisioner avadanlıqları alaraq icarə obyektinə yerləşdirməsi, həmin avadanlıqların dəyərinin icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməsi, əvəzləşdirilmədən sonra kondisioner avadanlıqlarının iddiaçının mülkiyyəti olması və cavabdeh tərəfindən istifadə edilməsi razılaşdırılmışdır. – 04 may 2023-cü il tarixli 3439 nömrəli icarə müqaviləsi ilə Rəqəmsal İnkişaf və Nəqliyyat Nazirliyi, “Azərbaycan Yerüstü Nəqliyyat Agentliyi” X5 balansında olan XXXX ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 13754,4 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi iddiaçının icarəsinə verilmişdir.
13. İddiaçı 01 sentyabr 2023-cü il tarixində 02 fevral 2015-ci il tarixli icarə müqavilələrinin birtərəfli qaydada ləğv edildiyini bildirir və icarə obyektlərinin cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq iddiaçıya verilməsini tələb edir.
14. Cavabdeh 02 fevral 2015-ci il tarixli icarə müqaviləsinin birtərəfli ləğvinin qanunsuz olduğunu bildirir və iddianın rədd edilməsini tələb edir.
15. Məhkəmə kommersiya mübahisəsinin həlli üçün aşağıdakıların qeyd edilməsini zəruri hesab edir.
16. Mülki Məcəllənin 700.1-ci maddəsinə əsasən, icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
17. Həmin müqavilənin 700.3-cü maddəsinə əsasən, əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.
18. Göründüyü kimi, icarə müqaviləsi icarəçi ilə icarəyəverən arasında əmlak kirayəsi müqaviləsi olub, icarəyəverənin icarəçiyə icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququnu verməyi, icarəçinin isə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqını ödəməyi öhdəsinə götürdüyü icrası davamlı olan öhdəlik münasibətini ifadə edir.
19. Hazırkı mübahisə 02 fevral 2015-ci il tarixli subicarə müqavilələrindən əmələ gəlmişdir və həmin müqavilə icarə müqaviləsinin növü hesab olunduğundan bu münasibətlərə Mülki Məcəllənin 34-cü fəslinin (“icarə”) normaları tətbiq olunur. Bu halda subicarəyə verən və subicarəçi arasındakı münasibətlərə müvafiq qaydada və şərtlərlə (mutatis mutandis) icarəyə verən və icarəçi arasındakı münasibətləri tənzimləyən hüquq normaları tətbiq edilir.
20. Ümumi qaydaya görə icarə münasibətlərinə müqavilənin müddəti bitdikdə xitam verilir. Belə ki, Mülki Məcəllənin 689.1-ci maddəsinə əsasən, kirayə müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə müqavilənin bağlandığı müddət bitdikdə xitam verilir.
21. Lakin mülki qanunvericilikdə müddətin müəyyən edildiyi icarə münasibətlərinə vaxtından əvvəl də ləğv edilməsi imkan nəzərdə tutulmuşdur. Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsinə əsasən, tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur.
22. Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsində təsbit edilmiş müqavilənin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması hallarından biri kimi də Mülki Məcəllənin 685.2-ci maddəsində təsbit edilmişdir.
23. Belə ki, həmin maddəyə əsasən, kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini aşağıdakı hallarda ləğv edə bilər: kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə; ikidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə.
24. Hazırkı halda isə icarə haqqının uzun müddət ödənilməməsi işin mübahisəsiz halıdır.
25. Cavabdehin müqavilənin ləğvinin qanunsuzluğu ilə bağlı mövqeyi iddiaçının 24 dekabr 2019-cu il tarixdə icarə obyektlərinin elektrik enerjisini kəsdiyi və bu səbəbdən icarə obyektlərindən istifadə edə bilmədiyi və icarə haqqını ödəyə bilmədiyi, 24 dekabr 2019-cu il tarixə isə icarə haqqının olmadığıdır. Cavabdeh iddiaçıya ünvanladığı çoxsaylı məktublarında, o cümlədən xx.xx.2019-ci il tarixli məktubunda 14139,7 manat kondisionerlər üçün və arakəsmə üçün xərclər əvəzləşdirilsə, 2019-cu ilin yanvar ayından 2019-cu ilin oktyabr ayına hər hansı icarə haqqı öhdəliyinin olmadığını bildirir.
