Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № e-2-2(3-6)-459/2026 03.06.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI iddiaçı “X1 Isteyts Limited” MMC-nin cavabdehlər cavabdeh1 MMC-yə və “xxxx” Publik Hüquqi Şəxsin 1 aylı Bakı Ərazi Idarəsinə qarşı qarşı “çıxarışın ləğv edilməsi” tələbinə dair kommersiya üzrə (Açar sözlər: mülkiyyət hüququnun müdafiəsi) hakimlər X8 (sədrlik edən və məruzəçi), X2 və Şirinov Ziya Allahverdi oğlundan ibarət tərkibdə, Məhərrəmova Günel Elman qızının katibliyi, iddiaçının nümayəndəsi (vəkili) vəkil1 iştirakı ilə Iddiaçı “X1 Isteyts Limited” MMC-nin cavabdehlər cavabdeh1 MMC-yə və “xxxx” Publik Hüquqi Şəxsin 1 aylı Bakı Ərazi Idarəsinə qarşı qarşı “çıxarışın ləğv edilməsi” barədə iddia ərizəsinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-*-*(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2026- cı il tarixli qətnaməsindən cavabdeh cavabdeh1 MMC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi: Işin halları
1. Bakı şəhəri, Səbail rayonu, M.Şəfi küçəsi, ** saylı evin * saylı mənzilinə dair iddiaçının xüsusi mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyata alınmaqla bu barədə Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri tərəfindən RX seriyalı, ******* nömrəli çıxarış verilmişdir (qeydiyyat nömrəsi: 1114034511, qeydiyyat tarixi: ##.##.2014).
2. Bakı şəhəri, Səbail rayonu, M.Şəfi küçəsi, ** saylı evin 1, 2, 3, 3a, 4, 5, * saylı mənzillərə dair iddiaçının mülkiyyət dövlət qeydiyyatına alınmaqla bu barədə Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri tərəfindən RX seriyalı, ******* nömrəli çıxarış verilmişdir (qeydiyyat nömrəsi: 1114034521, qeydiyyat tarixi: ##.##.2014).
3. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının *-*(***)-**l/**** nömrəli, ##.##.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə ilk iddia üzrə iddiaçı "X1 Isteyts Limited” MMC-dən 2913080 ABŞ dolları (ödəniş günü olan məzənnəyə uyğun olaraq) məbləğində pulun tutularaq ilkin iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddiaçı "xxxx” MMC-yə ödənilməsi, qarşılıqlı iddiaya görə ödənilmiş 30 manat və qarşılıqlı iddiaçının apellyasiya şikayətinə görə ödənilmiş 15 manat pulun, cəmi 45 manat pulun 18 manat hissəsinin "X1 Isteyts Limited” MMC-dən tutularaq "xxxx” MMC-yə ödənilməsi, ilkin iddia üzrə cavabdeh X6 tərəfindən apellyasiya şikayətinə görə ödənilmiş 15 manatın "X1 Isteyts Limited” MMC-dən tutularaq X6 ödənilməsi, iş üzrə keçirilmiş ekspertiza tədqiqatının dəyəri olan 400 manat pulun 240 manat hissəsinin "xxxx” MMC-dən, 160 manat hissəsinin isə "X3 Limited” MMC-dən tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin hesabına (kod: 210005, VÖEN: 1401555071, müxbir hesab: AZ41NABZ01360100000000003944, SWIFT BIK: CTREAZ22, Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzi VÖEN: 1700326621, hesab: AZ34CTRE00000000000002088501) köçürülməsi qət edilmişdir.
4. Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin ##.##.2025-ci il tarixli qərarı ilə icraata başlanılmış, tələbin könüllü icrası barədə iddiaçıya bildiriş göndərilmiş, daha sonra isə icra məmuru icra sənədinin icrasını təmin etmək məqsədi ilə iddiaçıya məxsus əmlaklar üzərinə həbs qoyulması barədə təqdimatla Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinə müraciət etmiş və həmin məhkəmənin ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)-***/**** saylı qərardadı ilə təqdimat təmin edilmiş, iddiaçıya məxsus Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Bilgəh qəsəbəsi, Bağ küçəsi, döngə 1, ev 1; ünvan 3 və ev 19, mənzil 1, 2, 3, 3a, 4, 5, 6; Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Bilgəh qəsəbəsində yerləşən 25000 ha yaşayış məntəqələrinin torpaqları, Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Bilgəh qəsəbəsi A.Salahzadə küçəsi, döngə 9, ev 4, 5, 7, 11,14 və 15-in üzərinə həbs qoyulması qərara alınmışdır. Qeyd edilən qərardaddan iddiaçının verdiyi şikayət məhkəmənin ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)-***/**** saylı qərardadı ilə təmin edilmiş və əmlaklar üzərinə qoyulmuş həbs götürülmüşdür.
5. Bakı şəhəri Səbail rayon icra Şöbəsinin ##.##.2025-ci il tarixli qərarı ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli, *-*(***)-***/**** saylı icra sənədinin icrası ilə əlaqədar qiymətləndirici dəvət edilmiş və “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli müvafiq rəylərinə əsasən ünvan 3 ünvanında yerləşən əmlak 790 000 manat, ünvan 4 6 ünvanında yerləşən əmlaklar, ümumilikdə 2565000 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir. Daha sonra, icra məmuru tərəfindən qeyd edilən əmlaklar həmin dəyərdə cavabdeh cavabdeh1 MMC-yə təklif edilmiş və cavabdeh tərəfindən yazılı ərizə ilə təkliflər qəbul edildikdən sonra, icra sənədinin icrası ilə əlaqədar Bakı şəhəri Səbail Rayon Icra Şöbəsi tərəfindən qəbul edilmiş ##.##.2025-ci il tarixli hər iki qərar və onlara əlavə edilmiş protokollar icra edilməsi üçün “xxxx” Publik Hüquqi Şəxsinin * saylı Bakı Ərazi Idarəsinə göndərilmişdir. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti xxxx Publik Hüquqi Şəxsi tərəfindən verilmiş çıxarışlardan görünür ki, ünvan 3 və ünvan 4 6 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlaklar ##.##.2025-ci il tarixdə tam pay hüququ ilə cavabdeh1 MMC-nin xüsusi mülkiyyətində qeydə alınmışdır.
6. Ərizəçi Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının ##.##.2024-cü il tarixli, *-*(***)-***/**** saylı icra sənədinin icrası zamanı Səbail Rayon Icra Şöbəsinin icra məmurunun hərəkət və hərəkətsizliyindən şikayətlə Bakı Kommersiya Məhkəməsinə müraciət etmişdir.
7. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatası tərəfindən ərizəçiyə ünvanlanmış məktubdan görünür ki, mübahisə predmeti olan əmlakın daşınmaz mədəni irs nümunəsi, mədəni sərvətin və ya tarixi mədəniyyət abidəsi olub-olmamasını təsdiq edən hər hansı sənəd qiymətləndiriciyə təqdim olunmadığından qiymətləndirici həmin əmlakı “daşınmaz əmlak” kimi qiymətləndirmişdir. Belə sənədlər təqdim ediləcəyi halda, əmlak yenidən qiymətləndiriləcək və müvafiq olaraq “daşınar və daşınmaz mədəni irs nümunələrinin, mədəni sərvətlərin, tarix, mədəniyyət və təbiət abidələrinin qiymətləndirilməsi” metodologiyasına uyğun olaraq dəyərləndiriləcəkdir.
8. “Içərişəhər” Dövlət Tarix-Memarlıq Qoruğu Idarəsi tərəfindən verilmiş ##.##.2025-ci il tarixli çıxarışdan görünür ki, ünvan 3 və ünvan 4 6 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlaklar Nazirlər Kabinetinin 2001-ci il # ###### tarixli *** nömrəli Qərarı ilə yerli əhəmiyyətli tarix və mədəniyyət abidələrinin siyahısına daxildir (inventar nömrəsi 2473 və 2121). Eeyni zamanda həmin məktubda qeyd edilmişdir ki, ki, Mirzə Şəfi küçəsi 19 ünvanında yerləşən bina sözügedən X4 küçəsi, 65 kimi göstərilmişdir.
