Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № e-2-2(3-6)-612/2026 18.06.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI Hakimlər Şirinov Ziya Allahverdi oğlunun sədrliyi və məruzəsi ilə, X2 və X1 ibarət tərkibdə, İsmayılova Elnarə Məyiş qızının katibliyi, cavabdeh1 nümayəndəsi və vəkili vəkil1 iştirakları ilə, İddiaçı iddiaçı1 cavabdeh cavabdeh1 qarşı borcun ödənilməsi tələbinə dair ilk, iddiaçı cavabdeh1 cavabdeh iddiaçı1 qarşı “pulun tutulması” tələbinə dair qarşılıqlı iddia tələbinə dair iş üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, e-*-*(***)-*****/**** nömrəli qətnaməsindən cavabdeh cavabdeh1 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən kommersiya mübahisəsinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, İşin Halları
1. iddiaçı1 (icarəyə verən) ilə cavabdeh1 (icarəçi) arasında ##.##.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Qeyd edilmiş müqaviləyə əsasən ünvan 1 592 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 2605 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin 122 kv.m sahəsi icarəyə verən tərəfindən icarəçiyə verilmişdir.
2. Müqavilənin 3-cü bəndinə əsasən icarə müddəti ##.##.2025-ci il tarixədək müəyyən edilir və onun bitməsinə 1 (bir) ay qalmış tərəflərin razılığı ilə yeni şərtlərlə müqavilə müddəti daha 1 (bir) il müddətinə uzadıla bilər.
3. Müqavilənin 4-cü bəndinə əsasən icarəyə verilən sahənin istifadəsinə görə tərəflərin razılığına əsasən icarə haqqı vergilər daxil 2500 (iki min beş yüz) manat müəyyən edilir. İcarəyə götürən cavabdeh1 icarəyə verən iddiaçı1 hərnövbəti ayın 1-dək vergilər çıxıldıqdan sonra aylıq 2.150 manat icarə haqqı ödəyir.
4. Müqavilənin 7-ci bəndinə əsasən müqavilənin ləğv edilməsi tərəflərin bir ay qabaqcadan yazılı ərizəsinə müvafiq olaraq həyata keçirilir. İcarəçi tərəfindən qeyriyaşayış sahəsinə qoyulmuş bütün qiymətli və digər əşyalar icarəçinin mülkü sayılır və bu razılaşma pozulduqdan sonra qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılır. Razılaşmaya uyğun olaraq müqavilə müddətində kirayəyə götürülmüş əmlakdan məhdudiyyət qoyulmadan icarəçinin istifadəsini təmin etmək.
5. Müqavilənin 8-ci bəndinə əsasən icarəçi icarəyə verənin razılığı olmadan icarəyə götürülən sahədə təmir-tikinti işləri apara bilməz.
6. Müqavilə hər iki tərəfin imzası ilə və notarial qaydada təsdiq etmişlər.
Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
7. İddiaçı iddiaçı1 cavabdeh cavabdeh1 qarşı iddia və iddianın dəyişdirilməsinə dair ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehin icarə müqaviləsi üzrə ## ####### 2025 ci il tarixə kimi ödənilməmiş qalmış 9900 manat icarə borcunun və eləcə də icarə müqaviləsinin ləğv olunduğu ## ####### 2025 ci il tarixdən –qeyri-yaşayış sahəsinin təhviltəslim edildiyi ## ###### 2026 ci il tarixədək 3 aylıq dövr üçün 7500 manat pulun, keçirtdiyi mənəvi sarsıntılara görə mənəvi zərər kimi 10.000 manat pulun, 350 manat vəkilə ödənilmiş hüquqi xidmət haqqının və iddianın qaldırılması üçün ödənilmiş 175 manat dövlət rusumunun cavabdehdən tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
8. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, ## ####### 2023 cü il tarixli notarial qaydada bağlanmış daşınmaz əmlakın icarə müqaviləsinə əsasən ona məxsus olan ünvan 2 592 ünvanında yerləşən ümümi sahəsi 2605 kv.m olan qeyri yaşayış sahəsinin 122 kv.m sahəsi aylıq 2500 manat, vergilər tutulduqdan sonra 2150 manat icarə haqqı müəyyən olunmaqla ## ####### 2025 ci il tarixə qədər cavabdehin icarəsinə verilmişdir. Müqavilə müddəti ## ####### 2025 ci il tarixdə başa çatdığından və müqavilənin bitməsinə 1 ay qalmş rəsmi xəbərdalıq bildirişi ilə müqavilənin uzadılmasından imtina edilmiş və cavabdehdən müqavilə üzrə öhdəliklərini tam icra edərək ## ####### 2025 ci il tarixə olan 9900 manat ödənilməmiş icarə borcunu ödəməsi və icarəyə verilmiş sahəni sahibliyinə, istifadəyə geri qaytarmağı tələb olunmuşdur. Ancaq cavabdeh müqavilə dövrü üzrə yaranmış 9900 manat icarə borcunu ödəməmişdir. Cavabdeh ona məxsus icarəyə verilmiş 122 kv.m sahəni sahibliyinə və istifadəyə qaytarmaması nəticəsində əmlakını başqa şəxslərin icarəsinə vermək ,mülkiyyəti barəsində istədiyi kimi hərəkət etmək, mülkiyyətindən fayda, qazanc götürmək hüququndan cavabdehin qanunsuz hərəkətləri nəticəsində məhrum olmuşdur. Cavabdehin qeyri-yaşayış sahəni geri qaytarmaması və çıxmaması nəticəsində hər ay 2500 manatdan artıq maddi ziyan dəymişdir.