26. xx.xx.2019-ci il tarixli məktuba əlavə olan cavabdehin möhürü ilə təsdiq edilmiş üzləşmə cədvəlindən görünür ki, 02 fevral 2015-ci il tarixli 2420 nömrəli müqavilə üzrə 2019-cu ilin yanvar, avqust – oktyabr ayları üçün 1419 manat, fevral – iyul ayları üçün 709,5 manat məbləğində icarə haqqı olmaqla ümumilikdə 9933 manat icarə haqqı hesablanmış, həmin məbləğdən 4966,5 manatın ödənildiyi göstərilmiş, həmçinin 02 fevral 2015-ci il tarixli 4301 nömrəli müqavilə üzrə 2019-cu ilin yanvar – oktyabr ayları üçün 1400 manat məbləğində icarə haqqı olmaqla ümumilikdə 14000 manat icarə haqqı hesablanmış, həmin məbləğdən 8400 manatın ödənildiyi göstərilmiş, qalıq icarə haqqı borcunun kondisionerlərin quraşdırılması və arakəsmə üçün xərclərin cəmi olan 14139,7 manatla əvəzləşdirilməsi təklif edilmişdir. Həmin aktdan cavabdehin 02 fevral 2015-ci il tarixli hər iki müqavilə üzrə iyul ayından etibarən hər hansı icarə haqqı məbləğini ödəmədiyi aydın olur.
27. İddiaçının təqdim etdiyi maliyyə arayışlarından görünür ki, 02 fevral 2015-ci il tarixli 2420 nömrəli müqavilə üzrə (473 kv.m) xx.xx.2019-cu il tarixədək qismən, xx.xx.2023-cü il tarixədək isə tam olaraq icarə haqqının ödənilmədiyi, 02 fevral 2015-ci il tarixli 4301 nömrəli müqavilə üzrə (700 kv.m) xx.xx.2019-cu il tarixədək qismən, xx.xx.2023-cü il tarixədək isə tam olaraq icarə haqqının ödənilmədiyi qeyd olunmuşdur.
28. Məhkəmə tərəfindən cavabdehə üzləşmə cədvəlində qeyd etdiyi aylar üzrə ödənişin edildiyinə dair sübutun məhkəməyə təqdim olunması təklif olunmuş, lakin qeyd olunan halı təsdiq edən hər hansı sübut məhkəməyə təqdim olunmamışdır.
29. Müqavilənin və ona edilmiş əlavələrin icarə haqqı ilə bağlı şərtlərini təhlil etdikdə aydın olur ki, 2420 nömrəli müqavilə üzrə (473 kv.m) 2019-cu il üçün fevral-iyul ayları üzrə icarə haqqı 709,5 manat, qalan aylar üzrə 1419 manat, 02 fevral 2015-ci il tarixli 4301 nömrəli müqavilə üzrə (700 kv.m) 1400 manat olmuşdur.
30. Cavabdehin 2019-cu ilin iyul ayına qədər olan icarə haqqı borcu üzrə ödənişin edildiyinə dair hər hansı sübut təqdim etmədiyini nəzərə alan məhkəmə qeyd edir ki, icarə haqqı borcu iddiaçının təqdim etdiyi maliyyə arayışlarında qeyd olunan 2420 nömrəli müqavilə üzrə (473 kv.m) xx.xx.2019-cu il tarixədək, 4301 nömrəli müqavilə üzrə (700 kv.m) xx.xx.2019-cu il tarixədək ödənilmiş hesab oluna bilər.