9. Bundan başqa, iddiaçı sonradan dəqiqləşdirilməklə, Səbail rayon icra şöbəsinin Bakı Apellyasiya Məhkəməsi tərəfindən verilmiş *-*(***)-***/****-*** saylı, ##.##.2024-cü il tarixli icra sənədi üzrə ##.##.2025-ci il tarixdən sonra etdiyi hərəkətlərin - 1. Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin *-*(***)-***/**** saylı, ##.##.2024-cü il tarixli icra sənədini (icra işinin nömrəsi e32969/2025-16-15-003) ərazi aidiyyəti üzrə göndərməməsi üzrə hərəkətsizliyinin; 2. Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Tural Aşurovun ##.##.2025-ci il tarixli “borclunun əmlakının üzərinə həbs qoyulması haqqında” qərarı üzrə hərəkətinin; 3. Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Tural Aşurovun ##.##.2025-ci il tarixli “borclunun əmlakının axtarılması haqqında” qərarı üzrə hərəkətinin; 4. Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Tohid Nurlunun ##.##.2025-ci il tarixli “qiymətləndiricinin dəvət edilməsi haqqında” qərarı üzrə hərəkətin nəticəsində verilmiş “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli, M0238/FM rəyi və “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli, M- 0238-2/FM rəyi üzrə hərəkətinin; 5. Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Eldar Hüseynlinin ##.##.2025-ci il tarixli, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, M.Şəfi küç, ev 17, * saylı mənzilə dair təklifi üzrə hərəkətinin; 6. Bakı şəhəri Səbail rayon icra şöbəsinin icra məmuru Eldar Hüseynlinin ##.##.2025-ci il tarixli, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, M.Şəfi küçəsi, ev 19, mənz 1, 2, 3a, 4, 5, * saylı mənzillərə dair təklifi üzrə hərəkətinin; 7. Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Eldar Hüseynlinin ##.##.2025-ci il tarixli, Bakı şəhəri, Səbail rayonu M.Şəfi küçəsi, ev 19, mənz 1, 2, 3a, 4, 5, * saylı mənzili tələbkara verməsinə dair qərarı üzrə hərəkətinin; 8. Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Eldar Hüseynlinin ##.##.2025-ci il tarixli, Bakı şəhəri, Səbail rayonu M.Şəfi küç, ev 17, * saylı mənzili tələbkara verməsinə dair qərarı üzrə hərəkətinin; 9. Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Eldar Hüseynlinin ##.##.2025-ci il tarixli *****/****-* saylı Bakı şəhəri, Səbail rayonu, M.Şəfi küç, ev 17, * saylı mənzili tələbkarın adına qeydiyyata alınmasına dair protokolu üzrə hərəkətinin; 10. Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Eldar Hüseynlinin ##.##.2025-ci il tarixli *****/****-* saylı Bakı şəhəri, Səbail rayonu, M.Şəfi küçəsi, ev 19, mənz 1, 2, 3a, 4, 5, * saylı mənzili tələbkarın adına qeydiyyata alınmasına dair protokolu üzrə hərəkətinin; 11. Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Tural Aşurovun “Daşınmaz əmlak üzərinə həbs qoyulması barədə” ##.##.2025-ci il tarixli təqdimatla bağlı hərəkətlərin qanunsuz hesab edilməsi barədə şikayəti Bakı Kommersiya Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, *-*(***)-***/**** saylı qərardadı ilə qismən təmin edilərək Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Tural Aşurovun ##.##.2025-ci il tarixli “borclunun əmlakının üzərinə həbs qoyulması haqqında” qərarı üzrə hərəkəti; Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Eldar Hüseynlinin ##.##.2025-ci il tarixli, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, M.Şəfi küçəsi, ev 17, * saylı mənzilə dair təklifi üzrə hərəkəti; Bakı şəhəri Səbail rayon icra şöbəsinin icra məmuru Eldar Hüseynlinin ##.##.2025-ci il tarixli, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, M.Şəfi küçəsi, ev 19, mənz 1, 2, 3a, 4, 5, * saylı mənzillərə dair təklifi üzrə hərəkəti; Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Eldar Hüseynlinin ##.##.2025-ci il tarixli, Bakı şəhəri, Səbail rayonu M.Şəfi küçəsi, ev 19, mənz 1, 2, 3a, 4, 5, * saylı mənzili tələbkara verməsinə dair qərarı üzrə hərəkəti və Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Eldar Hüseynlinin ##.##.2025-ci il tarixli, Bakı şəhəri, Səbail rayonu M.Şəfi küç, ev 17, * saylı mənzili tələbkara verməsinə dair qərarı üzrə hərəkəti; Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Eldar Hüseynlinin ##.##.2025-ci il tarixli *****/****-* saylı Bakı şəhəri, Səbail rayonu, M.Şəfi küçəsi, ev 17, * saylı mənzili tələbkarın adına qeydiyyata alınmasına dair protokolu üzrə hərəkəti; Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Eldar Hüseynlinin ##.##.2025-ci il tarixli *****/****-* saylı Bakı şəhəri, Səbail rayonu, M.Şəfi küçəsi, ev 19, mənz 1, 2, 3a, 4, 5, * saylı mənzili tələbkarın adına qeydiyyata alınmasına dair protokolu üzrə hərəkəti qanunsuz hesab edilmiş, həmin qərardaddan cavabdeh cavabdeh1 MMC və Səbail rayon Icra şöbəsi tərəfindən verilmiş şikayətlər Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin ##.##.2026-ci il tarixli qərardadı ilə təmin edilməmişdir.
10. Iddiaçının cavabdeh “xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı (mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs cavabdeh1 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti və xxxx Publik Hüquqi Şəxsi olmaqla) qiymətləndirmə rəylərinin ləğv edilməsi tələbinə dair iddiası Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-*-*(***)-****/**** saylı ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə təmin edilərək “xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən verilmiş ##.##.2025-ci il tarixli, M-0238/FM və M-****-*/FM nömrəli qiymətləndirmə rəyləri (qiymətləndirməyə dair hesabatlar) ləğv edilmişdir (həmin qətnamə hazırda qanuni qüvvəsini almamışdır).
Birinci instansiya məhkəməsində icraat və qəbul olunmuş məhkəmə aktı
11. Iddiaçı ünvan 4 * saylı mənzillərə dair Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti xxxx Publik Hüquqi şəxsi tərəfindən 004011003015-05101-093001 reyestr nömrəsi ilə qeydiyyata alınmış, ##.##.2025-ci il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli və ünvan 5 ünvanında yerləşən mənzilə Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti xxxx Publik Hüquqi şəxsi tərəfindən 004011003016-05101- 093001 reyestr nömrəsi ilə qeydiyyata alınmış, ##.##.2025-ci il tarixli ********** qeydiyyat nömrəli çıxarışların ləğv edilməsi barədə iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir.
12. Iddiaçı iddia ərizəsini onunla əsaslandırmışdır ki, iddiaçıya məxsus “ünvan 4 6 və Səbail rayonu, M. Şəfi küçəsi, ev 17, mənzil 1 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlaklar cavabdehin adına rəsmiləşdirilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi tərəfindən verilmiş *-*(***)- ***/**** saylı, ##.##.2024-cü il tarixli icra sənədininə əsasən borclu iddiaçıdan 2.913.080 (iki milyon doqquz min on üç min səksən) ABŞ dolları (ödəniş günü olan rəsmi məzənnəyə uyğun olaraq) məbləği tutularaq tələbkar cavabdehə ödənilməlidir. Icra məmuru tərəfindən icra sənədi üzrə icraat zamanı qanunvericiliyin tələbləri nəzərə alınmadan, əsassız və tələsik şəkildə bir sıra hüquqi hərəkətlər həyata keçirilmişdir. Belə ki, iddiaçının bank hesabları ilə bağlı sorğulara rəsmi cavabların gəlməsini gözləmədən, ##.##.2025-ci il tarixində daşınmaz əmlakların üzərinə həbsin qoyulması barədə təqdimatla Bakı şəhəri, Səbail Rayon Məhkəməsinə müraciət etmişdir. Məhkəmə bu təqdimat əsasında *(***)-***/**** saylı, ##.##.2025-ci il tarixli qərardadla iddiaçının mülkiyyətində olan bütün daşınmaz əmlakların üzərinə həbs qoyulması barədə qərar çıxarmışdır. Qeyd olunan qərardad yalnız məlumat məqsədilə ##.##.2025-ci il tarixində icra şöbəsinə müşayiət məktubu ilə göndərilmiş, həmin qərardadın qanuni qüvvəyə minməsini gözləmədən icra məmuru ##.##.2025-ci il tarixində “qiymətləndiricinin dəvət olunması” barədə qərarını qəbul edərək icrası üçün “xxxx” MMC-yə göndərmiş, ərizəçiyə isə məlumat verilməmişdir. Icra məmuru tərəfindən icra sənədi üzrə icraat zamanı qanunvericiliyin tələbləri nəzərə alınmadan, əsassız və tələsik şəkildə bir sıra hüquqi hərəkətlər həyata keçirilmişdir. Daha sonra qiymətləndirmə prosesi daşınmaz əmlakların üzərində qanuni qüvvəyə minməmiş və icrası təmin olunmamış bir məhkəmə qərardadına əsaslanaraq həyata keçirilmiş, Iddiaçının direktoru tərəfindən ##.