9. İddiaçı cavabdeh1 cavabdeh iddiaçı1 qarşı qarşılıqlı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ayrılmaz yaxşılaşdırmalar üzrə 50.000 manat kompensasiyanın tutulması, daşqın nəticəsində dəymiş 2500 manat zərərin tutulması, məcburi fəaliyyət dayanması nəticəsində 2500 manat ziyanın tutulması, qarşılıqlı tələblərin əvəzləşdirilməsinin tətbiq edilməsi, asas iddianın müvafiq hissədə rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
10. Qarşılıqlı iddia onunla əsaslandırılmışdır ki, icarəyə verilmiş obyekt kommersiya fəaliyyəti üçün yararsız vəziyyətdə təqdim edilmişdir. İddiaçı obyekt üzrə öz vəsaiti hesabına əsaslı təmir-tikinti işləri aparmışdır. Cavabdeh bu işlərdən xəbərdar olmuş, etiraz etməmiş və obyekti həmin vəziyyətdə istifadəyə vermişdir. Obyektə suyun axması (damma) baş vermiş, cavabdeh vaxtında məlumatlandırılmış, lakin tədbir görməmişdir. Cavabdeh zərərin mövcudluğunu faktiki olaraq tanımış, 5 ay müddətinə icarə haqqından aylıq 1 000 manat endirim etmişdir. Bundan əlavə, cavabdeh heç bir hüquqi əsas olmadan iddiaçıdan ümumilikdə 10 000 manat nağd pul almışdır. İddiaçı tərəfindən obyekt üzrə görülmüş əsaslı təmir və tikinti işlərinə görə ümumilikdə 50 000 (əlli min) manat xərc çəkilmişdir. Bu işlər: • obyektin ayrılmaz hissəsinə çevrilmişdir; • sökülməsi obyektə zərər vurmadan mümkün deyildir; • obyektin bazar və istehlak dəyərini əhəmiyyətli dərəcədə artırmışdır. Cavabdehin bu işləri konkludent hərəkətlərlə qəbul etməsi kompensasiya hüququnu yaradır. Cavabdeh tərəfindən: • təmir işləri dövründə – 5 000 manat, • ##.##.2023-cü il tarixində, Bakı şəhəri ** saylı Notariat Ofisində – əlavə 5 000 manat heç bir yazılı müqavilə və hüquqi əsas olmadan iddiaçıdan alınmışdır. Bu məbləğlər icarə münasibətləri ilə birbaşa bağlıdır və qarşılıqlı hesablaşmalar zamanı nəzərə alınmalıdır. Obyektə suyun axması nəticəsində: • interyerə, • təmir işlərinə, • kommersiya fəaliyyətinə 2500 manat məbləğində maddi zərər dəymişdir. Cavabdehin hərəkətsizliyi və sonradan obyektin damında aparılan tikinti işləri nəticəsində iddiaçının kommersiya fəaliyyəti faktiki olaraq məhdudlaşdırılmışdır. Bu səbəbdən iddiaçıya 2 500 manat məbləğində maddi ziyan dəymişdir.
11. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, e-*-*(***)-*****/**** nömrəli qətnaməsi ilə ilk iddianın qismən təmin edilməsi, ##.##.2023-cü tarixli icarə müqaviləsi üzrə icarə haqqı borcu olaraq 4.150 (dörd min yüz əlli) manat, 3 aylıq müddət üçün kompensasiyanın əvəzi olaraq 6.450 (altı min dörd yüz əlli) manat olmaqla, ümumilikdə 10.600 (on min altı yüz) manat məbləğində pulun cavabdeh1 tutularaq iddiaçı1 verilməsi, hüquqi yardımla əlaqədar vəkilə çəkilmiş xərcin əvəzi olaraq 350 (üç yüz əlli) manat məbləğində pulun cavabdeh1 tutularaq iddiaçı1 verilməsi, dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 121 (bir yüz iyirmi bir) manat 80 (səksən) qəpik məbləğində pulun cavabdeh1 tutularaq iddiaçı1 verilməsi, ilkin iddia qalan hissədə təmin edilməsi, qarşılıqlı iddia rədd edilməsi qət edilmişdir.
