Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Şəki şəhəri İş № e-2-2(117)-1499/2024 10.12.2024 ŞƏKİ KOMMERSİYA MƏHKƏMƏSİ Giriş hissə: Hakim Hüseynov Mübariz Rahil oğlunun sədrliyi, Mövsümova Günel Namizət qızının katibliyi, İddiaçı MMC-nin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə1, Cavabdeh nümayəndəsi və vəkili X1 iştirakı ilə, İddiaçı MMC-nin Cavabdeh qarşı “cavabdehdən 15066.64 manat əsas, 1506.66 manat cərimə borcu olmaqla, ümumilikdə 16573.30 manat məbləğində pul vəsaitinin və 140 manat dövlət rüsumunun iddiaçının xeyrinə tutulması” tələbinə dair işə məhkəmənin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. Təsviri hissə: İddiaçı MMC Cavabdeh qarşı “cavabdehdən 15066.64 manat əsas, 1506.66 manat cərimə borcu olmaqla, ümumilikdə 16573.30 manat məbləğində pul vəsaitinin və 140 manat dövlət rüsumunun iddiaçının xeyrinə tutulması” tələbinə dair qətnamə qəbul olunmasını məhkəmədən xahiş etmişdir. İddiaçı iddia ərizəsini onunla əsaslandırmışdır ki, tərəflər arasında xx.xx.2023-cü il tarixində ünvan 1 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli yaşayış binasının 181 kv.m-dən ibarət olan qeyri-yaşayış sahəsinin orada olan əşya və avadanlıqlar ilə birgə istifadəyə verilməsi barədə subicarə müqaviləsi bağlanmışdır. İcarəyə götürən tərəfindən icarəyə verənə ödənilməli olan ƏDV daxil 15066,64 manat icarə haqqı Cavabdeh tərəfindən ödənilməlidir. İcarəçiyə hüquqi şəxsə olan borcunun qısa zamanda ödənilməsi üçün şərait yaradılmasına baxmayaraq, sonuncu ödənişi icra etməmişdir. Cavabdehin öhdəlikdən yayınmasından 117 gün keçməsinə baxmayaraq borclu müqavilə üzrə öhdəliyini icra etməkdən bilərəkdən yayınır. Borcun ödənilməsi tələbi ilə cavabdehə dəfələrlə müraciət olunmasına, pretenziya verilməsinə, tərəfimizdən məsələnin məhkəmədən kənar qaydada həll edilməsi üçün mümkün olan bütün tədbirlərin görülməsinə baxmayaraq Cavabdeh borcun ödənilməsi üçün heç bir təşəbbüs göstərməmişdir. Həmçinin cavabdehə göndərilmiş pretenziya (xəbərdarlıq) məktubları da cavabsız qalmışdır. İddiaçı əsas və cərimə borcunun cavabdehdən tutularaq ödənilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir. xx.xx.2023-ci il tarixində "xxxx" MMC ilə İddiaçı MMC arasında NT-23-004 saylı icarə müqaviləsi imzalanmışdır. Həmin müqavilənin 1.1-ci bəndinə əsasən, mülkiyyətçi siyahısı bu müqavilənin ayrılmaz tərkib hissəsi olan əlavədə göstərilən obyektləri icarəçinin idarəetməsinə və icarəsinə verir, icarəçini obyektlərin səlahiyyətli idarəçisi və icarə agenti kimi təyin edir. İcarəçi isə bununla müvafiq təyinat, səlahiyyət, hüquq və öhdəlikləri bu müqavilə ilə müəyyən edilmiş şərtlərlə qəbul edir. xx.xx.2023-cü il tarixli NT-23-004 saylı müqaviləyə 1 nömrəli Əlavədə icarə və idarəetməyə verilən obyektlərin siyahısı və əsas göstəriciləri öz əksini tapmışdır. Həmin əlavədən görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli yaşayış binasının 181 kv.m-dən ibarət olan qeyri-yaşayış sahəsi icarəçiyə təhvil vermişdir. Həmin əlavənin 2-ci bəndinin tələbinə görə icarəçi obyektləri və ya onun hər hansı hissəsini üçüncü şəxslərə icarəyə, sub icarəyə, kirayəyə, idarəetməyə, qanunvericiliklə müəyyən edilmiş digər əsaslarla istifadəyə vermək və ya obyektləri birgə istifadə etmək hüququna malikdir. İş materiallarına əlavə edilmiş Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən çıxarışdan görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli yaşayış binası "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin tam mülkiyyətindədir. Bundan sonra İddiaçı MMC ilə Cavabdeh arasında xx.xx.2023-cü il tarixli GCO-23- 018 nömrəli subicarə müqaviləsi bağlanmışdır. Müqavilənin şərtlərinə əsasən icarəyə verən istifadəsində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli yaşayış binasının 181 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsini, həmçinin orada olan əşya və avadanlıqları icarəçinin istifadəsinə verməyi, icarəçi isə razılaşdırılmış icarə haqqını icarəyə verənə ödəməyi öz öhdəsinə götürmüşdür. Müqavilənin 3.1.2-ci bəndinə əsasən icarə haqqının ödənişi gecikdirildiyi halda, icarəçiyə ödənişin gecikdirildiyi hər gün üçün ümumi borc məbləğinin 0.5% məbləğində cərimə tətbiq ediləcəkdir. Həmin müqavilənin 3.4.8-ci bəndinə əsasən icarə haqqını hazırkı müqavilədə göstərilən qaydada vaxtında müvafiq ödəniş tarixində ödəmək icarəçinin öhdəliyidir. Müqavilənin 4.1-ci bəndinə əsasən icarəyə verən müqavilə imzalandıqdan sonra təhvil-təslim aktı əsasında icarəçiyə təhvil verməli icarəçi isə təhvil almalıdır. Həmin müqavilənin 4.2-ci bəndinə əsasən icarəçi hazırkı müqavilə başa çatdığı və ya ləğv olunduğu tarixdən 15 təqvim günü ərzində icarə obyektini təhvil-təslim aktı əsasında icarəçiyə qaytarmalıdır. Bu müddət ərzində icarəçi icarə obyektində tam həcmdə fəaliyyəti davam etməklə icarə haqqını icarəyə verənə tam şəkildə ödəməlidir. Təhvil-təslim prosesi bitənədək icarəçi subicarəçilərlə müqavilələrə xitam verməlidir. Müqavilənin 6.1-ci bəndinə əsasən icarə obyekti üzrə aylıq icarə haqqı hər kv.m üçün ƏDV xaric 12 manat olmaqla, ümumilikdə ƏDV xaric 2172 manat təşkil edir. Müqavilənin 6.2-ci bəndinə əsasən icarə haqqı xx.xx.2023-cü il tarixindən etibarən hesablanacaqdır. Aylıq icarə haqqı hər ayın əvvəli 5 gün ərzində icarəyə verənin bank hesabına köçürülmə yolu ilə ödənilməlidir. Həmin müqavilənin 13.1-ci bəndinə əsasən müqavilə üzrə hüquq və öhdəliklər xx.xx.2023-cü il tarixindən qüvvəyə minir və xx.xx.2025-ci il tarixinədək qüvvədə qalır. Müqavilənin müddəti başa çatdıqda və ya müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verildikdə icarəçi icarə obyektini 15 təqvim günü ərzində tam şəkildə öz hesabına boşaltmalı və icarəyə verənə təhvil-təslim aktı əsasında təhvil verməlidir. Təhvil müddəti ərzində icarə haqqının tam şəkildə ödənişi təmin edilməlidir. Daha sonra İddiaçı MMC ilə Cavabdeh qarşılıqlı surətdə razılığa gələrək xx.xx.2024cü il tarixində “GCO-23-018, xx.xx.2023-cü il tarixli qeyri-yaşayış sahəsinin subicarəyə verilməsinə dair müqavilənin xitam olunması” barədə Saziş bağlamışdırlar. Həmin Sazişin 2-ci bəndinə əsasən, icarəçi müqavilənin əlavəsində qeyd edilmiş icarəyə götürdüyü qeyriyaşayış sahəsi, həmçinin orada olan əşya və avadanlıqlar təhvil verilən günədək icarə haqqını tam ödəməyi öhdəsinə götürür. Həmin Sazişin 3-cü bəndinə əsasən, qeyd edilmiş müddətdə icarəçi ödənişi həyata keçirməzsə, icarəçi gecikdirilmiş hər gün üçün borc məbləğinin 0.5% həcmində cərimə ödəyir. İş materialları kimi təqdim olunmuş xx.xx.2024-cü il tarixli təhvil təslim aktından görünür ki, icarə obyekti həmin tarixdə subicarəçi tərəfindən icarəyə verənə təhvil verilmiş və hər iki tərəf bu sənədi öz imzası ilə təsdiq etmişdir. Əlavə