Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qərardad — İş №e-2-2(3-6)-587/2026

Azərbaycan Respublikası adından Qərardad Bakı şəhəri İş № e-2-2(3-6)-587/2026 09.06.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI hakimlər Həsənov Elnur Məmmədsaat oğlundan (məruzəçi), X1 və Cəfərov Səməd Fəxrəddin oğlundan ibarət tərkibdə İddiaçı QSC Bank olmayan Kredit Təşkilatının Cavabdeh MMC-yə qarşı “qiymətləndirmənin nəticələri haqqında mütəxəssis rəyində qiymətləndirilən obyektin dəyərinin yekun göstəricisinin ləğv edilməsi” tələbinə dair kommersiya işi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin ## ##### 2026-cı il tarixli qərardadından İddiaçı QSC Bank olmayan Kredit Təşkilatının nümayəndəsi tərəfindən verilmiş şikayətə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, yazılı icraat qaydasında baxaraq MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçı QSC Bank olmayan Kredit Təşkilatı (iddiaçı) Cavabdeh MMC-yə (cavabdeh) qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı Kommersiya Məhkəməsinə (məhkəmə) müraciət edərək, İddiaçı QSC-yə ipoteka qoyulmuş “xxxx” MMC-nin mülkiyyətində olan Salyan rayonu, İ.Quliyev küçəsində 2,96343 ha torpaq sahəsində yerləşən ** saylı əmlak kompleksi kimi müəssisənin əmlakının qiymətləndirilməsinə dair Cavabdeh MMC-nin ## ###### 2025-ci il tarixli ****/** nömrəli mütəxəssis rəyində qiymətləndirilən obyektin həm likvid, həm də bazar dəyərinin yekun göstəricilərinin əsassız olduğundan ləğv edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. Məhkəmənin ## ##### 2026-cı il tarixli qərardadı ilə iddianın yolverilməzliyi əsas göstərilməklə, iddia ərizəsinin ona əlavə edilmiş sənədlərlə birlikdə geri qaytarılması qərara alınmışdır. Məhkəmə gəldiyi nəticəni belə əsaslandırmışdır ki, iddiaçının mübahisələndirdiyi mütəxəssis rəyi müstəqil qaydada hüquqi nəticələrə səbəb olmamaqla, iddiaçının iştirak etdiyi digər kommersiya mübahisəsi üzrə sübut qismində çıxış edir, həmin sənəd özü-özlüyündə iddia tələbi üzrə iddiaçı üçün hüquq və vəzifələr doğurmur, onun qanuni mənafelərinə xələl gətirmir. Həmin rəy iddiaçının tərəf olduğu digər məhkəmə işi üzrə məhkəməyə təqdim edilmiş sənəddir, rəyin mötəbərliyinə müvafiq icraat çərçivəsində etiraz edilə bilər. Qərardaddan İddiaçı QSC Bank olmayan Kredit Təşkilatının nümayəndəsinin verdiyi şikayət təmin olunmayaraq baxılması üçün Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə göndərilmişdir. Şikayət onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı QSC “xxxx” MMC-yə qarşı “kredit müqaviləsi üzrə yaranmış borcun tutulması, tutmanın cavabdehin ipotekaya qoyulmuş əmlakına yönəldilməsi və həmin əmlakın açıq hərraca çıxarılaraq satışdan əldə olunan vəsait hesabına borcun ödənilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə Şirvan Kommersiya Məhkəməsinə müraciət etmiş, Şirvan Kommersiya Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli qərardadı ilə iş üzrə məhkəmə əmtəəşünaslıq (qiymətləndirmə) ekspertizası təyin edilməsi qərara alınmış və əmtəəşünaslıq ekspertizasının aparılması qiymətləndirmə şirkəti olan Cavabdeh MMC-yə həvalə edilmişdir. Cavabdeh MMC-nin ## ###### 2025-ci il tarixli ****/** nömrəli mütəxəssis rəyinə əsasən, “xxxx” MMC-nin mülkiyyətində olan ipoteka ilə yüklü edilmiş Salyan rayonu, İ.Quliyev küçəsində 2.96343 ha torpaq sahəsində yerləşən ** saylı əmlak kompleksi kimi müəssisənin ## ###### 2025-ci il tarixinə bazar dəyəri 4 134 000 manat, likvid dəyəri isə 3 720 600 manat müəyyən edilmişdir. İddiaçı QSC əmlakın qeyd olunan dəyəri ilə razılaşmayaraq hesab etmişdir ki, Cavabdeh MMCnin ## ###### 2025-ci il tarixli ****/** nömrəli mütəxəssis rəyi ipoteka qoyulmuş əmlakın