12. Məhkəmə mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, iş materiallarına əlavə edilmiş hesabdan çıxarışdan görünür ki, cavabdeh tərəfindən iddiaçıya ümumilikdə 41.700 manat məbləğində icarə haqqı ödənilmiş,məhkəmə iclasında hər iki tərəf vergilər çıxıldıqdan sonra aylıq 2.150 manat ödənilməli olması halını qəbul etmişlər. Hesabdan çıxarışdakı aylar üzrə ödənişlərin tarixinə baxış keçirərək və whatsapp tətbiqi üzərindən, iddiaçının həyat yoldaşı ilə olan yazışmaların məzmunu nəzərə alındığında görünür ki, iddiaçı tərəfindən cavabdehə 5 aylıq icarə haqqını ödəməkdən azad edilmə ilə bağlı hər hansı bir yazışma mövcud deyildir. Qeyd edilmiş yazışmaların məzmunu ancaq müəyyən aylar üzrə möhlət verilmə xarakteri daşıdığından, hesabdan çıxarışdan ##.##.2023-cü il tarixində 2.500 manat, ##.##.2024-cü il tarixində 950 manat, ##.##.2024-cü il tarixində 1.700 manat, ##.##.2024-cü il tarixində 2.150 manat, ##.##.2024-cü il tarixdə 2.150 manat, bundan sonra isə 2.150 manat olmaqla ##.##.2024, ##.##.2024, ##.##.2024, ##.##.2024, ##.##.2024, ##.##.2025, ##.##.2025, ##.##.2025, ##.##.2025, ##.##.2025, ##.##.2025, ##.##.2025-ci il tarixlərində, ##.##.2025-ci il tarixdə isə 6.450 manat məbləğində ödəniş edildiyi görünmüşdür. Cavabdeh tərəfin icarə haqqı ödənişlərini gecikdirmə ilə və o, 5 ay ona tam güzəşt olduğunu bildirsə də, bunun hansı aylar üçün olması halı ilə bağlı da, sübut təqdim edə bilməmişdir. Aylıq icarə haqqının isə, 2.150 manat, icarə müddətinin 24 ay olmasını nəzərə alaraq məhkəmə hesab edir ki, ##.##.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsi üzrə müqavilənin bitmə tarixinə ödənilməli ümumi icarə haqqı məbləği 51.600 manat təşkil edir. Qeyd edilmiş məbləğdən isə 41.700 ödənilmiş, 9900 manat pul qalmışdır. Qeyd edilmiş whatsapp tətbiqi üzərindən, iddiaçının həyat yoldaşı ilə olan yazışmalardan görünür ki, icarəyəverən tərəfindən icarəçiyə 5 ay müddətinə hər ay cəmi 1.150 manat olmaqla güzəşt edilmişdir. Qeyd olunanları nəzərə alaraq məhkəmə hesab edir ki, ilkin iddia icarə haqqı borcunun tələb edilməsi hissəsində qismən təmin edilməli, 4.150 manat (9.900- (1.150x5)) məbləğində pul cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulmalıdır. ##.##.2025ci il tarixli bildirişdən məlum olur ki, icarəyə verən iddiaçı1 ##.##.2023-cü il tarixli müqavilənin ##.##.2025-ci il tarixdə müddətinin bitməsi, bu səbəbdən müqavilənin ləğv edilməsi, ləğv edildiyi tarixə icarəçi tərəfindən bütün öhdəliklərin yerinə yetirilməsi barədə icarəçi cavabdeh1 xəbərdarlıq göndərilmişdir. İşin müəyyən edilmiş hallarından da, göründüyü kimi, tərəflər arasında icarə hüquq münasibətlərinə ##.##.2025-ci il tarixdə xitam verilmiş, icarə sahəsi isə icarəyə verənə 3 ay sonra yəni, ##.##.2025-ci il tarixdə təhvil verilmişdir. Qeyd ediliş maddələr üzrə kompensasiyanın məbləğinə münasibətdə iddianı qismən təmin edilməsi, 6.450 manat (2.150x3) məbləğində pul cavabdeh1 tutularaq iddiaçı1 verilməsi, iddianın mənəvi ziyanın əvəzi olaraq 10.000 manat məbləğində pulun tələb edilməsi hissəsində də təmin edilməməlidir. Qarşılıqlı iddiaçı, bu barədə çəkilmiş xərcin 45.483,2 manat olması barədə “Müstəqil Ekspertiza Mərkəzi”nin ##.