Şirvan Kommersiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №e-2-2(121)-27/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Şirvan şəhəri İş № e-2-2(121)-27/2025 06.08.2025 ŞİRVAN KOMMERSİYA MƏHKƏMƏSİ Hakim Misirzadə Namidar Əlöysət oğlunun sədrliyi, X2 qızının katibliyi, İddiaçı "xxxx" ASC-nin, həmçinin mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs Maraqlı şəxs nümayəndəsi və vəkili Vəkil, Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs Maraqlı şəxs, Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs "xxxx" ASCnin nümayəndəsi Nümayəndə iştirakları ilə, İddiaçı "xxxx" ASC-nin Cavabdeh MMC-yə qarşı – əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabatın ləğv edilməsi barədə iddiasına dair işə Şirvan Kommersiya Məhkəməsinin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq müəyyənetdi: İddiaçı "xxxx" ASC Cavabdeh MMC-yə qarşı - cavabdeh tərəfindən tərtib edilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli, 0408/23 saylı əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabatın ləğv edilməsi barədə iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, 1 saylı Bakı İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinin xx.xx.2015-ci il tarixli 2(81)-32/2015 nömrəli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilərək, "xxxx" MMM-dən və Maraqlı şəxs müştərək qaydada xx.xx.2009-cu il tarixli AK/M038/2009 saylı müqaviləyə əsasən əsas borc üzrə 401.999,51 manat, faiz borcu üzrə 47.526,59 manat, xx.xx.2010-cu il tarixli AK/M/020/2010 saylı müqaviləyə əsasən əsas borc üzrə 982.572,02 manat, faiz borcu üzrə 100.498,78 manat, "xxxx" Şirkətindən və Maraqlı şəxs müştərək qaydada xx.xx.2011-ci il tarixli AK141/2011 saylı müqaviləyə əsasən əsas borc üzrə 500.000 manat, faiz borcu üzrə 104.417,60 manat və ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumunun tutularaq iddiaçının xeyrinə ödənilməsi, "xxxx" MMM ilə bağlanmış xx.xx.2009cu il tarixli AK/M/038/2009 saylı və xx.xx.2010-cu il tarixli AK/M/020/2010 saylı, "xxxx" şirkəti ilə bağlanmış xx.xx.2011-ci il tarixli AK141/2011 saylı kredit müqavilələrinin ləğv edilməsi, borc məbləğlərinin "xxxx" ASC-yə məxsus olan ünvan 1 ünvanda yerləşən əmlak kompleksinə yönəldilməsi, əmlakın açıq hərracda satılması və əldə olunan vəsait hesabına cavabdehlər "xxxx" MMM və "xxxx" şirkətinin iddiaçıya olan borcunun ödənilməsi, satışdan əldə olunan vəsait tələbin ödənilməsi üçün yetərli olmadıqda və ya hər hansı səbəbdən ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsinin icrası mümkün olmadıqda borcun cavabdehlərin başqa əmlaklarına yönəldilməklə ödənilməsi, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət olunmuşdur. Bakı Apellysiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2-2(103)-10/2023 saylı qətnaməsi ilə cavabdehlər "xxxx" MMC, “Azər Aqro LTD” şirkəti və Maraqlı şəxs tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilərək, 1 saylı Bakı İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinin 2(81)-32/2015 saylı kommersiya mübahisəsi üzrə qəbul etdiyi xx.xx.2015-ci il tarixli qətnaməsi xx.xx.2009-cu il tarixli, AK/M/038/2009 saylı kredit müqaviləsi üzrə faiz borcunun tutulması hissəsində ləğv edilmiş, həmin hissədə iddia tələbi qismən təmin edilməklə, cavabdehlər "xxxx" MMM-dən və Maraqlı şəxs müştərək qaydada xx.xx.2009-cu il tarixli AK/M038/2009 saylı müqaviləyə əsasən faiz borcu üzrə 25.388,73 manat tutulması, qətnamənin qalan mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir. Qeyd edilən qətnamə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli, 2-2(103)-388/2023 saylı qərarı ilə dəyişdirilmədən saxlanılmış və hazırda icraya yönəldilmişdir. Nəsimi rayon İcra Şöbəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 12784-253682/2023-5-1 sifariş məktubu əsasında "xxxx" ASC-yə məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən əmlak kompleksinin dəyərinin müəyyən edilməsi məqsədi ilə Cavabdeh MMC qiymətləndirmə işi həyata keçirilmiş və buna dair xx.xx.2023-cü il tarixli, 0408/23 saylı Mütəxəssis rəyi və Əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabat tərtib edilmişdir. Heabata əsasən əmlakın likvid dəyəri - 5.238.400 manat, bazar dəyəri isə 6.123.084 manat təşkil etmişdir. xx.xx.1998-ci il № 510- İQ saylı “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 8-ci maddəsinə görə qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır. AK/M/039/2009 saylı xx.xx.2009-cu il tarixli ipoteka müqaviləsinin 3.5-ci bəndinə hələ 2009-cu il tarixdə ünvan 2 ünvanında yerləşən əmlak kompleksinin dəyəri 2.000.000 manat, AK 141/2011 saylı kredit müqaviləsinin isə sonrakı ipoteka müqaviləsi ilə 2.4 milyon manat məbləğində dəyərləndirilmişdir. Alınmış qiymətləndirmə hesabatları təsdiq edir ki, mübahisələndirilən hesabatdakı qiymət düzgün müəyyən edilməyib, qiymtlər arsında əhəmiyyətli fərq mövcuddur. Ona görə də həmin hesabat ləğv edilməlidir. İddiaçı tərəfindən 2024-cü il tarixdə əlavə qiymətləndirmə keçirilmiş, otuz milyondan çox məbləğdə dəyəri müəyyən edilmiş, beləliklə hesabatlar arasında kəskin qiymət fərqi müəyyən edilmişdir. Bununla əlaqədar icra şöbəsinə etiraz edilsə də, icra şöbəsi təkrar qiymətləndimə keçirmədən əmlakı tələm-tələsik hərrac təşkilatına göndərmişdir. Təqdim edilən rəyin nəticəsi əsaslandırmamış, tətbiq edilən metodologiya alınan yekun qiymət real bazar qiymətini müəyyən etməməklə qərəzli tərtib edilmişdir. İddiaçı "xxxx" ASC-nin, həmçinin mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs Maraqlı şəxs nümayəndəsi və vəkili Vəkil məhkəmə iclasında iddianı müdafiə edərək, iddianın təmin edilməsini xahiş etdi. Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs Maraqlı şəxs məhkəmədən iddianın təmin edilməsini xahiş etdi. Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs "xxxx" ASCnin nümayəndəsi Nümayəndə məhkəmə iclasında iddiaya etiraz edərək, iddianın rədd edilməsini xahiş etdi. Cavabdeh MMC məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barəsində lazımi qaydada xəbərdar edilməklə məhkəmə iclasına çağırılmışlar, lakin onun nümayəndəsi məhkəmə iclasına gəlməmiş və gəlməməsinin səbəbləri barəsində məhkəməyə məlumat verməmişdir. Məhkəmə Azərbaycan Respublikası MPM-nin 185.5-ci maddəsinə əsasən, işə cavabdehin nümayəndəsinin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Məhkəmə, iddiaçının nümayəndəsinin və üçüncü şəxslərin izahatlarını dinləyərək, işin materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, iddia əsaslıdır. Buna görə də iddia təmin edilməlidir. Belə ki, iş materiallarına əlavə edilən Azərbaycan Respublikası Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti Hüquqların Dövlət Qeydiyyatı haqqında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən çıxarışın, həmçinin Müəssisə və Obyektin Daşınmaz Əmlakının 000887 nömrəli, xx.xx.2008-ci il tarixli texniki pasportun surətindən surətindən görünür ki, ünvan 3 ünvanda istifadədə olan 0.51614 ha torpaq sahəsində yerləşən 6152 .5 kv.m ümumi, 5136.8 kv.m əsas, 1015.7 kv.m köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksi tam mülkiyyət hüququ üzrə "xxxx" ASC-nin adına qeydiyyata alınmışdır. İş materiallarından görünür ki, 1 saylı Bakı İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinin xx.xx.2015-ci il tarixli 2(81)-32/2015 nömrəli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilərək, "xxxx" MMM-dən və Maraqlı şəxs müştərək qaydada xx.xx.2009-cu il tarixli, AK/M/038/2009 saylı müqaviləyə əsasən əsas borc üzrə 401.999,51 manat, faiz borcu üzrə 47.526,59 manat, xx.xx.2010-cu il tarixli, AK/M/020/2010 saylı müqaviləyə əsasən əsas borc üzrə 982.572,02 manat, faiz borcu üzrə 100.498,78 manat, "xxxx" Şirkətindən və Maraqlı şəxs müştərək qaydada xx.xx.2011-ci il tarixli, AK141/2011 saylı müqaviləyə əsasən əsas borc üzrə 500.000 manat, faiz borcu üzrə 104.417,60 manat, və ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumunun tutaraq "xxxx" ASC-yə ödənilməsi, "xxxx" MMM ilə bağlanmış, xx.xx.2009-cu il tarixli AK/M/038/2009 saylı və xx.xx.2010-cu il tarixli, AK/M/020/2010 saylı, "xxxx" Şirkəti ilə bağlanmış xx.xx.2011-ci il tarixli, AK141/2011 saylı kredit müqavilələrinin ləğv edilməsi, borc məbləğlərinin "xxxx" ASC-yə məxsus ünvan 4 ünvanda yerləşən əmlak kompleksinə yönəldilməsi, əmlakın açıq hərracda satılması və əldə olunan vəsait hesabına cavabdehlər "xxxx" MMM və "xxxx" Şirkətinin iddiaçıya olan borcunun ödənilməsi, satışdan əldə olunan vəsait tələbin ödənilməsi üçün yetərli olmadıqda və ya hər hansı səbəbdən ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsinin icrası mümkün olmadıqda borc cavabdehlərin başqa əmlaklarına yönəldilməklə ödənilməsi, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli, 2- 2(103)-10/2023 saylı qətnaməsi ilə cavabdehlər "xxxx" MMC, “Azər Aqro LTD” şirkəti və Maraqlı şəxs tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinin qismən təmin edilməsi, 1 saylı Bakı İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinin 2(81)-32/2015 saylı kommersiya mübahisəsi üzrə qəbul etdiyi xx.xx.2015-ci il tarixli qətnaməsi xx.xx.2009-cu il tarixli, ΑΚ/Μ/038/2009 saylı kredit müqaviləsi üzrə faiz borcunun tutulması hissəsində ləğv edilməsi, həmin hissədə iddia tələbinin qismən təmin edilməsi, cavabdehlər "xxxx" MMM-dən və Maraqlı şəxs müştərək qaydada xx.xx.2009-cu il tarixli AK/M038/2009 saylı müqaviləyə əsasən faiz borcu üzrə 25.388,73 manat tutulması, qətnaməni qalan mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılması, ekspertiza xərclərinin cavabdehlərə aid edilməsi qət edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2-2(102)- 388/2023 saylı xx.xx.2023-cü il tarixli qərarı ilə cavabdeh "Azər-Aqro LTD” şirkəti tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinin təmin edilməməsi, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli, 2-2(103)-10/2023 saylı qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması qərara alınmışdır. İş materiallarında olan Cavabdeh MMC-nin 0408/23 saylı xx.xx.2023-cü il tarixli “daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair” mütəxəssis rəyinin surətindən görünür ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2-2(103)-10/2023 nömrəli icra vərəqəsi, xx.xx.2023-cü il tarixli qiymətləndiricinin dəvət olunması haqqında qərarı və xx.xx.2023-cü il tarixli 12784-253682/2023-5-1 nömrəli sifariş məktubu əsasında, "xxxx" ASC-yə məxsus ünvan 5 ünvanında yerləşən əmlak kompleksinin likvid dəyəri 5.238.400 manat, bazar dəyəri 6.123.084 manat məbləğində olması müəyyən olunmuşdur. İşə əlavə edilən "xxxx" MMC-nin 006/24 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli hərrac bildirişinin surətindən görünür ki, xx.xx.2024-cü il tarixda daxil olan Nəsimi rayon icra şöbəsinin 187-253682/23-5-33 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli sifariş məktubuna əsasən, borclu "xxxx" ASC-yə məxsus olan ünvan 2 ünvanında yerləşən əmlak "xxxx" MMC tərəfindən açıq hərraca çıxarılmışdır. İşdə olan "xxxx" MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli hərrac bildirişinin surətindən görünür ki, xx.xx.2024-cü il tarixdə daxil olan Nəsimi rayon icra şöbəsinin 187-253682/23-5-33 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli sifariş məktubuna əsasən, borclu "xxxx" ASC-yə məxsus olan ünvan 2 ünvanında yerləşən əmlak "xxxx" MMC tərəfindən təkrar hərraca çıxarılmışdır. İş materiallarından görünür ki, Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 8(006)- 55/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadı ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2-2(103)-10/2023 saylı icra sənədi üzrə Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra şöbəsinin icra məmurunun hərəkətlərindən (hərəkətsizliyindən) borclular "xxxx" Şirkəti, "xxxx" ASC, "xxxx" MMC və Maraqlı şəxs tərəfindən verilmiş şikayət ərizəsinin təmin edilməməsi qərara alınmışdır. İş materiallarına əlavə edilmiş sənədlərdən görünür ki, "xxxx" ASC-nin 02 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli məktubuna əsasən, "xxxx" MMC-nin 03 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli mütəxəssis rəyi ilə, Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX tərəfindən verilmiş xx.xx.2008-ci il tarixli, (Reyestr nömrəsi **********46-12301, Qeydiyyat nömrəsi-**********, Seriya MH-0139826) çıxarışa əsasən, "xxxx" ASC-yə məxsus ünvan 5 ünvanında istifadədə olan 0,51614 ha torpaq sahəsində yerləşən mülkiyyətində olan 6152,5 kv.metr ümumi, 5136,8 kv.metr əsas, 1015.7 kv.metr köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksinin bazar dəyəri 30.000.000 manat təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. İşdən görünür ki, iddiaçı xx.xx.2024-cü il tarixdə cavabdehə xəbərdarlıq məktubu (bildiriş) göndərmişdir. İş materiallarından görünür ki, məhkəmənin qərardadı ilə göstərilən daşınmaz əmlak(lar)ın bazar qiymətinə uyğun qiymətləndirilməsi "xxxx" MMC-yə həvalə olunmuş və həmin MMC-nin əmlakın dəyərinin müəyyən etmək üçün xx.xx.2024-cü il tarixli qiymətləndirmə hesabatı (ekspert rəyi) ilə "xxxx" ASC-yə məxsus ünvan 5 ünvanında yerləşən əmlak kompleksinin bazar dəyəri 6.317.000 manat, likvid