bazar və likvid dəyərlərini düzgün əks etdirmir və həmin əmlakın dəyəri kifayət qədər yüksək göstərilmişdir. Belə ki, “xxxx” MMC-nin müəssisə kimi işləyən dövrdə, yəni 2023-cü ildə “REÇ-İNVEST” MMCnin qiymətləndirmə rəyinə əsasən, həmin MMC-yə məxsus əmlak 2 520 000 manat dəyərində qiymətləndirilmişdir. “xxxx” MMC-nin istehsal fəaliyyəti xeyli vaxtdır dayandırılıb, müəssisə işləmir. İşləyən müəssisə olmadığına görə onun dəyəri mütəxəssis rəyində göstərildiyi kimi çox yüksək deyildir. Bundan başqa, “xxxx” MMC-nin İddiaçı QSC-yə daxil olmuş ## ###### 2025-ci il tarixli *** saylı məktubundakı rəyə əsasən “xxxx” MMC-nin mülkiyyətində olan ipoteka ilə yüklü edilmiş Salyan rayonu, İ.Quliyev küçəsində yerləşən 2.96343 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 2123,3 kv.metr olan əmlak kompleksinin və həmin ərazidə bu və bu tip qeyri yaşayış sahələrinin dəyəri 1 000 000 (bir milyon) – 1 400 000 (bir milyon dörd yüz min) manat arasında dəyişildiyi bildirilmişdir. Cavabdeh MMC tərəfindən aparılan qiymətləndirilmə işi “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 12.1.1-ci və 12.1.7ci maddələrinin tələbləri pozularaq qanunvericiliyə uyğun həyata keçirilmədən, etik davranış qaydalarına riayət olunmadan qeyri-obyektiv və keyfiyyətsiz aparılmışdır. Nəticədə ipoteka predmeti olmuş obyektin qiymətləndirilməsi qarşı tərəfin mövqeyi və maraqları baxımından aparıldığından məhkəmə çəkişməsi zamanı onlara qanunsuz və əsassız üstünlük verilməsinə, xüsusilə külli miqdarda dövlətə məxsus olan pul vəsaitlərinin faktiki olaraq geri qaytarılmaması ilə yanaşı kreditorun şişirdilmiş qiymətlər qoyulmuş əmlaka görə cavabdehlərə pul qaytarmaq kimi öhdəliyinin əmələ gəlməsinə şərait yaradılmşdır. Bütün bunlar nəzərə alınaraq İddiaçı QSC tərəfindən Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasına ## ###### 2026- cı il tarixli **-*/*-***/**** saylı məktubla müraciət edilmişdir. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasından daxil olan ## #### 2026-cı il tarixli AQP-**/**** saylı cavab məktubunda bəzi qiymətləndiricilər, o cümlədən Cavabdeh MMC tərəfindən tərtib edilmiş ##.##.2025- ci il tarixli PQ-S**/**** saylı mütəxəssis rəyi ilə bağlı araşdırmalar aparıldığı və aparılan araşdırmalar nəticəsində qeyd olunan hesabatların qiymətləndirmə standartlarının və metodoloji tələblərin pozulması ilə tərtib edildiyi, istifadə olunmuş yanaşmaların tətbiqində, habelə hesabatlarda ciddi uyğunsuzluqlara yol verildiyi qeyd olunmuşdur. Məktubda qeyd edilənlərlə bağlı sözügedən Palatanın İntizam Komissiyasının müvafiq rəyi nəzərə alınaraq, məsələnin mart ayının sonunadək X2 müazakirəyə çıxarılacağı və aşkar edilmiş pozuntularla bağlı müvafiq tədbirlərin görülməsinin nəzərdə tutulması bildirilmişdir. Bundan başqa Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının İddiaçı QSC-yə ünvanladığı ##.##.2026cı il tarixli **/** saylı məktubunda Cavabdeh MMC-nin qiymətləndirmə hesabatının təhlil edildiyi, aparılan monitorinqlər və qiymətləndiricilərin izahatları nəticəsində qeyd olunan bütün hesabatlarda ciddi metodoloji nöqsanların, o cümlədən analoqların yanlış seçilməsi, identifikasiya problemlərinin və hesablama cədvəllərinin çatışmazlığının aşkar olunduğu, təqdim edilən hesabatların qiymətləndirmə standartları və peşə etikası baxımından qəbulolunmaz səviyyədə olduğunun müəyyən edildiyini, sözügedən qiymətləndiricilər barəsində intizam icraatının aparıldığı və yol verilmiş pozuntuların xarakterindən asılı olaraq “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 18.4.10, 22.1.2 və 22.2-ci maddələrinin göstərişlərinə müvafiq olaraq fəaliyyətin məhdudlaşdırılması da daxil olmaqla, qanunvericiliyə uyğun