##.2025-ci il tarixində Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli qərardadından şikayət verilmiş və nəticədə həmin tarixdə çıxarılan növbəti qərardadla ##.##.2025-ci il tarixli qərardad ləğv edilmiş, daşınmaz əmlakların üzərindən həbs götürülmüşdür. Lakin icra məmuru bu qərardadı nəzərə almamış yenə öz hərəkətlərini davam etdirmişdir. Bundan əlavə, üzərində heç bir həbs qərardadı olmayan daşınmaz əmlakların real bazar dəyərinə uyğun olmayan şəkildə, əsassız olaraq aşağı məbləğlərlə qiymətləndirilmişdir. Belə ki, ##.##.2025-ci il tarixində “xxxx” MMC tərəfindən icra məmuruna təqdim edilmiş qiymətləndirmə rəylərində sözügedən əmlaklar – Bakı şəhəri, Səbail rayonu, M. Şəfi küçəsi, ev 19 ünvanında yerləşən, mənzil 1, 2, 3a, 4, 5 və * saylı daşınmaz əmlaklara 2.565.000 manat, eyni küçədə yerləşən, ev ** saylı mənzilə isə 790.000 manat dəyər müəyyən edilmişdir. Bu qiymətləndirmələr icra məmurunun sifarişi ilə “xxxx” MMC tərəfindən hazırlanmış və ##.##.2025-ci il tarixli, müvafiq olaraq M-0238/FMvə M****-*/FM nömrəli rəylərlə icra məmuruna təqdim olunmuşdur. Lakin yuxarıda qeyd olunan daşınmaz əmlaklar Azərbaycan Respublikasının Nazirlər Kabinetinin 2001-ci il # ###### tarixli *** nömrəli Qərarı ilə yerli əhəmiyyətli tarix və mədəniyyət abidələrinin siyahısına daxil olması və 2473 və 2121 inventar nömrələrinin olması nəzərə alınmamış, ümumilikdə “xxxx” MMC-nin yerli əhəmiyyətli tarixi və mədəniyyət abidələrinin qiymətləndirilməsi səlahiyyəti belə olmamışdır. Yəni hüququ olmayan təşkilat tərəfindən daşınmaz əmlaklar qiymətləndirilmişdir. Bundan sonra icra məmuru həmin əsassız qiymətləndirmələrə əsaslanaraq, ##.##.2025-ci il tarixində yuxarıda qeyd edilən əmlakları cavabdeh cavabdeh1 MMC-yə təklif etmiş, həmin əmlaklar üzrə hüquqi mübahisələr məhkəmədə davam etdiyi halda və bu barədə icra məmurunun məlumatı olmasına baxmayaraq, o, icra prosesini davam etdirmiş, mübahisəli və hüquqi baxımdan qeyri-müəyyən olan əmlakların realizasiyası ilə bağlı tədbirləri görərək ilk növbədə mübahisəli əmlakları cavabdehə təklif etmiş, cavabdeh təklifi qəbul etdikdən sonra ##.##.2025-ci il tarixində icra məmuru tərəfindən iki ayrı qərar qəbul edilmişdir. Həmin qərarlarla ünvan 3 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlak 790.000 manat, eyni zamanda ünvan 4 6 isə ümumilikdə 2.565.000 manat qiymətləndirilməklə cavabdehə verilməsi qərara alınmışdır. Bu qərarlarla əlaqədar icra məmuru, həmin əmlakların qeyd edilən məbləğlər müqabilində cavabdehə verilməsini rəsmiləşdirmiş, qərarların icrasını isə Azərbaycan Respublikasının Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti nəzdində fəaliyyət göstərən xxxx Publik Hüquqi Şəxsin * saylı Bakı Ərazi Idarəsinə həvalə etmişdir. Bundan əlavə eyni tarixdə – ##.##.2025-ci il tarixində – *****/****-* saylı iki ayrı protokol tərtib olunmuşdur. Həmin protokolların da məzmunu və surəti iddiaçıya təqdim edilməmiş, bu barədə məlumat verilməmişdir. Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin # ###### 2001-ci il tarixli *** nömrəli Qərarı ilə təsdiq edilmiş “Yerli əhəmiyyətli daşınmaz tarix və mədəniyyət abidələrinin siyahısı”nın 2473 və 2121-ci invertar nömrəsindən görünür ki, hər iki mənzil yerli əhəmiyyətli mədəni irs hesab edilir (müvafiq linkə daxil olaraq qərarla tanış ola bilərsiz https://eqanun.az/framework/2847). Azərbaycan Respublikası Qiymətləndirmə Palatasının internet saytından əldə edilmiş məlumata əsasən “xxxx” MMC-nin bu kimi daşınmaz əmlakla bağlı qiymət təyin etməkdə səlahiyyətli təşkilat deyil. Onlar tərəfindən Bakı Kommersiya Məhkəməsinə “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş rəylərin ləğv olunmasına dair iddia qaldırılmışdır. Bundan əlavə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi tərəfindən verilmiş *-*(***)-***/**** saylı, ##.##.2024-cü il tarixli icra sənədinin icrası zamanı Səbail Rayon Icra Şöbəsinin icra məmurlarının hərəkət və hərəkətsizliyindən Bakı Kommersiya Məhkəməsinə şikayət ünvanlanmış, həmin şikayət hakim Zeynəb Axundovanın icraatına verilmiş və ##.##.2025-ci il tarixli *-*(***)-***/**** saylı qərardad ilə şikayət qismən təmin edilmişdir. Lakin cavabdeh mübahisələrin yekunlaşmasını gözləmədən dərhal və tələm-tələsik şəkildə sözügedən mənzilləri öz adına rəsmiləşdirmiş və həmin əmlaklara ##.##.2025-ci il tarixində Çıxarışlar əldə etmişdir. Bu isə iddiaçının mülkiyyət hüquqlarının pozulması ilə nəticələnmişdir. Azərbaycan Respublikası Mədəniyyət Nazirliyi yanında X5, Inkişafı və Bərpası üzrə Dövlət Xidməti ## ######## 2025-ci il tarixli *-**-*/*-**-****/**** saylı məktubla ***/**/**** saylı sorğularına cavab olaraq sözügedən ünvanlarda yerləşən binaların “Içərişəhər” Dövlət Tarix-Memarlıq Qoruğunun ərazisində yerləşdiyini nəzərə alaraq aidiyyəti üzrə müraciət etməli olduqlarını bildirmişdir. Içərişəhər Dövlət Tarix-Memarlıq Qoruğu Idarəsi ## ######## 2025-ci il tarixli ***/**/**** nömrəli sorğularına ## ######## 2025-ci il tarixli *-*/*-***/**** saylı cavab məktubu ilə bildirmişdir ki, sözügedən ünvanlar Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2001-ci il # ###### tarixli *** nömrəli Qərarı ilə yerli əhəmiyyətli tarix və mədəniyyət abidələrinin siyahısına daxildir (invertar nömrələri: №****; №****). Mirzə Şəfi 19 ünvanında yerləşən bina həmin X4 küçəsi 65 kimi qeyd edilmişdi.
13. Cavabdeh cavabdeh1 MMC iddia ərizəsinə yazılı etirazlarında qeyd etmişdir ki, iddia tələbinin əsasını təşkil edən dəlillər iddia tələbinin təmi edilməsi üçün əsas hesab edilə bilməz. Işin faktiki hallari ondan ibarətdir ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ##.##.2024-cü il tarixli, *-*(***)-***/**** saylı qətnaməsinə əsasən icra vərəqəsi verilmiş, icra vərəqəsi icra edilməsi üçün Bakı şəhəri, Səbail rayon Icra şöbəsinə göndərilmişdir. Icra sənədi Icra şöbəsinin icra məmuru T.Aşurov tərəfindən icraata qəbul edilir və ##.##.2025-ci il tarixli icraata başlamaq haqqında qərar qəbul edilərək, tələbin könüllü icra edilməsi barəsində borcluya bildiriş göndərilir. Könüllü icra müddəti bitdikdən sonra məcburi icra tədbirlərinin icrasına başlanılır. Belə ki, icra tədbirlərindən biri kimi iddia icraatı zamanı Bakı Kommersiya məhkəməsinin e-*-*(***)-***/**** saylı, ##.##.2021-ci il tarixli qərardadı ilə üzərilərinə həbs qoyulmuş borcluya məxsus minik nəqliyyat vasitələrinin axtarılması və saxlanılaraq təhvil verilməsi barəsində ##.##.2025-ci il tarixli Qərar qəbul edilir. Qərar icra edilməsi üçün aidiyyəti üzrə BDYP Idarəsinə göndərilir. Icra sənədinin icrası ilə bağlı icra məmuru tərəfindən qəbul edilmiş “icra ödənişinin alınması haqqında” ##.##.2025-ci il tarixli Qərarla borclunun manatla və xarici valyutada olan bank hesabları üzərinə inkasso sərəncamları qoyulur. Lakin, “xxxx” ASC və “xxxx” ASC-də olan hesablaşma hesabları bağlı olduğu üçün, “xxxx” ASC-də isə qısa müddət sonra bağlandığı üçün inkasso sərəncamları icra edilmədən geri qaytarılmışdır. Inkasso sərəncamları “xxxx Bank” ASC və “xxxx” ACS tərəfindən ##.##.2025-ci il tarixdə geri qaytarılmış, “xxxx” ASC tərəfindən isə əvvəlcə ##.##.2025-ci il tarixdə borclunun manatla olan hesablaşma hesabında 0.59 qəpik, xarici valyutada isə heç bir pul vəsaitinin olmadığı barəsində məlumat göndərmiş, sonradan isə borclu həmin bankda olan hesablarını bağladığı üçün inkasso sərəncamı geri qaytarılmışdır. ##.##.2025-ci il tarixdə borclu Səbail rayon Icra şöbəsinə məktub ünvanlayaraq, ##.##.2025-ci il tarixdə (icra sənədinin icraata qəbulndan sonra) hüququi ünvanını dəyişməsi barəsində məlumat verməklə, icra sənədinin ərazi aidiyyəti üzrə Göyçay rayon Icra qurumuna göndərilməsini xahiş edir. Eyni zamanda icra məmuru tərəfindən icra qanunvericiliyinin tələbinə əsasən icra sənədinin qanunla müəyyən edilmiş müddət (2 ay) ərzində tam şəkildə icrasını təmin etmək məqəsədi ilə, yuxarıda göstərilən icra tədbirləri ilə yanaşı ##.