31. Məhkəmə qeyd edir ki, cavabdeh elektrik enerjisinin verilişinin 24 dekabr 2019-cu il tarixdən dayandırıldığını bildirir. Belə olan halda, həmin tarixə 2420 nömrəli müqavilə üzrə 18 aprel 2019-cu il tarixdən hesablanmaqla ödənilməli icarə haqqı borcu 9507,3 manat (avqust ayına qədər 3 ay 12 gün üçün icarə haqqı: 709,5 manat*3 ay+ 709,5 manat :30 gün*12 gün = 2412,3 manat; avqust ayından hesablanmaqla qalan 5 ay üçün icarə haqqı: 5 ay*1419 manat=7095; cəmi: 2412,3+7095), 4301 nömrəli müqavilə üzrə 03 aprel 2019-cu il tarixdən hesablanmaqla ödənilməli icarə haqqı borcu 12600 (9 ay*1400 manat) manat təşkil etmişdir. Hətta cavabdehin müvafiq xərcləri əvəzləşdirilsə belə, 2019-cu ilin dekabr ayına qalıq icarə haqqı borcu 7967,6 (9507,3+12600-14139,7) manat təşkil etmişdir və qeyd edilən məbləğ hər iki müqavilə üzrə 2 aylıq icarə haqqının məbləğlərinin cəmindən daha çoxdur.
32. Beləliklə, hətta 2019-cu ilin dekabr ayından cavabdehin bildirdiyi kimi elektrik enerjisinin kəsildiyi həqiqi qəbul edilsə belə, həmin tarixə cavabdehin icarə haqqı borcları aylıq icarə haqqlarının 2 mislindən çox olmuşdur, bu isə hər iki icarə müqaviləsinin icarəyə verən tərəfindən birtərəfli qaydada – xəbərdarlıq müddəti gözlənilmədən ləğvi üçün əsasdır.
33. Həmçinin cavabdehin elektrik enerjisinin kəsilməsi səbəbindən icarə haqqının ödənilməməsi ilə bağlı arqumentlərinə münasibətdə məhkəmə göstərir ki, Mülki Məcəllənin 677-ci maddəsində təsbit edilmiş kirayəçinin hüquqi müdafiə vasitələri nəzərə alınaraq 24 dekabr 2019-cu il tarixdən sonra cavabdeh icarə haqqını ödəməkdən azad edilsə belə, həmin tarixədək artıq, yuxarıda da göstərildiyi kimi, 02 fevral 2015-ci il tarixli icarə müqavilələrinin ləğv əsası meydana gəlmişdir (həmin tarixə icarə haqqı borcu aylıq icarə haqqlarının 2 mislindən çox olmuşdur).
34. Məhkəmə cavabdehin əvəzləşdirilməli məbləğlə bağlı dəlillərinə münasibətdə isə göstərir ki, təqdim edilən xx.xx.2019-cu il tarixli EAAT 239810, xx.xx.2019-cu il tarixli EAAV 846070, xx.xx.2019-cu il tarixli EAAV 850508, xx.xx.2019-cu il tarixli EAAV 908412, xx.xx.2019-cu il tarixli EAAV 908679 seriya və nömrəli elektron qaimələrdən görünür ki, həmin elektron qaimə-fakturalar "xxxx" MMC, Qanuni nümayəndə2 və X1 tərəfindən cavabdehə göndərilmişdir. Lakin həmin qaimə-fakturalar özü-özlüyündə qaimədə göstərilən işlərin, alınan malların məhz 02 fevral 2015-ci il tarixli müqavilələrə 01 nömrəli əlavələrdə nəzərdə tutulmuş kondisioner avadanlıqları və arakəsmənin düzəldilməsi üçün əldə edildiyini təsdiq etmir.
35. Məhkəmə müqavilənin ləğvi qaydası ilə bağlı göstərir ki, Konstitusiya Məhkəməsinin müqavilənin ləğvi ilə bağlı hüquqi mövqeyinə görə Mülki Məcəlləsinin 421.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslar üzrə müqavilənin ləğv edilməsi həmin Məcəllənin 421.3-cü maddəsinə uyğun olaraq birtərəfli iradə ifadəsi ilə məhkəmədən kənar qaydada baş verir. İkitərəfli müqavilələr üzrə öhdəliyin pozulması halında kreditor Mülki Məcəllənin 447.1-ci maddəsinə uyğun olaraq müqavilədən imtina etməklə ona xitam verə bilər. Kredit müqavilələri vaxtaşırı icra edilməli olan öhdəlik münasibətlərini ifadə etdiyindən, kredit müqaviləsindən imtina olunması ilə onun ləğv edilməsi arasında hüquqi nəticə baxımından fərq mövcud deyildir. Qanunvericilikdə xüsusi bir qayda nəzərdə tutulmadığı halda, istər müqavilənin ləğv edilməsi, istər müqavilədən imtina, istərsə də öhdəliyin icrasından imtina bir tərəfin iradə ifadəsinin digər tərəfə bildirilməsi ilə həyata keçirilir (Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair 29 mart 2023-cü il tarixli Qərar).