olaraq, xx.xx.2023-cü il tarixli 453213 nömrəli, xx.xx.2023-cü il tarixli 102344 nömrəli, xx.xx.2023-cü il tarixli 491211 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli 653438 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli 334136 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli 016170 nömrəli, xx.xx.2024cü il tarixli 394456 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli 10267642 nömrəli 8 ədəd 21614.30 manat məbləğində elektron qaimə məhkəməyə təqdim edilmişdir. Cavabdehin vəkili və nümayəndəsi X2 xx.xx.2024-cü il tarixdə elektron kabinet vasitəsilə məhkəməyə etirazını təqdim etmişdir. Etirazında bildirmişdir ki, Mülki Məcəllədə hər hansı şəxsə məxsus əmlakın icarə əsasında digər şəxslərin istifadəsinə verilməsini nəzərdə tutan müqavilələrin müvafiq qaydada tərtib edilməklə notarial qaydasında təsdiqlənməsi tələbi birbaşa və aydın şəkildə təsbit edimişdir. İddiaçının istinad etdiyi subicarə müqaviləsi məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtlər pozulmaqla bağlandığı üçün bu məcəllənin 329 və 337.1-ci maddələrinin tələblərinə uyğun olaraq əhəmiyyətsizdir. Eyni zamanda bildirmişdir ki, iddiaçının məhkəməyə təqdim etdiyi subicarə müqaviləsində iddiaçının istifadə hüququnun üçüncü şəxsə verilməsi səlahiyyətinə dair heç bir müddəanın olmaması ilə yanaşı, ümumiyyətlə icarə obyektinin kimə məxsus olması, iddiaçının həmin əmlak üzrində istifadə hüququnun yaranma əsasının mövcudluğu (əsas icarə müqaviləsinin kimlərin arasında bağlanması, həmin müqavilənin hüquqi əhəmiyyətinin olub-olmaması), iddiaçı ilə subicarə müqaviləsinin səlahiyyətli şəxs tərəfindən və lazımi hüquqi əsaslar (mülkiyyətçi hüquqi şəxsdirsə, aidiyyəti idarəetmə orqanının qərarı; fiziki şəxsdirsə, tələb olunan razılıqlar) olmaqla bağlanması və s. təsdiq edən hər hansı sübut təqdim olunmamışdır. Göründüyü kimi iddiaçı öz tələbinin əsası kimi istinad etdiyi fakt və halları lazımi qədər əsaslandıra bilməmiş və məhkəmədə heç bir hüquqi və sübuti əhəmiyyət olmayan əhəmiyyətsiz əqd əsasında iddia qaldırmışdır. Başqa sözlə, iddiaçı cavabdehdən Məcəllənin tələbləri pozulmaqla bağlanmış və bağlandığı andan etibarən əhəmiyyətsiz olan müqaviləni əsas tutaraq pul tələb edir. İddianın rədd edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili məhkəmə iclasında iddia ərizəsinin məzmununa uyğun olaraq izahat vermiş və iddia tələbinin təmin edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir. Cavabdehin nümayəndəsi məhkəmə iclasında verdiyi izahatında bildirmişdir ki, iddia tələbi ilə razı deyillər. Bununla bağlı etirazlarını kabinetlə təqdim etmişdir. Tərəflər arasında müqavilə bağlansa daŞ həmin müqavilə notarial qaydada təsdiqlənməmişdir. Notarial qaydada təsdiqlənməyən əqd etibarlı deyil. İddia tələbi qanunvericiliyə uyğun deyil. Həmçinin, cavabdeh təərf icarəyə götürdüyü obyektin təmirinə 100 000 manat xərc çəkmişdir. Həmin xərcin əvəzinin isə ödənilməsi müqavilədə nəzərdə tutulmamışdır. Eyni zamanda, icarə müqaviləsi üzrə hər hansı bir ödənişin edilməsinin ona məlum olmadığını bildirdi. İddianın rədd edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir. İcraat materialları məhkəməyə təqdim olunmuşdur. Həmin materiallara: icarə müqaviləsi, subicarə müqaviləsi, müqaviləyə əlavələr, təhvil-təslim aktı və digər sənədlər daxildir. Bu materialların məzmununa istinad edilir. Onlar