##.2025-ci il tarixli Qərarla borclunun mülkiyyətində olan daşınmaz əmlakların üzərinə həbs qoyulmuşdur. Həmin vaxt həbsin məqsədi növbəlilik prinsipini pozub tələbin əmlaka yönəldilməsinə (yəni qiymətləndirici dəvət etmək, qiymət müəyyən etmək, hərraca sifariş etmək, yaxud tələbkara təklif etmək, qərar qəbul etmək və s.) başlamaq deyil, məhz icra sənədinin növbəlilik üzrə 3-cü növbədən olan əmlaklara yönəltməni qarantiyaya almaq məqsədi olmuşdur. Çünki, borclu hüquqi şəxsin kommersiya hüquqi şəxs olması, eləcə də fəaliyyətinin daşınar və daşınmaz əmlakların alqı-satqısı ilə bağlı olması borclunun hər hansı həmin daşınmaz əmakları özgəninkiləşdirə bilmək ehtimalını qaçılmaz edirdi. Başqa sözlə desək, tələbi könüllü icra etməyən, bank hesablarında pul vəsaiti olmayan, hətta hesabları bağlı olan, minik nəqliyyat vasitələrini təqdim etməyən, gizlədən borclu şüphəsiz ki, tələbin yönəldilməsindən yayınmaq üçün hər hansı məhdudiyyətin olmamasından istifadə edərək mülkiyyətində olan daşınmaz əmlakları özgəninkiləşdirməsində sərbəst olardı. Həmçinin icra sənədi üzrə tələbin xarici valyutada olması məzənnə dəyişikliyi konteksində daha riskli olduğunu nəzərə alaraq, icra məmurunun lazımi və mümkün icra tədbirlərini həyata keçirməsi zəruri və labüddür. Beləliklə, göründüyü kimi tələbin yönəldilməsi üçün borclunun manatla və ya xarici valyutada pul vəsaitinin olmaması müəyyən edildikdən sonra, eləcə də, minik nəqliyyat vasitələrinin axtarışı effekt vermədiyindən əlavə tədbir olaraq icra məmurunun təqdimatı əsasında Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin *(***)-***/**** saylı, ##.##.2025-ci il tarixli Qərardadı ilə borclunun mülkiyyətində olan daşınmaz əmlakların üzərinə həbs qoyulur. Bununla da borcluya məxsus daşınmaz əmlaklar üzərində həm məhkəmə qərardadı ilə, həm də icra məmurunun qərarı ilə həbs qoyulmuş olur. Həmin Qərardad ##.##.2025-ci il tarixdə qanuni qüvvəsini alır və icraya yönəldilir. ##.##.2025-ci il tarixdə Qiymətləndiricinin dəvət olunması haqqında Qərar qəbul edilir və tərəflərə göndərilir. Əmlakların qiymətləndiriləsi üçün qiymətləndiricinin daşınmaz əmlaka baxış keçirməsinə şəraitin yaradılması və axtarışda olan minik nəqliyyat vasitələrinin təqdim edilməsi haqqında borcluya ##.##.2025-ci il tarixli bildiriş göndərilir. Xəbərnaməyə əsasən, bildiriş ##.##.2025-ci il tarixdə qəbul edilir. Bundan sonra Bakı şəhəri, ünvan 6 6 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlakların qiymərləndirilməsi həyata keçirilir və qiymətləndirmə hesabatı əsasında əmlakların bazar qiyməti müəyyən edilmiş olur. Tələbin yönəldiyi əmlaklardan ikisi qiymətləndirmə hesabatında göstərilən bazar qiyməti ilə tələbkara təklif edilmiş, öz növbəsində tələbkar da təklifi qəbul edir. Bununla da icra məmuru bu barədə ##.##.2025-ci il tarixli Qərar qəbul edir və protokol tərtib edərək, həmin əmlaklar üzərində tələbkarın mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyata alınması üçün qərar və protokolu aidiyyəti quruma göndərir. Onu da qeyd edək ki, icra tədbirlərinin görüldüyü ərəfələrdə, BDYP Idarəsinin ##.##.2025-ci il və ##.##.2025-ci il tarixli məktublarında qeyd edildiyi kimi axtarışda olan nəqliyyat vasitələrindən “Porche” markalı, **-AS- *** d.q.n və “Reno” markalı, **-AZ-*** d.q.n avtomobillər saxlanılaraq təhvil verilmişdir. Həmin əmlaklar qiymətləndirilmiş və qiymətləndirmə hesabatlarında göstərilən bazar qiyməti ilə, icra sənədi üzrə borcun qismən ödənilməsi üçün tələbkara təklif edilmiş və təklif tələbkar tərəfindən qəbul edildiyi üçün icra məmurunun ##.##.2025-ci il tarixli Qərar və Protokolu əsasında həmin əmlaklar tələbkarın mülkiyyətinə keçmişdir. Bu barədə qeyd edək ki, tələbin minik nəqliyyat vasitələrinə yönəldilməsi ilə bağlı icra məmurunun hərəkətləri borclu tərəfindən mübahisələndirilmir. Bundan başqa onu da qeyd etməyi zəruri hesab edirik ki, ##.##.2025-ci il tarixdə borclu tərəfindən icra məmurunun “borclunun əmlakının axtarılması haqqında” ##.##.2025-ci il tarixli Qərarından Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinə şikayət etmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi Şikayəti təmin etsə də, apellyasiya məhkəməsi (*-(***)-***/**** saylı, ##.##.2025-ci il tarixli Qərardad, hakim Elşən Kazımov) borclunun ərizəsini rədd etmiş və icra məmurunun qərarını qanuni hesab etmişdir. Borclu həmçinin, ##.##.2025-ci il tarixdə icra məmurunun təqdimatı əsasında borclunun adına olan daşınmaz əmlakların üzərinə həbs qoyulmasına dair Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin *(***)-***/**** saylı, ##.##.2025-ci il tarixli Qərardadından şikayət etmiş, nəticə etibarı ilə apellyasiya məhkəməsinin *(***)-***/**** saylı, ##.##.2025-ci il tarixli Qərardadı ilə Səbail Rayon Məhkəməsinin *(***)-***/**** saylı iş üzrə qəbul etdiyi ##.##.2025-ci il tarixli və ##.##.2025-ci il tarixli qərardadlar ləğv edilmişdir. Lakin buna baxmayaraq, borclunun mülkiyyətində olan daşınmaz əmlakların üzərinə həbs qoyulmasına dair icra məmurunun ##.##.2025-ci il tarixli ləğv edilməmiş Qərarı mövcud olmuşdur, bu gün də mövcuddur. Yuxarıda göstərilən səbəblərdən, icra məmuru yenidən borclunun adına olan daşınmaz əmlakların üzərinə həbs qoyulmasına dair ##.##.2025-ci il tarixli təqdimatla bu dəfə Bakı Kommersiya Məhkəməsinə müraciət edir. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli Qərardadı ilə təqdimat tələbkara təklif edilmiş və adına qeydiyyata alınan daşınmaz əmlaklar istisna olmaqla (tələbkar tərəfindən qəbul edildiyi səbəbindən) digər daşınmaz əmlaklara münasibətdə təmin edilmişdir. Sonradan sözügedən qərardaddan borclu tərəfindən şikayət verilmiş və nəticədə apellyasiya məhkəməsi tərəfindən şikayət rədd edilərək qərardad dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Icra haqqında qanunun 29.1-ci maddəsi icraatda tərəflərin hüquqlarını, 29.2-ci maddəsi isə vəzifələri özündə əks etdirir. Iş materiallarından da göründüyü kimi borclu hüquqi şəxs həmin maddənin 1-ci hissəsi ilə nəzərdə tutulan hüquqlardan heç bir maneə olmadan sərbəst şəkildə istifadə etmiş və hazırda da etməkdədir. Həmin qanunun 29.2-ci maddəsi ilə vəzifələr nəzərdə tutulmuşdur ki, icraata başlamaq haqqında qərar qəbul edilməklə icra məmuru borclu hüquqi şəxsi məlumatlandırmış, könüllü icra müddəti bitdikdən sonra məcburi icra tədbirlərinə başlanılacağı və sair hallar barəsində xəbər etmişdir. Bu barədə qərar və bildirişin göndərilməsi ilə icra məmuru bir növ borclunu icraata iştirak etməyə dəvət etmişdir. Icraata başlamaq haqqında qərar və tələbin könüllü icrası barəsində bildirişin borcluya təqdim edilməsi ilə məlumatın verilməsi istisna olmaqla heç bir məcburi icra tədbirlərinin tətbiqi zamanı icra məmurunun borcluya məlumat verməsi və ya icra tədbirlərinə dəvət etməsi kimi vəzifəsi nəzərdə tutulmamışdır. Borclu qanunla nəzərdə tutulmuş hüquqlarından istifadə edərək, özü özlüyündə icra icraatında iştirak etmək kimi vəzifəsini də yerinə yetirmiş olmuşdur. Yəni borcluya münasibətdə hüquq və vəzifələrinin icrası zamanı heç bir qanun pozuntusu movcud olmamışdır. Iddia tələbinin əsas dəlillərindən biri kimi daşınmaz əmlaklar üzərində məhkəmənin qərardadı əsasında qoyulmalı olan həbsin qanuni qüvvəsini almadan, həmçinin həbs olmadan əmlaklar barəsində qiymətləndirmənin həyata keçirilməsi, tələbkara təklif edilməsi, əmlakların tələbkara verilməsinə dair qərar və protokolların tərtib edilməsi icra qanunvericiliyinin tələblərinin kobud şəkildə pozulmasıdır. Tələbin borclunun əmlaka yönəldilməsi bir sıra icra hətəkətlərinin məcmusunu özündə ehtiva edən icra prosesidir. Icra sənədi icraya yönəldilənə qədər borclunun əmlakına həbs qoyulmayıbsa və ya icra sənədinin icrası zamanı tələbin borclunun əmlakına yönəldilməsi hallarında əmlak üzərinə həbs, bir qayda olaraq, icra məmurunun əsaslandırılmış təqdimatına əsasən məhkəmənin qərardadı ilə qoyulur. Təxirəsalınmaz hallarda borclu tərəfindən əmlakın məhv edilməsini, zədələnməsini, korlanmasını, gizlədilməsini və ya özgəninkiləşdirilməsini güman etməyə əsas verən dəqiq məlumat olduqda, icra məmuru məhkəmənin qərarı olmadan da əmlakın üzərinə həbs qoya bilər. Icra məmuru 24 saat ərzində bu barədə icra üzrə nəzarəti həyata keçirən məhkəməyə məlumat verməlidir. Borclunun əmlakı üzərinə aşağıdakı hallarda