dəyəri 5.130.000 manat məbləğində olması müəyyən olunmuşdur. Hesabata (rəyə) əlavə edilən məktubdan görünür ki, iş üzrə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üzrə keçirilmiş tədqiqatın dəyəri olaraq 1.500 manat məbləğində təşkil edir. İş materiallarına əlavə edilmiş "xxxx" ASC-nin sifarişi əsasında verilmiş "xxxx" Qiymətləndirmə Şirkətinin 187/ƏK/24 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli mütəxəssis rəyi ilə, "xxxx" ASC-yə məxsus ünvan 5 ünvanında, Çıxarışa əsasən ümumi sahəsi 6.152,5 kv.m olan əmlak kompleksinin bazar dəyəri 6.000.000 manat, likvid dəyəri 5.000.000 manat məbləğində olması müəyyən olunmuşdur. İş materiallarına əlavə edilmiş Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin məhkəməyə ünvanladığı xx.xx.2024-cü il tarixli və xx.xx.2025-ci il tarixli məlumatlara əsasən, məhkəmə ekspertizasının aparılmasından imtina edilmişdir. İş materiallarından görünür ki, məhkəmənin qərardadı ilə göstərilən daşınmaz əmlakın bazar qiymətinə uyğun təkrar qiymətləndirilməsi “X1” MMC-yə həvalə olunmuş və həmin MMC-nin əmlakın dəyərinin müəyyən etmək üçün xx.xx.2025-cü il tarixli, ETM- 026/TQ/25 saylı qiymətləndirmə hesabatı (mütəxəssis rəyi) ilə "xxxx" ASC-yə məxsus ünvan 5 ünvanında yerləşən əmlak kompleksinin bazar dəyəri 31.700.000 manat, likvid dəyəri 28.530.000 manat məbləğində olması müəyyən olunmuşdur. Hesabata (rəyə) əlavə edilən müşayiət məktubundan görünür ki, iş üzrə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üzrə keçirilmiş tədqiqatın dəyəri olaraq 1.500 manat məbləğində təşkil edir. Həmin “daşınmaz əmlakın qiymətləndirməsinə dair” mütəxəssis rəyində “müqayisə yanaşması” ona əsaslanır ki, analoji sövdələşmələr haqqındakı məlumatlardan istifadə edərək satıcı və alıcı daşınmaz əmlak bazarında alqı-satqı sövdələşmələrini həyata keçirirlər və bundan irəli gələrək ehtiyatlı alıcı keyfiyyəti və faydalılığı eyni olan analoji obyektlə müqayisədə satışa qoyulan obyektə böyük məbləğdə pul ödəməyəcək. Müqayisə yanaşması çox riskli yanaşmadır. Çünki, bu yanaşmanın istifadəsi zamanı operativ bazar məlumatları toplanır və bu məlumatlar əsasında nəticələr çıxarılır. Bazar isə daim dəyişikliklərə məruz qaldığı üçün daimi qiymət dəyişikliklərinə gətirir. Bunlara baxmayaraq müqayisə yanaşması ilə müəyyən edilmiş bazar dəyəri obyektin alqı-satqısı, girovu və digər məqsədləri üçün daha çox istifadə olunan yanaşmadır. Bu yanaşma açıq rəqabətli bazarda əmlakın satıla biləcəyi daha ehtimallı qiyməti göstərir. Mütəxəssis rəyində “gəlir yanaşması”ndan görünür ki, obyektin gələcəkdə gətirə biləcəyi gəlirə əsaslanan qiymətləndirmə metodları məcmusudur. Bu yanaşma gəlirin kapitallaşdırılmasına əsaslanır və onu nəzərə alır ki, alıcı gələcəkdə gəlir əldə etmək məqsədi ilə əmlakı alır. Bu şəraitdə obyektin dəyəri gələcəkdə obyekt üzərində sahiblik hüquqları əldə etdikdən sonra gözlənilən xalis renta gəlirləri və obyektin satışından gələn gəlirin cari dəyəri ilə müəyyən olunur. Gəlir yanaşması ilə əmlakın bazar dəyərinin müəyyən olunması gözləmə prinsipinə əsaslanır və əsasən də qiymətləndirilən əmlakın gələcəkdə gətirəcəyi gəlir əsasında müəyyən edilir. Bu zaman qiymətləndirilən əmlakın alternativ istifadə imkanları nəzərdən keçirilir. Daha yaxşı və daha səmərəli istifadə imkanı təhlil edilərək əmlakın gəlir gətirmə qabiliyyəti əsasında gələcək gəlirləri kapitallaşdırılır. Gəlir yanaşması ilə əmlakın bazar dəyərinin müəyyən olunmasında əsasən 2 metoddan istifadə edilir: statistik metod və dinamik metod. Statistik metoda (birbaşa kapitallaşma) əsasən, əmlakın dəyəri onun kommersiya təyinatı ilə illik istismarından əldə edilən məbləğə, bazarda mövcud olan əmlakların dəyərləri və gəlirlərin arasındakı asılılıq əmsallarının (kapitallaşma əmsalı) tətbiqi ilə hesablanır. Bu əmsallar kapitallaşma göstəriciləri vasitəsiilə müəyyən olunur. Birbaşa kapitallaşdırma metodu ilə əmlakın dəyəri aşağıdakı formula ilə hesablanır: D=G/K (G - mümkün xalis əməliyyat gəliri, K kapitallaşma əmsalı) Dinamik metoda (gələcək gəlirlərin diskontlaşdırılması) əsasən, gələcəkdə müəyyən bir müddət ərzində əmlakın kommersiya təyinatı ilə İstismarından əldə edilə biləcək mümkün gəlirlərin həcmi və müəyyən edilmiş müddətin sonunda əmlakın ehtimal olunan satış qiyməti proqnozlaşdırılır. Bu zaman qiymətləndirilən əmlak, fəaliyyətinin əsas məqsədi gəlir gətirmək olan obyekt kimi qəbul edilir. Gəlir yanaşması ilə əmlakın bazar dəyərinin müəyyən olunması zamanı əmlakın kirayəsi barədə bazar məlumatları, pulun faizləri və s. kimi məlumatlar əsas götürülür. Gəlirli biznes növlərinin tətbiqi imkanları araşdırılır. Bu yanaşma daha yetkin və stabil inkişaf edən iqtisadi şəraitlər üçün daha münasibdir. Gəlir yanaşmasının əsasında duran qiymətləndirmə prinsiplərindən görünür ki, proqnoz prinsipi gəlir yanaşmasının əsasında duran prinsipdir. Gəlir yanaşmasında dəyər anlayışı sahibinin icarə və ya satış, yaxud da özgəninkiləşdirmə nəticəsində əmlakdan gələcəkdə gəlir-mənfəət aldə etmək hüququnu təmsil edir. Gəlir yanaşmasında sahibin gələcəkdə əldə edə biləcəyi mənfəətlər proqnoz edilir və qiymətləndirmə tarixinə cari dəyəri hesablanır. Tələb və təklif prinsipinə əsasən gəlir gətirən əmlak növləri açıq bazarda yüksək rəqabət qabiliyyətinə malikdir, buna görə də tələb və təklif prinsipi əmlak sahibinin tələb edəcəyi icarə haqlarına, həmçinin bazar iştirakçılarının sıxlığına təsir edir. Əvəzetmə prinsipində nəzərdə tutulur ki, bilikli icarəçi konkret əmlak üçün onunla eyni xidmətləri və keyfiyyəti verən oxşar əmlakın icarəsindən daha artıq vəsait ödəməyəcək. Eyni şəkildə gəlir gətirən əmlak və maliyyə bazarları bir qayda olaraq investorlar üçün bir-biri ilə rəqabət aparır və digər şərtlər bərabərdirsə, yüksək icarə haqları yüksək tələbi göstərir. Kənar amillər prinsipində nəzərdə tutulur ki, mənfi və ya müsbət kənar amiller konkret əmlakın gəlir gətirmək qabiliyyətinə təsir edir və onun bazar dəyərini dəyişir. Potensial alıcı qərar qəbul edərkən əmlakın gəlir gətirmək qabiliyyətinə fikir verirsə, gəlir yanaşması bu zaman ən münasib və etibarlı metod sayılır. Qeyd edilən mütəxəssis rəyində “xərc yanaşması”ndan görünür ki, daşınmaz əmlakın xərc yanaşması ilə dəyərin müəyyən edilməsi anoloji yeni uyğun obyektin hazırkı vəziyyətə gətirilməsi üçün ümumiləşdirilmiş göstəricilər əsasında (aşınma nəzərə alınmaqla) cari qiymətlərlə hesablanmış çəkilə biləcək bütün xərclərin hesablanma prosesini göstərir və nəticədə alınmış qiymətin üstünə torpağın dəyəri əlavə edilir. Bu yanaşma dəyərin və uyğun olaraq aşınmanın dəqiq nəzərə