##.2026-cı il tarixli rəyinə istinad edir. İcarə müqaviləsinin müddətinin bitdiyini, qarşılıqlı iddiaçı tərəfindən orada ancaq açacaq qeyri-yaşayış sahəsinin konseptinə uyğun kosmetik təmir etdirdiyini, ona icarə sahəsi verilərkən, bu sahədə formalaşmış işgüzar münasibətlərə uyğun olaraq divar ağardılmış, yer isə metlaq formasında verildiyini, hər hansı bir bahalı təmir olmadığını, bahalı təmir barədə icarəyə verənə belə müraciət edilmədiyini bildirmişdir. İcarə müqaviləsinin 7-ci bəndinə əsasən icarəçi tərəfindən qeyri-yaşayış sahəsinə qoyulmuş bütün qiymətli və digər əşyalar icarəçinin mülkü sayılır və bu razılaşma pozulduqdan sonra qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılır. Müqavilənin 8-ci bəndinə əsasən icarəçi icarəyə verənin razılığı olmadan icarəyə götürülən sahədə təmir-tikinti işləri apara bilməz. Tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin müddəti bitmiş və müqavilənin şərtlərinə əməl olunmaqla (icarəyə verən tərəfindən 1 ay öncədən xəbərdar etmə) müqaviləyə xitam verilmişdir.İcarəçi tərəf özü müqaviləyə bağlayarkən icarə müqaviləsinin müddətinin 2 il olması halını bilmişdir. Ona görə də, ona icarə müqaviləsinin müddəti bitdikdən sonra qeyri-yaşayış sahəsini təhvil verməli olması halı ona aydın idi. Hər icarə müqaviləsinin müddəti bitdikdən sonra, icarəçinin aparmış olduğu, öz konseptinə uyğun kosmetik təmir işlərinin dəyərini tələb etmək, icarəçinin əsassız olaraq varlanmasına, icarəyəverənin isə hüquqlarının pozulması ilə nəticələnə bilər. Həmçinin də, icarə müqaviləsinin müddətinin bitməsindən sonra, aparılmış təmir işlərinin dəyərini icarəyə verədən tələb etmək, mülki dövriyyənin sabitliyi baxımından da, təhlükəli təcrübədir. Bu cür, tələblərin təmin olunması halı mülkiyyətçilərin onlara məxsus olan əmlakı icarə verməkdən çəkinmə və bütövlükdə sahibkarlıq fəaliyyətinin ləngiməsi ilə nəticələnə bilər. Tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsində, təmir işlərinin icarəyə verənin razılığı ilə olması müəyyən edilmişdir. İcarəçi tərəfindən aparılacaq təmir işlərinin nədən ibarət olması, hansı növ təmir olması barədə icarəyə verənə məlumat verilməsi barədə sənəd (məktub, yazışma və s.) əlavə edilməmişdir.
13. Cavabdeh cavabdeh1 apellyasiya şikayəti verərək, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli qətnaməsinin ləğv edilərək yeni qətnamənin qəbul edilməsini, ilkin iddianın rədd edilməsini və qarşılıqlı iddianın təmin edilməsinə dair yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
APELYASİYA ŞİKAYƏTİNİN VƏ ONA QARŞI ETİRAZIN DƏLİLLƏRİ, MƏHKƏMƏ İCRAATI İŞTİRAKÇILARININ İZAHATLARI
a) Apelyasiya şikayətinin dəlilləri
14. Apellyasiya şikayəti belə əsaslandırılmışdır ki, cavabdeh icarə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən (##.##.2025) sonra, ##.##.2025-ci il tarixindən etibarən qeyriyaşayış sahəsini tam boşaltmış, orada hər hansı fəaliyyəti dayandırmışdır. Beləliklə, cavabdehin sahəni faktiki saxladığı dövr yalnız 1 (bir) ay noyabr 2025 təşkil etmişdir. İddiaçı tərəfindən elektrik enerjisinin kəsilməsi: Cavabdeh sahəni boşaltdıqdan sonra — yəni ##.