həbs qoyulur: tələbkara verilməsi və ya satılması nəzərdə tutulan əmlakın mühafizəsini təmin etmək üçün; borclunun əmlakının müsadirəsi haqqında məhkəmə qərarının icrasını təmin etmək üçün. Göründüyü kimi borclunun əmlakı üzərinə həbs zəruri hallar istisna olmaq şərti ilə əsasən, siyahıya alınma və sərəncam vermək hüququnun qadağan olunmasından ibarətdir və məqsədi satılması nəzərdə tutulan əmlakın mühavizəsini təmin etməkdir. O cümlədən həbs tələbin əmlaka yönəldilməsi zamanı icra sənədlərinin icrasının təmin edilməsi ilə bağlı olan tədbirdir (Icra haqqında Qanunun 59-cu maddəsi) . Yəni borclunun əmlakının üzərinə icra məmuru və ya məhkəmə qərardadı ilə həbsin qoyulması onun mahiyyətini, hüquqi vəziyyətini və nəticələrini dəyişmir. Məhz buna görə də tələbin borclunun əmlakına yönəldilməsi zamanı borclunun əmlakının üzərinə həbsin məhkəmə qərardadı ilə, yaxud icra məmurunun öz qərarı ilə qoyulması icra hərəkətlərinin qanunsuz olması anlamına gələ bilməz. Qanunun normasına əsasən icra sənədinin icrasını təmin etmək məqsədi ilə əmlak üzərinə həbs həm məhkəmə, həm də icra məmuru tərəfindən qoyula bilər. Yəni qanunun həmin norması həbsin yalnız məhkəmə qərardadı ilə qoyulmasını şərtləndirən imperativ xarakter daşımır. Eyni zamanda məhkəmə qərarı olmadan da icra məmurunun həbs qoymaq kimi səlahiyyətini (funksiyasını) müəyyən edir. Bununla yanaşı Icra haqqında qanunun 59.1-ci maddəsini qeyd etmək yerinə düşərdi ki, həmin maddə də göstərilir ki, borclu hüquqi şəxsin bu Qanunun 58-ci maddəsində müəyyən edilmiş üçüncü növbədən olan əmlakının (daşınmaz əmak və sair) üzərinə icra məmuru tərəfindən həbs qoyulduqda, o, bu barədə həbsin qoyulduğu vaxtdan ən geci üç gün müddətində müvafiq icra hakimiyyəti orqanına bildiriş göndərir. Müqayisə üçün qeyd edək ki, Icra Haqqında qanunun 47.2-ci maddəsində göstərilir ki, borclunun üçüncü şəxslərdə olan əmlakına həbs qoyulması yalnız məhkəmənin qərardadı əsasında həyata keçirilir. Göründüyü kimi 50.2-ci maddədən fərqli olaraq, 47.2-ci maddədə üçüncü şəxslərə münasibətdə icra məmurunun deyil, yalnız məhkəmə qərardadı ilə həbsin qoyulmasını nəzərdə tutur. Bu isə onu deməyə hüquqi əsas verir ki, tələbin yönəldilməsi zamanı borclunun üçüncü şəxslərdə olmayan əmlakı üzərinə həbs qoyulması, həm də icra məmurunun qərarı ilə də həyata keçirilir. Yuxarıda qeyd etdiyimiz kimi tələbin əmlaka yönəldilməsi özü bir geniş proses olduğu üçün əmlak üzərinə həbsin qoyulması həmin zamanda tələbin əmlaka yönəldilməsinə başlanılmanı göstərmirdi. Bunun üçün müəyyən icra hərəkətəri etmək lazım gəlir ki, həmin vaxt borclunun pul vəsaitlərinin olub-olmamasını müəyyən etmək üçün aidiyyəti banklardan cavab gözlənilirdi. Icra işinin materiallarından da görünür ki, əmlakın qiymətləndirilməsi barəsində qiymətləndiricinin dəvət edilməsi qərarı, əmlaka baxış və ondan sonrakı hərəkətlər pul vəsaitlərinin olmadığı müəyyən edildikdən sonra həyata keçirilmişdir. Bir sözlə faktiki olaraq borclunun pul vəsaitlərinin olmadığı aşkar edildikdən sonra tələbin digər əmlaka yönəldilməsi prosesi başlanılmışdır. Xüsusilə onu da qeyd edərək, məhkəmənin diqqətinə çatdırmaq istəyirik ki, tələbin əmlaka yönəldilməsi zamanı icra tədbirləri yerinə yetirilərkən (qiymətləndirmə, təklif, qərar, protokol) daşınmaz əmlaklar üzərində həbs mövcud olmuşdur. Qanunvericilikdə də göstərildiyi kimi tələbin yönəldilməsi zamanı əmlak üzərində həbsin olması ilkin tədbirlərdən biri kimi çıxış edir. Bir halda ki, daşınmaz əmlak üzərində həm məhkəmə qərardadı ilə, həm də icra məmuru öz qərarı ilə həbs qoya bilər, o halda tələbin yönəldilməsi zamanı həbsin məhkəmə yaxud icra məmuru tərəfindən deyil, ümumiyyətlə həbsin olmasının labüdlüyü öz əksini tapır. Iddia tələbinin digər dəlillərindən biri də icra məmurunun sifarişi əsasında qiymətləndirməni həyata keçirən “xxxx” MMC-nin həmin əmlakları qiymətləndirmək səlahiyyətində olmaması, yəni həmin daşınmaz əmlakların mədəni irs nümunəsi olduğundan “xxxx” MMC-nin də bu sahədə qiymətləndirmə hüququnun olmadan qiymətləndirməni həyata keçirməsi və aşağı qiymətlər müəyyən etməsidir. Hesab edirik, mübahisələndirilən daşınmaz əmlaklar üzrə icra məmuru tərəfindən dəvət edilən “xxxx” MMCnin qiymətləndirmə hesabatı düzgün metodologiya üzrə aparılmış və real bazar qiyməti müəyyən edilmişdir. Ilk öncə məhkəmə kollegiyasının diqqətini tərəflər arasında olan mübahisənin xarakterinə, yəni icra sənədi üzrə icrası məcburi olan məsələnin nədən ibarət olmasına yönəltmək istəyirik. Məlum olduğu kimi tərəflər arasında mövcud olan icra sənədi borc pul vəsaitinin borcludan tutularaq, tələbkara verilməsini nəzərdə tutur. Bu kimi hallarda pul vəsaiti könüllü ödənilmədikdə, yaxud bank və digər təşkilatlarda borcluya məxsus pul vəsaitləri hesabına ödənilmədikdə, o halda tələbin digər daşınar və daşınmaz əmlaklara yönəldilməsi həyata keçirilir. Bildiyiniz kimi yönəltmənin mahiyyəti və məqsədi əmlakın məhz əldə edilməsi deyil, əmlakın bazar qiyməti (dəyəri) ilə realizə (satılması) olunması yolu ilə tutulmalı olan pul vəsaitinin reallaşdırılmasıdır. “Icra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin təmin edilməsi” məqsədi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının **/**** nömrəli, ##.##.2021-ci il tarixli Qərardadında (29-cu bənd) göstərilir ki, əmlakın hərracdan ilkin satış qiymətinin onun likvid dəyəri ilə müəyyən olunması “Ipoteka Haqqında” Qanunla ipoteka predmetlərinə münasibətdə təsbit edildiyindən, icra icraatı çərçivəsində borclunun ipoteka predmeti olmayan əmlakı hərracdan satılarkən onun ilkin satış qiyməti likvid deyil, bazar dəyəri ilə müəyyən olunmalıdır. Həmçinin Icra Haqqında Qanunun 53.1-ci bəndində göstərilir ki, qanunla dövriyyədən çıxarılmış və ya dövriyyəsi məhdudlaşdırılmış əmlak, yaxud icra sənədində satılmalı əmlakın müəyyən edildiyi hal istisna olmaqla, üzərinə həbs qoyulmuş əmlak və ya ipoteka predmeti həbsin səbəblərindən, əmlakın növündən və mənsubiyyətindən asılı olmayaraq, qanunla başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, qiymətləndiricinin hesabatında göstərilən bazar dəyəri ilə tələbkara təklif olunur. Göründüyü kimi əmlakın likvid və bazar qiymətinin müəyyən edilməsi pul vəsaitinin tutulması istiqamətində görülən tədbirlərin əhəmiyyətli hissəsi olmaqla yanaşı həmdə tələbkara ödəniləcək borc pul vəsaitinin ödənilməsinin rentabelliyini təmin etməyə imkan yaradır. Yəni əsas məsələ tələbin əmlaka yönəldilməsi zamanı nəzərə alınan əsas meyarlar onun likvid və ya bazar qiymətlərinin (dəyəri) müəyyən edilməsidir. Bu isə eyni zamanda Icra Haqqında Qanunun obyektivlik və ədalətlilik prinsiplərini təmin etmiş olur. Qeyd edək ki, ərizəçinin ərizəsində göstərdiyi əsas və yeganə dəlil tələbin əmlaka yönəldilməsi zamanı qiymətləndirmə prosesinin düzgün aparılmadığı, başqa sözlə həmin daşınmaz əmlakların mədəni irs nümunəsi olduğunu iddia etməklə həmin əmlaklar üzrə qiymətəndirmə hesabatını hazırlayan, qiymətləndirici təşkilat olan “xxxx” MMCnin bu sahədə, yəni ki, “Daşınar və daşınmaz mədəni irs nümunələrinin, mədəni sərvətlərin, tarix, mədəniyyət və təbiət abidələrinin qiymətləndirilməsi” sahəsi üzrə fəaliyyətini həyata keçirmək hüququnun olmadığı üçün qiymətləndirilmənin qanunsuz olduğunu hesab edirlər. Qeyd etmək lazımdır ki, bir sıra qiymətləndirmə metodologiyaları vardır ki, onların içərisində “Daşınmaz əmlakların qiymətləndirilməsi” və “Daşınar və daşınmaz mədəni irs nümunələrinin, mədəni sərvətlərin, tarix, mədəniyyət və təbiət abidələrinin qiymətləndirilməsi” metadologiyalarını xüsusilə vurğulamq, mahiyyətini və tətbiqi məqsədlərinin fərqlərini məhkəmənin diqqətinə çatdırmaq istəyirik. Iddiaçının tələbinin əsası kimi istinad etdiyi “Daşınar və daşınmaz mədəni irs nümunələrinin, mədəni sərvətlərin, tarix, mədəniyyət və təbiət abidələrinin qiymətləndirilməsi” metodologiyası tərəflər arasında olan icra sənədi üzrə tələbin qeyd edilən əmlaklara yönəldilməsi zamanı tətbiq edilə bilməz. Çünki həmin metodologiyanın birinci abzasında qeyd edilir ki, Daşınar və daşınmaz mədəni irs nümunələrinin, mədəni dəyərlərin, tarix və mədəniyyət