məhkəmə araşdırmasının predmetini təşkil etmişlər. Əsaslandırma hissəsi: Məhkəmə iş üzrə təqdim olunmuş sənədləri hərtərəfli araşdırıb, sübutların məcmusuna hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, iddia tələbi qismən təmin edilməlidir. Belə ki, öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan öz vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya Mülki Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. Öhdəliyin onun icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddətdə icra edilməməsi və icra müddəti çatanadək kreditorun etdiyi xəbərdarlıqdan sonra da öhdəliyin icra edilməməsi borclunun icranı gecikdirməsi sayılır. Azərbaycan Respublikası Müki Məcəlləsi ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir. Borclu öz öhdəliklərinin hər bir təqsirli pozuntusu (hərəkət və ya hərəkətsizlik) üçün məsuliyyət daşıyır. (Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi maddə - 385.1, 386.1, 389.1, 442, 445.2, 448-ci maddəsinin 1-ci və 2-ci bəndləri). Mülki Məcəllənin : 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. 700.2. İcarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər. 701.1. İcarəlik əşya (icarə obyekti), o cümlədən torpaq sahəsi və ya müəssisə öz ləvazimatı ilə birlikdə icarəyə verilir. Əgər müqavilənin iştirakçıları bu Məcəllənin 701.2-ci maddəsinə uyğun qiymətləndirmə dəyəri üzrə ləvazimatın verilməsi şərtini qoymurlarsa, icarəyə verən bütün ləvazimatı olduğu şəkildə saxlamalıdır. İcarəyə verən icarəçinin cavabdeh olmadığı hər hansı hallar nəticəsində sıradan çıxan ləvazimat obyektlərini əvəz etməyə borcludur. Lakin icarəçi ləvazimata aid əşyaların və heyvanların adi sıradan çıxmasının yerini doldurmağa təsərrüfatın lazımınca aparılmasına uyğun gələn dərəcədə borcludur.
705. Əgər icarə üzrə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra icarəçi icarəyə götürdüyü obyekti qaytarmırsa, icarəyə verən obyektin saxlandığı müddət üçün kompensasiya kimi müəyyənləşdirilmiş illik icarə haqqından icarəçinin həmin il ərzində əldə etdiyi və ya əldə edə biləcəyi icarə faydaları hissəsinə uyğun olan hissənin verilməsini tələb edə bilər. Digər zərərin əvəzinin ödənilməsi barədə iddia da istisna edilmir. İcarə haqqında Azərbaycan Respublikası Qanununun:
1. İcarə əmlaka, torpağa və digər təbii ehtiyatlara müqavilə əsasında, əvəzi ödənilməklə müddətli sahib olmaq və bunlardan istifadə etməkdir. 8.1. İcarə haqqının məbləği və ödənilməsi qaydası müqavilədə şərtləşdirilir. həm də icarə ödənişinin məbləği icarəyə götürülən əsas fondların dəyəri və vəziyyəti, müəssisənin inkişaf perspektivləri və digər amillər, habelə icarəyə götürülmüş əmlakın istismarından əldə edilməli olan minimum gəlir nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilir.
14. İcarə müqaviləsinin bağlanması, icrası, dəyişdirilməsi və pozulması zamanı əmələ gələn mübahisələrə məhkəmə baxır. Məhkəmə iddia tələbinin 15066.64 manat əsas borcun tutulması hissəsinə münasibətdə qeyd edir ki, iddia bu hissədə təmin edilməlidir. Belə ki, cavabdeh tərəf məhkəmə iclasında iştirak etsə də icarə haqqı borcundan ödənişin edilməsi ilə bağlı hər hansı bir sübut təqdim etməmiş, bununla bağlı arqument irəli sürməmiş, lakin qeyd edilən icarə obyektinin təmiri üçün xərc çəkdiyini bildirmişdir. Məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən olunduğu