alındığı hallarda daha yaxşı nəticələrə gətirib çıxarır. Xərc yanaşması hər hansı anoloji obyektin yaradılması (tikintisi) zamanı çəkilən xərclərin dəqiq hesablanması üçün daha münasibdir. Əmlakın sığortası, vergiyə cəlbolunması, dəqiq ilkin və cari balans nəticələrin alınmasına gətirib çıxarır. Xərc yanaşması ilə obyektin dəyəri, onun yerləşdiyi yerin tikinti üçün hazır vəziyyətə gətirilməsi (torpaq sahəsinin alınması və tikintiyə başlamaq üçün icazə sənədlərinin alınması və s.), tikintinin həcmi və təmir xərcləri ilə müəyyən olunur. Obyektin bərpa dəyəri anoloji obyektin qiyməti əsasında müəyyən olunur. Anoloji obyekt kimi funksional təyinatlı, həcm-planlı və konstruktiv quruluşuna görə qiymətləndirilən obyektə uyğun olan eyni tipli tikili nəzərdən keçirilir. Ümumi hallarda qiymətləndirmə aşağıdakı ardıcıllıqla aparılır: 1. normativ göstərici bazasından obyekt-analoqun seçilməsi; 2. obyekt-analoqun qiymətləndirilən obyektdən fərqli olan göstəriciləri nəzərə alınması və korrektə edilməsi; 3. normativ baza qiymətindən istifadə edildikdən sonra qiymətləndirilən obyektin dəyərinin müəyyən edilməsi. Qiymətləndirmə zamanı qiymətlərə keçid prosesi regional kəsikdə bina və qurğuların konstriktiv sisteminin xarakterinə uyğun tikinti-montaj işlərinə qiymət indeksi tətbiq edilməklə həyata keçirilir. Xərclərə görə yanaşma binanın və avadanlıqların tam bərpa dəyəri tikinti-montaj işləri, material və konstruksiyalar, qiymət artımları, nəqliyyat tarifləri nəzərə alınmaqla həmin obyektin ilkin vəziyyətə (köhnə layihə üzrə) gətirilməsi ilə vəsaitlərin dəyərinin müəyyən edilməsi əsasında qurulmuşdur. Daha sonra diqqətlə aparılan vizual baxış zamanı binanın və avadanlıqların öz xüsusi çəkisi olan ayrı-ayrı konstruktiv elementlər üzrə (bünövrə, divarlar, örtük, dam və s.) birbaşa fiziki aşınması müəyyən olunur və orta fiziki aşınma əmsalı tapılır. Bu metod əsasən original maşın, avadanlıqlara, həyət evlərinə, istehsal sahələrinə, yaşayış məntəqələrindən aralı olan obyektlərə tətbiq olunur və çox zaman onların analoqu tapılmır. Xərc metodu, bir neçə aşınmanın tapılmasını tələb edir: - fiziki aşınma, - funsional aşınma, - xarici təsiredici amillərdən gələn, yaxud iqtisadi aşınma. Xərc yanaşması zamanı obyektin dəyəri, onun bərpa dəyərindən (təzə obyektin dəyəri) umumi aşınmanı çıxmaqla tapılır. Qiymətləndirilən obyektin bərpa dəyəri, qiymətləndirmə tarixinə analoji obyektin yaradılması dəyəri ilə müəyyən olunur. Xərc yanaşması zamanı obyektin bazar dəyərinin (C) hesablanması aşağıdakı düsturla aparılır: C=Db*(1-AF)*(1-AM)*(1-Aİ),(1) (Db - obyektin bərpa dəyəri; AF -qiymətləndirmə tarixinə obyektin fiziki aşınması; AM- qiymətləndirmə tarixinə obyektin mənəvi (funksional) aşınması;Al - qiymətləndirmə tarixinə obyektin xarici (iqtisadi) aşınması.) Obyektlərin bazar dəyərinin hesablanması üçün mülkiyyətçi tərəfindən təqdim edilmiş arayışda göstərilmiş texniki göstəricilər, tikinti şirkətlərindən mütəmadi toplanmış tikinti qiymətləri, tikintinin maya dəyəri haqqında ilkin məlumatlar, texniki baxışın nəticələri əsas götürülmüşdür. Daşınmaz əmlakın xərc metodu ilə dəyərin müəyyən edilməsi anoloji yeni uyğun obyektin hazırkı vəziyyətə gətirilməsi üçün ümumiləşdirilmiş göstəricilər əsasında (aşınma nəzərə alınmaqla) cari qiymətlərlə hesablanmış çəkilə biləcək bütün xərcləri hesablanma prosesini göstərir və nəticədə alınmış qiymətin üstünə torpağın dəyəri əlavə edilir. Bu metod dəyərin və uyğun olaraq aşınmanın dəqiq nəzərə alındığı hallarda daha yaxşı nəticələrə gətirib çıxarır. Göstərilən mütəxəssis rəyində olan “müqayisə yanaşmasından istifadə etməklə, qiymətləndirmə obyektinin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi” bölməsindən görünür ki, bu obyektin qiymətləndirilməsi zamanı gəlir və xərc yanaşmasından imtina edilmişdir. Hər iki yanaşmadan ona göra imtina edilmişdir ki, əmlak bazarında qiymətdirilən əmlakların kifayət qədər analoqları mövcuddur. Qiymətləndirici hesab etmişdir ki, qiymətləndirməyə təqdim edilmiş obyektin qiymətləndirilməsi üçün mövcud üç yanaşmadan yalnız müqayisə yanaşmasının tətbiq olunması daha məqsədəuyğundur. Belə ki, bu yanaşmanın məlumat təminatının inkişaf etdirilmiş sistemi daha obyektiv nəticələr əldə etməyə imkan yaradır. Müqayisə yanaşmasının tətbiq olunmasının əsaslandırılması o faktla bağlıdır ki, qiymətləndirilən obyektin dəyəri birbaşa olaraq analoji obyektlərin satış və ya satışa çıxardılmış obyekt (analoq) qiymətləndirmə obyekti ilə müqayisə edilir. Qeyd etmək lazımdır ki, istənilən yanaşmadan səmərəli istifadə etmək üçün obyektiv bazar informasiyaları olmalıdır. Müqayisə yanaşmasından istifadə etmək üçün isə, indiki halda bazardan kifayət qədər obyektiv informasiyalar əldə etmək mümkündür. Müqayisə yanaşması ilə hesabat aparmaq üçün qiymətləndirilən obyektin yerləşdiyi ərazinin əmlak bazarında uyğun obyektlərin satışları ilə bağlı məlumatlar toplanmış, məlumatlar araşdırılmış və alınmış nəticələr əsasında müxtəlif variantlar nəzərdən keçirilmişdir. Bunun üçün qiymətləndirilmə anında qiymətləndirici tərəfindən qiymətləndirmə obyektinin yerləşdiyi yerə yaxın ərazilərdə yerləşən oxşar yaşayış sahələrinin qiyməti araşdırılmış və müqayisələr aparılmış, monitoring bazasında toplanan, əməkdaşlıq edilən rieltor qurumlarından, alqı-satqı sahəsində fəaliyyət göstərən internet resurslarından və digər etimad doğuran açıq mənbələrdən alınan məlumatlara istinad olunmuşdur. Qiymətləndirmə işi Əmlakın Qiymətləndirilməsi Standartları üzrə Beynəlxalq Komitənin və “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tələblərinə əsasən uyğun qiymətləndirmə metodlarından istifadə edilməklə əmlakın faktiki vəziyyətinə və bazar konyukturasına uyğun olaraq aparılmışdır. Qiymətləndirmənin məqsədi əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsidir. Bazar dəyərinin təyini isə Əmlakın Qiymətləndirilməsi Standartları üzrə Beynəlxalq Komitənin müvafiq standartında olan mətn üzrə götürülmüşdür. Qeyd olunan xüsusatlara müvafiq müqayisə metodu ilə aparılmış tədqiqat nəticəsində, internet saytı məlumatlarına əsasən, "xxxx" ASC-yə məxsus ünvan 8 ünvanında yerləşən əmlak kompleksi kimi müəssisənin hazırkı tarixə mövcud olan orta bazar qiyməti təqribən aşağıdakı kimi müəyyən edilmişdir: 60 kv.metr – 300.000 manat (1 kv.metr - 5000,0 manat); 83 kv.metr -450.000 manat (1 kv.metr - 5422,0 manat); 55 kv.metr - 230.000 manat (1 kv.metr - 4.182 manat); 550 kv.metr - 2.200.000 manat (1 kv.metr - 4000,0 manat); 60 kv.metr - 310.000 manat (1 kv.metr - 5167 manat); 65 kv.metr - 265.000 manat; (1 kv.metr - 4.077 manat); 70 kv.metr - 379.000 manat (1 kv.metr - 5414,0 manat); 60 kv.metr - 265.000 manat (1 kv.metr - 4417 manat); 28 kv.metr - 190.000 manat (1 kv.metr - 6.786 manat); 1.200 kv.metr - 5.000.000 manat (1 kv.metr - 4167 manat); 550 kv.metr - 2.500.000 manat (1 kv.metr - 4.545 manat); 700 kv.metr - 4.500.000 manat (1 kv.metr - 6429 manat) Cəmi: (5000+5422+4182+4000+5167+4077+5414+4417+6786+4167+4545+6429) : 12 = 4.967 manat. İş materiallarına əlavə edilmiş Azərbaycan Respublikasının Baş prokuroru yanında Korrupsiyaya qarşı Mübarizə Baş İdarəsinin "xxxx" ASC-nin nümayəndəsi Nümayəndə ünvanladığı xx.xx.2024-cü il tarixli məktubunun surətindən görünür ki, "xxxx" ASC-in ipoteka müqaviləsi əsasında Maraqlı şəxs rəhbəri olduğu "xxxx" ASC-yə məxsus yüklü edilmiş əmlak kompleksinin "xxxx" MMC adından qanunsuz və səlahiyyəti olmayan şəxs tərəfindən qiymətləndirilməsi ilə bağlı verilmiş rəyin həmin Cəmiyyət tərəfindən məhkəməyə təqdim edilməklə əmlakın hərrac yolu ilə satılmasına maneə yaratmasına dair müraciət Azərbaycan Respublikasının Baş prokuroru yanında Korrupsiyaya qarşı Mübarizə Baş İdarəsinə göndərilməklə istintaq olunan ********* nömrəli cinayət işinə əlavə edilmişdir. İşə əlavə edilən Azərbaycan Respublikası Prokurorluğu Baş prokuror yanında Korrupsiyaya qarşı Mübarizə Baş İdarəsinin "xxxx" ASC-yə ünvanladığı xx.xx.2018-ci il tarixli məktubunun surətindən görünür ki, Azərbaycan Respublikasının Baş prokuroru yanında Korrupsiyaya qarşı Mübarizə Baş İdarəsinin İstintaq İdarəsində “X3-Baltiya”, “Azəri- Kuban Azərbaycan Rusiya”, "xxxx" MMC-nin "xxxx" ASC və digər banklardan götürdüyü kreditlərin qaytarmaması faktı əsasında Azərbaycan Respublikası CM-nin 179.3.2, 213.2.2, 308.1 və 313-cü maddələri ilə ********* saylı cinayət işi istintaq olunur. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2017-ci il tarixli 2-2(103)-08/2017 saylı xüsusi qərardadı xx.xx.2017-ci il tarixdə Azərbaycan Respublikası Baş Prokurorluğu vasitəsilə ilə Korrupsiyaya qarşı Mübarizə Baş İdarəsinin İstintaq İdarəsinə göndərilmiş, xüsusi qərardad cinayət işinin materiallarına əlavə edilməklə istintaqı aparılır. İş materiallarına əlavə edilmiş "xxxx" ASC-nin nümayəndəsi Nümayəndə xx.xx.2024cü il tarixli iddiaya etirazından görünür ki, tərəflər arasında məhkəmə çəkişmələri 10 ildən artıq müddəti əhatə etdiyindən və müqavilə bağlanan zaman əmlakın dəyəri aşağı olduğundan icra məmurunun qərarı əsasında əmlak yenidən qiymətləndirilmiş, xx.xx.2023cü il tarixində ipoteka predmeti olan əmlakın həmin tarixə olan likvid dəyəri müəyyən olunmuşdur. Qiymətləndirilmə işinin aparılması üçün əsas 2-2(103)-10/2023 saylı icra vərəqəsi, icra məmurunun xx.xx.2023-cü il tarixli qiymətləndiricinin dəvət olunması haqqında qərarı və xx.xx.2023-cü il tarixli 12784-253682/2023-5-1 nömrəli sifariş məktubu çıxış etmişdir. Yəni qiymətləndirmənin aparılmasında heç bir hüquq norması pozulmamışdır. Əmlakın qiyməti yüksək olduğu üçün onu hərracda alan olmamışdır. Qarşı tərəf iddia edir ki, guya əmlak bazar dəyərindən qat-qat aşağı məbləğə qiymətləndirilmişdir. Bu əsasla əmlakın haqqında hesabat ləğv edilməlidir. Lakin qiymətləndirmə rəyinin əsassız olmasını və əmlakın daha dəyərli olmasını təsdiq edən tutarlı bir sübut məhkəməyə təqdim edilməmişdir. Əlavə olaraq, Nəsimi rayon icra şöbəsinin 187-253682/23-5-33 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli sifariş məktubuna əsasən, borclu "xxxx" ASC-yə məxsus əmlak Bakı Hərrac Mərkəzi MMC tərəfindən açıq hərraca çıxarılmışdır və ilk hərrac xx.xx.2024-cü il tarixində saat 11:00-da növbəlilik əsasında keçirilmişdir. Hərrac zamanı ilkin satış qiyməti ******* manat olsa da, qeyd olunan ipoteka predmetini heç kim almamışdır. İkinci hərrac isə xx.xx.2024-cü il tarixinə təyin olunmuşdur və əmlakın satış qiyməti ******* manata təklif olunmuşdur. Lakin həmin tarixə qədər qeyd olunan hərrас prosesində iştirak üçün heç kim iştirak etməmiş və hər hansı hərrac addımı atılmamış, o cümlədən beh ödənilməmişdir. Hər iki hərracın keçirilməsi vaxtı və yeri barədə qəzetdə və internetdə də elanlar verilmiş, tərəflərə rəsmi bildiriş də göndərilmişdir. Qeyd olunanlardan da görünür ki, əmlak dəyərindən aşağı qiymətləndirilməmişdir və qiymətləndirilən məbləğin 15% ucuz qiymətinə belə alıcı tələbatı yaranmamışdır. Belə ritorik sual yaranır ki, iddiaçı əmlakın dəyərini hansı meyarlara əsasən müəyyən edir? Əgər əmlak onun düşündüyü qədər dəyərlidirsə, özü niyə alıcı cəlb olunmasına təşəbbüs göstərmir? Ən azı əmlakın qiymətli olması görüntüsü yaratması üçün iddiaçı tərəf belə alıcılar cəlb edə bilərdi. Təbii ki, burada əsas məqsəd həmin əmlakın daha yüksək qiymətləndirilməsi deyil, əmlakın satılmasına süni maneələr yaratmaq, borcun ödənilməsindən yayınmaq, prosessual hüquqlardan sui-istifadə etməkdir. Məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş ekspert əmlaka qiymət qoymuşdur. Məhkəmənin xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadı ilə məhkəmə əmtəəşünaslıq ekspertizası qoyulması qərara alınmışdır. "xxxx" MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli rəyi ilə əmlaka 5.130.000 manat likvid qiymət qoyulmuşdur. Bu qiymət icra prosesində qoyulmuş qiymətdən də aşağı qiymətdir. Bu mənada sözügedən rəy iddianın əsassızlığının növbəti sübutudur. Göstərilənlərə əsasən iddia tələbinin rədd edilməsini xahiş etmişdir. Beləliklə, işin həqiqi halları ilə məhkəmə araşdırılması zamanı müəyyən edilmişdir ki, 1 saylı Bakı İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinin xx.xx.2015-ci il tarixli 2(81)-32/2015 nömrəli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilərək, "xxxx" MMM-dən və Maraqlı şəxs müştərək qaydada xx.xx.2009-cu il tarixli, AK/M/038/2009 saylı müqaviləyə əsasən əsas borc üzrə 401.999,51 manat, faiz borcu üzrə 47.526,59 manat, xx.xx.2010-cu il tarixli, AK/M/020/2010 saylı müqaviləyə əsasən əsas borc üzrə 982.572,02 manat, faiz borcu üzrə 100.498,78 manat, "xxxx" Şirkətindən və Maraqlı şəxs müştərək qaydada xx.xx.2011ci il tarixli, AK141/2011 saylı müqaviləyə əsasən əsas borc üzrə 500.000 manat, faiz borcu üzrə 104.417,60 manat, və ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumunun tutaraq "xxxx" ASC-yə ödənilməsi, "xxxx" MMM ilə bağlanmış, xx.xx.2009-cu il tarixli AK/M/038/2009 saylı və xx.xx.2010-cu il tarixli, AK/M/020/2010 saylı, "xxxx" Şirkəti ilə bağlanmış xx.xx.2011-ci il tarixli, AK141/2011 saylı kredit müqavilələrinin ləğv edilməsi, borc məbləğlərinin "xxxx" ASC-yə məxsus ünvan 4 ünvanda yerləşən əmlak kompleksinə yönəldilməsi, əmlakın açıq hərracda