abidələrinin və təbiət abidələrinin qiymətləndirilməsi medodologiyasını, cəmiyyət üçün bu obyektlərin əhəmiyyətini və dəyərini müəyyən etməyə yönəlmiş elmi, hüquqi, iqtisadi və praktiki yanaşmaların cəmidir. Belə ki, sözügedən həmin metodologiya daşınar və daşınmaz əmlakların qeyri maddi dəyərini müəyyən etmək üçün tətbiq edilməsi nəzərdə tutulan metodologiyadır. Həmin metodologiyadan görünür ki, daşınar və daşınmaz əmlakların qiymətləndirilməsi müvafiq meyarlarla onların tarixi və mədəni dəyərinin, memarlıq və bədii dəyərinin estetik dəyərinin elm və təhsil dəyrinin, ekoloji və digər aspektlərdə dəyərinin müəyyən edilməsi zamanı qiyməltəndirmə metdolarını özündə əks etdirir. Həmçinin onu da qeyd edək ki, həmin metodologiya ilə nəzərdə tutulan daşınmaz mədəni irs nümunələrinin qiymətləndirilməsi (binalar, abidələr, arxeoloji obyektlər) metodologiyasında aşağıdakı formullar və meyarlar nəzərdə tutulmuşdur. • Tarixi-memarlıq dəyəri: Obyektin müəyyən tarixi hadislərlə və ya memarlıq üslubları ilə əlaqəsi qiymətləndirilir; • Mədəni əhəmiyyəti: Obyektin xalqın mədəniyyətində və ruhani həyatında nə qədər vacib olduğu qiymətləndirilir; • Saxlanma vəziyyəti: Obyektin saxlanma vəziyyəti, memarlıq və konstruktiv xüsusiyyətləri necə qorunduğu nəzərə aınır; • Funksiyonal dəyər: Obyektin gələcəkdə istifadə olunma potensialı, təmir və ya bərpa imkanları; • Ekoloji və təbii dəyər: Obyekt təbii və ekoloji mühitdə yerləşirsə, onun ətraf mühitə və ekosistemin qorunmasına təsiri qiymətləndiriir. Həmçinin həmin metodologiyanın hüquqi aspektindən (1-ci səhifə, 2-ci abzas) mədəni irsin qiymətləndirilməsi onun hüquqi statusunun müəyyənləşdirilməsi ilə başlayır. Obyektin tarixi, mədəniyət və ya təbiət abidəsi kimi tanınıb-tanınmadığı, qorunan mədəni irs obyektrlərinə daxil olub-olmaması nəzərə alınmalıdır. Mədəni irs nümunələrinin qiymətləndirilməsi metodologiyasından fərqli olaraq, daşınmaz və sair mülki hüquqi obyektlərin qiymətləndirilməsi metodologiyası daşınar və daşınmaz əmlakların qiymətləndirilməsi zamanı məsrəf yanaşması, satışların müqayisəli təhlili yanaşması və gəlir yanaşmasına dair formul və meyarlara əsaslanır. Yəni, istənilən daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin (qiymətinin) müəyyən edilməsi zamanı qeyd edilən metodologiyadan istifadə edilir. Məhz bu baxımdan da “Daşınmaz, daşınar, müəssisə, qeyri-maddi aktivlər və sair mülki-hüquqi obyektlərinin qiymətləndirilməsi metodologiyası”nın 3.2.9-cu bəndinə əsasən, qiymətləndirmənin məqsədindən və konkret obyektinin dəyərin növündən asılı olaraq, sadalanan yanaşmalardan hər birinin tətbiqinin vacibliyi əsaslandırılır. Göründüyü kimi icra məmurunun sifarişi ilə tərəfindən həyata keçirilən qiymətləndirmənin məqsədi tələbin əmlaka yönəldilməsini təmin etmək məqsədi, dəyərin növü isə bazar qiymətidir (dəyəri). Göstərilənlərələ yanaşı onuda qeyd edək ki, icra məmuru icra sənədinin icrasını təmin etmək məqsədi ilə (tələbin əmlaka yönəldilməsi) əmlakın bazar qiymətini müəyyən etməli, bazar qiyməti ilə tələbkara təklif etməli, tələbkar imtina etdikdə, 3 ay müddətində həmin əmlakı bazar dəyəri ilə açıq hərracdan satışını həyata keçirməlidir. Göründüyü kimi əmlakın qiymətləndirilməsi icra sənədi üzrə tutulmalı olan pul vəsaitinin ödənilməsinə yönəldiliyi üçün həmin əmlakın da satışı bazar qiymətləri ilə həyata keçirilməlidir. Borclunun istinad etdiyi daşınmaz mədəni irsin qiymətləndirilməsi metodologiya isə bazar qiymətini (dəyəri) deyil məhz həmin metdologiyada nəzərdə tutulan digər dəyərlərin müəyyən edilməsini nəzərdə tutur. Həmin dəyərlər sırasında isə bazar dəyərinin (qiyməti) müəyyən edilməsi mövcud olmadığı üçün digər dəyərlərlə tələbin əmlaka yönəldilməsi yolverilməzdir. Əmlakın qiyməltəndirilməsi zamanı müəyyən edilən qiymətlərə münasibətdə onu qeyd edə bilərik ki, tələbin yönəldiyi daşınmaz əmlaklar (ünvan 1 və ünvan 2 4,5,6) icra məmurunun sifarişi əsasında qiymətləndirilənədək, borclu həmin əmlakları başqa bir qiymətləndirici təşkilat tərəfindən qiymətləndirilməsini aparmış və “xxxx” MMC-dən əldə etdiyi **-***/** nömrəli, ##.##.2025-ci il tarixli qiymətləndirmə hesabatına əsasən sözügedən əmlaklardan ünvan 1 ünvanında yerləşən əmlakın bazar dəyəri 787.500 manat, ünvan 2 4,5,6 ünvanında yerləşən əmlakın isə bazar dəyəri 2.335.000 manat məbləğində müəyyən etmişdir. Bundan sonra borclu əldə etdiyi həmin qiymətləndirmə hesabatını ##.##.2025-ci il tarixdə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin icraatında olan, icra məmurunun hərəkətlərindən verilmiş şikayətlərə dair (borclu tərəfindən verilən) 8-2(113)-105/2025 və *-*(***)-***/**** saylı işlər üzrə elektron kabinetə yerləşdirmişdir. Icra məmurunun sifarişi ilə aparılmış qiymətləndirmələrin nəticəlrinə dair “xxxx” MMC tərəfindən verilən ##.##.2025-ci il tarixli hesabtlara əsasən, tələbin yönəldiyi ünvan 1 ünvanında yerləşən əmlakın bazar dəyəri 790.000 manat, ünvan 2 4,5,6 ünvanında yerləşən əmlakın isə bazar dəyəri 2.565.000 manat müəyyən edilmişdir. Göründüyü kimi icra məmuru tərəfindən aparılan qiymətləndirmə nəticələri borclu tərəfindən aparılmış qiymətləndirmə nəticələrindən yüksək olmuşdur. Vəziyyətin belə olduğunu görən borclu təkrarən ##.##.2025-ci il tarixdə bu dəfə “xxxx” MMC-yə müraciət etmiş və ##.##.2025-ci il tarixli qiymətləndirmə hesabatları əldə etmişdir. Həmin hesabatlarla sözügedən əmlaklara şişirdilmiş qiymətlər qoyulmuşdur. Həmin qiymətləndirmə hesabatlarına fikir versək görərik ki, həmin əmlakların qiymətləndirilməsi düzgün metodologiya üzrə aparılmayıb. Belə ki, hər iki metodologiya üzrə yanaşma, həmçinin borclunun mülkiyyətində olmayan zirzəmi sahəsini, o cümlədən mənzilərdə olan qiymətli əşyalar və kolleksiyalarla birgə, maddi, mədəni, tarixi və memarlıq və bəddi dəyərləndirmə aparmaqla düzgün qiymətləndirmə aparılmamışdır. Yəni qiymətəndirmənin məqsədi və dəyərləndirmənin növü nəzərə alınmamışdır. Nəticədə isə real bazar qiymətinə uyğun olmayan qiymətləndirmə aparılmışdır. Bununla yanaşı onu da qeyd edək ki, aşağıda göstərilən dəlillər bir daha təsdiq edir ki, icra məmurunun sifarişi əsasında “xxxx” MMC tərəfindən aparılan qiymətləndirmənin nəticələri düzgün və həqiqətə uyğundur. a) Qiymətləndiricilər palatasının saytından əldə edilən analitik təhlil məlumatlarına əsasən Bakı şəhərində təkrar mənzil bazarında 1 m2 orta qiyməti yeni və köhnə tikili binalarda (2024-2025-ci illər üzrə) 2300-2400 manat həddinə çatmışdır. Eyni zamanda 1970-ci ildən əvvəl tikilmiş məznillərə alıcı marağının azalması qeyd edilir. b) Bundan başqa ev elanları saytlarından əldə edilmiş məlumatlarda satışların müqayisəli təhlilindən görmək olar ki, xüsusilə də həm arxitektur, həm də içəri şəhər ərazisində olan mənzillərin və evlərin satış qiymətləri icra məmuru tərəfindən müəyyən edilən qiymətlərlə uyğunluq təşkil edir. c) Həmçinin “Içərişəhər” Dövlət Tarix-Memarlıq Qoruğu Idarəsi tərəfindən verilmiş *-*/*-***/**** nömrəli, ##.##.2025-ci il tarixli məktubuna əlavə edilən cədvəldən görünür ki, qoruğ ərazisində yerləşən və satışı həyata keçirilən daşınmaz əmlakların satış qiymətlərinin ortalama qiyməti (1 m2 üçün orta qiymət) icra məmuru tərəfindən müəyyən edilən qiymətlərlə (“xxxx” MMC-nin qiymətləndirmə hesabatı) uyğunluq təşkil edir. d) Həmçinin Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının ##.##.2025-ci il tarixli məktubda qeyd edilmişdir ki, daşınmaz mədəni irs nümunəsi mədəni sərvətin və ya tarixi mədəniyyət olubolmamasını təsdiq edən hər hansı sənəd qiymətləndiriciyə təqdim edilmədiyindən, qiymətləndirici (yəni “xxxx” MMC) həmin əmlakı “Daşınmaz əmlak” kimi qiymətləndirmişdir. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi metodologiyasında ciddi nöqsanlar aşkar edilmir. Beləliklə borclunun dəlil kimi gətirdiyi və şişirdilmiş qiymətləri özündə əks etdirən “xxxx” MMC-nin rəyindən görünür ki, əmlak qiymətləndirilərkən, onun mədəni irs olmasına dair sifarişçi (borclu) tərəfindən heç bir sənəd təqdim edilməmiş, o cümlədən qiymətləndirmənin məqsədinə uyğun qiymətləndirmə aparılmamış, obyektin dəyər növü isə düzgün seçilməmişdir.