kimi, İddiaçı MMC ilə Cavabdeh arasında xx.xx.2023-cü il tarixli GCO-23-018 nömrəli subicarə müqaviləsi bağlanmışdır. Müqavilənin şərtlərinə əsasən icarəyə verən ünvan 1 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli yaşayış binasının 181 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsini, həmçinin orada olan əşya və avadanlıqları icarəçiyə verməyi, icarəçi isə razılaşdırılmış icarə haqqını icarəyə verənə ödəməyi öz öhdəsinə götürmüşdür. Daha sonra İddiaçı MMC ilə Cavabdeh qarşılıqlı surətdə razılığa gələrək xx.xx.2024cü il tarixində “GCO-23-018, xx.xx.2023-cü il tarixli qeyri-yaşayış sahəsinin subicarəyə verilməsinə dair müqavilənin xitam olunması” barədə Saziş bağlamışdırlar. İş materialları kimi təqdim olunmuş xx.xx.2024-cü il tarixli təhvil təslim aktından görünür ki, icarə obyekti həmin tarixdə subicarəçi tərəfindən icarəyə verənə təhvil verilmiş və hər iki tərəf bu sənədi öz imzası ilə təsdiq etmişdir. Belə ki, iş materiallarından göründüyü kimi İddiaçı MMC subicarə müqaviləsi əsasında ünvan 1 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli yaşayış binasının 181 kv.m-dən ibarət olan qeyri-yaşayış sahəsini orada olan əşya və avadanlıqlar ilə birlikdə xx.xx.2023-cü il tarixdən Cavabdeh icarəyə vermiş, daha sonra həmin müqaviləyə xx.xx.2024-cü il tarixində tərəflərin razılığı ilə xitam verilmiş və həmin tarixdə icarə obyekti icarəyə verənə təhvil verilmişdir. Burdan da aydın olduğu kimi İddiaçı MMC icarə obyektini icarəyə verdiyi xx.xx.2023-cü il tarixindən xx.xx.2024-cü il tarixinədək yaranmış və cavabdeh tərfindən ödənilməmiş icarə haqqı borcunu tələb etməkdə haqlıdır. Subicarə haqqında müqavilənin 6.1-ci bəndinə əsasən icarə obyekti üzrə aylıq icarə haqqı hər kv.m üçün ƏDV xaric 12 manat olmaqla, ümumilikdə ƏDV xaric 2172 manat təşkil edir. Göründüyü kimi iddiaçının ödənilməmiş 15066.64 manat məbləğində icarə haqqı borcunu tələb etməsi qanuni və əsaslıdır. İş materiallarından görünür ki, icarə obyekti 7 ay 13 gün cavabdehin icarəsində olmuş, qeyd edilən tarix üzrə ƏDV daxil olmadan hesablandığı təqdirdə icarə haqqı iddiaçının tələb etdiyi məbləğdən daha artıq olması müəyyən edilir. Məhkəmə tələbin 1506.66 manat cərimə borcunun tutulması hissəsinə münbasibətdə qeyd edir ki, iddia bu hissədə qismən təmin edilməlidir. İş materiallarında olan subicarə müqaviləsinin 3.1.2-ci bəndinə əsasən icarə haqqının ödənişi gecikdirildiyi halda, icarəçiyə ödənişin gecikdirildiyi hər gün üçün ümumi borc məbləğinin 0.5% məbləğində cərimə tətbiq ediləcəkdir. Belə ki, dəbbə pulu (cərimə, penya) müqavilə ilə müəyyənləşdirilən, öhdəliyin icra edilmədiyi və ya lazımınca icra edilmədiyi, o cümlədən icranın gecikdirildiyi halda borclunun kreditora ödəməli olduğu pul məbləğidir. Müqavilənin tərəfləri dəbbə pulunun miqdarını sərbəst müəyyənləşdirə bilərlər və bu, mümkün zərərdən çox ola bilər. Məhkəmə işin hallarını nəzərə alaraq tənasübsüz surətdə yüksək dəbbə pulunu azalda bilər (Mülki Məcəllə maddə - 462.1, 462.3, 467)... Odur ki, tərəflərin davranışı, iddiaçının vaxtında tələbi irəli sürməməsi, bununla da cərimə borcunun artmasına şərait yaradılması, eyni zamanda cavabdehin müqavilə müddəti ərzində öhdəlikləri lazımi qaydada icra etməməsi, həmçinin tərəflərin əmlak mənafeləri nəzərə alınaraq 150 manat məbləğində cərimə borcunun cavabdehdən tutulması qanuni, əsaslı, ədalətli və ağlabatandır. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə qeyd edir ki, cavabdehdən 15066.64 manat əsas, 150 manat cərimə borcu tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir. Yuxarıda qeyd edilən hallardan əlavə olaraq cavabdehin nümayəndəsi və vəkili etirazında və məhkəmə iclasında verdiyi izahatında müqavilənin notarial qaydada bağlanmamasını əsas götürərək bu halda müqavilənin əhəmiyyətsiz olduğunu və iddia tələbinin rədd edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir. Məhkəmə cavabdeh tərəfin etirazına münasibətdə o qənaətə gəlir ki, tərəflər arasında müqavilənin notarial qaydada təsdiqlənməməsi təkcə özlüyündə müqavilənin etibarsız olması üçün əsas deyil. İcarə müqaviləsinin notarial qaydada bağlanmaması halı tərəflərin həmin müqavilə əsasında yaranmış hüquq və öhdəliklərini istisna etmir. Belə ki, iş materiallarından və tərəflərin izahatından da aydın olur ki, tərəflər arasında müqavilənin bağlanması ilə bağlı iradə ifadəsi olmuş, cavabdeh tərəf icarəyə götürdüyü obyekti xx.xx.2023-cü il tarixindən xx.xx.2024-cü il tarixinədək istifadə etmiş və bunun nəticəsində iddiaçı tərəfə müəyyən məbləğdə borcu yaranmışdır. “Daşınmaz əmalkın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 19.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlak üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə və ya istifadə hüququ dövlət qeydiyyatına alınır. İcarə və ya istifadə hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması barədə ərizəni daşınmaz əmlakın icarə (istifadə) müqaviləsi üzrə tərəflərdən biri verə bilər. Daşınmaz dövlət əmlakı üzərində icarə (istifadə) hüququ, daşınmaz dövlət əmlakı üzərində icarə (istifadə) müqaviləsi bağlamaq hüququ olan müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müraciəti əsasında dövlət reyestrində qeydiyyata alınır. Ərizənin və müraciətin formaları müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir. Torpaq Məcəlləsinin 67-ci maddəsinə əsasən:
1. Torpaq üzərində hüquqların (müddəti on bir aydan az olan icarə və istifadə hüquqları istisna olmaqla) dövlət qeydiyyatı qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində aparılır. 1-1. Dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqların icarəyə (istifadəyə) verilməsi ilə əlaqədar müvafiq məlumatlar (torpaq üzərində qeydiyyata alınmış hüquqlar, hüquqların yüklülüyü (məhdudlaşdırılması), hüquq sahibləri, icarə və ya istifadə barədə əqdlərin tərəfləri, əqdin müddəti və məqsədi) daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən informasiya sisteminə real vaxt rejimində ötürülür, habelə on bir aydan az müddətə bağlanılmış istifadə və ya icarə müqavilələri istifadəyə verən və ya icarəyəverən tərəfindən bilavasitə informasiya sisteminə daxil edilir.
3. Dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahələrinin alınması ilə yaranan hüquqların, habelə torpaq sahələri və digər daşınmaz əmlaka dair bağlanılan əqdlər nəticəsində əldə edilən hüquqların dövlət qeydiyyatına alınması məcburidir.
4. Torpaq sahələri üzərində qeydiyyatdan keçməmiş hüquqların müdafiəsinə və toxunulmazlığına dövlət təminat vermir. Mülki Məcəllənin: 146.1. Daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir (məhkəmə qərarı və ya digər qanuni qüvvəyə malik olan və barəsində şikayət verilə bilməyən qərar əsasında yaranan hüquq istisna olmaqla).