satılması və əldə olunan vəsait hesabına cavabdehlər "xxxx" MMM və "xxxx" Şirkətinin iddiaçıya olan borcunun ödənilməsi, satışdan əldə olunan vəsait tələbin ödənilməsi üçün yetərli olmadıqda və ya hər hansı səbəbdən ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsinin icrası mümkün olmadıqda borc cavabdehlərin başqa əmlaklarına yönəldilməklə ödənilməsi, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli, 2-2(103)- 10/2023 saylı qətnaməsi ilə cavabdehlər "xxxx" MMC, “Azər Aqro LTD” şirkəti və Maraqlı şəxs tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinin qismən təmin edilməsi, 1 saylı Bakı İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinin 2(81)-32/2015 saylı kommersiya mübahisəsi üzrə qəbul etdiyi xx.xx.2015-ci il tarixli qətnaməsi xx.xx.2009-cu il tarixli, ΑΚ/Μ/038/2009 saylı kredit müqaviləsi üzrə faiz borcunun tutulması hissəsində ləğv edilməsi, həmin hissədə iddia tələbinin qismən təmin edilməsi, cavabdehlər "xxxx" MMM-dən və Maraqlı şəxs müştərək qaydada xx.xx.2009-cu il tarixli AK/M038/2009 saylı müqaviləyə əsasən faiz borcu üzrə 25.388,73 manat tutulması, qətnaməni qalan mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılması, ekspertiza xərclərinin cavabdehlərə aid edilməsi qət edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2-2(102)-388/2023 saylı xx.xx.2023-cü il tarixli qərarı ilə cavabdeh "xxxx" şirkəti tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinin təmin edilməməsi, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli, 2-2(103)-10/2023 saylı qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması qərara alınmışdır. Həmçinin müəyyən olunmuşdur ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2-2(103)-10/2023 nömrəli icra vərəqəsi, xx.xx.2023-cü il tarixli qiymətləndiricinin dəvət olunması haqqında qərarı və xx.xx.2023-cü il tarixli 12784-253682/2023-5-1 nömrəli sifariş məktubu əsasında, Cavabdeh MMC-nin 0408/23 saylı xx.xx.2023-cü il tarixli “daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair” mütəxəssis rəyi ilə "xxxx" ASC-yə məxsus ünvan 5 ünvanında yerləşən əmlak kompleksinin bazar dəyəri 5.238.400 manat, likvid dəyəri 6.123.084 manat məbləğində olması müəyyən olunmuşdur. "xxxx" MMC-nin 006/24 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli hərrac bildirişi ilə xx.xx.2024-cü il tarixda daxil olan Nəsimi rayon icra şöbəsinin 187-253682/23-5-33 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli sifariş məktubuna əsasən, iddiaçıya məxsus olan qeyd edilən əmlak "xxxx" MMC tərəfindən açıq hərraca çıxarılmışdır. Daha sonra, "xxxx" MMC-nin xx.xx.2024-cü il tarixli hərrac bildirişi ilə xx.xx.2024-cü il tarixdə daxil olan Nəsimi rayon icra şöbəsinin 187-253682/23-5-33 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli sifariş məktubuna əsasən, həmin əmlak "xxxx" MMC tərəfindən təkrar hərraca çıxarılmışdır. Hazırda iddiaçı cavabdeh tərəfindən tərtib edilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli, 0408/23 saylı “əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında” hesabatın ləğv edilməsini tələb edir. Məhkəmə tərəfindən mübahisəli qiymətləndirmə hesabatında müəyyən edilmiş əmlakın likvid dəyərinin (əmlak ipoteka predmeti olduğu üçün) həqiqi olub-olmamasının aydınlaşdırılması üçün iş üzrə əmlakın qiymətləndirilməsi ekspertiza(lar)sı keçirilmişdir. “X1” MMC-nin xx.xx.2025-cü il tarixli, ETM-026/TQ/25 saylı qiymətləndirmə hesabatı (mütəxəssis rəyi) ilə iddiaçıya məxsus əmlakın likvid dəyəri 28.530.000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Sadalanan xüsusatlara əsasən məhkəmə mübahisəli əmlakın cavabdeh MMC-nin mübahisəli hesabatında müəyyən edilmiş likvid dəyərinin (5.238.400 manat) ekspert rəy(lər)inə əsasən müəyyən edilmiş likvid dəyərindən (28.530.000 manat) kəskin surətdə fərqləndiyini nəzərə alaraq belə qənaətə gəlir ki, cavabdeh MMC-nin 0408/23 saylı xx.xx.2023-cü il tarixli “daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair” mütəxəssis rəyində (hesabatında) müəyyən edilmiş əmlakın likvid dəyəri həqiqəti əks etdirmir və iddiaçı həmin hesabatı mübahisələndirməkdə haqlıdır. Belə ki, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 8.1-ci maddəsinə əsasən, dövlət və bələdiyyə əmlakı özgəninkiləşdirildikdə, icbari sığorta növləri üzrə sığorta hadisəsinin baş verməsi nəticəsində sığortalanmış dövlət və bələdiyyə əmlakına dəyən zərər müəyyən edildikdə, dövlət mülkiyyətində olan əsas fondlar yenidən qiymətləndirildikdə, habelə qanunda və ya məhkəmə qərarı ilə nəzərdə tutulmuş digər hallarda qiymətləndirmə obyektinin məcburi qiymətləndirilməsi həyata keçirilir. Həmin Qanunun 8.2-ci maddəsinə əsasən, məcburi qiymətləndirmə 3 (üç) ildən az olmayan müddətdə Qiymətləndiricilər Palatasının üzvü olan və ya Qiymətləndiricilər Palatasında akkreditasiyadan keçən qiymətləndirici tərəfindən aparıla bilər. İddiaçının istinad etdiyi halların yoxlanılması (əmlakın dəyərinin aşağı qiymətləndirilməsi) yalnız ekspertizanın (mütəxəssis) keçirilməsi ilə mümkündür və məhkəmə də MPM-nin 97.1 və 102.2-ci maddələrində nəzərdə tutulmuş səlahiyyətlərindən istifadə edərək, iş üzrə (təkrar) məhkəmə-əmtəəşünaslıq (qiymətləndirmə) ekspertiza(lar)sı təyin etmişdir. Belə ki, Azərbaycan Respublikası MPM-nin 13.4-cü maddəsinə əsasən, barəsində mübahisə edilən hüquq münasibətlərini tənzimləyən hüquq norması olmadıqda, məhkəmə analoji münasibətləri tənzimləyən hüquq normalarına müraciət edir. Həmin Məcəllənin 63.1-ci maddəsinə əsasən, xüsusi biliyə malik olan, bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş hallarda rəy verməsi zəruri hesab edilən, məhkəmə tərəfindən təyin edilən və ya işdə iştirak edən şəxslərlə ekspertizanın aparılması barədə müqavilə bağlamış şəxs məhkəmədə ekspert qismində çıxış edə bilər. Qeyd edilən Məcəllənin 101.7-ci maddəsinə əsasən, ekspertin rəyi məhkəmədə tədqiq olunur və digər sübutlarla yanaşı qiymətləndirilir. Yenə həmin Məcəllənin 103.1-ci maddəsinə əsasən ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsinədə müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə təkrar məhkəmə-əmtəəşünaslıq (qiymətləndirmə) ekspertizasının verdiyi rəyi (yəni, “X1” MMC-nin xx.xx.2025-cü il tarixli, ETM-026/TQ/25 saylı mütəxəssis rəyini) sübut növü kimi qəbul edir və onunla razılaşır. Belə ki, qiymətləndirici qiymətləndirməyə təqdim edilmiş obyektin qiymətləndirilməsi üçün mövcud üç yanaşmadan yalnız müqayisə yanaşmasının tətbiq olunmasını daha məqsədəuyğun hesab etmiş və rəyini iş materiallarında olan qiymətləndirmə hesabatlarından (mütəxəssis rəylərindən), o