14. Birinci instansiya məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbinin təmin olunması qət edilmişdir.
15. Məhkəmə gəldiyi nəticəni aşağıda göstərildiyi kimi əsaslandırmışdır:
15.1. Iddia tələbi mülkiyyətin müdafiəsi, mülkiyyət hüququnun tam həyata keçirilməsinə yaradılan maneələrin aradan qaldırılması (mülkiyyətdən istifadə hüququ) barədədir. Işin faktiki hallarından görünür ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının *-*(***)-**l/**** nömrəli, ##.##.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə həmin iş üzrə ilk iddia üzrə iddiaçı "X1 Isteyts Limited” MMC-dən 2913080 ABŞ dolları (ödəniş günü olan məzənnəyə uyğun olaraq) məbləğində pulun tutularaq ilkin iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddiaçı "xxxx” MMC-yə ödənilməsi, qarşılıqlı iddiaya görə ödənilmiş 30 manat və qarşılıqlı iddiaçının apellyasiya şikayətinə görə ödənilmiş 15 manat pulun, cəmi 45 manat pulun 18 manat hissəsinin "X1 Isteyts Limited” MMCdən tutularaq "xxxx” MMC-yə ödənilməsi, ilkin iddia üzrə cavabdeh X6 tərəfindən apellyasiya şikayətinə görə ödənilmiş 15 manatın "X1 Isteyts Limited” MMC-dən tutularaq X6 ödənilməsi, iş üzrə keçirilmiş ekspertiza tədqiqatının dəyəri olan 400 manat pulun 240 manat hissəsinin "xxxx” MMC-dən, 160 manat hissəsinin isə "X3 Limited” MMC-dən tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin hesabına (kod: 210005, VÖEN: 1401555071, müxbir hesab: AZ41NABZ01360100000000003944, SWIFT BIK: CTREAZ22, Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzi VÖEN: 1700326621, hesab: AZ34CTRE00000000000002088501) köçürülməsi qət edilmiş, qətnamənin icarsının təmin edilməsi üçün Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin ##.##.2025-ci il tarixli qərarı ilə icraata başlanılmış, icra hərəkətləri davam etdirilərək tələbin könüllü icrası barədə iddiaçıya bildiriş göndərilmiş, daha sonra isə icra məmuru icra sənədinin icrasını təmin etmək məqsədi ilə iddiaçıya məxsus əmlaklar üzərinə həbs qoyulması barədə təqdimatla Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinə müraciət etmiş və həmin məhkəmənin ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)-***/**** saylı qərardadı ilə təqdimat təmin edilmiş, əvvəlcə məhkəmə qərarı ilə iddiaçıya məxsus Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Bilgəh qəsəbəsi, Bağ küçəsi, döngə 1, ev 1; ünvan 3 və ev 19, mənzil 1, 2, 3, 3a, 4, 5, 6; Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Bilgəh qəsəbəsində yerləşən 25000 ha yaşayış məntəqələrinin torpaqları, Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Bilgəh qəsəbəsi A.Salahzadə küçəsi, döngə 9, ev 4, 5, 7, 11,14 və 15-in üzərinə həbs qoyulması qərara alınsa da, sonradan məhkəmənin öz qərardadı ilə əmlakların üzərinə qoyulmuş həbs ləğv edilmişdir. Lakin sonradan Bakı şəhəri Səbail rayon icra Şöbəsinin ##.##.2025-ci il tarixli qərarı ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli, *-*(***)-***/**** saylı icra sənədinin icrası ilə əlaqədar qiymətləndirici dəvət edilmiş və “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli müvafiq rəylərinə əsasən ünvan 3 ünvanında yerləşən əmlak 790 000 manat, ünvan 4 6 ünvanında yerləşən əmlaklar, ümumilikdə 2565000 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir. Daha sonra, icra məmuru tərəfindən qeyd edilən əmlaklar həmin dəyərdə cavabdeh cavabdeh1 MMC-yə təklif edilmiş və cavabdeh tərəfindən yazılı ərizə ilə təkliflər qəbul edildikdən sonra, icra sənədinin icrası ilə əlaqədar Bakı şəhəri Səbail Rayon Icra Şöbəsi tərəfindən qəbul edilmiş ##.##.2025ci il tarixli hər iki qərar və onlara əlavə edilmiş protokollar icra edilməsi üçün “xxxx” Publik Hüquqi Şəxsinin * saylı Bakı Ərazi Idarəsinə göndərilmişdir. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti xxxx Publik Hüquqi Şəxsi tərəfindən verilmiş çıxarışlardan görünür ki, ünvan 3 və ünvan 4 6 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlaklar ##.##.2025-ci il tarixdə tam pay hüququ ilə cavabdeh1 MMC-nin xüsusi mülkiyyətində qeydə alınmışdır. 15.2. Lakin iddiaçının sonradan dəqiqləşdirilməklə, Səbail rayon icra şöbəsinin Bakı Apellyasiya Məhkəməsi tərəfindən verilmiş *-*(***)-***/****-*** saylı, ##.##.2024-cü il tarixli icra sənədi üzrə ##.##.2025-ci il tarixdən sonra etdiyi hərəkətlərin qanunsuz hesab edilməsi barədə şikayəti Bakı Kommersiya Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, *-*(***)-***/**** saylı qərardadı ilə qismən təmin edilərək Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Tural Aşurovun ##.##.2025-ci il tarixli “borclunun əmlakının üzərinə həbs qoyulması haqqında” qərarı üzrə hərəkəti; Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Eldar Hüseynlinin ##.##.2025-ci il tarixli, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, M.Şəfi küçəsi, ev 17, * saylı mənzilə dair təklifi üzrə hərəkəti; Bakı şəhəri Səbail rayon icra şöbəsinin icra məmuru Eldar Hüseynlinin ##.##.2025-ci il tarixli, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, M.Şəfi küçəsi, ev 19, mənz 1, 2, 3a, 4, 5, * saylı mənzillərə dair təklifi üzrə hərəkəti; Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Eldar Hüseynlinin ##.##.2025-ci il tarixli, Bakı şəhəri, Səbail rayonu M.Şəfi küçəsi, ev 19, mənz 1, 2, 3a, 4, 5, * saylı mənzili tələbkara verməsinə dair qərarı üzrə hərəkəti və Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Eldar Hüseynlinin ##.##.2025-ci il tarixli, Bakı şəhəri, Səbail rayonu M.Şəfi küçəsi, ev 17, * saylı mənzili tələbkara verməsinə dair qərarı üzrə hərəkəti; Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Eldar Hüseynlinin ##.##.2025-ci il tarixli *****/****-* saylı Bakı şəhəri, Səbail rayonu, M.Şəfi küçəsi, ev 17, * saylı mənzili tələbkarın adına qeydiyyata alınmasına dair protokolu üzrə hərəkəti; Bakı şəhəri Səbail rayon Icra şöbəsinin icra məmuru Eldar Hüseynlinin ##.##.2025-ci il tarixli *****/****-* saylı Bakı şəhəri, Səbail rayonu, M.Şəfi küçəsi, ev 19, mənz 1, 2, 3a, 4, 5, * saylı mənzili tələbkarın adına qeydiyyata alınmasına dair protokolu üzrə hərəkəti qanunsuz hesab edilmiş, həmin qərardaddan cavabdeh cavabdeh1 MMC və Səbail rayon Icra şöbəsi tərəfindən verilmiş şikayətlər Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin ##.##.2026-ci il tarixli qərardadı ilə təmin edilməmişdir. 15.3. Yuxarıdakı qeyd edilən müddəaların mənasından da göründüyü kimi, mülkiyyət hüququ istər yerli, istərsə də, beynəlxalq hüquqla qorunan və dövlət tərəfindən tanınan ən üstün hüquqlardan biridir. Mülkiyyət hüququ şəxsin əmlakı barəsində istədiyi kimi hərəkət etmək - maneəsiz sahiblik, istifadə və sərəncam vermək hüququnu ehtiva edir. Bu hüquq və səlahiyyət daxilində mülkiyyətçi başqalarının hüquqlarını və mənefelərini pozmadan, əmlakına maneəsiz sahiblik edə, əmlakın təyinatına uyğun olaraq öz tələbatlarının təmin olunması üçün əmlakdan istədiyi kimi istifadə edə, öz iradəsi ilə əmlakın hüquqi müqəddəratını müəyyən edə (onu satmaq, bağışlamaq və s. hərəkətlər etmək) bilər. Qanunla müəyyən edilmiş istisnalardan başqa, hər hansı şəxsin mülkiyyətində olan əmlakdan digər bir şəxsin istifadə etməsi isə yalnız mülkiyyətçinin razılığı və iradəsi ilə mümkün ola bilər. 