##.2025-ci il tarixindən — iddiaçı tərəfindən obyektə elektrik enerjisinin verilməsi dayandırılmışdır. Bu səbəbdən sahədən faktiki istifadə etmək mümkün olmamışdır. İş materiallarında mövcud olan hesabdan çıxarışdan və WhatsApp yazışmalarından görünür ki, icarəyə verən tərəf özü icarəçiyə müəyyən güzəştlər etmiş, icarəçinin sahədə qalmasına uzun müddət etirazsız yanaşmışdır. Məhkəmə güzəşti yalnız icarə haqqı borcuna şamil etmiş, lakin kompensasiya məsələsini həll edərkən bu razılaşma xarakterli davranışı nəzərə almamışdır. Obyektin icarəçiyə tam təmirsiz, xam vəziyyətdə verilmişdir. İş materiallarından görünür ki, qeyri-yaşayış sahəsi icarəçiyə ötürülərkən kommersiya fəaliyyəti üçün yararsız divarları belə hörülməmiş, xam vəziyyətdə təqdim edilmişdir. Bu hal icarəçinin apardığı işlərin sadə kosmetik təmir deyil, obyekti istifadəyə yararlı hala gətirmək üçün zəruri olan əsaslı yaxşılaşdırma olduğunu sübut edir. Məhkəmənin həmin işləri yalnız kosmetik adlandırması faktiki əsasdan məhrumdur. Aparılan təmir işlərin təsviri «Müstəqil Ekspertiza Mərkəzi»nin ##.##.2026-cı il tarixli rəyində qeyd edilmişdir ki, keçirilmiş baxış zamanı qeyri-yaşayış sahəsində aparılmış əsaslı təmir işləri aşağıdakı kimi müəyyən edilmişdir. İş materiallarında mövcud olan ##.##.2026-cı il tarixli Təhvil- Təslim Aktı icarəyə verənin aparılan təmir işlərini açıq şəkildə qəbul etdiyinin birbaşa yazılı sübutudur. Aktın «Obyektin faktiki vəziyyəti» bölməsində açıq şəkildə qeyd edilmişdir ki, döşəmə keramoqranit plitədən ibarətdir; divarlar boyalıdır; tavan boyalıdır; asma işıqlandırma plafonları mövcuddur; iki sanitar qovşağı mövcuddur, unitazlar və əlüzyuyanlar quraşdırılmış vəziyyətdədir, sanitar qovşağında divar və döşəmə kafelləri bütövdür; elektrik rozetkaları yerindədir. Aktın tərəflərin razılığı bölməsində isə obyekt mövcud vəziyyətdə icarəyə verən tərəfindən qəbul edilmiş hesab olunur deyə birbaşa qeyd olunmuşdur. İcarəyə verən tərəf aparılan əsaslı tikinti işlərindən xəbərdar olmuş, lakin hər hansı etiraz bildirməmiş, işlər tamamlandıqdan sonra isə həmin vəziyyətdə obyekti istifadəyə vermişdir. Aparılan işlər məhz icarəyə verənin mənafeyinə əmlakın istifadəyə yararlı hala gətirilməsinə, dəyərinin artırılmasına və icarəyə verənin varlanmasına xidmət etmişdir.
Apelyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
15. Apelyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
b) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
16. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdeh1 nümayəndəsi və vəkili vəkil1 apellyasiya şikayətinin məzmunua uyğun izahaht verərək təmin olunmasını xahiş etdi.
17. İddiaçı məhkəmə iclasına gəlməmiş, nümyəndəsi(vəkili) ərizə ünvanlayaraq məhkəmə iclasının təxirə salınmasını xahiş etmişdir.Məhkəmə kollegiyası Mülki Prosessual Məcəllənin 376.2-ci maddəsini rəhbər tutaraq onların iştirakı olmadan şikayətə baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ AR Mülki Məcəlləsi
18. Həmin Məcəllənin 675-ci maddəsinə əsasən əmlak kirayəsi müqaviləsinə görə, kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür.
19. Həmin Məcəllənin 689.1-ci maddəsinə əsasən kirayə müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə müqavilənin bağlandığı müddət bitdikdə xitam verilir.
20. Həmin Məcəllənin 697.1-ci maddəsinə əsasən kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra qaytarmağa borcludur. Torpaq sahəsinin kirayəçisi kirayəyə götürdüyü torpaq sahəsini kirayəyə verənə qarşı pretenziyaları əsasında saxlamaq hüququna malik deyildir. Kirayəçi əşyanı hər hansı üçüncü şəxsin istifadəsinə verdikdə kirayəyə verən kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra üçüncü şəxsdən həmin əşyanı qaytarmağı tələb edə bilər.