cümlədən cavabdeh MMC-nin 0408/23 saylı xx.xx.2023-cü il tarixli “daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair” mütəxəssis rəyindən (hesabatından) fərqli olaraq müqayisəli qaydada, həmçinin kifayət qədər dolğun şəkildə əsaslandırmışdır. Ona görə ki, Bakı şəhərinin mərkəz rayonlarından biri olan Nəsimi rayonu ərazisində yerləşən iddiaçıya məxsus əmlak kompleksinin likvid dəyərinin 5.238.400 manat, bazar dəyərinin isə 6.123.084 manat məbləğində olması ağılabatan mühakimə deyildir. Çünki, qeyd edilən məbləğ heç həmin əmlak kompleksinin tərkibində olan əmlaklardan birinin qiyməti deyildir. Bu hal, “X1” MMC-nin xx.xx.2025-cü il tarixli, ETM-026/TQ/25 saylı mütəxəssis rəyinə əlavə edilən internet saytlarından götürülmüş analoqlardan da aşkar surətdə görünür. Digər tərəfdən, həmin ərazidə əmlakların likvid və bazar qiymətləri hamıya bəllidir və bu halın sübuta ehtiyacı yoxdur. Belə ki, Azərbaycan Respublikası MPM-nin 82.1-ci maddəsinə əsasən, hamıya bəlli olan hallar və ya faktlar mübahisə edilə bilməz və onların sübuta ehtiyacı yoxdur. Yəni, iş üzrə verilmiş ekspert rəyləri nəzərə alınmasa belə müəyyən edilir ki, mübahisələndirilən hesabatda müəyyən edilmiş əmlakın likvid dəyəri həqiqəti əks etdirmir. Belə ki, Azərbaycan Respublikası MPM-nin 206.1-ci maddəsinə əsasən, ekspertin rəyi məhkəmə iclasında tədqiq edilir və digər sübutlarla birgə qiymətləndirilir və onun məhkəmə üçün qabaqcadan heç bir qüvvəsi yoxdur. Ekspertin rəyi ilə məhkəmənin razılaşmaması iş üzrə qətnamədə, yaxud əlavə və ya təkrar ekspertiza təyini haqqında qərardadda əsaslandırılmalıdır. Həmin Məcəllənin 206.2-ci maddəsinə əsasən, əlavə və təkrar ekspertiza bu Məcəllənin 102-ci maddəsində nəzərdə tutulan hallarda təyin edilir. Göründüyü kimi, qiymətləndirilən əmlakın cavabdeh MMC-nin hesabatında likvid dəyəri 5.238.400 manat müəyyən edildiyi halda, təkrar ekspert rəy(lər)inə əsasən həmin əmlakın likvid dəyəri 28.530.000 manat müəyyən edilmiş, yəni müəyyən edilən qiymətlər arasında kəskin fərqlər mövcuddur. Bu isə o nəticəyə gəlməyə əsas verir ki, cavabdeh MMC-nin 0408/23 saylı xx.xx.2023-cü il tarixli “daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair” mütəxəssis rəyində (hesabatında) müəyyən edilmiş əmlakın likvid dəyəri həqiqəti əks etdirmir. Belə olan halda isə həmin qiymətləndirmə rəyində (hesabatında) qiymətləndirilən obyektin likvid dəyəri həqiqi Mülki Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydalara uyğun keçirilən hərrac kimi qiymətləndirilə bilməz. Belə ki, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 41.1-ci maddəsinə əsasən, ipoteka müqaviləsinə əsasən tutma yönəldilən ipoteka predmeti açıq bazarda və ya hərracda, o cümlədən elektron qaydada keçirilən hərracda satıla bilər. Həmin Qanunun 41.2-ci maddəsinə əsasən, məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. Elektron hərracın keçirilməsi qaydaları “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq müəyyən edilir. Qeyd edilən Qanunun tərəflər arasında hüquq münasibətlərinin yarandığı zaman qüvvədə olan (yəni, xx.xx.2025-ci il tarixədək qüvvədə olmuş) 41.3-cü maddəsinə əsasən, hərracın təşkilatçısına sifariş “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununa müvafiq qaydada tərtib olunur və hərraca çıxarılan ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini əks etdirir. Sifariş notariusun icra qeydi əsasında tərtib olunduqda müstəqil qiymətləndiricinin xidmətlərindən istifadə olunması ilə bağlı xərclər ipoteka saxlayan tərəfindən ödənilir. Azərbaycan Respublikası MPM-nin 414.1-414.3-cü maddələrinə əsasən, əgər müqavilənin mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, o, hərrac keçirilməsi yolu ilə bağlana bilər. Müqavilə hərracı udan şəxslə bağlanır. Hərracın təşkilatçısı kimi əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi və ya ixtisaslaşdırılmış təşkilat çıxış edə bilər. İxtisaslaşdırılmış təşkilat əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi ilə müqavilə əsasında hərəkət edir və onların adından və ya öz adından çıxış edir. Bu Məcəllədə göstərilən hallarda əmlakın və ya əmlak hüququnun satışı barədə müqavilələr yalnız hərrac keçirilməsi yolu ilə bağlana bilər. Həmin Məcəllənin 415.1 və 415.2-ci maddələrinə əsasən, auksionlar və müsabiqələr açıq və qapalı ola bilər. Açıq auksionda və açıq müsabiqədə istənilən şəxs iştirak edə bilər. Qapalı auksionda və qapalı müsabiqədə yalnız bu məqsəd üçün dəvət olunan şəxslər iştirak edirlər. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Əgər hərracın predmeti müqavilə bağlamaq hüququdursa, qarşıdakı hərrac barəsində bildirişdə bunun üçün verilən müddət göstərilməlidir. Qeyd edilən Məcəllənin 416.1 və 416.2-ci maddələrinə əsasən, bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. Sadalanan qanunvericilik aktı normalarına əsasən məhkəmə hesab edir ki, hazırkı halda mübahisəli əmlak həmin əmlakın likvid dəyərinin dəfələrlə aşağı olan ilkin satış qiyməti ilə, yəni qanunun tələblərini pozmaqla hərraca çıxarılmış, nəticədə həmin əmlakın mülkiyyətçisi olan iddiaçının hüquq və qanuni mənafeləri kobud şəkildə pozulmuşdur. Odur ki, iddia əsaslıdır. Buna görə də iddia təmin edilməlidir. Belə ki, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 10.4-cü maddəsinə əsasən, qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda qiymətləndirilən obyektin dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Hesabatda qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi hesab olunur. Bundan əlavə, iş materiallarından görünür ki, iddiaçıya məxsus qeyd edilən əmlak ipoteka predmeti olmuş və qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə aktları ilə ipoteka predmeti olan həmin əmlaka tutma yönəldilməsi, əmlakın açıq hərracda satılması və əldə olunan vəsait hesabına borcunun ödənilməsi qənaətinə gəlinsə də, ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti müəyyən edilməmişdir. Halbuki, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinə dair tərəflər arasında razılaşma olmadığından, ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməlidir. Belə ki, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun tərəflər arasında hüquq münasibətlərinin yarandığı zaman qüvvədə olan (yəni, xx.xx.2025-ci il tarixədək qüvvədə olmuş) 39.3.3-cü maddəsinə əsasən, məhkəmə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən, qərarda ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini göstərməlidir. İlkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir. Həmin Qanunun hazırda qüvvədə olan 39.3.3-cü maddəsinə əsasən, ipoteka predmetinin bazar qiyməti – tərəflərin razılaşması əsasında və ya məhkəmə tərəfindən cəlb edilən qiymətləndiricilər və ya qiymətləndirici təşkilat tərəfindən müəyyən edilir. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə hesab edir ki, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinə dair tərəflər arasında razılaşma olmadığından, ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti qiymətləndiricinin hesabatı əsasında məhkəmə tərəfindən edilməlidir. Belə ki, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının 01 saylı, xx.xx.2020-ci il tarixli qərardadında göstərilmişdir ki, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 39.3.3-cü maddəsinə əsasən məhkəmə qətnaməsində göstərilən ilkin satış qiyməti ipoteka predmeti olan əmlakın likvid qiyməti ilə müəyyən edilməlidir. Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə” 02/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli qərardadında formalaşdırılmış hüquqi mövqeyə görə, icra icraatı çərçivəsində borclunun ipoteka predmetinə, vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlaka və girov predmeti olan qiymətli kağızlara aid olmayan əmlaklarına tələbin yönəldilməsi və hərracdan satılması qaydaları Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 415-ci və “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 45.6, 45.7, 51, 53, 61, 62-ci maddələri ilə tənzimlənir və bu münasibətlərə qanunun analogiyası üzrə digər qanunvericilik aktlarında nəzərdə tutulmuş hərrac qaydaları tətbiq edilməməlidir. İcra icraatı çərçivəsində borclunun ipoteka predmetinə və girov predmeti olan qiymətli kağızlarına aid olmayan əmlaklarına tutmanın yönəldilməsi zamanı əmlakın hərraca çıxarılan ilkin (başlanğıc) satış qiyməti onun bazar dəyəri ilə müəyyən olunur. Borclunun ipoteka predmeti olmayan əmlakının, notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilmiş ipoteka predmeti olan əmlakının, habelə vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlakının ilkin (başlanğıc) satış qiyməti hərracın keçirilməsinədək olan dövr ərzində icra icraatı çərçivəsində hərracı bu qiymət əsasında sifariş etmiş icra məmurunun hərəkətlərindən verilmiş şikayət qaydasında aidiyyəti məhkəmədə mübahisələndirilir. Hərrac keçirildikdən sonra isə qiymət “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsinə uyğun olaraq iddia icraatı qaydasında mübahisələndirilir. Məhkəmə Azərbaycan Respublikası MPM-nin 218.3-cü maddəsinə əsasən işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarılmalı olduğundan, iddiaçı isə “ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməsi”nə dair tələb irəli sürdmədiyindən, habelə qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə aktları ilə bu müəyyən edilmədiyindən, qeyd edilməlidir ki, icra məmuru qeyd edilən əmlakı harracda satarkən ipoteka predmeti olan göstərilən əmlakın ilkin satış qiyməti kimi “X1” MMC-nin xx.xx.2025-cü il tarixli, ETM-026/TQ/25 saylı qiymətləndirmə hesabatı (mütəxəssis rəyi) ilə müəyyən olunmuş əmlakın likvid dəyəri olan 28.530.000 manatı əsas götürməlidir. Belə ki, “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 51.1-ci maddəsinə əsasən, borclunun əmlakının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa əsasən tərəflərin razılığı ilə qiymətləndirildiyi, yaxud əmlakın qiymətinin məhkəmə qərarı ilə müəyyən edildiyi, habelə tənzimlənən qiymətlərin tətbiq olunduğu hallar istisna olmaqla, borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirilir. Həmin Qanunun 53.1-ci maddəsinə əsasən, Qanunla dövriyyədən çıxarılmış və ya dövriyyəsi məhdudlaşdırılmış əmlak, yaxud icra sənədində satılmalı əmlakın müəyyən edildiyi hal istisna olmaqla, üzərinə həbs qoyulmuş əmlak və ya ipoteka predmeti həbsin səbəblərindən, əmlakın növündən və mənsubiyyətindən asılı olmayaraq, qanunla başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, qiymətləndiricinin hesabatında göstərilən bazar dəyəri ilə tələbkara təklif olunur. Qeyd edilən Qanunun tərəflər arasında hüquq münasibətlərinin yarandığı zaman qüvvədə olan (yəni, xx.xx.2025-ci il tarixədək qüvvədə olmuş) 62.2-ci maddəsinə əsasən, hərracın keçirilməsi qaydası Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə müəyyən edilir. Məhkəmə eyni zamanada hesab edir ki, iş üzrə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üzrə keçirilmiş tədqiqatların dəyəri də cavabdehdən tutulmalıdır. Belə ki, Azərbaycan Respublikası MPM-nin 107-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir. Həmin Məcəllənin 115.0.1-ci maddəsinə əsasən, şahidlərə, ekspertlərə, mütəxəssislərə, tərcüməçilərə verilməli olan məbləğlər işə baxılması ilə əlaqədar məsrəflərə daxildir. Qeyd edilən qanunvericilik aktı normalarına əsasən məhkəmə hesab edir ki, məhkəmə xərcləri iddianın təmin edilmiş hissələrinə müvafiq olaraq tərəflərə aid edildiyindən, iddia təmin edilməli olduğundan, işə baxılması ilə əlaqədar məsrəflər də – əmlakın qiymətləndirilməsi üzrə keçirilmiş tədqiqatlarının dəyəri olaraq 1.500 manat məbləğində pul vəsaiti cavabdehdən alınaraq "xxxx" MMC-nin və 1.500 manat məbləğində pul vəsaiti cavabdehdən alınaraq “X1” MMC-nin hesablarına ödənilməlidir. Belə ki, Azərbaycan Respublikası MPM-nin 119.1-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Məhkəmə iş üzrə təqdim edilmiş sübutları məcmu halında qiymətləndirərək hesab edir ki, iddia əsaslıdır. Buna görə də iddia təmin edilməlidir. Şərh olunanlara əsaslanaraq və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 216-220-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə qətetdi: İddia təmin edilsin. Cavabdeh MMC tərəfindən tərtib edilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli, 0408/23 saylı “əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında” hesabat ləğv edilsin. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üzrə keçirilmiş tədqiqatın dəyəri olaraq 1.500 manat məbləğində pul vəsaiti Cavabdeh MMC-dən alınaraq "xxxx" MMC-yə ödənilsin. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üzrə keçirilmiş tədqiqatın dəyəri olaraq 1.500 manat məbləğində pul vəsaiti Cavabdeh MMC-dən alınaraq “X1” MMC-yə ödənilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 ay müddətində (Elektron Məhkəmə İnformasiya Sistemində yaradılmış elektron kabinetdən istifadə edilməklə) Şirvan Kommersiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Şirvan Apellyasiya Məhkəməsinin kommersiya kollegiyasına apellyasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilmədikdə, rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir. Hakim Namidar Misirzadə