15.4. Lakin mülkiyyət hüququnun ən üstün hüquqlardan olması və yüksək qanuni təminat verilməsi onun hüdudsuz olması anlamına da gəlmir. Istər milli, istərsə də beynəlxalq qanunvericilik mülkiyyət hüquqnun məhdudlaşdırılmasının, ona müdaxilə edilməsinin əsaslarını da nəzərdə tutur ki, bu qanuni əsaslar, hazırkı mübahisəyə aid, yuxarıda qeyd edilən həm Mülki Məcəllənin müddəaları, həm də “Insan hüquqlarının və əsas azadlıqların müdafiəsi haqqında” Avropa Konvensiyasının * saylı Protokolunun 1-ci maddəsində göstərilmişdir. Mülkiyyət hüququnun maneəsiz həyata keçirilməsinə yaradılan istənilən maneələr isə mülkiyyətə müdaxilə hesab edilə bilər. 15.5. Qanunvericilik müəyyən edir ki, mülkiyyətə müdaxilə üçün hüquqi əsas olmalı, müdaxilə ictimai, yaxud fərdi maraqlara xidmət etməli və mütənasiblik (maraqlar arasında ədalətli balansın təmin olunması) meyarlarına cavab verməlidir. 15.6. Məhkəmə hesab edir ki, müdaxilənin qanunauyğun (hüquqi əsasın) olması həm müdaxiləni tələb edən tərəfin, həm də müdaxiləyə məruz qalan tərəfin mülkiyyət, yaxud digər qanuni hüquqlarının olub-olmaması ilə bağlıdır. 15.7. Iş materialları ilə müəyyən edilir ki, iddiaçının mülkiyyət hüququnun pozulması, yəni sözü gedən məhkəmə qətnaməsinin icrası ilə bağlı iddiaçının mülkiyyətindən əmlakların cavabdehin mülkiyyətinə keçməsi qanuni olmamış, icra məmuru qətnamənin icrası ilə bağlı qanunvericiliyin tələblərini pozmaqla iddiaçının əmlakından məhrum edilməsinə qanusuz zəmin yaratmışdır.
16. Qənaətinin hüquqi əsaslandırması zamanı məhkəmə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13-cü maddəsinə, 29-cu maddənin II, IV hissələrinə, 148-ci maddənin II hissəsinə, 151-ci maddəsinə, Mülki Məcəllənin 152.1-ci, 152.5-ci maddələrinə istinad etmişdir.
17. Qətnamədən cavabdehin nümayəndəsi (vəkili) apellyasiya şikayəti verərək onun ləğv edilməsini və iddianın rədd olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmiş, şikayətini iddia ərizəsinə etirazın məzmununa uyğun əsaslandırmaqla, məhkəmənin sübutlara düzgün qiymət vermədiyini, gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyət kəsb edən bütün faktiki halları aydınlaşdırmadığını irəli sürmüşdür.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz
18. Iddiaçı apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz təqdim edərək şikayətin təmin edilməməsini, qətnamənin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdir.
Apellyasiya baxışı, izahat
19. Məhkəmə iclaslında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi (vəkili) apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin edilməməsini xahiş etmiş, cavabdehlərə isə məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq məhkəmə iclasında nümayəndələrinin iştirakını təmin etməmişdirlər.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası:
20. Maddə 13 (İ hissə). Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur.
21. Maddə 29. Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi:
22. Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur.
23. Maddə 152.5. Mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın..
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
24. Maddə 14.1. Məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir.
25. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
26. Maddə 76.1. Tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur.
27. Maddə 76.2. Bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlarla, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir.
28. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
29. Maddə 78.1. Sübutlar işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən birinci instansiya məhkəməsinə təqdim edilir.
30. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
31. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
32. Maddə 385. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.3. birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi; 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının həddi
33. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
34. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” ## ### 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
Işə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyasının mövqeyi
35. Kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşır və hesab edir ki, məhkəmə, müəyyən etdiyi faktlardan tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə düzgün nəticəyə gəlmişdir.
36. Belə ki, borclunun əmlakı üzərinə həbs qoymaq və onu satmaq yolu ilə tələbin əmlaka yönəldilməsi məcburi icra tədbiridir və bu tədbirin tətbiqinin mümkünlüyünə müvafiq əsasların mövcud olub-olmadığı, habelə, icra məmuru tərəfındən “Icra haqqında” Qanunun tələblərinə uyğun olaraq icra sənədinin icrası məqsədilə icra hərəkətlərinin yerinə yetirilib-yetirilmədiyi və tələbin borclunun əmlakına yönəldilməsi ilə bağlı prosedur qaydalarına əməl olunub-olunmadığı kontekstində qiymət verilməlidir.
37. Iddiaçının mübahisələndirdiyi icra hərəkətləri Bakı Kommersiya Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, *-*(***)-***/**** saylı qərardadı ilə araşdırılmış, Səbail rayon icra şöbəsinin icra məmurları tərəfindən həyata keçirilmiş ##.##.2025-ci il tarixli “borclunun əmlakının üzərinə həbs qoyulması haqqında” qərar üzrə hərəkətlər, habelə ##.##.2025-ci il və ##.##.2025-ci il tarixlərində mübahisəli mənzillərin tələbkara təklif edilməsi və tələbkarın adına qeydiyyata alınmasına dair protokollar üzrə həyata keçirilmiş icra hərəkətləri qanunsuz hesab edilmişdir.
38. Həmin qərardaddan cavabdeh cavabdeh1 MMC və Səbail rayon icra şöbəsi tərəfindən verilmiş şikayətlərə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli qərardadı ilə baxılmış və şikayətlər təmin edilməmişdir.
39. Beləliklə, həmin məhkəmə aktı ilə müəyyən edilmişdir ki, icra sənədinin icrası zamanı icra qanunvericiliyinin tələbləri pozulmaqla iddiaçının mülkiyyətində olan daşınmaz əmlakların cavabdehin mülkiyyətinə keçirilməsinə və nəticədə iddiaçının həmin əmlaklardan məhrum edilməsinə qanunsuz zəmin yaradılmışdır. Bu səbəbdən qeyd olunan icra hərəkətlərinin qanunsuzluğu qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə aktı ilə müəyyən edilmiş hal olmaqla hazırkı iş üzrə yenidən sübut edilməsinə ehtiyac yoxdur.
40. Buna görə də cavabdehin apellyasiya şikayətində həmin icra hərəkətlərinin qanuni olması, icra məmurunun qanunvericiliyin tələblərinə uyğun davranması və ya tələbkarın adına qeydiyyatın aparılmasının əsaslı olması barədə dəlilləri qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə aktı ilə təkzib olunduğundan əsaslı hesab edilə bilməz.
41. Beləliklə, apellyasiya şikayətində irəli sürülənlər formal mülahizələrdir; birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni, əsaslı və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
42. Mülki Prosessual Məcəllənin 119.1-ci maddəsinin tələblərinə əsasən məhkəmə xərclərinə dair məsələyə də qiymət verməyin zəruriliyini vurğulayaraq kollegiya qeyd edir ki, apellyasiya şikayətini vermək üçün ödədiyi dövlət rüsumunun məbləği apellyatorun özünə aid olunmalıdır. Nəzərə alınmalıdır ki, məhkəmə xərclərinin bölüşdürülməsi məsələsi prosessual qanunvericiliklə tənzimləndiyindən, bununla bağlı qərar qəbul edərkən məhkəmə, müvafiq tələbin olub-olmamasına bağlı deyildir.
43. Göstərilənlərə əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDI:
Cavabdeh cavabdeh1 MMC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-*-*(***)-****/**** nömrəli,iş üzrə ##.##.2026-cı il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləği iddiaçının özünə aid olunsun. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.