393. Tərəflərdən birinin hazırda olan əmlakı bütünlüklə və ya onun bir hissəsini digər tərəfə verməyi, yaxud onu uzufruktla yüklü etməyi öhdəsinə götürdüyü müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənməlidir, amma müqavilənin hazırda olan əmlakın ayrı-ayrı predmetləri barəsində bağlandığı hallar istisna təşkil edir. 707.1. İcarə müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə girməzdən əvvəl icarəyə verən və icarəçi icarəyə verilən torpağın təsvirini birlikdə tərtib etməlidirlər. Təsvirdə torpağın həcmi, habelə verildiyi an olduğu vəziyyət göstərilir. Təsvir hüquq münasibətlərinə xitam verildikdə də tərtib edilir. Təsvirə onun tərtib olunduğu günün tarixi qoyulmalı və müqavilənin hər iki iştirakçısı imza atmalıdır. Belə ki, Mülki Məcəllənin 707.1-ci maddəsindən o nəticəyə gəlmək olur ki, həmin maddədə icarə müqaviləsinin yazılı bağlanmalı olduğu nəticəsinə gəlinsə də, icarə müqaviləsinin mütləq qaydada notariat qaydada təsdiqlənməli olması öz əksini tapmamışdır. Cavabdehin nümayəndəsinin öz tələbini əsaslandırdığı Məcəllənin 146.1 və 393-cü maddələrinə münasibətdə qeyd edir ki, həmin maddələrdə qeyd edilən hallar birbaşa icarə müqaviləsi ilə bağlı nəzərdə tutulmamışdır. Lakin bu maddələrə nəzərən qiymətləndirilsə belə, icarə müqaviləsinin notariat qaydasında təsdiqlənməli olması halı icarəçinin hüququ hesab edilməlidir ki, müqavilənin notariat qaydada təsdiqlənməsinin tələb edilməsi müqavilə bağlandığı zaman icarəçinin hüquqlarının təmin edilməsi baxımından onun seçiminə buraxılmalıdır. Belə ki, icarə müqaviləsinin yazılı formada bağlanması öz əksini tapsa da, notaril qaydada təsdiqlənməsi tərəflərin iradə sərbəstliyinə buraxılmışdır. Göründüyü kimi hazırkı müqavilənin notarial qaydada təsdiqlənməməsi tərəflərin onun əsasında yaranmış hüquq və vəzifələrini istisna etməməlidir. Bundan əlavə Mülki Məcəllədə əvvəllər yazılı formada riayət edilməmə ilə bağlı hüquqi nəticələrlə bağlı müddəalar, eyni zamanda, 348-ci maddədə nəzərdə tutulmuş “məcburi formanı pozmaqla bağlanmış əqdin etibarsızlığı” ilə bağlı maddə qanundan çıxarılmışdır. Beləliklə məhkəmənin qənaəti belədir ki, qanunvericilik tərəflərin müqavilə azadlığını və sərbəstliyini tanıyaraq tərəflərin iradəsinə uyğun olaraq onlara həm şifahi həm də yazılı müqavilə bağlamaq imkanı verir. Əgər daşınmaz əmlakla bağlı icarə müqavilələri üzrə tərəf hüquqlarını qeydə aldırmaq istəyirsə, bu müqavilə notarial formada bağlanmalıdır. Əgər tərəf icarə müqaviləsini notarial formada bağlanması ilə bağlı qarşı tərəfə hər hansı bir təklifi yoxdursa, bu halda məhkəmə də tərəflərin razılaşdırdığı formanı əsas tutacaq. Tərəfin istəyinə uyğun olaraq müqavilənin sadə yazılı və ya notarial formada rəsmiləşdirən zaman əqdin etibarsızlığına səbəb olan hallar, məsələn qanunda nəzərdə tutulan iradə və iradə ifadəsinin üst-üstə düşməməsi, həmçinin qanunda nəzərdə tutulan digər hallar mövcud olması qanunvericiliyin tələbinə görə həmin əqd etibarsız hesab oluna bilər. Məhkəmə yekun olaraq cavabdeh tərəfin etirazına münasibətdə qeyd edir ki, daşınmaz əmlakın icarəsi ilə bağlı əqdin notariat qaydasında təsdiq edilməsi tərəfin hüququdur və qanunda daşınmaz əmlakla bağlı icarə müqaviləsinin notarial qaydada bağlanamamasının əqdin etibarsızlığına səbəb olması ilə bağlı imperativ norması da mövcud deyildir. Tərəf icarə hüququnun daha etibarlı təminatını istəyərsə həmin müqavilələrin müvafiq formada bağlanmasını tələb edə bilər. Buna riayət edilməmə həmin əqdin etibarsızlığına səbəb olmur. Belə ki, hazırkı vəziyyətdə isə cavabdeh tərəf müqavilənin etibarsızlığına əsas ola biləcək halla bağlı qarşı tərəfə hər hansı bir irad və ya etiraz göndərməmiş, əksinə icarə müqaviləsi üzrə icarə haqqının ödənilməsi istisna olmaqla bütün öhdəliklərini icra etmiş və aidiyyəti sənədələri imzalamışdır. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” xx.xx.2021-ci il tarixli Qərarına əsasən Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337.2-ci maddəsinə uyğun olaraq, mübahisə edilən əqdlərin etibarsızlığı əqdin mübahisələndirilməsi ilə bağlı iradə ifadəsinin digər tərəfə bildirilməsi ilə şərtləndirilir. Əqdin etibarsızlığı ilə bağlı mübahisə yaranarsa tərəflər məhkəməyə müraciət edə bilərlər. Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyaları “Əqdə əsaslanan iddialara baxıldığı halda, ayrıca icraatda həmin əqdin etibarlılığının mübahisələndirilməsinin mümkünlüyünə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə” 02/2022 nömrəli 14 iyun 2022ci il tarixli Qərardadına qeyd edilir ki, hər hansı bir əqdə əsaslanaraq verilən iddianın düzgün hüquqi həlli üçün, ilk növbədə, istinad olunan əqdin etibarlı olub-olmaması müəyyən edilməlidir. Əqdin etibarlı və ya etibarsız sayılması yuxarıda qeyd edilən qiymətləndirmə nəticəsində məhkəmənin gəldiyi qənaətdir. Yuxarıda qeyd edildiyi kimi, etibarsızlığa səbəb olan bütün hallar məhkəmədən kənarda baş verən qanunazidd hallardır. Bu halların əqdin etibarsızlığı nəticəsini yaradıb-yaratmaması isə onun növlərindən və müvafiq növün xüsusiyyətlərindən asılıdır. Belə ki, yuxarıda sadalanan ilk üç növdə, yəni əhəmiyyətsizlik, mübahisə edilən və müvafiq razılığın olmaması hallarında etibarsızlıq nəticəsini əqdin tərəflərinin hərəkət və ya hərəkətsizliyi (məsələn, əhəmiyyətsizlik halında əqdin məcburi formaya zidd şəkildə bağlanması, mübahisə edilən əqdlərdə tərəfin əqdi məhkəmədənkənar qaydada mübahisələndirməsi, əqdin etibarlı sayılması üçün müvafiq razılığın alınmaması və s.), məhkəmə qərarı ilə etibarsız hesab edilən əqdlərdə isə bu nəticəni məhkəmənin qərarı meydana gətirir. Ona görə də məhkəmə əqdə əsaslanan mübahisəyə baxarkən bu halları təsbit etməklə iddianın və ya etirazın əsaslı olub-olmamasını da müəyyən etmiş olur. Bunlardan əlavə olaraq cavabdeh tərəfin nümayəndəsi məhkəmə iclasında verdiyi izahatında bildirmişdir ki, cavabdeh tərəf icarəyə götürdüyü obyektin təmirinə 100 000 manat xərc çəkmişdir. Cavabdeh tərəfin qeyd etdiyi kimi həqiqətən də obyektin təmirinə 100 000 manat xərc çəkilmişdirsə, həmin məbləği icarəyə verəndən tələb edə bilər. Lakin bu, müqavilə ilə tərəflərin razılaşdıqları məbləğdə icarə haqqı borcunun icarəçi tərəfindən icarəyə verənə ödənilməsi halını istisna etmir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra mətndə MPM):
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. 217.2. Qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır. 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. İş üzrə icraata dair prosessual xərclər məsələsi MPM-in 119-cu maddəsinə əsasən həll edilir. xx.xx.2021-ci il tarixdən qüvvədə olan “Dövlət rüsumu haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tələbi baxımından hazırki iş üzrə iddianın qiymətinə əsasən ödənilməli dövlət rüsumu 139.72 manat olmalıdır. İddia tələbi qismən təmin edildiyindən ödənilmiş 139.72 manat dövlət rüsumunun 4.07 manatı iddiaçıdan, 135.65 manatı cavabdehdən tutulmalıdır. İddiaçı tərəfindən 140 manat dövlət rüsumu ödənilmiş və həmin məbləği cavabdehdən tələb etsə də, iddianın qiymətinə və iddia tələbinin qismən təmin edilməsinə uyğun olaraq cavabdehdən 135.65 manat dövlət rüsumu tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir.
Nəticəvi hissə:
Yuxarıda göstərilənlərə əsasən, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 216-220 və 360-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə qət etdi: İddia qismən təmin edilsin. Cavabdeh 15066.64 manat icarə haqqı borcu, 150 manat cərimə borcu və 135,65 manat dövlət rüsumu İddiaçı MMC-nin xeyrinə tutulsun. İddia qalan hissədə rədd edilsin. Qətnamədən, rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Şəki Kommersiya Məhkəməsi vasitəsi ilə (Elektron Məhkəmə İnformasiya Sistemində yaradılmış Elektron Kabinetdən istifadə edilməklə) Şəki Apellyasiya Məhkəməsinə apellyasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən : Mübariz Hüseynov