intizam tədbirlərinin görülməsinin qərara alındığı qeyd edilmişdir. İddiaçı QSC tərəfindən Cavabdeh MMC-yə ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlakın qiymətləndirilməsi barədə tərtib edilmiş “xxxx” MMC-nin ## ###### 2025ci il tarixli ****/** nömrəli mütəxəssis rəyindəki yekun göstəricilərin 7 (yeddi) gün müddətində ləğv edilməsi ilə bağlı pretenziya məktubu göndərilmişdir. Lakin həmin pretenziya məktubu cavabsız qalmışdır. Bundan sonra İddiaçı QSC iddia ərizəsi ilə Bakı Kommersiya Məhkəməsinə müraciət etmiş, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin ## ##### 2026-cı il tarixli qərardadı ilə iddia ərizəsi və ona əlavə edilmiş sənədlərin əsasız olaraq geri qaytarılması qərara alınmışdır. Qeyd edilən qərardadla iddiaçının hüquq və mənafeyi pozulduğundan, həmin qərardad ləğv edilməli və iddia ərizəsinə baxılaraq iş üzrə qətnamə qəbul edilməlidir. Kollegiya iş materiallarını araşdırıb, şikayətin dəlillərini müzakirə edərək hesab edir ki, şikayət təmin edilməməli, mübahisələndirilən qərardad dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. Belə ki, Mülki Məcəllənin 2.1-ci maddəsinə əsasən, mülki işlər və kommersiya mübahisələri üzrə məhkəmə icraatının vəzifələri hər bir fiziki və yaxud hüquqi şəxsin Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasından, qanunlarından və digər normativ hüquqi aktlarından irəli gələn hüquq və mənafelərinin məhkəmədə təsdiq olunmasıdır. Həmin Məcəllənin 4.1-ci maddəsinə əsasən, bütün fiziki və hüquqi şəxslər özlərinin qanunla qorunan hüquq və azadlıqlarını, eləcə də maraqlarını qorumaq və təmin etmək məqsədi ilə qanunla müəyyən edilmiş qaydada məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququna malikdirlər. Mülki Prosessual Məcəllənin 153.2.1-ci maddəsinə əsasən, ərizəyə məhkəmə qaydasında və ya mülki məhkəmə icraatı qaydasında baxılmalı deyildirsə hakim iddianın yolverilməzliyinə görə iddia ərizəsini qəbul etməkdən imtina edir Mülki Prosessual Məcəllənin 103.1-ci maddəsinin tələbinə əsasən, ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir. Həmin Məcəllənin 103.2-ci maddəsinə əsasən, ekspertin rəyi ilə məhkəmənin razılaşmaması iş üzrə qətnamədə və ya qərardadda əsaslandırılmalıdır. İş materiallarından aydın olur ki, İddiaçı QSC Bank olmayan Kredit Təşkilatı “xxxx” MMCyə qarşı “kredit müqaviləsi üzrə yaranmış borcun tutulması və tutmanın cavabdehin ipoteka qoyulmuş əmlakına yönəldilməsi və həmin əmlakın açıq hərraca çıxarılaraq satışdan əldə olunan vəsait hesabına borcun ödənilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə Şirvan Kommersiya Məhkəməsinə müraciət etmiş, həmin icraat çərçivəsində təkrar əmtəəşünaslıq (qiymətləndirmə) ekspertizası təyin edilmiş və ekspertizanın aparılması Cavabdeh MMC-yə həvalə olunmuşdur. Qeyd edilənlərdən aydın olur ki, iddiaçının mübahisələndirdiyi ## ###### 2025-ci il tarixli ****/** nömrəli mütəxəssis rəyi Şirvan Kommersiya Məhkəməsinin icraatında olan yuxarıda qeyd edilən iş üzrə sübutlara aiddir və Mülki Prosessual Məcəllənin 88-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq digər sübutlarla birlikdə Şirvan Kommersiya Məhkəməsi tərəfindən qiymətləndiriləcəkdir. İddiaçı həmin rəyin mötəbərliyinə Şirvan Kommersiya Məhkəməsində aparılan icraat çərçivəsində etiraz edə bilər. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 397- 398, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası QƏRARA ALDI: Şikayət təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin *-*(*-**)-****/**** saylı iş üzrə ## ##### 2026-cı il qərardadı dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərardaddan şikayət verilə bilməz. Hakimlər: Elnur Həsənov Tural Qocayev Səməd Cəfərov