21. Həmin Məcəllənin 697.2-ci maddəsinə əsasən əgər kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı qaytarmırsa, kirayəyə verən kompensasiya olaraq əşyanın saxlandığı müddət üçün müəyyənləşdirilmiş kirayə haqqının verilməsini tələb edə bilər; otaqların kirayəsi üzrə hüquq münasibətlərində bunun əvəzinə kompensasiya kimi o, həmin ərazidə bu cür otaqların kirayəsi üçün adətən tutulan məbləğdə kirayə haqqı verilməsini tələb edə bilər. Digər zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququ da istisna edilmir. Lakin yaşayış otaqlarını kirayəyə verən digər zərərin əvəzinin ödənilməsini yalnız o halda tələb edə bilər ki, əşya kirayəçinin cavabdeh olduğu halların nəticəsində qaytarılmasın; zərərin əvəzi yalnız həmin şəraitdə haqq-ədalətin tələb etdiyi dərəcədə ödənilir. Əgər kirayəçi ləğvetməyə dair bildiriş verərsə, bu müddəa tətbiq edilmir.
22. Həmin Məcəllənin 700.1-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
23. Həmin Məcəllənin 700.2-ci maddəsinə əsasən icarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər.
24. Həmin Məcəllənin 700.3-cü maddəsinə əsasən əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.
25. Həmin Məcəllənin 705-ci maddəsiə əsasən əgər icarə üzrə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra icarəçi icarəyə götürdüyü obyekti qaytarmırsa, icarəyə verən obyektin saxlandığı müddət üçün kompensasiya kimi müəyyənləşdirilmiş illik icarə haqqından icarəçinin həmin il ərzində əldə etdiyi və ya əldə edə biləcəyi icarə faydaları hissəsinə uyğun olan hissənin verilməsini tələb edə bilər. Digər zərərin əvəzinin ödənilməsi barədə iddia da istisna edilmir.
26. Həmin Məcəllənin 680.2-ci maddəsinə əsasən kirayəyə verənin digər xərclərinin, o cümlədən kirayəyə verilmiş əşyanın yaxşılaşdırılması xərclərinin əvəzini ödəmək vəzifəsi bu Məcəllənin özgə işlərini tapşırıqsız aparmaq haqqında müddəaları ilə müəyyənləşdirilir.
27. Həmin Məcəllənin 1087.1-ci maddəsinə əsasən özgəsinin (sahibkarın) işlərini tapşırıq və ya digər əsas olmadan aparan şəxs (icraçı) onu vicdanla aparmağa borcludur.
28. Həmin Məcəllənin 1090.2-ci maddəsinə əsasən işlərin aparmağa qəbul olunması sahibkarın mənafeyinə və ehtimal olunan istəyinə uyğun gəlmirsə, icraçı sahibkardan xərclərin əvəzinin ödənilməsini və öhdəliklərdən azad olunmasını yalnız işlərin aparılması prosesində sahibkarın varlandığı halda tələb edə bilər.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
29. Həmin Məcəllənin 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
30. Həmin Məcəllənin 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
31. Həmin Məcəllənin 88-ci maddəsinə əsasən məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
32. Həmin Məcəllənin 107-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir.
33. Həmin Məcəllənin 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
34. Həmin Məcəllənin 121.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə nümayəndənin və ya vəkilin göstərdiyi yardıma görə xərclərin, konkret hallar və təqdim edilmiş məlumatlar qiymətləndirilməklə, digər tərəfdən ağlabatan məbləğdə alınıb xeyrinə qətnamə çıxarılan tərəfə verilməsini qərara alır.
APELYASİYA BAXIŞININ HƏDLƏRİ
35. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” ## ### 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
36. Məhkəmə kollegiyası prosessual qanunvericiliyin qeyd olunan müddəasını və onun rəsmi şərhinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun qərarını nəzərə almaqla qeyd edir ki, hazırki halda apellyasiya baxışının hədlərini qətnamənin tam yoxlanılması təşkil edir.
APELYASİYA İNSTANSİYASI MƏHKƏMƏSİNİN MÖVQEYİ
37. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki apellyasiya şikayəti təmin edilməməli və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
38. İşin müəyyən olunmuş hallarına əsasən tərəflər arasında, ##.##.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik hüquq münasibətləri mövcud olmuşdur. İcarə müqaviləsinə əsasən icarəyə verən iddiaçı1 (icarəyə verən) ilə cavabdeh1 (icarəçi) arasında ##.##.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Qeyd edilmiş müqaviləyə əsasən ünvan 1 592 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 2605 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin 122 kv.m sahəsi icarəyə verən tərəfindən icarəçiyə verilmişdir.
39. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin icarə sahəsinin ##.##.2025-ci il tarixindən etibarən qeyri-yaşayış sahəsinin tam boşaldılması, fəaliyyət göstərilməməsi dəlilinə münasibətdə qeyd edir ki, iş materillaırna əlavə edilmiş ##.##.2026-cı il tarixli hər iki tərəfin imzası ilə rəsmiləşdirilmiş təhvil-təslim aktına əsasən icarə sahəsi birinci instansiyasiya məhkəməsində icraatı dövründə icarəçiyə təhvil verilmişdir. Cavabdeh qeyd etiyi tarixdən icra sahəsini boşaltdığına, fəaliyyət göstərmədiyinə, elektrik enerjisinin kəsilməsinə dair hər hansı sübut təqdim etməmişdir.
40. Kollegiya bildirir ki, icarə predmetinin faktiki istifadə edilməməsi ilə onun icarəyə verənə qaytarılması eyni anlayışlar deyildir. İcarəçi müqaviləyə xitam verildikdan sonra sahəni boşaltmaqla yanaşı, onu icarəyə verənə faktiki təhvil verməlidir. Açarların təhvil verilməsi, obyekt üzərində nəzarətin icarəyə verənə keçməsi və bunun müvafiq sənədlə rəsmiləşdirilməsi baş vermədiyi halda, cavabdehin obyekt üzərində faktiki sahibliyinin davam etdiyi qəbul edilir.
41. Kollegiya cavabdehin ona beş aylıq icarə haqqı üzrə tam güzəşt verildiyini bildirməsinə münasibətdə qeyd edir ki, bu halı təsdiq edən mötəbər sübut təqdim etməmişdir. Əksinə cavabdehin özünün sitinad etdiyi yazışmalarda qeyd olunmuşdur “1150 manat güzşəst 5 aylıq razılaşdırılmış, may ayından icarə haqqı tam ödənilməldir.”
42. Göründüyü kimi hesabdan çıxarışda ödənişlərin müxtəlif tarixlərdə, o cümlədən gecikdirilməklə aparıldığı görünür. WhatsApp yazışmalarının məzmunu da cavabdehin beş ay müddətində icarə haqqı ödəməkdən tam azad olunduğunu deyil, yalnız ayrı-ayrı aylar üzrə ödənişə möhlət verildiyini və müəyyən məbləğdə güzəşt tətbiq olunduğunu göstərir.
43. Məhkəmə kollegiuyası cavabdehin obyektin təmirsiz vəziyyətdə təhvil verilməsi barədə dəlilinə münasibətdə qeyd edir ki, obyektin ilkin vəziyyəti, özlüyündə, cavabdehin icarəyə verənin yazılı razılığı olmadan apardığı bütün işlərin zəruri əsaslı yaxşılaşdırma hesab olunmasına və onların dəyərinin icarəyə verəndən tutulmasına səbəb ola bilməz. İcarəçi öz kommersiya fəaliyyətinin xüsusiyyətlərinə və şəxsi tələbatına uyğun olaraq apardığı dəyişikliklərin xərc riskini, əgər tərəflər başqa cür razılaşmayıblarsa, özü daşıyır.
44. Həmçinin cavabdeh obyektin icarə götürülən zaman yarasız olduğuna dair hər hansı sübut(foto şəkil, video görüntü və .s) təqdim etməmişdir. Appelyator təmir xərci çəkdiyi barədə “Müstəqil Ekspertiza Mərkəzi”nin ##.##.2026-
45. cı il tarixli rəyinə istinad etməsi münasibətdə kollegiya aşağıdakıları qeyd etməyi zəruri hesab edir.
46. Belə ki, ekspert rəyi obyektə baxış zamanı müəyyən edilmiş mövcud vəziyyəti və təmir elementlərini təsvir edir. Lakin həmin rəy təmir işlərinin cavabdeh tərəfindən aparıldığını, işlərin konkret hansı tarixdə görüldüyünü, onların dəyərinin cavabdeh tərəfindən faktiki ödənildiyini, xərclərin zəruri və ağlabatan olduğunu, eləcə də təmir işlərinin icarəyə verənin sifarişi və ya əvvəlcədən verilmiş razılığı ilə həyata keçirildiyini təsdiq etmir.
47. ##.##.2023-cü il tarixli icarə müqaviləsinin 8-ci bəndinə əsasən, icarəçi icarəyə verənin razılığı olmadan icarəyə götürülən sahədə təmir-tikinti işləri apara bilməz. Cavabdeh tərəfindən təmir işlərinin növü, həcmi, smetası, dəyəri və görülmə zərurəti barədə iddiaçıya əvvəlcədən məlumat verilməsi və ya iddiaçının buna yazılı razılıq verməsi barədə hər hansı sübut təqdim edilməmişdir.