36. 28 avqust 2023-cü il tarixli məktubdan görünür ki, iddiaçı tərəfindən 02 fevral 2015-ci il tarixli icarə müqavilələrinin xx.xx.2023-cü il tarixdən birtərəfli qaydada ləğv ediləcəyi cavabdehin diqqətinə çatdırılmışdır.
37. Belə olan halda məhkəmə hesab edir ki, iddiaçının mövqeyinə uyğun olaraq 02 fevral 2015-ci il tarixli icarə müqavilələri birtərəfli qaydada ləğv edilmiş hesab edilməlidir.
38. Mülki Məcəllənin 697.1-ci maddəsinə əsasən, kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra qaytarmağa borcludur.
39. Beləliklə, məhkəmə 02 fevral 2015-ci il tarixli icarə müqavilələrinə xitam verildiyini nəzərə alaraq bu qənaətə gəlir ki, 02 fevral 2015-ci il tarixdə bağlanmış 2420 və 4301 nömrəli icarə müqavilələrinə əsasən Cavabdeh Firmasına icarəyə verilmiş XXXX ünvanında XXXX Ticarət Mərkəzinin üçüncü mərtəbəsində yerləşən 2420 və 4301 nömrəli qeyri-yaşayış sahələri Cavabdeh Firması tərəfindən boşaldılaraq İddiaçı MMC-yə təhvil verilməlidir.
b) Məhkəmə xərcinin tutulması ilə bağlı
40. Elektron iddia ərizəsinin “dövlət rüsumunun ödənilməsi haqqında məlumat” qrafasına əsasən müəyyən olunur ki, ********** nömrəli mədaxil qəbzi ilə 70 manat məbləğində dövlət rüsumu iddia ərizəsinin verilməsi üçün iddiaçı tərəfindən dövlət büdcəsinə ödənilmişdir.
41. “Dövlət rüsumu haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8.1.2-ci maddəsinə əsasən, hazırkı iddianın qiymətinə uyğun ödənilməli dövlət rüsumu 100 manat təşkil edir.
42. Mülki Prosessual Məcəllənin 107-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir.
43. Mülki Prosessual Məcəllənin 119.1-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
44. Beləliklə, məhkəmə iddia tələbinin təmin edildiyini nəzərə alaraq hesab edir ki, Cavabdeh Firmasından ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 70 manat məbləğində pul tutularaq İddiaçı MMC-yə, 30 manat məbləğində pul tutularaq dövlət büdcəsinə ödənilməlidir.
V. Nəticə:
45. Şərh olunanlara əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 216-220, 222, 227, 233, 360-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə
Q Ə T E T D İ:
İddia təmin edilsin. "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti ilə Cavabdeh Firması arasında 02 fevral 2015ci il tarixdə bağlanmış 2420 və 4301 nömrəli icarə müqavilələrinə əsasən Cavabdeh Firmasına icarəyə verilmiş XXXX ünvanında XXXX Ticarət Mərkəzinin üçüncü mərtəbəsində yerləşən 2420 və 4301 nömrəli qeyri-yaşayış sahələri Cavabdeh Firması tərəfindən boşaldılaraq İddiaçınə təhvil verilsin. Cavabdeh Firmasından ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 70 manat məbləğində pul tutularaq İddiaçınə, 30 manat məbləğində pul tutularaq dövlət büdcəsinə ödənilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı Kommersiya Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasına apellyasiya şikayəti verə bilər.
Hakim Nərmin Əhmədova