48. Müqavilənin 7-ci bəndində isə icarəçinin sahəyə qoyduğu bütün qiymətli və digər əşyaların onun mülkiyyəti olduğu və müqaviləyə xitam verildikdən sonra həmin əşyaların sahədən çıxarılmalı olduğu müəyyən edilmişdir. Bu müddəa cavabdehin öz kommersiya fəaliyyətinə uyğun olaraq quraşdırdığı, sökülərək götürülməsi mümkün olan avadanlıq və əşyaları çıxarmaq hüququna malik olduğunu göstərir.
49. İş materiallaırna əlavə edilmiş ##.##.2026-cı il tarixli Təhvil-Təslim Aktının məzmunundan görünür ki, icarəçi tərəfindən obyektə quraşdırıldığı iddia olunan bütün elementlər icarəyə verənə təhvil verilmiş və onun əmlakında qalmış deyildir. Belə ki, aktda daxili qapılardan yalnız 2 ədədinin yerində olduğu, 1 ədəd qapının sökülərək divara söykənildiyi, 3 ədəd qapının isə icarəçi tərəfindən sökülərək aparıldığı qeyd edilmişdir. Həmçinin aktda işıqlandırma plafonları və lüstraların mövcud olmasına baxmayaraq, onların icarəçi tərəfindən iki gün müddətində qeyriyaşayış sahəsindən sökülərək çıxarılacağı, obyektin önündə yerləşən reklam panosunun isə üç gün ərzində icarəçi tərəfindən götürüləcəyi göstərilmişdir.
50. Aktda kamera sistemlərinin və ona aid avadanlıqların sökülməsinin mümkün olmaması səbəbindən icarəçi tərəfindən götürülməyəcəyi qeyd edilsə də, bu fakt özlüyündə icarəyə verənin həmin sistemlərin dəyərini kompensasiya etməli olması anlamına gəlmir. Cavabdeh kamera sisteminin quraşdırılmasına icarəyə verənin əvvəlcədən razılıq verdiyini, həmin sistemin obyekt üçün zəruri olduğunu, onun sökülməsinin obyektə zərər vuracağını, eləcə də sistemin mövcud vəziyyətdə icarəyə verənin əmlakının bazar dəyərini artırdığını sübut etməlidir. Bu hallar sübut olunmadıqda, sökülməsi texniki baxımdan çətin olan avadanlığın obyekt üzərində qalması avtomatik olaraq icarəyə verənin əsassız varlanması kimi qiymətləndirilə bilməz.
51. Göründüyü kimi, müqavilə şərtlərindən irəli gələn cavabdeh özünə məxsus və sökülərək götürülməsi mümkün olan əşyaları götürmək hüququndan isitfadə etməsini aktla rəsmiləşdirmiş, həmin əşyaların çıxarılması üzrə konkret müddətlər müəyyən etmişdir.
52. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Bu baxımdan cavabdehin qeyd olunan iddiası yalnız izahat xarakteri daşıyır və obyektiv sübutlarla təsdiq olunmadığından məhkəmə tərəfindən mötəbər sübut kimi qəbul edilə bilməz.
53. Qeyd edilənlərə əsasən kollegiya hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi icarə haqqı borcu olaraq 4.150 (dörd min yüz əlli) manat, 3 aylıq müddət üçün kompensasiyanın əvəzi olaraq 6.450 (altı min dörd yüz əlli) manat olmaqla, ümumilikdə 10.600 (on min altı yüz) manat məbləğində pulunu tutulmasında, qarşılıqlı iddia tələbini təşkil edən kompensasiyanın tutulması, dəymiş zərərin tutulması, məcburi fəaliyyət dayanmasına görər zərərin təmin edilməməsində haqlı olmuşdur.
54. Beləliklə, kollegiya hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmaqla işin hallarına uyğundur, apellyasiya şikayətində irəli sürülən dəlillər isə yuxarıda göstərilənlərə görə tam əsassızdır və mahiyyətcə düzgün olan birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvi üçün əsas ola bilməz.
55. Kollegiya həmçinin qeyd edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilmədiyindən cavabdeh tərəfindən apellyasiya şikayətinin verilməsi ilə əlaqədar ödənilmiş dövlət rüsumu özünə aid edilməlidir.
56. Göstərilənlərə əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 384.0.1, 392, 393, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
q ə t e t d i:
Cavabdeh cavabdeh1 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, e-*-*(***)-*****/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyatorun ödədiyi dövlət rüsumu özünə aid edilsin. Qətnamədən tərəflər qətnamə ona rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.